Aktuelle Lage bei Swap und Banken Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute haben wir eine sehr wichtige Folge für euch. Wir wollen das Thema Zinserhöhung ganz kurz und knapp auf den Punkt bringen, als kleinen Ratgeber. Bevor wir das tun, erstmal: Hallo Eli. Elisabeth: Hallo Marco. Marco: Es gibt einen Aufhänger, weshalb wir uns das Thema heute rausgesucht haben: Die Zinsen steigen wieder, auch relativ zappig, durch die neuen Bewegungen im Iran-Krieg. Lasst uns vorweg einmal wie gewohnt in die Lage gehen. Der Swap ist in der letzten Woche stark angestiegen. Wir sind jetzt bei 3,14, heute am Dienstag. Letzte Woche waren wir sogar bei 3,0. Wie schaut es denn an der Bankenfront aus? Gab es schon Bewegung? Elisabeth: Ja, gab leider Bewegung. Wir haben letzte Woche schon eine Zinserhöhung von etwa 0,1 zu verbuchen gehabt, bei mehr oder minder fast allen Bankpartnern. Das heißt für alle, die es jetzt nicht geschafft haben: Der Zinsaufschlag ist auf jeden Fall drin. Und man kann fast sagen: Nach der Zinserhöhung ist vor der Zinserhöhung. Dadurch, dass die Zinsen jetzt wirklich zappig steigen, haben wir schon wieder direkt die nächste Zinserhöhung hinten drangesetzt. Das ist schon erheblich, wenn man sich das mal anschaut. „Nach der Zinserhöhung ist vor der Zinserhöhung.“ Bankspezifische Sicherungsfristen Marco: Bis wann hat man Zeit, die Zinsen noch zu sichern, wenn wir jetzt davon ausgehen, dass der Podcast Mittwoch rausgeht? Elisabeth: Wenn wir uns beispielsweise die Commerzbank anschauen: Die erhöht per Freitag, das heißt bis dahin muss das Angebot ein Stück weit gesichert sein. Das bedeutet, dass der Berater das Angebot erstellt hat. Und die ING erhöht zu Mittwoch. Dann kommt es darauf an, mit welchem Berater ihr zusammenarbeitet – ob der eine Clearingstelle hat oder direkt einreicht. Dann könnt ihr die Unterlagen bis Donnerstag vollständig an die ING geben, um den Zinssatz zu sichern. Marco: Banken, die noch nicht reagiert haben? Elisabeth: Eine Sparda Südwest hat noch nicht reagiert, aber die waren generell auch noch eher hoch gewesen. Da gehe ich aber davon aus, dass die kurz oder lang ebenfalls darauf reagieren. Ist es zu spät zum Kaufen? Marco: Dann würde ich sagen, machen wir hier einen Punkt, weil wir jetzt etwas tiefer in genau dieses Thema reinsteigen wollen – heute wirklich kurz und knapp auf den Punkt gebracht. Und da gehe ich direkt mal in die erste, etwas provokativere Frage: Ist es denn jetzt schon zu spät für mich, wenn ich gerade kaufen möchte? Elisabeth: Ja und nein. Natürlich, die erste Zinswelle ist jetzt hinter uns, da ist es zu spät. Und deswegen müssen wir schauen: Wie entwickelt sich der Markt weiter? Dadurch, dass es jetzt weiter hochgeht, und auch wirklich zappig hochgeht, haben wir jetzt noch die Chance, von der 100-prozentigen Zinserhöhung nur 50 Prozent abzubekommen. Das heißt, für alle, die sich schon entschieden haben oder kurz davor sind, kann man nochmal 0,1 bis 0,15 Prozent sparen. Marco: Okay, das ist dann im Granularen. Ich glaube, das sollte aber in den meisten Fällen kein K.-o.-Kriterium für die komplette Finanzierung beziehungsweise das Kaufvorhaben sein. Das ist auch eine wichtige Message. Es wird halt leider Gottes teurer. 0,1 Prozent in Euro übersetzt Marco: Was macht das denn konkret bei einer Rate aus, um den Hörerinnen und Hörern ein bisschen Gefühl zu geben? Wir sprechen jetzt beim Swap von einem Anstieg von 3,0 auf 3,14. Was bedeutet das in Euro? Elisabeth: Machen wir mal das Beispiel: Wir haben eine Darlehenssumme von 500.000 Euro und sagen jetzt beispielsweise, eine Commerzbank steigt um 0,1 Prozent, um es einfach rechenbar zu bekommen. Dann haben wir eine Erhöhung der Zinskosten pro Jahr von 500 Euro, was im Monat 41 Euro ausmacht. Auf den Monat gesehen ist das jetzt natürlich nicht extrem, aber wenn ich die 500 Euro auf die nächsten zehn Jahre hochrechne, sind das 5.000 Euro. Das tut dann schon weh. Marco: Genau, also es ist dann doch Geld und das kann ins Gewicht fallen. Und ich würde sogar behaupten: 40 Euro plus/minus – so auf Kante genäht sollte der Case natürlich nicht gerechnet sein, aber auch das darf man nicht vernachlässigen. Elisabeth: Ja, und das ist einfach der Punkt: Wenn man das mit der Zinserhöhung von letzter Woche zusammenrechnet, also wenn wir über 0,2 rechnen, dann war es vor zwei Wochen noch 80 Euro günstiger. Das ist schon ein Punkt. Ich bin kein Fan davon, in die Vergangenheit zu schauen und „hätte, könnte, wenn“ zu machen. Denn am Ende des Tages: Wenn es dann an 40 Euro scheitert, dann war man schon sehr eng dran. Es tut natürlich extrem weh, wenn man vorher vielleicht auch Angebote gehabt hat. Marco: Ja. Weshalb machen wir das? Das ist ja nichts anderes als eine Übersetzung der sehr ungriffigen, sperrigen Zinszahl in einen wirklich konkreten Eurobetrag. Und mit 40 Euro plus/minus im Monat kann jeder etwas anfangen. Elisabeth: Und 500.000 sind ja jetzt auch schon eine gute Finanzierungssumme. Der Betrag ist dann auch geringer, wenn die Darlehenssumme geringer ist. Marco: Genau, aber auch entsprechend höher, wenn sie höher ist. Aber genau darum geht es: um diese Übersetzung und dann eben auch die Verdeutlichung. Es ist gerade eine zappige Phase. Wer kann, sollte alles dafür tun, entsprechend Zinsen noch zu sichern. Warum die Zinsen steigen Marco: Lass uns kurz einen Schritt zurückgehen und uns einmal damit beschäftigen: Warum steigen Zinsen denn überhaupt? Oder gibt es Frühindikatoren, an denen ich das sehen kann? Elisabeth: Ja, also ich beobachte aktuell extrem eng den Iran-Konflikt. Die Ukraine warbelt ja so vor sich hin. Aber man hat ganz klar gesehen: In dem Moment, wo vor drei Wochen Trump und der Iran sich für eine sehr kurze Frist geeinigt hatten – oder es schien, dass sie sich einigen –, hat sich der Markt sofort entspannt. Und wir waren beim Swap wirklich schon an die 2,90 herangekommen. Das war super, weil dann sofort die Zinssätze nachgegeben haben. Ich hatte bei den ganzen Bankpartnern zwei Zinserniedrigungen hintereinander, die ich richtig schön weitergeben konnte. Und sobald das dort wieder eskaliert ist, hat man sofort gemerkt: Okay, das geht wieder hoch. Und bei mir ist es dann so, dass ich Kunden aktiv anrufe und sage: Ey, mein Bauch krummelt, wir müssen jetzt reagieren, weil in den nächsten Tagen wird da was kommen. Und dann habe ich nochmal so diese Mü mehr Zeit. Elisabeth: Und das ist tatsächlich etwas: Wenn man sich diesen Swap anschaut, im besten Fall den 10-Jahres-Swap – den Link können wir auch gut in die Shownotes packen –, dann hat man schon so ein bisschen ein Gefühl, auch wenn man nicht so viel davon versteht: Okay, wenn das hochgeht, dann sollte ich auf jeden Fall Zeit mit meinem Berater sprechen. Denn ich kann davon ausgehen, dass ein paar Tage später auch Zinserhöhungsankündigungen kommen werden. „Mein Bauch krummelt, wir müssen jetzt reagieren, weil in den nächsten Tagen wird da was kommen.“ Die Rolle der EZB Marco: Ja, alles klar. Es gibt in dem Zusammenhang ja auch die EZB. Hat das da auch was mit zu tun? Elisabeth: Weniger. Wir haben aktuell einfach eine sehr vorsichtige EZB. Die hat jetzt ganz leicht erhöht, hätte meiner Meinung nach eigentlich viel mehr erhöhen müssen. Warum sie das nicht macht, ist eine politische Entscheidung, weil der Iran-Konflikt noch als kurzfristig erachtet wird. Und deswegen sieht man einfach, dass die EZB-Entscheidungen bereits in den Markt eingepreist waren, also erwartet waren, und deswegen keine große Auswirkung hatten. Marco: Du hattest das ja auch gesagt, und die regelmäßigen Hörer werden es sowieso wissen: Deswegen machen wir die Lage immer anhand der Swaps. Der Kapitalmarkt preist das entsprechend vorher ein, und die EZB zieht in der Regel eher nach. Das aber nur kurz der Vollständigkeit halber. Sichern oder warten? Marco: Lass uns einen Schritt weitergehen. Eine Frage, die viele jetzt mit Sicherheit beschäftigen wird, ist: Soll ich jetzt direkt abschließen oder soll ich nochmal warten? Elisabeth: In der aktuellen Phase, so wie sich Iran jetzt entwickelt, würde ich jedem empfehlen, der wirklich die Entscheidungsfähigkeit hat, lieber jetzt zuzuschlagen. Denn solange der Vertrag nicht unterschrieben ist, und die Widerrufsfrist von zwei Wochen nicht abgelaufen ist, kann man bei allem auch noch nein sagen – besonders bei solchen Darlehensverträgen. Ohne dass man sich jetzt unter Druck setzen soll: Wenn man bei einem Haus keine Entscheidungsfähigkeit hat – das ist eine riesige Entscheidung –, dann ist es egal, wie hoch der Zinssatz ist. Am Ende des Tages ist es dann nicht mal eine Immobilie. Aber für alle Entscheidungswilligen würde ich auf jeden Fall sagen: ab zur Zinssicherung. Marco: Alles klar. Ich glaube, das ist eine klare Message, vor allem für den aktuellen Fall. Den Punkt, den du zum Ende gemacht hast, finde ich sehr wichtig, und den hatten wir auch in der längeren Folge zu dem Thema gemacht: Man sollte sich dadurch jetzt aber auch nicht in eine Entscheidung drängen lassen. Wenn der Bauch krummelt, dann liegt das meistens an etwas anderem und nicht an der Zinslage. „Für alle Entscheidungswilligen würde ich auf jeden Fall sagen: ab zur Zinssicherung.“ Kaufpreis nachverhandeln Marco: Gut. Was kann ich denn als Käufer oder Käuferin tun, um trotz höherer Zinsen noch so günstig und gut wie möglich wegzukommen? Elisabeth: Also wenn jetzt jemand die Zinserhöhung komplett mitnimmt, dann sind 0,2 bis 0,25 schon ein erheblicher Unterschied. Und da würde ich tatsächlich auch – wenn der Kaufpreis auf Basis des niedrigeren Zinsniveaus verhandelt wurde – das ganz klar aufrechnen und ein Stück weit vielleicht in meiner Kaufpreisverhandlung nochmal mitnehmen. Also zu sagen: Hey, externes Ereignis, unsere Zinskonditionen haben sich merklich geändert, und wir müssen jetzt unser Preisangebot revaluieren. Das ist natürlich immer sehr gefährlich, weil so eine Immobilie dann auch schnell weg sein kann. Wenn einem die Immobilie aber nicht so wichtig ist – also wenn jemand der Einstellung ist, es kommen auch noch andere Immobilien auf den Markt –, dann ist das auf jeden Fall ein sehr wertvoller Weg, um die Kosten ein Stück weit zu kompensieren. Und dann muss man sich halt Gedanken machen: Ist einem das Haus, die Wohnung, das mit der höheren Rate wert? Unterlagen, Unterlagen, Unterlagen Marco: Ein Gedanke, den ich hierzu noch aus unserer ersten Folge habe: Thema Unterlagen. Elisabeth: Ja, das sowieso. Ich glaube, das sage ich wirklich jedem. Marco: Ich glaube, das kann man nicht oft genug sagen. Besonders in solchen Situationen ist das nachweislich mit das Wichtigste. Elisabeth: Da hast du recht: Unterlagen, Unterlagen, Unterlagen. Marco: Weil das halt Zeit kostet. Elisabeth: Je früher man sein Unterlagenpaket feinsäuberlich aufgearbeitet hat, desto besser. Es gibt nichts Schlimmeres in so einer Phase, als wenn du irgendwelche Unterlagen nicht auf dem Schirm gehabt hast oder dein Berater dich nicht genug aufgeklärt hat und du dann auf einmal 80 Euro mehr im Monat zahlst, einfach nur, weil du etwas verschusselt hast. Das sollten wir auf jeden Fall vermeiden. Und das kann man vermeiden, wenn man weiß: Okay, was muss ich liefern, bis wann muss ich das liefern, und wo kann ich das herbekommen? Wenn ich mich vorbereitet habe, habe ich es einfacher. Wenn ich das nicht gemacht habe, dann kommt halt der Druck rein. Und diese zwei Wochen sind auch für uns Berater extrem unangenehm, weil natürlich eine unheimliche Verantwortung auf unseren Schultern hängt. Denn wir wissen: Wenn wir es nicht schaffen, den Kunden rechtzeitig zu informieren, dann sind wir ja auch ein Stück weit mit im Boot, dass er jetzt 40 Euro mehr zahlen muss. „Je früher man sein Unterlagenpaket feinsäuberlich aufgearbeitet hat, desto besser.“ Fazit Marco: Sehr gut. Hast du noch weitere abschließende Gedanken zum Thema? Elisabeth: Nicht verrückt machen lassen, trotzdem ruhig bleiben. Und wir sehen auch in der Gesamtentwicklung, wenn ich mir den Anfang des Jahres anschaue: Wir müssen wirklich alle hoffen, dass Trump und der Iran sich ein Stück weit einigen werden. Denn dann gehe ich wirklich stark davon aus, dass wir auch wieder Entspannung an den Märkten haben. Solange das ein Thema ist, wird es jetzt leider eine Achterbahnfahrt. Marco: Ich würde sagen, da machen wir heute einen Haken dran. Die regelmäßigen Hörer werden feststellen: heute eine vergleichsweise schnelle Folge. Mit Absicht – wir wollten das Thema einmal super verdichten auf die wichtigsten Punkte, weil es mit Sicherheit gerade bei vielen top auf der Prioliste steht. Gebt uns gerne Feedback, wie euch das gefallen hat, ob ihr mehr davon hören möchtet, auch für andere Themenbereiche. Noch ein kurzer Hinweis: „Bauzinsen bewegen sich“ – dazu haben wir eine Folge gemacht, da ist das Thema nochmal etwas mehr im Detail beleuchtet. Und für alle, die beim Thema Unterlagen Support brauchen: Unsere Folge zum Thema Unterlagenqualität wird ebenfalls verlinkt, so wie der Swap in den Shownotes. Dann würde ich sagen: Wir wünschen euch allen eine gute Restwoche. Danke fürs Zuhören, bis bald und macht’s gut. Elisabeth: Ciao, ciao!