Baufinanzierung flexibel gestalten: Teuer erkauft oder lohnt es sich?

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Einordnung und Aufbau der Folge

Marco: […] Dann lass uns ins Thema einsteigen: Flexibilität in der Finanzierung. Kurz zum Ablauf für euch Hörerinnen und Hörer – und erstmal vielen Dank, dass ihr auch heute wieder eingeschaltet habt. Wir haben die Folge so strukturiert: Zuerst erklären wir kurz, welche Bestandteile es überhaupt unter dem Stichpunkt Flexibilität gibt. Wir haben das aufgegliedert in Flexibilität während Kauf, Bau oder Sanierung, dann Flexibilität beim Zurückzahlen und zuletzt Flexibilität durch Struktur. Und das münzen wir dann auf sechs gängige Lebensereignisse um – der Transfer erfolgt am Ende der Folge. Wer nicht so viel Zeit hat, kann auch gerne über die Kapitel vorspulen. Genug der Rede, Elisabeth: Flexibilität während Kauf, Bau oder Sanierung – als ersten Punkt haben wir die bereitstellungszinsfreie Zeit.

Bereitstellungszinsfreie Zeit (BZF)

Elisabeth: Die bereitstellungszinsfreie Zeit bedeutet die Zeit nach Abschluss des Darlehensvertrages – wie lange das Geld kostenfrei auf mich als Käufer wartet. In der Regel brauche ich nach dem Kauf die Sicherheit: Okay, ich kriege eine Finanzierung. Es kann aber sein, dass ich das Geld erst in 3, 6, 12 oder 24 Monaten wirklich einsetzen kann. Bei einem Kauf brauche ich es relativ schnell – 3 bis 6 Monate reichen da durchaus, weil der Kaufvertrag in der Regel nach 6 bis 8 Wochen fällig wird und die Zahlung innerhalb von zwei Wochen stattfindet. Dann brauche ich keine bereitstellungszinsfreie Zeit mehr, kurz BZF. Habe ich aber einen Bau, der nach Baufortschritt gezahlt wird und in der Regel 9 bis 12 Monate dauert, dann sollte ich die BZF möglichst auf 12 Monate planen, vielleicht sogar 18 – um mir einen Puffer zu bauen. Denn die Bauzeit geht bei den meisten Vorhaben erst los, wenn die Baugenehmigung da ist, und die liegt nicht immer zum Abschluss des Darlehensvertrages vor. Was ich aber immer mache, weil diese Flexibilität auch Geld kostet, also einen gewissen Zinsaufschlag –

Marco: In welcher Größenordnung sprechen wir hier?

Elisabeth: In der Regel sind das von 6 auf 12 Monate so 0,05 bis 0,1, und von 12 auf 18 Monate auch nochmal 0,05 bis 0,1. Das ist schon ein spürbarer Unterschied.

Marco: Wichtig: Das sind Orientierungswerte, das muss im Einzelfall geprüft werden.

Elisabeth: Bei jeder Bank anders – und es ändert sich auch, je nachdem, wie die Zinsentwicklung ist. Deswegen müssen wir die bereitstellungszinsfreie Zeit vergleichen. Wie mache ich das? Ich schaue mir immer an: Wenn ich von 12 auf 18 Monate gehe, was würde mich dieser Zinsaufschlag über die nächsten 10 Jahre kosten? Das ist bei einer zehnjährigen Zinsbindung das, was ich an Mehrkosten einplanen muss. Dafür kaufe ich mir die Sicherheit, dass das Geld 6 Monate länger kostenfrei auf mich wartet. Dann rechne ich: Was habe ich für ein Bauvorhaben, wann fängt es an? Beim Bau fallen in den ersten 6 Monaten schnell viele Kosten an – Rohbau, Bodenarbeiten. Da sind mindestens 40 bis 50 % schon ausgezahlt. Deswegen rechne ich in der Regel mit dem hälftigen Darlehensbetrag, je nachdem, wie das Eigenkapital eingesetzt wurde. Und dann schaue ich, wenn wir für ein halbes Jahr Bereitstellungszinsen darauf zahlen würden –

Marco: Für dann die Hälfte, ungefähr in dem Szenario?

Elisabeth: Genau. Diese Bereitstellungszinsen sind in der Regel 0,25 % pro Monat, was etwa 3 % pro Jahr entspricht. Das rechne ich gegen und vergleiche, ab wie vielen Monaten Bereitstellungszinsen wirklich anfallen. Dann habe ich irgendwo einen Break-Even mit den Zusatzkosten aus dem Darlehen. Ich lege den Zahlungsplan daneben und frage: Wie wahrscheinlich ist es, dass Bereitstellungszinsen anfallen? Wenn der Bauplan vorsieht, dass wir in den nächsten 12 Monaten fertig sind, tendiere ich eher zur niedrigeren Wahrscheinlichkeit.

Marco: Sprich, in der Position des Käufers ist der Praxistipp, die Frage zu stellen: Ab wie vielen Monaten bin ich über die BZF teurer als über die Kosten, die ich sonst über die 10 Jahre im Darlehen hätte? Und die Antwort hilft in der Risikoabwägung – halte ich das für realistisch oder nicht, je nachdem, welche Gewerke am Werk sind.

Elisabeth: Genau. Wenn ich zum Beispiel bei einem Bauprojekt von 20 Reihenhäusern ganz am Anfang bin – gerade wenn die Baugenehmigung kurz vor der Erteilung steht –, mir dort ein Haus sichere und die Bauzeit mit zwei Jahren angesetzt ist, dann ist es ein Selbstmordkommando, da mit zwölf Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit reinzugehen. Dann ist schon sicher, dass ich in die Bereitstellungszinsen laufe. Und das ist dann eine Doppelbelastung: Bei einem Bau zahle ich auf das, was schon ausgezahlt ist, den Zinssatz, plus irgendwann den Bereitstellungszinssatz. Da würde ich eher in Richtung 18 bis 24 Monate votieren – dann habe ich auch den Stress nicht.

Marco: Weil die ja on top kommen, also Strafzins.

„Das ist dann ein Selbstmordkommando, da mit zwölf Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit reinzugehen.“

Elisabeth: Genau. Und als wirkliches i-Tüpfelchen kann man das Darlehen auch aufteilen: Ich mache ein Darlehen mit zum Beispiel zwölf Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit und ein weiteres mit 18 oder 24. So habe ich sehr sicher: Das, was nach Zahlungsplan in den ersten zwölf Monaten ausgezahlt wird, braucht auch nur die zwölf Monate. Und für den Rest erkaufe ich mir die Flexibilität, zahle den Mehrzinssatz aber nur auf das, was ich an Flexibilität wirklich brauche. So lässt sich die Finanzierungsstruktur noch individueller gestalten.

Marco: Gibt es bei Sanierungen etwas, das anders ist als bei Kauf oder Neubau?

Elisabeth: Eine Sanierung sehe ich sehr ähnlich zum Neubau, weil ich auch da eine Tranche habe, die relativ schnell fällig wird – das ist der Kaufpreis –, und dann entfällt ein Teil auf die Sanierung. Dabei muss ich den wichtigsten Grundsatz beachten: Bei den Banken setze ich Eigenkapital vor Fremdkapital ein. Das heißt, ich werde meistens mein Eigenkapital für den Kaufpreis aufbrauchen müssen, damit die Bank ein Stück weit die Hand auf den Sanierungsmaßnahmen hat. Und da muss ich noch genauer schauen, dass die Darlehensaufteilung Sinn macht, um genug Flexibilität auch in einem Sanierungsdarlehen zu haben.

Marco: Würdest du mitgehen zu sagen, BZF ist besonders relevant für den Neubau?

Elisabeth: Ja, Neubau und Sanierung.

Auszahlung nach Baufortschritt vs. Zahlung bei Fertigstellung

Marco: Gut, dann haben wir – du hattest das teilweise schon angesprochen – die Auszahlung nach Baufortschritt als zweiten Punkt.

Elisabeth: Da muss ich unterscheiden. Im Neubau, und teilweise auch in der Sanierung, habe ich zwei Möglichkeiten, wie der Bauträger Geld von mir bekommt. Entweder die Zahlung nach Baufortschritt, meistens nach Makler- und Bauträgerverordnung in sieben gesetzlich festgelegten Auszahlungen: 30 oder 25 Prozent nach Erdarbeiten, also nach dem ersten Spatenstich, dann der Rohbau, dann der Innenausbau. Damit minimiere ich als Käufer mein Risiko, weil ich dem Bauträger immer nur so viel Geld gebe, wie das nächste Gewerk kostet. Wenn etwas passiert, habe ich das übrige Geld noch auf dem Konto. Der Nachteil sind die Bauzeitzinsen: Auf das, was ausgezahlt ist, fallen monatlich Zinsen an. Das heißt, neben meiner Miete habe ich in diesen 12 bis 24 Monaten eine Doppelbelastung, die immer höher wird – je mehr ausgezahlt ist, desto höher der Zinsanteil. Da muss man einen Eigenkapitalpuffer vorbereiten, um diese Zeit zu überbrücken.

Marco: Sprich, das Mittel ist der Eigenkapitalpuffer. Gibt es noch einen Punkt dazu?

Elisabeth: Das Gegenteil – und davon bin ich ein großer Fan – ist, dass du den Kaufpreis erst komplett zahlst, wenn das Objekt fertiggestellt ist. Das hat den großen Vorteil, dass ich diese Bauzeitzinsen nicht habe und der Bauträger erst komplett fertiggestellt haben muss, um zu übergeben. Für den Bauträger hat es den Vorteil, dass er nicht so viele Gutachter verschiedener Käufer auf der Baustelle hat. Es ist aber nur möglich, wenn man wirklich genug Liquidität hat.

Nachfinanzierungspuffer: vorher planen, nicht danach

Marco: Dann gehen wir in den dritten und letzten Punkt dieses Blocks: den Nachfinanzierungspuffer.

Elisabeth: Den sollte man im besten Fall schon in der Hauptfinanzierung geplant haben. Deswegen bin ich sehr darauf bedacht, bei Bauvorhaben genug Kosten einzuplanen – und sehr allergisch gegen Hausbauer, die die Kosten runterrechnen, um den Vertrag zu bekommen. Nachfinanzierung ist eines meiner unliebsamsten Wörter, weil es extrem teuer ist. Wenn man nach einem Bauvorhaben auf einmal 30, 40, 50.000 Euro braucht, kriegt man die meistens nur über einen Privatkredit oder eine Bank, die 4 bis 5 Prozent verlangt. Das ist superteuer, da sollte man immer drumherumkommen. Deswegen finde ich es schön, dass Banken wie die ING in ihren Sanierungsdarlehen Puffer geschaffen haben, sodass man mehr aufnehmen und bis zu 30 Prozent kostenfrei zurückgeben kann. Bei Bauvorhaben wird das leider nicht so gern gesehen, obwohl es meistens irgendwo teurer wird und gebraucht wird. Ich habe noch nie einen Bau erlebt, der viel günstiger lief als in der Planung. Deswegen sind diese Nachfinanzierungspuffer extrem wichtig – in der Finanzierung planen und nicht danach.

„Nachfinanzierung ist eines meiner unliebsamsten Wörter, weil es einfach extrem teuer ist.“

Sondertilgung: wichtig, aber selten genutzt

Marco: Dann gehen wir zum nächsten Block, Flexibilität beim Zurückzahlen, und starten mit der Sondertilgung.

Elisabeth: Das ist eine der meiner Meinung nach wichtigsten, aber auch am wenigsten genutzten Flexibilitäten. In der Regel sind das 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, die man jährlich zusätzlich zur vereinbarten anfänglichen Tilgung zurückzahlen kann. Dadurch verringert man die Restschuld und minimiert die Zinskosten. Wenn wir uns vor Augen führen, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert: Man hat einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil. Der Zinsanteil wird monatlich immer auf das berechnet, was noch übrig ist – je weniger übrig ist, desto kleiner der Zinsanteil. Und weil die Rate gleich bleibt, wird der Tilgungsanteil immer weiter aufgefüllt und damit größer. Eine Sondertilgung ist also nichts anderes, als dass man Monate, vielleicht sogar Jahre überspringt und dadurch die Laufzeit verkürzt. Und je kürzer die Laufzeit, desto weniger Zinskosten.

„Die Sondertilgung ist eine der meiner Meinung nach wichtigsten, aber auch am wenigsten genutzten Flexibilitäten.“

Marco: Das ist dann der Grund, weshalb sie eigentlich sehr wichtig ist.

Elisabeth: Ja, und je früher, desto besser. Wenn man einen Euro übrig hat, ist der immer gern als Sondertilgung gesehen. Tatsächlich nehmen aber nur sehr wenige Menschen diese Flexibilität in Anspruch, wenn man sich Studien anschaut. In meinen Beratungen ist es immer das Erste, wonach ich gefragt werde: Haben wir denn auch eine Sondertilgung? Wenn ich die Menschen dann aber in der Anschlussfinanzierung kennenlerne – ich habe witzigerweise meine Bachelorarbeit dazu gemacht –, wurden gar nicht so viele Sondertilgungen gemacht.

Marco: Spannend. Woran liegt es, denkst du?

Elisabeth: Weil das Geld doch irgendwie anderweitig genutzt wird – ich sage immer: verlebt wird. Natürlich gibt es auch Beispiele, wo Leute jedes Jahr ihren Bonus genutzt haben, teilweise um Sondertilgungen zu machen. Und ich finde es sehr wichtig, diese Sondertilgungen zu nutzen, wenn man eine geringe Mussrate vereinbart hat.

Marco: Wie sieht es bei den Wahlmöglichkeiten aus? Ich vermute, das ist nicht beliebig wählbar. Und wie verhält es sich mit den Mehrkosten?

Elisabeth: In der Regel sind die 5 % Sondertilgung immer eingepreist, kostenfrei mit drin, ohne Zinsaufschlag. Es gibt mittlerweile auch Banken, wo man sie herausnehmen und dann nochmal 0,03 bis 0,05 sparen kann – die Ersparnis ist aber nicht so riesig, als dass ich sie rauslassen würde. Bei einer Sparda Südwest zum Beispiel entspricht ein monatlicher Tilgungssatzwechsel zwischen 1 und 5 % in der Regel der Flexibilität von 5 % Sondertilgung. Dann kann ich für die ersten 10 Jahre die Sondertilgung ein Stück weit herausnehmen. Daneben gibt es die 10-%- und sogar die 20-%-Sondertilgung. Aber in Richtung 10 oder 20 % ist der Zinsaufschlag schon deutlich und rechnet sich nur, wenn ich diese Stufe ausschöpfe. Das ist für Menschen, die eine extrem niedrige Rate wollen – etwa Geschäftsführer mit einem hohen variablen Bonus. Ich hatte Käufer, die 50.000 oder 60.000 Euro Bonus jährlich bekommen haben. Die finden eine 10- oder 20-prozentige Sondertilgung sehr spannend und nehmen dafür eine kleinere Monatsrate, um die Rückzahlung genau auf diese Bonuszahlung auszurichten.

Elisabeth: Bei den meisten Banken kann man ab 1.000 Euro sondertilgen. So ein Darlehen hat auch eine IBAN, sodass man einfach eine Überweisung mit dem Verwendungszweck Sondertilgung macht. Dann verringert sich das Darlehen automatisch und wird in der nächsten Zinsberechnung direkt berücksichtigt. Wichtig ist auch die Flexibilität innerhalb der Sondertilgung. Bei der Commerzbank ist es sehr eingeschränkt – dort darf man 12 Monate nach Vollauszahlung gar nicht sondertilgen, auch wenn die Option vereinbart ist, und dann immer nur einmalig bis zum 30. Juni. Das extreme Gegenbeispiel ist die ING, wo man ab 1.000 Euro so oft sondertilgen kann, wie man möchte, bis zu diesen 5 %.

Marco: Und diese sind dann in einem Jahr?

Elisabeth: Genau, und direkt nach Vollauszahlung. Das ist extrem flexibel, was manchen Menschen mehr liegt, weil sie sich die Option offenlassen wollen, jederzeit sondertilgen zu können. Am Ende des Tages ist eine Sondertilgung aber nichts anderes als Opportunitätskosten. Wenn ich einen Zinssatz von 3,8 habe und 20.000 Euro zum Sondertilgen, spare ich mir 3,8 % Zinssatz. Aber ich könnte diese 20.000 Euro auch in den MSCI World geben und dort den Zinseszinseffekt mitnehmen. Da muss man schauen: Wie hoch ist der Zinssatz, wo ist meine Rendite besser aufgehoben? Bei Darlehen aus der Niedrigzinsphase mit langer Zinsbindung würde ich die Tilgung so niedrig wie möglich fahren und keinen einzigen Euro sondertilgen, sondern lieber in Produkte mit mehr Rendite shiften. Wer sehr konservativ ist, kommt schon mit einem Tagesgeldkonto hin – da kriegt man immer noch seine 2 %. Wichtig ist mir: In der Erstberatung sollte die Mussrate so austariert sein, dass nach den 10 Jahren kein Risiko einer Ratenexplosion besteht. Was man nicht machen sollte, ist die Tilgung auf ein Mindestmaß zu packen, 10 Jahre zu warten und darauf zu hoffen, dass die Kunden Sondertilgung machen – und wenn dann nichts passiert ist und die Restschuld zu hoch für die Anschlussfinanzierung wird, hat man ein Problem. Man darf sich nicht auf die Sondertilgung verlassen. Das muss eher ein Nice-to-have sein.

„Man darf sich nicht auf die Sondertilgung verlassen. Das muss eher ein Nice-to-have sein.“

Marco: Oder aktiv eingeplant, wie du gesagt hast – beispielsweise bei Selbstständigen mit höheren Bonuszahlungen.

Elisabeth: Die wirklich hohe Bonuszahlungen haben, exakt.

Tilgungssatzwechsel: oft die elegantere Alternative

Marco: Du hattest den Punkt schon angesprochen. Lass uns mit dem Tilgungssatzwechsel weitermachen.

Elisabeth: Der Tilgungssatzwechsel ist, richtig eingesetzt, eine sehr coole Variante oder Alternative zur Sondertilgung. Ich finde beides zusammen immer ein bisschen too much und meistens auch einfach zu viel Zinssatz ausgegeben. Ein Beispiel: Ich bin ein großer Freund davon, die Rate eher moderat zu halten, weil viele Käuferinnen und Käufer in umbruchsreichen Zeiten unterwegs sind, sei es Elternzeit oder Berufseinstieg. Deswegen lege ich gern eine Untergrenze fest, etwa 1 % Rückzahlung, und nutze dann den Tilgungssatzwechsel. Im besten Fall – Frankfurter Sparkasse, Sparda Südwest, die Regios – bieten das sogar monatlich an. Lerne ich eine Familie kennen, die noch keine Kinder hat, aber welche möchte, gehen wir auf 1 % Rückzahlung. Solange noch keine Kinder da sind, heben wir die Rückzahlung auf 2, vielleicht 2,5 % an und gehen später wieder runter. Bekomme ich bei monatlicher Flexibilität dann eine einmalige Schenkung von 20.000 Euro, kann ich die Rate über 6 Monate nach oben anpassen und dann wieder senken – das wirkt wie eine Sondertilgung. Bei solchen Banken kann ich mir die Sondertilgungsoption sparen und spare nochmal 30 bis 40 Euro im Monat. Ich bin ein großer Fan davon, diese Flexibilitäten nur so einzubauen, wie sie auch richtig und wichtig sind – und nicht einfach pro forma alles reinzupacken.

„Ich bin ein großer Fan davon, diese Flexibilitäten nur so einzubauen, wie sie auch richtig und wichtig sind – und nicht einfach pro forma alles reinzupacken, ohne drüber nachzudenken.“

Marco: Was ist beim Tilgungssatzwechsel die Spanne, in der ich wählen kann?

Elisabeth: Meistens 1 bis 5 % Rückzahlung. Die ING ist da auch wieder sehr extrem und flexibel – da sind sogar 1,25 bis 10 % möglich.

Ratenpause / Tilgungsaussetzung: Last Resort

Marco: Sollen wir mit der Ratenpause weitermachen?

Elisabeth: Genau, die ist relativ schnell erledigt. Eine Ratenpause will eigentlich kein Bankinstitut hören. Den Zinsanteil wird man nie erlassen können, denn wenn Geld rausgegeben ist, muss das auch irgendwo bezahlt werden. Was Ratenpause meint, ist die Tilgungsaussetzung. Und das ist das erste Mittel, das wir als Banker haben, wenn jemand kommt und sagt: Ich bin arbeitsunfähig oder arbeitslos geworden und kann diese Rate für ein halbes Jahr nicht mehr bedienen. Bevor wir in eine Verwertung gehen müssen, schaue ich, dass wir diese Zeit überbrücken und wenigstens die Tilgung herausnehmen, um die Belastung ein Stück weit zu senken.

Zinsbindung und Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Marco: Damit haben wir den zweiten Block abgeschlossen und wandern zum dritten: Flexibilität durch Struktur, und fangen mit der Zinsbindung an.

Elisabeth: In Deutschland kann ich bis zu 30 Jahre Zinsbindung mit Bankhäusern vereinbaren – das ist, glaube ich, das Längste. In der Zeit darf das Bankhaus den Zinssatz nicht ändern. Alle Glücklichen in der Niedrigzinsphase, die sich Ein-Prozent-Zinssätze für 30 Jahre gesichert haben, werden diesen Zinssatz niemals kündigen.

Marco: Den würde ich auch festhalten, solange es geht.

Elisabeth: Genau, es kommt immer auf das Sicherheitsbedürfnis an. Ich rechne gern: Wenn ich auf 10 Jahre gehe, wie ist perspektivisch die Restschuld danach? Dann habe ich einen Anschlusszins, der aktuell – so rechne ich – bei 4 bis 5 Prozent liegt, plus die vereinbarte Tilgung. Dann schaue ich: Was haben wir für eine Rate, habe ich irgendwo ein Risiko? Macht es Sinn, auf die 10 Jahre zu gehen, oder brauchen die Käufer mehr Sicherheit? Dann gehe ich auf 10, 15 oder 20 Jahre. Es gibt eine Kopfentscheidung, die aber nichts mit der Bauchentscheidung meines Gegenübers zu tun hat. Manche sagen: Ich fühle mich mit 10 Jahren unwohl und es ist mir 100 Euro im Monat wert, einfach zu wissen, dass ich genug Planungssicherheit habe.

Elisabeth: Deswegen gibt es da kein Richtig und Falsch. Aktuell ist es nur besonders schmerzhaft, 15 oder 20 Jahre zu machen, weil es extrem teuer ist. Früher, in der Niedrigzinsphase, war der Unterschied nicht so groß. Jetzt sind es zwischen 10 und 15 Jahren so 70 bis 80 Euro Unterschied, und bei 20 Jahren schon fast über 100 Euro im Monat. Wenn ich heute 100 Euro in die Hand nehmen muss, um 10 Jahre mehr Sicherheit zu haben, dann muss ich entweder schon ganz schön konservativ sein oder die Rückzahlungsrate so niedrig, dass ich diese Sicherheit brauche.

Marco: Welche Abstufungen gibt es bei der Zinssicherheit? Du hast 10, 15, 20 genannt, vorhin auch 30.

Elisabeth: Du kannst tatsächlich jede Zinsbindung abschließen, auch die dazwischen.

Marco: Also könnte ich sogar für 22 Jahre?

Elisabeth: Genau, es gibt auch 8 oder 9 Jahre. Früher hatte sich die Sparda Südwest, meine ich, auf 23 oder 27 Jahre spezialisiert, weil der Bankpartner auch steuern kann, welche Zinsbindung er favorisiert. Was ein Bankpartner bilanziell nicht haben möchte, ist mal 7, mal 8, mal 24 Jahre in der Bilanz – das ist schwer zu planen.

Marco: Das sind dann die Mathematiker am Werk?

Elisabeth: Diese Zinsausläufe, exakt. Deswegen favorisieren die Bankpartner mit ihren Margen bestimmte Zinsbindungen, in der Regel 10, 15, 20, 25, 30 – die machen sie besonders günstig. Wenn dann die 11 oder die 9 Jahre 0,3 Prozent teurer sind, geht man nicht auf diese Zinsbindung. So werden die dazwischen ganz natürlich rausgefiltert, und man hat in der Regel die Fünferschritte. Ich kann aber, wenn ich es brauche, mit dem Bankpartner besprechen: Ich habe einen Bausparvertrag, der ausläuft, oder ich will nur bis zur Rente finanzieren – das sind acht Jahre. Kannst du mir den Zinssatz von zehn auf acht Jahre geben? Da kann man Lösungen finden.

Marco: Dann noch weitere Punkte zur Zinsbindung – das ist ja eines der größeren Items.

Elisabeth: Sehr wichtig zu wissen: Wenn man über zehn Jahre finanziert, gibt es nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch ein Sonderkündigungsrecht. Jedes Darlehen in Deutschland kann man nach zehn Jahren ab Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten darlehensnehmerseitig kündigen. Eine Bank muss sich immer an den Zinssatz halten, den sie rausgibt – das Beispiel 30 Jahre in der Niedrigzinsphase muss die Bank durchziehen. Mir als Verbraucher kann aber nicht zugemutet werden, so eine Zinsentwicklung zu überblicken. Deswegen kann ich, wenn ich in der Hochzinsphase für 15 oder 20 Jahre abgeschlossen habe und nach zehn Jahren und sechs Monaten der Zinssatz wieder besser ist, das Darlehen außerordentlich und ohne Zinskosten kündigen und ein neues Angebot abschließen.

Marco: Okay, alles klar.

Elisabeth: Und was die meisten nicht wissen: Dieses Sonderkündigungsrecht gilt nicht nur für den Gesamtbetrag, sondern auch für Teilbeträge. Ich kann mir also auch eine kostenfreie Sondertilgungsoption nach zehn Jahren strukturieren. Habe ich ein Darlehen, das 30 Jahre läuft, will mich aber schon ein Stück weit entschulden, muss ich nicht das komplette Darlehen kündigen. Ich kann nach diesen zehn Jahren in beliebiger Höhe sagen: Ich will 30.000 Euro sonderkündigen, warte sechs Monate und kann das dann kostenfrei zurückzahlen.

Marco: Das ist spannend und gibt dir nach zehn Jahren viel mehr Möglichkeiten, wenn du länger finanziert hast.

Elisabeth: Und auch hier: Bei einer langen Zinsbindung würde ich mir niemals ein Sondertilgungsrecht mit reinbauen lassen, wenn es unwahrscheinlich ist, dass ich das in den ersten zehn Jahren nutze – weil ich ab zehn Jahren nach Vollauszahlung ohnehin dieses gesetzliche Sonderkündigungsrecht habe.

Mehrere Darlehensbausteine und Komplexität

Marco: Spannend. Dann haben wir noch den Punkt mehrere Darlehensbausteine.

Elisabeth: Genau, da kann man – wie oben bei der bereitstellungszinsfreien Zeit – das Darlehen aufteilen. Wir hatten auch eine Folge dazu gemacht, dass es bei Zusatzsicherheiten Sinn macht, mehrere Bausteine zu nutzen. Auch bei Zinsbindungen kann man überlegen: eine Zinsbindung auf zehn Jahre und ein weiteres Darlehen mit 20 Jahren, um die Zinskosten zu verringern. Das ist aber meistens nur für Menschen, die eine hohe Rate vertragen können, weil das Zehn-Jahres-Darlehen in zehn Jahren abbezahlt sein sollte – sonst habe ich ein Restschuldrisiko. Deswegen nutze ich das nicht so oft, weil die Mussrate meistens eher niedrig gefahren werden soll.

Marco: Wenn ich mehrere Bausteine habe, mache ich das immer bei der gleichen Bank, oder muss ich an unterschiedliche Banken herantreten? Macht das vielleicht sogar aktiv Sinn?

Elisabeth: Es kommt drauf an. Meistens hast du mehrere Bausteine, wenn du Fördermöglichkeiten wie eine KfW einbaust. Oder – darauf hat mich Michaela von der Sparda Südwest aufmerksam gemacht – beim Thema Bausparen. Da kann man einen Bausparvertrag bis 50.000 Euro abschließen, der in der Regel blanko ausgezahlt wird. Wenn der zuteilungsreif ist, kann man damit die 90-%-Grenze im Beleihungsauslauf erreichen – Darlehenssumme im Verhältnis zum Kaufpreis – und so eine bessere Kondition fürs Bankdarlehen bekommen. Das wäre eine Darlehensaufteilung bei zwei Partnern, die insgesamt günstiger werden kann. Genauso kann man innerhalb des Beleihungsauslaufs mit einer Bank sagen: ein Darlehen für die ersten 60 %, die sehr günstig sind, und dann ein Nachrangdarlehen für den Rest, das relativ teuer ist. Dann fokussiert man die Flexibilitäten erst mal auf das teure Darlehen und macht für das 60-prozentige vielleicht eine längere Zinsbindung. Der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt. Ich merke nur in der Beratung, dass es den meisten Menschen sehr schnell zu komplex wird – auch wenn ich Struktur besonders interessant finde.

Marco: Ja, das dachte ich gerade auch. Am Ende des Tages: alles kann, nichts muss. Wenn es zu komplex ist und ich meine Finanzierung selbst nicht verstehe, ist mir der einfache Plan vielleicht lieber als drei Bausteine, die ich selbst managen muss.

„Ich kann dir sehr viel stricken, aber du musst es auch tragen wollen.“

Elisabeth: Genau, das ist das, wo ich sage: Ich kann dir sehr viel stricken, aber du musst es auch tragen wollen. Ab einem gewissen Komplexitätsgrad steigen die meisten Kunden aus, verständlicherweise. Das war auch ein großer Kritikpunkt in der Bauspar-Folge. Komplex wird es ab drei Bausteinen. Alles bis drei – Bankbausteine, KfW-Bausteine und vielleicht noch etwas Nachrangiges – kann man vermitteln. Aber alles darüber hinaus: Ich habe Bausparkombinationen mit vier, fünf Bausteinen und unterschiedlichen Zinsausläufen gesehen – da brauchst du nicht anzufangen.

Marco: Würdest du sagen, mehrere Bausteine machen eher bei höheren Darlehenssummen und komplexeren Fällen Sinn, und im niedrigeren bis mittleren Bereich eigentlich nicht so?

Elisabeth: Alles bis 500.000 Euro macht Darlehensstrukturierung nur bedingt Sinn. Ein Thema, wo sie immer Sinn macht: Wenn ich ein Zweifamilienhaus kaufe, eine Partei vermiete und eine selbst nutze. Da habe ich ein Darlehen, das ich steuerlich absetzen kann – bei der Vermietung kann man Abschreibung und Zinskosten geltend machen, beim Eigennutz nicht. Da ist es extrem wichtig, das Darlehen so zu strukturieren, dass der Eigennutz-Teil eine hohe Rückzahlung und einen niedrigen Zinssatz hat und das Darlehen zur Kapitalanlage einen hohen Zinssatz und eine sehr niedrige Tilgung. Aber selbst da ist das Maximum zwei, vielleicht drei Darlehen, wenn du noch ein Förderdarlehen dazu packst. Alles darüber hinaus wird zu komplex.

Transfer: Elternzeit

Marco: Förderdarlehen hast du gerade aufgegriffen – das wäre noch ein Punkt für Flexibilität durch Struktur. Wir haben uns aber aktiv dagegen entschieden, das heute zu besprechen. Für Käufer in Hessen und Rheinland-Pfalz haben wir zu den Landesförderungen, WIBank und ISB, schon eine Folge gemacht. KfW ist sicher noch ein Punkt, aber mein Vorschlag: eine separate Folge, sonst werden wir heute nicht fertig. Dann lass uns in den Transfer gehen. Wenn jemand den Fall Elternzeit vor sich sieht – was macht da Sinn, und was vielleicht gar nicht?

Elisabeth: Auf jeden Fall einen Tilgungssatzwechsel, wenn ich mit einer hohen Rate reingehen möchte. Meistens lerne ich die Käufer kennen, wenn gerade das Kind geboren ist, man kurz davorsteht oder es plant. Deswegen ist meine Frage immer: Wie sieht es mit der Familienplanung aus – ja, nein, vielleicht? Und „vielleicht“ ist keine gute Antwort. Wenn Familienplanung ein Thema ist, muss ich damit rechnen, dass ein Gehalt für 12 bis 24 Monate niedriger ist. Also schaue ich: Ist die Rate schon auf die Elternzeit ausgelegt, oder habe ich genug Eigenkapitalpuffer, um diese Zeit zu überbrücken? Diese zwei Szenarien muss man durchgerechnet haben. Eine Strategie: Ich sichere mir eine Untergrenze – die niedrigstmögliche Rate – über 1 % Tilgung. Ich will das aber nicht über 40 Jahre zurückzahlen, also gehe ich, solange ich noch double money, no kids bin, direkt auf 2 %, vielleicht darüber. Kommt das Elternzeit-Szenario, nutze ich den Tilgungssatzwechsel, um auf eine gut tragbare Rate runterzukommen. Habe ich diese Untergrenze nicht, brauche ich die Eigenkapitalreserven. Der Tilgungssatzwechsel ist eigentlich genau aus diesem Thema entstanden – meistens ist er auch nur zwei oder drei Mal möglich, um genau diese Elternzeiten zu überbrücken.

„Und ‚vielleicht‘ ist keine gute Antwort.“

Marco: Es geht ja nicht nur darum, wenn ich schon in der Elternzeit bin, sondern auch, wenn das in der Planung absehbar oder der Kinderwunsch da ist – dass man das mit verankert.

Elisabeth: Besonders für die, die keine Eigenkapitalreserven in der nötigen Höhe haben. Wer nach Finanzierung noch 100.000 Euro auf der Kante hat, kann einen gewissen Zeitraum immer überbrücken. Habe ich aber ein Pärchen, das gerade so die Nebenkosten zusammenbekommt, muss man sich fragen, ob die kaufen sollten. Wenn aber alles passt und sie mit zwei Gehältern eine gute Sparrate haben, dann muss die Rate so angepasst werden können, dass es passt, wenn kurzfristig ein Gehalt wegfällt. Deswegen ist es wichtig, die Mussrate nicht auf das aktuelle Einkommen zu berechnen, sondern auf das Szenario ein Gehalt plus Elterngeld. Bei den Banken ist es übrigens nicht mehr so schlimm wie früher, als es ein K.-o.-Kriterium war. Mittlerweile wissen die Banken, dass die Kinder eher später kommen – genau in den Jahren, in denen man kauft – und haben Möglichkeiten geschaffen, dass solche Darlehen ohne Probleme genehmigt werden. Man muss immer ein Konzept bringen: Wir planen so und so viel Elternzeit, durch das Elterngeld entsteht eine Lücke von etwa 15.000 Euro, die wir aus Eigenkapital oder über die gesicherte Untergrenze stemmen. Genau das musst du als Finanzierer bringen, um einen Bankpartner zu überzeugen.

Marco: Das ist also ein absolutes Muss. Gibt es bei Elternzeit andere Bausteine, die optional Relevanz haben?

Elisabeth: Klar, man kann auch mit einer Sondertilgung arbeiten, wenn man eine niedrige Tilgung hat. Bei einer Commerzbank, die den Tilgungssatzwechsel kostet, bin ich Freund davon, auf die niedrigstmögliche Tilgung zu gehen und den Rest über Sondertilgung zu machen. Das setzt voraus, dass mein Gegenüber diszipliniert genug ist. Wenn du als Finanzierer das Gefühl hast, dass nicht, solltest du andere Möglichkeiten wählen. Da würde ich aber immer auf den Tilgungssatzwechsel verzichten, weil er nur Geld kostet, nur zweimal möglich ist und dann gar nicht gebraucht wird.

Marco: Da kommt es stark drauf an, bei welcher Bank ich finanziere und wie sie funktioniert.

Transfer: Selbstständigkeit

Marco: Dann lass uns zum nächsten Szenario gehen – wie schaut es bei Selbstständigkeit aus?

Elisabeth: Da habe ich meistens das Thema, dass sie unterjährig eine sehr niedrige Rate wollen. Bei GmbH-Geschäftsführern ist das Gehalt oft niedrig kalkuliert, dafür werden hohe Boni gezahlt. Oder Einzelunternehmer, die sich unterjährig nur das Nötigste rausziehen und sagen: Wenn der Gewinn feststeht, kann ich eine große Summe extra zahlen. Für die ist die Sondertilgung extrem wichtig. Die wollen eher Richtung 10 bis 20 % gehen, dafür eine sehr niedrige Mussrate fahren. Für Selbstständige ist die Sondertilgung also immens wichtig.

Marco: Neben der Sondertilgung – wenn es, was man niemandem wünscht, in der Selbstständigkeit nicht so gut läuft: Kann die Ratenpause oder Tilgungsaussetzung dann auch ein Thema werden?

Elisabeth: Muss dann, aber das macht die Bank nicht freiwillig. Das ist ein Mittel zum Zweck und Last Resort. Da überlegt eine Bank, ob sie die nächste Finanzierung überhaupt noch begleiten will, wenn das mehr als einmal vorkommt.

Marco: Natürlich. Aber durchaus ein Risiko.

Transfer: Trennung und Scheidung

Marco: Wie schaut es denn bei – jetzt gehen wir in die dunklen Fälle – Trennung und Scheidung aus?

Elisabeth: Da muss man wissen: Wenn man sich trennt oder scheidet, ist das für mögliche Käufer immer ein guter Fall, weil die Immobilie relativ schnell verkauft werden muss und es dann nicht so wichtig ist, den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Marco: Das ist dann ein Fall, wo die HypoVereinsbank auf jeden Fall gecheckt werden muss. Wer letzte Woche zugehört hat, weiß jetzt warum.

Elisabeth: Genau, das können solche Fälle sein. Für die, die sich scheiden lassen und die Immobilie verkaufen – meistens ein Haus, das für einen allein zu teuer ist –, ist es ebenfalls gesetzlich geregelt, wieder in § 489, diesmal aber Absatz 2 oder 3, da müsste ich nochmal nachschauen.

Marco: Du bist ja kein Anwalt, das sei dir verziehen.

Elisabeth: Bei besonderen Ereignissen – worunter auch ein Verkauf zählt – kann man das Darlehen jederzeit zurückzahlen. Man muss nur beachten: In den ersten 10 Jahren, wo man kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht hat, fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an. Der Bank entsteht ein Zinsschaden dadurch, dass die Finanzierung vorab zurückgeführt wird, und die entgangenen Zinserträge müssen ausgeglichen werden. Wichtig: Das berechnet sich immer individuell und tagesaktuell. Ich hatte ein Pärchen, vorletztes Jahr, die haben sich scheiden lassen, es musste verkauft werden – und die hatten noch einen 1-Prozent-Zinssatz gesichert. Da hat die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, weil sie sich heute zu 3,5 bis 4 % refinanzieren kann. Es sind nur Bearbeitungskosten entstanden. Das Gegenbeispiel: Wenn jemand zu 4 % finanziert und der Zinsmarkt sich Richtung 2 % bewegt – ich glaube das zwar nicht –, könnte sich die Bank nur für die Hälfte refinanzieren, und dieser Unterschied wird als Einmalzahlung vom Verkaufspreis abgezogen. Und zum Punkt Sondertilgung: Da kann es Sinn machen, sie als Flexibilität mit drin zu haben, weil der Gesetzgeber bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vorgibt, dass jedes Jahr von einer voll genutzten Sondertilgung ausgegangen werden muss – auch wenn nie eine stattgefunden hat. Das verringert die Zinskosten. Wenn also die Gefahr besteht, in den ersten 10 Jahren wieder zu verkaufen, macht es Sinn, die Sondertilgung einzuplanen.

Marco: Ich würde behaupten: Wer vor der Finanzierung schon planbar abschätzen kann, dass eine Trennung oder Scheidung bevorsteht, hat erstmal ein anderes Problem zu lösen. Aber wichtig zu wissen, welche Punkte dann reinkicken – deswegen haben wir das mit aufgenommen.

Transfer: Verkauf

Marco: Dann lass uns nach der Trennung in den Verkauf gehen.

Elisabeth: Das Sonderkündigungsrecht haben wir besprochen. Was beim Verkauf an Flexibilität noch wichtig ist: Wenn man vielleicht sogar eine neue Immobilie kaufen möchte und keine langfristige Finanzierung braucht, dann braucht man die Flexibilität, den Verkaufspreis ein Stück weit vorzufinanzieren. Da gibt es spezielle Partner am Markt – Ellwanger & Geiger, das Bankhaus Saliter –, die sich auf diese Kurzfristfinanzierung spezialisiert haben. In der Regel wird ein Marktwert der aktuellen Immobilie festgelegt, davon werden maximal 80 % finanziert, und die kriegt man ausgezahlt, um etwas Neues zu kaufen. Das ist ein variables Darlehen, das man jederzeit zurückzahlen kann und das dementsprechend teuer ist. Bei Ellwanger & Geiger kann man sogar die Zinskosten mitfinanzieren, wenn das im Marktwert möglich ist, und das Geld zurückzahlen, sobald der Verkauf durch ist.

Marco: Das mache ich aber wirklich nur, wenn ich aktiv am Verkaufen bin – nicht in einem hypothetischen Konstrukt: Ich würde eventuell verkaufen, wenn die richtige Immobilie kommt.

Elisabeth: Genau, das macht man nur, wenn man aktuell aktiv verkauft und schnell etwas Neues kaufen möchte. Und wichtig: Wenn man verkauft und noch ein Bestandsdarlehen hat, muss man sich keine Sorgen machen, wie das abläuft – die Ablösung regelt der Notar. Die Käufer überweisen nicht den Kaufpreis direkt an mich, sondern: Die Bank sagt dem Notar, es sind noch 100.000 Euro offen, und der Kaufpreis sind 400. Dann gehen 100 an die Bank und ich kriege die restlichen 300 überwiesen.

Transfer: Erbschaft und Schenkung

Marco: Wie schaut es aus, wenn ich erbe? Das ist ja potenziell etwas planbarer als eine Trennung. Nicht nur der Todesfall, sondern vor allem auch das Thema Schenkung – steuerliche Gestaltung ist da glaube ich nicht unwichtig.

Elisabeth: Genau, da würde ich ungern Flexibilitäten, die Kosten verursachen, innerhalb der Zinsbindung einplanen. Bei manchen Bankpartnern kann man sagen: Ich will in fünf Jahren 100.000 Euro sondertilgen, weil eine Erbschaft kommt. Da würde ich immer abwarten, bis der Zinsauslauf da ist. Ein Beispiel: Nach zehn Jahren habe ich für 500 aufgenommen und stehe noch bei 450. Dann muss ich nicht die 450 anschlussfinanzieren, sondern kann in beliebiger Höhe sagen: Ich habe jetzt eine Schenkung von 200.000 Euro bekommen und finanziere nur 250 weiter. Deswegen würde ich bei Erbschaften und Schenkungen immer die Zinsausläufe abwarten oder die Flexibilitäten peu à peu nutzen – etwa 5 % Sondertilgung –, um das Geld in die Immobilie zu packen, wenn mein Ziel Entschuldung ist. Und da kommt wieder der Punkt Opportunitätskosten: Bringt mir das überhaupt etwas, und was könnte ich mit dem Geld in der aktuellen Marktsituation anders machen? Deswegen sollte bei solchen Erbschaften immer die Frage des Beraters kommen: Erwartest du in den nächsten Jahren etwas? Dann kann es sogar Sinn machen: Wenn man nach zehn Jahren noch 450 offen hat und weiß, in drei Jahren bekommt man – weil die Schenkungsfreibeträge wieder frei sind – die nächsten 50.000 Euro, dann würde ich 400 für vielleicht zehn Jahre weiterfinanzieren und die 50.000 nur für drei Jahre. Man kann die Finanzierung also flexibel genug machen, es muss dann aber auch passen. Große Extrazahlungen würde ich immer zu den Zinsausläufen mit reinpacken, weil es da am kostenneutralsten ist.

Transfer: Krankheit und Raten-Untergrenze

Marco: Der letzte Punkt auf der Liste: Was passiert, wenn ich krank werde? Schwere Krankheit, wir sprechen jetzt nicht über den Schnupfen.

Elisabeth: Man kann sich am Anfang der Finanzierung gegen schwere Krankheiten versichern. Da gibt es Restkreditversicherungen – die sind natürlich sackteuer. Das macht wirklich nur Sinn, wenn man auch zu 100 % oder darüber finanziert. Sonst gibt es, wenn es überbrückbar ist, wieder die Tilgungsaussetzung, also die Ratenpause mit der Bank – aber das ist immer eine Einzelverhandlung. Und auch da wird es wichtig, diese Untergrenze in der Finanzierung zu haben und darauf zurückfallen zu können. Wenn man bei Arbeitsunfähigkeit nur 60 % vom aktuellen Einkommen bekommt, kann es sehr schnell eng werden.

Marco: Gibt es da sonst noch relevante Punkte?

Elisabeth: Mir ist noch ein Einschub zum Thema Raten-Untergrenze eingefallen. Ich sehe es sehr oft: Wenn man nicht direkt ein Haus kauft, sondern erstmal in den Zwanzigern eine Wohnung für sich allein oder zu zweit – die dann für die Familie irgendwann zu klein wird – und man später ein Haus kauft und die Wohnung nicht verkaufen, sondern weiter vermieten möchte.

Marco: Die Wohnung ist dann zu klein.

Elisabeth: Genau. Dann ist es immer ein Genickbruch, wenn man bei der Wohnungsfinanzierung nicht langfristig genug gedacht und eine Bank mit einer sehr hohen Rückzahlungsforderung gewählt hat, sodass man mit 2, vielleicht 2,5 % Tilgung reingehen musste.

Marco: Weil es dann eher eine Kapitalanlage ist, die anders betrachtet werden muss.

Elisabeth: Genau, und ich bin sehr hellhörig, wenn ich Menschen kennenlerne, die so eine Wohnung kaufen, wo ich schon sehen kann, dass irgendwann ein Kinderwunsch kommt. Dann frage ich sofort: Was macht ihr mit der Wohnung, wenn ihr die nächstgrößere Immobilie kauft? Und da poche ich immer drauf – auch wenn es vielleicht ein schlechterer Zinssatz ist –, dass man bei 1 % Rückzahlung landen kann und der Fall Vermietung schon perfekt abgestimmt ist für in 10, 15 Jahren. Dann wird man in der Hausfinanzierung nicht unnötig über diese Wohnung belastet. Ich habe Kunden erlebt, die ich erst zum Haus kennengelernt habe und die eine Wohnungsfinanzierung mit jemand anderem gemacht hatten, wo die mögliche Miete bei 1.000 Euro lag, die Rate aber bei 1.400, 1.500. Für den Eigennutz ist das fein, für eine Vermietung aber eine zusätzliche Belastung – besonders weil die Mieteinnahmen bei der Bank meistens nur mit 60, maximal 80 % angesetzt werden. Deswegen macht es bei Menschen, die mit einer selbst genutzten Wohnung anfangen, immer Sinn, diese Vermietungsoption durchzurechnen.

„Diese Untergrenze zu sichern ist viel wichtiger, als dass ich noch 30.000 Euro extra zahlen kann.“

Marco: Sehr spannender Punkt. Ich habe mir auch noch etwas aufgeschrieben: Du hattest gesagt, Sondertilgung versus Tilgungssatzwechsel macht meistens keinen Sinn, für beides zu bezahlen. Wie entscheide ich, was für mich mehr Sinn macht? Für den Selbstständigen mit potenziell hohen Boni ist es ja relativ straightforward – da macht die Sondertilgung wahrscheinlich mehr Sinn. Aber kannst du das nochmal abgrenzen?

Elisabeth: Einen Tilgungssatzwechsel brauche ich immer nur dann, wenn ich mir eine gewisse Untergrenze an Rate nicht sichern kann. Wenn ich eine einprozentige Rückzahlung vereinbaren kann – was das Niedrigste ist, was aktuell geht –, dann brauche ich keinen Tilgungssatzwechsel, weil ich schon erreicht habe, was ich möchte: diese Untergrenze gesichert. Alles Weitere regle ich dann über eine Sondertilgung. Ich kombiniere also gern eine sehr niedrige Mussrate mit einer Sondertilgungsoption – das funktioniert extrem gut, vorausgesetzt, ich habe disziplinierte Darlehensnehmer. Einen Tilgungssatzwechsel kombiniere ich eigentlich nur, wenn ich eine Untergrenze festlegen kann und er monatlich möglich ist, sodass ich so oft hoch- und runtergehen kann, wie ich möchte – dann brauche ich keine Sondertilgung. Von der Priorität her: Habe ich eine niedrige Rate, tendiere ich zur Sondertilgung. Habe ich einen flexiblen, oft möglichen Tilgungssatzwechsel, bestenfalls monatlich, brauche ich keine Sondertilgungsoption. Und beides brauche ich eigentlich nur, wenn ich das Darlehen wirklich extrem schnell zurückzahlen will.

Fazit: Wie viel Flexibilität ist sinnvoll?

Marco: Gut, lass mich zur Eingangsfrage zurückkehren. Macht Flexibilität einen echten Unterschied, oder wird sie teuer erkauft? Wie würdest du das beantworten, und was sollte ich als Käuferin in der Beratung tun, um die Frage für mich zu beantworten?

Elisabeth: Wenn man die Flexibilitäten insgesamt betrachtet, ist es meistens überteuert, wenn man alles mit reinnimmt. Deswegen bin ich ein großer Fan davon, selektiv scharf zu gucken: Was ist nötig, was ist realistisch, brauche ich noch mehr? Und ich gehe sehr genau in die Frage rein: Was willst du sondertilgen, wie viel macht das im Monat aus? Deswegen ist es für mich mehr die Frage, wie weit ich mit der Rate runtergehen kann, wenn etwas passiert – dass ich mir diese Untergrenze sichere –, weil die viel wichtiger ist, als dass ich noch 30.000 Euro extra zahlen kann. Diese Untergrenze nutzen zu müssen ist wahrscheinlicher, als dass ich irgendwoher Geld geschenkt bekomme und die Extrazahlung machen kann. Deswegen kommt es auch immer auf den Bankpartner an – pauschal ist das sehr schwer zu beantworten. Man muss schauen: Was ist einem wichtig, was kostet es, und je nach Bankpartner entscheide ich mich individuell dafür oder dagegen.

„Wenn man die Flexibilitäten insgesamt betrachtet, ist es meistens überteuert, wenn man alles mit reinnimmt.“

Marco: Sprich, ich muss sicherstellen, dass in der Beratung – egal von wem – meine Lebenssituation durchleuchtet wird, auch die absehbare Planung, um herauszufinden, was wirklich wichtig ist, damit ich nicht an jedem Punkt Flexibilität extra zahle, die ich gar nicht nutze. Bei den meisten zahlt man wirklich nur drauf.

Elisabeth: Ja, und wichtig: Nicht nur die aktuelle Lebenssituation, sondern auch die nächsten 10, 20 Jahre müssen überblickt werden.

„Nicht nur die aktuelle Lebenssituation, sondern auch die nächsten 10, 20 Jahre müssen überblickt werden.“

Marco: Genau, weil man ja nicht für zwei Jahre finanziert. Gibt es noch Punkte, die wir nicht besprochen haben? Wir sind gut über eine Stunde – ich glaube, wir waren recht detailliert heute.

Elisabeth: Ja, wir sind gut durchgekommen.

Marco: Sehr schön. Dann machen wir hier einen Haken dran. Ich fand es sehr spannend, ich hoffe, ihr auch. Danke fürs Zuhören. Wir packen das wie gewohnt mit den wichtigsten Punkten, Learnings und FAQs auf unsere Website – das ist gerade bei diesem Thema sehr wichtig, auch für alle, die nochmal nachlesen wollen. Auf bauffy.de findet ihr das. Ansonsten sprechen wir uns nächste Woche wieder. Bis bald und macht’s gut.

Elisabeth: Ciao, ciao.

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Einordnung und Aufbau der Folge

Marco: […] Dann lass uns ins Thema einsteigen: Flexibilität in der Finanzierung. Kurz zum Ablauf für euch Hörerinnen und Hörer – und erstmal vielen Dank, dass ihr auch heute wieder eingeschaltet habt. Wir haben die Folge so strukturiert: Zuerst erklären wir kurz, welche Bestandteile es überhaupt unter dem Stichpunkt Flexibilität gibt. Wir haben das aufgegliedert in Flexibilität während Kauf, Bau oder Sanierung, dann Flexibilität beim Zurückzahlen und zuletzt Flexibilität durch Struktur. Und das münzen wir dann auf sechs gängige Lebensereignisse um – der Transfer erfolgt am Ende der Folge. Wer nicht so viel Zeit hat, kann auch gerne über die Kapitel vorspulen. Genug der Rede, Elisabeth: Flexibilität während Kauf, Bau oder Sanierung – als ersten Punkt haben wir die bereitstellungszinsfreie Zeit.

Bereitstellungszinsfreie Zeit (BZF)

Elisabeth: Die bereitstellungszinsfreie Zeit bedeutet die Zeit nach Abschluss des Darlehensvertrages – wie lange das Geld kostenfrei auf mich als Käufer wartet. In der Regel brauche ich nach dem Kauf die Sicherheit: Okay, ich kriege eine Finanzierung. Es kann aber sein, dass ich das Geld erst in 3, 6, 12 oder 24 Monaten wirklich einsetzen kann. Bei einem Kauf brauche ich es relativ schnell – 3 bis 6 Monate reichen da durchaus, weil der Kaufvertrag in der Regel nach 6 bis 8 Wochen fällig wird und die Zahlung innerhalb von zwei Wochen stattfindet. Dann brauche ich keine bereitstellungszinsfreie Zeit mehr, kurz BZF. Habe ich aber einen Bau, der nach Baufortschritt gezahlt wird und in der Regel 9 bis 12 Monate dauert, dann sollte ich die BZF möglichst auf 12 Monate planen, vielleicht sogar 18 – um mir einen Puffer zu bauen. Denn die Bauzeit geht bei den meisten Vorhaben erst los, wenn die Baugenehmigung da ist, und die liegt nicht immer zum Abschluss des Darlehensvertrages vor. Was ich aber immer mache, weil diese Flexibilität auch Geld kostet, also einen gewissen Zinsaufschlag –

Marco: In welcher Größenordnung sprechen wir hier?

Elisabeth: In der Regel sind das von 6 auf 12 Monate so 0,05 bis 0,1, und von 12 auf 18 Monate auch nochmal 0,05 bis 0,1. Das ist schon ein spürbarer Unterschied.

Marco: Wichtig: Das sind Orientierungswerte, das muss im Einzelfall geprüft werden.

Elisabeth: Bei jeder Bank anders – und es ändert sich auch, je nachdem, wie die Zinsentwicklung ist. Deswegen müssen wir die bereitstellungszinsfreie Zeit vergleichen. Wie mache ich das? Ich schaue mir immer an: Wenn ich von 12 auf 18 Monate gehe, was würde mich dieser Zinsaufschlag über die nächsten 10 Jahre kosten? Das ist bei einer zehnjährigen Zinsbindung das, was ich an Mehrkosten einplanen muss. Dafür kaufe ich mir die Sicherheit, dass das Geld 6 Monate länger kostenfrei auf mich wartet. Dann rechne ich: Was habe ich für ein Bauvorhaben, wann fängt es an? Beim Bau fallen in den ersten 6 Monaten schnell viele Kosten an – Rohbau, Bodenarbeiten. Da sind mindestens 40 bis 50 % schon ausgezahlt. Deswegen rechne ich in der Regel mit dem hälftigen Darlehensbetrag, je nachdem, wie das Eigenkapital eingesetzt wurde. Und dann schaue ich, wenn wir für ein halbes Jahr Bereitstellungszinsen darauf zahlen würden –

Marco: Für dann die Hälfte, ungefähr in dem Szenario?

Elisabeth: Genau. Diese Bereitstellungszinsen sind in der Regel 0,25 % pro Monat, was etwa 3 % pro Jahr entspricht. Das rechne ich gegen und vergleiche, ab wie vielen Monaten Bereitstellungszinsen wirklich anfallen. Dann habe ich irgendwo einen Break-Even mit den Zusatzkosten aus dem Darlehen. Ich lege den Zahlungsplan daneben und frage: Wie wahrscheinlich ist es, dass Bereitstellungszinsen anfallen? Wenn der Bauplan vorsieht, dass wir in den nächsten 12 Monaten fertig sind, tendiere ich eher zur niedrigeren Wahrscheinlichkeit.

Marco: Sprich, in der Position des Käufers ist der Praxistipp, die Frage zu stellen: Ab wie vielen Monaten bin ich über die BZF teurer als über die Kosten, die ich sonst über die 10 Jahre im Darlehen hätte? Und die Antwort hilft in der Risikoabwägung – halte ich das für realistisch oder nicht, je nachdem, welche Gewerke am Werk sind.

Elisabeth: Genau. Wenn ich zum Beispiel bei einem Bauprojekt von 20 Reihenhäusern ganz am Anfang bin – gerade wenn die Baugenehmigung kurz vor der Erteilung steht –, mir dort ein Haus sichere und die Bauzeit mit zwei Jahren angesetzt ist, dann ist es ein Selbstmordkommando, da mit zwölf Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit reinzugehen. Dann ist schon sicher, dass ich in die Bereitstellungszinsen laufe. Und das ist dann eine Doppelbelastung: Bei einem Bau zahle ich auf das, was schon ausgezahlt ist, den Zinssatz, plus irgendwann den Bereitstellungszinssatz. Da würde ich eher in Richtung 18 bis 24 Monate votieren – dann habe ich auch den Stress nicht.

Marco: Weil die ja on top kommen, also Strafzins.

„Das ist dann ein Selbstmordkommando, da mit zwölf Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit reinzugehen.“

Elisabeth: Genau. Und als wirkliches i-Tüpfelchen kann man das Darlehen auch aufteilen: Ich mache ein Darlehen mit zum Beispiel zwölf Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit und ein weiteres mit 18 oder 24. So habe ich sehr sicher: Das, was nach Zahlungsplan in den ersten zwölf Monaten ausgezahlt wird, braucht auch nur die zwölf Monate. Und für den Rest erkaufe ich mir die Flexibilität, zahle den Mehrzinssatz aber nur auf das, was ich an Flexibilität wirklich brauche. So lässt sich die Finanzierungsstruktur noch individueller gestalten.

Marco: Gibt es bei Sanierungen etwas, das anders ist als bei Kauf oder Neubau?

Elisabeth: Eine Sanierung sehe ich sehr ähnlich zum Neubau, weil ich auch da eine Tranche habe, die relativ schnell fällig wird – das ist der Kaufpreis –, und dann entfällt ein Teil auf die Sanierung. Dabei muss ich den wichtigsten Grundsatz beachten: Bei den Banken setze ich Eigenkapital vor Fremdkapital ein. Das heißt, ich werde meistens mein Eigenkapital für den Kaufpreis aufbrauchen müssen, damit die Bank ein Stück weit die Hand auf den Sanierungsmaßnahmen hat. Und da muss ich noch genauer schauen, dass die Darlehensaufteilung Sinn macht, um genug Flexibilität auch in einem Sanierungsdarlehen zu haben.

Marco: Würdest du mitgehen zu sagen, BZF ist besonders relevant für den Neubau?

Elisabeth: Ja, Neubau und Sanierung.

Auszahlung nach Baufortschritt vs. Zahlung bei Fertigstellung

Marco: Gut, dann haben wir – du hattest das teilweise schon angesprochen – die Auszahlung nach Baufortschritt als zweiten Punkt.

Elisabeth: Da muss ich unterscheiden. Im Neubau, und teilweise auch in der Sanierung, habe ich zwei Möglichkeiten, wie der Bauträger Geld von mir bekommt. Entweder die Zahlung nach Baufortschritt, meistens nach Makler- und Bauträgerverordnung in sieben gesetzlich festgelegten Auszahlungen: 30 oder 25 Prozent nach Erdarbeiten, also nach dem ersten Spatenstich, dann der Rohbau, dann der Innenausbau. Damit minimiere ich als Käufer mein Risiko, weil ich dem Bauträger immer nur so viel Geld gebe, wie das nächste Gewerk kostet. Wenn etwas passiert, habe ich das übrige Geld noch auf dem Konto. Der Nachteil sind die Bauzeitzinsen: Auf das, was ausgezahlt ist, fallen monatlich Zinsen an. Das heißt, neben meiner Miete habe ich in diesen 12 bis 24 Monaten eine Doppelbelastung, die immer höher wird – je mehr ausgezahlt ist, desto höher der Zinsanteil. Da muss man einen Eigenkapitalpuffer vorbereiten, um diese Zeit zu überbrücken.

Marco: Sprich, das Mittel ist der Eigenkapitalpuffer. Gibt es noch einen Punkt dazu?

Elisabeth: Das Gegenteil – und davon bin ich ein großer Fan – ist, dass du den Kaufpreis erst komplett zahlst, wenn das Objekt fertiggestellt ist. Das hat den großen Vorteil, dass ich diese Bauzeitzinsen nicht habe und der Bauträger erst komplett fertiggestellt haben muss, um zu übergeben. Für den Bauträger hat es den Vorteil, dass er nicht so viele Gutachter verschiedener Käufer auf der Baustelle hat. Es ist aber nur möglich, wenn man wirklich genug Liquidität hat.

Nachfinanzierungspuffer: vorher planen, nicht danach

Marco: Dann gehen wir in den dritten und letzten Punkt dieses Blocks: den Nachfinanzierungspuffer.

Elisabeth: Den sollte man im besten Fall schon in der Hauptfinanzierung geplant haben. Deswegen bin ich sehr darauf bedacht, bei Bauvorhaben genug Kosten einzuplanen – und sehr allergisch gegen Hausbauer, die die Kosten runterrechnen, um den Vertrag zu bekommen. Nachfinanzierung ist eines meiner unliebsamsten Wörter, weil es extrem teuer ist. Wenn man nach einem Bauvorhaben auf einmal 30, 40, 50.000 Euro braucht, kriegt man die meistens nur über einen Privatkredit oder eine Bank, die 4 bis 5 Prozent verlangt. Das ist superteuer, da sollte man immer drumherumkommen. Deswegen finde ich es schön, dass Banken wie die ING in ihren Sanierungsdarlehen Puffer geschaffen haben, sodass man mehr aufnehmen und bis zu 30 Prozent kostenfrei zurückgeben kann. Bei Bauvorhaben wird das leider nicht so gern gesehen, obwohl es meistens irgendwo teurer wird und gebraucht wird. Ich habe noch nie einen Bau erlebt, der viel günstiger lief als in der Planung. Deswegen sind diese Nachfinanzierungspuffer extrem wichtig – in der Finanzierung planen und nicht danach.

„Nachfinanzierung ist eines meiner unliebsamsten Wörter, weil es einfach extrem teuer ist.“

Sondertilgung: wichtig, aber selten genutzt

Marco: Dann gehen wir zum nächsten Block, Flexibilität beim Zurückzahlen, und starten mit der Sondertilgung.

Elisabeth: Das ist eine der meiner Meinung nach wichtigsten, aber auch am wenigsten genutzten Flexibilitäten. In der Regel sind das 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, die man jährlich zusätzlich zur vereinbarten anfänglichen Tilgung zurückzahlen kann. Dadurch verringert man die Restschuld und minimiert die Zinskosten. Wenn wir uns vor Augen führen, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert: Man hat einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil. Der Zinsanteil wird monatlich immer auf das berechnet, was noch übrig ist – je weniger übrig ist, desto kleiner der Zinsanteil. Und weil die Rate gleich bleibt, wird der Tilgungsanteil immer weiter aufgefüllt und damit größer. Eine Sondertilgung ist also nichts anderes, als dass man Monate, vielleicht sogar Jahre überspringt und dadurch die Laufzeit verkürzt. Und je kürzer die Laufzeit, desto weniger Zinskosten.

„Die Sondertilgung ist eine der meiner Meinung nach wichtigsten, aber auch am wenigsten genutzten Flexibilitäten.“

Marco: Das ist dann der Grund, weshalb sie eigentlich sehr wichtig ist.

Elisabeth: Ja, und je früher, desto besser. Wenn man einen Euro übrig hat, ist der immer gern als Sondertilgung gesehen. Tatsächlich nehmen aber nur sehr wenige Menschen diese Flexibilität in Anspruch, wenn man sich Studien anschaut. In meinen Beratungen ist es immer das Erste, wonach ich gefragt werde: Haben wir denn auch eine Sondertilgung? Wenn ich die Menschen dann aber in der Anschlussfinanzierung kennenlerne – ich habe witzigerweise meine Bachelorarbeit dazu gemacht –, wurden gar nicht so viele Sondertilgungen gemacht.

Marco: Spannend. Woran liegt es, denkst du?

Elisabeth: Weil das Geld doch irgendwie anderweitig genutzt wird – ich sage immer: verlebt wird. Natürlich gibt es auch Beispiele, wo Leute jedes Jahr ihren Bonus genutzt haben, teilweise um Sondertilgungen zu machen. Und ich finde es sehr wichtig, diese Sondertilgungen zu nutzen, wenn man eine geringe Mussrate vereinbart hat.

Marco: Wie sieht es bei den Wahlmöglichkeiten aus? Ich vermute, das ist nicht beliebig wählbar. Und wie verhält es sich mit den Mehrkosten?

Elisabeth: In der Regel sind die 5 % Sondertilgung immer eingepreist, kostenfrei mit drin, ohne Zinsaufschlag. Es gibt mittlerweile auch Banken, wo man sie herausnehmen und dann nochmal 0,03 bis 0,05 sparen kann – die Ersparnis ist aber nicht so riesig, als dass ich sie rauslassen würde. Bei einer Sparda Südwest zum Beispiel entspricht ein monatlicher Tilgungssatzwechsel zwischen 1 und 5 % in der Regel der Flexibilität von 5 % Sondertilgung. Dann kann ich für die ersten 10 Jahre die Sondertilgung ein Stück weit herausnehmen. Daneben gibt es die 10-%- und sogar die 20-%-Sondertilgung. Aber in Richtung 10 oder 20 % ist der Zinsaufschlag schon deutlich und rechnet sich nur, wenn ich diese Stufe ausschöpfe. Das ist für Menschen, die eine extrem niedrige Rate wollen – etwa Geschäftsführer mit einem hohen variablen Bonus. Ich hatte Käufer, die 50.000 oder 60.000 Euro Bonus jährlich bekommen haben. Die finden eine 10- oder 20-prozentige Sondertilgung sehr spannend und nehmen dafür eine kleinere Monatsrate, um die Rückzahlung genau auf diese Bonuszahlung auszurichten.

Elisabeth: Bei den meisten Banken kann man ab 1.000 Euro sondertilgen. So ein Darlehen hat auch eine IBAN, sodass man einfach eine Überweisung mit dem Verwendungszweck Sondertilgung macht. Dann verringert sich das Darlehen automatisch und wird in der nächsten Zinsberechnung direkt berücksichtigt. Wichtig ist auch die Flexibilität innerhalb der Sondertilgung. Bei der Commerzbank ist es sehr eingeschränkt – dort darf man 12 Monate nach Vollauszahlung gar nicht sondertilgen, auch wenn die Option vereinbart ist, und dann immer nur einmalig bis zum 30. Juni. Das extreme Gegenbeispiel ist die ING, wo man ab 1.000 Euro so oft sondertilgen kann, wie man möchte, bis zu diesen 5 %.

Marco: Und diese sind dann in einem Jahr?

Elisabeth: Genau, und direkt nach Vollauszahlung. Das ist extrem flexibel, was manchen Menschen mehr liegt, weil sie sich die Option offenlassen wollen, jederzeit sondertilgen zu können. Am Ende des Tages ist eine Sondertilgung aber nichts anderes als Opportunitätskosten. Wenn ich einen Zinssatz von 3,8 habe und 20.000 Euro zum Sondertilgen, spare ich mir 3,8 % Zinssatz. Aber ich könnte diese 20.000 Euro auch in den MSCI World geben und dort den Zinseszinseffekt mitnehmen. Da muss man schauen: Wie hoch ist der Zinssatz, wo ist meine Rendite besser aufgehoben? Bei Darlehen aus der Niedrigzinsphase mit langer Zinsbindung würde ich die Tilgung so niedrig wie möglich fahren und keinen einzigen Euro sondertilgen, sondern lieber in Produkte mit mehr Rendite shiften. Wer sehr konservativ ist, kommt schon mit einem Tagesgeldkonto hin – da kriegt man immer noch seine 2 %. Wichtig ist mir: In der Erstberatung sollte die Mussrate so austariert sein, dass nach den 10 Jahren kein Risiko einer Ratenexplosion besteht. Was man nicht machen sollte, ist die Tilgung auf ein Mindestmaß zu packen, 10 Jahre zu warten und darauf zu hoffen, dass die Kunden Sondertilgung machen – und wenn dann nichts passiert ist und die Restschuld zu hoch für die Anschlussfinanzierung wird, hat man ein Problem. Man darf sich nicht auf die Sondertilgung verlassen. Das muss eher ein Nice-to-have sein.

„Man darf sich nicht auf die Sondertilgung verlassen. Das muss eher ein Nice-to-have sein.“

Marco: Oder aktiv eingeplant, wie du gesagt hast – beispielsweise bei Selbstständigen mit höheren Bonuszahlungen.

Elisabeth: Die wirklich hohe Bonuszahlungen haben, exakt.

Tilgungssatzwechsel: oft die elegantere Alternative

Marco: Du hattest den Punkt schon angesprochen. Lass uns mit dem Tilgungssatzwechsel weitermachen.

Elisabeth: Der Tilgungssatzwechsel ist, richtig eingesetzt, eine sehr coole Variante oder Alternative zur Sondertilgung. Ich finde beides zusammen immer ein bisschen too much und meistens auch einfach zu viel Zinssatz ausgegeben. Ein Beispiel: Ich bin ein großer Freund davon, die Rate eher moderat zu halten, weil viele Käuferinnen und Käufer in umbruchsreichen Zeiten unterwegs sind, sei es Elternzeit oder Berufseinstieg. Deswegen lege ich gern eine Untergrenze fest, etwa 1 % Rückzahlung, und nutze dann den Tilgungssatzwechsel. Im besten Fall – Frankfurter Sparkasse, Sparda Südwest, die Regios – bieten das sogar monatlich an. Lerne ich eine Familie kennen, die noch keine Kinder hat, aber welche möchte, gehen wir auf 1 % Rückzahlung. Solange noch keine Kinder da sind, heben wir die Rückzahlung auf 2, vielleicht 2,5 % an und gehen später wieder runter. Bekomme ich bei monatlicher Flexibilität dann eine einmalige Schenkung von 20.000 Euro, kann ich die Rate über 6 Monate nach oben anpassen und dann wieder senken – das wirkt wie eine Sondertilgung. Bei solchen Banken kann ich mir die Sondertilgungsoption sparen und spare nochmal 30 bis 40 Euro im Monat. Ich bin ein großer Fan davon, diese Flexibilitäten nur so einzubauen, wie sie auch richtig und wichtig sind – und nicht einfach pro forma alles reinzupacken.

„Ich bin ein großer Fan davon, diese Flexibilitäten nur so einzubauen, wie sie auch richtig und wichtig sind – und nicht einfach pro forma alles reinzupacken, ohne drüber nachzudenken.“

Marco: Was ist beim Tilgungssatzwechsel die Spanne, in der ich wählen kann?

Elisabeth: Meistens 1 bis 5 % Rückzahlung. Die ING ist da auch wieder sehr extrem und flexibel – da sind sogar 1,25 bis 10 % möglich.

Ratenpause / Tilgungsaussetzung: Last Resort

Marco: Sollen wir mit der Ratenpause weitermachen?

Elisabeth: Genau, die ist relativ schnell erledigt. Eine Ratenpause will eigentlich kein Bankinstitut hören. Den Zinsanteil wird man nie erlassen können, denn wenn Geld rausgegeben ist, muss das auch irgendwo bezahlt werden. Was Ratenpause meint, ist die Tilgungsaussetzung. Und das ist das erste Mittel, das wir als Banker haben, wenn jemand kommt und sagt: Ich bin arbeitsunfähig oder arbeitslos geworden und kann diese Rate für ein halbes Jahr nicht mehr bedienen. Bevor wir in eine Verwertung gehen müssen, schaue ich, dass wir diese Zeit überbrücken und wenigstens die Tilgung herausnehmen, um die Belastung ein Stück weit zu senken.

Zinsbindung und Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Marco: Damit haben wir den zweiten Block abgeschlossen und wandern zum dritten: Flexibilität durch Struktur, und fangen mit der Zinsbindung an.

Elisabeth: In Deutschland kann ich bis zu 30 Jahre Zinsbindung mit Bankhäusern vereinbaren – das ist, glaube ich, das Längste. In der Zeit darf das Bankhaus den Zinssatz nicht ändern. Alle Glücklichen in der Niedrigzinsphase, die sich Ein-Prozent-Zinssätze für 30 Jahre gesichert haben, werden diesen Zinssatz niemals kündigen.

Marco: Den würde ich auch festhalten, solange es geht.

Elisabeth: Genau, es kommt immer auf das Sicherheitsbedürfnis an. Ich rechne gern: Wenn ich auf 10 Jahre gehe, wie ist perspektivisch die Restschuld danach? Dann habe ich einen Anschlusszins, der aktuell – so rechne ich – bei 4 bis 5 Prozent liegt, plus die vereinbarte Tilgung. Dann schaue ich: Was haben wir für eine Rate, habe ich irgendwo ein Risiko? Macht es Sinn, auf die 10 Jahre zu gehen, oder brauchen die Käufer mehr Sicherheit? Dann gehe ich auf 10, 15 oder 20 Jahre. Es gibt eine Kopfentscheidung, die aber nichts mit der Bauchentscheidung meines Gegenübers zu tun hat. Manche sagen: Ich fühle mich mit 10 Jahren unwohl und es ist mir 100 Euro im Monat wert, einfach zu wissen, dass ich genug Planungssicherheit habe.

Elisabeth: Deswegen gibt es da kein Richtig und Falsch. Aktuell ist es nur besonders schmerzhaft, 15 oder 20 Jahre zu machen, weil es extrem teuer ist. Früher, in der Niedrigzinsphase, war der Unterschied nicht so groß. Jetzt sind es zwischen 10 und 15 Jahren so 70 bis 80 Euro Unterschied, und bei 20 Jahren schon fast über 100 Euro im Monat. Wenn ich heute 100 Euro in die Hand nehmen muss, um 10 Jahre mehr Sicherheit zu haben, dann muss ich entweder schon ganz schön konservativ sein oder die Rückzahlungsrate so niedrig, dass ich diese Sicherheit brauche.

Marco: Welche Abstufungen gibt es bei der Zinssicherheit? Du hast 10, 15, 20 genannt, vorhin auch 30.

Elisabeth: Du kannst tatsächlich jede Zinsbindung abschließen, auch die dazwischen.

Marco: Also könnte ich sogar für 22 Jahre?

Elisabeth: Genau, es gibt auch 8 oder 9 Jahre. Früher hatte sich die Sparda Südwest, meine ich, auf 23 oder 27 Jahre spezialisiert, weil der Bankpartner auch steuern kann, welche Zinsbindung er favorisiert. Was ein Bankpartner bilanziell nicht haben möchte, ist mal 7, mal 8, mal 24 Jahre in der Bilanz – das ist schwer zu planen.

Marco: Das sind dann die Mathematiker am Werk?

Elisabeth: Diese Zinsausläufe, exakt. Deswegen favorisieren die Bankpartner mit ihren Margen bestimmte Zinsbindungen, in der Regel 10, 15, 20, 25, 30 – die machen sie besonders günstig. Wenn dann die 11 oder die 9 Jahre 0,3 Prozent teurer sind, geht man nicht auf diese Zinsbindung. So werden die dazwischen ganz natürlich rausgefiltert, und man hat in der Regel die Fünferschritte. Ich kann aber, wenn ich es brauche, mit dem Bankpartner besprechen: Ich habe einen Bausparvertrag, der ausläuft, oder ich will nur bis zur Rente finanzieren – das sind acht Jahre. Kannst du mir den Zinssatz von zehn auf acht Jahre geben? Da kann man Lösungen finden.

Marco: Dann noch weitere Punkte zur Zinsbindung – das ist ja eines der größeren Items.

Elisabeth: Sehr wichtig zu wissen: Wenn man über zehn Jahre finanziert, gibt es nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch ein Sonderkündigungsrecht. Jedes Darlehen in Deutschland kann man nach zehn Jahren ab Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten darlehensnehmerseitig kündigen. Eine Bank muss sich immer an den Zinssatz halten, den sie rausgibt – das Beispiel 30 Jahre in der Niedrigzinsphase muss die Bank durchziehen. Mir als Verbraucher kann aber nicht zugemutet werden, so eine Zinsentwicklung zu überblicken. Deswegen kann ich, wenn ich in der Hochzinsphase für 15 oder 20 Jahre abgeschlossen habe und nach zehn Jahren und sechs Monaten der Zinssatz wieder besser ist, das Darlehen außerordentlich und ohne Zinskosten kündigen und ein neues Angebot abschließen.

Marco: Okay, alles klar.

Elisabeth: Und was die meisten nicht wissen: Dieses Sonderkündigungsrecht gilt nicht nur für den Gesamtbetrag, sondern auch für Teilbeträge. Ich kann mir also auch eine kostenfreie Sondertilgungsoption nach zehn Jahren strukturieren. Habe ich ein Darlehen, das 30 Jahre läuft, will mich aber schon ein Stück weit entschulden, muss ich nicht das komplette Darlehen kündigen. Ich kann nach diesen zehn Jahren in beliebiger Höhe sagen: Ich will 30.000 Euro sonderkündigen, warte sechs Monate und kann das dann kostenfrei zurückzahlen.

Marco: Das ist spannend und gibt dir nach zehn Jahren viel mehr Möglichkeiten, wenn du länger finanziert hast.

Elisabeth: Und auch hier: Bei einer langen Zinsbindung würde ich mir niemals ein Sondertilgungsrecht mit reinbauen lassen, wenn es unwahrscheinlich ist, dass ich das in den ersten zehn Jahren nutze – weil ich ab zehn Jahren nach Vollauszahlung ohnehin dieses gesetzliche Sonderkündigungsrecht habe.

Mehrere Darlehensbausteine und Komplexität

Marco: Spannend. Dann haben wir noch den Punkt mehrere Darlehensbausteine.

Elisabeth: Genau, da kann man – wie oben bei der bereitstellungszinsfreien Zeit – das Darlehen aufteilen. Wir hatten auch eine Folge dazu gemacht, dass es bei Zusatzsicherheiten Sinn macht, mehrere Bausteine zu nutzen. Auch bei Zinsbindungen kann man überlegen: eine Zinsbindung auf zehn Jahre und ein weiteres Darlehen mit 20 Jahren, um die Zinskosten zu verringern. Das ist aber meistens nur für Menschen, die eine hohe Rate vertragen können, weil das Zehn-Jahres-Darlehen in zehn Jahren abbezahlt sein sollte – sonst habe ich ein Restschuldrisiko. Deswegen nutze ich das nicht so oft, weil die Mussrate meistens eher niedrig gefahren werden soll.

Marco: Wenn ich mehrere Bausteine habe, mache ich das immer bei der gleichen Bank, oder muss ich an unterschiedliche Banken herantreten? Macht das vielleicht sogar aktiv Sinn?

Elisabeth: Es kommt drauf an. Meistens hast du mehrere Bausteine, wenn du Fördermöglichkeiten wie eine KfW einbaust. Oder – darauf hat mich Michaela von der Sparda Südwest aufmerksam gemacht – beim Thema Bausparen. Da kann man einen Bausparvertrag bis 50.000 Euro abschließen, der in der Regel blanko ausgezahlt wird. Wenn der zuteilungsreif ist, kann man damit die 90-%-Grenze im Beleihungsauslauf erreichen – Darlehenssumme im Verhältnis zum Kaufpreis – und so eine bessere Kondition fürs Bankdarlehen bekommen. Das wäre eine Darlehensaufteilung bei zwei Partnern, die insgesamt günstiger werden kann. Genauso kann man innerhalb des Beleihungsauslaufs mit einer Bank sagen: ein Darlehen für die ersten 60 %, die sehr günstig sind, und dann ein Nachrangdarlehen für den Rest, das relativ teuer ist. Dann fokussiert man die Flexibilitäten erst mal auf das teure Darlehen und macht für das 60-prozentige vielleicht eine längere Zinsbindung. Der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt. Ich merke nur in der Beratung, dass es den meisten Menschen sehr schnell zu komplex wird – auch wenn ich Struktur besonders interessant finde.

Marco: Ja, das dachte ich gerade auch. Am Ende des Tages: alles kann, nichts muss. Wenn es zu komplex ist und ich meine Finanzierung selbst nicht verstehe, ist mir der einfache Plan vielleicht lieber als drei Bausteine, die ich selbst managen muss.

„Ich kann dir sehr viel stricken, aber du musst es auch tragen wollen.“

Elisabeth: Genau, das ist das, wo ich sage: Ich kann dir sehr viel stricken, aber du musst es auch tragen wollen. Ab einem gewissen Komplexitätsgrad steigen die meisten Kunden aus, verständlicherweise. Das war auch ein großer Kritikpunkt in der Bauspar-Folge. Komplex wird es ab drei Bausteinen. Alles bis drei – Bankbausteine, KfW-Bausteine und vielleicht noch etwas Nachrangiges – kann man vermitteln. Aber alles darüber hinaus: Ich habe Bausparkombinationen mit vier, fünf Bausteinen und unterschiedlichen Zinsausläufen gesehen – da brauchst du nicht anzufangen.

Marco: Würdest du sagen, mehrere Bausteine machen eher bei höheren Darlehenssummen und komplexeren Fällen Sinn, und im niedrigeren bis mittleren Bereich eigentlich nicht so?

Elisabeth: Alles bis 500.000 Euro macht Darlehensstrukturierung nur bedingt Sinn. Ein Thema, wo sie immer Sinn macht: Wenn ich ein Zweifamilienhaus kaufe, eine Partei vermiete und eine selbst nutze. Da habe ich ein Darlehen, das ich steuerlich absetzen kann – bei der Vermietung kann man Abschreibung und Zinskosten geltend machen, beim Eigennutz nicht. Da ist es extrem wichtig, das Darlehen so zu strukturieren, dass der Eigennutz-Teil eine hohe Rückzahlung und einen niedrigen Zinssatz hat und das Darlehen zur Kapitalanlage einen hohen Zinssatz und eine sehr niedrige Tilgung. Aber selbst da ist das Maximum zwei, vielleicht drei Darlehen, wenn du noch ein Förderdarlehen dazu packst. Alles darüber hinaus wird zu komplex.

Transfer: Elternzeit

Marco: Förderdarlehen hast du gerade aufgegriffen – das wäre noch ein Punkt für Flexibilität durch Struktur. Wir haben uns aber aktiv dagegen entschieden, das heute zu besprechen. Für Käufer in Hessen und Rheinland-Pfalz haben wir zu den Landesförderungen, WIBank und ISB, schon eine Folge gemacht. KfW ist sicher noch ein Punkt, aber mein Vorschlag: eine separate Folge, sonst werden wir heute nicht fertig. Dann lass uns in den Transfer gehen. Wenn jemand den Fall Elternzeit vor sich sieht – was macht da Sinn, und was vielleicht gar nicht?

Elisabeth: Auf jeden Fall einen Tilgungssatzwechsel, wenn ich mit einer hohen Rate reingehen möchte. Meistens lerne ich die Käufer kennen, wenn gerade das Kind geboren ist, man kurz davorsteht oder es plant. Deswegen ist meine Frage immer: Wie sieht es mit der Familienplanung aus – ja, nein, vielleicht? Und „vielleicht“ ist keine gute Antwort. Wenn Familienplanung ein Thema ist, muss ich damit rechnen, dass ein Gehalt für 12 bis 24 Monate niedriger ist. Also schaue ich: Ist die Rate schon auf die Elternzeit ausgelegt, oder habe ich genug Eigenkapitalpuffer, um diese Zeit zu überbrücken? Diese zwei Szenarien muss man durchgerechnet haben. Eine Strategie: Ich sichere mir eine Untergrenze – die niedrigstmögliche Rate – über 1 % Tilgung. Ich will das aber nicht über 40 Jahre zurückzahlen, also gehe ich, solange ich noch double money, no kids bin, direkt auf 2 %, vielleicht darüber. Kommt das Elternzeit-Szenario, nutze ich den Tilgungssatzwechsel, um auf eine gut tragbare Rate runterzukommen. Habe ich diese Untergrenze nicht, brauche ich die Eigenkapitalreserven. Der Tilgungssatzwechsel ist eigentlich genau aus diesem Thema entstanden – meistens ist er auch nur zwei oder drei Mal möglich, um genau diese Elternzeiten zu überbrücken.

„Und ‚vielleicht‘ ist keine gute Antwort.“

Marco: Es geht ja nicht nur darum, wenn ich schon in der Elternzeit bin, sondern auch, wenn das in der Planung absehbar oder der Kinderwunsch da ist – dass man das mit verankert.

Elisabeth: Besonders für die, die keine Eigenkapitalreserven in der nötigen Höhe haben. Wer nach Finanzierung noch 100.000 Euro auf der Kante hat, kann einen gewissen Zeitraum immer überbrücken. Habe ich aber ein Pärchen, das gerade so die Nebenkosten zusammenbekommt, muss man sich fragen, ob die kaufen sollten. Wenn aber alles passt und sie mit zwei Gehältern eine gute Sparrate haben, dann muss die Rate so angepasst werden können, dass es passt, wenn kurzfristig ein Gehalt wegfällt. Deswegen ist es wichtig, die Mussrate nicht auf das aktuelle Einkommen zu berechnen, sondern auf das Szenario ein Gehalt plus Elterngeld. Bei den Banken ist es übrigens nicht mehr so schlimm wie früher, als es ein K.-o.-Kriterium war. Mittlerweile wissen die Banken, dass die Kinder eher später kommen – genau in den Jahren, in denen man kauft – und haben Möglichkeiten geschaffen, dass solche Darlehen ohne Probleme genehmigt werden. Man muss immer ein Konzept bringen: Wir planen so und so viel Elternzeit, durch das Elterngeld entsteht eine Lücke von etwa 15.000 Euro, die wir aus Eigenkapital oder über die gesicherte Untergrenze stemmen. Genau das musst du als Finanzierer bringen, um einen Bankpartner zu überzeugen.

Marco: Das ist also ein absolutes Muss. Gibt es bei Elternzeit andere Bausteine, die optional Relevanz haben?

Elisabeth: Klar, man kann auch mit einer Sondertilgung arbeiten, wenn man eine niedrige Tilgung hat. Bei einer Commerzbank, die den Tilgungssatzwechsel kostet, bin ich Freund davon, auf die niedrigstmögliche Tilgung zu gehen und den Rest über Sondertilgung zu machen. Das setzt voraus, dass mein Gegenüber diszipliniert genug ist. Wenn du als Finanzierer das Gefühl hast, dass nicht, solltest du andere Möglichkeiten wählen. Da würde ich aber immer auf den Tilgungssatzwechsel verzichten, weil er nur Geld kostet, nur zweimal möglich ist und dann gar nicht gebraucht wird.

Marco: Da kommt es stark drauf an, bei welcher Bank ich finanziere und wie sie funktioniert.

Transfer: Selbstständigkeit

Marco: Dann lass uns zum nächsten Szenario gehen – wie schaut es bei Selbstständigkeit aus?

Elisabeth: Da habe ich meistens das Thema, dass sie unterjährig eine sehr niedrige Rate wollen. Bei GmbH-Geschäftsführern ist das Gehalt oft niedrig kalkuliert, dafür werden hohe Boni gezahlt. Oder Einzelunternehmer, die sich unterjährig nur das Nötigste rausziehen und sagen: Wenn der Gewinn feststeht, kann ich eine große Summe extra zahlen. Für die ist die Sondertilgung extrem wichtig. Die wollen eher Richtung 10 bis 20 % gehen, dafür eine sehr niedrige Mussrate fahren. Für Selbstständige ist die Sondertilgung also immens wichtig.

Marco: Neben der Sondertilgung – wenn es, was man niemandem wünscht, in der Selbstständigkeit nicht so gut läuft: Kann die Ratenpause oder Tilgungsaussetzung dann auch ein Thema werden?

Elisabeth: Muss dann, aber das macht die Bank nicht freiwillig. Das ist ein Mittel zum Zweck und Last Resort. Da überlegt eine Bank, ob sie die nächste Finanzierung überhaupt noch begleiten will, wenn das mehr als einmal vorkommt.

Marco: Natürlich. Aber durchaus ein Risiko.

Transfer: Trennung und Scheidung

Marco: Wie schaut es denn bei – jetzt gehen wir in die dunklen Fälle – Trennung und Scheidung aus?

Elisabeth: Da muss man wissen: Wenn man sich trennt oder scheidet, ist das für mögliche Käufer immer ein guter Fall, weil die Immobilie relativ schnell verkauft werden muss und es dann nicht so wichtig ist, den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Marco: Das ist dann ein Fall, wo die HypoVereinsbank auf jeden Fall gecheckt werden muss. Wer letzte Woche zugehört hat, weiß jetzt warum.

Elisabeth: Genau, das können solche Fälle sein. Für die, die sich scheiden lassen und die Immobilie verkaufen – meistens ein Haus, das für einen allein zu teuer ist –, ist es ebenfalls gesetzlich geregelt, wieder in § 489, diesmal aber Absatz 2 oder 3, da müsste ich nochmal nachschauen.

Marco: Du bist ja kein Anwalt, das sei dir verziehen.

Elisabeth: Bei besonderen Ereignissen – worunter auch ein Verkauf zählt – kann man das Darlehen jederzeit zurückzahlen. Man muss nur beachten: In den ersten 10 Jahren, wo man kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht hat, fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an. Der Bank entsteht ein Zinsschaden dadurch, dass die Finanzierung vorab zurückgeführt wird, und die entgangenen Zinserträge müssen ausgeglichen werden. Wichtig: Das berechnet sich immer individuell und tagesaktuell. Ich hatte ein Pärchen, vorletztes Jahr, die haben sich scheiden lassen, es musste verkauft werden – und die hatten noch einen 1-Prozent-Zinssatz gesichert. Da hat die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, weil sie sich heute zu 3,5 bis 4 % refinanzieren kann. Es sind nur Bearbeitungskosten entstanden. Das Gegenbeispiel: Wenn jemand zu 4 % finanziert und der Zinsmarkt sich Richtung 2 % bewegt – ich glaube das zwar nicht –, könnte sich die Bank nur für die Hälfte refinanzieren, und dieser Unterschied wird als Einmalzahlung vom Verkaufspreis abgezogen. Und zum Punkt Sondertilgung: Da kann es Sinn machen, sie als Flexibilität mit drin zu haben, weil der Gesetzgeber bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vorgibt, dass jedes Jahr von einer voll genutzten Sondertilgung ausgegangen werden muss – auch wenn nie eine stattgefunden hat. Das verringert die Zinskosten. Wenn also die Gefahr besteht, in den ersten 10 Jahren wieder zu verkaufen, macht es Sinn, die Sondertilgung einzuplanen.

Marco: Ich würde behaupten: Wer vor der Finanzierung schon planbar abschätzen kann, dass eine Trennung oder Scheidung bevorsteht, hat erstmal ein anderes Problem zu lösen. Aber wichtig zu wissen, welche Punkte dann reinkicken – deswegen haben wir das mit aufgenommen.

Transfer: Verkauf

Marco: Dann lass uns nach der Trennung in den Verkauf gehen.

Elisabeth: Das Sonderkündigungsrecht haben wir besprochen. Was beim Verkauf an Flexibilität noch wichtig ist: Wenn man vielleicht sogar eine neue Immobilie kaufen möchte und keine langfristige Finanzierung braucht, dann braucht man die Flexibilität, den Verkaufspreis ein Stück weit vorzufinanzieren. Da gibt es spezielle Partner am Markt – Ellwanger & Geiger, das Bankhaus Saliter –, die sich auf diese Kurzfristfinanzierung spezialisiert haben. In der Regel wird ein Marktwert der aktuellen Immobilie festgelegt, davon werden maximal 80 % finanziert, und die kriegt man ausgezahlt, um etwas Neues zu kaufen. Das ist ein variables Darlehen, das man jederzeit zurückzahlen kann und das dementsprechend teuer ist. Bei Ellwanger & Geiger kann man sogar die Zinskosten mitfinanzieren, wenn das im Marktwert möglich ist, und das Geld zurückzahlen, sobald der Verkauf durch ist.

Marco: Das mache ich aber wirklich nur, wenn ich aktiv am Verkaufen bin – nicht in einem hypothetischen Konstrukt: Ich würde eventuell verkaufen, wenn die richtige Immobilie kommt.

Elisabeth: Genau, das macht man nur, wenn man aktuell aktiv verkauft und schnell etwas Neues kaufen möchte. Und wichtig: Wenn man verkauft und noch ein Bestandsdarlehen hat, muss man sich keine Sorgen machen, wie das abläuft – die Ablösung regelt der Notar. Die Käufer überweisen nicht den Kaufpreis direkt an mich, sondern: Die Bank sagt dem Notar, es sind noch 100.000 Euro offen, und der Kaufpreis sind 400. Dann gehen 100 an die Bank und ich kriege die restlichen 300 überwiesen.

Transfer: Erbschaft und Schenkung

Marco: Wie schaut es aus, wenn ich erbe? Das ist ja potenziell etwas planbarer als eine Trennung. Nicht nur der Todesfall, sondern vor allem auch das Thema Schenkung – steuerliche Gestaltung ist da glaube ich nicht unwichtig.

Elisabeth: Genau, da würde ich ungern Flexibilitäten, die Kosten verursachen, innerhalb der Zinsbindung einplanen. Bei manchen Bankpartnern kann man sagen: Ich will in fünf Jahren 100.000 Euro sondertilgen, weil eine Erbschaft kommt. Da würde ich immer abwarten, bis der Zinsauslauf da ist. Ein Beispiel: Nach zehn Jahren habe ich für 500 aufgenommen und stehe noch bei 450. Dann muss ich nicht die 450 anschlussfinanzieren, sondern kann in beliebiger Höhe sagen: Ich habe jetzt eine Schenkung von 200.000 Euro bekommen und finanziere nur 250 weiter. Deswegen würde ich bei Erbschaften und Schenkungen immer die Zinsausläufe abwarten oder die Flexibilitäten peu à peu nutzen – etwa 5 % Sondertilgung –, um das Geld in die Immobilie zu packen, wenn mein Ziel Entschuldung ist. Und da kommt wieder der Punkt Opportunitätskosten: Bringt mir das überhaupt etwas, und was könnte ich mit dem Geld in der aktuellen Marktsituation anders machen? Deswegen sollte bei solchen Erbschaften immer die Frage des Beraters kommen: Erwartest du in den nächsten Jahren etwas? Dann kann es sogar Sinn machen: Wenn man nach zehn Jahren noch 450 offen hat und weiß, in drei Jahren bekommt man – weil die Schenkungsfreibeträge wieder frei sind – die nächsten 50.000 Euro, dann würde ich 400 für vielleicht zehn Jahre weiterfinanzieren und die 50.000 nur für drei Jahre. Man kann die Finanzierung also flexibel genug machen, es muss dann aber auch passen. Große Extrazahlungen würde ich immer zu den Zinsausläufen mit reinpacken, weil es da am kostenneutralsten ist.

Transfer: Krankheit und Raten-Untergrenze

Marco: Der letzte Punkt auf der Liste: Was passiert, wenn ich krank werde? Schwere Krankheit, wir sprechen jetzt nicht über den Schnupfen.

Elisabeth: Man kann sich am Anfang der Finanzierung gegen schwere Krankheiten versichern. Da gibt es Restkreditversicherungen – die sind natürlich sackteuer. Das macht wirklich nur Sinn, wenn man auch zu 100 % oder darüber finanziert. Sonst gibt es, wenn es überbrückbar ist, wieder die Tilgungsaussetzung, also die Ratenpause mit der Bank – aber das ist immer eine Einzelverhandlung. Und auch da wird es wichtig, diese Untergrenze in der Finanzierung zu haben und darauf zurückfallen zu können. Wenn man bei Arbeitsunfähigkeit nur 60 % vom aktuellen Einkommen bekommt, kann es sehr schnell eng werden.

Marco: Gibt es da sonst noch relevante Punkte?

Elisabeth: Mir ist noch ein Einschub zum Thema Raten-Untergrenze eingefallen. Ich sehe es sehr oft: Wenn man nicht direkt ein Haus kauft, sondern erstmal in den Zwanzigern eine Wohnung für sich allein oder zu zweit – die dann für die Familie irgendwann zu klein wird – und man später ein Haus kauft und die Wohnung nicht verkaufen, sondern weiter vermieten möchte.

Marco: Die Wohnung ist dann zu klein.

Elisabeth: Genau. Dann ist es immer ein Genickbruch, wenn man bei der Wohnungsfinanzierung nicht langfristig genug gedacht und eine Bank mit einer sehr hohen Rückzahlungsforderung gewählt hat, sodass man mit 2, vielleicht 2,5 % Tilgung reingehen musste.

Marco: Weil es dann eher eine Kapitalanlage ist, die anders betrachtet werden muss.

Elisabeth: Genau, und ich bin sehr hellhörig, wenn ich Menschen kennenlerne, die so eine Wohnung kaufen, wo ich schon sehen kann, dass irgendwann ein Kinderwunsch kommt. Dann frage ich sofort: Was macht ihr mit der Wohnung, wenn ihr die nächstgrößere Immobilie kauft? Und da poche ich immer drauf – auch wenn es vielleicht ein schlechterer Zinssatz ist –, dass man bei 1 % Rückzahlung landen kann und der Fall Vermietung schon perfekt abgestimmt ist für in 10, 15 Jahren. Dann wird man in der Hausfinanzierung nicht unnötig über diese Wohnung belastet. Ich habe Kunden erlebt, die ich erst zum Haus kennengelernt habe und die eine Wohnungsfinanzierung mit jemand anderem gemacht hatten, wo die mögliche Miete bei 1.000 Euro lag, die Rate aber bei 1.400, 1.500. Für den Eigennutz ist das fein, für eine Vermietung aber eine zusätzliche Belastung – besonders weil die Mieteinnahmen bei der Bank meistens nur mit 60, maximal 80 % angesetzt werden. Deswegen macht es bei Menschen, die mit einer selbst genutzten Wohnung anfangen, immer Sinn, diese Vermietungsoption durchzurechnen.

„Diese Untergrenze zu sichern ist viel wichtiger, als dass ich noch 30.000 Euro extra zahlen kann.“

Marco: Sehr spannender Punkt. Ich habe mir auch noch etwas aufgeschrieben: Du hattest gesagt, Sondertilgung versus Tilgungssatzwechsel macht meistens keinen Sinn, für beides zu bezahlen. Wie entscheide ich, was für mich mehr Sinn macht? Für den Selbstständigen mit potenziell hohen Boni ist es ja relativ straightforward – da macht die Sondertilgung wahrscheinlich mehr Sinn. Aber kannst du das nochmal abgrenzen?

Elisabeth: Einen Tilgungssatzwechsel brauche ich immer nur dann, wenn ich mir eine gewisse Untergrenze an Rate nicht sichern kann. Wenn ich eine einprozentige Rückzahlung vereinbaren kann – was das Niedrigste ist, was aktuell geht –, dann brauche ich keinen Tilgungssatzwechsel, weil ich schon erreicht habe, was ich möchte: diese Untergrenze gesichert. Alles Weitere regle ich dann über eine Sondertilgung. Ich kombiniere also gern eine sehr niedrige Mussrate mit einer Sondertilgungsoption – das funktioniert extrem gut, vorausgesetzt, ich habe disziplinierte Darlehensnehmer. Einen Tilgungssatzwechsel kombiniere ich eigentlich nur, wenn ich eine Untergrenze festlegen kann und er monatlich möglich ist, sodass ich so oft hoch- und runtergehen kann, wie ich möchte – dann brauche ich keine Sondertilgung. Von der Priorität her: Habe ich eine niedrige Rate, tendiere ich zur Sondertilgung. Habe ich einen flexiblen, oft möglichen Tilgungssatzwechsel, bestenfalls monatlich, brauche ich keine Sondertilgungsoption. Und beides brauche ich eigentlich nur, wenn ich das Darlehen wirklich extrem schnell zurückzahlen will.

Fazit: Wie viel Flexibilität ist sinnvoll?

Marco: Gut, lass mich zur Eingangsfrage zurückkehren. Macht Flexibilität einen echten Unterschied, oder wird sie teuer erkauft? Wie würdest du das beantworten, und was sollte ich als Käuferin in der Beratung tun, um die Frage für mich zu beantworten?

Elisabeth: Wenn man die Flexibilitäten insgesamt betrachtet, ist es meistens überteuert, wenn man alles mit reinnimmt. Deswegen bin ich ein großer Fan davon, selektiv scharf zu gucken: Was ist nötig, was ist realistisch, brauche ich noch mehr? Und ich gehe sehr genau in die Frage rein: Was willst du sondertilgen, wie viel macht das im Monat aus? Deswegen ist es für mich mehr die Frage, wie weit ich mit der Rate runtergehen kann, wenn etwas passiert – dass ich mir diese Untergrenze sichere –, weil die viel wichtiger ist, als dass ich noch 30.000 Euro extra zahlen kann. Diese Untergrenze nutzen zu müssen ist wahrscheinlicher, als dass ich irgendwoher Geld geschenkt bekomme und die Extrazahlung machen kann. Deswegen kommt es auch immer auf den Bankpartner an – pauschal ist das sehr schwer zu beantworten. Man muss schauen: Was ist einem wichtig, was kostet es, und je nach Bankpartner entscheide ich mich individuell dafür oder dagegen.

„Wenn man die Flexibilitäten insgesamt betrachtet, ist es meistens überteuert, wenn man alles mit reinnimmt.“

Marco: Sprich, ich muss sicherstellen, dass in der Beratung – egal von wem – meine Lebenssituation durchleuchtet wird, auch die absehbare Planung, um herauszufinden, was wirklich wichtig ist, damit ich nicht an jedem Punkt Flexibilität extra zahle, die ich gar nicht nutze. Bei den meisten zahlt man wirklich nur drauf.

Elisabeth: Ja, und wichtig: Nicht nur die aktuelle Lebenssituation, sondern auch die nächsten 10, 20 Jahre müssen überblickt werden.

„Nicht nur die aktuelle Lebenssituation, sondern auch die nächsten 10, 20 Jahre müssen überblickt werden.“

Marco: Genau, weil man ja nicht für zwei Jahre finanziert. Gibt es noch Punkte, die wir nicht besprochen haben? Wir sind gut über eine Stunde – ich glaube, wir waren recht detailliert heute.

Elisabeth: Ja, wir sind gut durchgekommen.

Marco: Sehr schön. Dann machen wir hier einen Haken dran. Ich fand es sehr spannend, ich hoffe, ihr auch. Danke fürs Zuhören. Wir packen das wie gewohnt mit den wichtigsten Punkten, Learnings und FAQs auf unsere Website – das ist gerade bei diesem Thema sehr wichtig, auch für alle, die nochmal nachlesen wollen. Auf bauffy.de findet ihr das. Ansonsten sprechen wir uns nächste Woche wieder. Bis bald und macht’s gut.

Elisabeth: Ciao, ciao.