ISB-Förderung in Rheinland-Pfalz: Lohnt sich das?

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Warum die ISB-Förderung trotz schwachem Zinsvorteil relevant bleibt

Marco: Herzlich willkommen beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute ordnen wir das Thema ISB-Förderung in Rheinland-Pfalz ein. Ein Punkt, der auf den ersten Blick irritiert: Der Zinssatz ist oft kaum besser als bei einer normalen Finanzierung. Warum sich die Förderung trotzdem lohnen kann, schauen wir uns heute an. Hallo Elisabeth.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Wenn ich an Förderung denke – und wir hatten ja bereits eine Folge zum WIBank-Darlehen in Hessen gemacht –, denke ich sofort an günstige Zinsen. Bei der WIBank sind das 0,6 Prozent. Bei der ISB scheint das in Rheinland-Pfalz anders zu sein, der Unterschied ist deutlich kleiner. Warum spielt das Thema trotzdem eine Rolle?

Elisabeth: Genau. Die ISB-Förderung ist nicht auf einen günstigen Zinssatz ausgerichtet. Aktuell haben wir dort bei 30 Jahren Laufzeit, was natürlich eine enorme Sicherheit ist, einen Zinssatz von 3,45 Prozent. Das ist nur leicht besser als eine aktuelle Bankfinanzierung. Deswegen spielt sie in meinen aktuellen Finanzierungen nur sehr selten eine Rolle. Wie bei der WIBank haben wir enorm lange Bearbeitungszeiten und dasselbe System: erst Förderstelle, dann ISB-Bank. Durch den kaum vorhandenen Zinsvorteil haben wir aber keine großen Rateneffekte.

„Die ISB-Förderung ist nicht auf einen günstigen Zinssatz ausgerichtet.“

Marco: Es ist also eine Förderung, die eher auf die Struktur ausgeht und nicht auf den Zins – und damit nicht primär auf den Vorteil in der monatlichen Rate.

Elisabeth: Ja.

Die zwei zentralen Vorteile: Nachrang und Tilgungszuschuss

Elisabeth: Die einzigen Vorteile, die ich aus einer ISB-Bank-Förderung ziehen kann, sind: Wenn ich sie nicht vorfinanzieren muss, bekomme ich für die Banktranche einen vergünstigten Zinssatz, weil auch die ISB-Bank in den Nachrang rutscht. Außerdem arbeitet die ISB-Bank mit Tilgungszuschüssen. Ich bekomme maximal 190.000 Euro. Das hängt etwas davon ab, wo das Objekt liegt. Es gibt verschiedene Stufen je nach Postleitzahlgebiet. Meistens kommt man aber schon ganz gut an die 190.000 Euro heran. Dann bekomme ich bis zu 10 Prozent dieses Darlehens als Tilgungszuschuss. Das heißt: Ich muss 19.000 Euro weniger zurückzahlen und habe am Ende des Tages weniger Restschuld.

Marco: Kannst du erklären, wie das mit dem Tilgungszuschuss genau funktioniert?

Elisabeth: Ich nehme ein Darlehen über 190.000 Euro auf. Wenn ich die vollen 10 Prozent Tilgungszuschuss bekomme, muss ich nur 171.000 Euro zurückzahlen. Sobald das Darlehen voll ausgezahlt ist, bekomme ich vom Land Rheinland-Pfalz den Tilgungszuschuss auf das Konto. Das verringert real meine Restschuld.

Marco: Das Darlehen ist in der Praxis also geringer.

Elisabeth: Genau. Wenn man das mit den gesparten Zinskosten einrechnet, kann sich das schon lohnen. Nur das Traurige ist: Ich habe trotzdem mit dem Zinssatz von 3,45 Prozent eine Tilgung von 1,9 Prozent.

Marco: Also Tilgung 1,9 Prozent.

Elisabeth: Genau. Dann habe ich eine Annuität, die vergleichbar ist mit einem normalen Bankdarlehen. Den riesigen Vorteil, den ich bei der WIBank sehe, ist: Dort haben wir zwar eine Tilgung von 3 Prozent, der Zinssatz liegt aber nur bei 0,6 Prozent. Dadurch findet eine echte Ratenentlastung statt, bei gleicher Sicherheit. Dort sind es auch 20 Jahre. Dieser große Faktor, dass allein 400 Euro im Monat an Rate gespart werden können, entfällt bei der ISB-Bank. Dann habe ich wirklich nur den Effekt, dass es für den Bankpartner wie Eigenkapital zählt, weil die ISB in den Nachrang geht.

„Dann habe ich den Effekt, dass es wie Eigenkapital zählt für den Bankpartner, weil die ISB in den Nachrang geht.“

Marco: Wenn ich das zusammenfasse: Wenn ich eine ISB-Förderung in die Finanzierung einbaue, gibt es de facto zwei Vorteile. Der eine ist: Die ISB-Bank geht in den Nachrang, ähnlich wie bei der WIBank in Hessen. Das wirkt in der Praxis wie zusätzliches Eigenkapital in der normalen Bankfinanzierung. Der zweite Punkt ist der Tilgungszuschuss, der die Darlehenshöhe faktisch reduziert, je nachdem, in welchem Postleitzahlgebiet ich unterwegs bin.

Elisabeth: Ja, genau. Das wäre so.

Marco: In einem Satz: Es ist eine Förderung, die vor allem über zwei Punkte kommt. Erstens die Nachrangigkeit, was attraktiver für das normale Bankdarlehen ist. Zweitens der Tilgungszuschuss. Also ein Vorteil in der Struktur, nicht in der Rate.

Elisabeth: Ja. Und genau das macht sie für Familien, die gerade in der Rate entlastet werden müssten, zu einer nicht praxisorientierten Förderung.

Praxisgrenzen: Rate, Bearbeitungszeit und Eignung für Bestand vs. Neubau

Elisabeth: Ich habe bei der ISB-Bank oft zugleich Herausforderungen mit den Bearbeitungszeiten. Deswegen passt es sehr oft nicht, weil die Vorteile nicht so überwiegen, dass Käuferinnen und Käufer auf dieses Darlehen warten können.

Marco: Hast du ein Beispiel im Kopf, wo das Darlehen oder die Förderung einen Unterschied machen kann?

Elisabeth: Das letzte Mal, als ich die Förderung aktiv gemacht habe, war es bei einem Paar, das gebaut hat. Beide waren Beamte, sie war in Elternzeit, und wir haben die Einkommensgrenzen eingehalten. Sie hatten Zeit, weil das Grundstück schon finanziert war. Dadurch konnten wir allen Negativmerkmalen entgegenwirken, weil wir uns Zeit lassen konnten, bis die ISB geprüft hatte und die Verträge vorlagen. Danach haben wir die Bankfinanzierung gemacht. Für die beiden hat es sich auf jeden Fall gelohnt. Das war aber auch vor knapp zwei Jahren. Damals hatte die ISB noch einen attraktiveren Zinssatz. Die WIBank hat ihren Zinssatz seit Jahren nicht angepasst, auch nachdem die Zinsen stark gestiegen sind. Die ISB-Bank passt ihren Zins alle halbe Jahre anhand der Zinsentwicklung an. Deshalb ist die 3,45 aktuell ein teurerer Satz.

Ein anderes Beispiel war eine Familie mit drei Kindern. Dort waren die Einkommensgrenzen hoch genug, sodass wir auch mit zwei Gehältern hineingefallen sind. Auch das war wieder ein Bauvorhaben, bei dem ich mir Zeit lassen konnte beziehungsweise bei dem die Förderbank sich Zeit lassen konnte. Ohne Förderdarlehen wäre es nicht gegangen oder zumindest schwieriger geworden.

Wenn ich überlege, warum ich es nicht öfter verwende, kommt noch ein weiterer Punkt dazu: Die WIBank hat im Bestand eine Obergrenze von 200 Quadratmetern. Damit kann man sehr gut arbeiten, da findet man auf jeden Fall etwas. Die ISB-Bank fördert im Bestand aber nur bis 160 Quadratmeter. Bei den meisten Häusern reißt man diese 160-Quadratmeter-Grenze sehr schnell und fällt aus der Förderung heraus. Beim Neubau liegt die Grenze sogar nur bei 145 Quadratmetern. Das macht es noch einmal schwieriger, die Förderung adäquat einzubauen.

Marco: Das klingt für mich, provokant formuliert, nach einem unbrauchbaren Programm. Wann macht es überhaupt Sinn, diese Förderung in Anspruch zu nehmen?

Elisabeth: Ich prüfe die Förderung immer. Leider überwiegt oft das Prozessthema. Wenn ich sie bei einem Bestandsobjekt selten bekomme, habe ich trotzdem acht bis zwölf Wochen Bearbeitungszeit – im schlimmsten Fall –, um auf die Förderung zu warten.

Marco: Die ISB-Bank braucht also acht bis zwölf Wochen?

Elisabeth: Ja, aktueller Stand mit allem Drum und Dran: Förderstelle und ISB-Bank. Es kann auch schneller gehen, aber versprechen kann man es nicht.

Marco: Versprechen kann man es nicht.

Elisabeth: Genau. Das heißt, ich muss entweder die ISB-Tranche vorfinanzieren. Dann entfällt bei der Bank dieser Zinsvorteil, weil die Bank alles prüfen muss.

Marco: Also einer der zwei Vorteile entfällt?

Elisabeth: Der würde dann sogar entfallen, damit wir schneller sein können. Dazu kommt die Herausforderung: Ich habe immer noch diese 10-Prozent-Eigenkapitalgrenze. Wenn ich das schaffe, ist der Vorteil oft nicht groß genug, weil sich der Tilgungszuschuss nicht so gut anfühlt wie ein Darlehen zu 0,6 Prozent. Fatal ist wirklich, dass die Ratenentlastung nicht da ist. Auf dem Papier vielleicht mit dem Tilgungszuschuss, aber das entlastet mich nicht in der monatlichen Rate. Gerade bei Familien, die so eine Förderung in Anspruch nehmen müssen und sollen, weil sie sich sonst den Traum vom Eigenheim nicht realisieren können, geht es eigentlich darum, mit den Raten hinzukommen. Es geht um die spürbare Entlastung jeden Monat – und nicht erst zu Zeitpunkt X.

„Fatal ist halt wirklich, dass die Ratenentlastung nicht da ist.“

Das ist die Herausforderung, die ich sehe: Eine ISB-Bank kann meistens nicht gut eingearbeitet werden, weil die Vorteile nicht groß genug sind, um diesen Prozess als Käufer auf sich zu nehmen. Wirklich leisten können sich das oft nur diejenigen, die eher in einem Bauvorhaben sind und gerade das Glück haben, durch ein externes Ereignis wie Elternzeit oder weil nur eine Person arbeitet, in diese Einkommensgrenzen zu fallen.

Marco: Würdest du mitgehen zu sagen: Für den Bestand ist das eigentlich völlig unbrauchbar, weil man die Zeit für die Prüfung in der Regel schon einmal gar nicht hat. Und selbst wenn, macht das Programm kaum einen Unterschied. Wenn aber ein Neubau gegeben ist, wie in deinem Beispiel – das Grundstück wurde schon erworben –, dann macht es eher Sinn, sich ernsthaft mit der Förderung zu beschäftigen.

Elisabeth: Ja, da würde ich auf jeden Fall mitgehen. In den letzten Jahren habe ich die ISB-Förderung fast ausschließlich nur für Neubau nutzen können, weil dort dieser Zeitaspekt wegfällt. Das Bauunternehmen, das den Werkvertrag macht, hält diesen Vorbehalt oft etwas länger, bis die Finanzierung steht. Da kommt es dann nicht auf den einen oder anderen Monat an. Bei der WIBank ist es anders. Dort mache ich auch viel Bestand, auch wenn es aktuell mit den langen Bearbeitungszeiten extrem anstrengend ist und wir immer mehr Familien haben, bei denen wir vorfinanzieren müssen. Dadurch nehmen wir einen der Vorteile heraus, nämlich dass wir bei der Bank den besseren Zinssatz bekommen. Aber weil diese 200.000 Euro zu 0,6 Prozent einen so starken Impact auf die monatliche Rate haben, nimmt man das auf sich. Bei der ISB ist es eher ein Schmankerl, nice to have, dieser Tilgungszuschuss. Wenn man dann noch die Zeitthematik nicht hat, gibt es kaum Punkte, die dafür sprechen, das in Anspruch zu nehmen.

Grundlagen des Programms in Rheinland-Pfalz

Marco: Verstanden. Wenn wir noch einmal einen Schritt zurückgehen: Du hattest es schon kurz angerissen, aber ich glaube, das war zu schnell. Was ist die ISB-Förderung grundsätzlich? Kannst du das noch einmal kurz erklären?

Elisabeth: Das ist eine Förderung für selbst genutzten Wohnraum, für Familien, die noch kein Eigentum in Deutschland haben. Ich sage Familien, weil natürlich auch einzelne Personen diese Förderung in Anspruch nehmen könnten. Praktisch gesehen sind die Einkommensgrenzen ohne Kinder aber so niedrig, dass man da gar nicht hineinfällt.

Marco: Wir sprechen natürlich über Rheinland-Pfalz. Es ist eine Landesförderung.

Elisabeth: Exakt. Alles, was in Rheinland-Pfalz gekauft wird, kann diese Landesförderung in Anspruch nehmen. Dann bekommt man dort, wie gesagt, bis zu 190.000 Euro. Die Berechnung ist leider etwas komplexer als bei der WIBank. Es kommt auch darauf an, wie viele Kinder man hat und in welchem Postleitzahlgebiet man ist. In der Regel bewegt sich das Darlehen aber schon zwischen 150.000 und 190.000 Euro.

Marco: Was hat es mit dem Postleitzahlgebiet auf sich?

Elisabeth: In gebietsschwächeren Regionen ist die ISB der Meinung, dass das Darlehen nur eine gewisse Höhe haben darf.

Marco: Man könnte auch umgekehrt sagen: In einer schwächeren Region versuche ich die Region nicht noch schwächer zu machen und fördere wenigstens gleichwertig.

Elisabeth: Es gibt gewisse Preistufen oder Zonen. Das kann man sehr gut transparent auf der ISB-Website nachschauen. Dort gibt man die Postleitzahl ein und sieht, in welcher Stufe man sich befindet. Dann hat man eine Grunddarlehenssumme und es gibt Zuschläge pro Kind. Daraus berechnet sich die maximale Darlehenssumme. Wie gesagt: Der Zinssatz liegt bei 3,45 Prozent. Man bekommt volle Sicherheit. Das ist vielleicht auch noch einmal ein Vorteil, weil man einen großen Teil der Finanzierung auf eine sehr lange Frist binden kann. Ein Zinssatz von 3,5 Prozent ist auch nicht schlecht. In einem aktuellen Marktumfeld bei Familien, die vielleicht nicht so viel Eigenkapital mitbringen, kann das natürlich ein guter Zinssatz sein, wenn wir bei Zinsen deutlich um die 4 Prozent oder über 4 Prozent liegen.

Marco: Natürlich ist auch spannend, ob es gegebenenfalls in den nächsten Monaten eine Anpassung geben wird.

Elisabeth: Ja. Der Totschläger ist natürlich die Tilgung. Wenn wir uns vorstellen: Bei der WIBank mit 0,6 Prozent Zinssatz liegt die Tilgung bei 3 Prozent. Die ISB liegt bei 3,5 Prozent Zinssatz und hat einen Tilgungsanteil von 1,9 Prozent. Das stellt meiner Meinung nach die Menschen, die in Rheinland-Pfalz kaufen, deutlich schlechter, wenn ich die Förderungen miteinander vergleiche.

Marco: Der Föderalismus.

Elisabeth: Und dann haben wir die Tilgungszuschüsse. Was noch beachtet werden muss: Das Objekt muss natürlich in einem guten Zustand sein. Gegebenenfalls können Modernisierungen mitfinanziert werden. Da gibt es tatsächlich sehr viele Parallelen zur WIBank, leider auch bei der Bearbeitungszeit. So kann man die Förderung gut zusammenfassen.

Prozesshinweise und Kritik an der Förderlandschaft

Marco: Bei all den durchaus durchkommenden Nachteilen des Programms ist es aber auch ein klarer Aufruf an jemanden, der die Zeit hat – zum Beispiel, weil das Grundstück schon erworben wurde und selbst gebaut wird –, die Förderung auf jeden Fall zu prüfen. Vor allem dann kann sie in der Finanzierungsstruktur durchaus einen signifikanten Unterschied machen, wenn man alle Komponenten einrechnet, inklusive Tilgungszuschuss. Hast du für die ISB-Bank, ähnlich wie bei der WIBank, Tipps zum Prozess, um die Bearbeitungszeit vielleicht eher in Richtung acht Wochen zu bekommen?

Elisabeth: Auch da ist es vergleichbar. Wir haben einen Antrag, der nicht so schön ist wie bei der WIBank in der Excel-Tabelle, sondern wirklich ein befüllbarer PDF-Antrag, der sehr komplex ist. Das sind viele Seiten, mit denen man als Otto Normalverbraucher nichts anfangen kann. Wenn man keinen Finanzierungsberater hat, würde ich mich auf jeden Fall an die Förderstelle wenden. Ich würde immer beim Kreis nachfragen, wer zuständig ist. Dort gibt es meistens einen Ansprechpartner, der weiterhelfen kann und sich dem Thema widmet. Für den Kreis Mainz-Bingen ist es tatsächlich Herr Weiler, sofern das noch der aktuelle Ansprechpartner ist.

Marco: Witzigerweise beschäftigt sich Herr Weiler neben seiner Tätigkeit für die ISB-Förderung auch mit der Schweinepest, die aktuell in Rheinland-Pfalz grassiert.

Elisabeth: Ich weiß es nicht, aber ich fand es witzig, dass sich jemand mit zwei so unterschiedlichen Themen beschäftigen darf.

Marco: Das ist ein Punkt, der nicht unerheblich ist. Es bedeutet, dass diese Förderung in Rheinland-Pfalz wahrscheinlich ein nebenberufliches Thema des guten Herrn ist.

Elisabeth: Ja, das ist natürlich die Herausforderung. Wenn der Ansprechpartner im Urlaub ist, läuft es leider wie bei vielen Förderstellen so, dass der Antrag auch einmal zwei Wochen dort liegen bleibt. Das muss man im Kopf behalten. Deswegen sollte man sich die Unterlagenliste wirklich anschauen, so viel wie möglich schon zusammensammeln und den Antrag so vollständig wie möglich einreichen. Meistens hat man Glück und kann ihn digital einreichen. Mein letzter Stand ist aber auch, dass das noch papierhaft an die ISB übergeleitet wird, per Post. Vielleicht sind sie mittlerweile wie die WIBank auch digitaler geworden. Man sollte sich die Unterlagen auf jeden Fall gut anschauen und schon einmal einen digitalen Ordner bilden, damit man alles parat hat und schnell agieren kann.

Marco: Was mir gerade kommt, packen wir in die Shownotes: Mich würde interessieren, wie die Abrufzahlen der ISB-Förderung im Vergleich zur WIBank-Förderung in Hessen sind. Ich vermute, dass die WIBank-Förderung deutlich stärker genutzt werden kann, nach den zwei Gesprächen, die wir geführt haben. Wenn uns jemand von der ISB-Bank zuhört, sollte das ein Anreiz sein, zu überlegen, ob da nicht mehr geht für die Bürgerinnen und Bürger in Rheinland-Pfalz. Sehr schönes Bundesland, aber ich glaube, da ist Luft nach oben.

Elisabeth: Auf jeden Fall. Das würde ich mir auch wünschen. Wirklich mehr wert wäre einfach dieses zinsvergünstigte Darlehen. Wenn ich mir die Unterschiede zwischen Rheinland-Pfalz und Hessen anschaue: Hessen hat auch das Hessengeld auf den Weg gebracht. Aktuell bekommt man in Hessen die Grunderwerbsteuer zu einem Teil rückerstattet. Das sind 10.000 Euro pro Antragsteller und 5.000 Euro pro Kind. Bei zwei Erwachsenen und zwei Kindern sind das insgesamt gut und gerne 30.000 Euro. Natürlich hat auch Hessen nicht genug Geld, um das auf einmal auszuzahlen – dann wäre es wirklich eine Hilfe. Aber wenigstens bekommt man es über zehn Jahre hinweg, also 3.000 Euro pro Jahr. Das ist schon einmal ein Anfang, weil Familien damit wenigstens eine Rücklage aufbauen und planen können. Rheinland-Pfalz hat da bisher noch gar nichts in diese Richtung durchblicken lassen oder bewegt. Das ist der Punkt, an dem ich die Förderlandschaft ganz klar positiv in Richtung Hessen einordnen würde, weil dort wirklich Dinge gemacht werden, mit denen man arbeiten kann.

Marco: Es ist halt simpler. Und ich glaube, die Komplexität ist in der Praxis einfach schwierig. Hast du noch Punkte, die wir zu dem Thema nicht besprochen haben?

Elisabeth: Ich glaube, wir haben es gut zusammengefasst.

Marco: Sehr gut. Heute war es ein etwas kürzerer Block. Ich fasse noch einmal zusammen, grätsch gerne rein: Die ISB-Förderung ist auf jeden Fall zu prüfen. Für jemanden, der Zeit mitbringt – insbesondere im Neubau –, kann sie durchaus Sinn machen. Dann sollte man auch auf jeden Fall die Finanzierungsberaterin oder den Finanzierungsberater darauf ansprechen, die Förderung bitte zu prüfen. Ansonsten kann man es selbst machen. Insgesamt ist es aber ein etwas komplexeres Konstrukt, auch im Vergleich zur WIBank im Nachbarbundesland Hessen, und gegebenenfalls ausbaufähig – mit kleinem Augenzwinkern in Richtung Förderstelle und Verantwortliche. Ich hoffe, dass die Folge geholfen hat, das Thema zu beleuchten und einzuordnen. Gebt uns gerne Feedback in den Kommentaren, vielleicht auch, wenn ihr schon Erfahrungen mit der ISB-Förderung gemacht habt. Ansonsten freuen wir uns über ein Follow zum Podcast. Vielen Dank fürs Zuhören. Bis bald und macht’s gut. Ciao.

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Warum die ISB-Förderung trotz schwachem Zinsvorteil relevant bleibt

Marco: Herzlich willkommen beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute ordnen wir das Thema ISB-Förderung in Rheinland-Pfalz ein. Ein Punkt, der auf den ersten Blick irritiert: Der Zinssatz ist oft kaum besser als bei einer normalen Finanzierung. Warum sich die Förderung trotzdem lohnen kann, schauen wir uns heute an. Hallo Elisabeth.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Wenn ich an Förderung denke – und wir hatten ja bereits eine Folge zum WIBank-Darlehen in Hessen gemacht –, denke ich sofort an günstige Zinsen. Bei der WIBank sind das 0,6 Prozent. Bei der ISB scheint das in Rheinland-Pfalz anders zu sein, der Unterschied ist deutlich kleiner. Warum spielt das Thema trotzdem eine Rolle?

Elisabeth: Genau. Die ISB-Förderung ist nicht auf einen günstigen Zinssatz ausgerichtet. Aktuell haben wir dort bei 30 Jahren Laufzeit, was natürlich eine enorme Sicherheit ist, einen Zinssatz von 3,45 Prozent. Das ist nur leicht besser als eine aktuelle Bankfinanzierung. Deswegen spielt sie in meinen aktuellen Finanzierungen nur sehr selten eine Rolle. Wie bei der WIBank haben wir enorm lange Bearbeitungszeiten und dasselbe System: erst Förderstelle, dann ISB-Bank. Durch den kaum vorhandenen Zinsvorteil haben wir aber keine großen Rateneffekte.

„Die ISB-Förderung ist nicht auf einen günstigen Zinssatz ausgerichtet.“

Marco: Es ist also eine Förderung, die eher auf die Struktur ausgeht und nicht auf den Zins – und damit nicht primär auf den Vorteil in der monatlichen Rate.

Elisabeth: Ja.

Die zwei zentralen Vorteile: Nachrang und Tilgungszuschuss

Elisabeth: Die einzigen Vorteile, die ich aus einer ISB-Bank-Förderung ziehen kann, sind: Wenn ich sie nicht vorfinanzieren muss, bekomme ich für die Banktranche einen vergünstigten Zinssatz, weil auch die ISB-Bank in den Nachrang rutscht. Außerdem arbeitet die ISB-Bank mit Tilgungszuschüssen. Ich bekomme maximal 190.000 Euro. Das hängt etwas davon ab, wo das Objekt liegt. Es gibt verschiedene Stufen je nach Postleitzahlgebiet. Meistens kommt man aber schon ganz gut an die 190.000 Euro heran. Dann bekomme ich bis zu 10 Prozent dieses Darlehens als Tilgungszuschuss. Das heißt: Ich muss 19.000 Euro weniger zurückzahlen und habe am Ende des Tages weniger Restschuld.

Marco: Kannst du erklären, wie das mit dem Tilgungszuschuss genau funktioniert?

Elisabeth: Ich nehme ein Darlehen über 190.000 Euro auf. Wenn ich die vollen 10 Prozent Tilgungszuschuss bekomme, muss ich nur 171.000 Euro zurückzahlen. Sobald das Darlehen voll ausgezahlt ist, bekomme ich vom Land Rheinland-Pfalz den Tilgungszuschuss auf das Konto. Das verringert real meine Restschuld.

Marco: Das Darlehen ist in der Praxis also geringer.

Elisabeth: Genau. Wenn man das mit den gesparten Zinskosten einrechnet, kann sich das schon lohnen. Nur das Traurige ist: Ich habe trotzdem mit dem Zinssatz von 3,45 Prozent eine Tilgung von 1,9 Prozent.

Marco: Also Tilgung 1,9 Prozent.

Elisabeth: Genau. Dann habe ich eine Annuität, die vergleichbar ist mit einem normalen Bankdarlehen. Den riesigen Vorteil, den ich bei der WIBank sehe, ist: Dort haben wir zwar eine Tilgung von 3 Prozent, der Zinssatz liegt aber nur bei 0,6 Prozent. Dadurch findet eine echte Ratenentlastung statt, bei gleicher Sicherheit. Dort sind es auch 20 Jahre. Dieser große Faktor, dass allein 400 Euro im Monat an Rate gespart werden können, entfällt bei der ISB-Bank. Dann habe ich wirklich nur den Effekt, dass es für den Bankpartner wie Eigenkapital zählt, weil die ISB in den Nachrang geht.

„Dann habe ich den Effekt, dass es wie Eigenkapital zählt für den Bankpartner, weil die ISB in den Nachrang geht.“

Marco: Wenn ich das zusammenfasse: Wenn ich eine ISB-Förderung in die Finanzierung einbaue, gibt es de facto zwei Vorteile. Der eine ist: Die ISB-Bank geht in den Nachrang, ähnlich wie bei der WIBank in Hessen. Das wirkt in der Praxis wie zusätzliches Eigenkapital in der normalen Bankfinanzierung. Der zweite Punkt ist der Tilgungszuschuss, der die Darlehenshöhe faktisch reduziert, je nachdem, in welchem Postleitzahlgebiet ich unterwegs bin.

Elisabeth: Ja, genau. Das wäre so.

Marco: In einem Satz: Es ist eine Förderung, die vor allem über zwei Punkte kommt. Erstens die Nachrangigkeit, was attraktiver für das normale Bankdarlehen ist. Zweitens der Tilgungszuschuss. Also ein Vorteil in der Struktur, nicht in der Rate.

Elisabeth: Ja. Und genau das macht sie für Familien, die gerade in der Rate entlastet werden müssten, zu einer nicht praxisorientierten Förderung.

Praxisgrenzen: Rate, Bearbeitungszeit und Eignung für Bestand vs. Neubau

Elisabeth: Ich habe bei der ISB-Bank oft zugleich Herausforderungen mit den Bearbeitungszeiten. Deswegen passt es sehr oft nicht, weil die Vorteile nicht so überwiegen, dass Käuferinnen und Käufer auf dieses Darlehen warten können.

Marco: Hast du ein Beispiel im Kopf, wo das Darlehen oder die Förderung einen Unterschied machen kann?

Elisabeth: Das letzte Mal, als ich die Förderung aktiv gemacht habe, war es bei einem Paar, das gebaut hat. Beide waren Beamte, sie war in Elternzeit, und wir haben die Einkommensgrenzen eingehalten. Sie hatten Zeit, weil das Grundstück schon finanziert war. Dadurch konnten wir allen Negativmerkmalen entgegenwirken, weil wir uns Zeit lassen konnten, bis die ISB geprüft hatte und die Verträge vorlagen. Danach haben wir die Bankfinanzierung gemacht. Für die beiden hat es sich auf jeden Fall gelohnt. Das war aber auch vor knapp zwei Jahren. Damals hatte die ISB noch einen attraktiveren Zinssatz. Die WIBank hat ihren Zinssatz seit Jahren nicht angepasst, auch nachdem die Zinsen stark gestiegen sind. Die ISB-Bank passt ihren Zins alle halbe Jahre anhand der Zinsentwicklung an. Deshalb ist die 3,45 aktuell ein teurerer Satz.

Ein anderes Beispiel war eine Familie mit drei Kindern. Dort waren die Einkommensgrenzen hoch genug, sodass wir auch mit zwei Gehältern hineingefallen sind. Auch das war wieder ein Bauvorhaben, bei dem ich mir Zeit lassen konnte beziehungsweise bei dem die Förderbank sich Zeit lassen konnte. Ohne Förderdarlehen wäre es nicht gegangen oder zumindest schwieriger geworden.

Wenn ich überlege, warum ich es nicht öfter verwende, kommt noch ein weiterer Punkt dazu: Die WIBank hat im Bestand eine Obergrenze von 200 Quadratmetern. Damit kann man sehr gut arbeiten, da findet man auf jeden Fall etwas. Die ISB-Bank fördert im Bestand aber nur bis 160 Quadratmeter. Bei den meisten Häusern reißt man diese 160-Quadratmeter-Grenze sehr schnell und fällt aus der Förderung heraus. Beim Neubau liegt die Grenze sogar nur bei 145 Quadratmetern. Das macht es noch einmal schwieriger, die Förderung adäquat einzubauen.

Marco: Das klingt für mich, provokant formuliert, nach einem unbrauchbaren Programm. Wann macht es überhaupt Sinn, diese Förderung in Anspruch zu nehmen?

Elisabeth: Ich prüfe die Förderung immer. Leider überwiegt oft das Prozessthema. Wenn ich sie bei einem Bestandsobjekt selten bekomme, habe ich trotzdem acht bis zwölf Wochen Bearbeitungszeit – im schlimmsten Fall –, um auf die Förderung zu warten.

Marco: Die ISB-Bank braucht also acht bis zwölf Wochen?

Elisabeth: Ja, aktueller Stand mit allem Drum und Dran: Förderstelle und ISB-Bank. Es kann auch schneller gehen, aber versprechen kann man es nicht.

Marco: Versprechen kann man es nicht.

Elisabeth: Genau. Das heißt, ich muss entweder die ISB-Tranche vorfinanzieren. Dann entfällt bei der Bank dieser Zinsvorteil, weil die Bank alles prüfen muss.

Marco: Also einer der zwei Vorteile entfällt?

Elisabeth: Der würde dann sogar entfallen, damit wir schneller sein können. Dazu kommt die Herausforderung: Ich habe immer noch diese 10-Prozent-Eigenkapitalgrenze. Wenn ich das schaffe, ist der Vorteil oft nicht groß genug, weil sich der Tilgungszuschuss nicht so gut anfühlt wie ein Darlehen zu 0,6 Prozent. Fatal ist wirklich, dass die Ratenentlastung nicht da ist. Auf dem Papier vielleicht mit dem Tilgungszuschuss, aber das entlastet mich nicht in der monatlichen Rate. Gerade bei Familien, die so eine Förderung in Anspruch nehmen müssen und sollen, weil sie sich sonst den Traum vom Eigenheim nicht realisieren können, geht es eigentlich darum, mit den Raten hinzukommen. Es geht um die spürbare Entlastung jeden Monat – und nicht erst zu Zeitpunkt X.

„Fatal ist halt wirklich, dass die Ratenentlastung nicht da ist.“

Das ist die Herausforderung, die ich sehe: Eine ISB-Bank kann meistens nicht gut eingearbeitet werden, weil die Vorteile nicht groß genug sind, um diesen Prozess als Käufer auf sich zu nehmen. Wirklich leisten können sich das oft nur diejenigen, die eher in einem Bauvorhaben sind und gerade das Glück haben, durch ein externes Ereignis wie Elternzeit oder weil nur eine Person arbeitet, in diese Einkommensgrenzen zu fallen.

Marco: Würdest du mitgehen zu sagen: Für den Bestand ist das eigentlich völlig unbrauchbar, weil man die Zeit für die Prüfung in der Regel schon einmal gar nicht hat. Und selbst wenn, macht das Programm kaum einen Unterschied. Wenn aber ein Neubau gegeben ist, wie in deinem Beispiel – das Grundstück wurde schon erworben –, dann macht es eher Sinn, sich ernsthaft mit der Förderung zu beschäftigen.

Elisabeth: Ja, da würde ich auf jeden Fall mitgehen. In den letzten Jahren habe ich die ISB-Förderung fast ausschließlich nur für Neubau nutzen können, weil dort dieser Zeitaspekt wegfällt. Das Bauunternehmen, das den Werkvertrag macht, hält diesen Vorbehalt oft etwas länger, bis die Finanzierung steht. Da kommt es dann nicht auf den einen oder anderen Monat an. Bei der WIBank ist es anders. Dort mache ich auch viel Bestand, auch wenn es aktuell mit den langen Bearbeitungszeiten extrem anstrengend ist und wir immer mehr Familien haben, bei denen wir vorfinanzieren müssen. Dadurch nehmen wir einen der Vorteile heraus, nämlich dass wir bei der Bank den besseren Zinssatz bekommen. Aber weil diese 200.000 Euro zu 0,6 Prozent einen so starken Impact auf die monatliche Rate haben, nimmt man das auf sich. Bei der ISB ist es eher ein Schmankerl, nice to have, dieser Tilgungszuschuss. Wenn man dann noch die Zeitthematik nicht hat, gibt es kaum Punkte, die dafür sprechen, das in Anspruch zu nehmen.

Grundlagen des Programms in Rheinland-Pfalz

Marco: Verstanden. Wenn wir noch einmal einen Schritt zurückgehen: Du hattest es schon kurz angerissen, aber ich glaube, das war zu schnell. Was ist die ISB-Förderung grundsätzlich? Kannst du das noch einmal kurz erklären?

Elisabeth: Das ist eine Förderung für selbst genutzten Wohnraum, für Familien, die noch kein Eigentum in Deutschland haben. Ich sage Familien, weil natürlich auch einzelne Personen diese Förderung in Anspruch nehmen könnten. Praktisch gesehen sind die Einkommensgrenzen ohne Kinder aber so niedrig, dass man da gar nicht hineinfällt.

Marco: Wir sprechen natürlich über Rheinland-Pfalz. Es ist eine Landesförderung.

Elisabeth: Exakt. Alles, was in Rheinland-Pfalz gekauft wird, kann diese Landesförderung in Anspruch nehmen. Dann bekommt man dort, wie gesagt, bis zu 190.000 Euro. Die Berechnung ist leider etwas komplexer als bei der WIBank. Es kommt auch darauf an, wie viele Kinder man hat und in welchem Postleitzahlgebiet man ist. In der Regel bewegt sich das Darlehen aber schon zwischen 150.000 und 190.000 Euro.

Marco: Was hat es mit dem Postleitzahlgebiet auf sich?

Elisabeth: In gebietsschwächeren Regionen ist die ISB der Meinung, dass das Darlehen nur eine gewisse Höhe haben darf.

Marco: Man könnte auch umgekehrt sagen: In einer schwächeren Region versuche ich die Region nicht noch schwächer zu machen und fördere wenigstens gleichwertig.

Elisabeth: Es gibt gewisse Preistufen oder Zonen. Das kann man sehr gut transparent auf der ISB-Website nachschauen. Dort gibt man die Postleitzahl ein und sieht, in welcher Stufe man sich befindet. Dann hat man eine Grunddarlehenssumme und es gibt Zuschläge pro Kind. Daraus berechnet sich die maximale Darlehenssumme. Wie gesagt: Der Zinssatz liegt bei 3,45 Prozent. Man bekommt volle Sicherheit. Das ist vielleicht auch noch einmal ein Vorteil, weil man einen großen Teil der Finanzierung auf eine sehr lange Frist binden kann. Ein Zinssatz von 3,5 Prozent ist auch nicht schlecht. In einem aktuellen Marktumfeld bei Familien, die vielleicht nicht so viel Eigenkapital mitbringen, kann das natürlich ein guter Zinssatz sein, wenn wir bei Zinsen deutlich um die 4 Prozent oder über 4 Prozent liegen.

Marco: Natürlich ist auch spannend, ob es gegebenenfalls in den nächsten Monaten eine Anpassung geben wird.

Elisabeth: Ja. Der Totschläger ist natürlich die Tilgung. Wenn wir uns vorstellen: Bei der WIBank mit 0,6 Prozent Zinssatz liegt die Tilgung bei 3 Prozent. Die ISB liegt bei 3,5 Prozent Zinssatz und hat einen Tilgungsanteil von 1,9 Prozent. Das stellt meiner Meinung nach die Menschen, die in Rheinland-Pfalz kaufen, deutlich schlechter, wenn ich die Förderungen miteinander vergleiche.

Marco: Der Föderalismus.

Elisabeth: Und dann haben wir die Tilgungszuschüsse. Was noch beachtet werden muss: Das Objekt muss natürlich in einem guten Zustand sein. Gegebenenfalls können Modernisierungen mitfinanziert werden. Da gibt es tatsächlich sehr viele Parallelen zur WIBank, leider auch bei der Bearbeitungszeit. So kann man die Förderung gut zusammenfassen.

Prozesshinweise und Kritik an der Förderlandschaft

Marco: Bei all den durchaus durchkommenden Nachteilen des Programms ist es aber auch ein klarer Aufruf an jemanden, der die Zeit hat – zum Beispiel, weil das Grundstück schon erworben wurde und selbst gebaut wird –, die Förderung auf jeden Fall zu prüfen. Vor allem dann kann sie in der Finanzierungsstruktur durchaus einen signifikanten Unterschied machen, wenn man alle Komponenten einrechnet, inklusive Tilgungszuschuss. Hast du für die ISB-Bank, ähnlich wie bei der WIBank, Tipps zum Prozess, um die Bearbeitungszeit vielleicht eher in Richtung acht Wochen zu bekommen?

Elisabeth: Auch da ist es vergleichbar. Wir haben einen Antrag, der nicht so schön ist wie bei der WIBank in der Excel-Tabelle, sondern wirklich ein befüllbarer PDF-Antrag, der sehr komplex ist. Das sind viele Seiten, mit denen man als Otto Normalverbraucher nichts anfangen kann. Wenn man keinen Finanzierungsberater hat, würde ich mich auf jeden Fall an die Förderstelle wenden. Ich würde immer beim Kreis nachfragen, wer zuständig ist. Dort gibt es meistens einen Ansprechpartner, der weiterhelfen kann und sich dem Thema widmet. Für den Kreis Mainz-Bingen ist es tatsächlich Herr Weiler, sofern das noch der aktuelle Ansprechpartner ist.

Marco: Witzigerweise beschäftigt sich Herr Weiler neben seiner Tätigkeit für die ISB-Förderung auch mit der Schweinepest, die aktuell in Rheinland-Pfalz grassiert.

Elisabeth: Ich weiß es nicht, aber ich fand es witzig, dass sich jemand mit zwei so unterschiedlichen Themen beschäftigen darf.

Marco: Das ist ein Punkt, der nicht unerheblich ist. Es bedeutet, dass diese Förderung in Rheinland-Pfalz wahrscheinlich ein nebenberufliches Thema des guten Herrn ist.

Elisabeth: Ja, das ist natürlich die Herausforderung. Wenn der Ansprechpartner im Urlaub ist, läuft es leider wie bei vielen Förderstellen so, dass der Antrag auch einmal zwei Wochen dort liegen bleibt. Das muss man im Kopf behalten. Deswegen sollte man sich die Unterlagenliste wirklich anschauen, so viel wie möglich schon zusammensammeln und den Antrag so vollständig wie möglich einreichen. Meistens hat man Glück und kann ihn digital einreichen. Mein letzter Stand ist aber auch, dass das noch papierhaft an die ISB übergeleitet wird, per Post. Vielleicht sind sie mittlerweile wie die WIBank auch digitaler geworden. Man sollte sich die Unterlagen auf jeden Fall gut anschauen und schon einmal einen digitalen Ordner bilden, damit man alles parat hat und schnell agieren kann.

Marco: Was mir gerade kommt, packen wir in die Shownotes: Mich würde interessieren, wie die Abrufzahlen der ISB-Förderung im Vergleich zur WIBank-Förderung in Hessen sind. Ich vermute, dass die WIBank-Förderung deutlich stärker genutzt werden kann, nach den zwei Gesprächen, die wir geführt haben. Wenn uns jemand von der ISB-Bank zuhört, sollte das ein Anreiz sein, zu überlegen, ob da nicht mehr geht für die Bürgerinnen und Bürger in Rheinland-Pfalz. Sehr schönes Bundesland, aber ich glaube, da ist Luft nach oben.

Elisabeth: Auf jeden Fall. Das würde ich mir auch wünschen. Wirklich mehr wert wäre einfach dieses zinsvergünstigte Darlehen. Wenn ich mir die Unterschiede zwischen Rheinland-Pfalz und Hessen anschaue: Hessen hat auch das Hessengeld auf den Weg gebracht. Aktuell bekommt man in Hessen die Grunderwerbsteuer zu einem Teil rückerstattet. Das sind 10.000 Euro pro Antragsteller und 5.000 Euro pro Kind. Bei zwei Erwachsenen und zwei Kindern sind das insgesamt gut und gerne 30.000 Euro. Natürlich hat auch Hessen nicht genug Geld, um das auf einmal auszuzahlen – dann wäre es wirklich eine Hilfe. Aber wenigstens bekommt man es über zehn Jahre hinweg, also 3.000 Euro pro Jahr. Das ist schon einmal ein Anfang, weil Familien damit wenigstens eine Rücklage aufbauen und planen können. Rheinland-Pfalz hat da bisher noch gar nichts in diese Richtung durchblicken lassen oder bewegt. Das ist der Punkt, an dem ich die Förderlandschaft ganz klar positiv in Richtung Hessen einordnen würde, weil dort wirklich Dinge gemacht werden, mit denen man arbeiten kann.

Marco: Es ist halt simpler. Und ich glaube, die Komplexität ist in der Praxis einfach schwierig. Hast du noch Punkte, die wir zu dem Thema nicht besprochen haben?

Elisabeth: Ich glaube, wir haben es gut zusammengefasst.

Marco: Sehr gut. Heute war es ein etwas kürzerer Block. Ich fasse noch einmal zusammen, grätsch gerne rein: Die ISB-Förderung ist auf jeden Fall zu prüfen. Für jemanden, der Zeit mitbringt – insbesondere im Neubau –, kann sie durchaus Sinn machen. Dann sollte man auch auf jeden Fall die Finanzierungsberaterin oder den Finanzierungsberater darauf ansprechen, die Förderung bitte zu prüfen. Ansonsten kann man es selbst machen. Insgesamt ist es aber ein etwas komplexeres Konstrukt, auch im Vergleich zur WIBank im Nachbarbundesland Hessen, und gegebenenfalls ausbaufähig – mit kleinem Augenzwinkern in Richtung Förderstelle und Verantwortliche. Ich hoffe, dass die Folge geholfen hat, das Thema zu beleuchten und einzuordnen. Gebt uns gerne Feedback in den Kommentaren, vielleicht auch, wenn ihr schon Erfahrungen mit der ISB-Förderung gemacht habt. Ansonsten freuen wir uns über ein Follow zum Podcast. Vielen Dank fürs Zuhören. Bis bald und macht’s gut. Ciao.