Baufinanzierung Rhein-Main: Welche Bank passt zu dir?

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Warum Rhein-Main als eine Bankenregion betrachtet werden kann

Marco: (…) steigen wir doch direkt in das Thema ein, Banken im Rhein-Main-Gebiet. Vielleicht erst mal kurz die Frage, weshalb lässt sich das durchaus auch auf so ein weiteres Gebiet wie das Rhein-Main-Gebiet eingrenzen. Und man muss das nicht von Großstadt zu Großstadt unterschiedlich denken.

Elisabeth: Na ja, jede Bank hat ja ihr festgelegtes Postleitzahlengebiet und es ist schon üblich, dass besonders auch die größeren Banken, sei es jetzt Großbanken, Volksbanken und Sparkassen oder Sparda-Banken, schon ein größeres Geschäftsgebiet haben. Und deswegen sind die meisten Banken, die im Rhein-Main-Gebiet aktiv sind, dann auch wirklich in allen Regionen dort tätig.

Marco: Alles klar. Gut, ich glaube ansonsten noch wahrscheinlich der Hinweis zu Beginn, dass wir das natürlich sehr stark aus deiner und der Baufinanzierungsberatungspraxis heute erzählen werden. Vielleicht gibt es auch die eine oder andere Überraschung für einen, aber das hat alles Gründe. Die werden wir auch entsprechend besprechen. Ich glaube, wir sind in der Vorbereitung bei sechs sehr relevanten Banken aus deiner Sicht gelandet. Kannst du uns vielleicht kurz einmal erklären, welche das denn sind?

Elisabeth: Ich stelle immer gerne mit dem Beleihungswert. Das heißt, ich gehe, vielleicht noch mal das Verhältnis von Darlehenssumme zum Kaufpreis. Und ich gehe immer von den 100 Prozent an. Größtes Risiko zu den 60 Prozent, geringstes Risiko für die Bank.

Marco: Ist dann wo sich die jeweilige Bank wohlfühlt?

Elisabeth: genau und deswegen die Auszählung, die ich jetzt auch gleich mache, ist nicht Topbank und ist sagen wir weniger Topbank, sondern einfach nur nach dem Beleihungswert. Und da fangen wir an mit der Platz 1 bei um die 100 Prozent, die Sparda Südwest. Ab 95 Prozent die HypoVereinsbank. Gleich ist dann auch bei der Frankfurter Sparkasse. Um die 90 Prozent haben wir die Nassauische Sparkasse, die ING bei allen zwischen 60 und 80 und dann auch gleich ist für die Commerzbank.

Sparda Südwest: regionale Bank für Familien mit hoher Flexibilität

Marco: Okay, sehr schön. Ich glaube, das gibt einen guten ersten Überblick. Ich habe da noch ein paar Fragen dazu. Da kommen wir aber später dazu. Ich würde vorschlagen, lass uns doch durch diese sechs Banken einmal durchgehen und da in so einer Art Kurzprofil, kurz vor Nachteile, beschreiben für welche Käufergruppen die Bank, die jeweilige Bank dann auch besonders interessant sein sollte und mit in den Gesprächen eine Rolle spielen sollte. Deswegen würde ich vorschlagen, lass uns doch mit der Sparda Südwest, hattest du angefangen, einmal starten.

Elisabeth: Also die Sparda Südwest, ich nenne sie immer die Regionale Bank vor Ort, für Familien, die benutze ich wirklich sehr gerne, weil die einfach sehr viel Flexibilitäten aufweisen, man noch mit Personen zu tun hat in der Kreditentscheidung, die dann sagen, okay, wollen wir das machen oder nicht, die auch sehr lösungsorientiert sind und ich arbeite damit mit einem Team zusammen, wo wir wirklich extrem tief zusammenarbeiten. Hier vorne weg die Michaela, die Kerstin, der Elia, also da liebe Grüße an alle raus, an das ganze Team, einfach nur, weil die Zusammenarbeit unheimlich viel Spaß macht. Zum einen für mich und zum anderen habe ich einfach in den Flexibilitäten die Möglichkeit, wir haben monatlich einen Tilgungssatzwechsel, das heißt, ich kann mit einer jungen Familie mit einem Prozent Tilgung in die Finanzierung starten, das heißt, die Rate erst mal moderat halten, um dann solche besonderen Zeiten wie der Elternzeit überbrücken zu können und ich kann danach wirklich monatlich denn auch an die Gehaltsentwicklungen die Rate anpassen. Zusätzlich dazu, wenn Bedarf besteht, kann ich noch mal eine Sondertilgung dazu nehmen, fünf Prozent oder zehn Prozent. Bei Neubauvorhaben kann ich bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit mit reinstrukturieren, also die Sparda ist da sehr wandelbar. Wenn man es braucht, kann man es reinnehmen, wenn man es nicht braucht, dann lässt man es raus und ich habe auch in Marktphasen die Möglichkeit auch Sonderkonditionen anzufragen, wenn ich jetzt beispielsweise eine Bank habe, jetzt von der Zinsentwicklung her, die Sparda ist noch nicht mit ihren Zinsen runtergegangen, der Markt hat aber schon reagiert und dann sage ich, hey, guck mal, das ist doch ein super Fall, würde super zu euch passen, könnt ihr euch nicht vorstellen, da 0,10 oder 0,20 runterzugehen und das macht auch die Sparda. Das zum einen, das sind jetzt die Flexibilitäten auf dem Papier, aber was ich den größten Faktor sehe ich darin, dass diese Sicherheit für mich und meine Familien und Kunden, dass wenn die Sparda sagt, die können sich das vorstellen, dann habe ich bis jetzt noch keinen Fall erlebt, den ich mit eingereicht habe, der da nicht genehmigt wurde, weil einfach das Team, mit dem ich zusammen arbeite, eine extreme Professionalität mitbringt und einfach wissen, okay, was macht die Sparda Südwest, was macht sie nicht. Das ist für mich natürlich eine unheimliche Sicherheit ist, besonders in einem volatilen Markt, wenn ich wirklich der Familie dann sagen kann, hey, wir haben eine positive Rückmeldung bekommen, es kann immer was passieren, weil Sicherheit kommt erst mit dem Darlehensvertrag, aber mein Vertrauen ist einfach besonders groß und diese Kombinatorik ist natürlich extrem vorteilhaft.

Marco: Jetzt klingt das für mich auf den ersten Blick, ich muss was sagen nach der perfekten Bank, hohe Flexibilität, hohe Sicherheit im Feedback, was ist der Catch?

Elisabeth: Man muss dazu sagen, dass die Sparda sich in den Beleihungsausläufen eher zwischen 90 und 100 Prozent wohlfühlt, weil einfach darunter es sehr schnell schwer werden kann, für eine Sparda den Zinssatz zu halten. Dadurch, dass eine Sparda mit Hauptsitz in Mainz wirklich auch regional vor Ort Menschen auch finanzieren möchte, finde ich das auch super, dass die in die hohen Beleihungsausläufe reingehen, weil es gibt ja viele Schönwetterbanken, die wir jetzt gleich noch kennenlernen werden, die sagen ich mal, haben wir ja heute auch ein wunderschönes Wetter, die jetzt keine 100 Prozent beispielsweise machen und es gibt auch viele Familien, die vielleicht auch jünger kaufen, wo soll das Eigenkapital herkommen und die würden da nicht finanziert werden und da ist so ein regionaler Partner ganz cool, weil die gehen ins Risiko, aber dieses Risiko muss auch irgendwo bezahlt werden und es muss auch bezahlt werden, dass da noch eine Person setzt, die eine Kreditentscheidung trifft und nicht alles KI basiert ist und das ist ein Stück weit der Punkt, weswegen es bei diesen ganzen Flexibilitäten durchaus sein kann, dass eine Sparda ein paar Euro mehr kostet, wenn man jetzt in die tieferen Beleihungsausläufe geht.

Marco: Verstehe, da holen Sie sich dann die Marge, wenn man mit mir Eigenkapital rangeht?

Elisabeth: Ja, so dann wird es bei mir einfach zu einer anderen Bank gehen, also die Sparda sucht sich schon ganz genau aus, wo sie sich wohl fühlt und wohl nicht und die fühlen sich eher in den oberen Beleihungsausläufen wohl und man muss auch dazu sagen, dass ich glaube ich auch als Vermittlerin eine der wenigen bin, die sehr gerne mit der Sparda zusammenarbeitet, von dem was ich so links und rechts gehört habe, gibt es viele Vermittler, die sagen hier, die sind anstrengend, die fragen zu viel nach, die sind zu genau. Ich sagte aber immer, wenn jemand 100 Prozent vom Kaufpreis also wirklich ins volle Risiko geht und die Sparda macht sogar über 100 Prozent. Also ich habe jetzt letzten Fall gehabt mit einem schönen Einkommen, der die Sparda mir sogar einen Teil der Nebenkosten mitfinanziert, macht fast keine Bank mehr, dann würde ich auch ein bisschen genauer nachfragen wollen, um auch wirklich adäquat das Risiko einschätzen zu können und weil es dann auch wirklich immer im Vier-Augen-Prinzip ist, da muss noch eine Kreditabteilung darüber schauen und das ist etwas, was prozessual ein Stück weit herausfordernd sein kann, wenn man jetzt seinen eigenen Kunden nicht so genau kennt, dann kommen die Fragen einem sehr schnell auch überfordernd vor und die Sparda hat so eine Angewohnheit, dass die sehr langsam in den Zinsanpassungen sind. Das heißt, wenn der Markt sage ich jetzt mal hoch geht, dann sind die eine der letzten Banken, die das anpassen, kriegen eine Welle von Anträgen, können sich kaum retten, dann sind die Bearbeitungszeiten auf einmal bei 30 Tagen und dann musst du schon gucken, dass du mit den Notarterminen zurechtkommst. Es gibt immer die Möglichkeit zu priorisieren, aber das kann sich dann schon ziehen, dann sind die erst mal ein bisschen vom Markt, bis dann der Zins wiedergekommen ist und die abgearbeitet sind, die Anträge und dann sind sie wieder da. Also das ist so ein bisschen auch immer periodenabhängig, da würde ich mir schon ein Stück weit wünschen, dass das ein bisschen gleicher ist. Aber, das sage ich jetzt mal so die Nachteile, die ich sehe.

Marco: Aber ist ja dann auch irgendwo logisch mehr Flexibilität bedeutet, einfach mehr Bearbeitungsaufwand und entsprechend dann auch ein vielleicht etwas längerer Backlock. Wie schaut es Ihnen mit Blick auf mögliche Kombinationen, mit Fördermöglichkeiten aus?

Elisabeth: Oh, riesiges Thema. Die Sparda arbeitet mit der ISB, also die Landesbank von Rheinland-Pfalz und zu meinem Missfall leider nicht mit der WIBank. Also auch da, wenn wir der Vorstab von der Sparda sieht best oder irgendeiner zuhört, sehr gerne mit einbauen, weil das würde mir natürlich auch helfen, weil das ist ein Supermatch, diese Individualität, mit der WIBank kombiniert, der Wahnsinn. Das fehlt tatsächlich, aber ich weiß auch, wo es herkommt, die Sparda macht genug Geschäft auch ohne die Landesbank-Einbindung, die natürlich extrem aufwendig ist. Deswegen, ich weiß auch, warum aktuell die Entscheidung dagegen getroffen ist.

Marco: Sprich dann hier auch aufgrund der Geografie ein Pluspunkt für Rheinland-Pfalz, Abkauf in Hessen über den Rhein-Lüber wird es kompliziert.

Elisabeth: Und KfW-Programme bieten Sie alle an, außer dass eine, was keiner anbietet, dieses KfW-Programm im Niedrigpreis Segment, hatte ich jetzt Kunden gehabt, die hatten extreme Probleme da eine Bank zu finden, die das anbietet. Aber sonst sind die eigentlich, kannst du da alles kombinieren?

Marco: Wenn du es in einem Satz zusammenfassen würdest, für wen ist die Sparda besonders relevant als Käufer?

Elisabeth: Für Menschen, die eine sichere Kreditentscheidung und guten Prozess und hohe Flexibilität haben möchten, ist das die Bank für die Familien, hätte ich gesagt.

Frankfurter Sparkasse: stark bei 95 Prozent, KfW und internationalen Kunden

Marco: Alles klar. Dann hätte ich vorgeschlagen, lass uns doch zur nächsten gehen. Frankfurter Sparkasse war das, wenn ich es richtig notiert habe.

Elisabeth: Genau: es ist von der Reihenfolge egal, aber genau starten wir mit der Frankfurter Sparkasse. Die fühlen sich ab 95 Prozent wohl, wobei ich dazu sagen muss, ist im Vermittlergeschäft ab 95 Prozent, das ist direkt auch ein Störpunkt, den ich gerne anbringen würde. Wer den Unterton nicht gehört hat, wieso? Also die machen keine 100 Prozent als regionale Sparkasse im Vermittlergeschäft und nur, wenn man Bausparen mit einbaut, was ich nicht einsehe, weil es sich einfach nicht rechnet. Das kann man vielleicht bei Darlehen um die 200.000 Euro herum vielleicht noch vertreten, aber wenn du in ganz anderen Größenordnungen unterwegs bist, macht das einfach keinen Sinn. Ich finde, da verschenken sie Geschäft, wobei auch geschäftspolitisch: Die machen genug Finanzierungsvolumen, die brauchen es einfach nicht. Im Eigengeschäft machen sie die 100 Prozent.

Marco: Okay, sprich, wenn ich direkt zur Frankfurter Sparkasse gehen würde als Käuferin, dann machen sie das.

Elisabeth: Ja, und das stört mich einfach, weil es einen Unterschied zwischen Vermittler und Eigenbank macht wird. Da können wir auch mal eine Folge zu machen, was das für Nachteile sind, langfristig für eine Bank. Und das ist so ein Punkt, da gibt es einfach einen Unterschied, dass für mich die Frankfurter Sparkasse erst ab 95 Prozent interessant wird und trotzdem eine sehr coole Bank, weil wir auch sehr kurze Bearbeitungszeiten haben. Das heißt, wir haben sehr schnell auch Sicherheit und was die Flexibilitäten angeht, matcht das sehr gut mit der Sparda Südwest. Also auch dort haben wir einen monatlichen Tilgungssatzwechsel zwischen 1 und 5 Prozent und die Möglichkeit, eine Sondertilgung mit einzubauen. Und das ist, ein sehr großer Pluspunkt. Das Einzige, wo ich sage, mal eine Sparda Südwest noch ein Stück weit stärker sehe ist bei einer Frankfurter Sparkasse, habe ich immer hohe Tilgungserwartungen, also Rückzahlungserwartungen. Ich mache hier ein Beispiel bei 90 Prozent. Wenn der Objektwert passt, kann ich meiner Sparda auf 1% gehen. Da bin ich bei einer Frankfurter Sparkasse, die gucken auch immer wieder objektwert sich entwickeln, die Rest schuld nach zehn Jahren, so bei um die 1,5, 1,6%. Und das Mindeste, was du bei einer Frankfurter Sparkasse gehen kannst, realistisch sind die 1,3%. Und das ist natürlich für junge Familien kann das herausfordernd werden, wenn da gerade ein oder zwei Elternzeiten anstehen. Deswegen ist da die Flexibilität in Form von diesen Tilgungen eingeschränkt her. Den Riesenpluspunkt bei der Frankfurter sehe ich dadurch, dass sie auch in Frankfurt stationiert sind, machen die auch Niederlassungserlaubnisse und Blue-Card-Inhaber. Ab natürlich jetzt nicht die 95 Prozent, sondern dann eher ab 90 Prozent und englischsprachige Kunden. Das ist ein riesiger Vorteil. Eine der wenigen Banken, die sich wirklich zutraut, englischsprachige Kunden zu begleiten. Damit arbeiten wir mit einem Dolmetscher. Und das muss ich sagen, das machen sehr wenige Banken. Auch eine Sparda arbeitet nicht mit einem Dolmetscher. Und da gewinnt die Frankfurter sehr viele Kunden, die auch eine sehr gute Bonität haben. Ich habe viele internationale Familien auch über die Frankfurters Sparkasse finanziert, die ein extrem gutes Einkommen mitbringen, die irgendwo alles adäquat untergekommen sind.

Marco: Ja, ich denke, da liegt der Grund auch, wie du schon gesagt hast, im Namen und der Metropole-Region Frankfurt.

Elisabeth: Und ein zweiter cooler Aspekt bei der Frankfurter Sparkasse ist natürlich die extrem guten Konditionen, weil wir die KfW mit einbauen können. Es gibt ja verschiedene KfW-Programme. Das Gängigste, was alle bekommen, ist das 124er Wohneigentumsprogramm bis zu 100.000 Euro. Und die Frankfurter Sparkasse rechnet diese KfW-Tranche aus ihrer Konditionsberechnung raus. Das heißt, wenn ich dann so eine 90 oder 95 Prozent-Finanzierung habe und diese KfW mit einbauen, dann kriege ich keine für den Bank-Tranche, kriege ich dann nicht den Zinssatz für 90 oder 95 Prozent, sondern zwischen 75 und 85 Prozent. Und das ist natürlich extrem vorteilhaft, weil die dann direkt hochrutschen, genug Flexibilitäten mitbringen und das dann eine gute Zusammenstellung sein kann. Und wenn das dann jemand ist, der auch ein bisschen höhere Rate tragen kann, vielleicht schon aus der Elternzeit raus ist und auch in Richtung der 1,5 bis 2 Prozent gehen will, optimaler Fit.

Marco: Okay, sehr interessant. Ich glaube, da wird es dann besonders wichtig, dass der Berater sich dann auch in den Fördermitteln auskennt.

Elisabeth: Genau. Und auch nicht so faul ist. Ich gehe zum Beispiel immer hin und gehe natürlich mit den 100.000 Reihen, aber die KfW ist immer relativ teuer. Bliegt immer, wenn aktuell liegen die ja bei über 4 Prozent. Das heißt, ich will auch nur so viel KfW nehmen, wie ich muss. Und dann, wenn ich kann, ich so ein bisschen austarieren, dass ich schau, komme ich vielleicht auch mit 85, 86.000 KfW aus, um dann den besseren Zinssatz zu bekommen. Also da ist dann auch noch mal, wenn man da ins Detail geht, die Feinjustierung sehr wichtig.

Marco: Spannend. Wie schaut es hier mit der WIBank aus, Frankfurt, Hessen?

Elisabeth: Ja, sie machen die WIBank auf dem Papier. Ich habe tatsächlich aber noch keinen Fall mit denen begleiten können, weil die in ihrer Kreditentscheidung diese KfW-Tranche, auch die KfW-/WIBank-Tranche, auch wenn es 20 Jahre Zinsbindung sind und ein sehr hoher Tilgungssatz, ist das für die keine 60-Prozent-Finanzierung wie für die meisten Banken, sondern die behalten dann diese in Anführungsstrichen 100 Prozent Finanzierung. Und dann kriege ich das Ding immer abgelehnt wegen zu hohem Verschuldungsgrad und oder Tilgungserwartungen, die nicht zusammenpassen, weil wenn ich 3 Prozent bei einer WIBank zahle, dann muss die Tilgung bei einer Bank darin schon ein bisschen niedriger sein, besonders jetzt in den ersten Jahren. Und das ist so ein bisschen der Punkt auf dem Papier aber in der Realität habe ich noch keinen Fall mit denen gemacht.

Marco: Alles klar. Da noch einen Punkt. Ansonsten würde ich dir die gleiche Frage stellen, wie bei der Sparda und ich bitte, das einmal in einem Satz zusammenzufassen, für wen die Frankfurter Sparkasse besonders geeignet ist.

Elisabeth: Besonders geeignet ist es für Menschen, die auch noch höhere Rückzahlung vertragen können, englischsprachige Kunden und die auch für Familien geeignet ist. Ja, klar. Und in dem 95 Prozent Raum. Mit ein bisschen mehr Cash.

HypoVereinsbank: Immobilienwert als entscheidender Hebel

Marco: Ja. Dann ist die HVB kommt als nächstes, richtig?

Elisabeth: Ja. Die HypoVereinsbank sitzt in München, ist eine Pfandbriefbank, originär, wurde irgendwann mal von der Uni kredit gekauft. Kommt noch ein Kandidat dazu später. Ein anderes Thema. Genau. Die HypoVereinsbank ist ein sehr besonderer Fall, weil die auch grundsätzlich erst ab 95 Prozent vom Kaufpreis finanzieren, aber nicht vom Kaufpreis, sondern von dem Marktwert, der von der HypoVereinsbank selber ermittelt wird.

Marco: Das klingt mir nach Wünscht dir was?

Elisabeth: Ja, genau. Es ist einfach sehr tricky. So eine HypoVereinsbank ist immer so eine Wunderkiste, sage ich. Und das ist extrem wichtig, dass der Antrag objektseitig wirklich perfekt ausgefüllt ist. Und da musst du auch wirklich schauen, habe ich jetzt ein ein vollgeschossig ausgebautes Dachgeschoss und eine vollständige Unterkellerung, die zu Wohnzwecken ausgebaut ist. Es ist teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut, weil diese ganzen Punkte extreme Auswirkungen auf den Marktwert haben. Oder beispielsweise ist das jetzt eine Doppelhaushälfte, ist das ein Reihenendhaus oder habe ich einen Einfamilienhaus? Auch das hat extreme Auswirkungen auf den Marktwert. Und ich sage mal Champions League ist die Objektzustände einzuwerten. Weil ich beispielsweise jetzt auf der Pro-Webs-Seite, bei Europa kann ich es nicht sagen, weil zu lange her, dass ich das Ding benutzt habe, ist es so, dass ich einfach gut marktüblich und besonders komfortabel habe. Und was ich jetzt schon sagen kann, es gibt kein Objekt, das besonders komfortabel ist in der HypoVereinsbank. Da müssen wirklich, ich glaube, ich habe da mal mit Matthias darüber gesprochen, der Key Accounter. Liebe Grüße auch an dich Matthias, wenn du zuhörst, dass besonders komfortabel müssen schon die Goldhähne, Marmorböden und der Riesenpool plus Sauna sein, dass ich dort in eine Richtung kommen kann. Meistens ist es so, dass ich gut damit fahre, wenn ich Projekte, die älter als zehn Jahre sind, sind grundsätzlich einfach. Dann die Immobilien, die in den letzten zehn Jahren gebaut sind, das kann ich mit gut marktüblich einwerten. Und dann kommt doch mal, das war jetzt die Ausstattung und dann kommt der Zustand. Und da gibt es wirklich sechs unterschiedliche Punkte von total Sanierung nötig bis, wie neu. Und auch da ist es wichtig, dass man, man kann dort in einem Überblick mit dem rechten Klick, in der Schnittstelle einen Zinssatz wählen, also den Marktwert ermitteln lassen, worüber sich dann auch der Zinssatz entwickelt. Und wenn ich dann so eine Immobilie hat mit 500.000 Euro Kaufpreis und da kommt ein Marktwert raus mit 700.000, dann sollte ich ein Stück weit aufhorchen, das kann nicht sein. Dann habe ich wahrscheinlich mit besonders komfortabel und wie neu eingewertet, weil dann auch Zinssätze natürlich rauskommen, die für den Kunden traumhaft sind. Sobald ich das Ding aber eingereicht habe, wird mir das zerschossen, weil die HypoVereinsbank kontrolliert das, was wir eingeben noch mal, macht ihre eigene Marktbewertung und dann ist es ein Stück weit, wird da dann auch das gezogen.

Marco: Ja, hätte mich jetzt auch überrascht, wenn die das einfach durchwinken würden, weil dann würden sie sich ins eigene Fleisch schneiden. Und ich glaube, da ist es dann vor allem wichtig zu verstehen, wie die HypoVereinsbank einwertet und nicht wie ich als Berater oder ich als Käufer denke, was für ein Zustand die einzelnen Komponenten haben.

Elisabeth: Und ich habe lieber einen zu konservativen Ansatz und ich habe jetzt letztens am Anfang des Jahres habe ich einen Neubauvorhaben. Nach Einreichung ist sogar der von der Bearbeiterin ermittelte Wert sogar höher gewesen. Also wir konnten noch mal die Darlehenssumme nach oben hin anpassen, weil es einfach auf Wunsch der Kunden war, habe ich lieber den Fall, als wenn ich ein Stück weit auf einmal 50.000 Euro mehr Eigenkapital einsetzen muss und einen schlechteren Zinssatz habe. Deswegen ist auch da die Range, wenn man so diesen Marktwert bekommt, alles was so bis 10 Prozent über dem Kaufpreis geht. Unter der Maßgabe, das ist wirklich ein Kaufpreis, der auf dem Markt passiert ist jetzt nicht Familienkäufe oder so was, wo wir vielleicht doch bewusst unter Wert eine Übertragung haben. Dann ist das so eine Region, wo ich sage ich jetzt mal, wo das stimmen kann und wo ich einen Haken hinter setze. Also ich versuche immer so in diesem 10 Prozent Bereich zu bleiben und wenn ich darüber hinausgehe, muss irgendwas faul sein. Also da habe ich irgendwo irgendwas nicht richtig hinterlegt. Deswegen auch Thema Wohnfläche, extrem wichtig bei der HypoVereinsbank. Da muss man wirklich, ich warte auch immer bis zur Konditionierung, bis ich wirklich die Wohnflächenberechnung vom wem auch immer Makler-Verkäufer vor mir habe, bis ich wirklich dann auch schlussendlich konditioniere für den Kunden, weil da kann 10 Quadratmeter können einem dann eine komplette Bewertung kaputt machen und dann auch den Zinssatz, den du ausweist. Deswegen ist es da wirklich immer, deswegen sage ich Lotterie, wenn die HypoVereinsbank passt und ich habe jetzt auch schon Fälle gehabt, wo wir dann wirklich diese 10 Prozent mehr Marktwert hatten, weil wir einfach gut verhandelt hatten im Kaufpreis. Das ist natürlich ein extremer Unterschied, wenn du bei diesem 500.000 Euro Beispiel diese 50.000 Euro als Wert noch mal obendraufgerechnet bekommst. Das ist ja ein extremer Vorteil. Dann bist du auf einmal nicht bei 95 Prozent, sondern bei 80 Prozent im Beleihungswert und dann hast du auf einmal Zinssätze, die 0,2%, 0,3% besser sind und wenn das dann passt, dann ist die HypoVereinsbank absolut konkurrenzlos. Da kommt keiner dran und das ist wirklich extrem cool. Deswegen, ich würde niemals eine HypoVereinsbank nicht machen und da ist auch die Maßgabe. Ein Antrag, wo die HypoVereinsbank nicht gescored wurde, hat man nicht den vollen Markt betrachtet. Das muss immer kontrolliert werden. Als weiteren Faktor haben wir bei der HypoVereinsbank auch die Möglichkeit, ähnlich wie bei der Frankfurter Sparkasse, die KfW mit einzubinden. Das heißt, ich kann auch dort KfW-Darlehen mit reinpacken und den Zinssatz sogar noch mal günstiger machen. Gleiches Prinzip. Eine lange Zeit hat eine HypoVereinsbank sogar aktiv gepusht, indem man ein Stück weit die KfW-Tranchen einen Zinsrabatt bekommen hatte von 0,2 auf den KfW-Zinssatz. Das ist sogar auch noch mehr Sinn gemacht, hatte die KfW mit einzubauen.

„Ein Antrag, wo die HypoVereinsbank nicht gescored wurde, hat man nicht den vollen Markt betrachtet.“

Marco: Jetzt muss ich trotzdem noch mal kurz zurückkommen auf das Thema der Einwertung. Es klingt für mich durchaus unüblich, dass es Fälle gibt, wo die Bank dir einen höheren Marktwert bescheinigt, als du zahlst.

Elisabeth: Das kommt durchaus öfters vor, wenn man wirklich sagt, es kommt ja immer auch auf die Immobilie an. Ein Kaufpreis ist ja nichts anderes als Angebote und Nachfrage in der individuellen Situation. Wenn ich jetzt mal ein Beispiel nehme, ich habe ein älteres Pärchen, habe ich schon sehr oft gehabt, die haben mir jetzt unbedingt gewollt, dass jetzt Familie Schneider in diese Immobilie kommt, dann haben die auch einen Abschlag im Kauf genommen, um das dieser Familie zu ermöglichen. Oder wenn ich eine Scheidung habe und schnell Geld gebraucht wird, das sind alles Punkte, wo dann auch mal ein Kaufpreis unter Marktwert ermittelt werden kann. Und zur Wahrheit gehört auch dazu, jede Bank hat ihre eigene Wertermittlung. Also die einen arbeiten mit Sprengnettern zusammen, die anderen nehmen GSD. Und das ist immer ein Stück weit. Die HypoVereinsbank hat eben ihr komplett eigenes System. Und das ist am Ende des Tages auch der Grund, weshalb das da nicht nur extrem wichtig ist, sondern diese Fälle auch. Ja, es ist vor allen Dingen auch die Grundlage der Kreditentscheidung. Es gibt dann auch wirklich so eine ID. Und jedes Angebot hat seine eigene ID. Und diese wird dann eingegeben, dann wird das ausgespuckt und dann macht die HypoVereinsbank wirklich nur noch mal ein Gegencheck. Und wenn die auf den gleichen Objektwert kommen, dann geht das wie gesagt seinen Gang. Und solange der Objektwert richtig eingewertet wurde, ist das ein Träumchen, weil dann habe ich eine sehr schnelle Bearbeitung. Ich habe wirklich Anfang des Jahres, mach ich komischerweise immer mit der HypoVereinsbank, mein größtes Geschäft, weil die wahrscheinlich Anfang des Jahres aufmachen und sagen, wir wollen mal ein bisschen Volumen bekommen. Und dann sind die wirklich auch extrem stark konditioniert am Markt. Und früher waren die auch sehr bekannt für diese langen Zinsbindung. 20, 30 Jahre waren extrem günstig bei der HypoVereinsbank. Mittlerweile sind die aber weg davon gekommen. Wahrscheinlich hat irgendjemand in dem Controlling gemerkt, dass das mit der BGB-Kündigungsoption doch nicht so gut ist. Und jetzt sind die sehr stark auf 10 Jahre, 10 bis 15 Jahre fokussiert.

Marco: Alles klar. Bevor wir jetzt hier zu detailliert in irgendwelche Bewertungsmechaniken einsteigen und dann noch andere höhere aussteigt, wie würdest du die HypoVereinsbank zusammenfassen? Für wen ist die besonders relevant?

Elisabeth: Für alle, die eine Immobilie haben, die besser bewertet wird als der Kaufreis.

Marco: Ich glaube hier auch die klare Hausaufgabe, wenn man im Prozess ist, auf jeden Fall einmal über eine HVB einwerten lassen.

Elisabeth: Deswegen, jeder Antrag, der nicht gescored wurde, über die HypoVereinsbank ist ein Antrag, der nicht richtig verglichen wurde. Period. Zu den Flexibilitäten kurz noch. Die HypoVereinsbank ist ein bisschen eingeschränkter, die haben kein Tilgungssatzwechsel. Man kann dort bestimmte Tilgungen, wenn ich jetzt sage, ich habe eine Erbschaft von 100.000 Euro in fünf Jahren, könnte ich das mit einbauen lassen gegen Zinsaufschlag. Und der Sondertilgung ist auch extrem eingeschränkt im Vergleich zu anderen Banken, die wir vorher besprochen haben. Da habe ich nur die fünf oder die zehn Prozent, aber ich muss mir einen Monat aussuchen. Im Jahr, ich mache dir ein Beispiel, keine Ahnung, August. Und dann kann ich nur im August die Sondertilge machen.

Marco: Würdest du da mitgehen zu sagen, die HypoVereinsbank eignet sich besonders für jemanden, der gut verhandelt hat? Wenn das System das genau sieht. Sehr schön. Dann würde ich vorschlagen. Weiter im Text. Nassauische Sparkasse.

Nassauische Sparkasse: Hidden Champion mit Fördermittelstärke

Elisabeth: Ja, es ist mein persönlicher Hidden-Champion. Ich habe dort ja mein duales Studium gemacht und habe tatsächlich auch in dem Team um Andreas Nix fast vier oder sechs Monate gearbeitet auf der Bankenseite. Ich habe dort die Vermittler geprüft, die dann Akten eingereicht haben, wo die Flurkarte nicht eine Amtliche war und ich mich damit rumschlagen musste. Das ist auch ganz gut, wenn man war kennengelernt, wie es auf der Bankenseite ist, mit uns Vermittlern zusammenzuarbeiten. Das kann auch nicht nur Spaß bedeuten. Die Nassauische Sparkasse war jetzt lange aus dem Markt raus gewesen. Die waren nicht existent, hat folgenden Hintergrund gehabt, dass die extrem schlecht vom Zinssatz waren. Und jetzt seit Anfang des Jahres, Ende letzten Jahres, haben die ihre Konditionen abgeändert und sind extrem gut am Markt positioniert, auch besonders in den höheren Ausläufen. Da sind wir auch eher zwischen 90 und 100 Prozent. Den Vorteil, den ich bei der Nassauischen Sparkasse sehe, ist wirklich die Regionalität kombiniert mit den Fördermöglichkeiten, die man nutzen kann. Also ich habe alle meine WIBankfälle kombiniert mit der Nassauischen Sparkasse, weil die Nassauische das mitbegleitet, das wird dann an die Filiale weitergeleitet und ich kann eine Tilgung von bis zu 1 Prozent verhandeln, wenn es, sage ich jetzt mal, die Parameter auch das hergibt. Ich habe extrem coole Flexibilitäten, ein Tilgungssatzwechsel zwischen 1 und 3 Prozent und Sondertilgungsmöglichkeiten, die ich auch mit einbinden kann, 5 oder 10 Prozent. Aber den größten Faktor, den ich hier sehe, die machen wirklich auch mit Sitz in Wiesbaden Hauptsitz, machen sie auch die WIBank und da habe ich wirklich viele Familien schon platziert, weil das einfach sehr gut miteinander matcht, weil da sitzt auch noch jemand, ein Ansprechpartner in der Filiale, der dann auch in der Auszahlungsphase mit mir das auch ein Stück weit begleitet und das macht dann extrem viel Sinn. Und ich muss auch sagen, die Zusammenarbeit jetzt ist zwar fast anderthalb Jahre ein bisschen eingeschlafen gewesen, aber seitdem einfach auch der Zinssatz wieder marktgültiger ist, habe ich da jetzt die letzten Anträge, die ich dort eingereicht habe, waren in weniger als einer Woche durchgeprüft. Es gab keine Rückfragen, da wurden die Verträge erstellt. Man muss aber auch dazu sagen, die Nassauische Sparkasse ist extrem streng in den Unterlagen. Also die wollen wirklich, und das ist auch normal, das will jede Bank, aber es gibt einfach Banken, die drücken da noch mal irgendwo ein Auge zu, die wollen die Teilungserklärung mit allen Nachträgen und auch dem Aufteilungsplan. Die wollen auch die Bewilligungen, die im Grundbuch stehen, wollen die auch schon ab vorne mit drin haben und die haben auch eine sehr umfangreiche Unterlagenliste. Und wenn man da einfach nicht gut aufgestellt ist, als Vermittler oder als Kunde auch nur die Hälfte der Unterlagen hat, dann wird man nicht glücklich mit der Nassauischen. Also da muss man ähnlich wie bei einer Sparda Südwest, muss man da einfach gut vorbereitet sein, die Qualität in den Unterlagen mitbringen. Aber dann ist das wirklich ein Traum, weil dann prüft das Team dir das einmal durch. Da gibt es vielleicht noch ein, zwei Rückfragen, die werden telefonisch geklärt und dann haben sie eine sehr coole Abarbeitung.

Marco: Ja, und Beleihungsauslauf hat das so gemeint, so um die 90 Prozent?

Elisabeth: 90 bis 100 Prozent, ich würde eher sagen 90 bis 95 Prozent, weil bei 100 Prozent wollen die 3 Prozent Tilgung, das ist unmenschlich. Kann man sich jetzt darüber streiten, aber da habe ich andere Banken, die sind da mit 2 Prozent zufrieden oder sogar anderthalb und das macht keinen Sinn.

Marco: Weißt du, weshalb die jetzt anderthalb Jahre so unterirdische Zinsen hatten?

Elisabeth: Es ist immer ja eine geschäftspolitische Entscheidung. Ich gehe davon aus, dass der Vorstand kein Wert auf das Vermittlergeschäft gelegt hat und leider ist es dann immer so, dass das Bewusstsein über den Zins als geregelt wird und wenn dann irgendwer wieder aufwacht in der oberen Etagenriege, wird das angepasst und da siehst du, auf einmal ist die Nassauische Sparkasse wieder komplett… die Tore dann offen.

Marco: Gibt es hier ähnlich wie bei der Frankfurter Sparkasse Unterschiede zwischen Vermittlergeschäft und wenn ich direkt zur Bank gehe?

Elisabeth: Auch das kommt darauf an, wie das gesteuert wird. Es kann sein, dass mal eine Plattform günstiger ist als die Filiale, weil man auch verstehen muss, in der Filiale sitzt ja ein Mensch, der wirklich das, was ich mit den Kunden mache, noch mal macht, weil er sitzt ja da als Baufinanzierungsberater und will ja dann auch, die Personalkosten werden dort mit eingebucht. Und im Vermittlergeschäft bekommt er die Nassauische Sparkasse schrankfertiges Geschäft, nennen wir das. Das heißt, die muss ja dann nur darüber gucken und geht mit einer ganz anderen Margenerwartung an das Thema. Das heißt, es kann durchaus vorkommen, dass man im Vermittlergeschäft günstiger ist als im Markt draußen, aber auch nur, wenn man… Also am Ende des Tages ist es eine Milchmädchenrechnung, weil da kommt ja immer noch die Beratungsprovision drauf, die wir auch in der letzten Folge besprochen hatten. Deswegen gleicht sich das aus. Also für mich ist eine Bank auch immer gut, wenn die Filiale die Gleiche kondition hat wie wir als Plattform oder wir als Vermittler, weil dann haben wir keine Unterschiede und das ist, in der Regel auch der Fall.

Marco: Alles klar. Wie würdest du die Nassauische Sparkasse zusammenfassen, für wen besonders geeignet?

Elisabeth: Schnelle Kreditentscheidung mit guter Unterlagenqualität und hoher Sicherheit.

Marco: Welches Käufersegment?

Elisabeth: Familien, die zwischen 90 und 95 Prozent sind und oder Menschen, die mit Landesförderung zusammenarbeiten.

ING: digitale Direktbank mit Stärke bei klaren Fällen und energetischer Sanierung

Marco: Perfekt. Gut. Dann habe ich die Bank mit dem Löwen auf der Liste. Wir sprechen über die ING und… Ich glaube, ich habe es schon mal gefragt, aber ING, ING, ING, man hört so viele verschiedene Namen.

Elisabeth: Ja, ich glaube, solange du die Diba nicht mehr dazu nimmst, weil das ist ja nicht mehr…

Marco: Und man weiß, dass sie Orange ist und Löwen hat, dann sind sie happy.

Elisabeth: Dirk Nowitzki, kann man auch noch mit dazu packen. Genau: das ist meine erste Direktbank. Eine HypoVereinsbank ist ja so ein Zwitter, aber tatsächlich kommt die ING, ist für mich eine schön Wetterbank, quadratisch, praktisch, gut. Solange du in das Raster fällst, antraue, dadurch, dass sie sehr digitalisiert sind, Kreditentscheidung mittlerweile sogar ja bald in 30 Minuten treffen, haben die eine sehr geringe Marschenerwartung, wollen aber dafür auch extrem wenig Risiko eingehen. Das heißt, eine ING macht bis 85 Prozent Sinn, so zwischen 60 und darunter natürlich, aber da ändert sich der Zinssatz nicht, so zwischen 60 und 85 Prozent fühlt sich eine ING-pudelwohl. Und da haben wir auch genug Flexibilitäten, dass die dann auch, wettbewerbsfähig sind, weil darüber ist der Zinssatz einfach schlechter, sogar als bei regionalen Partnern. Und dann bringen wir die Flexibilitäten auch nicht viel. Und die Tilgungserwartungen sind tatsächlich bei 90, 95 Prozent relativ hoch, dass das, wie gesagt, auch da wieder ähnlich für das Problem Frankfurter Sparkasse für Familien, die jetzt noch Elternzeiten haben, extrem schwierig wird. Wo die ING von den Flexibilitäten zusammengefasst, eine der flexibelsten Danken. Ich habe einen Tilgungssatzwechsel zwischen 1 und 1,25 und 10 Prozent. Das kann ich zweimal vertraglich anpassen. Und jetzt müssen alle hier Kante von der ING kurz mal ihre Ohren zu machen. Wenn jetzt Kunden das im Online-Banking abändern, kostet das normalerweise ab dem dritten Mal 150 Euro. Ich habe aber jetzt noch keinen Kunden erlebt, der diese Vertragsgebühr in Rechnung gestellt bekommen hat, solange er es über das Online-Banking macht. Also deswegen danke ich immer darüber hinaus, kann man das auch noch mal ein drittes und viertes Mal machen. Warum ist das wichtig? Na ja, wenn ich jetzt beispielsweise schon zweimal genutzt habe und mir die 150 Euro zu teuer sind, der Praxis aber zeigt, dass es aktuell noch die Ressource noch nicht verwendet wird, das nachzuhalten, ist es natürlich gleichwertig, wenn ich eine Sparte Südwest habe, die auch eine monatliche Tilgungssatzwechsel hat. Sondertilgung ist extrem flexibel. Ich kann ab 1000 Euro, kann ich mehrmals im Jahr bis zur Obergrenze von 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, kann ich Sondertilgung tätigen, was natürlich extrem flexibel ist. Auch was viele Menschen schätzen. Und der Platz hier, wo die ING wirklich extrem erfolgreich aktuell ist, meiner Meinung nach, ist das Sanierungsprogramm. Das hatten wir auch schon mal in einer anderen Folge, deswegen werde ich da jetzt auch nicht im Detail drauf eingehen.

„Die ING ist für mich eine Schönwetterbank: quadratisch, praktisch, gut.“

Marco: Ja, für alle die da interessiert sind, energetische Sanieren, die Folge, auch die können wir gerne in den Show Notes verlinken. Da haben wir das zu genüge und im Detail besprochen.

Elisabeth: Genau: das ist ein spezielles Sanierungsprogramm, was man dann mit wählen kann, wo man Vorteile hat und alle meine umfangreicheren Sanierungsprogramme landen auch bei der ING in dem Auslauf, weil es einfach wettbewerbslos ist. Genau: deswegen haben sie echt viel richtig gemacht und man muss natürlich auch dazu sagen, dadurch, dass es digital ist, wenn man dann quadratisch, praktisch, gut ist, dann hat man auch eine sehr schnelle Kreditentscheidung. Also unterhalb 600.000 Euro Darlehensvolumen sind das in der Regel drei Tage. Letzte Woche, dadurch, dass sie geflutet worden mit Anträgen haben, sich natürlich die Bearbeitungszeiten wieder erhöht, dann dauert das auch gern mal fünf bis acht Tage oder sogar darüber. Und was man aufpassen muss im Individualbereich, das heißt, alles ab 700.000 Euro, haben wir natürlich eine ganz andere Bearbeitungszeit, da muss auch das Gutachten, die Besichtigung vor Kreditentscheidung stattfinden und dann dauert so ein Prozess auch gut und gerne mal drei Wochen. Das muss man einfach bezüglich Notarterminplanung etc. auf dem Schirm haben. Aber grundsätzlich, auch wenn die ING digital ist, man hat dort eine Hotline, mit der man dann auch, nachdem man im Schnitt, ich glaube, es ist jetzt besser geworden, aber ich glaube, es gibt keinen Vermittler, der nicht mal mindestens 30 Minuten in dieser Warteschleife verbracht hat.

Marco: Ja, das ist dann fast so lange, wie man seit letzter Woche, wenn man über eine ING einreicht, die Finanzierung bekommt.

Elisabeth: Genau: das man ein Stück weit auch dann mal ein Ansprechpartner bekommt. Aber ich habe schon Anträge erlebt, wenn dann aus diesem Prozess, der vorgefertigt ist, eine kleine Individualität rauskommt, wo man aus dem Prozess rauskommt, Katastrophe. Da musst du nämlich anrufen, dann wartest du die 30 Minuten in der Warteschleife, dann hast du wieder jemanden, der dich dann wieder weiterleiten muss an den eigentlichen Bearbeiter.

Marco: Das ist jetzt zum Verständnis kein Käuferproblem, sondern ein Vermittlerproblem.

Elisabeth: Es ist schon irgendwo ein Käuferproblem. Also, deswegen, das kann anstrengend sein, aber das trotzdem, absolute Daseinsberechtigung in dem Bereich und auch Partner, mit dem ich sehr gerne zusammen arbeite, weil es einfach auch sehr vorhersehbar ist. Ich habe einen Marktwert und die ING nimmt Sprengnetter. Wenn ich alles richtig eingegeben habe, dann ist eigentlich, also und man wirklich die ganzen Herauslagekriterien beachtet hat, dann kann nichts schiefgehen. Also ich habe jetzt wenig ING-Fälle, die ich eingereicht habe, die mir abgelehnt wurden, fast gar keine. Und wenn dann war es irgendwo, dass eine Information vom Kunden nicht an mich herangetragen wurde, beispielsweise bestehende Privatkredite in der Schufa, dass ein Schufa-Ausreißer, weswegen ich auch da eine sehr hohe Genehmigungswahrscheinlichkeit habe, wenn man sich an die Herauslagekriterien hält, streng.

Marco: Wie schaut es bei der ING als Direktbank in Punkto kombination mit Förderungen aus?

Elisabeth: Also die ING hat sich dagegen entschieden, diese Programme Kf 300, also Neubau für Familien oder allgemein diese Neubauförderung mit reinzunehmen, weil anscheinend dauert das fast ein halbes Jahr, bis die eingespielt sind in das System, dass man das überhaupt nutzen kann, bis der Rollout stattgefunden hat. Und weil die neue Bundesregierung angekündigt hatte, diese KfW-Programme komplett umzubauen, hat sich die ING dagegen entschieden. Kann ich nachvollziehen. Nur jetzt dauert das natürlich wieder länger meiner Politik und das ist natürlich ein Marktsegment, das jetzt die ING natürlich verpasst. Ich glaube die machen trotzdem genug Geschäft.

Marco: Ja, ich glaube du hattest auch beschrieben, dass die andere Sekmente haben, der sie dann sehr stark sind.

Elisabeth: Na ja, die machen das schon gerne Neubau, ist ja A und A+, die Energie für Zentraltest du besser, da gibt es ja auch noch diese Abschläge, wenn du ein A oder A plus Haus hast. Ich sage nur, dieses KfW-Programme, besonders das für Familie, da kriegst du ja fast 170.000 Euro, wenn du cool in den Geh baust, sogar mehr, für aktuell 1,32%. Wenn die ING so was nicht anbietet, dann werde ich niemals, wenn ich dieses Programm bekomme, mit einer ING gehen.

Marco: Ja, verstanden. Ich glaube, das ist dann einfach der Trade-off an der Einstelle. Sehr digital, automatisiert und auch super schnelle Bearbeitungszeiten. Das Raster muss aber definiert sein.

Elisabeth: Keine Landesbanken, also wie gesagt, quadratisch, praktisch gut. Das ist zusammengefasst, wenn du das bist, sobald du nur an nähernd Rundungen aufweist und ich meine damit nicht das Gewicht, dann wird’s schwer mit einer ING.

Commerzbank: stark bei niedrigen Beleihungsausläufen und Zusatzsicherheiten

Marco: Verstanden, schön bildlich zusammengefasst. Die vorerst letzte Bank auf der Liste, die Commerzbank.

Elisabeth: Die Commerzbank ist einer meiner auch wichtigsten Partner, weil die Commerzbank eine extreme Stärke hat, die der andere Markt so nicht aufweist und zwar liebt die Commerzbank wenig Risiko. Also die haben wirklich in ihrer Entscheidung, welche Volumina sie reinnehmen, sind die so zwischen 60 und 80 Prozent, wo wirklich extrem gute Konditionen am Markt sind. Also es ist wirklich schwer an eine Commerzbank heranzukommen im 60er, 70er Auslauf, weil wenn sie überall anders unattraktiv sind, dann müssten sie natürlich sichergehen, dass sie genau dieses Segment bekommen. Und wie schafft eine Commerzbank das? Neben jetzt, wenn man 3, 400.000 Euro Eigenkapital wieder um die Ecke bringt, die akzeptieren nachrangige Sicherheiten, also Zusatzsicherheiten. Wir hatten da ja mal eine Folge darüber gemacht. Ich kauf selbst ein Haus und meine Mama unterstützt mich mit ihrem eigenen Haus, wo vielleicht noch eine kleine Grundschuld von 30, 40, 50, 100.000 Euro drauf ist. Der Wert ist aber bei 400 bis 500. Und dann kann ich, trägt sich die Commerzbank da auch nachrangig ein und ich kann dadurch auch einen Beleihungswert von 60, 70 Prozent schaffen. Und das ist dann, das sind Konditionen, da kommt keiner dran im Markt. Wie schaut es hier mit Fördermittelkombination aus? Zweiter Punkt, die kombinieren alles. Die machen alle Landesförderungen, die machen alle KfW-Förderungen, also sind da sehr gut auch strukturiert. Auch in der IT das einzuspielen, das geht alles relativ schnell, weil ich da auch noch ein Auszahlungsteam habe, die nichts anderes machen als den ganzen Tag Auszahlungen zu begleiten. Und das ist ein Stück weit ein riesiger Vorteil, dass ich dort diese extrem guten Konditionen habe. Und jetzt, die haben sich, glaube ich, letztes Jahr noch mal komplett umgestellt. Ich habe ein Bausteinsystem. Das heißt, ich kann die Finanzierung super günstig gestalten, wenn ich wirklich jegliche Flexibilitäten rausnehme, kein Tilgungssatzwechsel, keine Sondertilgung, feste Rate. Ich kann aber auch alle Flexibilitäten mit reinnehmen. Also ich kann den Tilgungssatzwechsel mit reinnehmen, wobei das sind, ich glaube, ein bis fünf Prozent nur zweimal in der Zinsbindung. Und da kannst du es wirklich, also danach geht es einfach nicht mehr. Würde ich immer über eine Sondertilgung klären. Ich habe bereitstellungszinsfreie Zeiten bis 24, die ich auch abschichten kann, auf bis zu sechs Monate. Auch das ist sehr cool. Im Neubau kann ich dann beispielsweise ein Darlehen aufteilen für die ersten sechs Monate und dann die nächsten zwölf Monate. Hat auch keine Bank. Da fängt alles ab zwölf Monaten an. Also du kannst da wirklich sehr kleinteilig werden bei der Commerzbank, was ein extremer Vorteil ist.

Marco: Okay, ansonsten irgendwelche wichtigen Punkte, Strukturmöglichkeiten?

Elisabeth: Es ist schon wichtig: Die Commerzbank wertet auch mit Sprengnetter ein. Aber die haben ihr eigenes Sprengnetter und ich sag es dir, ich weiß nicht warum, aber ich habe Immobilien, die sind von 1890, die werden besser bewertet als Immobilien von 2020 oder Neubauten. Besonders auch Unterschiede, ob es jetzt ein Reihenmittelhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung, habe ich wirklich manchmal das Gefühl, dass die ihre Berechnungen sind einfach komisch. Es ist manchmal nicht nachvollziehbar und deswegen ist das erste, was ich mache. Bei der Commerzbank geht alles nach Objektwert. Die haben eine Systematik, dass die sagen entweder Kaufpreis minus 10 Prozent, das ist mal unser Beleihungswert, also das, was wir, sage ich jetzt mal, ohne Marktfolge finanzieren, also in Eigenkompetenz des Beraters. Bei der Commerzbank möchtest du nicht mit der Marktfolge finanzieren, das lasse ich jetzt einfach mal so stehen. Und dann hast du eine Beleihungswertermittlung und wenn dort der Beleihungswert niedriger ausfällt, dann finanziert die Commerzbank in Eigenkompetenz sogar nur das. Also ich mache dir ein Beispiel. Im schlechtesten Fall habe ich ein Reihenmittelhaus in Frankfurt Kaufpreis 700.000, dann würdest du nach der ersten Regel die 700 nehmen und davon, dann würde die 630 finanziert werden. Meistens ist es aber so, dass da extreme Risikoabschläge genommen werden und die Commerzbank sogar sagt im Beleihungsauslauf, also der Beleihungswert sind nur 450, dann kannst du auch nur 450 dort finanzieren ein Stück weit. Und deswegen, das ist meine Vorgehensweise, dass ich immer schaue, wie ist der Objektwert von der Immobilie, habe ich Zusatzsicherheiten, die ich mitstrukturieren kann und wenn diese zwei Punkte stimmen, dann macht es überhaupt Sinn, weiter mit einer Commerzbank zu sprechen, weil es schon eine Überraschungskiste ist, sonst, wenn du dort einreichst, besonders wenn man auch mit einer Plattform-Commerzbank zusammenarbeitet, das ist extrem schwierig, weil denn du kannst da nicht einfach vorher anrufen, du musst dann dich immer, das ist immer eine Risikokiste, ist das jetzt Objektwert oder nicht, also das finde ich immer sehr, also finde ich sehr herausfordernd und die zweite Ebene ist halt, die wollen extrem gute Bonitäten, also die Commerzbank will auch keine Randfälle haben Und wie machen sie das? Sie haben eine Haushaltsrechnung. Wenn du bei der Commerzbank-Haushaltsrechnung positiv bist, dann geht’s einem gut. Dann geht’s einem sehr gut, weil ich sage, es ist schon fast totrechnen, also die wollen mit unter 4,50 Euro pro Quadratmeter für Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten und die akzeptieren auch immer nur die letzten zwei Gehaltsabrechnungen und ich mach dir ein Beispiel, wenn da jetzt jemand anteilig in Elternzeit war, dann wird das Geangesetzt, also das ist einfach, prozessual manchmal nicht logisch und deswegen ist die zweite Ebene mit der Haushaltsrechnung, es muss der Beleihungswert passen und auch wenn die Landesförderung machen, landen viele meiner Anträge dann, wo die Haushaltsrechnung einfach ein bisschen knapper ist, eher bei einer Nassauischen Sparkasse als bei einer Commerzbank, weil einfach die Haushaltsrechnung tief rot ist, weil die Commerzbank so viele Abschläge macht. Wenn das aber passt, dann auch besonders in Richtung Neubau, die Commerzbank liebt Neubau. Da habe ich auch die großen Vorteile, ich kann ein Grundstück vor 5 oder 10 Jahren zu einem Bodenrichtwert X gekauft habe, der sich entwickelt hat, setzen viele Banken zwingend den Kaufpreis von diesem Grundstück an und die Commerzbank geht hin und macht einen Marktwert vom Grundstück und dann kann ich den Bodenrichtwert ansetzen. Das ist wie zusätzliches Eigenkapital oder ich kriege extreme Abschläge, wenn ich ein A- oder A+-Haus habe. In diesen Bereichen wirklich Neubau kombiniert mit KfW-Darlehen und Landesförderung, von Menschen, die eine positive Haushaltsrechnung haben, Traum. Das ist dann wirklich ein No-Brainer oder für Menschen, die von ihren Eltern unterstützt werden, mit der Zusatzsicherheit. Das sind alles Anträge, die die Commerzbank möchte, weil das natürlich in diesen risikolosen Bereich geht.

Marco: Da hast du meine Frage schon vorweggenommen.

Elisabeth: Wichtig auch noch mal für alle Vermittler, die uns zuhören, bitte schaut, ob ihr mit dem Kunden sprecht, die sowieso mal eine höhere Ratenerwartung haben. Ab 3% macht die Commerzbank aktuell einen extremen Zinsabschlag auf die Kondition, um diese schnelle Entschuldung zu honorieren. Wenn man dann eh schon bei 2,5 Prozent ist in der Mindestrate, die sich die Käuferinnen vorstellen können, kann man auch auf 3 gehen und dann einfach wenigstens zeigen, hey, guck mal, wenn wir das als Mindestrate haben, haben wir den und den Vorteil im Zinssatz. Darin summe 300.000 Euro. Wenn man jetzt irgendwo, ich war jetzt bei der Familie bei 260 oder 270 und wir sind bewusst auf die 300 gegangen, weil der Zinsabschlag so extrem war und ich glaube, die nächste Grenze sind dann die 600. Da auch wichtig, tariert das aus, um einfach auch diese Zinsabschläge zu nutzen, weil es sich dann wirklich sehr lohnen kann.

Weitere Banken, Bankenvielfalt und Abschluss

Marco: Okay, sehr spannend. Dann würde ich vorschlagen, lass uns uns einmal einen Schritt zurückgehen. Die sechs Banken haben wir jetzt, glaube ich, sehr gut und auch vor allem tief besprochen mit den jeweiligen Vor-Nachteilen. Für wen ist es relevant? Ich glaube, jetzt hier so die Fördermittel, die Förderbanken, WI Bank, ISB Bank, müssen wir nicht weiter drauf eingehen, da haben wir eh auch eine Folge jeweils dazu gemacht. Aber ansonsten fällt mir jetzt natürlich auf, in den sechs Banken zum Beispiel keine Volksbank mit dabei gibt es andere Banken, die vielleicht auch für besondere Spezialfälle dann doch interessant sein könnten. Es ist aber nicht in dieses, ich sage jetzt mal von dir erstellte, Relevanz-Ranking geschafft haben.

Elisabeth: Ja, ich glaube, es ist auch ein Stück weit eine persönliche Ebene, die man auch immer betrachten muss. Also wenn ich dir jetzt mal ein paar Volksbanken Beispiele nenne, mit denen ich schon gute Erfahrungen gemacht habe oder nur Gutes von gehört habe, der Rheingauer Volksbank, die werden aber jetzt gerade leider geschluckt in der Fusion, also ich weiß nicht, wie sich das entwickeln wird, eine Volksbank Mittelhessen, die jetzt die Rheingauer glaube ich schlucken wird oder eine andere Bank, das müsste ich noch mal nachgucken. Also Rheingauer Volksbank, Volksbank Mittelhessen, Volksbank Darmstadt Mainz, Wiesbadener Volksbank in Klammern gesetzt, es sind alles Banken, die ihre Daseinsberechtigung haben und die auch in ihren Herauslagekretellen und Beleihungsausläufen stark sein können. Nur ich mache dir ein Beispiel, wenn ich jetzt einen Zinssatz von 3,99 bei der Volksbank Mittelhessen habe und bei der 4,1 bei der Sparda Südwest bin, dann rufe ich die Michaela an und sage, du Michaela, bevor ich mit der Volksbank Mittelhessen finanzieren muss, wollen wir das nicht zu 3,99 machen, kriege meistens eine positive Antwort, wenn es passt und dann mache ich die Sparda Südwest, weil die, wenn wirklich auch die Parameter alle gleich sind. Ich habe beispielsweise jetzt auch eine PSD Nürnberg, die ist jetzt auch in der Liste nicht drin, die sage ich jetzt mal, weil die PSD Banken, hast du auch vergessen, die beispielsweise die WIBank, also einen Rücktrittsrecht in ihren Darlehensverträgen machen, wenn das noch nicht entschieden ist, auf ein extremer Vorteil oder auch bei Neubau sehr stark sein können. Aber das ist alles, die Bankenvielfalt ist so riesig in Deutschland, dass das ja eine Endlosbetrachtung wäre und für mich war es heute wichtig, ein Stück weit die Partner, mit denen ich wirklich sehr eng zusammen arbeite, vorzustellen, darzustellen, weil ich der Meinung bin, dass die immer betrachtet werden sollten, aber einfach auch gerne verglichen werden können, wenn ich jetzt beispielsweise mit einer Volksbank Mittelhessen eine gute Zusammenarbeit habe und ein Angebot dort bekommen habe, dass ich dann sage, hey, habe ich da das gleiche, zinslich, flexibilitätentechnisch, wie jetzt beispielsweise bei der Sparda Südwest.

Marco: Ja, danke für die Einordnung. Ich glaube, es ist vor allem für die Vollständigkeit wichtig, dass wir die Banken jetzt auch nicht aktiv ignorieren, sondern es ergibt sich dann am Ende des Tages auch aus der Praxis.

Elisabeth: Ich freue mich zum Beispiel riesig, wenn jetzt irgendein Bank uns zuhört, die ich noch nicht kenne oder mit der ich noch nicht tief zusammen arbeite. Ich liege das in neue Austausche zu gehen und dann auch diese Banken bewusst auch mit reinzunehmen, weil je mehr Bankenvielfalt man hat, desto besser. Und bei mir ist auch der oberste Grundsatz, egal wie sehr ich diese sechs lieb habe und wie gern ich mit denen zusammen arbeite, wenn es eine Bank gibt, mit der ich sogar auch noch weniger zu tun hatte, die einfach einen besseren Deal liefert, dann probiere ich die aus. Dann habe ich natürlich immer mein Plan B drin, weil ich kenne die nicht, ich weiß nicht, wie die entscheiden, ich weiß nicht, wie sicher das ist. Aber der Grundsatz ist immer, dass wir, wenn der Kunde da offen für ist, auch den bestmöglichsten Deal erst mal sichern, um dann einfach auch zu schauen. Und darüber lernt man dann auch neue Banken kennen. Also ich habe auch viele Banken außerhalb der Plattform, das muss man vielleicht auch dazu sagen, so kleinere Manufaktur Banken, die dann einfach auch Fälle begleiten, die sonst keiner begleiten würde. Ich mache dir ein Beispiel, da haben wir jetzt auch noch gar nicht darüber gesprochen, die Steyler Ethik Bank. Die haben ihren Sitz in Sankt Augustin und die sind sehr besonders, weil die in Orden, also die Steyler Missionare, die Steyler Missionare dahinter stehen, die wirklich weltweit Projekte begleiten vor Ort sind, Menschen helfen und die Hälfte der Zinserträge, die eine Steyler Ethik Bank macht, die gehen eins zu eins in diese Projekte. Das heißt, man kann auch, wenn man beispielsweise mit so einer Bank finanziert, kann man dann auch sowas unterstützen, wenn man das möchte. Und die machen auch Finanzierung, die sich vielleicht auch andere Partner nicht zutrauen. Randfälle, wo es wirklich auch darauf ankommt, dass man einen Bankpartner hat, der dann einen auch an einen glaubt, bei wirklich Finanzierung, die eng sind, wo die Menschen aber wirklich das für die ein Traum ist oder auch sehr komplexe oder Strukturen. Ich mache dir ein Beispiel, ich hatte einen Freiberufler als Steuerberater, der sich vor ihrem Angestelltenverhältnis war, dann im ersten Jahr selbstständig gemacht hat, also ein volles Jahr hatte, den festen normalerweise fast keine Bank an und so eine Steyler Ethik Bank hat gesagt, hey, wir können uns das vorstellen, wir machen das.

Marco: Ja, sehr spannend. Ich glaube an der Stelle auch wirklich eine aktive Aufforderung an alle, die die Folge hören. Schreibt uns, schreibt in die Kommentare, welche Banken wir vielleicht vergessen haben, welche Erfahrungen ihr mit den genannten gemacht habt. Das ist das ganze Ziel des Podcasts, jedem Käufer, Käuferinnen möglichst gute Orientierung zu geben und jetzt eben mit einem sehr starken Fokus auf die Bankenlandschaft in Rhein-Main-Gebiet.

Elisabeth: Genau. Und als letzten Punkt vielleicht noch, es kommt doch immer auf die Menschen an, also so lange du jetzt keine Maschine hast, die entscheidet, kann eine Sparda Südwest für jemanden andere ganz anders sein, wenn er nicht die Personen hat, die dahinter sind, die wirklich auch die Leidenschaft haben, sich dann auch dort in diese Fälle reinzufuchsen oder jetzt beispielsweise jetzt auch bei der Commerzbank. Es sind alles Menschen, mit denen ich zusammenarbeiten darf, die dann wo einfach die Zusammenarbeit gut passt und ich glaube, das ist auch ein extremer Faktor, den man nicht unterschätzen darf.

Marco: Ja und selbst wenn irgendwann die Maschine entscheidet über eine Baufinanzierung, ist es extrem wichtig zu wissen welches Kundensegment, welche Bank anspricht, um dann für sich die Richtige zu identifizieren und dann damit zu gehen. Ich glaube, an dem Punkt machen wir einen Haken dran. Aus meiner Sicht sehr schöne, längere, aber gute und tiefe Folge. Schreibt uns gerne, welche Erfahrungen ihr mit den Banken im Rhein-Main-Gebiet gemacht haben. Wir freuen uns schon auf die nächste Woche und ansonsten hoffen wir, dass das Wetter so schön sonnig bleibt. Ja, bis bald und macht’s gut. Ciao, ciao!

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Warum Rhein-Main als eine Bankenregion betrachtet werden kann

Marco: (…) steigen wir doch direkt in das Thema ein, Banken im Rhein-Main-Gebiet. Vielleicht erst mal kurz die Frage, weshalb lässt sich das durchaus auch auf so ein weiteres Gebiet wie das Rhein-Main-Gebiet eingrenzen. Und man muss das nicht von Großstadt zu Großstadt unterschiedlich denken.

Elisabeth: Na ja, jede Bank hat ja ihr festgelegtes Postleitzahlengebiet und es ist schon üblich, dass besonders auch die größeren Banken, sei es jetzt Großbanken, Volksbanken und Sparkassen oder Sparda-Banken, schon ein größeres Geschäftsgebiet haben. Und deswegen sind die meisten Banken, die im Rhein-Main-Gebiet aktiv sind, dann auch wirklich in allen Regionen dort tätig.

Marco: Alles klar. Gut, ich glaube ansonsten noch wahrscheinlich der Hinweis zu Beginn, dass wir das natürlich sehr stark aus deiner und der Baufinanzierungsberatungspraxis heute erzählen werden. Vielleicht gibt es auch die eine oder andere Überraschung für einen, aber das hat alles Gründe. Die werden wir auch entsprechend besprechen. Ich glaube, wir sind in der Vorbereitung bei sechs sehr relevanten Banken aus deiner Sicht gelandet. Kannst du uns vielleicht kurz einmal erklären, welche das denn sind?

Elisabeth: Ich stelle immer gerne mit dem Beleihungswert. Das heißt, ich gehe, vielleicht noch mal das Verhältnis von Darlehenssumme zum Kaufpreis. Und ich gehe immer von den 100 Prozent an. Größtes Risiko zu den 60 Prozent, geringstes Risiko für die Bank.

Marco: Ist dann wo sich die jeweilige Bank wohlfühlt?

Elisabeth: genau und deswegen die Auszählung, die ich jetzt auch gleich mache, ist nicht Topbank und ist sagen wir weniger Topbank, sondern einfach nur nach dem Beleihungswert. Und da fangen wir an mit der Platz 1 bei um die 100 Prozent, die Sparda Südwest. Ab 95 Prozent die HypoVereinsbank. Gleich ist dann auch bei der Frankfurter Sparkasse. Um die 90 Prozent haben wir die Nassauische Sparkasse, die ING bei allen zwischen 60 und 80 und dann auch gleich ist für die Commerzbank.

Sparda Südwest: regionale Bank für Familien mit hoher Flexibilität

Marco: Okay, sehr schön. Ich glaube, das gibt einen guten ersten Überblick. Ich habe da noch ein paar Fragen dazu. Da kommen wir aber später dazu. Ich würde vorschlagen, lass uns doch durch diese sechs Banken einmal durchgehen und da in so einer Art Kurzprofil, kurz vor Nachteile, beschreiben für welche Käufergruppen die Bank, die jeweilige Bank dann auch besonders interessant sein sollte und mit in den Gesprächen eine Rolle spielen sollte. Deswegen würde ich vorschlagen, lass uns doch mit der Sparda Südwest, hattest du angefangen, einmal starten.

Elisabeth: Also die Sparda Südwest, ich nenne sie immer die Regionale Bank vor Ort, für Familien, die benutze ich wirklich sehr gerne, weil die einfach sehr viel Flexibilitäten aufweisen, man noch mit Personen zu tun hat in der Kreditentscheidung, die dann sagen, okay, wollen wir das machen oder nicht, die auch sehr lösungsorientiert sind und ich arbeite damit mit einem Team zusammen, wo wir wirklich extrem tief zusammenarbeiten. Hier vorne weg die Michaela, die Kerstin, der Elia, also da liebe Grüße an alle raus, an das ganze Team, einfach nur, weil die Zusammenarbeit unheimlich viel Spaß macht. Zum einen für mich und zum anderen habe ich einfach in den Flexibilitäten die Möglichkeit, wir haben monatlich einen Tilgungssatzwechsel, das heißt, ich kann mit einer jungen Familie mit einem Prozent Tilgung in die Finanzierung starten, das heißt, die Rate erst mal moderat halten, um dann solche besonderen Zeiten wie der Elternzeit überbrücken zu können und ich kann danach wirklich monatlich denn auch an die Gehaltsentwicklungen die Rate anpassen. Zusätzlich dazu, wenn Bedarf besteht, kann ich noch mal eine Sondertilgung dazu nehmen, fünf Prozent oder zehn Prozent. Bei Neubauvorhaben kann ich bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit mit reinstrukturieren, also die Sparda ist da sehr wandelbar. Wenn man es braucht, kann man es reinnehmen, wenn man es nicht braucht, dann lässt man es raus und ich habe auch in Marktphasen die Möglichkeit auch Sonderkonditionen anzufragen, wenn ich jetzt beispielsweise eine Bank habe, jetzt von der Zinsentwicklung her, die Sparda ist noch nicht mit ihren Zinsen runtergegangen, der Markt hat aber schon reagiert und dann sage ich, hey, guck mal, das ist doch ein super Fall, würde super zu euch passen, könnt ihr euch nicht vorstellen, da 0,10 oder 0,20 runterzugehen und das macht auch die Sparda. Das zum einen, das sind jetzt die Flexibilitäten auf dem Papier, aber was ich den größten Faktor sehe ich darin, dass diese Sicherheit für mich und meine Familien und Kunden, dass wenn die Sparda sagt, die können sich das vorstellen, dann habe ich bis jetzt noch keinen Fall erlebt, den ich mit eingereicht habe, der da nicht genehmigt wurde, weil einfach das Team, mit dem ich zusammen arbeite, eine extreme Professionalität mitbringt und einfach wissen, okay, was macht die Sparda Südwest, was macht sie nicht. Das ist für mich natürlich eine unheimliche Sicherheit ist, besonders in einem volatilen Markt, wenn ich wirklich der Familie dann sagen kann, hey, wir haben eine positive Rückmeldung bekommen, es kann immer was passieren, weil Sicherheit kommt erst mit dem Darlehensvertrag, aber mein Vertrauen ist einfach besonders groß und diese Kombinatorik ist natürlich extrem vorteilhaft.

Marco: Jetzt klingt das für mich auf den ersten Blick, ich muss was sagen nach der perfekten Bank, hohe Flexibilität, hohe Sicherheit im Feedback, was ist der Catch?

Elisabeth: Man muss dazu sagen, dass die Sparda sich in den Beleihungsausläufen eher zwischen 90 und 100 Prozent wohlfühlt, weil einfach darunter es sehr schnell schwer werden kann, für eine Sparda den Zinssatz zu halten. Dadurch, dass eine Sparda mit Hauptsitz in Mainz wirklich auch regional vor Ort Menschen auch finanzieren möchte, finde ich das auch super, dass die in die hohen Beleihungsausläufe reingehen, weil es gibt ja viele Schönwetterbanken, die wir jetzt gleich noch kennenlernen werden, die sagen ich mal, haben wir ja heute auch ein wunderschönes Wetter, die jetzt keine 100 Prozent beispielsweise machen und es gibt auch viele Familien, die vielleicht auch jünger kaufen, wo soll das Eigenkapital herkommen und die würden da nicht finanziert werden und da ist so ein regionaler Partner ganz cool, weil die gehen ins Risiko, aber dieses Risiko muss auch irgendwo bezahlt werden und es muss auch bezahlt werden, dass da noch eine Person setzt, die eine Kreditentscheidung trifft und nicht alles KI basiert ist und das ist ein Stück weit der Punkt, weswegen es bei diesen ganzen Flexibilitäten durchaus sein kann, dass eine Sparda ein paar Euro mehr kostet, wenn man jetzt in die tieferen Beleihungsausläufe geht.

Marco: Verstehe, da holen Sie sich dann die Marge, wenn man mit mir Eigenkapital rangeht?

Elisabeth: Ja, so dann wird es bei mir einfach zu einer anderen Bank gehen, also die Sparda sucht sich schon ganz genau aus, wo sie sich wohl fühlt und wohl nicht und die fühlen sich eher in den oberen Beleihungsausläufen wohl und man muss auch dazu sagen, dass ich glaube ich auch als Vermittlerin eine der wenigen bin, die sehr gerne mit der Sparda zusammenarbeitet, von dem was ich so links und rechts gehört habe, gibt es viele Vermittler, die sagen hier, die sind anstrengend, die fragen zu viel nach, die sind zu genau. Ich sagte aber immer, wenn jemand 100 Prozent vom Kaufpreis also wirklich ins volle Risiko geht und die Sparda macht sogar über 100 Prozent. Also ich habe jetzt letzten Fall gehabt mit einem schönen Einkommen, der die Sparda mir sogar einen Teil der Nebenkosten mitfinanziert, macht fast keine Bank mehr, dann würde ich auch ein bisschen genauer nachfragen wollen, um auch wirklich adäquat das Risiko einschätzen zu können und weil es dann auch wirklich immer im Vier-Augen-Prinzip ist, da muss noch eine Kreditabteilung darüber schauen und das ist etwas, was prozessual ein Stück weit herausfordernd sein kann, wenn man jetzt seinen eigenen Kunden nicht so genau kennt, dann kommen die Fragen einem sehr schnell auch überfordernd vor und die Sparda hat so eine Angewohnheit, dass die sehr langsam in den Zinsanpassungen sind. Das heißt, wenn der Markt sage ich jetzt mal hoch geht, dann sind die eine der letzten Banken, die das anpassen, kriegen eine Welle von Anträgen, können sich kaum retten, dann sind die Bearbeitungszeiten auf einmal bei 30 Tagen und dann musst du schon gucken, dass du mit den Notarterminen zurechtkommst. Es gibt immer die Möglichkeit zu priorisieren, aber das kann sich dann schon ziehen, dann sind die erst mal ein bisschen vom Markt, bis dann der Zins wiedergekommen ist und die abgearbeitet sind, die Anträge und dann sind sie wieder da. Also das ist so ein bisschen auch immer periodenabhängig, da würde ich mir schon ein Stück weit wünschen, dass das ein bisschen gleicher ist. Aber, das sage ich jetzt mal so die Nachteile, die ich sehe.

Marco: Aber ist ja dann auch irgendwo logisch mehr Flexibilität bedeutet, einfach mehr Bearbeitungsaufwand und entsprechend dann auch ein vielleicht etwas längerer Backlock. Wie schaut es Ihnen mit Blick auf mögliche Kombinationen, mit Fördermöglichkeiten aus?

Elisabeth: Oh, riesiges Thema. Die Sparda arbeitet mit der ISB, also die Landesbank von Rheinland-Pfalz und zu meinem Missfall leider nicht mit der WIBank. Also auch da, wenn wir der Vorstab von der Sparda sieht best oder irgendeiner zuhört, sehr gerne mit einbauen, weil das würde mir natürlich auch helfen, weil das ist ein Supermatch, diese Individualität, mit der WIBank kombiniert, der Wahnsinn. Das fehlt tatsächlich, aber ich weiß auch, wo es herkommt, die Sparda macht genug Geschäft auch ohne die Landesbank-Einbindung, die natürlich extrem aufwendig ist. Deswegen, ich weiß auch, warum aktuell die Entscheidung dagegen getroffen ist.

Marco: Sprich dann hier auch aufgrund der Geografie ein Pluspunkt für Rheinland-Pfalz, Abkauf in Hessen über den Rhein-Lüber wird es kompliziert.

Elisabeth: Und KfW-Programme bieten Sie alle an, außer dass eine, was keiner anbietet, dieses KfW-Programm im Niedrigpreis Segment, hatte ich jetzt Kunden gehabt, die hatten extreme Probleme da eine Bank zu finden, die das anbietet. Aber sonst sind die eigentlich, kannst du da alles kombinieren?

Marco: Wenn du es in einem Satz zusammenfassen würdest, für wen ist die Sparda besonders relevant als Käufer?

Elisabeth: Für Menschen, die eine sichere Kreditentscheidung und guten Prozess und hohe Flexibilität haben möchten, ist das die Bank für die Familien, hätte ich gesagt.

Frankfurter Sparkasse: stark bei 95 Prozent, KfW und internationalen Kunden

Marco: Alles klar. Dann hätte ich vorgeschlagen, lass uns doch zur nächsten gehen. Frankfurter Sparkasse war das, wenn ich es richtig notiert habe.

Elisabeth: Genau: es ist von der Reihenfolge egal, aber genau starten wir mit der Frankfurter Sparkasse. Die fühlen sich ab 95 Prozent wohl, wobei ich dazu sagen muss, ist im Vermittlergeschäft ab 95 Prozent, das ist direkt auch ein Störpunkt, den ich gerne anbringen würde. Wer den Unterton nicht gehört hat, wieso? Also die machen keine 100 Prozent als regionale Sparkasse im Vermittlergeschäft und nur, wenn man Bausparen mit einbaut, was ich nicht einsehe, weil es sich einfach nicht rechnet. Das kann man vielleicht bei Darlehen um die 200.000 Euro herum vielleicht noch vertreten, aber wenn du in ganz anderen Größenordnungen unterwegs bist, macht das einfach keinen Sinn. Ich finde, da verschenken sie Geschäft, wobei auch geschäftspolitisch: Die machen genug Finanzierungsvolumen, die brauchen es einfach nicht. Im Eigengeschäft machen sie die 100 Prozent.

Marco: Okay, sprich, wenn ich direkt zur Frankfurter Sparkasse gehen würde als Käuferin, dann machen sie das.

Elisabeth: Ja, und das stört mich einfach, weil es einen Unterschied zwischen Vermittler und Eigenbank macht wird. Da können wir auch mal eine Folge zu machen, was das für Nachteile sind, langfristig für eine Bank. Und das ist so ein Punkt, da gibt es einfach einen Unterschied, dass für mich die Frankfurter Sparkasse erst ab 95 Prozent interessant wird und trotzdem eine sehr coole Bank, weil wir auch sehr kurze Bearbeitungszeiten haben. Das heißt, wir haben sehr schnell auch Sicherheit und was die Flexibilitäten angeht, matcht das sehr gut mit der Sparda Südwest. Also auch dort haben wir einen monatlichen Tilgungssatzwechsel zwischen 1 und 5 Prozent und die Möglichkeit, eine Sondertilgung mit einzubauen. Und das ist, ein sehr großer Pluspunkt. Das Einzige, wo ich sage, mal eine Sparda Südwest noch ein Stück weit stärker sehe ist bei einer Frankfurter Sparkasse, habe ich immer hohe Tilgungserwartungen, also Rückzahlungserwartungen. Ich mache hier ein Beispiel bei 90 Prozent. Wenn der Objektwert passt, kann ich meiner Sparda auf 1% gehen. Da bin ich bei einer Frankfurter Sparkasse, die gucken auch immer wieder objektwert sich entwickeln, die Rest schuld nach zehn Jahren, so bei um die 1,5, 1,6%. Und das Mindeste, was du bei einer Frankfurter Sparkasse gehen kannst, realistisch sind die 1,3%. Und das ist natürlich für junge Familien kann das herausfordernd werden, wenn da gerade ein oder zwei Elternzeiten anstehen. Deswegen ist da die Flexibilität in Form von diesen Tilgungen eingeschränkt her. Den Riesenpluspunkt bei der Frankfurter sehe ich dadurch, dass sie auch in Frankfurt stationiert sind, machen die auch Niederlassungserlaubnisse und Blue-Card-Inhaber. Ab natürlich jetzt nicht die 95 Prozent, sondern dann eher ab 90 Prozent und englischsprachige Kunden. Das ist ein riesiger Vorteil. Eine der wenigen Banken, die sich wirklich zutraut, englischsprachige Kunden zu begleiten. Damit arbeiten wir mit einem Dolmetscher. Und das muss ich sagen, das machen sehr wenige Banken. Auch eine Sparda arbeitet nicht mit einem Dolmetscher. Und da gewinnt die Frankfurter sehr viele Kunden, die auch eine sehr gute Bonität haben. Ich habe viele internationale Familien auch über die Frankfurters Sparkasse finanziert, die ein extrem gutes Einkommen mitbringen, die irgendwo alles adäquat untergekommen sind.

Marco: Ja, ich denke, da liegt der Grund auch, wie du schon gesagt hast, im Namen und der Metropole-Region Frankfurt.

Elisabeth: Und ein zweiter cooler Aspekt bei der Frankfurter Sparkasse ist natürlich die extrem guten Konditionen, weil wir die KfW mit einbauen können. Es gibt ja verschiedene KfW-Programme. Das Gängigste, was alle bekommen, ist das 124er Wohneigentumsprogramm bis zu 100.000 Euro. Und die Frankfurter Sparkasse rechnet diese KfW-Tranche aus ihrer Konditionsberechnung raus. Das heißt, wenn ich dann so eine 90 oder 95 Prozent-Finanzierung habe und diese KfW mit einbauen, dann kriege ich keine für den Bank-Tranche, kriege ich dann nicht den Zinssatz für 90 oder 95 Prozent, sondern zwischen 75 und 85 Prozent. Und das ist natürlich extrem vorteilhaft, weil die dann direkt hochrutschen, genug Flexibilitäten mitbringen und das dann eine gute Zusammenstellung sein kann. Und wenn das dann jemand ist, der auch ein bisschen höhere Rate tragen kann, vielleicht schon aus der Elternzeit raus ist und auch in Richtung der 1,5 bis 2 Prozent gehen will, optimaler Fit.

Marco: Okay, sehr interessant. Ich glaube, da wird es dann besonders wichtig, dass der Berater sich dann auch in den Fördermitteln auskennt.

Elisabeth: Genau. Und auch nicht so faul ist. Ich gehe zum Beispiel immer hin und gehe natürlich mit den 100.000 Reihen, aber die KfW ist immer relativ teuer. Bliegt immer, wenn aktuell liegen die ja bei über 4 Prozent. Das heißt, ich will auch nur so viel KfW nehmen, wie ich muss. Und dann, wenn ich kann, ich so ein bisschen austarieren, dass ich schau, komme ich vielleicht auch mit 85, 86.000 KfW aus, um dann den besseren Zinssatz zu bekommen. Also da ist dann auch noch mal, wenn man da ins Detail geht, die Feinjustierung sehr wichtig.

Marco: Spannend. Wie schaut es hier mit der WIBank aus, Frankfurt, Hessen?

Elisabeth: Ja, sie machen die WIBank auf dem Papier. Ich habe tatsächlich aber noch keinen Fall mit denen begleiten können, weil die in ihrer Kreditentscheidung diese KfW-Tranche, auch die KfW-/WIBank-Tranche, auch wenn es 20 Jahre Zinsbindung sind und ein sehr hoher Tilgungssatz, ist das für die keine 60-Prozent-Finanzierung wie für die meisten Banken, sondern die behalten dann diese in Anführungsstrichen 100 Prozent Finanzierung. Und dann kriege ich das Ding immer abgelehnt wegen zu hohem Verschuldungsgrad und oder Tilgungserwartungen, die nicht zusammenpassen, weil wenn ich 3 Prozent bei einer WIBank zahle, dann muss die Tilgung bei einer Bank darin schon ein bisschen niedriger sein, besonders jetzt in den ersten Jahren. Und das ist so ein bisschen der Punkt auf dem Papier aber in der Realität habe ich noch keinen Fall mit denen gemacht.

Marco: Alles klar. Da noch einen Punkt. Ansonsten würde ich dir die gleiche Frage stellen, wie bei der Sparda und ich bitte, das einmal in einem Satz zusammenzufassen, für wen die Frankfurter Sparkasse besonders geeignet ist.

Elisabeth: Besonders geeignet ist es für Menschen, die auch noch höhere Rückzahlung vertragen können, englischsprachige Kunden und die auch für Familien geeignet ist. Ja, klar. Und in dem 95 Prozent Raum. Mit ein bisschen mehr Cash.

HypoVereinsbank: Immobilienwert als entscheidender Hebel

Marco: Ja. Dann ist die HVB kommt als nächstes, richtig?

Elisabeth: Ja. Die HypoVereinsbank sitzt in München, ist eine Pfandbriefbank, originär, wurde irgendwann mal von der Uni kredit gekauft. Kommt noch ein Kandidat dazu später. Ein anderes Thema. Genau. Die HypoVereinsbank ist ein sehr besonderer Fall, weil die auch grundsätzlich erst ab 95 Prozent vom Kaufpreis finanzieren, aber nicht vom Kaufpreis, sondern von dem Marktwert, der von der HypoVereinsbank selber ermittelt wird.

Marco: Das klingt mir nach Wünscht dir was?

Elisabeth: Ja, genau. Es ist einfach sehr tricky. So eine HypoVereinsbank ist immer so eine Wunderkiste, sage ich. Und das ist extrem wichtig, dass der Antrag objektseitig wirklich perfekt ausgefüllt ist. Und da musst du auch wirklich schauen, habe ich jetzt ein ein vollgeschossig ausgebautes Dachgeschoss und eine vollständige Unterkellerung, die zu Wohnzwecken ausgebaut ist. Es ist teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut, weil diese ganzen Punkte extreme Auswirkungen auf den Marktwert haben. Oder beispielsweise ist das jetzt eine Doppelhaushälfte, ist das ein Reihenendhaus oder habe ich einen Einfamilienhaus? Auch das hat extreme Auswirkungen auf den Marktwert. Und ich sage mal Champions League ist die Objektzustände einzuwerten. Weil ich beispielsweise jetzt auf der Pro-Webs-Seite, bei Europa kann ich es nicht sagen, weil zu lange her, dass ich das Ding benutzt habe, ist es so, dass ich einfach gut marktüblich und besonders komfortabel habe. Und was ich jetzt schon sagen kann, es gibt kein Objekt, das besonders komfortabel ist in der HypoVereinsbank. Da müssen wirklich, ich glaube, ich habe da mal mit Matthias darüber gesprochen, der Key Accounter. Liebe Grüße auch an dich Matthias, wenn du zuhörst, dass besonders komfortabel müssen schon die Goldhähne, Marmorböden und der Riesenpool plus Sauna sein, dass ich dort in eine Richtung kommen kann. Meistens ist es so, dass ich gut damit fahre, wenn ich Projekte, die älter als zehn Jahre sind, sind grundsätzlich einfach. Dann die Immobilien, die in den letzten zehn Jahren gebaut sind, das kann ich mit gut marktüblich einwerten. Und dann kommt doch mal, das war jetzt die Ausstattung und dann kommt der Zustand. Und da gibt es wirklich sechs unterschiedliche Punkte von total Sanierung nötig bis, wie neu. Und auch da ist es wichtig, dass man, man kann dort in einem Überblick mit dem rechten Klick, in der Schnittstelle einen Zinssatz wählen, also den Marktwert ermitteln lassen, worüber sich dann auch der Zinssatz entwickelt. Und wenn ich dann so eine Immobilie hat mit 500.000 Euro Kaufpreis und da kommt ein Marktwert raus mit 700.000, dann sollte ich ein Stück weit aufhorchen, das kann nicht sein. Dann habe ich wahrscheinlich mit besonders komfortabel und wie neu eingewertet, weil dann auch Zinssätze natürlich rauskommen, die für den Kunden traumhaft sind. Sobald ich das Ding aber eingereicht habe, wird mir das zerschossen, weil die HypoVereinsbank kontrolliert das, was wir eingeben noch mal, macht ihre eigene Marktbewertung und dann ist es ein Stück weit, wird da dann auch das gezogen.

Marco: Ja, hätte mich jetzt auch überrascht, wenn die das einfach durchwinken würden, weil dann würden sie sich ins eigene Fleisch schneiden. Und ich glaube, da ist es dann vor allem wichtig zu verstehen, wie die HypoVereinsbank einwertet und nicht wie ich als Berater oder ich als Käufer denke, was für ein Zustand die einzelnen Komponenten haben.

Elisabeth: Und ich habe lieber einen zu konservativen Ansatz und ich habe jetzt letztens am Anfang des Jahres habe ich einen Neubauvorhaben. Nach Einreichung ist sogar der von der Bearbeiterin ermittelte Wert sogar höher gewesen. Also wir konnten noch mal die Darlehenssumme nach oben hin anpassen, weil es einfach auf Wunsch der Kunden war, habe ich lieber den Fall, als wenn ich ein Stück weit auf einmal 50.000 Euro mehr Eigenkapital einsetzen muss und einen schlechteren Zinssatz habe. Deswegen ist auch da die Range, wenn man so diesen Marktwert bekommt, alles was so bis 10 Prozent über dem Kaufpreis geht. Unter der Maßgabe, das ist wirklich ein Kaufpreis, der auf dem Markt passiert ist jetzt nicht Familienkäufe oder so was, wo wir vielleicht doch bewusst unter Wert eine Übertragung haben. Dann ist das so eine Region, wo ich sage ich jetzt mal, wo das stimmen kann und wo ich einen Haken hinter setze. Also ich versuche immer so in diesem 10 Prozent Bereich zu bleiben und wenn ich darüber hinausgehe, muss irgendwas faul sein. Also da habe ich irgendwo irgendwas nicht richtig hinterlegt. Deswegen auch Thema Wohnfläche, extrem wichtig bei der HypoVereinsbank. Da muss man wirklich, ich warte auch immer bis zur Konditionierung, bis ich wirklich die Wohnflächenberechnung vom wem auch immer Makler-Verkäufer vor mir habe, bis ich wirklich dann auch schlussendlich konditioniere für den Kunden, weil da kann 10 Quadratmeter können einem dann eine komplette Bewertung kaputt machen und dann auch den Zinssatz, den du ausweist. Deswegen ist es da wirklich immer, deswegen sage ich Lotterie, wenn die HypoVereinsbank passt und ich habe jetzt auch schon Fälle gehabt, wo wir dann wirklich diese 10 Prozent mehr Marktwert hatten, weil wir einfach gut verhandelt hatten im Kaufpreis. Das ist natürlich ein extremer Unterschied, wenn du bei diesem 500.000 Euro Beispiel diese 50.000 Euro als Wert noch mal obendraufgerechnet bekommst. Das ist ja ein extremer Vorteil. Dann bist du auf einmal nicht bei 95 Prozent, sondern bei 80 Prozent im Beleihungswert und dann hast du auf einmal Zinssätze, die 0,2%, 0,3% besser sind und wenn das dann passt, dann ist die HypoVereinsbank absolut konkurrenzlos. Da kommt keiner dran und das ist wirklich extrem cool. Deswegen, ich würde niemals eine HypoVereinsbank nicht machen und da ist auch die Maßgabe. Ein Antrag, wo die HypoVereinsbank nicht gescored wurde, hat man nicht den vollen Markt betrachtet. Das muss immer kontrolliert werden. Als weiteren Faktor haben wir bei der HypoVereinsbank auch die Möglichkeit, ähnlich wie bei der Frankfurter Sparkasse, die KfW mit einzubinden. Das heißt, ich kann auch dort KfW-Darlehen mit reinpacken und den Zinssatz sogar noch mal günstiger machen. Gleiches Prinzip. Eine lange Zeit hat eine HypoVereinsbank sogar aktiv gepusht, indem man ein Stück weit die KfW-Tranchen einen Zinsrabatt bekommen hatte von 0,2 auf den KfW-Zinssatz. Das ist sogar auch noch mehr Sinn gemacht, hatte die KfW mit einzubauen.

„Ein Antrag, wo die HypoVereinsbank nicht gescored wurde, hat man nicht den vollen Markt betrachtet.“

Marco: Jetzt muss ich trotzdem noch mal kurz zurückkommen auf das Thema der Einwertung. Es klingt für mich durchaus unüblich, dass es Fälle gibt, wo die Bank dir einen höheren Marktwert bescheinigt, als du zahlst.

Elisabeth: Das kommt durchaus öfters vor, wenn man wirklich sagt, es kommt ja immer auch auf die Immobilie an. Ein Kaufpreis ist ja nichts anderes als Angebote und Nachfrage in der individuellen Situation. Wenn ich jetzt mal ein Beispiel nehme, ich habe ein älteres Pärchen, habe ich schon sehr oft gehabt, die haben mir jetzt unbedingt gewollt, dass jetzt Familie Schneider in diese Immobilie kommt, dann haben die auch einen Abschlag im Kauf genommen, um das dieser Familie zu ermöglichen. Oder wenn ich eine Scheidung habe und schnell Geld gebraucht wird, das sind alles Punkte, wo dann auch mal ein Kaufpreis unter Marktwert ermittelt werden kann. Und zur Wahrheit gehört auch dazu, jede Bank hat ihre eigene Wertermittlung. Also die einen arbeiten mit Sprengnettern zusammen, die anderen nehmen GSD. Und das ist immer ein Stück weit. Die HypoVereinsbank hat eben ihr komplett eigenes System. Und das ist am Ende des Tages auch der Grund, weshalb das da nicht nur extrem wichtig ist, sondern diese Fälle auch. Ja, es ist vor allen Dingen auch die Grundlage der Kreditentscheidung. Es gibt dann auch wirklich so eine ID. Und jedes Angebot hat seine eigene ID. Und diese wird dann eingegeben, dann wird das ausgespuckt und dann macht die HypoVereinsbank wirklich nur noch mal ein Gegencheck. Und wenn die auf den gleichen Objektwert kommen, dann geht das wie gesagt seinen Gang. Und solange der Objektwert richtig eingewertet wurde, ist das ein Träumchen, weil dann habe ich eine sehr schnelle Bearbeitung. Ich habe wirklich Anfang des Jahres, mach ich komischerweise immer mit der HypoVereinsbank, mein größtes Geschäft, weil die wahrscheinlich Anfang des Jahres aufmachen und sagen, wir wollen mal ein bisschen Volumen bekommen. Und dann sind die wirklich auch extrem stark konditioniert am Markt. Und früher waren die auch sehr bekannt für diese langen Zinsbindung. 20, 30 Jahre waren extrem günstig bei der HypoVereinsbank. Mittlerweile sind die aber weg davon gekommen. Wahrscheinlich hat irgendjemand in dem Controlling gemerkt, dass das mit der BGB-Kündigungsoption doch nicht so gut ist. Und jetzt sind die sehr stark auf 10 Jahre, 10 bis 15 Jahre fokussiert.

Marco: Alles klar. Bevor wir jetzt hier zu detailliert in irgendwelche Bewertungsmechaniken einsteigen und dann noch andere höhere aussteigt, wie würdest du die HypoVereinsbank zusammenfassen? Für wen ist die besonders relevant?

Elisabeth: Für alle, die eine Immobilie haben, die besser bewertet wird als der Kaufreis.

Marco: Ich glaube hier auch die klare Hausaufgabe, wenn man im Prozess ist, auf jeden Fall einmal über eine HVB einwerten lassen.

Elisabeth: Deswegen, jeder Antrag, der nicht gescored wurde, über die HypoVereinsbank ist ein Antrag, der nicht richtig verglichen wurde. Period. Zu den Flexibilitäten kurz noch. Die HypoVereinsbank ist ein bisschen eingeschränkter, die haben kein Tilgungssatzwechsel. Man kann dort bestimmte Tilgungen, wenn ich jetzt sage, ich habe eine Erbschaft von 100.000 Euro in fünf Jahren, könnte ich das mit einbauen lassen gegen Zinsaufschlag. Und der Sondertilgung ist auch extrem eingeschränkt im Vergleich zu anderen Banken, die wir vorher besprochen haben. Da habe ich nur die fünf oder die zehn Prozent, aber ich muss mir einen Monat aussuchen. Im Jahr, ich mache dir ein Beispiel, keine Ahnung, August. Und dann kann ich nur im August die Sondertilge machen.

Marco: Würdest du da mitgehen zu sagen, die HypoVereinsbank eignet sich besonders für jemanden, der gut verhandelt hat? Wenn das System das genau sieht. Sehr schön. Dann würde ich vorschlagen. Weiter im Text. Nassauische Sparkasse.

Nassauische Sparkasse: Hidden Champion mit Fördermittelstärke

Elisabeth: Ja, es ist mein persönlicher Hidden-Champion. Ich habe dort ja mein duales Studium gemacht und habe tatsächlich auch in dem Team um Andreas Nix fast vier oder sechs Monate gearbeitet auf der Bankenseite. Ich habe dort die Vermittler geprüft, die dann Akten eingereicht haben, wo die Flurkarte nicht eine Amtliche war und ich mich damit rumschlagen musste. Das ist auch ganz gut, wenn man war kennengelernt, wie es auf der Bankenseite ist, mit uns Vermittlern zusammenzuarbeiten. Das kann auch nicht nur Spaß bedeuten. Die Nassauische Sparkasse war jetzt lange aus dem Markt raus gewesen. Die waren nicht existent, hat folgenden Hintergrund gehabt, dass die extrem schlecht vom Zinssatz waren. Und jetzt seit Anfang des Jahres, Ende letzten Jahres, haben die ihre Konditionen abgeändert und sind extrem gut am Markt positioniert, auch besonders in den höheren Ausläufen. Da sind wir auch eher zwischen 90 und 100 Prozent. Den Vorteil, den ich bei der Nassauischen Sparkasse sehe, ist wirklich die Regionalität kombiniert mit den Fördermöglichkeiten, die man nutzen kann. Also ich habe alle meine WIBankfälle kombiniert mit der Nassauischen Sparkasse, weil die Nassauische das mitbegleitet, das wird dann an die Filiale weitergeleitet und ich kann eine Tilgung von bis zu 1 Prozent verhandeln, wenn es, sage ich jetzt mal, die Parameter auch das hergibt. Ich habe extrem coole Flexibilitäten, ein Tilgungssatzwechsel zwischen 1 und 3 Prozent und Sondertilgungsmöglichkeiten, die ich auch mit einbinden kann, 5 oder 10 Prozent. Aber den größten Faktor, den ich hier sehe, die machen wirklich auch mit Sitz in Wiesbaden Hauptsitz, machen sie auch die WIBank und da habe ich wirklich viele Familien schon platziert, weil das einfach sehr gut miteinander matcht, weil da sitzt auch noch jemand, ein Ansprechpartner in der Filiale, der dann auch in der Auszahlungsphase mit mir das auch ein Stück weit begleitet und das macht dann extrem viel Sinn. Und ich muss auch sagen, die Zusammenarbeit jetzt ist zwar fast anderthalb Jahre ein bisschen eingeschlafen gewesen, aber seitdem einfach auch der Zinssatz wieder marktgültiger ist, habe ich da jetzt die letzten Anträge, die ich dort eingereicht habe, waren in weniger als einer Woche durchgeprüft. Es gab keine Rückfragen, da wurden die Verträge erstellt. Man muss aber auch dazu sagen, die Nassauische Sparkasse ist extrem streng in den Unterlagen. Also die wollen wirklich, und das ist auch normal, das will jede Bank, aber es gibt einfach Banken, die drücken da noch mal irgendwo ein Auge zu, die wollen die Teilungserklärung mit allen Nachträgen und auch dem Aufteilungsplan. Die wollen auch die Bewilligungen, die im Grundbuch stehen, wollen die auch schon ab vorne mit drin haben und die haben auch eine sehr umfangreiche Unterlagenliste. Und wenn man da einfach nicht gut aufgestellt ist, als Vermittler oder als Kunde auch nur die Hälfte der Unterlagen hat, dann wird man nicht glücklich mit der Nassauischen. Also da muss man ähnlich wie bei einer Sparda Südwest, muss man da einfach gut vorbereitet sein, die Qualität in den Unterlagen mitbringen. Aber dann ist das wirklich ein Traum, weil dann prüft das Team dir das einmal durch. Da gibt es vielleicht noch ein, zwei Rückfragen, die werden telefonisch geklärt und dann haben sie eine sehr coole Abarbeitung.

Marco: Ja, und Beleihungsauslauf hat das so gemeint, so um die 90 Prozent?

Elisabeth: 90 bis 100 Prozent, ich würde eher sagen 90 bis 95 Prozent, weil bei 100 Prozent wollen die 3 Prozent Tilgung, das ist unmenschlich. Kann man sich jetzt darüber streiten, aber da habe ich andere Banken, die sind da mit 2 Prozent zufrieden oder sogar anderthalb und das macht keinen Sinn.

Marco: Weißt du, weshalb die jetzt anderthalb Jahre so unterirdische Zinsen hatten?

Elisabeth: Es ist immer ja eine geschäftspolitische Entscheidung. Ich gehe davon aus, dass der Vorstand kein Wert auf das Vermittlergeschäft gelegt hat und leider ist es dann immer so, dass das Bewusstsein über den Zins als geregelt wird und wenn dann irgendwer wieder aufwacht in der oberen Etagenriege, wird das angepasst und da siehst du, auf einmal ist die Nassauische Sparkasse wieder komplett… die Tore dann offen.

Marco: Gibt es hier ähnlich wie bei der Frankfurter Sparkasse Unterschiede zwischen Vermittlergeschäft und wenn ich direkt zur Bank gehe?

Elisabeth: Auch das kommt darauf an, wie das gesteuert wird. Es kann sein, dass mal eine Plattform günstiger ist als die Filiale, weil man auch verstehen muss, in der Filiale sitzt ja ein Mensch, der wirklich das, was ich mit den Kunden mache, noch mal macht, weil er sitzt ja da als Baufinanzierungsberater und will ja dann auch, die Personalkosten werden dort mit eingebucht. Und im Vermittlergeschäft bekommt er die Nassauische Sparkasse schrankfertiges Geschäft, nennen wir das. Das heißt, die muss ja dann nur darüber gucken und geht mit einer ganz anderen Margenerwartung an das Thema. Das heißt, es kann durchaus vorkommen, dass man im Vermittlergeschäft günstiger ist als im Markt draußen, aber auch nur, wenn man… Also am Ende des Tages ist es eine Milchmädchenrechnung, weil da kommt ja immer noch die Beratungsprovision drauf, die wir auch in der letzten Folge besprochen hatten. Deswegen gleicht sich das aus. Also für mich ist eine Bank auch immer gut, wenn die Filiale die Gleiche kondition hat wie wir als Plattform oder wir als Vermittler, weil dann haben wir keine Unterschiede und das ist, in der Regel auch der Fall.

Marco: Alles klar. Wie würdest du die Nassauische Sparkasse zusammenfassen, für wen besonders geeignet?

Elisabeth: Schnelle Kreditentscheidung mit guter Unterlagenqualität und hoher Sicherheit.

Marco: Welches Käufersegment?

Elisabeth: Familien, die zwischen 90 und 95 Prozent sind und oder Menschen, die mit Landesförderung zusammenarbeiten.

ING: digitale Direktbank mit Stärke bei klaren Fällen und energetischer Sanierung

Marco: Perfekt. Gut. Dann habe ich die Bank mit dem Löwen auf der Liste. Wir sprechen über die ING und… Ich glaube, ich habe es schon mal gefragt, aber ING, ING, ING, man hört so viele verschiedene Namen.

Elisabeth: Ja, ich glaube, solange du die Diba nicht mehr dazu nimmst, weil das ist ja nicht mehr…

Marco: Und man weiß, dass sie Orange ist und Löwen hat, dann sind sie happy.

Elisabeth: Dirk Nowitzki, kann man auch noch mit dazu packen. Genau: das ist meine erste Direktbank. Eine HypoVereinsbank ist ja so ein Zwitter, aber tatsächlich kommt die ING, ist für mich eine schön Wetterbank, quadratisch, praktisch, gut. Solange du in das Raster fällst, antraue, dadurch, dass sie sehr digitalisiert sind, Kreditentscheidung mittlerweile sogar ja bald in 30 Minuten treffen, haben die eine sehr geringe Marschenerwartung, wollen aber dafür auch extrem wenig Risiko eingehen. Das heißt, eine ING macht bis 85 Prozent Sinn, so zwischen 60 und darunter natürlich, aber da ändert sich der Zinssatz nicht, so zwischen 60 und 85 Prozent fühlt sich eine ING-pudelwohl. Und da haben wir auch genug Flexibilitäten, dass die dann auch, wettbewerbsfähig sind, weil darüber ist der Zinssatz einfach schlechter, sogar als bei regionalen Partnern. Und dann bringen wir die Flexibilitäten auch nicht viel. Und die Tilgungserwartungen sind tatsächlich bei 90, 95 Prozent relativ hoch, dass das, wie gesagt, auch da wieder ähnlich für das Problem Frankfurter Sparkasse für Familien, die jetzt noch Elternzeiten haben, extrem schwierig wird. Wo die ING von den Flexibilitäten zusammengefasst, eine der flexibelsten Danken. Ich habe einen Tilgungssatzwechsel zwischen 1 und 1,25 und 10 Prozent. Das kann ich zweimal vertraglich anpassen. Und jetzt müssen alle hier Kante von der ING kurz mal ihre Ohren zu machen. Wenn jetzt Kunden das im Online-Banking abändern, kostet das normalerweise ab dem dritten Mal 150 Euro. Ich habe aber jetzt noch keinen Kunden erlebt, der diese Vertragsgebühr in Rechnung gestellt bekommen hat, solange er es über das Online-Banking macht. Also deswegen danke ich immer darüber hinaus, kann man das auch noch mal ein drittes und viertes Mal machen. Warum ist das wichtig? Na ja, wenn ich jetzt beispielsweise schon zweimal genutzt habe und mir die 150 Euro zu teuer sind, der Praxis aber zeigt, dass es aktuell noch die Ressource noch nicht verwendet wird, das nachzuhalten, ist es natürlich gleichwertig, wenn ich eine Sparte Südwest habe, die auch eine monatliche Tilgungssatzwechsel hat. Sondertilgung ist extrem flexibel. Ich kann ab 1000 Euro, kann ich mehrmals im Jahr bis zur Obergrenze von 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, kann ich Sondertilgung tätigen, was natürlich extrem flexibel ist. Auch was viele Menschen schätzen. Und der Platz hier, wo die ING wirklich extrem erfolgreich aktuell ist, meiner Meinung nach, ist das Sanierungsprogramm. Das hatten wir auch schon mal in einer anderen Folge, deswegen werde ich da jetzt auch nicht im Detail drauf eingehen.

„Die ING ist für mich eine Schönwetterbank: quadratisch, praktisch, gut.“

Marco: Ja, für alle die da interessiert sind, energetische Sanieren, die Folge, auch die können wir gerne in den Show Notes verlinken. Da haben wir das zu genüge und im Detail besprochen.

Elisabeth: Genau: das ist ein spezielles Sanierungsprogramm, was man dann mit wählen kann, wo man Vorteile hat und alle meine umfangreicheren Sanierungsprogramme landen auch bei der ING in dem Auslauf, weil es einfach wettbewerbslos ist. Genau: deswegen haben sie echt viel richtig gemacht und man muss natürlich auch dazu sagen, dadurch, dass es digital ist, wenn man dann quadratisch, praktisch, gut ist, dann hat man auch eine sehr schnelle Kreditentscheidung. Also unterhalb 600.000 Euro Darlehensvolumen sind das in der Regel drei Tage. Letzte Woche, dadurch, dass sie geflutet worden mit Anträgen haben, sich natürlich die Bearbeitungszeiten wieder erhöht, dann dauert das auch gern mal fünf bis acht Tage oder sogar darüber. Und was man aufpassen muss im Individualbereich, das heißt, alles ab 700.000 Euro, haben wir natürlich eine ganz andere Bearbeitungszeit, da muss auch das Gutachten, die Besichtigung vor Kreditentscheidung stattfinden und dann dauert so ein Prozess auch gut und gerne mal drei Wochen. Das muss man einfach bezüglich Notarterminplanung etc. auf dem Schirm haben. Aber grundsätzlich, auch wenn die ING digital ist, man hat dort eine Hotline, mit der man dann auch, nachdem man im Schnitt, ich glaube, es ist jetzt besser geworden, aber ich glaube, es gibt keinen Vermittler, der nicht mal mindestens 30 Minuten in dieser Warteschleife verbracht hat.

Marco: Ja, das ist dann fast so lange, wie man seit letzter Woche, wenn man über eine ING einreicht, die Finanzierung bekommt.

Elisabeth: Genau: das man ein Stück weit auch dann mal ein Ansprechpartner bekommt. Aber ich habe schon Anträge erlebt, wenn dann aus diesem Prozess, der vorgefertigt ist, eine kleine Individualität rauskommt, wo man aus dem Prozess rauskommt, Katastrophe. Da musst du nämlich anrufen, dann wartest du die 30 Minuten in der Warteschleife, dann hast du wieder jemanden, der dich dann wieder weiterleiten muss an den eigentlichen Bearbeiter.

Marco: Das ist jetzt zum Verständnis kein Käuferproblem, sondern ein Vermittlerproblem.

Elisabeth: Es ist schon irgendwo ein Käuferproblem. Also, deswegen, das kann anstrengend sein, aber das trotzdem, absolute Daseinsberechtigung in dem Bereich und auch Partner, mit dem ich sehr gerne zusammen arbeite, weil es einfach auch sehr vorhersehbar ist. Ich habe einen Marktwert und die ING nimmt Sprengnetter. Wenn ich alles richtig eingegeben habe, dann ist eigentlich, also und man wirklich die ganzen Herauslagekriterien beachtet hat, dann kann nichts schiefgehen. Also ich habe jetzt wenig ING-Fälle, die ich eingereicht habe, die mir abgelehnt wurden, fast gar keine. Und wenn dann war es irgendwo, dass eine Information vom Kunden nicht an mich herangetragen wurde, beispielsweise bestehende Privatkredite in der Schufa, dass ein Schufa-Ausreißer, weswegen ich auch da eine sehr hohe Genehmigungswahrscheinlichkeit habe, wenn man sich an die Herauslagekriterien hält, streng.

Marco: Wie schaut es bei der ING als Direktbank in Punkto kombination mit Förderungen aus?

Elisabeth: Also die ING hat sich dagegen entschieden, diese Programme Kf 300, also Neubau für Familien oder allgemein diese Neubauförderung mit reinzunehmen, weil anscheinend dauert das fast ein halbes Jahr, bis die eingespielt sind in das System, dass man das überhaupt nutzen kann, bis der Rollout stattgefunden hat. Und weil die neue Bundesregierung angekündigt hatte, diese KfW-Programme komplett umzubauen, hat sich die ING dagegen entschieden. Kann ich nachvollziehen. Nur jetzt dauert das natürlich wieder länger meiner Politik und das ist natürlich ein Marktsegment, das jetzt die ING natürlich verpasst. Ich glaube die machen trotzdem genug Geschäft.

Marco: Ja, ich glaube du hattest auch beschrieben, dass die andere Sekmente haben, der sie dann sehr stark sind.

Elisabeth: Na ja, die machen das schon gerne Neubau, ist ja A und A+, die Energie für Zentraltest du besser, da gibt es ja auch noch diese Abschläge, wenn du ein A oder A plus Haus hast. Ich sage nur, dieses KfW-Programme, besonders das für Familie, da kriegst du ja fast 170.000 Euro, wenn du cool in den Geh baust, sogar mehr, für aktuell 1,32%. Wenn die ING so was nicht anbietet, dann werde ich niemals, wenn ich dieses Programm bekomme, mit einer ING gehen.

Marco: Ja, verstanden. Ich glaube, das ist dann einfach der Trade-off an der Einstelle. Sehr digital, automatisiert und auch super schnelle Bearbeitungszeiten. Das Raster muss aber definiert sein.

Elisabeth: Keine Landesbanken, also wie gesagt, quadratisch, praktisch gut. Das ist zusammengefasst, wenn du das bist, sobald du nur an nähernd Rundungen aufweist und ich meine damit nicht das Gewicht, dann wird’s schwer mit einer ING.

Commerzbank: stark bei niedrigen Beleihungsausläufen und Zusatzsicherheiten

Marco: Verstanden, schön bildlich zusammengefasst. Die vorerst letzte Bank auf der Liste, die Commerzbank.

Elisabeth: Die Commerzbank ist einer meiner auch wichtigsten Partner, weil die Commerzbank eine extreme Stärke hat, die der andere Markt so nicht aufweist und zwar liebt die Commerzbank wenig Risiko. Also die haben wirklich in ihrer Entscheidung, welche Volumina sie reinnehmen, sind die so zwischen 60 und 80 Prozent, wo wirklich extrem gute Konditionen am Markt sind. Also es ist wirklich schwer an eine Commerzbank heranzukommen im 60er, 70er Auslauf, weil wenn sie überall anders unattraktiv sind, dann müssten sie natürlich sichergehen, dass sie genau dieses Segment bekommen. Und wie schafft eine Commerzbank das? Neben jetzt, wenn man 3, 400.000 Euro Eigenkapital wieder um die Ecke bringt, die akzeptieren nachrangige Sicherheiten, also Zusatzsicherheiten. Wir hatten da ja mal eine Folge darüber gemacht. Ich kauf selbst ein Haus und meine Mama unterstützt mich mit ihrem eigenen Haus, wo vielleicht noch eine kleine Grundschuld von 30, 40, 50, 100.000 Euro drauf ist. Der Wert ist aber bei 400 bis 500. Und dann kann ich, trägt sich die Commerzbank da auch nachrangig ein und ich kann dadurch auch einen Beleihungswert von 60, 70 Prozent schaffen. Und das ist dann, das sind Konditionen, da kommt keiner dran im Markt. Wie schaut es hier mit Fördermittelkombination aus? Zweiter Punkt, die kombinieren alles. Die machen alle Landesförderungen, die machen alle KfW-Förderungen, also sind da sehr gut auch strukturiert. Auch in der IT das einzuspielen, das geht alles relativ schnell, weil ich da auch noch ein Auszahlungsteam habe, die nichts anderes machen als den ganzen Tag Auszahlungen zu begleiten. Und das ist ein Stück weit ein riesiger Vorteil, dass ich dort diese extrem guten Konditionen habe. Und jetzt, die haben sich, glaube ich, letztes Jahr noch mal komplett umgestellt. Ich habe ein Bausteinsystem. Das heißt, ich kann die Finanzierung super günstig gestalten, wenn ich wirklich jegliche Flexibilitäten rausnehme, kein Tilgungssatzwechsel, keine Sondertilgung, feste Rate. Ich kann aber auch alle Flexibilitäten mit reinnehmen. Also ich kann den Tilgungssatzwechsel mit reinnehmen, wobei das sind, ich glaube, ein bis fünf Prozent nur zweimal in der Zinsbindung. Und da kannst du es wirklich, also danach geht es einfach nicht mehr. Würde ich immer über eine Sondertilgung klären. Ich habe bereitstellungszinsfreie Zeiten bis 24, die ich auch abschichten kann, auf bis zu sechs Monate. Auch das ist sehr cool. Im Neubau kann ich dann beispielsweise ein Darlehen aufteilen für die ersten sechs Monate und dann die nächsten zwölf Monate. Hat auch keine Bank. Da fängt alles ab zwölf Monaten an. Also du kannst da wirklich sehr kleinteilig werden bei der Commerzbank, was ein extremer Vorteil ist.

Marco: Okay, ansonsten irgendwelche wichtigen Punkte, Strukturmöglichkeiten?

Elisabeth: Es ist schon wichtig: Die Commerzbank wertet auch mit Sprengnetter ein. Aber die haben ihr eigenes Sprengnetter und ich sag es dir, ich weiß nicht warum, aber ich habe Immobilien, die sind von 1890, die werden besser bewertet als Immobilien von 2020 oder Neubauten. Besonders auch Unterschiede, ob es jetzt ein Reihenmittelhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung, habe ich wirklich manchmal das Gefühl, dass die ihre Berechnungen sind einfach komisch. Es ist manchmal nicht nachvollziehbar und deswegen ist das erste, was ich mache. Bei der Commerzbank geht alles nach Objektwert. Die haben eine Systematik, dass die sagen entweder Kaufpreis minus 10 Prozent, das ist mal unser Beleihungswert, also das, was wir, sage ich jetzt mal, ohne Marktfolge finanzieren, also in Eigenkompetenz des Beraters. Bei der Commerzbank möchtest du nicht mit der Marktfolge finanzieren, das lasse ich jetzt einfach mal so stehen. Und dann hast du eine Beleihungswertermittlung und wenn dort der Beleihungswert niedriger ausfällt, dann finanziert die Commerzbank in Eigenkompetenz sogar nur das. Also ich mache dir ein Beispiel. Im schlechtesten Fall habe ich ein Reihenmittelhaus in Frankfurt Kaufpreis 700.000, dann würdest du nach der ersten Regel die 700 nehmen und davon, dann würde die 630 finanziert werden. Meistens ist es aber so, dass da extreme Risikoabschläge genommen werden und die Commerzbank sogar sagt im Beleihungsauslauf, also der Beleihungswert sind nur 450, dann kannst du auch nur 450 dort finanzieren ein Stück weit. Und deswegen, das ist meine Vorgehensweise, dass ich immer schaue, wie ist der Objektwert von der Immobilie, habe ich Zusatzsicherheiten, die ich mitstrukturieren kann und wenn diese zwei Punkte stimmen, dann macht es überhaupt Sinn, weiter mit einer Commerzbank zu sprechen, weil es schon eine Überraschungskiste ist, sonst, wenn du dort einreichst, besonders wenn man auch mit einer Plattform-Commerzbank zusammenarbeitet, das ist extrem schwierig, weil denn du kannst da nicht einfach vorher anrufen, du musst dann dich immer, das ist immer eine Risikokiste, ist das jetzt Objektwert oder nicht, also das finde ich immer sehr, also finde ich sehr herausfordernd und die zweite Ebene ist halt, die wollen extrem gute Bonitäten, also die Commerzbank will auch keine Randfälle haben Und wie machen sie das? Sie haben eine Haushaltsrechnung. Wenn du bei der Commerzbank-Haushaltsrechnung positiv bist, dann geht’s einem gut. Dann geht’s einem sehr gut, weil ich sage, es ist schon fast totrechnen, also die wollen mit unter 4,50 Euro pro Quadratmeter für Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten und die akzeptieren auch immer nur die letzten zwei Gehaltsabrechnungen und ich mach dir ein Beispiel, wenn da jetzt jemand anteilig in Elternzeit war, dann wird das Geangesetzt, also das ist einfach, prozessual manchmal nicht logisch und deswegen ist die zweite Ebene mit der Haushaltsrechnung, es muss der Beleihungswert passen und auch wenn die Landesförderung machen, landen viele meiner Anträge dann, wo die Haushaltsrechnung einfach ein bisschen knapper ist, eher bei einer Nassauischen Sparkasse als bei einer Commerzbank, weil einfach die Haushaltsrechnung tief rot ist, weil die Commerzbank so viele Abschläge macht. Wenn das aber passt, dann auch besonders in Richtung Neubau, die Commerzbank liebt Neubau. Da habe ich auch die großen Vorteile, ich kann ein Grundstück vor 5 oder 10 Jahren zu einem Bodenrichtwert X gekauft habe, der sich entwickelt hat, setzen viele Banken zwingend den Kaufpreis von diesem Grundstück an und die Commerzbank geht hin und macht einen Marktwert vom Grundstück und dann kann ich den Bodenrichtwert ansetzen. Das ist wie zusätzliches Eigenkapital oder ich kriege extreme Abschläge, wenn ich ein A- oder A+-Haus habe. In diesen Bereichen wirklich Neubau kombiniert mit KfW-Darlehen und Landesförderung, von Menschen, die eine positive Haushaltsrechnung haben, Traum. Das ist dann wirklich ein No-Brainer oder für Menschen, die von ihren Eltern unterstützt werden, mit der Zusatzsicherheit. Das sind alles Anträge, die die Commerzbank möchte, weil das natürlich in diesen risikolosen Bereich geht.

Marco: Da hast du meine Frage schon vorweggenommen.

Elisabeth: Wichtig auch noch mal für alle Vermittler, die uns zuhören, bitte schaut, ob ihr mit dem Kunden sprecht, die sowieso mal eine höhere Ratenerwartung haben. Ab 3% macht die Commerzbank aktuell einen extremen Zinsabschlag auf die Kondition, um diese schnelle Entschuldung zu honorieren. Wenn man dann eh schon bei 2,5 Prozent ist in der Mindestrate, die sich die Käuferinnen vorstellen können, kann man auch auf 3 gehen und dann einfach wenigstens zeigen, hey, guck mal, wenn wir das als Mindestrate haben, haben wir den und den Vorteil im Zinssatz. Darin summe 300.000 Euro. Wenn man jetzt irgendwo, ich war jetzt bei der Familie bei 260 oder 270 und wir sind bewusst auf die 300 gegangen, weil der Zinsabschlag so extrem war und ich glaube, die nächste Grenze sind dann die 600. Da auch wichtig, tariert das aus, um einfach auch diese Zinsabschläge zu nutzen, weil es sich dann wirklich sehr lohnen kann.

Weitere Banken, Bankenvielfalt und Abschluss

Marco: Okay, sehr spannend. Dann würde ich vorschlagen, lass uns uns einmal einen Schritt zurückgehen. Die sechs Banken haben wir jetzt, glaube ich, sehr gut und auch vor allem tief besprochen mit den jeweiligen Vor-Nachteilen. Für wen ist es relevant? Ich glaube, jetzt hier so die Fördermittel, die Förderbanken, WI Bank, ISB Bank, müssen wir nicht weiter drauf eingehen, da haben wir eh auch eine Folge jeweils dazu gemacht. Aber ansonsten fällt mir jetzt natürlich auf, in den sechs Banken zum Beispiel keine Volksbank mit dabei gibt es andere Banken, die vielleicht auch für besondere Spezialfälle dann doch interessant sein könnten. Es ist aber nicht in dieses, ich sage jetzt mal von dir erstellte, Relevanz-Ranking geschafft haben.

Elisabeth: Ja, ich glaube, es ist auch ein Stück weit eine persönliche Ebene, die man auch immer betrachten muss. Also wenn ich dir jetzt mal ein paar Volksbanken Beispiele nenne, mit denen ich schon gute Erfahrungen gemacht habe oder nur Gutes von gehört habe, der Rheingauer Volksbank, die werden aber jetzt gerade leider geschluckt in der Fusion, also ich weiß nicht, wie sich das entwickeln wird, eine Volksbank Mittelhessen, die jetzt die Rheingauer glaube ich schlucken wird oder eine andere Bank, das müsste ich noch mal nachgucken. Also Rheingauer Volksbank, Volksbank Mittelhessen, Volksbank Darmstadt Mainz, Wiesbadener Volksbank in Klammern gesetzt, es sind alles Banken, die ihre Daseinsberechtigung haben und die auch in ihren Herauslagekretellen und Beleihungsausläufen stark sein können. Nur ich mache dir ein Beispiel, wenn ich jetzt einen Zinssatz von 3,99 bei der Volksbank Mittelhessen habe und bei der 4,1 bei der Sparda Südwest bin, dann rufe ich die Michaela an und sage, du Michaela, bevor ich mit der Volksbank Mittelhessen finanzieren muss, wollen wir das nicht zu 3,99 machen, kriege meistens eine positive Antwort, wenn es passt und dann mache ich die Sparda Südwest, weil die, wenn wirklich auch die Parameter alle gleich sind. Ich habe beispielsweise jetzt auch eine PSD Nürnberg, die ist jetzt auch in der Liste nicht drin, die sage ich jetzt mal, weil die PSD Banken, hast du auch vergessen, die beispielsweise die WIBank, also einen Rücktrittsrecht in ihren Darlehensverträgen machen, wenn das noch nicht entschieden ist, auf ein extremer Vorteil oder auch bei Neubau sehr stark sein können. Aber das ist alles, die Bankenvielfalt ist so riesig in Deutschland, dass das ja eine Endlosbetrachtung wäre und für mich war es heute wichtig, ein Stück weit die Partner, mit denen ich wirklich sehr eng zusammen arbeite, vorzustellen, darzustellen, weil ich der Meinung bin, dass die immer betrachtet werden sollten, aber einfach auch gerne verglichen werden können, wenn ich jetzt beispielsweise mit einer Volksbank Mittelhessen eine gute Zusammenarbeit habe und ein Angebot dort bekommen habe, dass ich dann sage, hey, habe ich da das gleiche, zinslich, flexibilitätentechnisch, wie jetzt beispielsweise bei der Sparda Südwest.

Marco: Ja, danke für die Einordnung. Ich glaube, es ist vor allem für die Vollständigkeit wichtig, dass wir die Banken jetzt auch nicht aktiv ignorieren, sondern es ergibt sich dann am Ende des Tages auch aus der Praxis.

Elisabeth: Ich freue mich zum Beispiel riesig, wenn jetzt irgendein Bank uns zuhört, die ich noch nicht kenne oder mit der ich noch nicht tief zusammen arbeite. Ich liege das in neue Austausche zu gehen und dann auch diese Banken bewusst auch mit reinzunehmen, weil je mehr Bankenvielfalt man hat, desto besser. Und bei mir ist auch der oberste Grundsatz, egal wie sehr ich diese sechs lieb habe und wie gern ich mit denen zusammen arbeite, wenn es eine Bank gibt, mit der ich sogar auch noch weniger zu tun hatte, die einfach einen besseren Deal liefert, dann probiere ich die aus. Dann habe ich natürlich immer mein Plan B drin, weil ich kenne die nicht, ich weiß nicht, wie die entscheiden, ich weiß nicht, wie sicher das ist. Aber der Grundsatz ist immer, dass wir, wenn der Kunde da offen für ist, auch den bestmöglichsten Deal erst mal sichern, um dann einfach auch zu schauen. Und darüber lernt man dann auch neue Banken kennen. Also ich habe auch viele Banken außerhalb der Plattform, das muss man vielleicht auch dazu sagen, so kleinere Manufaktur Banken, die dann einfach auch Fälle begleiten, die sonst keiner begleiten würde. Ich mache dir ein Beispiel, da haben wir jetzt auch noch gar nicht darüber gesprochen, die Steyler Ethik Bank. Die haben ihren Sitz in Sankt Augustin und die sind sehr besonders, weil die in Orden, also die Steyler Missionare, die Steyler Missionare dahinter stehen, die wirklich weltweit Projekte begleiten vor Ort sind, Menschen helfen und die Hälfte der Zinserträge, die eine Steyler Ethik Bank macht, die gehen eins zu eins in diese Projekte. Das heißt, man kann auch, wenn man beispielsweise mit so einer Bank finanziert, kann man dann auch sowas unterstützen, wenn man das möchte. Und die machen auch Finanzierung, die sich vielleicht auch andere Partner nicht zutrauen. Randfälle, wo es wirklich auch darauf ankommt, dass man einen Bankpartner hat, der dann einen auch an einen glaubt, bei wirklich Finanzierung, die eng sind, wo die Menschen aber wirklich das für die ein Traum ist oder auch sehr komplexe oder Strukturen. Ich mache dir ein Beispiel, ich hatte einen Freiberufler als Steuerberater, der sich vor ihrem Angestelltenverhältnis war, dann im ersten Jahr selbstständig gemacht hat, also ein volles Jahr hatte, den festen normalerweise fast keine Bank an und so eine Steyler Ethik Bank hat gesagt, hey, wir können uns das vorstellen, wir machen das.

Marco: Ja, sehr spannend. Ich glaube an der Stelle auch wirklich eine aktive Aufforderung an alle, die die Folge hören. Schreibt uns, schreibt in die Kommentare, welche Banken wir vielleicht vergessen haben, welche Erfahrungen ihr mit den genannten gemacht habt. Das ist das ganze Ziel des Podcasts, jedem Käufer, Käuferinnen möglichst gute Orientierung zu geben und jetzt eben mit einem sehr starken Fokus auf die Bankenlandschaft in Rhein-Main-Gebiet.

Elisabeth: Genau. Und als letzten Punkt vielleicht noch, es kommt doch immer auf die Menschen an, also so lange du jetzt keine Maschine hast, die entscheidet, kann eine Sparda Südwest für jemanden andere ganz anders sein, wenn er nicht die Personen hat, die dahinter sind, die wirklich auch die Leidenschaft haben, sich dann auch dort in diese Fälle reinzufuchsen oder jetzt beispielsweise jetzt auch bei der Commerzbank. Es sind alles Menschen, mit denen ich zusammenarbeiten darf, die dann wo einfach die Zusammenarbeit gut passt und ich glaube, das ist auch ein extremer Faktor, den man nicht unterschätzen darf.

Marco: Ja und selbst wenn irgendwann die Maschine entscheidet über eine Baufinanzierung, ist es extrem wichtig zu wissen welches Kundensegment, welche Bank anspricht, um dann für sich die Richtige zu identifizieren und dann damit zu gehen. Ich glaube, an dem Punkt machen wir einen Haken dran. Aus meiner Sicht sehr schöne, längere, aber gute und tiefe Folge. Schreibt uns gerne, welche Erfahrungen ihr mit den Banken im Rhein-Main-Gebiet gemacht haben. Wir freuen uns schon auf die nächste Woche und ansonsten hoffen wir, dass das Wetter so schön sonnig bleibt. Ja, bis bald und macht’s gut. Ciao, ciao!