Wie hoch die Tilgung sein sollte: Gesundrate und Wohlfühlrate

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Aktuelle Zinslage: Swap bei 3,56

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute besprechen wir ein sehr wichtiges Thema im Detail, nämlich die Tilgung: welche Möglichkeiten es da gibt und was man dabei beachten muss. Bevor wir das tun, wie gewohnt erst mal: Hallo, Eli.

Elisabeth: Hallo, Marco.

Marco: Lass uns, bevor wir in die Tilgung gehen, wie immer mit der Lage starten. Wenn ich heute auf das Chart schaue – wir nehmen am Montag auf –, steht der Swap bei 3,56. Das ist eine klare Seitwärtsbewegung im Vergleich zur letzten Woche, oder man kann mittlerweile schon sagen: im Vergleich zu den letzten Wochen. Wie schaut es denn bei den Banken aus?

Elisabeth: Ich würde sagen, zur letzten Woche, weil wir ja von einem Swap kommen, der auch mal über 3,70 lag. Da ist für mich wirklich jeder Basispunkt, der niedriger liegt, absolut …

Marco: Das ist schon wieder zwei Wochen her, die letzten zwei Wochen.

Elisabeth: Wie gesagt, ich freue mich. Erste Banken haben auch schon reagiert. Wir sind etwa um 0,1 runtergekommen – also das, was wir in der Swap-Bewegung tatsächlich runtergekommen sind, sind wir auch fast am Markt runtergekommen. Das nehme ich natürlich dankend an, und ich freue mich riesig, wenn es so weitergeht.

Marco: Kannst du da auch schon ersten Käufern und Käuferinnen die positive Mitteilung geben, dass man im Zins wieder etwas runterkommt?

Elisabeth: Ja, bei den Neuen habe ich das auch schon direkt mit reingebracht, da haben wir mit den neuen, besseren Zinsen gearbeitet. Bei denen, die schon ein bisschen länger verhandelt sind, habe ich noch so gute Zinssätze, dass die Zinsentwicklung noch mal zweimal so gut werden müsste, damit sich das wirklich in einem besseren Zinssatz bemerkbar macht.

Marco: Gibt es Banken, die noch nicht nachziehen?

Elisabeth: Eigentlich nicht. Die, die täglich einpreisen, sowieso. Die meisten Sparkassen passen immer dienstags an, also wöchentlich. Deswegen wird jetzt mehr oder minder jeder angepasst haben.

Marco: Okay, alles klar. Gibt es ansonsten noch irgendwelche Punkte dazu?

Elisabeth: Aktuell nicht.

Annuitätendarlehen und Restschuld

Marco: Gut, dann würde ich sagen, schließen wir das mit der Hoffnung, dass es weiter nach unten geht. Dann lass uns in das Thema Tilgung einsteigen. Wir hatten vor zwei Wochen, glaube ich, das Thema Zinsbindung. Da passt es jetzt ganz gut, das Thema Tilgung und Rückzahlung genauer zu beleuchten. Vielleicht mal ganz allgemein zum Start: Worum geht es da, und was ist ganz grundsätzlich beim Thema Tilgung zu beachten?

Elisabeth: Ich glaube, es ist wichtig, weil wir dieses Einmaleins der Baufinanzierung noch nie so richtig mit reingepackt haben. Die meisten Immobilienkäufer und -käuferinnen schließen in der Regel Annuitätendarlehen ab. Was ist das? Ein Annuitätendarlehen beziehungsweise eine Annuität besteht immer aus Zinssatz und Tilgung. Das heißt, ich zahle zum einen einen Zinssatz an die Bank dafür, dass ich das Geld geliehen bekomme, um den Kaufpreis der Immobilie zu zahlen. Und dann zahle ich natürlich auch monatlich einen Betrag an die Bank zurück, damit die Immobilie irgendwann auch mir gehört. Die Besonderheit beim Annuitätendarlehen ist, dass diese Rate monatlich immer gleich ist, sagen wir mal 1.000 Euro. Was sich ändert, sind der Zins- und der Tilgungsanteil: Der Zinsanteil an diesen 1.000 Euro wird immer geringer und der Tilgungsanteil immer höher. Wieso ist das so? Weil der Zinssatz immer nur auf das berechnet wird, was noch übrig ist, also die sogenannte Restschuld.

Und das ist ganz, ganz wichtig für das Verständnis, wenn wir über das Thema Tilgung sprechen. Denn das Wichtigste, was man sich merken muss: Ich zahle immer nur Zinsen auf das, was noch übrig ist. Und je schneller diese Zahl gegen null läuft, desto weniger Zinsen zahle ich insgesamt. Das ist ein Punkt, der bei vielen Käufern und Käuferinnen am Anfang der Beratung noch nicht ganz da ist: sich vorzustellen, wie viel Zinsen ich eigentlich über die nächsten Jahre zahle und was es bedeutet, wenn ich vielleicht eine Sondertilgung mache. Das sollte man auf dem Schirm haben, um am Ende des Tages auch den Wert gewisser Extramöglichkeiten, die man in eine Finanzierung mit reinpacken kann, bemessen zu können.

„Ich zahle immer nur Zinsen auf das, was noch übrig ist. Und je schneller diese Zahl gegen null läuft, desto weniger Zinsen zahle ich insgesamt.“

Tilgung als Strukturhebel

Marco: Wenn man dieser Maßgabe folgt, wäre der einfache, klassische Schluss dann: Je mehr Tilgung, desto besser?

Elisabeth: Exakt. Natürlich: Je schneller ich das Darlehen zurückgezahlt habe, desto weniger Zinsen zahle ich. Ich habe aber auch immer viele Interessen oder Ziele in der Finanzierung, die manchmal konträr zueinander laufen. Ein Beispiel: Natürlich würde ich das Darlehen gerne so schnell wie möglich abbezahlen. Aber vielleicht befindet sich einer der beiden Ehepartner gerade in Elternzeit, und wir haben nur anderthalb Gehälter zur Verfügung. Dann kann ich nicht so viel zahlen, als wenn ich zwei volle Gehälter zur Verfügung habe, und will mich ja auch nicht verheben. Deswegen ist es wichtig, dieses ganze Konstrukt der Rückzahlung an die Bank nicht zu starr aufzusetzen.

Marco: Verstehe ich es richtig, dass die Tilgung durchaus einer der Hebel in der Finanzierung ist, der die Strukturentscheidungen maßgeblich vorgibt?

Elisabeth: Absolut. Sagen wir, ich möchte das Darlehen in 20 Jahren abbezahlt haben – das wäre sehr, sehr schnell. Dann kann man ganz einfach rechnen, was ich an anfänglicher Tilgung brauche. Wir fangen mit einer gewissen Tilgung von x Prozent an, der Anteil wird immer größer, und ich habe eine Rate, die zahle ich durch. Die verändert sich vielleicht noch ein bisschen in Richtung Sollzinsbindungsende, sofern das nicht gleich der Laufzeit ist. Dann habe ich aber in der Regel eine sehr hohe Mussrate und gar keine Flexibilität in der Finanzierung. Ich kann das Gleiche aber auch erreichen, wenn ich sage: Ich gebe mich mit einer Laufzeit von 30 oder 35 Jahren zufrieden, fange erst mal mit einer kleineren Rate an und baue mir zwei Optionen ein – Option 1 eine Sondertilgung, Option 2 einen Tilgungssatzwechsel. Dadurch kann ich trotzdem schlussendlich bei einer Laufzeit von 20 Jahren landen, weil ich diese Flexibilitäten genutzt habe. Ich kann aber jedes Jahr entscheiden, ob ich das machen will oder nicht.

Übliche Tilgungssätze heute

Marco: Wenn wir jetzt mal in eine typische Situation reingehen, den Kauf einer Immobilie: Was sind denn die üblichen Tilgungssätze und Optionen, die ich zur Verfügung habe?

Elisabeth: Auch die haben sich witzigerweise in den letzten Jahren verändert. In der Niedrigzinsphase, als wir noch Zinssätze um die 1 bis 2 Prozent hatten, waren die Tilgungssätze in der Regel höher. Da hat man eher 2 bis 3 Prozent getilgt, also zurückgezahlt, weil die Laufzeit der Darlehen sonst über 50, 60 Jahre gewesen wäre – und das wäre bei den Banken einfach nicht abbildbar gewesen. Dadurch, dass der Zinssatz in den letzten Jahren in Richtung 4 bis 5 Prozent angestiegen ist, sind auch die Rückzahlungserwartungen entsprechend gesunken. Die anfängliche Mindesttilgung beträgt bei den meisten Banken mittlerweile sogar nur noch 1 Prozent. Die Laufzeit liegt dann trotzdem bei um die 40 bis 45 Jahren. Das ist so das Maximum, was ein Bankpartner eigentlich mitgeht, je nach Alter natürlich. Aber wenn ich eine junge Familie nehme, die gerade Anfang, Mitte 30 ist, dann ist das genau der Punkt, wo man sagt: Damit können wir rechnen.

Laufzeit, Sollzinsbindung und Mussrate

Marco: Vielleicht ein kurzer Einschub: Wenn du jetzt von Laufzeiten von 40, 50 Jahren sprichst, dann sprechen wir hier nicht über die Zinsbindung. Das ist an dieser Stelle, glaube ich, ganz wichtig.

Elisabeth: Deswegen auch die unterschiedlichen Wörter. Das wird von den Kunden oft zusammengeschmissen, als wären Laufzeit und Zinsbindung eins. Aber ganz wichtig: Ein Darlehen hat immer eine gewisse anfängliche kalkulatorische Laufzeit. Das heißt: Mit der Musstilgung, die ich ansetze, und dem Zinssatz, den ich habe, habe ich kalkulatorisch eine Laufzeit von x. Und dann hat das Darlehen immer eine festgelegte Sollzinsbindung. Das bedeutet: Wie lange hält sich die Bank während dieser Laufzeit an den genannten Zinssatz? Das muss man immer voneinander unterscheiden.

Aktuell liegt der mittlere Durchschnitt bei meinen Käuferinnen bei um die anderthalb Prozent – also deutlich niedriger als noch in der Niedrigzinsphase. Und ich bin auch immer ein großer Fan davon, diese Mussrate nicht zu überreizen. Weil ich einfach weiß: Wenn man eine Familie gründet, vielleicht gerade in Elternzeit ist oder kurz davor, dann kann immer wieder etwas passieren, was man vorher nicht vorhergesehen hat – wie das Leben halt nun mal so ist. Deswegen setze ich die Mussrate, wenn es möglich ist, so niedrig wie möglich. Das bedeutet nicht, dass ich mit meinen Käufern und Käuferinnen bespreche, dass das die Rate ist, die gezahlt werden muss, und that’s it. Ganz, ganz wichtig. Denn wenn sie nur diese Rate zahlen würden, dann würden sie 40, 45 Jahre lang zahlen, extrem viele Zinsen zahlen, und es bestünde nach zehn Jahren – wenn wir von zehn Jahren Sollzinsbindung ausgehen – ein hohes Risiko, dass wir viel anschlussfinanzieren müssen.

„Deswegen setze ich die Mussrate, wenn es möglich ist, so niedrig wie möglich. Das bedeutet nicht, dass das die Rate ist, die gezahlt werden muss, und that’s it.“

Marco: Bevor wir da tiefer reingehen, erst mal noch eine kurze Verständnisfrage: Wenn du von der Mussrate sprichst – wenn ich in meiner Finanzierung eine Musstilgung von 1,5 Prozent habe, dann ist es genau das, worüber du sprichst. Wenn ich noch die Option Sondertilgung oder einen Tilgungssatzwechsel integriere, dann habe ich das zusätzlich, aber das ist das, was ich auf jeden Fall zusätzlich zu meinen Zinsen zurückzahlen muss.

Elisabeth: Exakt.

Philosophie 1: Der Opportunist

Marco: Tilgung ist, so verstehe ich es, im ersten Schritt wahrscheinlich auch ein bisschen eine Philosophiefrage. Das klang gerade bei dir schon an. Welche Philosophien gibt es denn da, ganz grundsätzlicher Natur?

Elisabeth: Es gibt den Opportunisten, würde ich jetzt mal aus dem Bauch heraus sagen, und dann gibt es jemanden, der ein Stück weit sicherheitsbedürftig ist.

Marco: Erklär uns das mal.

Elisabeth: Der Opportunist sagt: Wir vereinbaren die niedrigstmögliche Rückzahlung, damit ich größtmöglichen Komfort habe und in meiner Haushaltsrechnung 200, 300, 400 Euro Luft habe, die ich ins Darlehen zahlen kann, aber nicht muss. Das heißt, ich kann jeden Monat entscheiden: Geht das in Richtung Abzahlung des Darlehens? Will ich das in Aktien anlegen? Will ich das irgendwo anders hinpacken? Oder brauche ich das vielleicht, weil ich dieses Jahr eine Weltreise plane oder die Mama sich gerade etwas leihen muss? Es gibt immer Punkte. Und da sind wir wieder beim Thema Opportunitätskosten: Ich habe einen Darlehenszinssatz von vielleicht 4 Prozent, und diese 300, 400 Euro machen nach Kosten in einem Aktien-ETF-Fonds vielleicht 6, 7 Prozent, ganz konservativ gesprochen – dann habe ich etwas gewonnen. Oder ich brauche mal diese Flexibilität, diese Liquidität, und habe sie dann zur Verfügung. Denn wie wir schon mal besprochen haben: Sobald ich das ins Darlehen gegeben habe, ist das Geld erst mal weg.

Deshalb bin ich ein großer Fan davon, diese Flexibilität zu geben. Damit das aber aufgeht, gehört Disziplin dazu. Wenn ich keine Disziplin habe und das Geld verlebe, also über meine Verhältnisse lebe, dann geht das System nicht auf, weil eine Rückzahlungsdauer von 40, 45 Jahren nicht gesund ist. Auch die Zinsen, die dann bezahlt werden, sind viel zu viel. Wenn ich das Geld dann nicht irgendwo anlege oder spare, habe ich ein Problem. Die Opportunisten sind also die Menschen, die das nachvollziehen können und diszipliniert genug sind, zu wissen: Das gehört genauso zu meiner Rate, nur bin ich selbst dafür verantwortlich.

„Das gehört genauso zu meiner Rate, nur bin ich selbst dafür verantwortlich.“

Marco: Sprich, das ist am Ende des Tages die Philosophie, die Tilgung tendenziell niedriger anzusetzen, um Flexibilität zu bekommen.

Elisabeth: Genau, Flexibilität zu bekommen.

Marco: Und dann aber auch mit dem klaren Verständnis, das Geld an anderer Stelle arbeiten zu lassen. Mutmaßlich auch vor dem Hintergrund, dass wir bei opportunistischen Ansätzen dann wirklich eine höhere Rendite erzielen, als wenn ich das in die Tilgung des Darlehens stecken würde.

Flexibilität für Unternehmer, Selbstständige und Familien

Elisabeth: Oder ich habe auch viele Kunden mit einer Gehaltsstruktur, die – je höher man kommt – sehr oft zu einem hohen Teil variabel ist, also auf Basis von gewissen Gewinnzahlen oder vereinbarten Zielen. Die sagen: Wir möchten monatlich entlastet werden, weil das Fixum nur noch 50 Prozent des Gehalts ausmacht, und zahlen den Rest über Sondertilgungen, weil der variable Anteil so hoch ist. Das hat dann auch nichts damit zu tun, dass sie besonders risikoaffin sind. Mit steigender Verantwortung sind die Einkommensverhältnisse einfach anders strukturiert.

Marco: Wir sprechen hier über höhere Einkommensklassen oder sogar Selbstständige oder Unternehmer.

Elisabeth: Exakt.

Marco: Wenn ich das so höre, ist das wahrscheinlich auch eine Philosophie, die eher für höhere Darlehenssummen passt – vielleicht nicht in der Pauschalität, aber zumindest für höhere Einkommensverhältnisse.

Elisabeth: Ja und nein. Diese Struktur passt eigentlich für alle, die in den nächsten Jahren keine Gleichmäßigkeit erwarten können. Und da fallen sehr, sehr viele Menschen drunter. Es gibt halt unterschiedliche Gruppen.

Marco: Da könnte auch der Student drunterfallen.

Elisabeth: Der ist finanziell nur sehr schwierig, mit dem BAföG, was wir hier in Deutschland bekommen. Was du angesprochen hast, sind die Unternehmer – klar, die brauchen auf jeden Fall Flexibilität. Aber auch Familien brauchen Flexibilität, wegen der Familienplanung: Ich will vielleicht ein, zwei, drei Kinder bekommen. Das heißt, ich habe jedes Mal ein oder zwei Jahre, in denen das Gehalt nicht mehr bei Double Money No Kids ist, sondern bei anderthalb, vielleicht auch nur einem Gehalt. Und da ist es wichtig, dass diese Rate, die uns sehr viele Jahre begleitet, an diese Situation angepasst ist. Das kann so ausgestaltet sein, dass ich die Mussrate so niedrig setze, dass sie schon auf anderthalb Gehälter – also ein Gehalt plus Elterngeld – angepasst ist. Oder ich habe nach der Finanzierung genug Eigenkapital auf dem Konto, sodass ich sagen kann: Wenn das Gehalt niedriger ist, die Mussrate aber trotzdem eher höher, kann ich diese Zeit mit dem gesparten Eigenkapital ausgleichen. Da gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, und man muss im Einzelfall schauen. Wichtig ist, dass man die Flexibilität bekommt, wenn man sie braucht. Und das sind Unternehmer, Selbstständige, aber auch Familien, die diese Flexibilität über die Jahre hinweg sehr gut gebrauchen können.

„Wichtig ist, dass man die Flexibilität bekommt, wenn man sie braucht.“

Zwei Ebenen: gesunde Rate und eigene Verantwortung

Marco: Und neben Flexibilität ist, so verstehe ich es zumindest, auch Disziplin wichtig. Klingt immer so hart, aber man muss sich darüber im Klaren sein, dass man Geld auch für später zurücklegt.

Elisabeth: Es sind zwei Ebenen, die man beachten muss. Die eine Ebene ist: Was muss ich an Rate bringen, damit ich mein Darlehen in einer gesunden Laufzeit zurückgezahlt habe? Machen wir ein Beispiel: Das sind 2.000 Euro. Weil ich das Darlehen mit einer niedrigeren Rückzahlung strukturiert bekomme, zahle ich in der Mussrate aber nur 1.600 Euro, weiß aber: Damit es gesund ist, müssen es eigentlich 2.000 sein – und entscheide selbst, was ich monatlich mit den 400 Euro mache. Packe ich die in einen ETF, lege ich sie aufs Sparkonto? Solange ich damit mehr herausbekomme als den Darlehenszins, habe ich ein gutes Geschäft gemacht. Das ist die Fraktion, die sagt: Ich will mit dem Geld arbeiten.

Der anderen Fraktion ist das eigentlich egal, weil sie diese Flexibilität nur für den Fall der Fälle braucht. Das sind eher Menschen, die sich diese 400 Euro monatlich auf ein Tagesgeldkonto legen – wissentlich, dass sie unterjährig erst mal ein bisschen mehr zahlen – und am Ende des Jahres eine Sondertilgung machen, wenn das Geld nicht gebraucht wurde. Das ist dann eher die Vorbereitung darauf, dass eine Elternzeit kommt und wir diese 400 Euro Entlastung brauchen. Das sind die zwei Sichtweisen. Und deswegen ist es so wichtig, nicht starr ein Korsett aufzubauen, sondern wirklich eine Kleidung zu schneidern – eine Tilgung, die sehr angenehm tragbar ist.

„Deswegen ist es so wichtig, nicht starr ein Korsett aufzubauen, sondern wirklich eine Kleidung zu schneidern – eine Tilgung, die sehr angenehm tragbar ist.“

Philosophie 2: Sicherheit und das Korsett

Marco: Jetzt bleibt bei mir das Bild des Korsetts hängen. Bleib mal dabei: Dann klingt das so, als wäre die zweite Philosophie eher ein Korsett.

Elisabeth: Ja.

Marco: Oder könnte im Korsett enden.

Elisabeth: Es gibt auch manchmal Menschen, die brauchen das Korsett, um einfach ein Stück weit Klarheit …

Marco: Sicherheit – das hattest du ja als Typus genannt.

Elisabeth: Ja. Das ist die Fraktion, die auf dem Kapitalmarkt vielleicht ohnehin gar nicht so gut aufgehoben ist, weil sie sagt: Oh Gott, Aktien, was ist das? Bleiben wir weg davon. Und dann sind das vielleicht auch Menschen, bei denen gilt: Wenn Geld auf dem Konto ist und am Anfang des Monats nicht irgendwohin überwiesen wird, dann wird es verlebt. Ich habe schon Menschen kennengelernt, die gesagt haben: Frau Beck, wenn wir das jetzt nicht auf eine Tilgung hochstellen, die gesund ist, dann machen wir keine Sondertilgung. Wir kennen uns, wir machen das nicht. Deswegen, um uns selbst zu schützen: Bitte nehmen Sie uns die Flexibilität.

„Wir kennen uns, wir machen das nicht. Deswegen, um uns selbst zu schützen: Bitte nehmen Sie uns die Flexibilität.“

Elisabeth: Und da gehe ich auch immer ganz stark ins Gespräch rein und frage: Wie schätzt du dich ein? Denn dieses Risiko nach 10, 15 Jahren Zinsbindung ist einfach da – wir sehen es ja gerade, von 1 auf 4 Prozent angestiegen –, dass die Rate explodiert, wenn man diese Art von Gesprächen nicht führt. Ich würde nicht sagen, das sind Menschen, die nicht mit ihrem Geld umgehen können, weil das einfach falsch klingt. Das sind Menschen, die eine andere Struktur brauchen. Die müssen die Rate am Anfang des Monats abgebucht haben, und dann ist auch gut. Dann müssen sie auch nicht weiter darüber nachdenken. Das muss man als Berater erkennen: Wen habe ich da vor mir? Und für den kann sich so ein Korsett auch einfach gut anfühlen.

Den eigenen Typ erkennen: in Euro denken

Marco: Das ist sehr interessant. Sprich, es geht bei dem Thema nicht nur um rein ökonomische Beweggründe, sondern am Ende des Tages ist das ein psychologisches Thema. Und da gehört wahrscheinlich extrem viel Selbstwahrnehmung dazu, das dann zu äußern. Ich würde mal provokativ behaupten, diese Form der Selbstwahrnehmung und vielleicht auch Ehrlichkeit hat nicht jeder. Hast du als Finanzierungsberaterin Punkte, auf die du achtest, um herauszufühlen, dass die Tilgung vielleicht etwas höher sein sollte, ohne dass es von jemandem selbst kommt?

Elisabeth: Ich sehe mich nicht als Finanzierungsberaterin, weil ich dann einfach nur das machen würde, was der Kunde möchte, sondern als Projektbegleiterin. Und wenn man dieses Bild nimmt, dann ist das ein Projekt, das über 30, 40 Jahre geht, mit der Verantwortung, die ich über diese Jahre trage. Genauso gehe ich auch in das Gespräch rein: dass ich jemandem – wie wir es bei der Zinsbindung besprochen haben – wirklich zeige: Das hast du an Restschuld nach zehn Jahren, dahin wird sich die Rate entwickeln. Es geht darum, die richtigen Fragen zu stellen und die richtigen Bilder zu geben.

„Ich sehe mich nicht als Finanzierungsberaterin, weil ich dann einfach nur das machen würde, was der Kunde möchte, sondern als Projektbegleiterin.“

Elisabeth: Auch wenn wir heute viel in Prozent gesprochen haben, weil eine Tilgung nun mal ein Prozentwert ist: Ich rechne das immer in Euro um, sodass man sagen kann: Wir müssen nicht 0,2 Prozent mehr Tilgung zahlen, sondern 100, 150 Euro im Monat mehr, damit wir in den sicheren Bereich kommen. Das ist der erste Punkt: in Euro sprechen, ganz, ganz wichtig. Und dann verständlich über diese Szenarien sprechen, sodass ich niemanden abhänge, sondern sich jemand wirklich vorstellen kann: Das ist meine Rate, die ich Wohlfühlrate nennen kann. Damit es aber gesund ist, muss ich eigentlich das zahlen – und dann einen ganz klaren Plan machen, was ich nebenher zurücklegen muss.

Meistens sind es auch die Kontoauszüge, die ich sehe: Wenn das Eigenkapital immer weniger wird, lebt jemand über seine Verhältnisse, weil mehr abgeht, als monatlich draufkommt. Das sind alles Punkte, wo man weiter reingehen und auch die unangenehmeren Fragen stellen muss. Ich sehe, dass das Konto immer weniger wird – wo geht das Geld hin? Du hast gesagt, du sparst 300 Euro im Monat, ich sehe das nicht auf den Kontoauszügen – gibt es noch ein Konto? Wenn man ins Detail geht, kommt man sehr schnell auf den richtigen Weg, und dann setzt diese Eigenerkenntnis, wenn sie noch nicht da ist, bei meinem Gegenüber auch sehr schnell ein. Deswegen ist es wichtig, diesen Gesamtkontext zu sehen und die richtigen Fragen zu stellen – und das kommt am Ende des Tages mit Erfahrung. Wenn man 1.000 Finanzierungen und auch Immobilienvorhaben gesehen hat, …

Marco: … kennt man seine Muster …

Elisabeth: … dann kennt man seine Pappenheimer.

Marco: Das ist aus meiner Sicht auch ein super praxisnaher Tipp. Bei den zwei Philosophien, die wir gegenübergestellt haben, geht es ja gar nicht um gut und schlecht, ganz im Gegenteil. Es sind unterschiedliche Herangehensweisen und vor allem Muster, die auf die jeweils individuelle Situation passen müssen. Und so, wie ich dich verstanden habe, ist das auch ein Mechanismus, den jeder, der im Prozess ist, für sich nutzen kann: sich einmal hinzusetzen und die Tilgung in Euro umzurechnen, kurz durchzuatmen, in sich zu gehen und zu überlegen: Wie ist mein Ausgabenverhalten jeden Monat an allen Ecken und Enden? Das hat mit Sicherheit jeder schon mal gemacht, sowieso, wenn man an dem Punkt ist, eine Immobilie zu kaufen. Und dann hat man, glaube ich, relativ schnell ein gutes Bauchgefühl, wie du das ja auch immer sagst: Falle ich eher in die Kategorie „Sicherheit wäre gut“, oder bin ich in dieser Situation eher der Opportunist?

Gesundrate, Wohlfühlrate und Baufinanzierung auf Probe

Elisabeth: Und wenn ich gerade aktiv im Vorhaben bin, würde ich meinen Berater auch fragen: Was ist die Rate, damit es gesund ist? Da kommt es wieder aufs Alter an: Wenn ich Anfang, Mitte 30 bin, würde ich alles um die 30 Jahre Laufzeit als gesund erachten, weil wir dann vor der Rente fertig sind, wenn wir mit 67 als Renteneintritt rechnen. Und es ist ein großes Ziel von vielen, im Rentenalter diese Rate nicht mehr zu haben. Das ist die erste Stufe – nennen wir sie die Gesundrate. Und dann: Was ist meine Wohlfühlrate? Also wie weit kann ich in der Rückzahlung runtergehen, um mir diese Flexibilitäten zu ermöglichen? Damit kann ich dann ein Stück weit spielen und sagen: Was will ich damit anstellen?

„Das ist die erste Stufe – nennen wir sie die Gesundrate. Und dann: Was ist meine Wohlfühlrate?“

Elisabeth: Und wenn ich noch keine Immobilie gefunden habe – da habe ich von dem Banker der VR Bank Alsheim einen super coolen Begriff bekommen: Baufinanzierung auf Probe hat er das genannt. Das ist eigentlich eine coole Sache. Wenn man so ein Gespräch geführt hat – das ist ja unser klassisches KKO, kein konkretes Objekt – und gesagt hat: Für das, was du dir an Haus leisten möchtest, musst du eine Rate von – nicht die Wohlfühlrate, sondern die Gesundrate – zweieinhalbtausend Euro zahlen, und du bist jetzt bei einer Miete von 1.500. Dann würdest du diese Baufinanzierung auf Probe machen, indem du deine 1.500 Euro Warmmiete zahlst und noch mal 1.000 Euro extra aufs Konto legst und nicht anfasst. Und wenn du das drei, vier, fünf, sechs Monate gemacht hast, dann hast du die Baufinanzierung auf Probe bestanden, weil du die zukünftige Rate über einen längeren Zeitraum tragen konntest. Und mit einem Zwinkern hat er dazu gesagt: Der positive Nebeneffekt ist, dass du auch noch ein bisschen mehr Eigenkapital sparst.

Marco: Was dann die zukünftige Finanzierung vergünstigt?

Elisabeth: Ja. Und wenn du nach diesen sechs Monaten merkst, dass du jeden Monat aus Gründen A, B, C, D an diese 1.000 Euro drangegangen bist, dann musst du zum einen schauen, ob dieses Gesamtprojekt mit den zweieinhalbtausend Euro überhaupt stemmbar ist. Und zum zweiten, wenn es stemmbar sein sollte: Was waren das für Ausgaben? Waren das vielleicht Sachen, bei denen du gesagt hast, ich bin jetzt noch nicht richtig drin? Aber wie wichtig ist dir das? Dann hast du schon wieder ein Gefühl dafür, was für ein Typ du bist, dann sind wir wieder beim Thema Disziplin, und dann bist du einen Schritt weiter darin, dich selbst einschätzen zu können. Deswegen fand ich diese Baufinanzierung auf Probe eine echt coole Sache.

Sondertilgung: Grundprinzip und Kosten

Marco: In der Tat ein sehr interessantes Konstrukt. Gut, dann lass uns noch einen kurzen Schritt weitergehen, vom Thema Tilgung hin zum Thema Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel. Kannst du uns diese zwei Mechanismen noch einmal erklären – wie, wo, was, sozusagen?

Elisabeth: Fangen wir mit dem Einfachen an, mit der Sondertilgung. Davon hat man ja überall mal gehört. In der Regel liegt die bei fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Das bedeutet: Wenn ich beispielsweise ein Darlehen von 500.000 Euro aufgenommen habe, dann würde meine Sondertilgung bei 25.000 Euro liegen. Meistens jährlich. Das heißt, ich kann dann …

Marco: Muss ich die sondertilgen oder kann ich die sondertilgen?

Elisabeth: Genau, das ist das Schöne: Das ist eine Option. Ich kann, muss aber nicht. Und das ist am Ende des Tages eine extreme Flexibilität. Und wenn ich dann sage, ich habe …

Marco: … Flexibilität lässt sich die Bank, vermute ich, etwas kosten.

Elisabeth: In der Regel ist diese Sondertilgungsoption von fünf Prozent schon so mit eingepreist, dass das nicht extrem viel teurer ist. Und das würde ich jedes Mal mitnehmen. Da reden wir über zehn, vielleicht 15 Euro im Monat, wenn überhaupt. Das wäre es mir in jedem Fall wert.

Marco: Okay, also im konkreten Fall von fünf Prozent ist es nicht so teuer. Aber das Grundprinzip ist schon: Für mehr Flexibilität bezahle ich.

Elisabeth: Ja, genau. Und diese 25.000 Euro sind auf monatlicher Basis gleichzusetzen mit knapp über 2.000 Euro, die ich extra zahlen kann. Wenn ich gerade knapp vier Prozent für eine Finanzierung von 500.000 Euro habe und auf ein Prozent Tilgung gehe, dann bin ich bei einer Rate von ebenfalls knapp diesen 25.000 pro Jahr, also knapp 2.000 Euro im Monat. Das heißt, ich kann die Rate, die ich im Monat zahle, eigentlich noch mal zusätzlich an die Bank zurückzahlen. Und diese 2.000 Euro bestehen zu einem großen Teil eher aus Zinsen und nicht aus der Rückzahlung. Was ich damit sagen möchte: In dieser Konstruktion habe ich mit der Sondertilgung so viel Flexibilität, dass ich die Laufzeit, die anfänglich vielleicht bei über 40 Jahren liegt, auch in Richtung 30 Jahre drücken kann.

Marco: Wenn ich dann halt jedes Jahr eine Sondertilgung mache.

Kalkulatorische vs. geplante Laufzeit

Elisabeth: Genau. Und deswegen war es mir so wichtig, das von Anfang an so aufzubauen, dass das Verständnis da ist. Denn was viel als Rückmeldung von meinen Käuferinnen kommt: Auf dem Angebot steht immer die kalkulatorische Laufzeit. Die ist nicht mit Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechseln verbunden. Und die ist natürlich, wenn ich bei 1 Prozent bin, extrem hoch – bei knapp über 40 Jahren. Da ist es einfach wichtig, dass diese Erklärungen stattfinden: Was ist das für eine Struktur, für ein Modell?

Marco: Welchen Handlungsspielraum habe ich?

Elisabeth: Da ist es wichtig, in Szenarien zu denken. Zu dem, was dort steht, sage ich: Dann zahlst du dich dumm und dämlich mit den 1 Prozent. Und dann habe ich immer ein weiteres Szenario: Was ist die Mussrate, die Gesundrate? Und da sieht man dann, dass die Laufzeit in Richtung 30 Jahre geht oder in das, was am Ende des Tages gesund ist. Dieses Verständnis muss man aufbringen können: Was ist die kalkulatorische Laufzeit, und was ist die Laufzeit, die ich plane? Das ist ein zentraler Punkt, ein Verständnis, das ich innerhalb der Beratung mit meinen Familien aufbaue.

„Was ist die kalkulatorische Laufzeit, und was ist die Laufzeit, die ich plane?“

Höhere Sondertilgungen und Einmalbeträge

Marco: Um noch mal kurz auf die Sondertilgung zurückzukommen: Fünf Prozent sind, hattest du gemeint, ein Stück weit Standard. Welche anderen Optionen sind denn gängig? Beziehungsweise wo wird es dann nicht mehr nur 10, 20 Euro im Monat, sondern deutlich teurer in puncto Flexibilität?

Elisabeth: Es gibt die Allianz, die macht auch so Späße wie 2 oder 3 Prozent – da kann man das sehr kleinteilig machen. Die meisten Bankpartner machen es sich, ähnlich wie bei den Zinsbindungen, einfach: Die machen ein Becken mit 5 Prozent, ab 1.000 beziehungsweise ab 500 Euro – das ist so der Mindestbetrag – kann man sondertilgen, und alles dazwischen ist einfach drin. Dann gibt es natürlich auch 10 und 20 Prozent. Das kann spannend sein, und ich sage dann auch immer: Das kann man berechnen. Das macht Sinn, wenn man es dann wirklich nutzt, weil der Aufschlag ab 10 Prozent schon deutlich wird. Da sprechen wir eher von 30, 40 Euro im Monat, die mit draufkommen können. Und dann muss man schauen, ob das das wert ist. Wenn ich schon sehe, dass die 5 Prozent dicke ausreichen und das niemals genutzt wird, dann muss ich mich wirklich fragen: Will ich diese Flexibilität bezahlen, ja oder nein?

Marco: Das ist dann vermutlich hauptsächlich für Fälle interessant, in denen man mit sehr großen Boni oder Tantiemen in Anführungszeichen fix rechnen kann, um die Sondertilgung dann auch in dieser Höhe zu vollziehen.

Elisabeth: Und wenn man eher risikoavers ist und sagt: Ich will mich so schnell wie möglich entschulden, das ist das oberste Ziel. Oder ich habe vielleicht Schenkungen, Erbschaften et cetera zu erwarten, die erst in der Zukunft fällig werden, und ab diesem Zeitpunkt ist Entschuldung das oberste Ziel. Das sind die Szenarien, in denen 10 oder 20 Prozent Sinn machen. Man kann aber auch – das ist ein Spezialfall der Sondertilgung, beispielsweise bei der HypoVereinsbank, eher für ältere Semester –, wenn klar ist, dass eine Lebensversicherung mit 100.000 Euro fällig wird, vereinbaren, dass zu diesem Zeitpunkt ein bestimmter Betrag extra gezahlt wird. Solche Geschichten kann man auf einmaliger Basis vereinbaren, dann nicht mit 15 oder 20 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, sondern wirklich als Einmalbeträge. Die müssen dann aber feststehen. Da muss heute schon wirklich ein Gegenwert bestehen oder sehr sicher sein. Das sind Klassiker wie Lebensversicherungen, die auslaufen, oder Rentenversicherungen, bei denen eine Einmalauszahlung stattfinden kann.

Tilgungssatzwechsel

Marco: Okay, verstanden. Interessant. Dann lass uns als letzten Punkt noch den Tilgungssatzwechsel durchgehen.

Elisabeth: Ich nenne es immer das Add-on zur Sondertilgung, weil wir eben beschrieben haben, dass die Sondertilgung schon eine extreme Flexibilität ist. Was ist der Tilgungssatzwechsel? Den kann man meistens in einem Bereich zwischen 1 und 5 Prozent der ursprünglichen Tilgung wechseln. Das bedeutet: Wenn ich im Vertrag mit einer hohen Tilgung von 2 bis 3 Prozent anfangen möchte, weil ich sage, Double Money No Kids, dann macht es Sinn, den Tilgungssatzwechsel einzubauen, um die Rate für Elternzeiten oder Sabbaticals et cetera runtersetzen zu können – um diese Flexibilität nach unten zu haben.

Ich bin kein großer Fan davon, für einen Tilgungssatzwechsel extra zu zahlen, wenn ich eine Sondertilgung habe. Wenn wir von der Philosophie her eher die Untergrenze sichern, also die 1 Prozent, die niedrigstmögliche Mussrate – dann noch diesen Tilgungssatzwechsel dazuzunehmen heißt mehr Geld auszugeben, obwohl ich das, was ich haben möchte, nämlich die niedrigstmögliche Rate für alle Eventualitäten, schon eingeloggt habe. Dann brauche ich nicht die Flexibilität nach oben, denn die ist in der Regel über die Sondertilgung abbildbar – das ist meistens noch mal das Doppelte an Rate. Diesen Modus würde ich nur wählen, wenn das wirklich ein kostenfreies Add-on ist. Beispiele sind die ING, die Sparda Südwest, die Frankfurter Sparkasse, wo es kostenfrei mit dabei ist. Wenn es aber mit einem Zinsaufschlag verbunden ist, würde ich ins Detail gehen und fragen: Wie viel Sondertilgung hast du denn, schöpfst du die mit deinen Bonuszahlungen aus? Und nur wenn das bejaht wird und darüber hinaus noch mehr zurückgezahlt werden soll, würde ich mir Gedanken machen, so einen Tilgungssatzwechsel mit reinzunehmen.

„Ich bin kein großer Fan davon, für einen Tilgungssatzwechsel extra zu zahlen, wenn ich eine Sondertilgung habe.“

Marco: Okay, das ist eine sehr klare Aussage und aus meiner Sicht auch sehr verständlich und nachvollziehbar. Sprich, die zwei großen Hebel sind im ersten Schritt der Tilgungssatz – je nach Philosophie, persönlicher Lebenssituation und Einstellung – und dann als Zusatzaspekt die Möglichkeit der Sondertilgung. Und der Tilgungssatzwechsel ist entweder als kostenloses Add-on noch mal eine Flexibilität, die man mit dazunehmen kann, oder es muss wirklich extrem klar und offensichtlich sein, weshalb das in einem bestimmten Fall Sinn macht.

Abbezahlen als günstigster Weg

Elisabeth: Ja. Und wenn ihr das Geld nicht anlegt – das ist mir auch noch mal wichtig –, dann ist der günstigste Weg wirklich, das Ding abzubezahlen. Denn ihr zahlt, und ich sage es noch mal, Zinsen auf das, was noch übrig ist. Deswegen lasst euch auch nicht von Bausparkonstrukten, wenn die nicht sinnig sind, verführen – nach dem Motto: Ich sichere mir einen Zinssatz in zehn Jahren, während der Guthabenzins jetzt bei 0 oder 0,01 Prozent liegt. Auch da haben wir wieder den Punkt: Dann zahle ich immer und immer wieder den gleichen Zins, weil die Restsumme des Darlehens nicht niedriger wird. Wenn ihr das Geld aus der Rückzahlung herausnehmt, müsst ihr euch ganz genau anschauen: Welche Rendite bekomme ich dafür? Das muss wirklich Sinn machen. Und wenn ihr Typen seid, die dafür einfach kein Faible haben und so wenig Stress wie möglich haben wollen, dann macht lieber eine Sondertilgung. Dann seid ihr auf der sicheren Seite. Denn am Ende des Tages ist auch wichtig, dass es gesund ist und die Restschuld niedrig genug ist, damit ihr keine Ratenexplosionen habt.

„Und wenn ihr das Geld nicht anlegt, dann ist der günstigste Weg wirklich, das Ding abzubezahlen.“

Marco: Ja, finde ich zum Schluss noch mal einen sehr wichtigen Aspekt. Wir versuchen mit dem Podcast ja auch, Baufinanzierung einfacher zu machen, und manchmal ist es so einfach wie die Tatsache: Man kauft eine Immobilie, die irgendwann abgezahlt sein soll, und solange man das Abbezahlen in die Zukunft verschiebt, kostet das Geld.

Praxisfall: Erst Wohnung, später Haus

Elisabeth: Was mir gerade noch einfällt, ein ganz, ganz wichtiger Punkt, der vielen Menschen auf die Füße fällt, wenn ich sie kennenlerne – nicht bei der Wohnungsfinanzierung, sondern bei der Hausfinanzierung. Ein Beispiel: Es gibt Fälle, da finanziere ich als Erstes eine Wohnung mit zwei bis drei Zimmern, weil ich noch keine Kinder habe, aber etwas für mein Eigentum tun möchte. Und ich vereinbare mit einer Bank eine relativ hohe Rückzahlung, sagen wir zwei bis drei Prozent, was für mich auch sinnig ist, weil ich die Zinsen nicht steuerlich geltend machen kann, da ich selbst drin wohne.

Eklig wird es, wenn ich ein Haus kaufen möchte, die Wohnung noch nicht abbezahlt ist und ich die Wohnung aus Renditegesichtspunkten vermieten möchte – weil vielleicht ein Verkauf gerade keinen Sinn macht, weil ich nicht den Kaufpreis bekomme, den ich mir wünsche. Wenn ich dann einen Berater hatte, der nicht langfristig genug denkt – da sind wir wieder beim Projektbegleiter – und eine Bank gewählt wurde, die eine sehr hohe Rückzahlung haben möchte, oder die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels nicht eingebaut wurde, dann habe ich ein Problem, wenn die Miete kleiner ist als meine Rate und ich unnötig drauflege. Das hat zwei Effekte. Zum einen ist das Geld steuerlich gesehen eher in meinem eigengenutzten Haus besser aufgehoben – ab diesem Zeitpunkt will ich also so viel wie möglich in das Haus stecken und so wenig wie möglich in die Wohnung. Und zum zweiten kann es die Haushaltsrechnung doppelt verschlechtern, weil die Rate immer voll angesetzt wird, die Miete aber immer nur zu 80 oder 70 Prozent.

Deswegen würde ich allen, die jetzt eine Wohnung kaufen und wissen, wir werden uns vergrößern, wir werden irgendwann ein Haus kaufen, raten: immer, immer, immer diese Untergrenze sichern. Und auch eine Bank wählen, die vielleicht einen Tick teurer ist, die aber diese Untergrenze hat – und trotzdem gerne mehr zahlen, solange ich selbst drin wohne, aber diese Option dann haben. Und wenn ich nicht mit der kleinstmöglichen Rate gehen und über Sondertilgungen arbeiten möchte, sondern diese hohe Mussrate zahlen möchte, dann ist für mich ein Tilgungssatzwechsel nach unten obligatorisch.

„Immer, immer, immer diese Untergrenze sichern.“

Fazit

Marco: Sehr stark, das würde ich sagen, nutzen wir als Abschluss. Was ich heute mal wieder mitgenommen habe: Beim Thema Baufinanzierung, im heutigen Fall Tilgung, ist es extrem wichtig, individuell zu denken – deutlich mehr, als man im ersten Schritt vielleicht denkt. Speziell, wenn man das eine oder andere Vergleichsportal aufmacht und denkt: Hier sind die Zinssätze, that’s it. Aus deiner Sicht zum Glück nicht, würde ich sagen. Ich glaube, heute waren sehr viele praktische Hinweise dabei für jeden, der sich vor allem das erste Mal damit beschäftigt, um sich zu orientieren: Wie gehe ich mit dem Thema Tilgung, Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel um, und was passt für mich am besten? Hast du noch irgendwelche Punkte?

Elisabeth: Wir sind sehr gut durchgekommen.

Marco: Sind wie immer sehr gut durchgekommen. Dementsprechend: Danke euch fürs Zuhören. Fand ich sehr spannend, und ich denke, das ist eine Folge, die man genauso gut in zehn Jahren noch mal in dieser Form hören kann – da bin ich gespannt. Vielen Dank euch allen, macht’s gut und bleibt gesund.

Elisabeth: Bis dahin, ciao, ciao.

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Aktuelle Zinslage: Swap bei 3,56

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute besprechen wir ein sehr wichtiges Thema im Detail, nämlich die Tilgung: welche Möglichkeiten es da gibt und was man dabei beachten muss. Bevor wir das tun, wie gewohnt erst mal: Hallo, Eli.

Elisabeth: Hallo, Marco.

Marco: Lass uns, bevor wir in die Tilgung gehen, wie immer mit der Lage starten. Wenn ich heute auf das Chart schaue – wir nehmen am Montag auf –, steht der Swap bei 3,56. Das ist eine klare Seitwärtsbewegung im Vergleich zur letzten Woche, oder man kann mittlerweile schon sagen: im Vergleich zu den letzten Wochen. Wie schaut es denn bei den Banken aus?

Elisabeth: Ich würde sagen, zur letzten Woche, weil wir ja von einem Swap kommen, der auch mal über 3,70 lag. Da ist für mich wirklich jeder Basispunkt, der niedriger liegt, absolut …

Marco: Das ist schon wieder zwei Wochen her, die letzten zwei Wochen.

Elisabeth: Wie gesagt, ich freue mich. Erste Banken haben auch schon reagiert. Wir sind etwa um 0,1 runtergekommen – also das, was wir in der Swap-Bewegung tatsächlich runtergekommen sind, sind wir auch fast am Markt runtergekommen. Das nehme ich natürlich dankend an, und ich freue mich riesig, wenn es so weitergeht.

Marco: Kannst du da auch schon ersten Käufern und Käuferinnen die positive Mitteilung geben, dass man im Zins wieder etwas runterkommt?

Elisabeth: Ja, bei den Neuen habe ich das auch schon direkt mit reingebracht, da haben wir mit den neuen, besseren Zinsen gearbeitet. Bei denen, die schon ein bisschen länger verhandelt sind, habe ich noch so gute Zinssätze, dass die Zinsentwicklung noch mal zweimal so gut werden müsste, damit sich das wirklich in einem besseren Zinssatz bemerkbar macht.

Marco: Gibt es Banken, die noch nicht nachziehen?

Elisabeth: Eigentlich nicht. Die, die täglich einpreisen, sowieso. Die meisten Sparkassen passen immer dienstags an, also wöchentlich. Deswegen wird jetzt mehr oder minder jeder angepasst haben.

Marco: Okay, alles klar. Gibt es ansonsten noch irgendwelche Punkte dazu?

Elisabeth: Aktuell nicht.

Annuitätendarlehen und Restschuld

Marco: Gut, dann würde ich sagen, schließen wir das mit der Hoffnung, dass es weiter nach unten geht. Dann lass uns in das Thema Tilgung einsteigen. Wir hatten vor zwei Wochen, glaube ich, das Thema Zinsbindung. Da passt es jetzt ganz gut, das Thema Tilgung und Rückzahlung genauer zu beleuchten. Vielleicht mal ganz allgemein zum Start: Worum geht es da, und was ist ganz grundsätzlich beim Thema Tilgung zu beachten?

Elisabeth: Ich glaube, es ist wichtig, weil wir dieses Einmaleins der Baufinanzierung noch nie so richtig mit reingepackt haben. Die meisten Immobilienkäufer und -käuferinnen schließen in der Regel Annuitätendarlehen ab. Was ist das? Ein Annuitätendarlehen beziehungsweise eine Annuität besteht immer aus Zinssatz und Tilgung. Das heißt, ich zahle zum einen einen Zinssatz an die Bank dafür, dass ich das Geld geliehen bekomme, um den Kaufpreis der Immobilie zu zahlen. Und dann zahle ich natürlich auch monatlich einen Betrag an die Bank zurück, damit die Immobilie irgendwann auch mir gehört. Die Besonderheit beim Annuitätendarlehen ist, dass diese Rate monatlich immer gleich ist, sagen wir mal 1.000 Euro. Was sich ändert, sind der Zins- und der Tilgungsanteil: Der Zinsanteil an diesen 1.000 Euro wird immer geringer und der Tilgungsanteil immer höher. Wieso ist das so? Weil der Zinssatz immer nur auf das berechnet wird, was noch übrig ist, also die sogenannte Restschuld.

Und das ist ganz, ganz wichtig für das Verständnis, wenn wir über das Thema Tilgung sprechen. Denn das Wichtigste, was man sich merken muss: Ich zahle immer nur Zinsen auf das, was noch übrig ist. Und je schneller diese Zahl gegen null läuft, desto weniger Zinsen zahle ich insgesamt. Das ist ein Punkt, der bei vielen Käufern und Käuferinnen am Anfang der Beratung noch nicht ganz da ist: sich vorzustellen, wie viel Zinsen ich eigentlich über die nächsten Jahre zahle und was es bedeutet, wenn ich vielleicht eine Sondertilgung mache. Das sollte man auf dem Schirm haben, um am Ende des Tages auch den Wert gewisser Extramöglichkeiten, die man in eine Finanzierung mit reinpacken kann, bemessen zu können.

„Ich zahle immer nur Zinsen auf das, was noch übrig ist. Und je schneller diese Zahl gegen null läuft, desto weniger Zinsen zahle ich insgesamt.“

Tilgung als Strukturhebel

Marco: Wenn man dieser Maßgabe folgt, wäre der einfache, klassische Schluss dann: Je mehr Tilgung, desto besser?

Elisabeth: Exakt. Natürlich: Je schneller ich das Darlehen zurückgezahlt habe, desto weniger Zinsen zahle ich. Ich habe aber auch immer viele Interessen oder Ziele in der Finanzierung, die manchmal konträr zueinander laufen. Ein Beispiel: Natürlich würde ich das Darlehen gerne so schnell wie möglich abbezahlen. Aber vielleicht befindet sich einer der beiden Ehepartner gerade in Elternzeit, und wir haben nur anderthalb Gehälter zur Verfügung. Dann kann ich nicht so viel zahlen, als wenn ich zwei volle Gehälter zur Verfügung habe, und will mich ja auch nicht verheben. Deswegen ist es wichtig, dieses ganze Konstrukt der Rückzahlung an die Bank nicht zu starr aufzusetzen.

Marco: Verstehe ich es richtig, dass die Tilgung durchaus einer der Hebel in der Finanzierung ist, der die Strukturentscheidungen maßgeblich vorgibt?

Elisabeth: Absolut. Sagen wir, ich möchte das Darlehen in 20 Jahren abbezahlt haben – das wäre sehr, sehr schnell. Dann kann man ganz einfach rechnen, was ich an anfänglicher Tilgung brauche. Wir fangen mit einer gewissen Tilgung von x Prozent an, der Anteil wird immer größer, und ich habe eine Rate, die zahle ich durch. Die verändert sich vielleicht noch ein bisschen in Richtung Sollzinsbindungsende, sofern das nicht gleich der Laufzeit ist. Dann habe ich aber in der Regel eine sehr hohe Mussrate und gar keine Flexibilität in der Finanzierung. Ich kann das Gleiche aber auch erreichen, wenn ich sage: Ich gebe mich mit einer Laufzeit von 30 oder 35 Jahren zufrieden, fange erst mal mit einer kleineren Rate an und baue mir zwei Optionen ein – Option 1 eine Sondertilgung, Option 2 einen Tilgungssatzwechsel. Dadurch kann ich trotzdem schlussendlich bei einer Laufzeit von 20 Jahren landen, weil ich diese Flexibilitäten genutzt habe. Ich kann aber jedes Jahr entscheiden, ob ich das machen will oder nicht.

Übliche Tilgungssätze heute

Marco: Wenn wir jetzt mal in eine typische Situation reingehen, den Kauf einer Immobilie: Was sind denn die üblichen Tilgungssätze und Optionen, die ich zur Verfügung habe?

Elisabeth: Auch die haben sich witzigerweise in den letzten Jahren verändert. In der Niedrigzinsphase, als wir noch Zinssätze um die 1 bis 2 Prozent hatten, waren die Tilgungssätze in der Regel höher. Da hat man eher 2 bis 3 Prozent getilgt, also zurückgezahlt, weil die Laufzeit der Darlehen sonst über 50, 60 Jahre gewesen wäre – und das wäre bei den Banken einfach nicht abbildbar gewesen. Dadurch, dass der Zinssatz in den letzten Jahren in Richtung 4 bis 5 Prozent angestiegen ist, sind auch die Rückzahlungserwartungen entsprechend gesunken. Die anfängliche Mindesttilgung beträgt bei den meisten Banken mittlerweile sogar nur noch 1 Prozent. Die Laufzeit liegt dann trotzdem bei um die 40 bis 45 Jahren. Das ist so das Maximum, was ein Bankpartner eigentlich mitgeht, je nach Alter natürlich. Aber wenn ich eine junge Familie nehme, die gerade Anfang, Mitte 30 ist, dann ist das genau der Punkt, wo man sagt: Damit können wir rechnen.

Laufzeit, Sollzinsbindung und Mussrate

Marco: Vielleicht ein kurzer Einschub: Wenn du jetzt von Laufzeiten von 40, 50 Jahren sprichst, dann sprechen wir hier nicht über die Zinsbindung. Das ist an dieser Stelle, glaube ich, ganz wichtig.

Elisabeth: Deswegen auch die unterschiedlichen Wörter. Das wird von den Kunden oft zusammengeschmissen, als wären Laufzeit und Zinsbindung eins. Aber ganz wichtig: Ein Darlehen hat immer eine gewisse anfängliche kalkulatorische Laufzeit. Das heißt: Mit der Musstilgung, die ich ansetze, und dem Zinssatz, den ich habe, habe ich kalkulatorisch eine Laufzeit von x. Und dann hat das Darlehen immer eine festgelegte Sollzinsbindung. Das bedeutet: Wie lange hält sich die Bank während dieser Laufzeit an den genannten Zinssatz? Das muss man immer voneinander unterscheiden.

Aktuell liegt der mittlere Durchschnitt bei meinen Käuferinnen bei um die anderthalb Prozent – also deutlich niedriger als noch in der Niedrigzinsphase. Und ich bin auch immer ein großer Fan davon, diese Mussrate nicht zu überreizen. Weil ich einfach weiß: Wenn man eine Familie gründet, vielleicht gerade in Elternzeit ist oder kurz davor, dann kann immer wieder etwas passieren, was man vorher nicht vorhergesehen hat – wie das Leben halt nun mal so ist. Deswegen setze ich die Mussrate, wenn es möglich ist, so niedrig wie möglich. Das bedeutet nicht, dass ich mit meinen Käufern und Käuferinnen bespreche, dass das die Rate ist, die gezahlt werden muss, und that’s it. Ganz, ganz wichtig. Denn wenn sie nur diese Rate zahlen würden, dann würden sie 40, 45 Jahre lang zahlen, extrem viele Zinsen zahlen, und es bestünde nach zehn Jahren – wenn wir von zehn Jahren Sollzinsbindung ausgehen – ein hohes Risiko, dass wir viel anschlussfinanzieren müssen.

„Deswegen setze ich die Mussrate, wenn es möglich ist, so niedrig wie möglich. Das bedeutet nicht, dass das die Rate ist, die gezahlt werden muss, und that’s it.“

Marco: Bevor wir da tiefer reingehen, erst mal noch eine kurze Verständnisfrage: Wenn du von der Mussrate sprichst – wenn ich in meiner Finanzierung eine Musstilgung von 1,5 Prozent habe, dann ist es genau das, worüber du sprichst. Wenn ich noch die Option Sondertilgung oder einen Tilgungssatzwechsel integriere, dann habe ich das zusätzlich, aber das ist das, was ich auf jeden Fall zusätzlich zu meinen Zinsen zurückzahlen muss.

Elisabeth: Exakt.

Philosophie 1: Der Opportunist

Marco: Tilgung ist, so verstehe ich es, im ersten Schritt wahrscheinlich auch ein bisschen eine Philosophiefrage. Das klang gerade bei dir schon an. Welche Philosophien gibt es denn da, ganz grundsätzlicher Natur?

Elisabeth: Es gibt den Opportunisten, würde ich jetzt mal aus dem Bauch heraus sagen, und dann gibt es jemanden, der ein Stück weit sicherheitsbedürftig ist.

Marco: Erklär uns das mal.

Elisabeth: Der Opportunist sagt: Wir vereinbaren die niedrigstmögliche Rückzahlung, damit ich größtmöglichen Komfort habe und in meiner Haushaltsrechnung 200, 300, 400 Euro Luft habe, die ich ins Darlehen zahlen kann, aber nicht muss. Das heißt, ich kann jeden Monat entscheiden: Geht das in Richtung Abzahlung des Darlehens? Will ich das in Aktien anlegen? Will ich das irgendwo anders hinpacken? Oder brauche ich das vielleicht, weil ich dieses Jahr eine Weltreise plane oder die Mama sich gerade etwas leihen muss? Es gibt immer Punkte. Und da sind wir wieder beim Thema Opportunitätskosten: Ich habe einen Darlehenszinssatz von vielleicht 4 Prozent, und diese 300, 400 Euro machen nach Kosten in einem Aktien-ETF-Fonds vielleicht 6, 7 Prozent, ganz konservativ gesprochen – dann habe ich etwas gewonnen. Oder ich brauche mal diese Flexibilität, diese Liquidität, und habe sie dann zur Verfügung. Denn wie wir schon mal besprochen haben: Sobald ich das ins Darlehen gegeben habe, ist das Geld erst mal weg.

Deshalb bin ich ein großer Fan davon, diese Flexibilität zu geben. Damit das aber aufgeht, gehört Disziplin dazu. Wenn ich keine Disziplin habe und das Geld verlebe, also über meine Verhältnisse lebe, dann geht das System nicht auf, weil eine Rückzahlungsdauer von 40, 45 Jahren nicht gesund ist. Auch die Zinsen, die dann bezahlt werden, sind viel zu viel. Wenn ich das Geld dann nicht irgendwo anlege oder spare, habe ich ein Problem. Die Opportunisten sind also die Menschen, die das nachvollziehen können und diszipliniert genug sind, zu wissen: Das gehört genauso zu meiner Rate, nur bin ich selbst dafür verantwortlich.

„Das gehört genauso zu meiner Rate, nur bin ich selbst dafür verantwortlich.“

Marco: Sprich, das ist am Ende des Tages die Philosophie, die Tilgung tendenziell niedriger anzusetzen, um Flexibilität zu bekommen.

Elisabeth: Genau, Flexibilität zu bekommen.

Marco: Und dann aber auch mit dem klaren Verständnis, das Geld an anderer Stelle arbeiten zu lassen. Mutmaßlich auch vor dem Hintergrund, dass wir bei opportunistischen Ansätzen dann wirklich eine höhere Rendite erzielen, als wenn ich das in die Tilgung des Darlehens stecken würde.

Flexibilität für Unternehmer, Selbstständige und Familien

Elisabeth: Oder ich habe auch viele Kunden mit einer Gehaltsstruktur, die – je höher man kommt – sehr oft zu einem hohen Teil variabel ist, also auf Basis von gewissen Gewinnzahlen oder vereinbarten Zielen. Die sagen: Wir möchten monatlich entlastet werden, weil das Fixum nur noch 50 Prozent des Gehalts ausmacht, und zahlen den Rest über Sondertilgungen, weil der variable Anteil so hoch ist. Das hat dann auch nichts damit zu tun, dass sie besonders risikoaffin sind. Mit steigender Verantwortung sind die Einkommensverhältnisse einfach anders strukturiert.

Marco: Wir sprechen hier über höhere Einkommensklassen oder sogar Selbstständige oder Unternehmer.

Elisabeth: Exakt.

Marco: Wenn ich das so höre, ist das wahrscheinlich auch eine Philosophie, die eher für höhere Darlehenssummen passt – vielleicht nicht in der Pauschalität, aber zumindest für höhere Einkommensverhältnisse.

Elisabeth: Ja und nein. Diese Struktur passt eigentlich für alle, die in den nächsten Jahren keine Gleichmäßigkeit erwarten können. Und da fallen sehr, sehr viele Menschen drunter. Es gibt halt unterschiedliche Gruppen.

Marco: Da könnte auch der Student drunterfallen.

Elisabeth: Der ist finanziell nur sehr schwierig, mit dem BAföG, was wir hier in Deutschland bekommen. Was du angesprochen hast, sind die Unternehmer – klar, die brauchen auf jeden Fall Flexibilität. Aber auch Familien brauchen Flexibilität, wegen der Familienplanung: Ich will vielleicht ein, zwei, drei Kinder bekommen. Das heißt, ich habe jedes Mal ein oder zwei Jahre, in denen das Gehalt nicht mehr bei Double Money No Kids ist, sondern bei anderthalb, vielleicht auch nur einem Gehalt. Und da ist es wichtig, dass diese Rate, die uns sehr viele Jahre begleitet, an diese Situation angepasst ist. Das kann so ausgestaltet sein, dass ich die Mussrate so niedrig setze, dass sie schon auf anderthalb Gehälter – also ein Gehalt plus Elterngeld – angepasst ist. Oder ich habe nach der Finanzierung genug Eigenkapital auf dem Konto, sodass ich sagen kann: Wenn das Gehalt niedriger ist, die Mussrate aber trotzdem eher höher, kann ich diese Zeit mit dem gesparten Eigenkapital ausgleichen. Da gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, und man muss im Einzelfall schauen. Wichtig ist, dass man die Flexibilität bekommt, wenn man sie braucht. Und das sind Unternehmer, Selbstständige, aber auch Familien, die diese Flexibilität über die Jahre hinweg sehr gut gebrauchen können.

„Wichtig ist, dass man die Flexibilität bekommt, wenn man sie braucht.“

Zwei Ebenen: gesunde Rate und eigene Verantwortung

Marco: Und neben Flexibilität ist, so verstehe ich es zumindest, auch Disziplin wichtig. Klingt immer so hart, aber man muss sich darüber im Klaren sein, dass man Geld auch für später zurücklegt.

Elisabeth: Es sind zwei Ebenen, die man beachten muss. Die eine Ebene ist: Was muss ich an Rate bringen, damit ich mein Darlehen in einer gesunden Laufzeit zurückgezahlt habe? Machen wir ein Beispiel: Das sind 2.000 Euro. Weil ich das Darlehen mit einer niedrigeren Rückzahlung strukturiert bekomme, zahle ich in der Mussrate aber nur 1.600 Euro, weiß aber: Damit es gesund ist, müssen es eigentlich 2.000 sein – und entscheide selbst, was ich monatlich mit den 400 Euro mache. Packe ich die in einen ETF, lege ich sie aufs Sparkonto? Solange ich damit mehr herausbekomme als den Darlehenszins, habe ich ein gutes Geschäft gemacht. Das ist die Fraktion, die sagt: Ich will mit dem Geld arbeiten.

Der anderen Fraktion ist das eigentlich egal, weil sie diese Flexibilität nur für den Fall der Fälle braucht. Das sind eher Menschen, die sich diese 400 Euro monatlich auf ein Tagesgeldkonto legen – wissentlich, dass sie unterjährig erst mal ein bisschen mehr zahlen – und am Ende des Jahres eine Sondertilgung machen, wenn das Geld nicht gebraucht wurde. Das ist dann eher die Vorbereitung darauf, dass eine Elternzeit kommt und wir diese 400 Euro Entlastung brauchen. Das sind die zwei Sichtweisen. Und deswegen ist es so wichtig, nicht starr ein Korsett aufzubauen, sondern wirklich eine Kleidung zu schneidern – eine Tilgung, die sehr angenehm tragbar ist.

„Deswegen ist es so wichtig, nicht starr ein Korsett aufzubauen, sondern wirklich eine Kleidung zu schneidern – eine Tilgung, die sehr angenehm tragbar ist.“

Philosophie 2: Sicherheit und das Korsett

Marco: Jetzt bleibt bei mir das Bild des Korsetts hängen. Bleib mal dabei: Dann klingt das so, als wäre die zweite Philosophie eher ein Korsett.

Elisabeth: Ja.

Marco: Oder könnte im Korsett enden.

Elisabeth: Es gibt auch manchmal Menschen, die brauchen das Korsett, um einfach ein Stück weit Klarheit …

Marco: Sicherheit – das hattest du ja als Typus genannt.

Elisabeth: Ja. Das ist die Fraktion, die auf dem Kapitalmarkt vielleicht ohnehin gar nicht so gut aufgehoben ist, weil sie sagt: Oh Gott, Aktien, was ist das? Bleiben wir weg davon. Und dann sind das vielleicht auch Menschen, bei denen gilt: Wenn Geld auf dem Konto ist und am Anfang des Monats nicht irgendwohin überwiesen wird, dann wird es verlebt. Ich habe schon Menschen kennengelernt, die gesagt haben: Frau Beck, wenn wir das jetzt nicht auf eine Tilgung hochstellen, die gesund ist, dann machen wir keine Sondertilgung. Wir kennen uns, wir machen das nicht. Deswegen, um uns selbst zu schützen: Bitte nehmen Sie uns die Flexibilität.

„Wir kennen uns, wir machen das nicht. Deswegen, um uns selbst zu schützen: Bitte nehmen Sie uns die Flexibilität.“

Elisabeth: Und da gehe ich auch immer ganz stark ins Gespräch rein und frage: Wie schätzt du dich ein? Denn dieses Risiko nach 10, 15 Jahren Zinsbindung ist einfach da – wir sehen es ja gerade, von 1 auf 4 Prozent angestiegen –, dass die Rate explodiert, wenn man diese Art von Gesprächen nicht führt. Ich würde nicht sagen, das sind Menschen, die nicht mit ihrem Geld umgehen können, weil das einfach falsch klingt. Das sind Menschen, die eine andere Struktur brauchen. Die müssen die Rate am Anfang des Monats abgebucht haben, und dann ist auch gut. Dann müssen sie auch nicht weiter darüber nachdenken. Das muss man als Berater erkennen: Wen habe ich da vor mir? Und für den kann sich so ein Korsett auch einfach gut anfühlen.

Den eigenen Typ erkennen: in Euro denken

Marco: Das ist sehr interessant. Sprich, es geht bei dem Thema nicht nur um rein ökonomische Beweggründe, sondern am Ende des Tages ist das ein psychologisches Thema. Und da gehört wahrscheinlich extrem viel Selbstwahrnehmung dazu, das dann zu äußern. Ich würde mal provokativ behaupten, diese Form der Selbstwahrnehmung und vielleicht auch Ehrlichkeit hat nicht jeder. Hast du als Finanzierungsberaterin Punkte, auf die du achtest, um herauszufühlen, dass die Tilgung vielleicht etwas höher sein sollte, ohne dass es von jemandem selbst kommt?

Elisabeth: Ich sehe mich nicht als Finanzierungsberaterin, weil ich dann einfach nur das machen würde, was der Kunde möchte, sondern als Projektbegleiterin. Und wenn man dieses Bild nimmt, dann ist das ein Projekt, das über 30, 40 Jahre geht, mit der Verantwortung, die ich über diese Jahre trage. Genauso gehe ich auch in das Gespräch rein: dass ich jemandem – wie wir es bei der Zinsbindung besprochen haben – wirklich zeige: Das hast du an Restschuld nach zehn Jahren, dahin wird sich die Rate entwickeln. Es geht darum, die richtigen Fragen zu stellen und die richtigen Bilder zu geben.

„Ich sehe mich nicht als Finanzierungsberaterin, weil ich dann einfach nur das machen würde, was der Kunde möchte, sondern als Projektbegleiterin.“

Elisabeth: Auch wenn wir heute viel in Prozent gesprochen haben, weil eine Tilgung nun mal ein Prozentwert ist: Ich rechne das immer in Euro um, sodass man sagen kann: Wir müssen nicht 0,2 Prozent mehr Tilgung zahlen, sondern 100, 150 Euro im Monat mehr, damit wir in den sicheren Bereich kommen. Das ist der erste Punkt: in Euro sprechen, ganz, ganz wichtig. Und dann verständlich über diese Szenarien sprechen, sodass ich niemanden abhänge, sondern sich jemand wirklich vorstellen kann: Das ist meine Rate, die ich Wohlfühlrate nennen kann. Damit es aber gesund ist, muss ich eigentlich das zahlen – und dann einen ganz klaren Plan machen, was ich nebenher zurücklegen muss.

Meistens sind es auch die Kontoauszüge, die ich sehe: Wenn das Eigenkapital immer weniger wird, lebt jemand über seine Verhältnisse, weil mehr abgeht, als monatlich draufkommt. Das sind alles Punkte, wo man weiter reingehen und auch die unangenehmeren Fragen stellen muss. Ich sehe, dass das Konto immer weniger wird – wo geht das Geld hin? Du hast gesagt, du sparst 300 Euro im Monat, ich sehe das nicht auf den Kontoauszügen – gibt es noch ein Konto? Wenn man ins Detail geht, kommt man sehr schnell auf den richtigen Weg, und dann setzt diese Eigenerkenntnis, wenn sie noch nicht da ist, bei meinem Gegenüber auch sehr schnell ein. Deswegen ist es wichtig, diesen Gesamtkontext zu sehen und die richtigen Fragen zu stellen – und das kommt am Ende des Tages mit Erfahrung. Wenn man 1.000 Finanzierungen und auch Immobilienvorhaben gesehen hat, …

Marco: … kennt man seine Muster …

Elisabeth: … dann kennt man seine Pappenheimer.

Marco: Das ist aus meiner Sicht auch ein super praxisnaher Tipp. Bei den zwei Philosophien, die wir gegenübergestellt haben, geht es ja gar nicht um gut und schlecht, ganz im Gegenteil. Es sind unterschiedliche Herangehensweisen und vor allem Muster, die auf die jeweils individuelle Situation passen müssen. Und so, wie ich dich verstanden habe, ist das auch ein Mechanismus, den jeder, der im Prozess ist, für sich nutzen kann: sich einmal hinzusetzen und die Tilgung in Euro umzurechnen, kurz durchzuatmen, in sich zu gehen und zu überlegen: Wie ist mein Ausgabenverhalten jeden Monat an allen Ecken und Enden? Das hat mit Sicherheit jeder schon mal gemacht, sowieso, wenn man an dem Punkt ist, eine Immobilie zu kaufen. Und dann hat man, glaube ich, relativ schnell ein gutes Bauchgefühl, wie du das ja auch immer sagst: Falle ich eher in die Kategorie „Sicherheit wäre gut“, oder bin ich in dieser Situation eher der Opportunist?

Gesundrate, Wohlfühlrate und Baufinanzierung auf Probe

Elisabeth: Und wenn ich gerade aktiv im Vorhaben bin, würde ich meinen Berater auch fragen: Was ist die Rate, damit es gesund ist? Da kommt es wieder aufs Alter an: Wenn ich Anfang, Mitte 30 bin, würde ich alles um die 30 Jahre Laufzeit als gesund erachten, weil wir dann vor der Rente fertig sind, wenn wir mit 67 als Renteneintritt rechnen. Und es ist ein großes Ziel von vielen, im Rentenalter diese Rate nicht mehr zu haben. Das ist die erste Stufe – nennen wir sie die Gesundrate. Und dann: Was ist meine Wohlfühlrate? Also wie weit kann ich in der Rückzahlung runtergehen, um mir diese Flexibilitäten zu ermöglichen? Damit kann ich dann ein Stück weit spielen und sagen: Was will ich damit anstellen?

„Das ist die erste Stufe – nennen wir sie die Gesundrate. Und dann: Was ist meine Wohlfühlrate?“

Elisabeth: Und wenn ich noch keine Immobilie gefunden habe – da habe ich von dem Banker der VR Bank Alsheim einen super coolen Begriff bekommen: Baufinanzierung auf Probe hat er das genannt. Das ist eigentlich eine coole Sache. Wenn man so ein Gespräch geführt hat – das ist ja unser klassisches KKO, kein konkretes Objekt – und gesagt hat: Für das, was du dir an Haus leisten möchtest, musst du eine Rate von – nicht die Wohlfühlrate, sondern die Gesundrate – zweieinhalbtausend Euro zahlen, und du bist jetzt bei einer Miete von 1.500. Dann würdest du diese Baufinanzierung auf Probe machen, indem du deine 1.500 Euro Warmmiete zahlst und noch mal 1.000 Euro extra aufs Konto legst und nicht anfasst. Und wenn du das drei, vier, fünf, sechs Monate gemacht hast, dann hast du die Baufinanzierung auf Probe bestanden, weil du die zukünftige Rate über einen längeren Zeitraum tragen konntest. Und mit einem Zwinkern hat er dazu gesagt: Der positive Nebeneffekt ist, dass du auch noch ein bisschen mehr Eigenkapital sparst.

Marco: Was dann die zukünftige Finanzierung vergünstigt?

Elisabeth: Ja. Und wenn du nach diesen sechs Monaten merkst, dass du jeden Monat aus Gründen A, B, C, D an diese 1.000 Euro drangegangen bist, dann musst du zum einen schauen, ob dieses Gesamtprojekt mit den zweieinhalbtausend Euro überhaupt stemmbar ist. Und zum zweiten, wenn es stemmbar sein sollte: Was waren das für Ausgaben? Waren das vielleicht Sachen, bei denen du gesagt hast, ich bin jetzt noch nicht richtig drin? Aber wie wichtig ist dir das? Dann hast du schon wieder ein Gefühl dafür, was für ein Typ du bist, dann sind wir wieder beim Thema Disziplin, und dann bist du einen Schritt weiter darin, dich selbst einschätzen zu können. Deswegen fand ich diese Baufinanzierung auf Probe eine echt coole Sache.

Sondertilgung: Grundprinzip und Kosten

Marco: In der Tat ein sehr interessantes Konstrukt. Gut, dann lass uns noch einen kurzen Schritt weitergehen, vom Thema Tilgung hin zum Thema Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel. Kannst du uns diese zwei Mechanismen noch einmal erklären – wie, wo, was, sozusagen?

Elisabeth: Fangen wir mit dem Einfachen an, mit der Sondertilgung. Davon hat man ja überall mal gehört. In der Regel liegt die bei fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Das bedeutet: Wenn ich beispielsweise ein Darlehen von 500.000 Euro aufgenommen habe, dann würde meine Sondertilgung bei 25.000 Euro liegen. Meistens jährlich. Das heißt, ich kann dann …

Marco: Muss ich die sondertilgen oder kann ich die sondertilgen?

Elisabeth: Genau, das ist das Schöne: Das ist eine Option. Ich kann, muss aber nicht. Und das ist am Ende des Tages eine extreme Flexibilität. Und wenn ich dann sage, ich habe …

Marco: … Flexibilität lässt sich die Bank, vermute ich, etwas kosten.

Elisabeth: In der Regel ist diese Sondertilgungsoption von fünf Prozent schon so mit eingepreist, dass das nicht extrem viel teurer ist. Und das würde ich jedes Mal mitnehmen. Da reden wir über zehn, vielleicht 15 Euro im Monat, wenn überhaupt. Das wäre es mir in jedem Fall wert.

Marco: Okay, also im konkreten Fall von fünf Prozent ist es nicht so teuer. Aber das Grundprinzip ist schon: Für mehr Flexibilität bezahle ich.

Elisabeth: Ja, genau. Und diese 25.000 Euro sind auf monatlicher Basis gleichzusetzen mit knapp über 2.000 Euro, die ich extra zahlen kann. Wenn ich gerade knapp vier Prozent für eine Finanzierung von 500.000 Euro habe und auf ein Prozent Tilgung gehe, dann bin ich bei einer Rate von ebenfalls knapp diesen 25.000 pro Jahr, also knapp 2.000 Euro im Monat. Das heißt, ich kann die Rate, die ich im Monat zahle, eigentlich noch mal zusätzlich an die Bank zurückzahlen. Und diese 2.000 Euro bestehen zu einem großen Teil eher aus Zinsen und nicht aus der Rückzahlung. Was ich damit sagen möchte: In dieser Konstruktion habe ich mit der Sondertilgung so viel Flexibilität, dass ich die Laufzeit, die anfänglich vielleicht bei über 40 Jahren liegt, auch in Richtung 30 Jahre drücken kann.

Marco: Wenn ich dann halt jedes Jahr eine Sondertilgung mache.

Kalkulatorische vs. geplante Laufzeit

Elisabeth: Genau. Und deswegen war es mir so wichtig, das von Anfang an so aufzubauen, dass das Verständnis da ist. Denn was viel als Rückmeldung von meinen Käuferinnen kommt: Auf dem Angebot steht immer die kalkulatorische Laufzeit. Die ist nicht mit Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechseln verbunden. Und die ist natürlich, wenn ich bei 1 Prozent bin, extrem hoch – bei knapp über 40 Jahren. Da ist es einfach wichtig, dass diese Erklärungen stattfinden: Was ist das für eine Struktur, für ein Modell?

Marco: Welchen Handlungsspielraum habe ich?

Elisabeth: Da ist es wichtig, in Szenarien zu denken. Zu dem, was dort steht, sage ich: Dann zahlst du dich dumm und dämlich mit den 1 Prozent. Und dann habe ich immer ein weiteres Szenario: Was ist die Mussrate, die Gesundrate? Und da sieht man dann, dass die Laufzeit in Richtung 30 Jahre geht oder in das, was am Ende des Tages gesund ist. Dieses Verständnis muss man aufbringen können: Was ist die kalkulatorische Laufzeit, und was ist die Laufzeit, die ich plane? Das ist ein zentraler Punkt, ein Verständnis, das ich innerhalb der Beratung mit meinen Familien aufbaue.

„Was ist die kalkulatorische Laufzeit, und was ist die Laufzeit, die ich plane?“

Höhere Sondertilgungen und Einmalbeträge

Marco: Um noch mal kurz auf die Sondertilgung zurückzukommen: Fünf Prozent sind, hattest du gemeint, ein Stück weit Standard. Welche anderen Optionen sind denn gängig? Beziehungsweise wo wird es dann nicht mehr nur 10, 20 Euro im Monat, sondern deutlich teurer in puncto Flexibilität?

Elisabeth: Es gibt die Allianz, die macht auch so Späße wie 2 oder 3 Prozent – da kann man das sehr kleinteilig machen. Die meisten Bankpartner machen es sich, ähnlich wie bei den Zinsbindungen, einfach: Die machen ein Becken mit 5 Prozent, ab 1.000 beziehungsweise ab 500 Euro – das ist so der Mindestbetrag – kann man sondertilgen, und alles dazwischen ist einfach drin. Dann gibt es natürlich auch 10 und 20 Prozent. Das kann spannend sein, und ich sage dann auch immer: Das kann man berechnen. Das macht Sinn, wenn man es dann wirklich nutzt, weil der Aufschlag ab 10 Prozent schon deutlich wird. Da sprechen wir eher von 30, 40 Euro im Monat, die mit draufkommen können. Und dann muss man schauen, ob das das wert ist. Wenn ich schon sehe, dass die 5 Prozent dicke ausreichen und das niemals genutzt wird, dann muss ich mich wirklich fragen: Will ich diese Flexibilität bezahlen, ja oder nein?

Marco: Das ist dann vermutlich hauptsächlich für Fälle interessant, in denen man mit sehr großen Boni oder Tantiemen in Anführungszeichen fix rechnen kann, um die Sondertilgung dann auch in dieser Höhe zu vollziehen.

Elisabeth: Und wenn man eher risikoavers ist und sagt: Ich will mich so schnell wie möglich entschulden, das ist das oberste Ziel. Oder ich habe vielleicht Schenkungen, Erbschaften et cetera zu erwarten, die erst in der Zukunft fällig werden, und ab diesem Zeitpunkt ist Entschuldung das oberste Ziel. Das sind die Szenarien, in denen 10 oder 20 Prozent Sinn machen. Man kann aber auch – das ist ein Spezialfall der Sondertilgung, beispielsweise bei der HypoVereinsbank, eher für ältere Semester –, wenn klar ist, dass eine Lebensversicherung mit 100.000 Euro fällig wird, vereinbaren, dass zu diesem Zeitpunkt ein bestimmter Betrag extra gezahlt wird. Solche Geschichten kann man auf einmaliger Basis vereinbaren, dann nicht mit 15 oder 20 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, sondern wirklich als Einmalbeträge. Die müssen dann aber feststehen. Da muss heute schon wirklich ein Gegenwert bestehen oder sehr sicher sein. Das sind Klassiker wie Lebensversicherungen, die auslaufen, oder Rentenversicherungen, bei denen eine Einmalauszahlung stattfinden kann.

Tilgungssatzwechsel

Marco: Okay, verstanden. Interessant. Dann lass uns als letzten Punkt noch den Tilgungssatzwechsel durchgehen.

Elisabeth: Ich nenne es immer das Add-on zur Sondertilgung, weil wir eben beschrieben haben, dass die Sondertilgung schon eine extreme Flexibilität ist. Was ist der Tilgungssatzwechsel? Den kann man meistens in einem Bereich zwischen 1 und 5 Prozent der ursprünglichen Tilgung wechseln. Das bedeutet: Wenn ich im Vertrag mit einer hohen Tilgung von 2 bis 3 Prozent anfangen möchte, weil ich sage, Double Money No Kids, dann macht es Sinn, den Tilgungssatzwechsel einzubauen, um die Rate für Elternzeiten oder Sabbaticals et cetera runtersetzen zu können – um diese Flexibilität nach unten zu haben.

Ich bin kein großer Fan davon, für einen Tilgungssatzwechsel extra zu zahlen, wenn ich eine Sondertilgung habe. Wenn wir von der Philosophie her eher die Untergrenze sichern, also die 1 Prozent, die niedrigstmögliche Mussrate – dann noch diesen Tilgungssatzwechsel dazuzunehmen heißt mehr Geld auszugeben, obwohl ich das, was ich haben möchte, nämlich die niedrigstmögliche Rate für alle Eventualitäten, schon eingeloggt habe. Dann brauche ich nicht die Flexibilität nach oben, denn die ist in der Regel über die Sondertilgung abbildbar – das ist meistens noch mal das Doppelte an Rate. Diesen Modus würde ich nur wählen, wenn das wirklich ein kostenfreies Add-on ist. Beispiele sind die ING, die Sparda Südwest, die Frankfurter Sparkasse, wo es kostenfrei mit dabei ist. Wenn es aber mit einem Zinsaufschlag verbunden ist, würde ich ins Detail gehen und fragen: Wie viel Sondertilgung hast du denn, schöpfst du die mit deinen Bonuszahlungen aus? Und nur wenn das bejaht wird und darüber hinaus noch mehr zurückgezahlt werden soll, würde ich mir Gedanken machen, so einen Tilgungssatzwechsel mit reinzunehmen.

„Ich bin kein großer Fan davon, für einen Tilgungssatzwechsel extra zu zahlen, wenn ich eine Sondertilgung habe.“

Marco: Okay, das ist eine sehr klare Aussage und aus meiner Sicht auch sehr verständlich und nachvollziehbar. Sprich, die zwei großen Hebel sind im ersten Schritt der Tilgungssatz – je nach Philosophie, persönlicher Lebenssituation und Einstellung – und dann als Zusatzaspekt die Möglichkeit der Sondertilgung. Und der Tilgungssatzwechsel ist entweder als kostenloses Add-on noch mal eine Flexibilität, die man mit dazunehmen kann, oder es muss wirklich extrem klar und offensichtlich sein, weshalb das in einem bestimmten Fall Sinn macht.

Abbezahlen als günstigster Weg

Elisabeth: Ja. Und wenn ihr das Geld nicht anlegt – das ist mir auch noch mal wichtig –, dann ist der günstigste Weg wirklich, das Ding abzubezahlen. Denn ihr zahlt, und ich sage es noch mal, Zinsen auf das, was noch übrig ist. Deswegen lasst euch auch nicht von Bausparkonstrukten, wenn die nicht sinnig sind, verführen – nach dem Motto: Ich sichere mir einen Zinssatz in zehn Jahren, während der Guthabenzins jetzt bei 0 oder 0,01 Prozent liegt. Auch da haben wir wieder den Punkt: Dann zahle ich immer und immer wieder den gleichen Zins, weil die Restsumme des Darlehens nicht niedriger wird. Wenn ihr das Geld aus der Rückzahlung herausnehmt, müsst ihr euch ganz genau anschauen: Welche Rendite bekomme ich dafür? Das muss wirklich Sinn machen. Und wenn ihr Typen seid, die dafür einfach kein Faible haben und so wenig Stress wie möglich haben wollen, dann macht lieber eine Sondertilgung. Dann seid ihr auf der sicheren Seite. Denn am Ende des Tages ist auch wichtig, dass es gesund ist und die Restschuld niedrig genug ist, damit ihr keine Ratenexplosionen habt.

„Und wenn ihr das Geld nicht anlegt, dann ist der günstigste Weg wirklich, das Ding abzubezahlen.“

Marco: Ja, finde ich zum Schluss noch mal einen sehr wichtigen Aspekt. Wir versuchen mit dem Podcast ja auch, Baufinanzierung einfacher zu machen, und manchmal ist es so einfach wie die Tatsache: Man kauft eine Immobilie, die irgendwann abgezahlt sein soll, und solange man das Abbezahlen in die Zukunft verschiebt, kostet das Geld.

Praxisfall: Erst Wohnung, später Haus

Elisabeth: Was mir gerade noch einfällt, ein ganz, ganz wichtiger Punkt, der vielen Menschen auf die Füße fällt, wenn ich sie kennenlerne – nicht bei der Wohnungsfinanzierung, sondern bei der Hausfinanzierung. Ein Beispiel: Es gibt Fälle, da finanziere ich als Erstes eine Wohnung mit zwei bis drei Zimmern, weil ich noch keine Kinder habe, aber etwas für mein Eigentum tun möchte. Und ich vereinbare mit einer Bank eine relativ hohe Rückzahlung, sagen wir zwei bis drei Prozent, was für mich auch sinnig ist, weil ich die Zinsen nicht steuerlich geltend machen kann, da ich selbst drin wohne.

Eklig wird es, wenn ich ein Haus kaufen möchte, die Wohnung noch nicht abbezahlt ist und ich die Wohnung aus Renditegesichtspunkten vermieten möchte – weil vielleicht ein Verkauf gerade keinen Sinn macht, weil ich nicht den Kaufpreis bekomme, den ich mir wünsche. Wenn ich dann einen Berater hatte, der nicht langfristig genug denkt – da sind wir wieder beim Projektbegleiter – und eine Bank gewählt wurde, die eine sehr hohe Rückzahlung haben möchte, oder die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels nicht eingebaut wurde, dann habe ich ein Problem, wenn die Miete kleiner ist als meine Rate und ich unnötig drauflege. Das hat zwei Effekte. Zum einen ist das Geld steuerlich gesehen eher in meinem eigengenutzten Haus besser aufgehoben – ab diesem Zeitpunkt will ich also so viel wie möglich in das Haus stecken und so wenig wie möglich in die Wohnung. Und zum zweiten kann es die Haushaltsrechnung doppelt verschlechtern, weil die Rate immer voll angesetzt wird, die Miete aber immer nur zu 80 oder 70 Prozent.

Deswegen würde ich allen, die jetzt eine Wohnung kaufen und wissen, wir werden uns vergrößern, wir werden irgendwann ein Haus kaufen, raten: immer, immer, immer diese Untergrenze sichern. Und auch eine Bank wählen, die vielleicht einen Tick teurer ist, die aber diese Untergrenze hat – und trotzdem gerne mehr zahlen, solange ich selbst drin wohne, aber diese Option dann haben. Und wenn ich nicht mit der kleinstmöglichen Rate gehen und über Sondertilgungen arbeiten möchte, sondern diese hohe Mussrate zahlen möchte, dann ist für mich ein Tilgungssatzwechsel nach unten obligatorisch.

„Immer, immer, immer diese Untergrenze sichern.“

Fazit

Marco: Sehr stark, das würde ich sagen, nutzen wir als Abschluss. Was ich heute mal wieder mitgenommen habe: Beim Thema Baufinanzierung, im heutigen Fall Tilgung, ist es extrem wichtig, individuell zu denken – deutlich mehr, als man im ersten Schritt vielleicht denkt. Speziell, wenn man das eine oder andere Vergleichsportal aufmacht und denkt: Hier sind die Zinssätze, that’s it. Aus deiner Sicht zum Glück nicht, würde ich sagen. Ich glaube, heute waren sehr viele praktische Hinweise dabei für jeden, der sich vor allem das erste Mal damit beschäftigt, um sich zu orientieren: Wie gehe ich mit dem Thema Tilgung, Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel um, und was passt für mich am besten? Hast du noch irgendwelche Punkte?

Elisabeth: Wir sind sehr gut durchgekommen.

Marco: Sind wie immer sehr gut durchgekommen. Dementsprechend: Danke euch fürs Zuhören. Fand ich sehr spannend, und ich denke, das ist eine Folge, die man genauso gut in zehn Jahren noch mal in dieser Form hören kann – da bin ich gespannt. Vielen Dank euch allen, macht’s gut und bleibt gesund.

Elisabeth: Bis dahin, ciao, ciao.