Wann lohnt sich energetisches Sanieren beim Kauf – und wann nicht?

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Warum Energieeffizienz beim Kauf eine strategische Finanzierungsfrage ist

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge des bauffy Podcasts. Mein Name ist Marco. Heute nehmen wir die Reform des Gebäudeenergiegesetzes zum Anlass, um das Thema Energieeffizienz und Finanzierung grundlegend einzuordnen. Die zentrale Frage lautet: Wann lohnt sich ein energetisches Upgrade beim Kauf – und wann nicht? Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Zum Einstieg habe ich einige Fakten aus der Recherche und Vorbereitung mitgebracht. 85 Prozent der Gebäude in der EU wurden vor 2000 gebaut, 75 Prozent haben eine schlechte Energiebilanz. 47 Prozent der 2023 in Deutschland zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen und Häuser hatten eine Energieeffizienzklasse von E oder schlechter. Gebäude verursachen 28 Prozent der CO₂-Emissionen in Deutschland. Die energetische Sanierungsquote lag 2025 bei 0,69 Prozent, während 2 Prozent notwendig wären, um die Klimaziele zu erreichen. Die Quellen sind die EU-Kommission, das Institut der deutschen Wirtschaft und der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle. Wir verlinken sie in den Shownotes.

Warum ist das relevant? Wenn ein großer Teil des Gebäudebestands energetisch schwach ist, fast jede zweite angebotene Immobilie eine schlechte Energieklasse hat und die Sanierungsquote deutlich hinter den Klimazielen zurückbleibt, dann ist Energieeffizienz beim Kauf keine Randfrage. Sie ist eine strategische und strukturelle Finanzierungsentscheidung. Gehst du da mit?

„Energieeffizienz beim Kauf ist keine Randfrage, sondern eine strategische und strukturelle Finanzierungsentscheidung.“

Elisabeth: Absolut.

Marco: Deshalb haben wir die Folge heute etwas anders strukturiert als sonst. Wir starten mit den wichtigsten Grundlagen der Energieeffizienz: dem Gebäudeenergiegesetz, also dem GEG, den KfW-Standards und Einzelmaßnahmen sowie den Energieeffizienzklassen. Danach gehen wir in die Finanzierungspraxis. Ihr wisst bereits: Ich bin nicht der Experte für KfW-Standards und das Gebäudeenergiegesetz. Deshalb gebe ich direkt an dich weiter, Eli. Gib uns bitte einen grundlegenden Überblick.

GEG als gesetzliche Mindestgrundlage im Bestand

Elisabeth: Sehr gerne. Lass uns mit dem GEG starten. Das GEG muss ich in der Finanzierung nicht prüfen. Es beschreibt die gesetzlichen Mindeststandards, die bei einem Objekt erfüllt sein müssen. Grundsätzlich gibt es drei Situationen, in denen das GEG relevant wird: beim Eigentümerwechsel, also beim Kauf, bei konkreten Baumaßnahmen und beim Heizungstausch. Das sind die drei Situationen, in denen Käufer mit dem GEG konfrontiert sind und die Anforderungen erfüllen müssen.

Marco: Das ist also die gesetzliche Grundlage?

Elisabeth: Genau. Das ist ein Muss. Daran kommt man nicht vorbei. In vielen Finanzierungsberatungen wird es trotzdem kaum thematisiert, weil mir als Beraterin egal sein kann, ob das GEG eingehalten wird. Die Bank prüft es ebenfalls nicht. Für Käufer ist es aber wichtig, weil daraus Kosten entstehen können, die sinnvollerweise in der Finanzierung eingeplant werden sollten.

Marco: Deshalb sprechen wir darüber. Das GEG ist die Grundlage für alles, was folgt, und für alles, was später Auswirkungen auf die Finanzierung haben kann.

Elisabeth: Welche konkreten GEG-Pflichten gibt es im Bestand? Erstens: der Austausch alter Heizkessel. Im Detail geht es um Öl- und Gasheizungen mit Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind. Der Begriff ist sperrig. Als Orientierung hilft: Eine solche Heizung reagiert nicht auf die Außentemperatur. Neuere Heizungen fahren ihre Leistung herunter, wenn es draußen wärmer wird, und wieder hoch, wenn es kälter wird. Bei sehr alten Heizungen funktioniert das nicht. Wenn sie auf Stufe fünf steht, liefert sie diese Wärme auch dann, wenn es draußen über 20 Grad sind. Solche Heizungen müssen bei einem Eigentümerwechsel ausgetauscht werden. Dafür hat man zwei Jahre Zeit. Beim Kauf sollte man deshalb früh prüfen lassen, welche Heizung verbaut ist. Gute Ansprechpartner sind Energieberater oder Heizungsbauer. So lässt sich der mögliche Austausch frühzeitig in die Finanzierung einplanen.

Der zweite Punkt ist die Dämmung der obersten Geschossdecke. Wenn sie ungedämmt und zugänglich ist, ist die Dämmung Pflicht. Alternativ kann das Dach entsprechend gedämmt werden. Entscheidend ist, dass eine bestimmte Dämmstärke erreicht wird. Auch hier sind Energieberater oder Bauunternehmen die richtigen Ansprechpartner, um den Ist-Zustand zu prüfen: Gibt es eine Dämmung? Welche Qualität hat sie? Und erfüllt sie die gesetzlichen Anforderungen?

Der dritte Punkt betrifft Anforderungen bei der Sanierung. Wenn ich ein Bestandsobjekt kaufe, muss ich es nicht automatisch auf Neubauniveau sanieren. Kaufe ich zum Beispiel ein Haus aus den 80er-Jahren mit alten Fenstern, die noch intakt sind und die ich nicht direkt tauschen möchte, kann ich sie zunächst behalten. Werde ich aber aktiv und tausche ein Fenster aus, muss das neue Bauteil bestimmte Standards erfüllen. Das meint die Anforderung bei der Sanierung: Erneuerte Bauteile müssen den geltenden Anforderungen entsprechen. Zusammengefasst: Das GEG greift anlassbezogen. Es zwingt nicht automatisch zur Komplettsanierung.

Marco: Die drei Punkte sind also: Austausch alter Heizkessel, Dämmung und Anforderungen bei konkreten Sanierungsmaßnahmen.

Elisabeth: Ja. Aktuell kommt die geplante Änderung durch die Bundesregierung hinzu – ich nenne es jetzt einmal das Habeck-Gesetz. Derzeit müssen neue Heizungen grundsätzlich 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Im Raum steht, diese Vorgabe zu lockern oder vollständig abzuschaffen. Es soll mehr Technologieoffenheit geben. Es müsste dann nicht zwingend die Wärmepumpe sein; auch Öl- und Gasheizungen könnten wieder stärker infrage kommen. Gleichzeitig plant die Bundesregierung offenbar eine Art Bio-Treppe: Wenn fossile Energieträger genutzt werden, soll der Anteil erneuerbarer Energien schrittweise steigen. Das kann man unterschiedlich bewerten. Beschlossen ist es noch nicht. Wir müssen abwarten, was tatsächlich kommt. Im Ergebnis wäre es aber eine Lockerung gegenüber den aktuellen, sehr engen Regeln.

Marco: Als Hinweis für die Hörer: Wir nehmen den Podcast in der Woche auf, in der das Eckpunktepapier für die Reform des Gebäudeenergiegesetzes verabschiedet wurde. Das Gesetz soll vor Ostern 2026 verabschiedet werden. Aktuell ist das noch nicht der Fall. Deshalb sprechen wir von geplanten Reformen. Es gilt weiterhin das aktuelle GEG.

Damit haben wir das GEG als Grundlage eingeordnet. Für mich ist es die gesetzliche Basis, die Käufer kennen sollten, wenn sie ein Bestandsobjekt erwerben. Wichtig ist auch: Wir sprechen heute nicht über Neubauvorhaben, sondern über den Kauf von Bestandsobjekten. Die Frage ist: Saniere ich? Und wenn ja, denke ich das direkt in der Finanzierung mit?

KfW-Standards, Einzelmaßnahmen und Förderlogik

Marco: Gehen wir einen Schritt weiter: Wie funktionieren KfW-Standards? Viele kennen den Begriff wahrscheinlich schon. Für alle, die keine Experten darin sind: Gib uns bitte den Hintergrund.

Elisabeth: Bei KfW-Standards geht es darum, ein Objekt freiwillig über den gesetzlichen Mindeststandard des GEG hinaus energetisch zu verbessern. Es gibt verschiedene Effizienzhaus-Standards, zum Beispiel 85, 70, 55 und 40. Beim Standard 40 gibt es zusätzlich Varianten mit Nachhaltigkeitszertifikat, aber das betrifft eher den Neubau. Die Zahl beschreibt, wie viel Energie das Gebäude im Vergleich zu einem Referenzgebäude nach GEG verbraucht. Beim Effizienzhaus 40 wären es beispielsweise nur 40 Prozent. Das Gebäude ist also deutlich energieeffizienter und verbraucht entsprechend weniger.

Marco: Die Zahl hinter dem Standard beschreibt also den Verbrauch im Verhältnis zum Referenzgebäude. Beim Standard 40 sind es 40 Prozent des Referenzwerts.

Elisabeth: Genau. Die KfW fördert die Sanierungsmaßnahmen abhängig davon, welcher Standard erreicht wird. Entscheidend ist: Wenn ich bei einem Haus nur die Fenster austausche, erreiche ich in der Regel keinen KfW-Standard. Ein KfW-Standard entsteht meist durch ein System aus mehreren Maßnahmen. Als Grundregel kann man sich merken: Eine einzelne Maßnahme führt normalerweise nicht zu einem Effizienzhaus-Standard. Dafür gibt es eher die Förderung von Einzelmaßnahmen, auf die wir gleich noch kommen. Man muss also unterscheiden: KfW-Standards beziehen sich auf das Gebäude als Gesamtsystem. Einzelmaßnahmen betreffen einzelne Bauteile, etwa Fenster, Haustür oder Dämmung. Dafür gelten unterschiedliche Förderbedingungen.

Marco: Spätestens hier wird klar, dass das System komplexer wird. Der KfW-Standard bezieht sich auf das gesamte Gebäude. Einzelmaßnahmen können das Gebäude ebenfalls energieeffizienter machen, führen aber nicht automatisch zu einem neuen Gesamtstandard. Wenn genau diese eine Maßnahme noch fehlt, kann das im Einzelfall anders sein. Aber das ist eher die Ausnahme.

Elisabeth: Richtig.

Energieeffizienzklassen und Energieausweis als bankrelevanter Maßstab

Elisabeth: Energetisch steht es um viele Gebäude in Deutschland schlecht. Gehen wir deshalb einen Schritt weiter: zum Energieausweis – oder genauer gesagt zuerst zu den Energieeffizienzklassen. Das ist eine weitere Kategorisierung von Gebäuden.

Marco: Da wird es für mich komplex. Warum gibt es KfW-Standards und zusätzlich Energieeffizienzklassen? Erklär uns das bitte.

Elisabeth: Das GEG und die KfW-Standards beziehen sich stärker auf die Bauweise eines Gebäudes und die daraus entstehenden Verbrauchswerte. Energieeffizienzklassen zeigen dagegen, wie viel Energie ein konkretes Gebäude verbraucht oder benötigt. In Deutschland reicht die Skala von A+ bis H. Jeder Buchstabe steht für einen bestimmten Verbrauchsbereich, meist angegeben in Kilowattstunden. Dieser Wert ist für die Banken in der Prüfung grundlegend.

Wie gesagt: Die Bank prüft nicht, ob die GEG-Voraussetzungen erfüllt sind. Der Bank ist auch relativ egal, welcher KfW-Standard erreicht wird. Worauf die Bank schaut, ist die Energieeffizienzklasse: Welcher Buchstabe wird erreicht? Wie effizient ist dieses Gebäude?

„Was die Bank schaut, ist: Welcher Buchstabe wird erreicht? Wie effizient ist dieses Gebäude?“

Elisabeth: Beim Energieausweis wird es noch etwas komplexer. Grundsätzlich gibt es zwei Arten. Die erste ist der Energiebedarfsausweis. Das ist eine technische Analyse des Gebäudes, unabhängig vom Bewohnerverhalten. Dabei wird geprüft: Welches Baujahr hat das Objekt? Welche Heizung ist verbaut? Wie stark ist die Dämmung? Daraus ergibt sich ein rechnerischer Energiewert: Was würde ein durchschnittlicher Nutzer in diesem Gebäude verbrauchen? Meine Erfahrung ist, dass Objekte aus den 70er- und 80er-Jahren oder ältere Häuser, an denen nichts gemacht wurde, im Bedarfsausweis häufig bei G oder H landen.

Die zweite Möglichkeit ist der Energieverbrauchsausweis. Dabei werden die Verbrauchswerte der letzten drei Jahre betrachtet. Wenn zum Beispiel eine Gasheizung verbaut ist, wird geschaut, wie viel Gas die Bewohner in den vergangenen drei Jahren verbraucht haben. Aus diesen Durchschnittswerten wird der Verbrauchsausweis erstellt. Der fällt in der Regel besser aus, wenn dort Bewohner gelebt haben, die sparsam geheizt haben. Dann kann ein Gebäude rechnerisch in eine bessere Effizienzklasse rutschen. Das habe ich schon oft erlebt: Ein Haus liegt im Bedarfsausweis bei G, kommt durch den günstigeren Verbrauch im Verbrauchsausweis aber auf F.

Marco: Kann man das als Soll-Ist-Unterscheidung verstehen? Der Bedarfsausweis bewertet rechnerisch, wie das Gebäude theoretisch einzustufen ist. Der Verbrauchsausweis zeigt den tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre, der niedriger, aber auch höher ausfallen kann.

Elisabeth: Genau. Das Beispiel gibt es auch andersherum. Wenn dort Menschen gewohnt haben, die grundsätzlich sehr hohe Raumtemperaturen wollten, kann der Verbrauch sogar schlechter ausfallen als H – was die Skala nicht mehr abbildet. Deshalb muss man wissen, ob man einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis vorliegen hat. Für die Objektprüfung ist das wichtig. Ein Bedarfsausweis ist in der Regel teurer, schafft aber eine bessere Vergleichbarkeit, weil er unabhängig vom Nutzerverhalten ist. Dann lässt sich besser beurteilen, welches Gebäude energieeffizienter ist.

Beim Verbrauchsausweis muss man zusätzlich fragen: Wer hat dort gewohnt? Wie wurde geheizt? Wie oft waren die Bewohner im Urlaub? Dadurch wird die Vergleichbarkeit schwieriger. Es gibt außerdem gesetzliche Voraussetzungen. Gebäude vor 1977 müssen zwingend einen Bedarfsausweis haben. Auch wenn der Verbrauch zu stark schwankt, ist ein Verbrauchsausweis nicht zulässig.

Marco: Und den bekomme ich dann vom Energieberater?

Elisabeth: Genau. Meistens stellt ihn der Makler bereit, weil er ihn am Ende vorlegen muss. Der Energieausweis ist auch eine Pflichtunterlage bei der Bank. Eigentümer sollten ihn deshalb nicht auf später verschieben. Käufer sollten früh darauf schauen und prüfen: Welche Energieeffizienzklasse liegt vor, und wie ist sie einzuordnen?

Marco: Dann fasse ich zusammen: Das GEG bildet die gesetzliche Grundlage. Darüber hinaus gibt es KfW-Standards oder Einzelmaßnahmen, die vor allem förderrelevant sind und damit auch eine Rolle in der Finanzierung spielen. Für die Bank ist vor allem der Energieausweis relevant, weil darin die Energieeffizienzklasse ausgewiesen wird.

Elisabeth: Genau so kann man es zusammenfassen.

Zwei Sanierungswege in der Finanzierungspraxis

Marco: Dann gehen wir direkt in die Finanzierung. Was bedeutet das in der Praxis?

Elisabeth: In meiner Beratung unterscheide ich bei geplanten Sanierungen grundsätzlich zwei Wege. Der erste Weg führt in Richtung KfW-Standard. Dann bildet man ein System aus Maßnahmen und prüft: Bringt mich dieses Maßnahmenpaket auf einen bestimmten KfW-Standard? Der Energieberater ist dafür der richtige Ansprechpartner, weil er das anhand der geplanten Maßnahmen berechnen kann.

Ein Beispiel: Ich habe ein stark sanierungsbedürftiges G- oder H-Haus aus den 70er- oder 80er-Jahren. Ich möchte es umfassend sanieren, also im Grunde bis auf die Grundmauern erneuern, und entscheide mich für einen Effizienzhaus-Standard 85 oder 70. Dann kann ich beispielsweise das KfW-261-Programm nutzen. Darüber bekomme ich bis zu 150.000 Euro zinsvergünstigt. Der Zinssatz schwankt, liegt aktuell aber ungefähr bei 2 Prozent.

Marco: Was bedeutet die 261?

Elisabeth: Das ist die Programmnummer der KfW. Die KfW-Programme haben alle Nummern. Das Wohneigentumsprogramm ist zum Beispiel die 124. Die 261 ist das Sanierungsprogramm der KfW für energetische Sanierungen. Dort gibt es den zinsvergünstigten Zinssatz und zusätzlich Tilgungszuschüsse – je nachdem, ob zum Beispiel eine Heizung oder eine Wärmepumpe eingebaut wird. Außerdem gibt es den Worst-Performing-Bonus. Wenn ich eines der energetisch schlechtesten Häuser in Deutschland saniere, also eines der schlechtesten 10 Prozent, bekomme ich einen zusätzlichen Tilgungszuschuss. Das kann schon sehr …

Marco: Also für die schlechtesten 10 Prozent? Im Sanierungsfall bekomme ich dafür einen Bonus?

Elisabeth: Genau. Wenn ich eines der schlechtesten 10 Prozent saniere, gibt es einen Bonus.

Marco: Verstanden.

Elisabeth: Das hat deutliche Vorteile, ist aber begrenzt. Wenn ich den Tilgungszuschuss grob überschlage, liegen wir vielleicht bei 30.000 Euro von diesen 150.000 Euro. Wenn ich am Ende aber 250.000 Euro investieren muss, um den KfW-Standard zu erreichen, weil nahezu alles gemacht werden muss – neue Heizung, Dämmung, Fenster, Haustür –, kann ich keine Maßnahme einfach auslassen. Es ist ein Maßnahmenpaket. Selbst 15 Jahre alte Fenster, die noch in Ordnung sind, aber nur zweifach verglast, müssten im ungünstigen Fall ersetzt werden. Auch eine fünf oder sechs Jahre alte Gasheizung kann problematisch sein, wenn der angestrebte Standard sonst nicht erreicht wird.

Deshalb mache ich das in der Regel nur bei Häusern, bei denen es wirklich sinnvoll ist und bei denen die Käufer ohnehin umfangreich investieren möchten, um einen bestimmten Standard zu erreichen. Das betrifft vor allem Fälle, in denen das Gebäude grundlegend saniert werden soll. Das ist eher die Ausnahme. In den letzten drei Jahren habe ich das grob geschätzt zwei- oder dreimal gemacht. Es ist selten, dass man wirklich alles machen muss und auch alles machen möchte.

Die zweite Variante ist in der Praxis deutlich häufiger. Das Gebäude hat zum Beispiel bereits eine neue Heizung – Gas, Öl oder auch Wärmepumpe –, aber noch alte Fenster, eine alte Haustür oder keine Dachdämmung. Dann kann ich gezielt einzelne Maßnahmen herausgreifen und über die BAFA fördern lassen. Bei der Gebäudehülle, also bei Fenstern, Haustür und Dämmung, gibt es bis zu 15 Prozent Zuschuss. Mit einem Sanierungsfahrplan eines Energieberaters können es bis zu 20 Prozent der investierten Kosten sein. Das funktioniert in der Praxis gut. Mit meinen Eltern haben wir das vor einigen Jahren gemacht, als wir die Fenster ausgetauscht haben. Das Geld war zwei bis drei Wochen nach Antragstellung auf dem Konto. Diese Förderung ist sehr praxisnah, weil ich gezielt entscheiden kann: Diese Maßnahme möchte ich umsetzen, so verbessere ich die Energieeffizienz des Hauses, und genau diese Maßnahme lasse ich fördern.

Marco: Ich muss also nicht zwingend den nächsten KfW-Standard erreichen, sondern kann das Gebäude auch über Einzelmaßnahmen energieeffizienter machen und dafür eine Förderung erhalten.

Elisabeth: Genau. In der Regel ist das günstiger, weil nicht alles gleichzeitig gemacht werden muss und weil Maßnahmen zeitlich versetzt umgesetzt werden können. Häufig sage ich: Die Fenster halten noch zehn Jahre oder die Heizung hält noch. Dann können wir das bei der Anschlussfinanzierung mitdenken. Man muss nicht alles in einem großen Schritt machen und sich dadurch finanziell übernehmen. Deshalb ist die BAFA-Förderung aus meiner Erfahrung oft die bessere und praxisrelevantere Förderung.

Ein zusätzlicher Punkt ist das KfW-Darlehen „Jung kauft Alt“, das aktuell sehr wenig genutzt wird. Ich selbst habe es bisher auch nur einmal beantragt.

Marco: Ich hatte kürzlich gelesen, dass das Programm kaum abgerufen wird. Das scheint bei dir kein Einzelfall zu sein.

Elisabeth: Genau. Die Grundidee ist gut: Wer Bestand kauft und anschließend saniert, soll eine zusätzliche Förderung bekommen. Das Problem ist wieder das enge Korsett der KfW-Standards. Es entsteht Unsicherheit: Erreiche ich den Standard überhaupt? Was wird es kosten? Gleichzeitig gibt es beim Kauf erheblichen Zeitdruck. Der Verkäufer wartet in der Regel nicht unbegrenzt bis zum Notartermin.

Auf den ersten Blick wirkt die Fülle an Sanierungsförderungen beim Kauf sehr groß. In der Praxis führe ich aber oft Gespräche, in denen ich einordnen muss: Das klingt auf dem Papier gut, ist aber nicht immer praxisrelevant oder nur schwer umsetzbar. Deshalb sollte man diese Themen aktiv in der Beratung ansprechen und den passenden Weg für den konkreten Fall finden.

Es gibt auch Fälle, in denen Käufer die Sanierung zunächst nicht vollständig einplanen möchten, weil sie sich Zeit lassen wollen. Nicht jede Bank bietet lange bereitstellungszinsfreie Zeiten an, also Zeiträume, in denen das Darlehen kostenfrei bereitsteht, bis die Sanierung umgesetzt wird. Viele Antragsteller möchten nur einen Teil der Sanierungsmaßnahmen über die Bank finanzieren. Dann muss man in Verbindung mit der Energieeffizienzklasse prüfen: Was für ein Haus ist es? Bei G oder H sollte man schon schauen, welche Sanierungsmaßnahmen geplant werden, um zumindest auf F zu kommen. Aber auch dann muss nicht zwingend alles über die Bank finanziert werden. Einzelne Maßnahmen kann man zurückstellen oder selbst ausführen.

Prozessrealität: Zusammenarbeit, Zeitdruck und Verantwortung

Marco: Wie funktioniert die Zusammenarbeit zwischen Finanzierungsberater und Energieberater? Das Thema ist komplex. Für Käufer kommen viele Fragen zusammen: Förderungen, politische Unsicherheit, Vorschriften, Regulierung, Standards und die Frage, wie sich das alles in zehn Jahren entwickelt. Das kann schnell unübersichtlich werden.

Eigentlich erfordert das eine enge Zusammenarbeit zwischen Energieberater, Finanzierungsberater und Makler. Oder läuft es in der Praxis häufig getrennt, sodass Käufer damit allein bleiben?

Elisabeth: Leider wissen viele Käufer am Anfang nicht, wo sie beginnen sollen. In Beratungen höre ich oft: Welche Förderung kommt infrage? An wen müssen wir uns wenden? Was ist die richtige Reihenfolge? Gleichzeitig steht viel Druck dahinter. Man besichtigt ein Haus, findet es gut, bekommt erste Unterlagen, führt das erste Finanzierungsgespräch und braucht eine Grundeinordnung. Wenn der Finanzierungsberater nicht darin geschult ist, ein Objekt energetisch einzuordnen, Fördermöglichkeiten zu prüfen und den Prozess zu strukturieren, sagt er dem Kunden im Zweifel: Wenn du diese Informationen hast, komm wieder. Das ist problematisch, weil der Käufer dann allein bleibt und nicht weiß, was konkret zu tun ist.

Deshalb ist es wichtig, die Schritte zu kennen, die Förderungen einordnen zu können und einen Berater zu haben, der den Prozess strukturiert aufbricht. Wichtig ist auch, nicht automatisch einen neuen Energieberater zu suchen, der das Objekt erst komplett neu prüfen muss. Ich empfehle häufig, den Energieberater anzusprechen, der bereits den Bedarfsausweis für das Objekt erstellt hat. Der Makler hat diesen Energieberater in der Regel beauftragt. Er kennt das Objekt, hat es geprüft und die Daten im System. Aus meiner Erfahrung ist das oft günstiger und schneller, wenn man konkrete Fragen durchspielen möchte: Wenn wir diese Maßnahmen umsetzen, welche Energieeffizienzklasse erreichen wir?

Eine gute Anlaufstelle sind daher die Kontaktdaten im Energieausweis. Käufer können proaktiv auf den Energieberater zugehen und gemeinsam mit dem Makler die relevanten Fragen klären. So lassen sich die Ergebnisse besser in die Finanzierung einbauen.

Hinzu kommt der Zeitfaktor. Für einen echten Sanierungsfahrplan muss der Energieberater das Objekt besichtigt haben. Im besten Fall lässt man zusätzlich Gewerke oder einen Bauunternehmer durch das Objekt gehen, um Kostensicherheit zu bekommen: Was kostet welche Maßnahme tatsächlich?

Wenn viel Eigenkapital vorhanden ist und die Bonität gut ist, kann man eher mit einem Sanierungsbudget arbeiten. Bei einer Familie, die genau prüfen muss, was finanzierbar ist, braucht es mehr Sicherheit. Dann muss man genauer wissen: Was kostet die Sanitärsanierung? Was kostet der Fensteraustausch? Das alles in wenigen Wochen zwischen erster Besichtigung und Notartermin unterzubringen, während der Verkäufer ebenfalls einen Zeitplan hat, ist eine erhebliche Herausforderung.

Marco: Wie meistert man das in der Praxis?

Elisabeth: Irgendjemand in dieser Kette muss Verantwortung für den Prozess übernehmen. Das kann der Energieberater sein, der Finanzierungsberater oder der Käufer selbst. Entscheidend ist, dass jemand sagt: Das sind die Informationen, die wir brauchen. Ich beschaffe sie, führe sie zusammen und strukturiere den Prozess. Wenn niemand diese Verantwortung übernimmt, werden Sanierungsmaßnahmen in der Finanzierung häufig außen vor gelassen. Das kann zu einem deutlich schlechteren Zinssatz führen, als wenn die Maßnahmen sinnvoll eingebunden worden wären.

Marco: Das ist ein wichtiger Punkt. Es geht nicht darum, Angst vor der Komplexität zu machen. Es geht darum zu verstehen, dass energetische Sanierung kein selbsterklärender Baukasten ist. Man kann nicht einfach auf einzelne Maßnahmen zeigen und sagen: Das machen wir. Es geht um das Zusammenspiel zwischen energetischer Wirkung und Finanzierungsstruktur.

Elisabeth: Ja.

Bankensicht und Praxisbeispiel ING „Baufi Energy“

Elisabeth: In der Niedrigzinsphase hat die Energieeffizienzklasse die Banken kaum interessiert. Der Energieausweis war noch keine Mindestunterlage, und es wurde weniger gefragt, was an einem Objekt energetisch gemacht werden muss. Das hat sich deutlich verändert. Die Anforderungen der Banken an Sanierungsmaßnahmen, vor allem an energetische Maßnahmen, sind erheblich gestiegen. Wenn ich heute ein G- oder H-Haus bei einer Bank vorstelle, wird meistens sofort gefragt: Was ist geplant, um das Objekt energieeffizienter zu machen? Auch bei sichtbarem Modernisierungsbedarf – alte Küche, alte Böden, vergilbte Wände – wird gefragt: Gibt es ein Sanierungsbudget oder Eigenkapital, um das selbst umzusetzen? Vor zehn oder fünfzehn Jahren war das deutlich weniger relevant. Heute kann es ein Dealbreaker für die Finanzierung sein.

Marco: Ohne zu tief in die Regulatorik einzusteigen: Für die Hörer ist wichtig zu verstehen, dass auf Bankenseite auch EU-Regularien eine Rolle spielen. Deshalb schauen Banken heute deutlich genauer hin als noch vor zehn Jahren.

Du hast noch ein konkretes Praxisbeispiel mitgebracht.

Elisabeth: Genau. Was ich in der Praxis sehr hilfreich finde und im letzten Jahr häufig genutzt habe, ist ein Sanierungsprogramm der ING. Es heißt Baufi Energy – nicht unser bauffy, sondern mit einem F und einem E. Eine solche Einbindung eines Sanierungsprogramms hatte ich vorher in dieser Form noch nicht.

Die Vorteile sind konkret: Das Programm startet ab 100.000 Euro und kann auch beim Kauf mit geplanter Sanierung in die Finanzierung eingebunden werden. Voraussetzung ist, dass das Haus mindestens eine Energieeffizienzklasse besser wird und mindestens F erreicht. Wenn ich also ein H-Haus habe, wäre eine Klasse besser eigentlich G. Weil aber mindestens F erreicht werden muss, müsste sich das Haus in diesem Beispiel um zwei Effizienzklassen verbessern.

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, gibt es einen Zinsabschlag von 0,25 Prozent auf die normale Zinskondition der ING – und zwar nicht nur auf das Sanierungsdarlehen, sondern auf das gesamte Darlehen. Bei einem Darlehen über 500.000 Euro entspricht das in den ersten zehn Jahren einer Zinsersparnis von knapp 12.600 Euro. Das ist ein relevanter Betrag.

Wenn wir die vorherige Logik aufnehmen: Muss ich aufgrund der GEG-Mindestanforderungen ohnehin die Heizung austauschen, und sind die Fenster ebenfalls alt oder undicht, kann ich den Kaufzeitpunkt nutzen, um mit einem Energieberater zu prüfen, wie diese ohnehin notwendigen oder sinnvollen Maßnahmen so umgesetzt werden können, dass sich die Energieeffizienzklasse verbessert. Wenn Fenster in drei Jahren ohnehin anstehen würden, kann es sinnvoll sein, sie vorzuziehen, um den Zinsvorteil zu nutzen.

Ein weiterer Vorteil ist die bereitstellungszinsfreie Zeit von 18 Monaten. Normalerweise müsste man bei Banken dafür einen Zinsaufschlag zahlen. Hier ist sie kostenfrei enthalten. Man erhält also den Zinsvorteil und gleichzeitig 18 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit.

Der dritte Vorteil ist relativ neu: Bis zu 30 Prozent des Sanierungsbudgets können zurückgegeben werden. Wenn ich also wenig Zeit habe, alle Maßnahmen im Detail zu planen, und ursprünglich mit 100.000 Euro Sanierungsbudget rechne, kann ich zum Beispiel 150.000 Euro aufnehmen, um einen Puffer zu haben. Falls Maßnahmen teurer werden oder nach Öffnung der Wände zusätzliche Arbeiten nötig sind, besteht Spielraum. Wenn am Ende doch alles wie geplant läuft, kann ich von den 150.000 Euro bis zu 30 Prozent zurückgeben. Dadurch reduziert sich die Rate. Das ist bei Banken normalerweise die Ausnahme. Schon 10.000 oder 20.000 Euro zurückgeben zu können, ist ungewöhnlich. Diese Flexibilität ist bei einer Sanierungsfinanzierung sehr wertvoll.

Marco: Du hast gesagt, dass Banken so etwas normalerweise nicht machen. So hätte ich Banken auch nicht als Wohlfahrt verstanden. Warum macht die ING das?

Elisabeth: Die ING hat sich bei diesem Programm erkennbar gefragt: Was brauchen Menschen bei einer Sanierungsfinanzierung, wenn sie Bestand kaufen? Welche Sorgen haben sie? Und darauf hat das Programm Antworten gefunden. Ich kenne keine andere Bank, die in dieser Form ein vergleichbares Sanierungsprogramm geschaffen hat. Die letzten fünf bis sechs umfangreicheren Sanierungsfälle bei mir sind alle bei der ING gelandet. Voraussetzung ist natürlich ein passender Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis. Die ING fühlt sich eher zwischen 60 und 85 Prozent wohl. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung passt das Programm meist nicht. In diesem Bereich ist die ING aus meiner Sicht aber sehr stark positioniert.

Marco: Strategisch hat das für die ING natürlich auch den Effekt, dass sie langfristig eine höhere Quote energieeffizienter Gebäude in der Bilanz hat. Das kann das Risiko reduzieren.

Elisabeth: Ja. Neben der Kundenseite gibt es auch eine Erleichterung für mich als Beraterin. Bei fast allen Banken habe ich bei einer geplanten Sanierung das Problem, dass zunächst der Energieausweis für den Ist-Zustand vorliegt. Dann brauche ich einen Energieberater, der vorläufig berechnet, welche Energieeffizienzklasse nach der Sanierung erreicht wird. Das kostet Geld, Zeit und verlangsamt den Prozess.

Bei der ING kann ich, wenn diese Berechnung nicht vorliegt, einen Modernisierungsrechner nutzen. Das System zeigt mir, welche Energieeffizienzklasse voraussichtlich erreicht wird. Ich kann als Finanzierungsberaterin bestätigen: Das Haus war vorher H, wir planen bestimmte Maßnahmen, und nach der Berechnung erreichen wir E. Das spart Zeit und Kosten.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Ich kann den Modernisierungsnachweis der ING nutzen und Modernisierungsaufstellungen von 100.000 Euro und mehr gemeinsam mit den Kunden ausfüllen und unterschreiben. Normalerweise bräuchte ich bei anderen Banken ab 50.000 Euro, bei manchen ab 100.000 Euro, eine Architektenunterschrift. Auch das kostet Zeit und Geld. Bei der ING entfällt dieser Schritt. Das ist ein erheblicher Prozessvorteil.

Bei Sanierungsvorhaben über 150.000 oder 200.000 Euro ist für mich trotzdem selbstverständlich, dass der Kunde mit einem Gutachter durch das Haus gegangen ist. Es braucht jemanden mit fachlichem Hintergrund, der einschätzen kann, was die einzelnen Gewerke kosten. Außerdem sollte man mit ausreichenden Puffern planen und nicht zu knapp kalkulieren. Kunden berichten mir häufig, dass Sanierungen am Ende teurer werden als gedacht. Deshalb ist eine Pufferplanung wichtig. Aber allein die Vereinfachung in der Beantragung ist erheblich.

Marco: Wir haben vorhin schon besprochen, wie wichtig Zeit in diesem Prozess ist.

Elisabeth: Exakt.

Marco: Gibt es ähnliche Programme von anderen Banken?

Elisabeth: Im Neubaubereich gibt es Zinserleichterungen, wenn ein Gebäude A oder A+ erreicht. Viele größere Banken haben Programme, die sich Green oder energieeffizient nennen und einen gewissen Zinsvorteil bieten. Ein Programm wie das Baufi-Energy-Programm der ING habe ich im Bestand bisher nicht gesehen. Ich würde mich freuen, wenn eine Bank etwas Ähnliches plant oder bereits anbietet und ich es noch nicht kenne. Stand jetzt ist dieses Programm für mich ein klares Alleinstellungsmerkmal.

Welche Maßnahmen wirken besonders stark – und wann sollte man nicht alles sofort finanzieren?

Marco: Das Thema Neubau werden wir wahrscheinlich in einer separaten Podcastfolge ähnlich einordnen. Für heute habe ich noch eine Frage: Gibt es aus der Praxis Maßnahmen, die typischerweise besonders stark wirken? Also Maßnahmen, die wichtiger sind oder einen größeren Einfluss haben als andere?

Elisabeth: Nach Rücksprache mit Energieberatern wird die Heizung in Energieausweisen stark gewichtet. Der Einbau einer Wärmepumpe oder die Erneuerung von Heizkörpern kann einen erheblichen Unterschied in der Energieeffizienz machen.

Gleichzeitig steckt der Teufel im Detail. Ich hatte kürzlich ein Objekt, über das ich mit einem Energieberater gesprochen habe. Der Kunde wollte die Heizung wechseln, die Fenster aber zunächst nicht austauschen, weil sie noch gut genug waren. Der Energieberater hat darauf hingewiesen: Wenn ich eine Wärmepumpe einbaue, muss sie auf die aktuelle Gebäudehülle ausgelegt werden. Tausche ich fünf Jahre später die Fenster gegen dreifach verglaste, sehr energieeffiziente Fenster, brauche ich möglicherweise ein Drittel der Heizleistung nicht mehr. Diese Leistung habe ich mit der Wärmepumpe aber bereits eingekauft. Das kann dazu führen, dass eine Wärmepumpe schneller kaputtgeht.

Einzelmaßnahmen können sinnvoll sein. Auch eine neue Heizung kann auf dem Papier eine bessere Energieeffizienz bringen. Trotzdem müssen die Wechselwirkungen fachlich durchgerechnet werden.

Klassische Maßnahmen sind außerdem Fenster- und Haustürtausch. Sie haben oft einen spürbaren Effekt. Ich kenne das aus dem Haus meiner Eltern: Als wir Kellertür, Haustür und Fenster ausgetauscht haben, hat sich die Wärme deutlich besser im Gebäude gehalten. Zur Einordnung: Meine Eltern haben ein Reihenmittelhaus aus den 60er-Jahren. Der Unterschied war deutlich fühlbar.

Eine Fassadendämmung sehe ich in der Praxis seltener, weil sie sehr teuer sein kann. 40.000 bis 50.000 Euro sind schnell erreicht. Das steht häufig nicht im Verhältnis zu dem, was man am Ende dadurch gewinnt. Eine Dachdämmung wird ebenfalls oft umgesetzt, teilweise auch, weil sie gefordert ist. Dort stellt sich dann die Frage, wie stark und mit welchem Material gedämmt wird. Auch das kann einen guten Effekt haben.

Marco: Gibt es auch Fälle, in denen man bewusst nicht modernisieren sollte?

Elisabeth: Ja. Wenn man viel selbst machen kann, zum Beispiel Eigenleistungen bei Böden, Wänden oder anderen nicht energetischen Maßnahmen. Oder wenn jemand Fensterbauer ist und die Fenster selbst einbauen kann, aber dafür mehr Zeit braucht. In der Finanzierung kann es schnell teuer werden, wenn sich die Sanierung über zwei oder drei Jahre zieht. Bei normalen Banken muss man häufig innerhalb von sechs bis zwölf Monaten fertig sein. Die ING ist mit 18 Monaten die Ausnahme. Bei anderen Banken müsste man sich längere bereitstellungszinsfreie Zeiten häufig einkaufen. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, bestimmte Maßnahmen aus der Finanzierung herauszulassen.

Fazit: Früh einordnen, realistisch planen, Angst vor schwachen Klassen verlieren

Marco: Wann sollte man sich mit dem Thema beschäftigen? Vermutlich so früh wie möglich.

Elisabeth: Grundsätzlich sollte man sich darüber im Klaren sein, welche Richtungen es gibt. Entweder geht man in Richtung KfW-Darlehen, erreicht also einen KfW-Standard und setzt ein ganzes Maßnahmenpaket um. Oder man geht eher über Einzelmaßnahmen, prüft gezielt, welche Maßnahmen notwendig sind, und lässt diese fördern.

Wenn man dieses Grundkonstrukt verstanden hat, fällt es leichter, bei Besichtigungen auf die richtigen Punkte zu achten, die passenden Fragen zu stellen und die relevanten Beteiligten früh einzubinden. Vielleicht hat man schon einen Energieberater oder Bauunternehmer an der Hand. Vielleicht hat man mit seinem Finanzierungspartner bereits besprochen, welches Budget maximal tragfähig ist. Dann lässt sich schneller einschätzen: Was darf die Sanierung kosten? Passt das in die Finanzierung? Und ist dieses Haus wirklich das passende Objekt? Ein günstiger Kaufpreis hilft wenig, wenn anschließend hohe Investitionen notwendig sind, um dauerhaft gut und nachhaltig darin wohnen zu können.

Ich erlebe häufig, dass Menschen Häuser kaufen und einziehen, ohne ausreichend auf die Folgekosten der nächsten zehn Jahre zu achten. Diese Kosten müssen später ebenfalls finanziert werden.

Ein letzter Punkt zu Energieausweisen: Ein Buchstabe sollte immer differenziert betrachtet werden. Ein G- oder H-Haus bedeutet nicht automatisch, dass das Objekt in einem katastrophalen Zustand ist. Es ist ein sanierungsbedürftiges Haus. Man sollte deshalb keine Angst davor haben, sich ein G- oder H-Haus anzuschauen. Es braucht nur eine tiefere Beratung und eine saubere Einordnung. Viele schauen als Laien sehr oberflächlich darauf und sagen: Das ist ein G-Haus, das möchte ich nicht kaufen. Diese Angst sollte man ein Stück weit verlieren.

Marco: Damit sind wir am Ende der heutigen Folge. Wir haben eingeordnet, wie GEG, KfW-Standards, Energieeffizienzklassen und Finanzierung zusammenhängen. Wichtig ist: Das war keine Energieberatung. Es ging um die Frage, was energetische Sanierung für die Finanzierung eines Kaufobjekts bedeutet.

Schreibt uns gerne in die Kommentare, ob Energieeffizienz in eurem Kaufprozess eine Rolle spielt oder gespielt hat und welche Erfahrungen ihr damit gemacht habt. Danke fürs Zuhören, bis bald und macht’s gut.

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Warum Energieeffizienz beim Kauf eine strategische Finanzierungsfrage ist

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge des bauffy Podcasts. Mein Name ist Marco. Heute nehmen wir die Reform des Gebäudeenergiegesetzes zum Anlass, um das Thema Energieeffizienz und Finanzierung grundlegend einzuordnen. Die zentrale Frage lautet: Wann lohnt sich ein energetisches Upgrade beim Kauf – und wann nicht? Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Zum Einstieg habe ich einige Fakten aus der Recherche und Vorbereitung mitgebracht. 85 Prozent der Gebäude in der EU wurden vor 2000 gebaut, 75 Prozent haben eine schlechte Energiebilanz. 47 Prozent der 2023 in Deutschland zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen und Häuser hatten eine Energieeffizienzklasse von E oder schlechter. Gebäude verursachen 28 Prozent der CO₂-Emissionen in Deutschland. Die energetische Sanierungsquote lag 2025 bei 0,69 Prozent, während 2 Prozent notwendig wären, um die Klimaziele zu erreichen. Die Quellen sind die EU-Kommission, das Institut der deutschen Wirtschaft und der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle. Wir verlinken sie in den Shownotes.

Warum ist das relevant? Wenn ein großer Teil des Gebäudebestands energetisch schwach ist, fast jede zweite angebotene Immobilie eine schlechte Energieklasse hat und die Sanierungsquote deutlich hinter den Klimazielen zurückbleibt, dann ist Energieeffizienz beim Kauf keine Randfrage. Sie ist eine strategische und strukturelle Finanzierungsentscheidung. Gehst du da mit?

„Energieeffizienz beim Kauf ist keine Randfrage, sondern eine strategische und strukturelle Finanzierungsentscheidung.“

Elisabeth: Absolut.

Marco: Deshalb haben wir die Folge heute etwas anders strukturiert als sonst. Wir starten mit den wichtigsten Grundlagen der Energieeffizienz: dem Gebäudeenergiegesetz, also dem GEG, den KfW-Standards und Einzelmaßnahmen sowie den Energieeffizienzklassen. Danach gehen wir in die Finanzierungspraxis. Ihr wisst bereits: Ich bin nicht der Experte für KfW-Standards und das Gebäudeenergiegesetz. Deshalb gebe ich direkt an dich weiter, Eli. Gib uns bitte einen grundlegenden Überblick.

GEG als gesetzliche Mindestgrundlage im Bestand

Elisabeth: Sehr gerne. Lass uns mit dem GEG starten. Das GEG muss ich in der Finanzierung nicht prüfen. Es beschreibt die gesetzlichen Mindeststandards, die bei einem Objekt erfüllt sein müssen. Grundsätzlich gibt es drei Situationen, in denen das GEG relevant wird: beim Eigentümerwechsel, also beim Kauf, bei konkreten Baumaßnahmen und beim Heizungstausch. Das sind die drei Situationen, in denen Käufer mit dem GEG konfrontiert sind und die Anforderungen erfüllen müssen.

Marco: Das ist also die gesetzliche Grundlage?

Elisabeth: Genau. Das ist ein Muss. Daran kommt man nicht vorbei. In vielen Finanzierungsberatungen wird es trotzdem kaum thematisiert, weil mir als Beraterin egal sein kann, ob das GEG eingehalten wird. Die Bank prüft es ebenfalls nicht. Für Käufer ist es aber wichtig, weil daraus Kosten entstehen können, die sinnvollerweise in der Finanzierung eingeplant werden sollten.

Marco: Deshalb sprechen wir darüber. Das GEG ist die Grundlage für alles, was folgt, und für alles, was später Auswirkungen auf die Finanzierung haben kann.

Elisabeth: Welche konkreten GEG-Pflichten gibt es im Bestand? Erstens: der Austausch alter Heizkessel. Im Detail geht es um Öl- und Gasheizungen mit Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind. Der Begriff ist sperrig. Als Orientierung hilft: Eine solche Heizung reagiert nicht auf die Außentemperatur. Neuere Heizungen fahren ihre Leistung herunter, wenn es draußen wärmer wird, und wieder hoch, wenn es kälter wird. Bei sehr alten Heizungen funktioniert das nicht. Wenn sie auf Stufe fünf steht, liefert sie diese Wärme auch dann, wenn es draußen über 20 Grad sind. Solche Heizungen müssen bei einem Eigentümerwechsel ausgetauscht werden. Dafür hat man zwei Jahre Zeit. Beim Kauf sollte man deshalb früh prüfen lassen, welche Heizung verbaut ist. Gute Ansprechpartner sind Energieberater oder Heizungsbauer. So lässt sich der mögliche Austausch frühzeitig in die Finanzierung einplanen.

Der zweite Punkt ist die Dämmung der obersten Geschossdecke. Wenn sie ungedämmt und zugänglich ist, ist die Dämmung Pflicht. Alternativ kann das Dach entsprechend gedämmt werden. Entscheidend ist, dass eine bestimmte Dämmstärke erreicht wird. Auch hier sind Energieberater oder Bauunternehmen die richtigen Ansprechpartner, um den Ist-Zustand zu prüfen: Gibt es eine Dämmung? Welche Qualität hat sie? Und erfüllt sie die gesetzlichen Anforderungen?

Der dritte Punkt betrifft Anforderungen bei der Sanierung. Wenn ich ein Bestandsobjekt kaufe, muss ich es nicht automatisch auf Neubauniveau sanieren. Kaufe ich zum Beispiel ein Haus aus den 80er-Jahren mit alten Fenstern, die noch intakt sind und die ich nicht direkt tauschen möchte, kann ich sie zunächst behalten. Werde ich aber aktiv und tausche ein Fenster aus, muss das neue Bauteil bestimmte Standards erfüllen. Das meint die Anforderung bei der Sanierung: Erneuerte Bauteile müssen den geltenden Anforderungen entsprechen. Zusammengefasst: Das GEG greift anlassbezogen. Es zwingt nicht automatisch zur Komplettsanierung.

Marco: Die drei Punkte sind also: Austausch alter Heizkessel, Dämmung und Anforderungen bei konkreten Sanierungsmaßnahmen.

Elisabeth: Ja. Aktuell kommt die geplante Änderung durch die Bundesregierung hinzu – ich nenne es jetzt einmal das Habeck-Gesetz. Derzeit müssen neue Heizungen grundsätzlich 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Im Raum steht, diese Vorgabe zu lockern oder vollständig abzuschaffen. Es soll mehr Technologieoffenheit geben. Es müsste dann nicht zwingend die Wärmepumpe sein; auch Öl- und Gasheizungen könnten wieder stärker infrage kommen. Gleichzeitig plant die Bundesregierung offenbar eine Art Bio-Treppe: Wenn fossile Energieträger genutzt werden, soll der Anteil erneuerbarer Energien schrittweise steigen. Das kann man unterschiedlich bewerten. Beschlossen ist es noch nicht. Wir müssen abwarten, was tatsächlich kommt. Im Ergebnis wäre es aber eine Lockerung gegenüber den aktuellen, sehr engen Regeln.

Marco: Als Hinweis für die Hörer: Wir nehmen den Podcast in der Woche auf, in der das Eckpunktepapier für die Reform des Gebäudeenergiegesetzes verabschiedet wurde. Das Gesetz soll vor Ostern 2026 verabschiedet werden. Aktuell ist das noch nicht der Fall. Deshalb sprechen wir von geplanten Reformen. Es gilt weiterhin das aktuelle GEG.

Damit haben wir das GEG als Grundlage eingeordnet. Für mich ist es die gesetzliche Basis, die Käufer kennen sollten, wenn sie ein Bestandsobjekt erwerben. Wichtig ist auch: Wir sprechen heute nicht über Neubauvorhaben, sondern über den Kauf von Bestandsobjekten. Die Frage ist: Saniere ich? Und wenn ja, denke ich das direkt in der Finanzierung mit?

KfW-Standards, Einzelmaßnahmen und Förderlogik

Marco: Gehen wir einen Schritt weiter: Wie funktionieren KfW-Standards? Viele kennen den Begriff wahrscheinlich schon. Für alle, die keine Experten darin sind: Gib uns bitte den Hintergrund.

Elisabeth: Bei KfW-Standards geht es darum, ein Objekt freiwillig über den gesetzlichen Mindeststandard des GEG hinaus energetisch zu verbessern. Es gibt verschiedene Effizienzhaus-Standards, zum Beispiel 85, 70, 55 und 40. Beim Standard 40 gibt es zusätzlich Varianten mit Nachhaltigkeitszertifikat, aber das betrifft eher den Neubau. Die Zahl beschreibt, wie viel Energie das Gebäude im Vergleich zu einem Referenzgebäude nach GEG verbraucht. Beim Effizienzhaus 40 wären es beispielsweise nur 40 Prozent. Das Gebäude ist also deutlich energieeffizienter und verbraucht entsprechend weniger.

Marco: Die Zahl hinter dem Standard beschreibt also den Verbrauch im Verhältnis zum Referenzgebäude. Beim Standard 40 sind es 40 Prozent des Referenzwerts.

Elisabeth: Genau. Die KfW fördert die Sanierungsmaßnahmen abhängig davon, welcher Standard erreicht wird. Entscheidend ist: Wenn ich bei einem Haus nur die Fenster austausche, erreiche ich in der Regel keinen KfW-Standard. Ein KfW-Standard entsteht meist durch ein System aus mehreren Maßnahmen. Als Grundregel kann man sich merken: Eine einzelne Maßnahme führt normalerweise nicht zu einem Effizienzhaus-Standard. Dafür gibt es eher die Förderung von Einzelmaßnahmen, auf die wir gleich noch kommen. Man muss also unterscheiden: KfW-Standards beziehen sich auf das Gebäude als Gesamtsystem. Einzelmaßnahmen betreffen einzelne Bauteile, etwa Fenster, Haustür oder Dämmung. Dafür gelten unterschiedliche Förderbedingungen.

Marco: Spätestens hier wird klar, dass das System komplexer wird. Der KfW-Standard bezieht sich auf das gesamte Gebäude. Einzelmaßnahmen können das Gebäude ebenfalls energieeffizienter machen, führen aber nicht automatisch zu einem neuen Gesamtstandard. Wenn genau diese eine Maßnahme noch fehlt, kann das im Einzelfall anders sein. Aber das ist eher die Ausnahme.

Elisabeth: Richtig.

Energieeffizienzklassen und Energieausweis als bankrelevanter Maßstab

Elisabeth: Energetisch steht es um viele Gebäude in Deutschland schlecht. Gehen wir deshalb einen Schritt weiter: zum Energieausweis – oder genauer gesagt zuerst zu den Energieeffizienzklassen. Das ist eine weitere Kategorisierung von Gebäuden.

Marco: Da wird es für mich komplex. Warum gibt es KfW-Standards und zusätzlich Energieeffizienzklassen? Erklär uns das bitte.

Elisabeth: Das GEG und die KfW-Standards beziehen sich stärker auf die Bauweise eines Gebäudes und die daraus entstehenden Verbrauchswerte. Energieeffizienzklassen zeigen dagegen, wie viel Energie ein konkretes Gebäude verbraucht oder benötigt. In Deutschland reicht die Skala von A+ bis H. Jeder Buchstabe steht für einen bestimmten Verbrauchsbereich, meist angegeben in Kilowattstunden. Dieser Wert ist für die Banken in der Prüfung grundlegend.

Wie gesagt: Die Bank prüft nicht, ob die GEG-Voraussetzungen erfüllt sind. Der Bank ist auch relativ egal, welcher KfW-Standard erreicht wird. Worauf die Bank schaut, ist die Energieeffizienzklasse: Welcher Buchstabe wird erreicht? Wie effizient ist dieses Gebäude?

„Was die Bank schaut, ist: Welcher Buchstabe wird erreicht? Wie effizient ist dieses Gebäude?“

Elisabeth: Beim Energieausweis wird es noch etwas komplexer. Grundsätzlich gibt es zwei Arten. Die erste ist der Energiebedarfsausweis. Das ist eine technische Analyse des Gebäudes, unabhängig vom Bewohnerverhalten. Dabei wird geprüft: Welches Baujahr hat das Objekt? Welche Heizung ist verbaut? Wie stark ist die Dämmung? Daraus ergibt sich ein rechnerischer Energiewert: Was würde ein durchschnittlicher Nutzer in diesem Gebäude verbrauchen? Meine Erfahrung ist, dass Objekte aus den 70er- und 80er-Jahren oder ältere Häuser, an denen nichts gemacht wurde, im Bedarfsausweis häufig bei G oder H landen.

Die zweite Möglichkeit ist der Energieverbrauchsausweis. Dabei werden die Verbrauchswerte der letzten drei Jahre betrachtet. Wenn zum Beispiel eine Gasheizung verbaut ist, wird geschaut, wie viel Gas die Bewohner in den vergangenen drei Jahren verbraucht haben. Aus diesen Durchschnittswerten wird der Verbrauchsausweis erstellt. Der fällt in der Regel besser aus, wenn dort Bewohner gelebt haben, die sparsam geheizt haben. Dann kann ein Gebäude rechnerisch in eine bessere Effizienzklasse rutschen. Das habe ich schon oft erlebt: Ein Haus liegt im Bedarfsausweis bei G, kommt durch den günstigeren Verbrauch im Verbrauchsausweis aber auf F.

Marco: Kann man das als Soll-Ist-Unterscheidung verstehen? Der Bedarfsausweis bewertet rechnerisch, wie das Gebäude theoretisch einzustufen ist. Der Verbrauchsausweis zeigt den tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre, der niedriger, aber auch höher ausfallen kann.

Elisabeth: Genau. Das Beispiel gibt es auch andersherum. Wenn dort Menschen gewohnt haben, die grundsätzlich sehr hohe Raumtemperaturen wollten, kann der Verbrauch sogar schlechter ausfallen als H – was die Skala nicht mehr abbildet. Deshalb muss man wissen, ob man einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis vorliegen hat. Für die Objektprüfung ist das wichtig. Ein Bedarfsausweis ist in der Regel teurer, schafft aber eine bessere Vergleichbarkeit, weil er unabhängig vom Nutzerverhalten ist. Dann lässt sich besser beurteilen, welches Gebäude energieeffizienter ist.

Beim Verbrauchsausweis muss man zusätzlich fragen: Wer hat dort gewohnt? Wie wurde geheizt? Wie oft waren die Bewohner im Urlaub? Dadurch wird die Vergleichbarkeit schwieriger. Es gibt außerdem gesetzliche Voraussetzungen. Gebäude vor 1977 müssen zwingend einen Bedarfsausweis haben. Auch wenn der Verbrauch zu stark schwankt, ist ein Verbrauchsausweis nicht zulässig.

Marco: Und den bekomme ich dann vom Energieberater?

Elisabeth: Genau. Meistens stellt ihn der Makler bereit, weil er ihn am Ende vorlegen muss. Der Energieausweis ist auch eine Pflichtunterlage bei der Bank. Eigentümer sollten ihn deshalb nicht auf später verschieben. Käufer sollten früh darauf schauen und prüfen: Welche Energieeffizienzklasse liegt vor, und wie ist sie einzuordnen?

Marco: Dann fasse ich zusammen: Das GEG bildet die gesetzliche Grundlage. Darüber hinaus gibt es KfW-Standards oder Einzelmaßnahmen, die vor allem förderrelevant sind und damit auch eine Rolle in der Finanzierung spielen. Für die Bank ist vor allem der Energieausweis relevant, weil darin die Energieeffizienzklasse ausgewiesen wird.

Elisabeth: Genau so kann man es zusammenfassen.

Zwei Sanierungswege in der Finanzierungspraxis

Marco: Dann gehen wir direkt in die Finanzierung. Was bedeutet das in der Praxis?

Elisabeth: In meiner Beratung unterscheide ich bei geplanten Sanierungen grundsätzlich zwei Wege. Der erste Weg führt in Richtung KfW-Standard. Dann bildet man ein System aus Maßnahmen und prüft: Bringt mich dieses Maßnahmenpaket auf einen bestimmten KfW-Standard? Der Energieberater ist dafür der richtige Ansprechpartner, weil er das anhand der geplanten Maßnahmen berechnen kann.

Ein Beispiel: Ich habe ein stark sanierungsbedürftiges G- oder H-Haus aus den 70er- oder 80er-Jahren. Ich möchte es umfassend sanieren, also im Grunde bis auf die Grundmauern erneuern, und entscheide mich für einen Effizienzhaus-Standard 85 oder 70. Dann kann ich beispielsweise das KfW-261-Programm nutzen. Darüber bekomme ich bis zu 150.000 Euro zinsvergünstigt. Der Zinssatz schwankt, liegt aktuell aber ungefähr bei 2 Prozent.

Marco: Was bedeutet die 261?

Elisabeth: Das ist die Programmnummer der KfW. Die KfW-Programme haben alle Nummern. Das Wohneigentumsprogramm ist zum Beispiel die 124. Die 261 ist das Sanierungsprogramm der KfW für energetische Sanierungen. Dort gibt es den zinsvergünstigten Zinssatz und zusätzlich Tilgungszuschüsse – je nachdem, ob zum Beispiel eine Heizung oder eine Wärmepumpe eingebaut wird. Außerdem gibt es den Worst-Performing-Bonus. Wenn ich eines der energetisch schlechtesten Häuser in Deutschland saniere, also eines der schlechtesten 10 Prozent, bekomme ich einen zusätzlichen Tilgungszuschuss. Das kann schon sehr …

Marco: Also für die schlechtesten 10 Prozent? Im Sanierungsfall bekomme ich dafür einen Bonus?

Elisabeth: Genau. Wenn ich eines der schlechtesten 10 Prozent saniere, gibt es einen Bonus.

Marco: Verstanden.

Elisabeth: Das hat deutliche Vorteile, ist aber begrenzt. Wenn ich den Tilgungszuschuss grob überschlage, liegen wir vielleicht bei 30.000 Euro von diesen 150.000 Euro. Wenn ich am Ende aber 250.000 Euro investieren muss, um den KfW-Standard zu erreichen, weil nahezu alles gemacht werden muss – neue Heizung, Dämmung, Fenster, Haustür –, kann ich keine Maßnahme einfach auslassen. Es ist ein Maßnahmenpaket. Selbst 15 Jahre alte Fenster, die noch in Ordnung sind, aber nur zweifach verglast, müssten im ungünstigen Fall ersetzt werden. Auch eine fünf oder sechs Jahre alte Gasheizung kann problematisch sein, wenn der angestrebte Standard sonst nicht erreicht wird.

Deshalb mache ich das in der Regel nur bei Häusern, bei denen es wirklich sinnvoll ist und bei denen die Käufer ohnehin umfangreich investieren möchten, um einen bestimmten Standard zu erreichen. Das betrifft vor allem Fälle, in denen das Gebäude grundlegend saniert werden soll. Das ist eher die Ausnahme. In den letzten drei Jahren habe ich das grob geschätzt zwei- oder dreimal gemacht. Es ist selten, dass man wirklich alles machen muss und auch alles machen möchte.

Die zweite Variante ist in der Praxis deutlich häufiger. Das Gebäude hat zum Beispiel bereits eine neue Heizung – Gas, Öl oder auch Wärmepumpe –, aber noch alte Fenster, eine alte Haustür oder keine Dachdämmung. Dann kann ich gezielt einzelne Maßnahmen herausgreifen und über die BAFA fördern lassen. Bei der Gebäudehülle, also bei Fenstern, Haustür und Dämmung, gibt es bis zu 15 Prozent Zuschuss. Mit einem Sanierungsfahrplan eines Energieberaters können es bis zu 20 Prozent der investierten Kosten sein. Das funktioniert in der Praxis gut. Mit meinen Eltern haben wir das vor einigen Jahren gemacht, als wir die Fenster ausgetauscht haben. Das Geld war zwei bis drei Wochen nach Antragstellung auf dem Konto. Diese Förderung ist sehr praxisnah, weil ich gezielt entscheiden kann: Diese Maßnahme möchte ich umsetzen, so verbessere ich die Energieeffizienz des Hauses, und genau diese Maßnahme lasse ich fördern.

Marco: Ich muss also nicht zwingend den nächsten KfW-Standard erreichen, sondern kann das Gebäude auch über Einzelmaßnahmen energieeffizienter machen und dafür eine Förderung erhalten.

Elisabeth: Genau. In der Regel ist das günstiger, weil nicht alles gleichzeitig gemacht werden muss und weil Maßnahmen zeitlich versetzt umgesetzt werden können. Häufig sage ich: Die Fenster halten noch zehn Jahre oder die Heizung hält noch. Dann können wir das bei der Anschlussfinanzierung mitdenken. Man muss nicht alles in einem großen Schritt machen und sich dadurch finanziell übernehmen. Deshalb ist die BAFA-Förderung aus meiner Erfahrung oft die bessere und praxisrelevantere Förderung.

Ein zusätzlicher Punkt ist das KfW-Darlehen „Jung kauft Alt“, das aktuell sehr wenig genutzt wird. Ich selbst habe es bisher auch nur einmal beantragt.

Marco: Ich hatte kürzlich gelesen, dass das Programm kaum abgerufen wird. Das scheint bei dir kein Einzelfall zu sein.

Elisabeth: Genau. Die Grundidee ist gut: Wer Bestand kauft und anschließend saniert, soll eine zusätzliche Förderung bekommen. Das Problem ist wieder das enge Korsett der KfW-Standards. Es entsteht Unsicherheit: Erreiche ich den Standard überhaupt? Was wird es kosten? Gleichzeitig gibt es beim Kauf erheblichen Zeitdruck. Der Verkäufer wartet in der Regel nicht unbegrenzt bis zum Notartermin.

Auf den ersten Blick wirkt die Fülle an Sanierungsförderungen beim Kauf sehr groß. In der Praxis führe ich aber oft Gespräche, in denen ich einordnen muss: Das klingt auf dem Papier gut, ist aber nicht immer praxisrelevant oder nur schwer umsetzbar. Deshalb sollte man diese Themen aktiv in der Beratung ansprechen und den passenden Weg für den konkreten Fall finden.

Es gibt auch Fälle, in denen Käufer die Sanierung zunächst nicht vollständig einplanen möchten, weil sie sich Zeit lassen wollen. Nicht jede Bank bietet lange bereitstellungszinsfreie Zeiten an, also Zeiträume, in denen das Darlehen kostenfrei bereitsteht, bis die Sanierung umgesetzt wird. Viele Antragsteller möchten nur einen Teil der Sanierungsmaßnahmen über die Bank finanzieren. Dann muss man in Verbindung mit der Energieeffizienzklasse prüfen: Was für ein Haus ist es? Bei G oder H sollte man schon schauen, welche Sanierungsmaßnahmen geplant werden, um zumindest auf F zu kommen. Aber auch dann muss nicht zwingend alles über die Bank finanziert werden. Einzelne Maßnahmen kann man zurückstellen oder selbst ausführen.

Prozessrealität: Zusammenarbeit, Zeitdruck und Verantwortung

Marco: Wie funktioniert die Zusammenarbeit zwischen Finanzierungsberater und Energieberater? Das Thema ist komplex. Für Käufer kommen viele Fragen zusammen: Förderungen, politische Unsicherheit, Vorschriften, Regulierung, Standards und die Frage, wie sich das alles in zehn Jahren entwickelt. Das kann schnell unübersichtlich werden.

Eigentlich erfordert das eine enge Zusammenarbeit zwischen Energieberater, Finanzierungsberater und Makler. Oder läuft es in der Praxis häufig getrennt, sodass Käufer damit allein bleiben?

Elisabeth: Leider wissen viele Käufer am Anfang nicht, wo sie beginnen sollen. In Beratungen höre ich oft: Welche Förderung kommt infrage? An wen müssen wir uns wenden? Was ist die richtige Reihenfolge? Gleichzeitig steht viel Druck dahinter. Man besichtigt ein Haus, findet es gut, bekommt erste Unterlagen, führt das erste Finanzierungsgespräch und braucht eine Grundeinordnung. Wenn der Finanzierungsberater nicht darin geschult ist, ein Objekt energetisch einzuordnen, Fördermöglichkeiten zu prüfen und den Prozess zu strukturieren, sagt er dem Kunden im Zweifel: Wenn du diese Informationen hast, komm wieder. Das ist problematisch, weil der Käufer dann allein bleibt und nicht weiß, was konkret zu tun ist.

Deshalb ist es wichtig, die Schritte zu kennen, die Förderungen einordnen zu können und einen Berater zu haben, der den Prozess strukturiert aufbricht. Wichtig ist auch, nicht automatisch einen neuen Energieberater zu suchen, der das Objekt erst komplett neu prüfen muss. Ich empfehle häufig, den Energieberater anzusprechen, der bereits den Bedarfsausweis für das Objekt erstellt hat. Der Makler hat diesen Energieberater in der Regel beauftragt. Er kennt das Objekt, hat es geprüft und die Daten im System. Aus meiner Erfahrung ist das oft günstiger und schneller, wenn man konkrete Fragen durchspielen möchte: Wenn wir diese Maßnahmen umsetzen, welche Energieeffizienzklasse erreichen wir?

Eine gute Anlaufstelle sind daher die Kontaktdaten im Energieausweis. Käufer können proaktiv auf den Energieberater zugehen und gemeinsam mit dem Makler die relevanten Fragen klären. So lassen sich die Ergebnisse besser in die Finanzierung einbauen.

Hinzu kommt der Zeitfaktor. Für einen echten Sanierungsfahrplan muss der Energieberater das Objekt besichtigt haben. Im besten Fall lässt man zusätzlich Gewerke oder einen Bauunternehmer durch das Objekt gehen, um Kostensicherheit zu bekommen: Was kostet welche Maßnahme tatsächlich?

Wenn viel Eigenkapital vorhanden ist und die Bonität gut ist, kann man eher mit einem Sanierungsbudget arbeiten. Bei einer Familie, die genau prüfen muss, was finanzierbar ist, braucht es mehr Sicherheit. Dann muss man genauer wissen: Was kostet die Sanitärsanierung? Was kostet der Fensteraustausch? Das alles in wenigen Wochen zwischen erster Besichtigung und Notartermin unterzubringen, während der Verkäufer ebenfalls einen Zeitplan hat, ist eine erhebliche Herausforderung.

Marco: Wie meistert man das in der Praxis?

Elisabeth: Irgendjemand in dieser Kette muss Verantwortung für den Prozess übernehmen. Das kann der Energieberater sein, der Finanzierungsberater oder der Käufer selbst. Entscheidend ist, dass jemand sagt: Das sind die Informationen, die wir brauchen. Ich beschaffe sie, führe sie zusammen und strukturiere den Prozess. Wenn niemand diese Verantwortung übernimmt, werden Sanierungsmaßnahmen in der Finanzierung häufig außen vor gelassen. Das kann zu einem deutlich schlechteren Zinssatz führen, als wenn die Maßnahmen sinnvoll eingebunden worden wären.

Marco: Das ist ein wichtiger Punkt. Es geht nicht darum, Angst vor der Komplexität zu machen. Es geht darum zu verstehen, dass energetische Sanierung kein selbsterklärender Baukasten ist. Man kann nicht einfach auf einzelne Maßnahmen zeigen und sagen: Das machen wir. Es geht um das Zusammenspiel zwischen energetischer Wirkung und Finanzierungsstruktur.

Elisabeth: Ja.

Bankensicht und Praxisbeispiel ING „Baufi Energy“

Elisabeth: In der Niedrigzinsphase hat die Energieeffizienzklasse die Banken kaum interessiert. Der Energieausweis war noch keine Mindestunterlage, und es wurde weniger gefragt, was an einem Objekt energetisch gemacht werden muss. Das hat sich deutlich verändert. Die Anforderungen der Banken an Sanierungsmaßnahmen, vor allem an energetische Maßnahmen, sind erheblich gestiegen. Wenn ich heute ein G- oder H-Haus bei einer Bank vorstelle, wird meistens sofort gefragt: Was ist geplant, um das Objekt energieeffizienter zu machen? Auch bei sichtbarem Modernisierungsbedarf – alte Küche, alte Böden, vergilbte Wände – wird gefragt: Gibt es ein Sanierungsbudget oder Eigenkapital, um das selbst umzusetzen? Vor zehn oder fünfzehn Jahren war das deutlich weniger relevant. Heute kann es ein Dealbreaker für die Finanzierung sein.

Marco: Ohne zu tief in die Regulatorik einzusteigen: Für die Hörer ist wichtig zu verstehen, dass auf Bankenseite auch EU-Regularien eine Rolle spielen. Deshalb schauen Banken heute deutlich genauer hin als noch vor zehn Jahren.

Du hast noch ein konkretes Praxisbeispiel mitgebracht.

Elisabeth: Genau. Was ich in der Praxis sehr hilfreich finde und im letzten Jahr häufig genutzt habe, ist ein Sanierungsprogramm der ING. Es heißt Baufi Energy – nicht unser bauffy, sondern mit einem F und einem E. Eine solche Einbindung eines Sanierungsprogramms hatte ich vorher in dieser Form noch nicht.

Die Vorteile sind konkret: Das Programm startet ab 100.000 Euro und kann auch beim Kauf mit geplanter Sanierung in die Finanzierung eingebunden werden. Voraussetzung ist, dass das Haus mindestens eine Energieeffizienzklasse besser wird und mindestens F erreicht. Wenn ich also ein H-Haus habe, wäre eine Klasse besser eigentlich G. Weil aber mindestens F erreicht werden muss, müsste sich das Haus in diesem Beispiel um zwei Effizienzklassen verbessern.

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, gibt es einen Zinsabschlag von 0,25 Prozent auf die normale Zinskondition der ING – und zwar nicht nur auf das Sanierungsdarlehen, sondern auf das gesamte Darlehen. Bei einem Darlehen über 500.000 Euro entspricht das in den ersten zehn Jahren einer Zinsersparnis von knapp 12.600 Euro. Das ist ein relevanter Betrag.

Wenn wir die vorherige Logik aufnehmen: Muss ich aufgrund der GEG-Mindestanforderungen ohnehin die Heizung austauschen, und sind die Fenster ebenfalls alt oder undicht, kann ich den Kaufzeitpunkt nutzen, um mit einem Energieberater zu prüfen, wie diese ohnehin notwendigen oder sinnvollen Maßnahmen so umgesetzt werden können, dass sich die Energieeffizienzklasse verbessert. Wenn Fenster in drei Jahren ohnehin anstehen würden, kann es sinnvoll sein, sie vorzuziehen, um den Zinsvorteil zu nutzen.

Ein weiterer Vorteil ist die bereitstellungszinsfreie Zeit von 18 Monaten. Normalerweise müsste man bei Banken dafür einen Zinsaufschlag zahlen. Hier ist sie kostenfrei enthalten. Man erhält also den Zinsvorteil und gleichzeitig 18 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit.

Der dritte Vorteil ist relativ neu: Bis zu 30 Prozent des Sanierungsbudgets können zurückgegeben werden. Wenn ich also wenig Zeit habe, alle Maßnahmen im Detail zu planen, und ursprünglich mit 100.000 Euro Sanierungsbudget rechne, kann ich zum Beispiel 150.000 Euro aufnehmen, um einen Puffer zu haben. Falls Maßnahmen teurer werden oder nach Öffnung der Wände zusätzliche Arbeiten nötig sind, besteht Spielraum. Wenn am Ende doch alles wie geplant läuft, kann ich von den 150.000 Euro bis zu 30 Prozent zurückgeben. Dadurch reduziert sich die Rate. Das ist bei Banken normalerweise die Ausnahme. Schon 10.000 oder 20.000 Euro zurückgeben zu können, ist ungewöhnlich. Diese Flexibilität ist bei einer Sanierungsfinanzierung sehr wertvoll.

Marco: Du hast gesagt, dass Banken so etwas normalerweise nicht machen. So hätte ich Banken auch nicht als Wohlfahrt verstanden. Warum macht die ING das?

Elisabeth: Die ING hat sich bei diesem Programm erkennbar gefragt: Was brauchen Menschen bei einer Sanierungsfinanzierung, wenn sie Bestand kaufen? Welche Sorgen haben sie? Und darauf hat das Programm Antworten gefunden. Ich kenne keine andere Bank, die in dieser Form ein vergleichbares Sanierungsprogramm geschaffen hat. Die letzten fünf bis sechs umfangreicheren Sanierungsfälle bei mir sind alle bei der ING gelandet. Voraussetzung ist natürlich ein passender Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis. Die ING fühlt sich eher zwischen 60 und 85 Prozent wohl. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung passt das Programm meist nicht. In diesem Bereich ist die ING aus meiner Sicht aber sehr stark positioniert.

Marco: Strategisch hat das für die ING natürlich auch den Effekt, dass sie langfristig eine höhere Quote energieeffizienter Gebäude in der Bilanz hat. Das kann das Risiko reduzieren.

Elisabeth: Ja. Neben der Kundenseite gibt es auch eine Erleichterung für mich als Beraterin. Bei fast allen Banken habe ich bei einer geplanten Sanierung das Problem, dass zunächst der Energieausweis für den Ist-Zustand vorliegt. Dann brauche ich einen Energieberater, der vorläufig berechnet, welche Energieeffizienzklasse nach der Sanierung erreicht wird. Das kostet Geld, Zeit und verlangsamt den Prozess.

Bei der ING kann ich, wenn diese Berechnung nicht vorliegt, einen Modernisierungsrechner nutzen. Das System zeigt mir, welche Energieeffizienzklasse voraussichtlich erreicht wird. Ich kann als Finanzierungsberaterin bestätigen: Das Haus war vorher H, wir planen bestimmte Maßnahmen, und nach der Berechnung erreichen wir E. Das spart Zeit und Kosten.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Ich kann den Modernisierungsnachweis der ING nutzen und Modernisierungsaufstellungen von 100.000 Euro und mehr gemeinsam mit den Kunden ausfüllen und unterschreiben. Normalerweise bräuchte ich bei anderen Banken ab 50.000 Euro, bei manchen ab 100.000 Euro, eine Architektenunterschrift. Auch das kostet Zeit und Geld. Bei der ING entfällt dieser Schritt. Das ist ein erheblicher Prozessvorteil.

Bei Sanierungsvorhaben über 150.000 oder 200.000 Euro ist für mich trotzdem selbstverständlich, dass der Kunde mit einem Gutachter durch das Haus gegangen ist. Es braucht jemanden mit fachlichem Hintergrund, der einschätzen kann, was die einzelnen Gewerke kosten. Außerdem sollte man mit ausreichenden Puffern planen und nicht zu knapp kalkulieren. Kunden berichten mir häufig, dass Sanierungen am Ende teurer werden als gedacht. Deshalb ist eine Pufferplanung wichtig. Aber allein die Vereinfachung in der Beantragung ist erheblich.

Marco: Wir haben vorhin schon besprochen, wie wichtig Zeit in diesem Prozess ist.

Elisabeth: Exakt.

Marco: Gibt es ähnliche Programme von anderen Banken?

Elisabeth: Im Neubaubereich gibt es Zinserleichterungen, wenn ein Gebäude A oder A+ erreicht. Viele größere Banken haben Programme, die sich Green oder energieeffizient nennen und einen gewissen Zinsvorteil bieten. Ein Programm wie das Baufi-Energy-Programm der ING habe ich im Bestand bisher nicht gesehen. Ich würde mich freuen, wenn eine Bank etwas Ähnliches plant oder bereits anbietet und ich es noch nicht kenne. Stand jetzt ist dieses Programm für mich ein klares Alleinstellungsmerkmal.

Welche Maßnahmen wirken besonders stark – und wann sollte man nicht alles sofort finanzieren?

Marco: Das Thema Neubau werden wir wahrscheinlich in einer separaten Podcastfolge ähnlich einordnen. Für heute habe ich noch eine Frage: Gibt es aus der Praxis Maßnahmen, die typischerweise besonders stark wirken? Also Maßnahmen, die wichtiger sind oder einen größeren Einfluss haben als andere?

Elisabeth: Nach Rücksprache mit Energieberatern wird die Heizung in Energieausweisen stark gewichtet. Der Einbau einer Wärmepumpe oder die Erneuerung von Heizkörpern kann einen erheblichen Unterschied in der Energieeffizienz machen.

Gleichzeitig steckt der Teufel im Detail. Ich hatte kürzlich ein Objekt, über das ich mit einem Energieberater gesprochen habe. Der Kunde wollte die Heizung wechseln, die Fenster aber zunächst nicht austauschen, weil sie noch gut genug waren. Der Energieberater hat darauf hingewiesen: Wenn ich eine Wärmepumpe einbaue, muss sie auf die aktuelle Gebäudehülle ausgelegt werden. Tausche ich fünf Jahre später die Fenster gegen dreifach verglaste, sehr energieeffiziente Fenster, brauche ich möglicherweise ein Drittel der Heizleistung nicht mehr. Diese Leistung habe ich mit der Wärmepumpe aber bereits eingekauft. Das kann dazu führen, dass eine Wärmepumpe schneller kaputtgeht.

Einzelmaßnahmen können sinnvoll sein. Auch eine neue Heizung kann auf dem Papier eine bessere Energieeffizienz bringen. Trotzdem müssen die Wechselwirkungen fachlich durchgerechnet werden.

Klassische Maßnahmen sind außerdem Fenster- und Haustürtausch. Sie haben oft einen spürbaren Effekt. Ich kenne das aus dem Haus meiner Eltern: Als wir Kellertür, Haustür und Fenster ausgetauscht haben, hat sich die Wärme deutlich besser im Gebäude gehalten. Zur Einordnung: Meine Eltern haben ein Reihenmittelhaus aus den 60er-Jahren. Der Unterschied war deutlich fühlbar.

Eine Fassadendämmung sehe ich in der Praxis seltener, weil sie sehr teuer sein kann. 40.000 bis 50.000 Euro sind schnell erreicht. Das steht häufig nicht im Verhältnis zu dem, was man am Ende dadurch gewinnt. Eine Dachdämmung wird ebenfalls oft umgesetzt, teilweise auch, weil sie gefordert ist. Dort stellt sich dann die Frage, wie stark und mit welchem Material gedämmt wird. Auch das kann einen guten Effekt haben.

Marco: Gibt es auch Fälle, in denen man bewusst nicht modernisieren sollte?

Elisabeth: Ja. Wenn man viel selbst machen kann, zum Beispiel Eigenleistungen bei Böden, Wänden oder anderen nicht energetischen Maßnahmen. Oder wenn jemand Fensterbauer ist und die Fenster selbst einbauen kann, aber dafür mehr Zeit braucht. In der Finanzierung kann es schnell teuer werden, wenn sich die Sanierung über zwei oder drei Jahre zieht. Bei normalen Banken muss man häufig innerhalb von sechs bis zwölf Monaten fertig sein. Die ING ist mit 18 Monaten die Ausnahme. Bei anderen Banken müsste man sich längere bereitstellungszinsfreie Zeiten häufig einkaufen. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, bestimmte Maßnahmen aus der Finanzierung herauszulassen.

Fazit: Früh einordnen, realistisch planen, Angst vor schwachen Klassen verlieren

Marco: Wann sollte man sich mit dem Thema beschäftigen? Vermutlich so früh wie möglich.

Elisabeth: Grundsätzlich sollte man sich darüber im Klaren sein, welche Richtungen es gibt. Entweder geht man in Richtung KfW-Darlehen, erreicht also einen KfW-Standard und setzt ein ganzes Maßnahmenpaket um. Oder man geht eher über Einzelmaßnahmen, prüft gezielt, welche Maßnahmen notwendig sind, und lässt diese fördern.

Wenn man dieses Grundkonstrukt verstanden hat, fällt es leichter, bei Besichtigungen auf die richtigen Punkte zu achten, die passenden Fragen zu stellen und die relevanten Beteiligten früh einzubinden. Vielleicht hat man schon einen Energieberater oder Bauunternehmer an der Hand. Vielleicht hat man mit seinem Finanzierungspartner bereits besprochen, welches Budget maximal tragfähig ist. Dann lässt sich schneller einschätzen: Was darf die Sanierung kosten? Passt das in die Finanzierung? Und ist dieses Haus wirklich das passende Objekt? Ein günstiger Kaufpreis hilft wenig, wenn anschließend hohe Investitionen notwendig sind, um dauerhaft gut und nachhaltig darin wohnen zu können.

Ich erlebe häufig, dass Menschen Häuser kaufen und einziehen, ohne ausreichend auf die Folgekosten der nächsten zehn Jahre zu achten. Diese Kosten müssen später ebenfalls finanziert werden.

Ein letzter Punkt zu Energieausweisen: Ein Buchstabe sollte immer differenziert betrachtet werden. Ein G- oder H-Haus bedeutet nicht automatisch, dass das Objekt in einem katastrophalen Zustand ist. Es ist ein sanierungsbedürftiges Haus. Man sollte deshalb keine Angst davor haben, sich ein G- oder H-Haus anzuschauen. Es braucht nur eine tiefere Beratung und eine saubere Einordnung. Viele schauen als Laien sehr oberflächlich darauf und sagen: Das ist ein G-Haus, das möchte ich nicht kaufen. Diese Angst sollte man ein Stück weit verlieren.

Marco: Damit sind wir am Ende der heutigen Folge. Wir haben eingeordnet, wie GEG, KfW-Standards, Energieeffizienzklassen und Finanzierung zusammenhängen. Wichtig ist: Das war keine Energieberatung. Es ging um die Frage, was energetische Sanierung für die Finanzierung eines Kaufobjekts bedeutet.

Schreibt uns gerne in die Kommentare, ob Energieeffizienz in eurem Kaufprozess eine Rolle spielt oder gespielt hat und welche Erfahrungen ihr damit gemacht habt. Danke fürs Zuhören, bis bald und macht’s gut.