Zusatzsicherheiten – echte Alternative oder unterschätztes Risiko?

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Was Zusatzsicherheiten sind und wann sie relevant werden

Marco: Herzlich willkommen beim bauffy Podcast. Heute sprechen wir über einen potenziellen Gamechanger in vielen Finanzierungen: Zusatzsicherheiten. Wir wollen klären, was Zusatzsicherheiten überhaupt sind, für wen sie relevant sind und welche Auswirkungen sie auf die Finanzierungsstruktur haben können – positiv wie negativ. Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Ich würde sagen, heute gehen wir direkt ins Thema rein. In welchen Situationen kommen Zusatzsicherheiten überhaupt ins Spiel?

Elisabeth: Zusatzsicherheiten kommen ins Spiel, wenn bei den Antragstellern wenig liquides Eigenkapital vorhanden ist beziehungsweise das Eigenkapital in bestehenden Immobilien gebunden ist.

Marco: Kannst du uns erklären, was Zusatzsicherheiten überhaupt sind?

Elisabeth: Zusatzsicherheiten sind zusätzliche Grundschulden auf einem zweiten Objekt, die man dann in der Finanzierung nutzen kann.

Marco: Zweites Objekt – das hat nicht jeder so einfach mal im Ärmel.

Elisabeth: Natürlich nicht. Ich habe Antragsteller, die schon eine bestehende Immobilie besitzen. Oftmals sind es aber Immobilien der Eltern, die im besten Fall lastenfrei sind und dann in der Finanzierung mitgenutzt werden können.

Marco: Es muss also nicht meine eigene Immobilie sein – man kann auch eine zweite Immobilie aus der nahen Verwandtschaft nutzen.

Elisabeth: Grundsätzlich wäre es sogar möglich, dass dein bester Freund seine Immobilie zur Verfügung stellt. Nur geht die Liebe in der Regel nicht so weit.

Formen von Zusatzsicherheiten und bankseitige Voraussetzungen

Marco: Welche unterschiedlichen Formen und Voraussetzungen gibt es denn für eine Zusatzsicherheit in der Praxis?

Elisabeth: Es müssen nicht unbedingt Immobilien sein. Grundsätzlich könnte man auch umfangreiches Aktienvermögen oder bestehende Lebensversicherungen, die schon weit bespart sind, an die Bank verpfänden. Bei Aktien werden aber meist nur 50 Prozent des Werts genutzt. Der einfachste Fall ist tatsächlich die Immobilie, weil wir dort genauso wie beim Kaufobjekt eine Grundschuld eintragen – das ist für die Bank am praktikabelsten.

Marco: Eine zweite Immobilie klingt damit wie die brauchbarste Form der Zusatzsicherheit.

Elisabeth: Ja, in der Regel ist das so. Das wird von fast allen Banken gut angenommen. Dann gibt es aber Unterschiede. Es gibt Banken wie die ING, die auf jeden Fall erstrangige Sicherheiten möchten. Wenn die Eltern eine Immobilie haben, die komplett abbezahlt ist, können wir die ING auch einbeziehen. Wenn da aber noch ein kleiner Rest offen ist – ich sage mal 100.000 Euro –, würde die ING das nicht machen. Andere Banken, die ich bei Zusatzsicherheiten nutze, sind ganz weit vorn die Commerzbank, weil dort eine zweitrangige Besicherung möglich ist, und auch hier in der Region Frankfurt/Mainz die Sparda Südwest. Das sind beides Banken, bei denen wir sehr gut mit zweitrangigen Sicherheiten arbeiten können.

Marco: Da gibt es also klare Unterschiede zwischen den verschiedenen Banken.

Elisabeth: Absolut.

Haftung, enge Zweckerklärung und Rückauflassungsvormerkung

Marco: Wie sieht es denn mit der Haftung aus beim Thema Zusatzsicherheit?

Elisabeth: Der Sicherungsgeber ist der Eigentümer der Immobilie – in dem klassischen Fall sind das die Eltern. Im Worst Case könnte die Bank, wenn die Raten nicht von den Kindern bezahlt werden, das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkaufen. Deswegen ist es ganz wichtig, dass man Sicherungsmechanismen einbaut. Ein Klassiker ist die enge Zweckerklärung. Das bedeutet: Wenn ich einen Gesamtdarlehensbetrag von beispielsweise 600.000 Euro habe und davon 150.000 Euro über Zusatzsicherheiten der Eltern kommen sollen, bilde ich zwei Darlehen. Jede Grundschuld gilt dann nur für das eine Darlehen. Die Eltern würden eine Grundschuld über 150.000 Euro eintragen, und die würde ausschließlich für das kleinere Darlehen haften. Im Worst Case ist es dann möglich, dass die Kinder das kleine Darlehen weiterhin bedienen, weil die Rate so gering ist, oder die Eltern helfen dann. Und die Bank kann nicht an das Haus der Eltern kommen. Das ist meistens die größte Angst meiner Kunden, wenn wir über dieses Thema sprechen.

Marco: Wir hatten in der Vorbereitung das schöne Wort Rückauflassungsvormerkung. Kannst du erklären, was das bedeutet und warum das im Zusammenhang mit Zusatzsicherheiten wichtig ist?

Elisabeth: Es gibt Familien, die ihre Schenkungsfreibeträge von Eltern an Kinder alle zehn Jahre nutzen. Da habe ich dann den Fall, dass Töchterchen oder Sohn schon eine Wohnung von den Eltern übertragen bekommen hat. Und als Elternteil möchte man dem eigenen Kind da nicht immer voll vertrauen – es kann ja immer etwas passieren.

Die Rückauflassungsvormerkung wird in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen, ist also eine Beschränkung. Wenn Tochter oder Sohn die Wohnung verkaufen oder belasten möchten, müssen sie die Einverständniserklärung der Eltern einholen. Das läuft über den Notar. Die Eltern müssen eine schriftliche Erklärung geben. Es findet kein Verkauf und keine Belastung statt, ohne dass die Eltern das wissen. Das ist der Mechanismus, mit dem die Eltern die Hand auf der Immobilie behalten. Wenn man das als Berater im Grundbuch sieht, muss man die Kunden mitnehmen und ihnen das erklären, damit sie frühzeitig ins Gespräch mit ihren Eltern gehen. Das Schlimmste, was passieren kann, ist, dass das erst im Notartermin bei der Protokollierung auf den Tisch kommt. Dann müssten wir im schlimmsten Fall alles rückabwickeln. Und dann kann ich diese Zusatzsicherheit faktisch nicht nutzen.

„Das Schlimmste, was passieren kann, ist, dass das erst im Notartermin bei der Protokollierung auf den Tisch kommt.“

Einfluss auf Zinssatz, Rate und Finanzierungsstruktur

Marco: Lass uns einen Schritt weitergehen: Warum macht man das mit der Zusatzsicherheit? Was verändert sich dadurch in der Finanzierung?

Elisabeth: Ich habe ein Beispiel von Kunden von vor ein paar Wochen mitgebracht. Die Grundvoraussetzung war ein Darlehen von 600.000 Euro für den Kauf einer Immobilie. Mit dem liquiden Eigenkapital, das die Kunden mitgebracht haben, wäre das eine 100-Prozent-Finanzierung gewesen. Der Zinssatz für so eine Finanzierung lag bei rund 4 Prozent, die Mindesttilgung bei 1,5 Prozent – das wäre eine Rate von 2.750 Euro gewesen. Wir hatten das Glück, dass die Eltern eine lastenfreie Immobilie hatten, die sie bereit waren zur Verfügung zu stellen. Dadurch konnte ich zusätzlich 150.000 Euro auf dieser Immobilie eintragen. Wir hatten nicht mehr nur 600.000 Euro an Sicherheiten, sondern 750.000 Euro – und lagen damit bei einem 80-Prozent-Beleihungsauslauf. Der Zinssatz lag dann nicht mehr bei 4 Prozent, sondern bei 3,49 Prozent. Die neue Rate lag bei 2.495 Euro. Monatlich haben wir 255 Euro Zinskosten gespart, was über die ersten zehn Jahre 30.000 Euro entspricht.

„Monatlich haben wir 255 Euro Zinskosten gespart, was über die ersten zehn Jahre 30.000 Euro entspricht.“

Marco: Virtuell übersetzt bedeutet das ja, dass ich als Paar statt 600.000 Euro nur 450.000 Euro an Fremdkapital aufnehmen muss?

Elisabeth: Der Darlehensbetrag bleibt bei 600.000 Euro. Du erhöhst nur die Sicherheiten, die die Bank hat. Bei liquiden Eigenkapital ist es so, dass meine Basis gleich bleibt und ich den Darlehensbetrag reduziere. Wenn der obere Betrag aber bei 600.000 Euro gleich bleibt, muss ich durch die Zusatzsicherheit den unteren Betrag erhöhen. Ich habe die 600.000 Euro Sicherheit aus der Kaufimmobilie und bekomme zusätzlich 150.000 Euro obendrauf. So lande ich ebenfalls bei einem 80-Prozent-Verhältnis. Es gibt also einfach zwei Möglichkeiten, auf dieses Verhältnis zu kommen.

„Der größte Gamechanger ist auf jeden Fall der Zinssatz. Es ist im Grunde das Gleiche, als wenn ich liquides Eigenkapital einsetze: Der Zinssatz wird besser, viel besser.“

Was in der Praxis oft unterschätzt wird

Marco: Gibt es irgendetwas, das oft unterschätzt wird, wenn man eine Zusatzsicherheit mit hinzunimmt?

Elisabeth: Die Reaktion der Eltern, würde ich sagen. Ich habe oft in Erstgesprächen erlebt, dass gesagt wurde: Das wird kein Thema sein. Und nach einem Gespräch mit den Eltern war es dann doch ein Thema. Dieses Einverständnis zu bekommen ist die schwierigste Hürde. Ich biete immer an, dass ich in das Gespräch mit den Eltern mit reingehe, um ihnen die Risiken offen darzulegen und das Risiko bewertbar zu machen.

Und auch für die Eltern gilt: Wenn sie mehrere Kinder haben – und die Kinder im Alter nur drei oder vier Jahre auseinanderliegen –, fängt meist das älteste Kind an, Eigentum zu erwerben. Wenn das zweite Kind dann vielleicht fünf Jahre später ebenfalls eine Immobilie erwerben möchte, hat es unter Umständen nur noch den zweiten Rang. Das heißt: weniger Banken zur Auswahl und je nach Immobilienwert auch einen höheren Zinssatz. Eltern mit mehreren Kindern sollten also beachten, dass sie die Immobilie möglichst fair aufteilen. Im besten Fall ist genug Zeit zwischen den Kindern, dass wir die Zusatzsicherheit die ersten zehn Jahre nutzen und danach schon so viel abbezahlt ist, dass wir einen Teil herausnehmen können.

Zusatzsicherheiten bei Kapitalanlegern und Mehrfamilienhäusern

Marco: Bisher haben wir über Eigennutzung gesprochen. Kann das auch für Kapitalanleger Sinn machen?

Elisabeth: Bei Kapitalanlegern muss es gut überlegt sein. Meistens habe ich solche Konstrukte bei Mehrfamilienhäusern. Anders als bei Ein- und Zweifamilienhäusern muss ich dort das Ertragswertverfahren ansetzen. Beim Sachwertverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern schaue ich mir links und rechts die Immobilien an: Für wie viel Euro pro Quadratmeter sind die weggegangen? Dann habe ich einen Vergleichswert, und in der Regel werden 20 Prozent davon abgezogen. Das ist der Beleihungswert, den die Bank ansetzt.

Marco: Wie unterscheidet sich das zum Ertragswertverfahren?

Elisabeth: Beim Ertragswertverfahren nehme ich die Miete aufs Jahr hochgerechnet und multipliziere sie mit einem Faktor. In Frankfurt oder Wiesbaden liegt der Faktor, den ich für eine Immobilie als realistisch ansehen würde, bei vielleicht 20 bis 22. Eine Bank rechnet aber eher mit 15 bis 16. Das ist schon ein eklatanter Unterschied. Bei Mehrfamilienhäusern, die eine Million kosten, kann ich oft nur einen Wert von 500.000 Euro in den Büchern der Bank ansetzen. Dann habe ich einen riesigen Blanko-Anteil – so nennt man das. Dieses Loch muss zu einem großen Teil gefüllt werden. Besonders regionale Banken können einen Blanko-Anteil von 100.000 bis 150.000 Euro, manchmal 200.000 Euro verkraften. Aber 500.000 Euro – das macht fast keine Bank. Und das ist ein Punkt, an dem ich sage: Wenn das liquide Eigenkapital nicht da ist oder nicht genutzt werden möchte, ist es ein Weg, eine bestehende Immobilie als Zusatzsicherheit hineinzunehmen, um diesen Blanko-Anteil abzufangen.

Frühe Prüfung und familiäre Abstimmung

Marco: Wann sollte man das Thema Zusatzsicherheit spätestens prüfen?

Elisabeth: Wie alles: so früh wie möglich. Was ich immer im Erstgespräch mache, ist aktiv zu fragen – nicht nur, ob bestehende Immobilien bei den Antragstellern vorliegen, sondern direkt: Haben eure Eltern Immobilien im Besitz? Und wenn ja: Wie weit sind die abbezahlt? Oft haben Kunden dann gesagt: Ja, da gibt es Immobilien im Besitz – darüber haben wir noch nie nachgedacht. Dann gehen sie ins Gespräch, und die Eltern sagen: Das ist für uns kein Thema, können wir gerne zur Verfügung stellen. Der zweite Schritt ist für mich dann: Gib mir die Objektunterlagen, damit ich die Immobilien der Eltern bewerten kann. Dann weiß ich, wie ich das in der Finanzierung einplanen kann – immer nach dem Minimalprinzip, dass ich so wenig wie möglich nutze. Denn man weiß nie, ob die Eltern vielleicht selbst noch eine zweite Immobilie kaufen wollen. Also: frühzeitig angehen. Wenn man schon kurz vor dem Notartermin steht, ist oft die Zeit nicht mehr da. Dann ist es tatsächlich schon ein Tick zu spät.

Marco: Gibt es sonst Fragen, die man sich stellen sollte, bevor man eine Zusatzsicherheit hinzuzieht?

Elisabeth: Man sollte auf jeden Fall ganz offen mit dem Sicherungsgeber sprechen, meistens also mit den Eltern. Die sollen sich wohl dabei fühlen. Wenn sich ein Elternteil unwohl fühlt, dann machen wir es lieber nicht, als dass wir es mit Gewalt durchdrücken. Das Risiko muss offen besprochen, erfasst und bewertbar gemacht werden. Bisher habe ich damit sehr gute Erfahrungen gemacht. Aber in diesen Konstrukten haben sich immer alle Beteiligten in die Augen geschaut, darüber gesprochen und sind mit einem guten Gefühl hineingegangen.

„Wenn sich ein Elternteil unwohl fühlt, dann machen wir es lieber nicht, als dass wir es mit Gewalt durchdrücken.“

Hinweis: Die in dieser Folge genannten Zinssätze und Bankkonditionen beziehen sich auf den Aufnahmezeitpunkt im Februar 2026. Maßgeblich sind immer die zum Beratungszeitpunkt aktuell gültigen Konditionen.

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Was Zusatzsicherheiten sind und wann sie relevant werden

Marco: Herzlich willkommen beim bauffy Podcast. Heute sprechen wir über einen potenziellen Gamechanger in vielen Finanzierungen: Zusatzsicherheiten. Wir wollen klären, was Zusatzsicherheiten überhaupt sind, für wen sie relevant sind und welche Auswirkungen sie auf die Finanzierungsstruktur haben können – positiv wie negativ. Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Ich würde sagen, heute gehen wir direkt ins Thema rein. In welchen Situationen kommen Zusatzsicherheiten überhaupt ins Spiel?

Elisabeth: Zusatzsicherheiten kommen ins Spiel, wenn bei den Antragstellern wenig liquides Eigenkapital vorhanden ist beziehungsweise das Eigenkapital in bestehenden Immobilien gebunden ist.

Marco: Kannst du uns erklären, was Zusatzsicherheiten überhaupt sind?

Elisabeth: Zusatzsicherheiten sind zusätzliche Grundschulden auf einem zweiten Objekt, die man dann in der Finanzierung nutzen kann.

Marco: Zweites Objekt – das hat nicht jeder so einfach mal im Ärmel.

Elisabeth: Natürlich nicht. Ich habe Antragsteller, die schon eine bestehende Immobilie besitzen. Oftmals sind es aber Immobilien der Eltern, die im besten Fall lastenfrei sind und dann in der Finanzierung mitgenutzt werden können.

Marco: Es muss also nicht meine eigene Immobilie sein – man kann auch eine zweite Immobilie aus der nahen Verwandtschaft nutzen.

Elisabeth: Grundsätzlich wäre es sogar möglich, dass dein bester Freund seine Immobilie zur Verfügung stellt. Nur geht die Liebe in der Regel nicht so weit.

Formen von Zusatzsicherheiten und bankseitige Voraussetzungen

Marco: Welche unterschiedlichen Formen und Voraussetzungen gibt es denn für eine Zusatzsicherheit in der Praxis?

Elisabeth: Es müssen nicht unbedingt Immobilien sein. Grundsätzlich könnte man auch umfangreiches Aktienvermögen oder bestehende Lebensversicherungen, die schon weit bespart sind, an die Bank verpfänden. Bei Aktien werden aber meist nur 50 Prozent des Werts genutzt. Der einfachste Fall ist tatsächlich die Immobilie, weil wir dort genauso wie beim Kaufobjekt eine Grundschuld eintragen – das ist für die Bank am praktikabelsten.

Marco: Eine zweite Immobilie klingt damit wie die brauchbarste Form der Zusatzsicherheit.

Elisabeth: Ja, in der Regel ist das so. Das wird von fast allen Banken gut angenommen. Dann gibt es aber Unterschiede. Es gibt Banken wie die ING, die auf jeden Fall erstrangige Sicherheiten möchten. Wenn die Eltern eine Immobilie haben, die komplett abbezahlt ist, können wir die ING auch einbeziehen. Wenn da aber noch ein kleiner Rest offen ist – ich sage mal 100.000 Euro –, würde die ING das nicht machen. Andere Banken, die ich bei Zusatzsicherheiten nutze, sind ganz weit vorn die Commerzbank, weil dort eine zweitrangige Besicherung möglich ist, und auch hier in der Region Frankfurt/Mainz die Sparda Südwest. Das sind beides Banken, bei denen wir sehr gut mit zweitrangigen Sicherheiten arbeiten können.

Marco: Da gibt es also klare Unterschiede zwischen den verschiedenen Banken.

Elisabeth: Absolut.

Haftung, enge Zweckerklärung und Rückauflassungsvormerkung

Marco: Wie sieht es denn mit der Haftung aus beim Thema Zusatzsicherheit?

Elisabeth: Der Sicherungsgeber ist der Eigentümer der Immobilie – in dem klassischen Fall sind das die Eltern. Im Worst Case könnte die Bank, wenn die Raten nicht von den Kindern bezahlt werden, das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkaufen. Deswegen ist es ganz wichtig, dass man Sicherungsmechanismen einbaut. Ein Klassiker ist die enge Zweckerklärung. Das bedeutet: Wenn ich einen Gesamtdarlehensbetrag von beispielsweise 600.000 Euro habe und davon 150.000 Euro über Zusatzsicherheiten der Eltern kommen sollen, bilde ich zwei Darlehen. Jede Grundschuld gilt dann nur für das eine Darlehen. Die Eltern würden eine Grundschuld über 150.000 Euro eintragen, und die würde ausschließlich für das kleinere Darlehen haften. Im Worst Case ist es dann möglich, dass die Kinder das kleine Darlehen weiterhin bedienen, weil die Rate so gering ist, oder die Eltern helfen dann. Und die Bank kann nicht an das Haus der Eltern kommen. Das ist meistens die größte Angst meiner Kunden, wenn wir über dieses Thema sprechen.

Marco: Wir hatten in der Vorbereitung das schöne Wort Rückauflassungsvormerkung. Kannst du erklären, was das bedeutet und warum das im Zusammenhang mit Zusatzsicherheiten wichtig ist?

Elisabeth: Es gibt Familien, die ihre Schenkungsfreibeträge von Eltern an Kinder alle zehn Jahre nutzen. Da habe ich dann den Fall, dass Töchterchen oder Sohn schon eine Wohnung von den Eltern übertragen bekommen hat. Und als Elternteil möchte man dem eigenen Kind da nicht immer voll vertrauen – es kann ja immer etwas passieren.

Die Rückauflassungsvormerkung wird in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen, ist also eine Beschränkung. Wenn Tochter oder Sohn die Wohnung verkaufen oder belasten möchten, müssen sie die Einverständniserklärung der Eltern einholen. Das läuft über den Notar. Die Eltern müssen eine schriftliche Erklärung geben. Es findet kein Verkauf und keine Belastung statt, ohne dass die Eltern das wissen. Das ist der Mechanismus, mit dem die Eltern die Hand auf der Immobilie behalten. Wenn man das als Berater im Grundbuch sieht, muss man die Kunden mitnehmen und ihnen das erklären, damit sie frühzeitig ins Gespräch mit ihren Eltern gehen. Das Schlimmste, was passieren kann, ist, dass das erst im Notartermin bei der Protokollierung auf den Tisch kommt. Dann müssten wir im schlimmsten Fall alles rückabwickeln. Und dann kann ich diese Zusatzsicherheit faktisch nicht nutzen.

„Das Schlimmste, was passieren kann, ist, dass das erst im Notartermin bei der Protokollierung auf den Tisch kommt.“

Einfluss auf Zinssatz, Rate und Finanzierungsstruktur

Marco: Lass uns einen Schritt weitergehen: Warum macht man das mit der Zusatzsicherheit? Was verändert sich dadurch in der Finanzierung?

Elisabeth: Ich habe ein Beispiel von Kunden von vor ein paar Wochen mitgebracht. Die Grundvoraussetzung war ein Darlehen von 600.000 Euro für den Kauf einer Immobilie. Mit dem liquiden Eigenkapital, das die Kunden mitgebracht haben, wäre das eine 100-Prozent-Finanzierung gewesen. Der Zinssatz für so eine Finanzierung lag bei rund 4 Prozent, die Mindesttilgung bei 1,5 Prozent – das wäre eine Rate von 2.750 Euro gewesen. Wir hatten das Glück, dass die Eltern eine lastenfreie Immobilie hatten, die sie bereit waren zur Verfügung zu stellen. Dadurch konnte ich zusätzlich 150.000 Euro auf dieser Immobilie eintragen. Wir hatten nicht mehr nur 600.000 Euro an Sicherheiten, sondern 750.000 Euro – und lagen damit bei einem 80-Prozent-Beleihungsauslauf. Der Zinssatz lag dann nicht mehr bei 4 Prozent, sondern bei 3,49 Prozent. Die neue Rate lag bei 2.495 Euro. Monatlich haben wir 255 Euro Zinskosten gespart, was über die ersten zehn Jahre 30.000 Euro entspricht.

„Monatlich haben wir 255 Euro Zinskosten gespart, was über die ersten zehn Jahre 30.000 Euro entspricht.“

Marco: Virtuell übersetzt bedeutet das ja, dass ich als Paar statt 600.000 Euro nur 450.000 Euro an Fremdkapital aufnehmen muss?

Elisabeth: Der Darlehensbetrag bleibt bei 600.000 Euro. Du erhöhst nur die Sicherheiten, die die Bank hat. Bei liquiden Eigenkapital ist es so, dass meine Basis gleich bleibt und ich den Darlehensbetrag reduziere. Wenn der obere Betrag aber bei 600.000 Euro gleich bleibt, muss ich durch die Zusatzsicherheit den unteren Betrag erhöhen. Ich habe die 600.000 Euro Sicherheit aus der Kaufimmobilie und bekomme zusätzlich 150.000 Euro obendrauf. So lande ich ebenfalls bei einem 80-Prozent-Verhältnis. Es gibt also einfach zwei Möglichkeiten, auf dieses Verhältnis zu kommen.

„Der größte Gamechanger ist auf jeden Fall der Zinssatz. Es ist im Grunde das Gleiche, als wenn ich liquides Eigenkapital einsetze: Der Zinssatz wird besser, viel besser.“

Was in der Praxis oft unterschätzt wird

Marco: Gibt es irgendetwas, das oft unterschätzt wird, wenn man eine Zusatzsicherheit mit hinzunimmt?

Elisabeth: Die Reaktion der Eltern, würde ich sagen. Ich habe oft in Erstgesprächen erlebt, dass gesagt wurde: Das wird kein Thema sein. Und nach einem Gespräch mit den Eltern war es dann doch ein Thema. Dieses Einverständnis zu bekommen ist die schwierigste Hürde. Ich biete immer an, dass ich in das Gespräch mit den Eltern mit reingehe, um ihnen die Risiken offen darzulegen und das Risiko bewertbar zu machen.

Und auch für die Eltern gilt: Wenn sie mehrere Kinder haben – und die Kinder im Alter nur drei oder vier Jahre auseinanderliegen –, fängt meist das älteste Kind an, Eigentum zu erwerben. Wenn das zweite Kind dann vielleicht fünf Jahre später ebenfalls eine Immobilie erwerben möchte, hat es unter Umständen nur noch den zweiten Rang. Das heißt: weniger Banken zur Auswahl und je nach Immobilienwert auch einen höheren Zinssatz. Eltern mit mehreren Kindern sollten also beachten, dass sie die Immobilie möglichst fair aufteilen. Im besten Fall ist genug Zeit zwischen den Kindern, dass wir die Zusatzsicherheit die ersten zehn Jahre nutzen und danach schon so viel abbezahlt ist, dass wir einen Teil herausnehmen können.

Zusatzsicherheiten bei Kapitalanlegern und Mehrfamilienhäusern

Marco: Bisher haben wir über Eigennutzung gesprochen. Kann das auch für Kapitalanleger Sinn machen?

Elisabeth: Bei Kapitalanlegern muss es gut überlegt sein. Meistens habe ich solche Konstrukte bei Mehrfamilienhäusern. Anders als bei Ein- und Zweifamilienhäusern muss ich dort das Ertragswertverfahren ansetzen. Beim Sachwertverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern schaue ich mir links und rechts die Immobilien an: Für wie viel Euro pro Quadratmeter sind die weggegangen? Dann habe ich einen Vergleichswert, und in der Regel werden 20 Prozent davon abgezogen. Das ist der Beleihungswert, den die Bank ansetzt.

Marco: Wie unterscheidet sich das zum Ertragswertverfahren?

Elisabeth: Beim Ertragswertverfahren nehme ich die Miete aufs Jahr hochgerechnet und multipliziere sie mit einem Faktor. In Frankfurt oder Wiesbaden liegt der Faktor, den ich für eine Immobilie als realistisch ansehen würde, bei vielleicht 20 bis 22. Eine Bank rechnet aber eher mit 15 bis 16. Das ist schon ein eklatanter Unterschied. Bei Mehrfamilienhäusern, die eine Million kosten, kann ich oft nur einen Wert von 500.000 Euro in den Büchern der Bank ansetzen. Dann habe ich einen riesigen Blanko-Anteil – so nennt man das. Dieses Loch muss zu einem großen Teil gefüllt werden. Besonders regionale Banken können einen Blanko-Anteil von 100.000 bis 150.000 Euro, manchmal 200.000 Euro verkraften. Aber 500.000 Euro – das macht fast keine Bank. Und das ist ein Punkt, an dem ich sage: Wenn das liquide Eigenkapital nicht da ist oder nicht genutzt werden möchte, ist es ein Weg, eine bestehende Immobilie als Zusatzsicherheit hineinzunehmen, um diesen Blanko-Anteil abzufangen.

Frühe Prüfung und familiäre Abstimmung

Marco: Wann sollte man das Thema Zusatzsicherheit spätestens prüfen?

Elisabeth: Wie alles: so früh wie möglich. Was ich immer im Erstgespräch mache, ist aktiv zu fragen – nicht nur, ob bestehende Immobilien bei den Antragstellern vorliegen, sondern direkt: Haben eure Eltern Immobilien im Besitz? Und wenn ja: Wie weit sind die abbezahlt? Oft haben Kunden dann gesagt: Ja, da gibt es Immobilien im Besitz – darüber haben wir noch nie nachgedacht. Dann gehen sie ins Gespräch, und die Eltern sagen: Das ist für uns kein Thema, können wir gerne zur Verfügung stellen. Der zweite Schritt ist für mich dann: Gib mir die Objektunterlagen, damit ich die Immobilien der Eltern bewerten kann. Dann weiß ich, wie ich das in der Finanzierung einplanen kann – immer nach dem Minimalprinzip, dass ich so wenig wie möglich nutze. Denn man weiß nie, ob die Eltern vielleicht selbst noch eine zweite Immobilie kaufen wollen. Also: frühzeitig angehen. Wenn man schon kurz vor dem Notartermin steht, ist oft die Zeit nicht mehr da. Dann ist es tatsächlich schon ein Tick zu spät.

Marco: Gibt es sonst Fragen, die man sich stellen sollte, bevor man eine Zusatzsicherheit hinzuzieht?

Elisabeth: Man sollte auf jeden Fall ganz offen mit dem Sicherungsgeber sprechen, meistens also mit den Eltern. Die sollen sich wohl dabei fühlen. Wenn sich ein Elternteil unwohl fühlt, dann machen wir es lieber nicht, als dass wir es mit Gewalt durchdrücken. Das Risiko muss offen besprochen, erfasst und bewertbar gemacht werden. Bisher habe ich damit sehr gute Erfahrungen gemacht. Aber in diesen Konstrukten haben sich immer alle Beteiligten in die Augen geschaut, darüber gesprochen und sind mit einem guten Gefühl hineingegangen.

„Wenn sich ein Elternteil unwohl fühlt, dann machen wir es lieber nicht, als dass wir es mit Gewalt durchdrücken.“

Hinweis: Die in dieser Folge genannten Zinssätze und Bankkonditionen beziehen sich auf den Aufnahmezeitpunkt im Februar 2026. Maßgeblich sind immer die zum Beratungszeitpunkt aktuell gültigen Konditionen.