Warum die Auszahlungsphase erklärungsbedürftig ist Elisabeth: Mir ist wichtig, grundsätzlich zu erklären, woher das rührt. Normalerweise ist es so, dass bei vielem von dem, was wir heute besprechen werden, der richtige Ansprechpartner der Notar ist und das Notariat, mit dem er zusammenarbeitet. Ich erlebe aktuell in meinen Praxisfällen leider die Erfahrung, dass Dienstleistung in den meisten Notariaten nicht großgeschrieben wird und dass sehr viele Käufer und Käuferinnen von mir extrem unwissend aus solchen Gesprächen mit den Notaren rausgehen. Ich muss dann extrem viel Arbeit an Erklärung und Prozesssteuerung übernehmen. Deswegen ist mir diese Folge wichtig: dass wir es wirklich einmal komprimiert zusammen haben, um denjenigen zu helfen, die ähnliche Notare kennenlernen. „Deswegen ist mir diese Folge wichtig: dass wir es wirklich einmal komprimiert zusammen haben, um denjenigen zu helfen, die ähnliche Notare kennenlernen.“ Marco: Warum denkst du, ist diese Dienstleistungsbereitschaft bei Notaren nicht so sehr gegeben? Elisabeth: Wenn man sich einmal für einen Notar entschieden und ihm die Vollmacht gegeben hat, den Kaufvertragsentwurf zu erstellen und den Auftrag zu geben, kommt man danach nicht mehr raus. Dann ist es total egal, wie gut die Arbeit des Notars ist. Die meisten Privatkäufer kaufen nur einmal in ihrem Leben. Das heißt, da gibt es auch keine Folgegeschäfte. Im schlimmsten Fall wird der Notar nicht weiterempfohlen. Aber es gibt oft auch Makler, die mit Notaren zusammenarbeiten, und die werden dann doch die nächsten Vorhaben bekommen. Vielschichtig. Marco: Alles klar. Dann würde ich sagen: Um an der Stelle so gut wie nur irgendwie möglich zu unterstützen, ist das der Grund, warum wir die Folge machen. Rein in die erste Frage, relativ simpel: Wann zahlt die Bank das Darlehen denn aus? Wann die Bank das Darlehen auszahlt Elisabeth: Die Bank zahlt das Darlehen aus, wenn die Kaufpreisfälligkeit vorliegt. Die kommt vom Notar und liegt in der Regel sechs bis acht Wochen nach dem Notartermin vor. Das ist aber keine feste Größe, sondern hängt von gewissen Voraussetzungen ab, also Kaufpreisvoraussetzungen. Die können bei jedem Kauf oder bei jedem Bauvorhaben unterschiedlich sein und werden dann im Kaufvertrag entsprechend unter dem Paragrafen festgesetzt, in dem es um die Kaufpreiszahlung geht. Klassiker sind hier beispielsweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung für die Käufer, die Löschung von bestehenden Grundschulden beim Verkäufer oder auch von gewissen Rechten in Abteilung II, Vorkaufsrechte der Stadt. Das muss alles durch den Notar abgearbeitet werden, sodass er irgendwann sagen kann: Okay, ich habe meine Arbeit getan. Jetzt kann ich den Kaufpreis fällig stellen. Das heißt, den Käufern den Auftrag geben: Ihr dürft jetzt zahlen. Das ist dann der Startschuss, dass wir die Bank informieren, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann. „Die Bank zahlt das Darlehen aus, wenn die Kaufpreisfälligkeit vorliegt.“ Marco: Sind das dann relativ viele Punkte, die im Grundbuch geschrieben sind? Elisabeth: Ja, meistens sind das grundbuchliche Themen. Es kann auch einmal eine Räumung von einem Objekt sein, wenn das im Kaufvertrag so besprochen wurde. Diese Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen stehen immer im Vertrag. Und wenn ein guter Notar dabei ist, bespricht er sie auch mit den Käufern. Welche Unterlagen vor Auszahlung fehlen können Marco: Alles klar. Dann würde ich sagen, gehen wir direkt zur zweiten Frage. Welche Unterlagen fehlen denn noch für die Auszahlung? Elisabeth: Auch das ist ein Punkt. Da kommen wir jetzt zu den Auszahlungsvoraussetzungen. Vielleicht noch ein Punkt zu der Kaufpreisfälligkeit: Es ist leider nicht mehr so, dass der Notar diese Kaufpreisfälligkeit automatisch an die Bank schickt. Früher war das so, mittlerweile auch da: Dienstleistungsversprechen wird immer weniger. Das heißt, wenn ihr als Käufer diese Kaufpreisfälligkeit bekommt, bitte umgehend entweder an euren Baufinanzierungsvermittler weiterleiten oder an die finanzierende Bank. Wir haben dort immer eine Zahlungsfrist stehen. Wenn man dann eine Woche wartet, weil man das nicht auf dem Schirm hat, verliert man natürlich wertvolle Zeit. Das Schlimmste, was passieren kann, ist, dass man in Verzug kommt, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird. Nur als Hinweis noch einmal zur Kaufpreisfälligkeit. Marco: Ich höre da raus: Es gibt Fälle, in denen man denkt, dass der Notar das direkt an die Bank schickt, man deshalb wartet oder nichts unternimmt, das aber nicht der Fall ist. Entsprechend wird nicht ausgezahlt und die Konsequenz sind Verzugszinsen. Elisabeth: Ja. Das ist auch eine gute Überleitung. Diese Kaufpreisfälligkeit ist bei jedem Darlehensvertrag auch eine Auszahlungsvoraussetzung. In jedem Darlehensvertrag gibt es eine Liste, die von der Bank festgesetzt wird, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis oder der nächste Baufortschritt gezahlt werden kann. Diese Liste sollte man sich anschauen. In der Regel hat man Glück, dass vieles davon der Notar erledigt, wie eben schon angesprochen: die Eintragung von Grundschulden, die Löschung von gewissen Rechten. Das sind alles Punkte, die man nicht selbst erledigen muss, sondern die der Notar nach dem Notartermin für einen erledigt. Es gibt aber manchmal Spezialitäten, beispielsweise wenn eine Bank sich noch eine Risikolebensversicherung abtreten lassen möchte oder noch gewisse Anforderungen hatte, etwa dass irgendwo noch ein Grundriss gefehlt hat. Solche Unterlagen mussten zur Genehmigung vielleicht noch nicht vorliegen, müssen aber zur Auszahlung vorliegen. Dann ist wichtig, dass man das auf dem Schirm hat oder respektive der Finanzierungsberater, der einen begleitet, das auf dem Schirm hat. Sonst steht man kurz vor knapp da und kann nicht zahlen, weil irgendwelche Unterlagen fehlen, die vielleicht drei Wochen brauchen, bis sie da sind. Marco: Ganz grundsätzlich gehe ich richtig in der Annahme, dass alle diese Unterlagen im Finanzierungsvertrag stehen, also im Darlehensvertrag? Elisabeth: Genau. Marco: Das ist dann quasi eine Checkliste. Ich weiß nicht, ob es hübsch als Checkliste aufbereitet ist, aber dort klar als Punkte einsehbar. Wenn man dem hinterhergeht, kann eigentlich auch nichts passieren. Gut, da noch ein Punkt zu. Dann würde ich sagen, in die dritte Frage. Und die lautet: Wird direkt an mich, den Verkäufer, Bauträger oder Handwerker gezahlt? An wen die Bank auszahlt Elisabeth: Es kommt darauf an. Bei der Kaufpreiszahlung an den Verkäufer wird in der Regel immer direkt an den Verkäufer oder seine finanzierende Bank gezahlt. Das steht aber in der Kaufpreisfälligkeit. Das heißt, der Notar sagt ganz klar, welcher Betrag an welche IBAN überwiesen werden muss. Deswegen ist es auch wichtig, dass da keine Geschichten passieren wie: Der Verkäufer gibt dir eine andere IBAN als die, die im Kaufvertrag steht, und sagt: Hey, bitte tu mir einen Gefallen und überweise das dorthin. Es kann sein, dass dieses Objekt beim Verkäufer noch finanziert ist und der Kaufpreis nicht ausreicht, um diese Darlehen abzulösen. Dann ist es immer wichtig, dass man direkt an die Bank zahlt, so wie es in der Kaufpreisfälligkeit steht, um, man nennt das im Fachjargon, schuldbefreiende Wirkung zu erlangen. Das heißt nichts anderes, als dass die Bank dann sagt: Ja, wir haben den Kaufpreis bekommen, das Haus geben wir jetzt ein Stück weit frei. Wenn man direkt an den Verkäufer zahlen würde, hätte man das Problem, dass er sich vielleicht damit aus dem Staub macht. Dann hat man ein Stück weit das Geld verloren, bekommt die Immobilie aber nicht. Marco: Verstanden. Damit ich es richtig verstehe: Man bekommt das Geld von der Bank, bei der ich finanziere, vorher auf das eigene Konto und überweist dann an den Verkäufer? Oder geht das direkt von der Bank an den Verkäufer? Elisabeth: Das geht direkt von der Bank an den Verkäufer. Es gibt in fast jeder Bank ein Auszahlungsteam, das meistens in der Kreditabteilung sitzt und für den Kunden die Überweisung übernimmt. Das Einzige, was bei den meisten Banken selbst überwiesen werden muss, ist der Eigenkapitalanteil. Wenn wir beispielsweise von 500.000 Euro sprechen, 300.000 Euro macht die Bank, 200.000 Euro mache ich selbst, dann müsste ich diese 200.000 Euro selbst überweisen. Bei einigen Banken, beispielsweise jetzt der Sparda Südwest, ist das ganz gut gelöst. Da habe ich ein kostenfreies Verrechnungskonto, das ich ohnehin nutze, wenn ich dort die Baufinanzierung habe. Dann kann ich die Sparda bitten, wenn ich das Geld auf das Verrechnungskonto überwiesen habe, das für mich zu überweisen. Marco: Sprich, dann würde ich einmal das Eigenkapital auf das Verrechnungskonto überweisen und dann überweist die Bank den kompletten Betrag. Elisabeth: Genau. Wenn man solche Beträge überweist, ist es für Normalsterbliche immer ein bisschen angenehmer, wenn die Bank das über die eigenen Konten macht, weil es natürlich nicht jeden Tag vorkommt, dass man so etwas überweist. Bei Bauträgern ist das ähnlich, gleiches Schema. Bei Handwerkern sind das meistens Modernisierungsleistungen und da muss man von der Höhe her ein Stück weit unterscheiden. Wenn ich eine Rechnung habe, ich sage einmal Fenster 25.000 bis 40.000 Euro, dann ist das schon eine Höhe, bei der eine Bank direkt an den Handwerker überweist, um sicherzugehen, dass das auch bezahlt ist. Wenn das aber Dinge in Eigenregie sind, bei denen man viel in den Baumarkt fährt, selbst den Boden kauft und kleine Rechnungen hat, dann will die Bank nicht wegen jeder 100-Euro-Rechnung den ganzen Prozess starten. Da machen die meisten Banken es so, dass sie 20.000 bis 25.000 Euro, je nach Vorhaben, blanko, das heißt ohne Nachweis, erst einmal aufs Konto stellen, damit man mit dem Geld arbeiten kann. Wenn das ausgegeben ist, reicht man gesammelt für diese 25.000 Euro die Rechnungen ein und bekommt dann die nächsten 25.000 Euro. Das macht es für alle Beteiligten einfacher. Die Bank kann eine Auszahlung machen und der Kunde, also der Käufer oder die Käuferin, kann damit arbeiten, alle Rechnungen sammeln und die Bank prüft einmal diese Rechnungsflut. Das ist einfach zeitsparender. Marco: Frage dazu, weniger für den Handwerkerfall, beziehungsweise kann es auch für den Handwerkerfall gelten: Warum überweist die Bank direkt und nicht an mich als Käufer, damit ich überweise? Elisabeth: Um zu verhindern, dass nicht irgendwelche Porsche oder Lamborghinis gekauft werden. Das ist zweckgebunden. Marco: Gut. Sprich, eine Red Flag nehme ich hier mit: Wichtig, keine Nebenabreden in Richtung IBAN. Das kann wie ein Boomerang zurückkommen. Sehr schön. Dann weiter mit der nächsten Frage, der vierten: Kann ich das Geld auch vorab abrufen, obwohl noch keine Rechnung vorliegt? „Wichtig: keine Nebenabreden in Richtung IBAN. Das kann wie ein Boomerang zurückkommen.“ Vorabruf ohne Rechnung und zweckgebundene Mittel Elisabeth: Wir hatten eben das Beispiel für kleinere Sachen bis 20.000 oder 25.000 Euro. Das ist in der Regel kein Thema. Aber für alle größeren Sachen wird die Bank das Geld nicht zur Verfügung stellen, wenn es zweckgebunden ist. Ein anderer Unterschied besteht bei sogenannten Kapitalbeschaffungen. Dann hat man vielleicht einen Grund: Ich will für eine Unternehmensgründung meine Immobilie ein Stück weit beleihen und brauche Kapital von 300.000 Euro. Dann würde das in einer Summe ausgezahlt werden. Die Bank würde dann nicht hingehen und sagen: Hast du das jetzt für Personalkosten verwendet oder wofür hast du es im Unternehmen verwendet? Das ist dann ein übergeordneter Verwendungszweck, kommt aber eher selten vor. Auszahlung beim Neubau nach Baufortschritt Marco: Alles klar. Dann würde ich sagen, wir machen hier heute schnell einen Haken dran. Besprochen. Die fünfte Frage richtet sich noch einmal in Richtung Bauträger, konkret Neubau: Wie funktioniert die Auszahlung beim Neubau? Elisabeth: Es kommt auch da darauf an. Wenn es ein Neubau ist, der schlüsselfertig gebaut und dann in einer Summe abverkauft wird, unterscheidet sich nicht viel. Dann hat man das Gleiche wie bei einer Bestandsimmobilie. Man hat einen Gesamtkaufpreis. Wenn wir aber ein Neubauvorhaben haben, dann läuft das nach MaBV, der Makler- und Bauträgerverordnung. Ich meine, das wäre § 3. Das müssten wir aber noch einmal nachschauen. Wenn man danach auszahlen lässt, erfolgt die Auszahlung in der Regel nach sieben Auszahlungsschritten, also nach Baufortschritt. Diese Auszahlungsschritte sind auch fest vorgegeben, beispielsweise im ersten Schritt die ersten 30 %, wovon 5 % einbehalten werden können, also eigentlich 25 %. Marco: Sorry, dass ich da kurz reingrätsche. Die sind in der MaBV festgehalten? Elisabeth: Ja, genau. Mit erstem Spatenstich die 30 %, wovon 5 % einbehalten werden. Deswegen machen die Bauträger meistens die erste Rate mit 25 %. Warum macht der Bauträger das? Weil er am Ende des Tages meistens selbst eine Finanzierung für diese Baumaßnahme hat und gerne schon mit dem Geld der jeweiligen Käufer arbeiten möchte. Die Käufer tätigen dann je nach Baufortschritt schon gewisse Zahlungen, weil das natürlich günstiger für den Bauträger ist. Er muss seine Finanzierung nicht komplett durchgängig abbilden, sondern bekommt dort relativ schnell Entlastung. Für den Käufer ist es natürlich auch ein gewisser Sicherheitspunkt, weil er nicht die gesamte Summe schon ab Baustart überweist, sondern nur nach Baufortschritt. Wenn dann mit dem Bau etwas passieren sollte, hat er noch nicht die ganze Summe dort hingegeben, weil das ja meistens leider weg ist, wenn so ein Bauunternehmer insolvent geht. Marco: Ja, ich denke, das macht für beide Seiten Sinn. Der Bauträger hat mehr Liquidität und der Käufer mehr Sicherheit. Elisabeth: Genau. Es ist im Prinzip der gleiche Prozess, erfolgt dann nur siebenmal. Dann gibt es auch noch einmal leicht andere Unterlagen. Da braucht man einen Bautenstandsbericht, aktuelle Fotos, wie weit das Vorhaben ist, die Rechnung, also die aktuelle Rechnung dann. Das ist einfach ein Stück weit aufwendiger. Marco: Aber ich nehme an, welche Unterlagen das sind, finde ich dann auch in meinem Darlehensvertrag. Elisabeth: Ja. Wenn Notar oder Grundbuchamt länger brauchen Marco: Gut. Noch ein Punkt dazu, dann jetzt aber wirklich zu Nummer 6: Was passiert denn, wenn das Grundbuchamt oder der Notar länger braucht? Elisabeth: Groß passiert da nichts. Ich hatte jetzt erst wieder den Fall, dass Kunden nach acht Wochen bei mir angerufen haben und gesagt haben: Hey, Frau Beck, Sie haben doch sechs bis acht Wochen gesagt, warum wird der Kaufpreis jetzt nicht gezahlt? Es ist wirklich nur eine Schätzung. Der Notar kann sich so viel Zeit wie nötig lassen. Natürlich werden dann irgendwann alle Seiten unruhig, weil die Kunden, also die Käuferinnen und Käufer, meistens ihre Wohnung schon gekündigt haben und es innerhalb von drei Monaten über die Bühne sein soll. Deswegen sollte ein Notar in der Regel Zeitplanmanagement betreiben und realistisch einschätzen können: Was haben wir denn dort? Warum könnte es vielleicht länger dauern? Und dann auch Updates geben. Das passiert leider in der Regel bei einem von zehn Notaren. Das sind Punkte, die man nicht in der Hand hat. Wenn es beim Notar länger dauert, ist es nicht schlimm, weil wir erst zahlen, wenn die Kaufpreisfälligkeit kommt, und die kommt erst, wenn der Notar fertig ist. Grundbuchamt bedeutet ja meistens Grundschuld, und das ist tatsächlich auch ein wichtiger Punkt. Diese Grundschuld einzutragen, das heißt, wir packen die Sicherheit in das Grundbuch, kann man getrennt vom Notartermin machen. Ich habe es schon mehrfach gemacht, dass man den Notartermin wahrnimmt, weil die Finanzierung schon vorliegt, die Dokumente aber noch nicht von der Bank erstellt sind, und die Grundschuld ein, zwei Wochen später beurkundet. Dann kann es sein, wenn man Pech hat und diese Kaufpreisfälligkeit super schnell vorliegt, weil es kein Vorkaufsrecht der Stadt gibt und das Grundbuch komplett schuldenfrei ist und keine Belastung hat, dass diese Kaufpreisfälligkeit nach einer Woche vorliegt. Ich hatte schon eine, die nach drei Tagen vorlag. Dann hat man auf einmal ein Problem: Der Kaufpreis ist fällig, die Zeit beginnt anzulaufen, diese fünf bis zehn Tage, bis man gezahlt haben muss, und die Grundschuld ist aber noch nicht eingetragen. Das ist dem Notar egal. Wenn man dann die Grundschuld nicht schnell genug eingetragen hat oder das aus welchen Gründen auch immer vergessen hat, kann man in Zeitverzug geraten. Das muss man selbst in Gang setzen und auf dem Schirm haben. Meistens vergisst man, Grundschulden einzutragen, eigentlich nur in Strukturen, wenn ich beispielsweise Neubauvorhaben habe, bei denen ich eine Zusatzsicherheit einbinde. Thema Zusatzsicherheit hatten wir ja in einer Folge. Dann bin ich beim Notar mit den Käufern und Verkäufern und habe das Grundstück protokolliert, aber nicht diese Zusatzsicherheit, also diese zweite Sicherheit, eingetragen, weil da auch die Eltern mit zum Notar kommen müssen. Ich sage das immer dazu, aber es ist schon vorgekommen, dass dann auf einmal die Zusatzsicherheit Grundschuld vergessen wurde. Dann ist das Erwachen groß, wenn die Fälligkeit kommt, und natürlich kommt Stress auf. Marco: Auf die Gefahr hin, dass es eine blöde Frage ist: Gehe ich da einfach zum Grundbuchamt? Elisabeth: Da geht man zum Notar und macht diese Grundschuld. Dann schickt der Notar das an das Amtsgericht weiter. Marco: Wenn man eh beim Notar ist, wieso muss man das noch einmal separat auf dem Schirm haben? Elisabeth: Wenn man dem Notar nicht sagt, dass man zwei Grundschulden bestellt, und der Notar den Darlehensvertrag nicht zur Verfügung gestellt bekommt, dann macht der Notar das, was ihm gesagt wird. Das ist der Punkt: Wenn man vergisst, dem Notar zu sagen, dass es zwei Grundschulden sind, die man bestellen muss, kann das schon einmal vorkommen. Marco: Sprich: Bei einem normalen Kauf ohne Zusatzsicherheit ist das ein Thema, das man auf dem Schirm haben muss, dem man aber nicht aktiv hinterhergehen muss. Für den Fall, dass Zusatzsicherheiten eingebunden werden, ist es sehr wichtig, das nicht nur auf dem Schirm zu haben, sondern im Zweifel auch aktiv mit dem Notar zu sprechen. Elisabeth: Genau. Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit Marco: Gut. Dann würde ich sagen, weiter mit Nummer sieben: Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an? Auch wenn die meisten, wenn sie im Prozess so weit fortgeschritten sind, wissen werden, was es ist, kannst du vielleicht noch kurz umreißen, was Bereitstellungszinsen überhaupt sind. Elisabeth: Sehr gerne. Bereitstellungszinsen sind die Kosten, die anfallen, wenn das Geld nicht mehr kostenfrei auf uns wartet. Ich glaube, ein besserer Begriff ist sogar die bereitstellungszinsfreie Zeit. Besonders bei einem Neubauvorhaben zahle ich ja oft nicht direkt den Kaufpreis. Wenn ich den Kaufvertrag im Januar 2026 abschließe, den Werkvertrag und das Grundstück, habe ich meistens eine Bauzeit von 9 bis 12 Monaten, bei manchen Projekten vom Bauträger sogar bis zu zwei Jahren, bis ich einziehen kann. Da ist es wichtig, die Finanzierung so aufzubauen, dass man diese Kosten, also die Bereitstellungszinsen, die dann anfallen, im Blick hat. Man vereinbart mit der Bank einen gewissen Zeitraum: 6, 12, 18 oder 24 Monate. So lange wartet das Geld ab Vertragsabschluss kostenfrei auf einen. Wenn diese Zeit vorbei ist, zahlt man in der Regel auf das, was noch nicht abgerufen ist, 3 % pro Monat. Wichtig: nicht pro Jahr, sondern pro Monat. Das kann sehr schnell sehr teuer werden. Da muss man wirklich richtig schauen, auch als Finanzierer, dass man das so austariert, dass die Bereitstellungszinsen nicht zur Belastung werden. Was natürlich auch der Fall ist: Eine bereitstellungszinsfreie Zeit spiegelt sich meistens, je länger sie andauern soll, auch im Zinssatz wider. Wenn man ganz ins Detail geht, muss man als Finanzierer schauen: Wie viel kosten mich beispielsweise 24 Monate, wie viel kosten mich 12 Monate? Dann muss man ausrechnen, was nach den 12 Monaten in etwa noch übrig ist. Kostet es mich mehr, den Zinssatz zu bezahlen, oder nehme ich in Kauf, dass ich auf den Betrag X für X Monate einen gewissen Strafzins zahle, weil es am Ende des Tages immer noch günstiger ist? Das kommt wirklich auf den Einzelfall an. Diese Bereitstellungszinsen sind eigentlich immer nur ein Thema, wenn wir im Neubau sind oder wenn bei einem Kauf etwas länger dauert. Ich mache dir ein Beispiel: Ich hatte einmal Kunden, die haben ein Familienhaus in ein Zweifamilienhaus geteilt, und da gab es einen Fehler in der Teilungserklärung. Das hätte normalerweise sechs Monate dauern sollen. Wir haben auch sechs Monate Bereitstellung eingebaut, weil schon alles vorlag. Wegen des Fehlers hat es auf einmal neun Monate gedauert. Dann kann natürlich auch Bereitstellungszins anfallen. „Bereitstellungszinsen sind die Kosten, die anfallen, wenn das Geld nicht mehr kostenfrei auf uns wartet.“ Marco: Sprich, um die Frage zu beantworten, wann Bereitstellungszinsen anfallen: Das kommt auf die Finanzierungsstruktur an und ist in der Regel vor allem im Neubau relevant. Elisabeth: Ja, und frei verhandelbar. Marco: Und ich gehe davon aus: Je länger die bereitstellungszinsfreie Zeit ist, desto mehr kostet mich das. Elisabeth: Ja, das ist total risikoorientiert insgesamt. Warum früher Abruf Bereitstellungszinsen meist nicht umgeht Marco: Alles klar. Gut, bleiben wir noch kurz beim Thema mit der achten Frage: Kann ich Bereitstellungszinsen umgehen, indem ich alles früher abrufe? Elisabeth: Leider nicht, weil die Banken meistens Rechnungen sehen wollen. Das heißt, es wird nicht funktionieren, dass wir beispielsweise so ein Modernisierungsbudget komplett abrufen. Den Neubau haben wir auch schon besprochen. Das wird ja wirklich, auch um den Käufer zu schützen, nach Baufortschritt gezahlt. Auch da kommt man nicht darum herum, es erst abzurufen, wenn der Fortschritt da ist. Am Ende des Tages wechselt man dann ja Bereitstellungszins gegen den normalen Zins. Manchmal ist der Bereitstellungszins sogar günstiger. Also auch das macht keinen Sinn. Grundsätzlich ist es wichtig, auf dem Schirm zu haben, dass der Grundsatz besteht: Eigenkapital vor Fremdkapitaleinsatz. Es gibt sehr viele Familien, die reingehen und bei einem Kauf mit viel Sanierungsbudget sagen: Wir nehmen das Fremdkapital für den Kaufpreis und machen dann ganz in Ruhe die Sanierung aus dem Eigenkapital. Aber wenn das nicht mit der Bank in einer individuellen Vereinbarung verhandelt ist, gilt grundsätzlich, dass man das Eigenkapital für den Kaufpreis aufbringen muss und die Sanierung dann aus Fremdkapital, also von der Bank, gezahlt wird. Das hat folgenden Grund: Die Bank will den Finger darauf haben, wenn sie den Immobilienwert auch nach dieser Sanierung ausrichtet, der dann ja höher ausfallen wird, dass das dann auch gemacht wird. Wenn sie zulassen würde, dass die Käufer das aus Eigenkapital machen, hätte sie nicht so den Finger drauf, weil sie dann nie wüsste, wie viel dort jetzt gemacht wurde. Marco: Verstehe. Also kann das nicht umgangen werden. Deswegen ist es umso wichtiger, das mit der Finanzierungsstruktur genau zu besprechen. Gut, dann kommen wir schon zur vorletzten Frage: Prüft die Bank meine Bonität vor der Auszahlung noch einmal? Bonitätsprüfung kurz vor Auszahlung Elisabeth: Nein, es wird keine Bonitätsprüfung stattfinden in dem Sinne, dass noch einmal Gehaltsabrechnungen eingereicht werden müssen. Was sein kann, ist beispielsweise, dass eine Auszahlungsvoraussetzung besteht, dass die Probezeit beendet sein muss. Wenn wir jemanden finanzieren, der aktuell noch in Probezeit ist, die Auszahlung aber nach der Probezeit vereinbart ist, auch im notariellen Kaufvertrag, dann kann eine Bank entscheiden: Wir machen das, aber nur, wenn wir dann diese Bestätigung über die Beendigung der Probezeit haben. Nur unter dieser Voraussetzung zahlen wir raus. Verzögerte oder verweigerte Auszahlung Marco: Alles klar. Ich glaube, da können wir schnell einen Haken dran machen und schon zur letzten Frage kommen: Was passiert, wenn eine Auszahlung verzögert oder verweigert wird? Elisabeth: Eine Verzögerung führt, wie gesagt, zu diesen Verzugszinsen. Das sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen, weil das schon extrem hoch ist. Meistens sind das 5 % über dem aktuellen Zinsniveau. Das kann richtig wehtun. Deswegen sollte man das wirklich ernst nehmen. Das ist wie Nachfinanzierung ein extrem hässliches Wort. Man muss aber auch sagen: Diese Verzugszinsen werden erst in Rechnung gestellt, wenn der Verkäufer das in Auftrag gibt. Ich mache dir ein Beispiel: Wenn der Kaufpreis zum 30.05. fällig ist und man als Käufer auf den Verkäufer zugeht und sagt: Hey, die Bank hat ein bisschen länger gebraucht, der Kaufpreis wird eine Woche später überwiesen, und das vielleicht auch mit einem Schriftstück nachweisen kann, dann habe ich noch keinen Verkäufer kennengelernt, der für diese Woche Verzugszinsen in Rechnung stellt. Er muss wirklich an den Notar herantreten und sagen: Ich will das geltend machen. Das wird eigentlich nur gemacht, wenn absehbar ist, dass der Kaufpreis erst einmal nicht gezahlt wird, um diese Zeit, auch einer Rückabwicklung, und diesen Schaden ausgleichen zu können. Ich erlebe sehr selten, dass diese Verzugszinsen überhaupt anfallen. Marco: Also dann eher Ausnahmefälle? Elisabeth: Genau. Man sollte sie trotzdem nicht auf die leichte Schulter nehmen. Es ist nur wichtig zu wissen, dass der Verkäufer das aktiv einfordern muss, damit es überhaupt anfällt. Das wird nicht automatisch vom Konto eingezogen. Wenn die Auszahlung von der Bank verweigert wird, liegt das meistens daran, dass die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt sind. Dann muss man alles dafür tun, um diese Voraussetzungen zu erfüllen. Ein Klassiker ist, dass in der Niedrigzinsphase leider extrem oft Vermittler gewisse Aufteilungspläne oder irgendetwas aus der Bauakte, also Objektunterlagen, als Auszahlungsvoraussetzungen vereinbart haben. Dann haben sie nach Genehmigung ihre Provision bekommen, sich die Arbeit gespart und waren zwei Monate später, als es zur Auszahlung kam, nicht mehr erreichbar. Das wird aber immer weniger gemacht, weil auch die Banken dann Probleme hatten. Deswegen passiert das eher selten. Was natürlich sein kann, ist, dass zwischen Kreditprüfung, Genehmigung und Auszahlung eklatant etwas in der Kundenverbindung passiert. Entweder wurden keine richtigen Angaben gemacht oder es findet auch immer eine Objektbesichtigung statt. Die soll eigentlich nur sicherstellen, dass das Objekt in dem Zustand ist, wie es in den Objektunterlagen angegeben wurde, und dass es überhaupt existiert. In der Finanzkrise wurden nämlich ein paar Objekte finanziert, die es nicht gab. Wenn jetzt Fälschungen vorgelegt werden würden, etwa dass augenscheinlich ein Einfamilienhaus eingereicht wurde, dort aber nur eine Scheune oder eine Bruchbude steht, oder dass es eine verschimmelte Messibude ist, dann kann das natürlich dazu führen, dass eine Bank ihre Kreditentscheidung vor Auszahlung noch einmal ein Stück weit zurücknimmt und das Darlehen am Ende des Tages löscht. Dann steht man leider in der Pflicht, diesen Kaufpreis zu zahlen, hat aber keine Bankenzusage mehr. Marco: Das ist dann aber wirklich worst worst case. Elisabeth: Ist mir in meiner Laufbahn noch nicht vorgekommen. Zusammenfassung und praktische To-dos Marco: Gut. Ich glaube, der Podcast soll auch dazu dienen, dass das niemals vorkommt, indem alle Schritte bekannt sind. Wenn ich das für mich heute kurz Revue passieren lasse: Auszahlung klingt relativ simpel. Es ist dann doch nicht so einfach wie einfach nur eine Überweisung. Ansonsten würden wir die Folge nicht machen. Aber ich glaube, die zentralen Punkte, die ich für mich mitnehme, sind: Nicht alle Notare haben ein großes Dienstleistungsverständnis. Elisabeth: Die wenigsten. Marco: Nichtsdestotrotz sind die wichtigen Schritte und Punkte alle festgehalten. Sprich, da wäre mein Learning: Einfach noch einmal einen Blick draufhalten, die Verträge genau lesen, und dann kann eigentlich auch nicht so viel schiefgehen. Irgendwelche Punkte zum Thema Auszahlung noch von dir? Elisabeth: Haben wir gut zusammengefasst. Wichtig noch einmal: Kaufpreisvoraussetzungen im Notarvertrag prüfen, Auszahlungsvoraussetzungen im Darlehensvertrag prüfen, markieren, was man nicht versteht, was ihr nicht versteht, und dann wirklich aktiv auf den Notar zugehen. Ich kann es nicht oft genug sagen: Notare dürfen Sachen erklären und ihr dürft auch auf Notare zugehen, um Sachen zu fragen, auch nach dem Notartermin. Dazu sind sie verpflichtet, dass ihr dort anrufen könnt und sagen könnt: Hey, erklär mir doch mal, was bedeutet das, wer macht das? Was die auszahlungsrelevanten Themen im Darlehensvertrag angeht, ist natürlich euer Finanzierer zuständig. Auch da gerne nachfragen. Und die Guten, dann ist es leider schon zu spät, aber fürs nächste Mal, wenn ihr mal was kauft, sind auch in der Auszahlungsphase für euch da. Ich sage immer zu meinen Käufern, dass ich für ein Darlehen über die Genehmigung hinaus bis zum letzten ausgezahlten Euro und auch darüber hinaus da bin. Das sollte man auch ernst nehmen, weil so ein Neubau schon komplex ist. Also sollte man auch einen Partner an seiner Seite haben, der sich nicht zu schade ist, dort Hilfe zu leisten. „Kaufpreisvoraussetzungen im Notarvertrag prüfen, Auszahlungsvoraussetzungen im Darlehensvertrag prüfen, markieren, was man nicht versteht, und dann wirklich aktiv auf den Notar zugehen.“ Marco: Sehr schön. Dann würde ich sagen, wir machen an das Thema einen Haken: Auszahlungsphase. Vielen Dank an alle fürs Zuhören. War eine etwas andere Folge. Schreibt uns gern, wenn euch das gefallen hat. Und ansonsten: Wenn euch irgendwelche Themen auf dem Herzen liegen, die wir besprechen sollen, gerne teilen. Wir sind nächste Woche wieder da mit einer neuen Folge und freuen uns schon sehr darauf. Bis bald und macht’s gut. Ciao, ciao.