Worauf kommt es bei einer Baufinanzierung wirklich an?

Warum das WI-Bank-Darlehen für Käufer in Hessen oft unterschätzt wird Marco: Herzlich willkommen beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute sprechen wir über ein Förderdarlehen, das in vielen Finanzierungen einen spürbaren Unterschied machen kann, aber erstaunlich selten aktiv geprüft wird. Konkret geht es um das WI-Bank-Darlehen in Hessen, um aktuelle Veränderungen in den Förderbedingungen und darum, wie dieses Darlehen sinnvoll in eine Finanzierung eingebunden werden kann. Lass uns direkt einsteigen. Beim WI-Bank-Darlehen hat sich in den letzten anderthalb Monaten etwas verändert. Was genau hat sich geändert – und warum ist das relevant? Elisabeth: Relevant ist es vor allem deshalb, weil wir hier über bis zu 200.000 Euro zu 0,6 % Zins mit einer Zinsbindung von 20 Jahren sprechen. Der wichtige Punkt ist: Im November wurden die Einkommensgrenzen der WI-Bank nach oben angepasst. Meine Hoffnung ist deshalb, dass künftig mehr Käuferinnen und Käufer diese Förderung nutzen können. Relevant ist es vor allem deshalb, weil wir hier über bis zu 200.000 Euro zu 0,6 % Zins mit einer Zinsbindung von 20 Jahren sprechen. Marco: Sehr spannend. Förderdarlehen sind grundsätzlich extrem relevant. Trotzdem spielen sie in vielen Finanzierungen praktisch keine Rolle. Warum ist das so? Elisabeth: Der Grund ist leider ziemlich einfach. Die WI-Bank zahlt keine Provision an Berater, die dieses Darlehen vermitteln. Das bedeutet: Für viele Berater entsteht zusätzlicher Aufwand, ohne dass dafür eine Vergütung erfolgt. In vielen Fällen sind Käufer deshalb auf sich allein gestellt. Ich begleite meine Kundinnen und Kunden durch den gesamten Prozess und kenne die Abläufe sehr genau, aber das ist leider eher die Ausnahme. Was ist das WI-Bank-Darlehen in Hessen? Marco: Dann lass uns einen Schritt zurückgehen. Was ist das WI-Bank-Darlehen grundsätzlich? Elisabeth: Das WI-Bank-Darlehen ist eine Förderung für Haushalte mit oder ohne Kinder, die eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben möchten. Der Kern der Förderung sind bis zu 200.000 Euro zu 0,6 % Zins mit 20 Jahren Zinsbindung. Das kann in einer Finanzierung einen sehr großen Unterschied machen. Natürlich gibt es auch Einschränkungen. Ähnlich wie bei der KfW gibt es Einkommensgrenzen, die eingehalten werden müssen. Außerdem ist das Förderprogramm relativ streng ausgestaltet. Wenn man die Voraussetzungen erfüllt, kann es aber wirklich ein Gamechanger sein. In vielen Fällen sind Käufer deshalb auf sich allein gestellt. Marco: Kannst du uns einmal genauer erklären, wie diese Einkommensgrenzen funktionieren? Elisabeth: Gerne. Die Zielgruppe sind Haushalte mit oder ohne Kinder. Entscheidend ist: Wie viele Personen leben im Haushalt und wie viele davon sind Kinder? Nehmen wir als Beispiel zwei Erwachsene mit zwei Kindern. Dann liegt die Einkommensgrenze bei rund 74.095 Euro anrechenbarem Nettoeinkommen. Wichtig ist aber: Man kann hier nicht einfach das Haushaltsnetto nehmen und vergleichen. Die WI-Bank hat eine eigene Berechnungsmethode, nach der das Einkommen ermittelt wird. Deshalb ist es wichtig, dass jemand den Prozess kennt und diese Berechnung sauber durchführen kann. Marco: Was wird bei dieser Berechnung konkret berücksichtigt? Elisabeth: Ich starte immer mit dem Bruttohaushaltseinkommen. Das heißt: Alle Einkommensbestandteile aus der Gehaltsabrechnung werden berücksichtigt und auf zwölf Monate hochgerechnet. Als Orientierung kann auch die Lohnsteuerbescheinigung des Vorjahres helfen. Von diesem Bruttoeinkommen werden dann bestimmte Positionen abgezogen. Zum Beispiel Werbungskosten, mindestens der Pauschbetrag von aktuell 1.230 Euro pro Person, außerdem Steuern sowie Renten- und Sozialversicherungsabgaben. Für diese Abgaben wird pauschal mit etwa 30 % gerechnet. Die verbleibenden 70 % des Bruttos bilden dann die Grundlage für die weitere Prüfung. Wenn Kinder im Haushalt leben, können zusätzlich Kinderbetreuungskosten berücksichtigt werden. Diese können steuerlich bis zu 4.000 Euro geltend gemacht werden und reduzieren ebenfalls das relevante Einkommen. Am Ende erhält man einen Wert – und dieser muss unterhalb der Einkommensgrenze liegen. Und hier gilt tatsächlich: Liegt man auch nur leicht darüber, gibt es keine Förderung. Ein Beispiel: Wenn ein Elternteil gerade in Elternzeit ist oder vorübergehend weniger verdient, kann das dazu führen, dass das Haushaltseinkommen innerhalb der Fördergrenze liegt. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Antragstellung. Das Einkommen wird genau zu diesem Zeitpunkt geprüft. Was danach passiert, zum Beispiel Gehaltserhöhungen, spielt für die Förderung keine Rolle mehr. Marco: Das heißt, Timing kann im Einzelfall eine große Rolle spielen. Elisabeth: Ja. Trotzdem sollte die Förderung nie der einzige Entscheidungsfaktor sein. Man kann nicht planen, wann die Traumimmobilie auf den Markt kommt. Und Förderprogramme können sich auch ändern oder kurzfristig eingestellt werden. Wenn es passt, sollte man es nutzen. Aber man sollte nicht ausschließlich darauf warten. Marco: Gibt es neben den Einkommensgrenzen noch weitere Voraussetzungen? Elisabeth: Ein wichtiger Punkt ist das Eigenkapital. Die WI-Bank verlangt mindestens 10 % der Gesamtkosten als liquides Eigenkapital. Wenn eine Immobilie zum Beispiel 300.000 Euro kostet, müssen mindestens 30.000 Euro liquide Mittel vorhanden sein. Marco: Vielleicht noch einmal kurz zur Einordnung: Was genau bedeutet liquides Eigenkapital? Elisabeth: Liquides Eigenkapital ist schlicht das Geld, das tatsächlich verfügbar ist – also zum Beispiel Guthaben auf dem Konto. Aktien oder Wertpapiere können grundsätzlich auch eingebracht werden, müssen aber vor Antragstellung verkauft werden. Die WI-Bank verlangt, dass dieses Kapital dann als liquide Mittel vorliegt. Marco: Gibt es noch weitere Punkte, die Käufer beachten sollten? Elisabeth: Ja, zum Beispiel Wohnflächenobergrenzen. Beim Neubau liegt die Grenze bei 160 Quadratmetern Wohnfläche. Beim Bestand ist sie deutlich höher – hier liegt sie bei 200 Quadratmetern. Ein Detail, das viele überrascht: Heizungsräume im Erdgeschoss werden mittlerweile zur Wohnfläche gezählt. Früher galt das oft als Nutzfläche. Wenn man im Neubau plant, sollte man das unbedingt berücksichtigen. Marco: Und wenn man knapp darüber liegt? Elisabeth: Dann gibt es im Neubau in der Regel keine Förderung. Im Bestand gibt es manchmal Einzelfallentscheidungen, aber darauf sollte man sich nicht verlassen. Die WI-Bank braucht in der Regel sechs bis acht Wochen, bis ein Darlehensvertrag vorliegt. Marco: Wie sieht es mit dem Zeitplan aus? Elisabeth: Der Prozess dauert. Die WI-Bank braucht in der Regel sechs bis acht Wochen, bis ein Darlehensvertrag vorliegt. Manchmal geht es schneller, manchmal auch länger. Deshalb ist es wichtig, dass alle Beteiligten im Prozess informiert sind – zum Beispiel Makler oder Bauträger. Ein wichtiger Punkt: Man darf nicht zum Notar gehen, bevor die Förderzusage vorliegt. Das macht die Integration in eine Finanzierung manchmal etwas anspruchsvoller. Wie wird das WI-Bank-Darlehen in eine Baufinanzierung integriert? Marco: Wie funktioniert das Darlehen eigentlich zusammen mit der klassischen Finanzierung? Elisabeth: Der Ablauf sieht typischerweise so aus: Zuerst prüfen wir im Beratungsgespräch die Förderfähigkeit. Wenn diese gegeben ist, wird der Antrag bei der zuständigen Förderstelle des Landkreises eingereicht. Diese prüft zunächst Einkommen, Unterlagen und Förderfähigkeit. Danach geht der Antrag zur WI-Bank, die die Immobilie und den Antrag erneut prüft. Parallel dazu prüfe ich bereits die zweite Bank, die den restlichen Finanzierungsanteil übernimmt. Der große Vorteil: Das WI-Bank-Darlehen kann nachrangig im Grundbuch stehen. Das bedeutet: Die Hausbank erhält den ersten Rang – und damit ein deutlich geringeres Risiko. In vielen Fällen verbessert das die Konditionen der gesamten Finanzierung erheblich. Marco: Kannst du das einmal greifbar machen? Der große Vorteil: Das WI-Bank-Darlehen kann nachrangig im Grundbuch stehen. Elisabeth: Ja. Wenn jemand ohne Förderung eine sehr hohe Finanzierung braucht, liegt der Zinssatz wegen des höheren Risikos für die Bank entsprechend höher. Wenn nun ein Teil über die WI-Bank läuft und die Hausbank dafür den ersten Rang im Grundbuch bekommt, sinkt für die Hausbank das Risiko. Das kann dazu führen, dass aus einer Finanzierung mit hoher Beleihung rechnerisch eine deutlich bessere Struktur wird. Und das wirkt sich direkt auf den Zinssatz der restlichen Finanzierung aus. Im Ergebnis funktioniert die WI-Bank damit in vielen Fällen fast wie zusätzliches strukturelles Eigenkapital – auch wenn es natürlich formal Fremdkapital bleibt. Praxisbeispiel: Wie das WI-Bank-Darlehen eine Finanzierung deutlich verbessern kann Marco: Hast du ein Beispiel aus der Praxis, bei dem das besonders deutlich geworden ist? Elisabeth: Ja, ein Fall ist mir besonders im Gedächtnis geblieben. Eine alleinerziehende Mutter mit zwei Kindern wollte eine Eigentumswohnung für rund 300.000 Euro kaufen. Das ursprüngliche Finanzierungsangebot eines anderen Vermittlers lag bei etwa 4,5 % Zins und einer monatlichen Rate von rund 1.400 Euro. Durch die WI-Bank-Förderung konnten wir 177.000 Euro zu 0,6 % integrieren. Zusätzlich haben wir noch Budget für Sanierung berücksichtigt, damit Bad, Böden und Wände gemacht werden konnten. Der restliche Darlehensanteil lief dann über eine Bank zu rund 3,6 %. Am Ende lag der Mischzins bei etwa 1,96 % – und die monatliche Rate sank auf rund 1.100 Euro. Das sind etwa 300 Euro weniger im Monat. Hochgerechnet sind das fast 40.000 Euro in den ersten 10 Jahren. Marco: Das ist ein enormer Unterschied. Elisabeth: Ja. Und genau deshalb ist es so wichtig, dass diese Fördermöglichkeiten überhaupt geprüft werden. Wenn dieser Fall nicht sauber beraten worden wäre, hätte die Kundin entweder gar nicht gekauft oder deutlich schlechtere Konditionen akzeptieren müssen. WI-Bank-Förderung beantragen: Was ich im Prozess beachten muss Marco: Warum wird die Förderung so selten beraten? Elisabeth: Der Hauptgrund ist wirtschaftlicher Natur. Der Berater hat mehr Arbeit, aber weniger Provision, weil ein Teil der Finanzierung über die WI-Bank läuft. Viele Unternehmen entscheiden sich deshalb leider dagegen, diese Förderung aktiv zu beraten. Dazu kommt: Es gibt nach meinem Eindruck bislang nur wenig systematische Schulung zu diesem Thema. Vieles muss man sich in der Praxis selbst erarbeiten. Marco: Was würdest du Käuferinnen und Käufern raten? Elisabeth: Mein wichtigster Tipp: Nutzt den Förderrechner auf der Website der WI-Bank. Dort kann man relativ schnell prüfen, ob eine Förderung grundsätzlich möglich sein könnte. Wenn das der Fall ist, sollte man gezielt einen Berater suchen, der Erfahrung mit diesem Prozess hat. Und dann ist es wichtig, frühzeitig alle Beteiligten mitzunehmen – also auch Makler oder Verkäufer –, damit genug Zeit für den Ablauf bleibt. Mein wichtigster Tipp: Nutzt den Förderrechner auf der Website der WI-Bank. Marco: Wann sollte man sich spätestens mit solchen Förderdarlehen beschäftigen? Elisabeth: So früh wie möglich. Je früher man weiß, ob eine Förderung möglich ist, desto besser lässt sie sich in die Finanzierung einplanen. Wer früh Klarheit hat, kann die Struktur sauber vorbereiten und später deutlich besser entscheiden. Marco: Woran erkennt man denn als Hörer oder Hörerin, ob das überhaupt relevant sein könnte? Elisabeth: Der pragmatischste Weg ist tatsächlich: Förderrechner nutzen, erste Indikation einholen und dann sauber prüfen lassen. Das Thema ist komplex. Deshalb hilft es sehr, wenn man sich früh damit beschäftigt und jemanden an der Seite hat, der den Prozess kennt. Marco: Wichtig ist vielleicht auch noch der Hinweis: Diese Förderung gilt nur für Immobilien in Hessen. Elisabeth: Genau. Jedes Bundesland hat seine eigene Förderbank. In Hessen ist das die WI-Bank, in Rheinland-Pfalz zum Beispiel die ISB. Die Programme unterscheiden sich teilweise deutlich – in den Anforderungen, in den Einkommensgrenzen und in der Ausgestaltung. Entscheidend ist immer der Standort der Immobilie. Marco: Sehr gut. Dann würde ich sagen: Das war ein sehr guter Überblick zum WI-Bank-Darlehen. Vielen Dank dir für die Einblicke – und danke an alle, die zugehört haben. Wir freuen uns auf die nächste Folge. Hinweis: Förderprogramme und Voraussetzungen können sich ändern. Maßgeblich sind immer die zum Antragszeitpunkt gültigen Bedingungen.