Unterlagenqualität – warum Vorbereitung über Tempo, Konditionen und Zusage entscheidet

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Warum Unterlagenqualität über Geschwindigkeit und Genehmigung entscheidet

Marco: Herzlich willkommen beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute sprechen wir über ein für mich absolutes Spaßthema, nämlich Unterlagenqualität. Allerdings keineswegs wirklich Spaß, denn sie ist extrem wichtig für die Beurteilung der Finanzierung durch die Bank. Deswegen sitzen wir heute hier. Ich freue mich sehr auf das Thema. Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Lass uns auch heute direkt wieder einsteigen. Kannst du uns einmal kurz umreißen, warum wir diese Folge überhaupt machen? Warum eine Folge zum Thema Unterlagenqualität? Eigentlich klingt das doch super simpel.

Elisabeth: Wäre schön, wenn es so wäre, aber dann würden wir diese Folge nicht machen.

Marco: Das ist richtig. Erzähl uns doch einmal, warum.

Elisabeth: In meiner Arbeit merke ich sehr oft, dass es super wichtig ist, dass sowohl die Bonitätsunterlagen als auch die Objektunterlagen gut aufbereitet sind. Wenn das der Fall ist – sowohl von der Kundenseite als auch von der Objektseite –, dann gehen Finanzierungen schneller durch, die Genehmigung fällt einfacher und man macht es den Banken einfacher, Ja zu einer Finanzierung zu sagen.

„Gut aufbereitete Bonitäts- und Objektunterlagen machen es Banken einfacher, Ja zu einer Finanzierung zu sagen.“

Marco: Kannst du hier direkt einmal unterscheiden? Du sprichst von Bonitäts- und Objektunterlagen. Auch wenn es vielleicht für Dummies wie mich ist: Was ist der Unterschied?

Elisabeth: Sehr gerne. Die Bonitätsunterlagen sind alles rund um den Kunden, also den Darlehensnehmer. Beispiele sind hier Kontoauszüge zum Eigenkapital, Gehaltsabrechnungen, die Personalausweiskopie – also alles, was den Darlehensnehmer in der Prüfung betrifft. Die Objektunterlagen sind die klassischen Unterlagen zum Objekt. Da gibt es leichte Unterschiede zwischen Eigentumswohnungen, Häusern und Häusern, die nach dem WEG geteilt sind. Dafür gibt es dann je nach Bank einen festen Unterlagenkatalog, den man aufbereiten und einreichen muss.

Marco: Wieso macht es denn Sinn, hier im Kontext wirklich über Qualität zu sprechen? Ich meine, Unterlage ist Unterlage. Warum gibt es hier Qualitätsunterschiede?

Elisabeth: Ich mache mal ein Beispiel aus beiden Welten. Der Klassiker bei einer Bonitätsunterlage, wenn ich über Qualität spreche, ist der Eigenkapitalnachweis. Da habe ich schon die wildesten Sachen erlebt. Ich glaube, das Wildeste war mal, dass ich ein Bild von Bargeld bekommen habe.

Marco: Das ist nicht wahr.

Elisabeth: Doch. Das kann ich natürlich nicht annehmen.

Bonitätsunterlagen: typische Fehler und was Banken wirklich sehen wollen

Marco: Ist dann natürlich auch deshalb wichtig, weil man sonst zweimal ran muss und erst den Screenshot macht, obwohl es direkt sauber gehen könnte.

Elisabeth: Exakt.

Marco: Dann lass uns doch etwas tiefer in konkrete Unterlagen einsteigen.

Elisabeth: Wenn wir mit den Bonitätsunterlagen starten: Den Eigenkapitalnachweis haben wir ja schon besprochen. Was dort wichtig ist: Bitte kein Foto von Bargeldbündeln. Das sollte, glaube ich, Grundvoraussetzung sein. An alle, die zuhören: Tut mir den Gefallen. Geht in euer Onlinebanking ins Postfach und nehmt einfach den letzten Kontoauszug. Das ist die sicherste Variante, um eurem Finanzierungsberater das Eigenkapital als Nachweis zur Verfügung zu stellen. Dann kommt eine saubere PDF heraus, und ihr müsst gar nicht weiter darüber nachdenken. Wichtig ist auch: In der Beratung fragen wir immer, was an Vermögen da ist. Beispiel: Wir haben 200.000 Euro Eigenkapital, wollen davon aber nur 100.000 einsetzen. Dann kann es bei manchen Banken wie beispielsweise der HypoVereinsbank sogar zu einem besseren Zinssatz führen, wenn wir die vollen 200.000 nachweisen, weil dann noch Vermögen übrig bleibt und die Bank das im Zinssatz berücksichtigt. Das heißt: Auch wenn man nur 100.000 einsetzen möchte, immer auch die Nachweise für das weitere Eigenkapital mitbringen, weil das ein Vorteil für die Bonität sein kann.

Marco: Verstanden.

Elisabeth: Bei den Gehaltsabrechnungen ist ein weiterer Klassiker, dass ich nur die Seite bekomme, auf der der Auszahlungsbetrag steht. Beispiel: Die Gehaltsabrechnung hat fünf Seiten, und ich bekomme nur Seite zwei. Das ist zwar logisch nachvollziehbar, aber die meisten Banken – darunter auch die Sparda Südwest – achten darauf, dass alle Seiten eingereicht werden. Diese Nachforderungen sind für euch als Kunden unnötig, für die Bank aber wichtig. Bei Bezügemitteilungen, wenn wir Beamte haben, ist es einfacher. Die bekommen ja nur dann eine neue Bezügemitteilung, wenn sich etwas geändert hat.

Marco: Dann reicht also die letzte Bezügemitteilung?

Elisabeth: Genau – alle Seiten bitte – plus der Kontoauszug mit dem Gehaltseingang als Nachweis. Beim Personalausweis habe ich meistens das Problem, dass ich nur die Vorderseite bekomme und die Rückseite fehlt. Auch die Rückseite ist wichtig, weil dort die Adresse steht, die die Bank abgleichen möchte. Auch da am besten beide Seiten gesammelt einscannen. Wieder ein Unterschied zwischen Sparda Südwest und ING: Bei der ING entfällt die Personalausweiskopie komplett, weil die das später über einen anderen Weg in der Online-Legitimation prüfen. Bei der Sparda Südwest brauchen wir sie auf jeden Fall. Die angesprochenen Kontoauszüge vom Gehaltskonto entfallen bei der ING ebenfalls, sind bei der Sparda Südwest aber wichtig, weil sie dort ein Gefühl für das Kontoverhalten bekommen wollen.

Marco: Und auch da wieder der Klassiker?

Elisabeth: Genau: Kontoauszüge sind Kontoauszüge und keine Umsatzlisten. Der Klassiker ist, dass jemand im Onlinebanking seine Umsätze filtert und mir die letzten drei Monate als Liste exportiert. Das Problem ist: Da sehe ich keinen Saldo. Bei einem klassischen Kontoauszug habe ich immer Anfangssaldo und Endsaldo. Das fehlt bei Umsatzlisten. Und das akzeptiert beispielsweise die Sparda Südwest nicht, ebenso wenig wie andere Sparkassen und Volksbanken. Da brauchen wir wirklich echte Kontoauszüge.

„Kontoauszüge sind Kontoauszüge und keine Umsatzlisten.“

Marco: Also am besten einfach den Kontoauszug, dann gibt es kein Hin und Her.

Elisabeth: Genau. Und ich habe mittlerweile sehr viele Menschen, die ein ziemlich ausgefeiltes Kontensystem haben: ein Sparkonto, ein Gemeinschaftskonto und so weiter. Wichtig ist dann, wenn mehrere Konten existieren, dass auch alle Konten eingereicht werden. Das heißt leider auch: von allen Konten die letzten drei Kontoauszüge. Auch wenn das viel Aufwand ist. Wenn nur das Gehaltskonto vorliegt und von dort ein großer Dauerauftrag weggeht, kann die Bank damit nicht viel anfangen.

Marco: Worauf achtet die Bank dann auf den Kontoauszügen?

Elisabeth: Auf die Ausgaben, darauf, ob es vielleicht noch eine große Sparrate gibt. Wichtig ist ja: Wenn ich aktuell eine günstige Miete habe und auf einmal in ein Haus mit höherer Rate ziehe – Beispiel: Ich zahle 500 Euro Miete und habe künftig 1.500 Euro Rate –, dann möchte eine Bank wie die Sparda sehen, ob zusätzlich zur Miete bereits ein Sparverhalten von rund 1.000 Euro vorhanden ist. Das zeigt, dass ich diese 1.500 Euro auch ausgeben kann. Wenn das Konto hingegen mit 400 Euro Miete schon immer auf null rausläuft und ich nichts gespart habe, dann fragt sich die Bank richtigerweise: Wie soll das gehen? Natürlich kann man sagen: Bisher habe ich gelebt, jetzt werde ich sparsamer. Aber aus Erfahrung wird man in der Immobilie nicht plötzlich sparsamer. Man soll in der Immobilie leben und nicht für die Immobilie.

Marco: Alles klar. Ich glaube, damit sind wir mit den Bonitätsunterlagen erst einmal durch.

Elisabeth: Genau, das sind die einfachen Bonitätsunterlagen. Wenn ich natürlich in einen Bereich über 750.000 Euro komme, dann wird die Liste bei beiden Banken länger. Oder wenn nicht nur Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit vorliegen, sondern auch Mieteinnahmen, dann gibt es noch einmal Besonderheiten. Das können wir dann auch noch einmal in der Liste aufnehmen, die wir hochladen. Beispiele wären Einkommenssteuerbescheide, damit ich von den letzten drei Jahren einen Überblick bekomme, wie die Einkommensverhältnisse insgesamt waren. Wenn Fördermittel im Spiel sind, kann es auch sein, dass noch Besonderheiten dazukommen, etwa Geburtsurkunden der Kinder. Aber das kommt nicht täglich vor und wird dann separat angefragt. Das sind dann eher Einzelfälle.

Marco: Das Wichtigste, was ich auf jeden Fall mitnehme: Die Kontoauszüge einfach sauber als PDF exportieren und parat haben. Damit hat man schon einen großen Teil der Bonitätsunterlagen erledigt.

Objektunterlagen: warum formale Qualität und Aktualität entscheidend sind

Marco: Und wie sieht das bei den Objektunterlagen aus?

Elisabeth: Ein Klassiker ist, wenn Menschen einen Grundbuchauszug schicken und denken, es wäre ein Grundbuchauszug, tatsächlich ist es aber nur eine Eintragungsmitteilung von vor 15 Jahren – damals noch vom Eigentümer. Damit kann ich nichts anfangen. Das Gute ist: Bei den Objektunterlagen kann ich die Kunden stärker unterstützen als bei den Bonitätsunterlagen. Wir haben zum Beispiel eine direkte Schnittstelle zum Amtsgericht, sodass ich einen aktuellen Grundbuchauszug ziehen kann, wenn ich die unterschriebene Ermächtigung des Eigentümers bekomme. Weitere Klassiker bei den Objektunterlagen sind Wohnflächenberechnungen, die selbst erstellt wurden – vom Eigentümer, vom Makler oder von wem auch sonst –, ohne bemaßte Grundrisse. Da ist nicht nachvollziehbar, auf welcher Grundlage das berechnet wurde. Deswegen brauchen wir im besten Fall etwas, das vom Architekten erstellt und gestempelt wurde. Und auch da kann es bei manchen Banken einfach zu einer Ablehnung führen, weil sie ohne diese Unterlagen keine Kreditentscheidung treffen.

Marco: Dann verstehe ich es richtig, dass ich als Käufer nicht jede einzelne Unterlage selbst beschaffen muss, sondern dass ich auf Hilfe zurückgreifen kann – von verschiedenen Beteiligten und vor allem von meinem Finanzierungsberater.

Elisabeth: Ja. Ich habe heute mal ein Beispiel bei den Objektunterlagen mitgebracht. Wenn wir chronologisch anfangen, dann ist eine erste Objektunterlage, die bei praktisch jeder Bank gebraucht wird, der Energieausweis. Und da gibt es Unterschiede zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Ich kann anhand der letzten drei Nebenkostenabrechnungen einen Verbrauchsausweis erstellen, den die Bank akzeptiert.

Marco: Also auch da kann ein Berater helfen. Aber warum ist der Energieausweis wichtig?

Elisabeth: Der Energieausweis ist wichtig, weil die EU die deutschen Banken mittlerweile dazu zwingt, die Energieeffizienzklasse der Immobilie zu ermitteln. Deswegen muss bei jeder Finanzierung in Deutschland mittlerweile zwingend ein Energieausweis eingereicht werden. Und der muss natürlich auch aktuell sein. Der hat in der Regel eine Gültigkeit von zehn Jahren. Ich habe zwei Möglichkeiten, einen Energieausweis zu erstellen. Einmal den Bedarfsausweis. Da rechne ich die Charakteristiken des Hauses in Bezug auf Energieeffizienz. Oder ich kann es auf Basis des Verbrauchs machen. Dafür brauche ich aber lückenlos die letzten drei Nebenkostenabrechnungen.

Marco: Sollen wir dann mit den Objektunterlagen weitermachen?

Elisabeth: Sehr gerne. Den Energieausweis habe ich eben schon besprochen. Darüber hinaus gibt es vieles, bei dem ein Finanzierungsberater unterstützen kann. Wenn ich mir beispielsweise die ING anschaue und dort ein Sanierungsvorhaben habe, gibt es dieses Bau-für-Energie-Programm. Das hat die ING sehr gut gemacht, weil ich dort als Finanzierungsberater sehr viel selbst machen kann. Angefangen beim Energieausweis. Ich kann selbst eine Vorabbestätigung erstellen. Das gibt mir die Möglichkeit, die Objektdaten einzutragen und zu ermitteln, wo der Energiewert nach der Sanierung landen wird. Das kann ich dann selbst unterschreiben und bei der ING einreichen. Und was super selten ist: Ich kann bei Sanierungsmaßnahmen ab 100.000, 200.000 oder 300.000 Euro sogar ohne Architektenunterschrift arbeiten. Das heißt: Wenn sich die Kunden informiert und einen Rahmen gebildet haben, wir aber nicht die Zeit haben, noch eine Architektenaufstellung einzuholen, können wir trotzdem mit einem ING-Vordruck arbeiten und dort die Modernisierungsaufstellung machen. Das hilft bei solchen Vorhaben schon sehr. Das beschleunigt den Prozess deutlich.

Elisabeth: Und Grundlagenunterlagen wie Flurkarte oder Grundbuchauszug kann ich als Finanzierungsberater ebenfalls selbst ziehen. Die Flurkarte ist in Hessen sogar komplett kostenfrei. Deutschlandweit kann man ersatzweise auch andere amtliche Karten nutzen. Den Grundbuchauszug, wie gesagt, bekommen wir über die Schnittstelle zum Amtsgericht – deutschlandweit, mit der Ermächtigung des Eigentümers. Klassiker wie Bemaßungen, Ansichten, Schnitte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung müssen offiziell sein. Und da ist die ING knallhart: Diese Unterlagen sind Auszahlungsvoraussetzungen. Das heißt, zur Genehmigung brauche ich sie teilweise noch nicht. Da gibt es leider Finanzierungsberater, die winken das einmal durch, die Genehmigung kommt, der Kunde unterschreibt, die Provision ist geflossen und dann wundert sich der Kunde bei der Auszahlung, warum die ING nicht auszahlt. Dann heißt es: Es fehlen noch Unterlagen. Im schlimmsten Fall ist der Makler nicht mehr auffindbar.

Marco: Und den Notartermin hatten wir dann in dem Fall schon.

Elisabeth: Genau. Das ist natürlich Worst Case. Deswegen ist es wichtig, diese Unterlagen vorab anzufordern. Ich behandle sie immer so, als wären sie bereits vor der Genehmigung nötig. Nur in Ausnahmefällen – etwa wenn wir gerade eine Kondition sichern müssen und es wirklich schnell gehen muss – sage ich dem Kunden, dass wir etwas als Auszahlungsvoraussetzung nachreichen können. Aber dann sorge ich dafür, dass das wirklich frühzeitig passiert.

Marco: Und wenn es sich um ein Objekt aus den 50er- oder 60er-Jahren handelt, bei dem es vielleicht gar keine Wohnflächenberechnung mehr gibt?

Elisabeth: Dann muss gegebenenfalls ein Architekt beauftragt werden – vom Eigentümer, vom Makler oder leider manchmal auch vom Käufer –, der diese offiziellen Dokumente neu erstellt und stempelt. Denn ohne offiziell belegbare Unterlagen wird die ING keine Kreditentscheidung treffen oder das Darlehen auszahlen.

Marco: Das bedeutet zunächst Extrakosten, die man tragen muss. Und Worst Case – verstehe ich das richtig – wenn es eine Diskrepanz zwischen zunächst angegebenen Maßen und späterer offizieller Ermittlung gibt, könnte die Bank sogar sagen: Das Darlehen finanzieren wir nicht mehr?

Elisabeth: So etwas ist mir noch nicht passiert. Dafür müsste der Unterschied schon eklatant sein. Die Wohnflächenberechnung reichen wir bei der ING ja in der Regel vorher ein, die Wohnfläche muss also am Ende stimmen. Ein Grundriss kann man teilweise nachreichen.

Marco: Verstanden. Nichtsdestotrotz ist das prozessual auf keinen Fall schön und führt potenziell zu mehr Kosten, die absolut vermeidbar sind.

Unterschiede zwischen Banken am Beispiel ING und Sparda Südwest

Marco: Da sind wir jetzt in der Kategorie Objektunterlagen. Du hast uns hier – das können die Hörerinnen und Hörer leider nicht sehen – von zwei verschiedenen Banken, einmal der ING und einmal der Sparda Südwest, eine Checkliste ausgedruckt. Vielleicht vorab, bevor wir jetzt sehr tief reingehen: Wir werden eine Checkliste mit den wichtigsten Unterlagen bei Finanzierungen auch in den Shownotes verlinken. Darauf habt ihr dann Zugriff und könnt euch das anschauen. Dann sollte die Struktur auch sehr klar und ersichtlich sein. Willst du uns vielleicht einmal anhand der Beispiele durchführen – Objektunterlagen und dann die Bonitätsunterlagen? Was gibt es zu beachten, was ist wichtig und was sind die Unterschiede zwischen verschiedenen Banken?

Elisabeth: Grundsätzlich haben wir Banken, die eine sehr kurze Unterlagenliste haben. Ein Beispiel dafür ist die ING. Da kann ich wirklich mit sehr, sehr wenig Unterlagen zu einer Kreditentscheidung kommen. Hingegen haben Banken wie beispielsweise die Sparda Südwest eine sehr lange Unterlagenliste, treffen dafür aber in der Regel auch sehr individuelle Kreditentscheidungen. Das heißt, ich habe in beiden Welten Vor- und Nachteile. Je nachdem, wie die Unterlagenqualität und das Objekt sind, entscheide ich auch ein Stück weit, was dort mehr Sinn macht. Grundsätzlich ist es so, dass jede Finanzierung am Ende eine gewisse Bank vorsieht, bei der wir landen. Daran muss ich mich orientieren, damit ich die Unterlagenqualität erreiche, die ich für eine Genehmigung brauche.

Marco: Ich glaube, es ist wichtig zu verstehen: Im ersten Schritt könnte man denken, eine Bank mit kurzer Unterlagenliste ist immer super. Aber die längere Unterlagenliste ist ja nicht dazu da, den Käufer zu ärgern, sondern ermöglicht es der Bank, maßgeschneiderter auf Kundenwünsche und spezielle Situationen einzugehen.

Elisabeth: Genau. Ein plakatives Beispiel: Eine ING finanziert ja eher erst ab 95 Prozent des Kaufpreises – und auch das nicht super gerne. Die meisten ING-Finanzierungen, die ich mache, bewegen sich eher zwischen 60 und 90 Prozent, häufig sogar zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises. Hingegen begleite ich bei der Sparda Südwest sehr oft auch 90- oder sogar 100-Prozent-Finanzierungen. Dahinter steckt genau das. Die Sparda möchte beispielsweise die Kontoauszüge der letzten drei Monate sehen, um ein Gefühl dafür zu bekommen: Wie ist das Kontoverhalten? Gibt es eine Sparrate? Gibt es größere Ausgaben? Die ING hat dafür ihr Scoring-Programm, komplett automatisiert mit einem Ampelsystem. Dort werden keine Kontoauszüge mehr gebraucht. Da ist man eher eine Nummer. Ich sage immer ganz bildlich: Die ING ist eher quadratisch, praktisch, gut. Wenn man da aber nur einen Hauch angerundet ist, spricht man nicht mehr mit einer Person, sondern die Technik entscheidet. Bei der Sparda Südwest habe ich ein Team, mit dem ich zusammenarbeite. Da sitzen Menschen, mit denen ich sprechen und denen ich den Fall erklären kann. So kommen wir dann auch bei speziellen Fällen zu einer positiven Entscheidung.

Marco: Alles klar. Es ist also sehr wichtig zu verstehen, wo die Unterschiede zwischen den Banken liegen. Alles hat Vor- und Nachteile.

Marco: Und bei der Sparda Südwest als regionaler Bank habe ich da mehr Individualität?

Elisabeth: Ja. Gerade bei älteren Objekten, bei denen die Unterlagenlage schwierig ist, habe ich bei der Sparda einen unheimlichen Vorteil. Wenn beispielsweise der Grundriss nur gezeichnet vorliegt, kann ich in Zusammenarbeit mit der Sparda einen Gutachter rausschicken, der ein Aufmaß macht und die Wohnflächenberechnung für die Sparda erstellt. Das entlastet den Kunden und mich, weil wir diese Unterlagen dann nicht selbst besorgen müssen. Das ist ein echter Vorteil gegenüber anderen Banken, weil man dort keine Zeit verliert. Und da kann es auch mal sein, dass eine ältere, nicht perfekt gestempelte Unterlage trotzdem ausreicht, wenn sie die wesentlichen Kriterien erfüllt.

Bilder, KI und Datenschutz in Exposés

Marco: Ich habe hier auf der Liste noch die zwei Punkte Fotos entdeckt. Kannst du dazu noch etwas sagen?

Elisabeth: Ja, das Thema hatte ich jüngst erst wieder. KI ist ein spannendes Thema, und Makler freuen sich natürlich, dass sie mit KI mittlerweile tolle Bilder in Exposés packen können. Das Problem ist: Die Bank akzeptiert keine KI-generierten oder bearbeiteten Bilder. Deshalb sage ich meinen Kunden auch immer: Bitte besichtigt erst eine Immobilie, bevor ihr mir ein Exposé schickt oder wir darüber sprechen wollen. Neun von zehn Immobilien sehen in der Realität nicht so aus wie im Exposé.

Marco: Spätestens die Bank schaut es dann genau an.

Elisabeth: Genau. Ein typischer Fall: Eine Immobilie ist noch vermietet, die neuen Eigentümer wollen Eigenbedarf anmelden und die Mieter müssten raus. Das ist eine emotionale Situation, und der Makler hat die Herausforderung, Bilder von innen und außen zu erstellen. Außen ist das meist kein Problem, aber innen sind da die Habseligkeiten der Mieter. Die möchten in den meisten Fällen nicht, dass im Internet zu sehen ist, wie es bei ihnen zuhause aussieht.

Marco: Klar, da geht es um Privatsphäre und Datenschutz.

Elisabeth: Genau. Dann ist die Versuchung groß, mit KI in zehn Sekunden die Möbel aus den Räumen zu entfernen und schöne leere Räume zu erzeugen. Die Herausforderung für die Bank ist aber: Das sind bearbeitete Bilder, und das kann schon als Fälschung gewertet werden, wenn ich solche KI-generierten Bilder einfach weiterleite. Deswegen ist es wichtig, auch als Kunde oder Finanzierungsberater darauf zu achten: Was sind das für Bilder? Sieht man, dass sie per KI generiert wurden? Wenn ja, dann bitte die Originalbilder anfragen. Und wenn Datenschutzthemen bestehen, dann sollte man ins Gespräch gehen, sodass vielleicht eine direkte Übertragung zwischen Makler und Bank für die Gutachtenerstellung stattfindet. Denn dafür brauchen wir diese Bilder. Für Außenbilder gilt übrigens: Wenn gerade keins vorliegt, kann man sich notfalls oft mit Google Street View behelfen und dort einen Screenshot machen.

Wer den Unterlagenprozess trägt – und warum Käufer oft selbst aktiv werden müssen

Marco: Okay, also gibt es bei mehreren Punkten auf der Liste durchaus die Möglichkeit, dass der Berater unterstützt, Aufgaben übernimmt oder zumindest an die Hand nimmt, damit das gegenüber der Bank richtig aufbereitet ist und die entsprechende Qualität ankommt.

Elisabeth: Ja. Ich merke das bei mir selbst: Je detaillierter ich Checklisten schreibe und je mehr ich versuche, dem Gegenüber als Laien in diesem Prozess abzunehmen, desto besser wird die Unterlagenqualität. Ich mache beim Eigenkapitalnachweis zum Beispiel mittlerweile Folgendes: Ich schreibe „Kontoauszug Eigenkapitalnachweis“ und dann darunter: mit Ausweis von IBAN, Kontoinhaber, Bank und Datum. So versteht der Laie direkt, was er liefern muss. Das ist bei Bonitätsunterlagen, bei denen jeder weiß, was eine Gehaltsabrechnung ist, einfacher als bei Objektunterlagen. Und wenn ich dann das große Pech habe – das werden einige vielleicht nicht hören wollen –, dass kein Makler involviert ist, also wirklich ein Privatverkauf vorliegt, dann ist das für mich das Schwierigste. Nicht, weil ich mich nicht freue, dass die Kunden die Maklergebühr sparen, sondern weil irgendwer diese Arbeit machen muss. In der Regel übernehme ich dann den Maklerjob bei meinen Kunden – kostenfrei.

Elisabeth: Denn am Ende des Tages sind Privatverkäufer auch Laien. Auch sie machen im Zweifel den Prozess zum ersten Mal. Sie gehen nicht aufs Bauamt, ziehen die Bauakte und haben dann ein komplettes Unterlagenset. Meistens haben sie höchstens einen veralteten Grundbuchauszug, wenn überhaupt, und sagen: Hier sind die Innen- und Außenbilder der Immobilie, schau, was du damit machst.

Marco: Das bedeutet am Ende des Tages auch: Die Unterlagen sind alternativlos. Der Satz „Die Unterlage ist nicht da“ hilft im Zweifel nicht, sondern sie muss beschafft werden. Ansonsten gibt es keine Finanzierung. Dementsprechend ist es im Interesse aller Beteiligten – Verkäufer, Käufer, Berater, Bank –, dass man möglichst schnell die richtigen Unterlagen beschafft und in annehmbarer Qualität zur Verfügung stellt.

Elisabeth: Genau. Und dafür verdient ein Makler am Ende des Tages ja auch sein Geld. Meine Erfahrung ist: Wenn ich mit Maklern zusammenarbeite, bekomme ich ein vollständiges Unterlagenset. Ich bekomme alle Unterlagen, die ich brauche, Nachträge zur Teilungserklärung, wirklich auch die Spezialitäten. Wenn ich Nachfragen zur Immobilie oder zum Kaufvertrag habe, bekomme ich fundierte Antworten. Denn wenn der Makler gut ist, hat sich jemand mit dieser Immobilie auseinandergesetzt und führt den Prozess. Wenn kein Makler involviert ist, fehlt meist dieser Prozessführer. Und dann muss ich das neben meinen ganzen anderen Tätigkeiten übernehmen. Das ist natürlich nicht der eigentliche Sinn der Sache.

Marco: Nicht, um dich groß zu loben, aber ich kann mir vorstellen: Nicht jeder Berater wird diese Kapazitäten aufwenden können oder wollen. Dann bleibt es am Käufer hängen. Und genau deshalb machen wir diese Folge so früh, weil das ein super großer Teil des gesamten Finanzierungsprozesses ist.

Elisabeth: Auf jeden Fall. Ich habe oft Käufer, die die Immobilie am Ende gerade deshalb bekommen, weil sie jemanden an der Hand haben, der ihnen bei dieser Unterlagenflut hilft – besonders bei Privatverkäufern. Denn dann akzeptiert man eben: Beim Privatverkauf können wir nicht mit einem tollen Unterlagenset rechnen. Also müssen wir selbst tätig werden. Das Ziel ist ja nicht, die Unterlagen zwingend vom Eigentümer zu bekommen. Das Ziel ist, die Immobilie zu bekommen. Wenn der Eigentümer das nicht leisten kann, muss ich mir selbst helfen. Und je besser ich da proaktiv vorgehe, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass ich die Immobilie bekomme. Oder ich investiere das Geld in einen Makler, gebe die Arbeit ab und erleichtere den Prozess. Dann läuft es mit jemandem mit Fachhintergrund eben auch.

Marco: Sehr schön. Wir sind jetzt einmal recht detailliert durch die wichtigsten Unterlagen bei Bonität und Objekt gegangen.

Unterlagen als Entscheidungsgrundlage, nicht nur für die Bank

Marco: Gibt es noch irgendetwas, was wir vergessen haben? Ansonsten noch mal der Hinweis: Weil das ein komplexeres Thema ist, verlinken wir die Checkliste in den Shownotes, sodass sich das jeder noch einmal schwarz auf weiß und strukturiert anschauen kann.

Elisabeth: Ein letzter Hinweis vielleicht noch: Objektunterlagen sind nicht nur für die Finanzierung wichtig, sondern grundsätzlich auch die Grundlage dafür, dass ich als Käufer entscheiden kann, ob ich die Immobilie überhaupt kaufen möchte oder nicht. Red Flags sind beispielsweise Protokolle von Eigentümerversammlungen bei einer Eigentumswohnung, in denen steht, dass ein immenser Sanierungsstau besteht und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft im schlimmsten Fall sehr gering sind. Wenn ich diese Objektunterlagen nicht anfrage oder nicht richtig lese – oder Pech habe, dass mein Finanzierungsberater das auch nicht tut –, dann kann es sein, dass eine Bank das trotzdem finanziert, wenn ich genug Eigenkapital mitbringe. Aber es war vielleicht gar nicht die richtige Entscheidung, die Immobilie überhaupt zu kaufen. Auch die Wohnfläche hat Auswirkungen auf den Wert.

„Objektunterlagen sind nicht nur für die Finanzierung wichtig, sondern grundsätzlich auch die Grundlage dafür, ob ich die Immobilie überhaupt kaufen möchte.“

Elisabeth: Wenn ich also eine selbst erstellte, nicht kontrollierte Wohnfläche vom Eigentümer habe, der sagt, das sind 200 Quadratmeter und ich mir dann nicht die Mühe mache, ein Aufmaß in Auftrag zu geben, kann es sein, dass am Ende nur 170 Quadratmeter herauskommen. Und wie oft hatte ich genau diesen Fall? Dann ist das natürlich ein Unterschied, ob ich einen Kaufpreis für 200 oder für 170 Quadratmeter zahle. Das heißt: Auch einen Schritt zurück, unabhängig von der Finanzierung, ist es extrem wichtig, diese Objektunterlagen genau anzuschauen, um überhaupt eine tragfähige Entscheidungsgrundlage zu haben.

Marco: Extrem wichtiger Punkt. Lass uns in dem Zusammenhang noch einmal auf die Bank blicken. Wenn ich als Bank zwei größtenteils gleichwertige Finanzierungen auf dem Tisch habe – die eine mit schön aufbereiteten, vollständigen und sauber strukturierten Unterlagen, die andere eher vogelwild –, macht das in der Praxis einen Unterschied?

Elisabeth: Absolut. Es gibt bei Banken eine sogenannte Blacklist. Das sind gewisse Vermittlerkollegen, bei deren Namen sich der Banker denkt: Ich hole mir erst mal einen Kaffee und mache das irgendwann am Nachmittag. Weil man weiß: Das ist ein Haufen Arbeit, das ist nicht strukturiert, und da hat sich jemand nicht richtig angeschaut, was er da gemacht hat. Da wird einfach weitergeleitet, was der Kunde eingereicht hat, nach dem Motto: Die Bank wird mir schon sagen, was daran falsch ist. Wenn man die Unterlagen dagegen wirklich gut aufbereitet, selbst weiß, was man da gemacht hat, und proaktiv schon Kommentare zu Unterlagen schreibt – zum Beispiel: Ein aktueller Grundriss liegt noch nicht vor, wurde aber bereits in Auftrag gegeben –, dann hat man im besten Fall bei der Bank einen guten Namen. Und dann wird man schneller und lieber bearbeitet. Das hat natürlich für den Kunden den Vorteil, dass Finanzierungen schneller durchgehen.

Marco: Und das ist nicht nur ein Berater-Thema. Auch wenn man als Kunde die Unterlagen „wie sau“ zur Verfügung stellt, behindert das den Prozess und verhindert einen reibungslosen, zügigen Ablauf.

Elisabeth: Ja. Wir Menschen sind emotionale Wesen. Wenn ich tagtäglich von einer Person schlecht aufbereitete Anträge bekomme, dann habe ich irgendwann die Erwartung, dass von dieser Person eben schlechte Qualität kommt. Dann tut man dem Kunden Unrecht. Denn vielleicht ist das ein guter Antrag, der einfach nur erklärungsbedürftig ist. Aber er wird negativer gesehen, weil die Unterlagenaufbereitung des Beraters schlecht ist. Mir ist es wirklich schon passiert, dass ich abgelehnte Anträge von Kunden aus anderen Beratungsverhältnissen bekommen habe und wir allein durch eine gute Aufbereitung und Erklärung doch noch eine Genehmigung erreicht haben, weil die Bank den Fall dadurch überhaupt erst verstanden hat.

Marco: Krass. Wenn ich mich in die Käuferperspektive versetze, ist es natürlich in meinem Interesse, das richtig zu machen.

Praktische Tipps für Käuferinnen und Käufer

Marco: Jetzt habe ich aber vielleicht zum ersten Mal damit zu tun und keine Ahnung: Wo fange ich an? Wie mache ich das? Kannst du ein paar Tipps geben – für Käuferinnen und Käufer, die zum ersten Mal in diesem Prozess sind? Wo fange ich an, worauf muss ich achten, was sind die größten Stellschrauben, damit ich meinem Berater und am Ende der Bank das Leben so einfach wie möglich mache?

Elisabeth: Wenn ich schon aktiv auf Immobiliensuche bin, sollte ich bei meinen eigenen Unterlagen anfangen. Also zum Beispiel schon mal schauen: Wo bekomme ich meine Gehaltsabrechnungen her? Meistens kann ich sie online einsehen. Dann würde ich anfangen, auf meinem OneDrive oder wo auch immer eine Ordnerstruktur zu bilden. Anhand der Liste, die wir veröffentlichen, kann ich dann zum Beispiel schon eine Kopie des Personalausweises ablegen, die Gehaltsabrechnungen ablegen und so weiter. Wenn es dann soweit ist, bin ich gut vorbereitet. Auch Einkommenssteuerbescheide oder andere wichtige persönliche Unterlagen sollten nicht irgendwo verschwinden, sondern direkt eingescannt und abgelegt werden, damit sie verfügbar sind.

Marco: Im Zweifel also einfach eine grundsätzlich gute Struktur in den eigenen wichtigen Unterlagen.

Elisabeth: Genau, wenigstens für die Finanzierung. Bei den Objektunterlagen ist es natürlich super, wenn ein Makler involviert ist, der seinen Job ernst nimmt und diese Unterlagenqualität schon mitbringt. Dann hat man nicht viele Sorgen. Wenn man mit einem Privatverkäufer zu tun hat und die Unterlagen nicht vorliegen, muss man Glück haben, dass der Finanzierungsberater einspringt und den Maklerjob übernimmt. Wenn man sich komplett selbst helfen muss, dann muss man sich an der Unterlagenliste entlanghangeln und im Internet nach Dingen wie Bauakte und zuständigen Stellen suchen. Also: Wo kann ich eine Bauakte einsehen? Wo komme ich an diese Unterlagen? Es gibt auch ein paar pragmatische Wege. Wenn ich eine Wohnungseigentümergemeinschaft habe und eine Teilungserklärung brauche, dann gilt ja nicht nur für eine Einheit, wie die Gemeinschaft aufgeteilt ist. Dann kann man vielleicht auch mal bei Nachbarn klingeln und fragen, ob sie die Unterlagen vorliegen haben. Im Idealfall hat auch die Hausverwaltung diese Unterlagen.

Marco: Beim Thema Hausverwaltung bin ich ein gebranntes Kind, da hätte ich jetzt auch nicht die größten Hoffnungen. Aber es gibt hoffentlich auch gute hier irgendwo in Deutschland. Schreibt uns bitte.

Elisabeth: Ja, wirklich. Ich hätte ein paar Empfehlungen auszusprechen.

Marco: Nur als kleine Randnotiz. Sehr schön. Ich glaube, wir sind sehr gut durch das Thema gekommen. Wie gewohnt die Frage: Gibt es noch irgendeinen Punkt, den du gerne loswerden möchtest beziehungsweise den du den Hörerinnen und Hörern an die Hand geben willst?

Elisabeth: Auch wenn es unangenehm ist: Ihr müsst euch leider um die Unterlagen kümmern. Wenn es nicht proaktiv von Eigentümern, Finanzierungsberatern oder Maklern gemacht wird, dann müsst ihr das Heft in die Hand nehmen. Am Ende des Tages wollt ihr die Immobilie haben. Ihr müsst auch darauf bestehen, weil da super viel Geld über die Ladentheke geht. Da will man eine richtige Entscheidung treffen. Man sollte sich nicht mit schlechten Unterlagen abspeisen lassen oder das unter den Tisch kehren, sondern wirklich standhaft bleiben. Es ist ein unangenehmes Thema, aber leider ein echt wichtiges.

Marco: Sehr schön zusammengefasst. Wenn ich es für mich in einem Bild zusammenfassen würde: Am Ende des Tages sind die Unterlagen wie eine Visitenkarte, die ich als Käufer bei der Bank abgebe. Und ich glaube, es ist im Interesse von uns allen, dass diese Visitenkarte nicht ranzig und kaputt aussieht, sondern schön und sauber. Das führt dann dazu, dass der Prozess möglichst reibungslos ist und man sich auf die Inhalte konzentrieren kann. Dann würde ich sagen, machen wir hier einen Strich drunter. Schreibt uns doch gerne in die Kommentare, welche Erfahrungen ihr schon mit dem Thema Unterlagen, Unterlagenqualität und Prozess gemacht habt. Die Checkliste ist in den Shownotes, und wir bedanken uns wieder bei allen, die zugehört haben. Bis bald und macht's gut.

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Warum Unterlagenqualität über Geschwindigkeit und Genehmigung entscheidet

Marco: Herzlich willkommen beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute sprechen wir über ein für mich absolutes Spaßthema, nämlich Unterlagenqualität. Allerdings keineswegs wirklich Spaß, denn sie ist extrem wichtig für die Beurteilung der Finanzierung durch die Bank. Deswegen sitzen wir heute hier. Ich freue mich sehr auf das Thema. Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Lass uns auch heute direkt wieder einsteigen. Kannst du uns einmal kurz umreißen, warum wir diese Folge überhaupt machen? Warum eine Folge zum Thema Unterlagenqualität? Eigentlich klingt das doch super simpel.

Elisabeth: Wäre schön, wenn es so wäre, aber dann würden wir diese Folge nicht machen.

Marco: Das ist richtig. Erzähl uns doch einmal, warum.

Elisabeth: In meiner Arbeit merke ich sehr oft, dass es super wichtig ist, dass sowohl die Bonitätsunterlagen als auch die Objektunterlagen gut aufbereitet sind. Wenn das der Fall ist – sowohl von der Kundenseite als auch von der Objektseite –, dann gehen Finanzierungen schneller durch, die Genehmigung fällt einfacher und man macht es den Banken einfacher, Ja zu einer Finanzierung zu sagen.

„Gut aufbereitete Bonitäts- und Objektunterlagen machen es Banken einfacher, Ja zu einer Finanzierung zu sagen.“

Marco: Kannst du hier direkt einmal unterscheiden? Du sprichst von Bonitäts- und Objektunterlagen. Auch wenn es vielleicht für Dummies wie mich ist: Was ist der Unterschied?

Elisabeth: Sehr gerne. Die Bonitätsunterlagen sind alles rund um den Kunden, also den Darlehensnehmer. Beispiele sind hier Kontoauszüge zum Eigenkapital, Gehaltsabrechnungen, die Personalausweiskopie – also alles, was den Darlehensnehmer in der Prüfung betrifft. Die Objektunterlagen sind die klassischen Unterlagen zum Objekt. Da gibt es leichte Unterschiede zwischen Eigentumswohnungen, Häusern und Häusern, die nach dem WEG geteilt sind. Dafür gibt es dann je nach Bank einen festen Unterlagenkatalog, den man aufbereiten und einreichen muss.

Marco: Wieso macht es denn Sinn, hier im Kontext wirklich über Qualität zu sprechen? Ich meine, Unterlage ist Unterlage. Warum gibt es hier Qualitätsunterschiede?

Elisabeth: Ich mache mal ein Beispiel aus beiden Welten. Der Klassiker bei einer Bonitätsunterlage, wenn ich über Qualität spreche, ist der Eigenkapitalnachweis. Da habe ich schon die wildesten Sachen erlebt. Ich glaube, das Wildeste war mal, dass ich ein Bild von Bargeld bekommen habe.

Marco: Das ist nicht wahr.

Elisabeth: Doch. Das kann ich natürlich nicht annehmen.

Bonitätsunterlagen: typische Fehler und was Banken wirklich sehen wollen

Marco: Ist dann natürlich auch deshalb wichtig, weil man sonst zweimal ran muss und erst den Screenshot macht, obwohl es direkt sauber gehen könnte.

Elisabeth: Exakt.

Marco: Dann lass uns doch etwas tiefer in konkrete Unterlagen einsteigen.

Elisabeth: Wenn wir mit den Bonitätsunterlagen starten: Den Eigenkapitalnachweis haben wir ja schon besprochen. Was dort wichtig ist: Bitte kein Foto von Bargeldbündeln. Das sollte, glaube ich, Grundvoraussetzung sein. An alle, die zuhören: Tut mir den Gefallen. Geht in euer Onlinebanking ins Postfach und nehmt einfach den letzten Kontoauszug. Das ist die sicherste Variante, um eurem Finanzierungsberater das Eigenkapital als Nachweis zur Verfügung zu stellen. Dann kommt eine saubere PDF heraus, und ihr müsst gar nicht weiter darüber nachdenken. Wichtig ist auch: In der Beratung fragen wir immer, was an Vermögen da ist. Beispiel: Wir haben 200.000 Euro Eigenkapital, wollen davon aber nur 100.000 einsetzen. Dann kann es bei manchen Banken wie beispielsweise der HypoVereinsbank sogar zu einem besseren Zinssatz führen, wenn wir die vollen 200.000 nachweisen, weil dann noch Vermögen übrig bleibt und die Bank das im Zinssatz berücksichtigt. Das heißt: Auch wenn man nur 100.000 einsetzen möchte, immer auch die Nachweise für das weitere Eigenkapital mitbringen, weil das ein Vorteil für die Bonität sein kann.

Marco: Verstanden.

Elisabeth: Bei den Gehaltsabrechnungen ist ein weiterer Klassiker, dass ich nur die Seite bekomme, auf der der Auszahlungsbetrag steht. Beispiel: Die Gehaltsabrechnung hat fünf Seiten, und ich bekomme nur Seite zwei. Das ist zwar logisch nachvollziehbar, aber die meisten Banken – darunter auch die Sparda Südwest – achten darauf, dass alle Seiten eingereicht werden. Diese Nachforderungen sind für euch als Kunden unnötig, für die Bank aber wichtig. Bei Bezügemitteilungen, wenn wir Beamte haben, ist es einfacher. Die bekommen ja nur dann eine neue Bezügemitteilung, wenn sich etwas geändert hat.

Marco: Dann reicht also die letzte Bezügemitteilung?

Elisabeth: Genau – alle Seiten bitte – plus der Kontoauszug mit dem Gehaltseingang als Nachweis. Beim Personalausweis habe ich meistens das Problem, dass ich nur die Vorderseite bekomme und die Rückseite fehlt. Auch die Rückseite ist wichtig, weil dort die Adresse steht, die die Bank abgleichen möchte. Auch da am besten beide Seiten gesammelt einscannen. Wieder ein Unterschied zwischen Sparda Südwest und ING: Bei der ING entfällt die Personalausweiskopie komplett, weil die das später über einen anderen Weg in der Online-Legitimation prüfen. Bei der Sparda Südwest brauchen wir sie auf jeden Fall. Die angesprochenen Kontoauszüge vom Gehaltskonto entfallen bei der ING ebenfalls, sind bei der Sparda Südwest aber wichtig, weil sie dort ein Gefühl für das Kontoverhalten bekommen wollen.

Marco: Und auch da wieder der Klassiker?

Elisabeth: Genau: Kontoauszüge sind Kontoauszüge und keine Umsatzlisten. Der Klassiker ist, dass jemand im Onlinebanking seine Umsätze filtert und mir die letzten drei Monate als Liste exportiert. Das Problem ist: Da sehe ich keinen Saldo. Bei einem klassischen Kontoauszug habe ich immer Anfangssaldo und Endsaldo. Das fehlt bei Umsatzlisten. Und das akzeptiert beispielsweise die Sparda Südwest nicht, ebenso wenig wie andere Sparkassen und Volksbanken. Da brauchen wir wirklich echte Kontoauszüge.

„Kontoauszüge sind Kontoauszüge und keine Umsatzlisten.“

Marco: Also am besten einfach den Kontoauszug, dann gibt es kein Hin und Her.

Elisabeth: Genau. Und ich habe mittlerweile sehr viele Menschen, die ein ziemlich ausgefeiltes Kontensystem haben: ein Sparkonto, ein Gemeinschaftskonto und so weiter. Wichtig ist dann, wenn mehrere Konten existieren, dass auch alle Konten eingereicht werden. Das heißt leider auch: von allen Konten die letzten drei Kontoauszüge. Auch wenn das viel Aufwand ist. Wenn nur das Gehaltskonto vorliegt und von dort ein großer Dauerauftrag weggeht, kann die Bank damit nicht viel anfangen.

Marco: Worauf achtet die Bank dann auf den Kontoauszügen?

Elisabeth: Auf die Ausgaben, darauf, ob es vielleicht noch eine große Sparrate gibt. Wichtig ist ja: Wenn ich aktuell eine günstige Miete habe und auf einmal in ein Haus mit höherer Rate ziehe – Beispiel: Ich zahle 500 Euro Miete und habe künftig 1.500 Euro Rate –, dann möchte eine Bank wie die Sparda sehen, ob zusätzlich zur Miete bereits ein Sparverhalten von rund 1.000 Euro vorhanden ist. Das zeigt, dass ich diese 1.500 Euro auch ausgeben kann. Wenn das Konto hingegen mit 400 Euro Miete schon immer auf null rausläuft und ich nichts gespart habe, dann fragt sich die Bank richtigerweise: Wie soll das gehen? Natürlich kann man sagen: Bisher habe ich gelebt, jetzt werde ich sparsamer. Aber aus Erfahrung wird man in der Immobilie nicht plötzlich sparsamer. Man soll in der Immobilie leben und nicht für die Immobilie.

Marco: Alles klar. Ich glaube, damit sind wir mit den Bonitätsunterlagen erst einmal durch.

Elisabeth: Genau, das sind die einfachen Bonitätsunterlagen. Wenn ich natürlich in einen Bereich über 750.000 Euro komme, dann wird die Liste bei beiden Banken länger. Oder wenn nicht nur Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit vorliegen, sondern auch Mieteinnahmen, dann gibt es noch einmal Besonderheiten. Das können wir dann auch noch einmal in der Liste aufnehmen, die wir hochladen. Beispiele wären Einkommenssteuerbescheide, damit ich von den letzten drei Jahren einen Überblick bekomme, wie die Einkommensverhältnisse insgesamt waren. Wenn Fördermittel im Spiel sind, kann es auch sein, dass noch Besonderheiten dazukommen, etwa Geburtsurkunden der Kinder. Aber das kommt nicht täglich vor und wird dann separat angefragt. Das sind dann eher Einzelfälle.

Marco: Das Wichtigste, was ich auf jeden Fall mitnehme: Die Kontoauszüge einfach sauber als PDF exportieren und parat haben. Damit hat man schon einen großen Teil der Bonitätsunterlagen erledigt.

Objektunterlagen: warum formale Qualität und Aktualität entscheidend sind

Marco: Und wie sieht das bei den Objektunterlagen aus?

Elisabeth: Ein Klassiker ist, wenn Menschen einen Grundbuchauszug schicken und denken, es wäre ein Grundbuchauszug, tatsächlich ist es aber nur eine Eintragungsmitteilung von vor 15 Jahren – damals noch vom Eigentümer. Damit kann ich nichts anfangen. Das Gute ist: Bei den Objektunterlagen kann ich die Kunden stärker unterstützen als bei den Bonitätsunterlagen. Wir haben zum Beispiel eine direkte Schnittstelle zum Amtsgericht, sodass ich einen aktuellen Grundbuchauszug ziehen kann, wenn ich die unterschriebene Ermächtigung des Eigentümers bekomme. Weitere Klassiker bei den Objektunterlagen sind Wohnflächenberechnungen, die selbst erstellt wurden – vom Eigentümer, vom Makler oder von wem auch sonst –, ohne bemaßte Grundrisse. Da ist nicht nachvollziehbar, auf welcher Grundlage das berechnet wurde. Deswegen brauchen wir im besten Fall etwas, das vom Architekten erstellt und gestempelt wurde. Und auch da kann es bei manchen Banken einfach zu einer Ablehnung führen, weil sie ohne diese Unterlagen keine Kreditentscheidung treffen.

Marco: Dann verstehe ich es richtig, dass ich als Käufer nicht jede einzelne Unterlage selbst beschaffen muss, sondern dass ich auf Hilfe zurückgreifen kann – von verschiedenen Beteiligten und vor allem von meinem Finanzierungsberater.

Elisabeth: Ja. Ich habe heute mal ein Beispiel bei den Objektunterlagen mitgebracht. Wenn wir chronologisch anfangen, dann ist eine erste Objektunterlage, die bei praktisch jeder Bank gebraucht wird, der Energieausweis. Und da gibt es Unterschiede zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Ich kann anhand der letzten drei Nebenkostenabrechnungen einen Verbrauchsausweis erstellen, den die Bank akzeptiert.

Marco: Also auch da kann ein Berater helfen. Aber warum ist der Energieausweis wichtig?

Elisabeth: Der Energieausweis ist wichtig, weil die EU die deutschen Banken mittlerweile dazu zwingt, die Energieeffizienzklasse der Immobilie zu ermitteln. Deswegen muss bei jeder Finanzierung in Deutschland mittlerweile zwingend ein Energieausweis eingereicht werden. Und der muss natürlich auch aktuell sein. Der hat in der Regel eine Gültigkeit von zehn Jahren. Ich habe zwei Möglichkeiten, einen Energieausweis zu erstellen. Einmal den Bedarfsausweis. Da rechne ich die Charakteristiken des Hauses in Bezug auf Energieeffizienz. Oder ich kann es auf Basis des Verbrauchs machen. Dafür brauche ich aber lückenlos die letzten drei Nebenkostenabrechnungen.

Marco: Sollen wir dann mit den Objektunterlagen weitermachen?

Elisabeth: Sehr gerne. Den Energieausweis habe ich eben schon besprochen. Darüber hinaus gibt es vieles, bei dem ein Finanzierungsberater unterstützen kann. Wenn ich mir beispielsweise die ING anschaue und dort ein Sanierungsvorhaben habe, gibt es dieses Bau-für-Energie-Programm. Das hat die ING sehr gut gemacht, weil ich dort als Finanzierungsberater sehr viel selbst machen kann. Angefangen beim Energieausweis. Ich kann selbst eine Vorabbestätigung erstellen. Das gibt mir die Möglichkeit, die Objektdaten einzutragen und zu ermitteln, wo der Energiewert nach der Sanierung landen wird. Das kann ich dann selbst unterschreiben und bei der ING einreichen. Und was super selten ist: Ich kann bei Sanierungsmaßnahmen ab 100.000, 200.000 oder 300.000 Euro sogar ohne Architektenunterschrift arbeiten. Das heißt: Wenn sich die Kunden informiert und einen Rahmen gebildet haben, wir aber nicht die Zeit haben, noch eine Architektenaufstellung einzuholen, können wir trotzdem mit einem ING-Vordruck arbeiten und dort die Modernisierungsaufstellung machen. Das hilft bei solchen Vorhaben schon sehr. Das beschleunigt den Prozess deutlich.

Elisabeth: Und Grundlagenunterlagen wie Flurkarte oder Grundbuchauszug kann ich als Finanzierungsberater ebenfalls selbst ziehen. Die Flurkarte ist in Hessen sogar komplett kostenfrei. Deutschlandweit kann man ersatzweise auch andere amtliche Karten nutzen. Den Grundbuchauszug, wie gesagt, bekommen wir über die Schnittstelle zum Amtsgericht – deutschlandweit, mit der Ermächtigung des Eigentümers. Klassiker wie Bemaßungen, Ansichten, Schnitte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung müssen offiziell sein. Und da ist die ING knallhart: Diese Unterlagen sind Auszahlungsvoraussetzungen. Das heißt, zur Genehmigung brauche ich sie teilweise noch nicht. Da gibt es leider Finanzierungsberater, die winken das einmal durch, die Genehmigung kommt, der Kunde unterschreibt, die Provision ist geflossen und dann wundert sich der Kunde bei der Auszahlung, warum die ING nicht auszahlt. Dann heißt es: Es fehlen noch Unterlagen. Im schlimmsten Fall ist der Makler nicht mehr auffindbar.

Marco: Und den Notartermin hatten wir dann in dem Fall schon.

Elisabeth: Genau. Das ist natürlich Worst Case. Deswegen ist es wichtig, diese Unterlagen vorab anzufordern. Ich behandle sie immer so, als wären sie bereits vor der Genehmigung nötig. Nur in Ausnahmefällen – etwa wenn wir gerade eine Kondition sichern müssen und es wirklich schnell gehen muss – sage ich dem Kunden, dass wir etwas als Auszahlungsvoraussetzung nachreichen können. Aber dann sorge ich dafür, dass das wirklich frühzeitig passiert.

Marco: Und wenn es sich um ein Objekt aus den 50er- oder 60er-Jahren handelt, bei dem es vielleicht gar keine Wohnflächenberechnung mehr gibt?

Elisabeth: Dann muss gegebenenfalls ein Architekt beauftragt werden – vom Eigentümer, vom Makler oder leider manchmal auch vom Käufer –, der diese offiziellen Dokumente neu erstellt und stempelt. Denn ohne offiziell belegbare Unterlagen wird die ING keine Kreditentscheidung treffen oder das Darlehen auszahlen.

Marco: Das bedeutet zunächst Extrakosten, die man tragen muss. Und Worst Case – verstehe ich das richtig – wenn es eine Diskrepanz zwischen zunächst angegebenen Maßen und späterer offizieller Ermittlung gibt, könnte die Bank sogar sagen: Das Darlehen finanzieren wir nicht mehr?

Elisabeth: So etwas ist mir noch nicht passiert. Dafür müsste der Unterschied schon eklatant sein. Die Wohnflächenberechnung reichen wir bei der ING ja in der Regel vorher ein, die Wohnfläche muss also am Ende stimmen. Ein Grundriss kann man teilweise nachreichen.

Marco: Verstanden. Nichtsdestotrotz ist das prozessual auf keinen Fall schön und führt potenziell zu mehr Kosten, die absolut vermeidbar sind.

Unterschiede zwischen Banken am Beispiel ING und Sparda Südwest

Marco: Da sind wir jetzt in der Kategorie Objektunterlagen. Du hast uns hier – das können die Hörerinnen und Hörer leider nicht sehen – von zwei verschiedenen Banken, einmal der ING und einmal der Sparda Südwest, eine Checkliste ausgedruckt. Vielleicht vorab, bevor wir jetzt sehr tief reingehen: Wir werden eine Checkliste mit den wichtigsten Unterlagen bei Finanzierungen auch in den Shownotes verlinken. Darauf habt ihr dann Zugriff und könnt euch das anschauen. Dann sollte die Struktur auch sehr klar und ersichtlich sein. Willst du uns vielleicht einmal anhand der Beispiele durchführen – Objektunterlagen und dann die Bonitätsunterlagen? Was gibt es zu beachten, was ist wichtig und was sind die Unterschiede zwischen verschiedenen Banken?

Elisabeth: Grundsätzlich haben wir Banken, die eine sehr kurze Unterlagenliste haben. Ein Beispiel dafür ist die ING. Da kann ich wirklich mit sehr, sehr wenig Unterlagen zu einer Kreditentscheidung kommen. Hingegen haben Banken wie beispielsweise die Sparda Südwest eine sehr lange Unterlagenliste, treffen dafür aber in der Regel auch sehr individuelle Kreditentscheidungen. Das heißt, ich habe in beiden Welten Vor- und Nachteile. Je nachdem, wie die Unterlagenqualität und das Objekt sind, entscheide ich auch ein Stück weit, was dort mehr Sinn macht. Grundsätzlich ist es so, dass jede Finanzierung am Ende eine gewisse Bank vorsieht, bei der wir landen. Daran muss ich mich orientieren, damit ich die Unterlagenqualität erreiche, die ich für eine Genehmigung brauche.

Marco: Ich glaube, es ist wichtig zu verstehen: Im ersten Schritt könnte man denken, eine Bank mit kurzer Unterlagenliste ist immer super. Aber die längere Unterlagenliste ist ja nicht dazu da, den Käufer zu ärgern, sondern ermöglicht es der Bank, maßgeschneiderter auf Kundenwünsche und spezielle Situationen einzugehen.

Elisabeth: Genau. Ein plakatives Beispiel: Eine ING finanziert ja eher erst ab 95 Prozent des Kaufpreises – und auch das nicht super gerne. Die meisten ING-Finanzierungen, die ich mache, bewegen sich eher zwischen 60 und 90 Prozent, häufig sogar zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises. Hingegen begleite ich bei der Sparda Südwest sehr oft auch 90- oder sogar 100-Prozent-Finanzierungen. Dahinter steckt genau das. Die Sparda möchte beispielsweise die Kontoauszüge der letzten drei Monate sehen, um ein Gefühl dafür zu bekommen: Wie ist das Kontoverhalten? Gibt es eine Sparrate? Gibt es größere Ausgaben? Die ING hat dafür ihr Scoring-Programm, komplett automatisiert mit einem Ampelsystem. Dort werden keine Kontoauszüge mehr gebraucht. Da ist man eher eine Nummer. Ich sage immer ganz bildlich: Die ING ist eher quadratisch, praktisch, gut. Wenn man da aber nur einen Hauch angerundet ist, spricht man nicht mehr mit einer Person, sondern die Technik entscheidet. Bei der Sparda Südwest habe ich ein Team, mit dem ich zusammenarbeite. Da sitzen Menschen, mit denen ich sprechen und denen ich den Fall erklären kann. So kommen wir dann auch bei speziellen Fällen zu einer positiven Entscheidung.

Marco: Alles klar. Es ist also sehr wichtig zu verstehen, wo die Unterschiede zwischen den Banken liegen. Alles hat Vor- und Nachteile.

Marco: Und bei der Sparda Südwest als regionaler Bank habe ich da mehr Individualität?

Elisabeth: Ja. Gerade bei älteren Objekten, bei denen die Unterlagenlage schwierig ist, habe ich bei der Sparda einen unheimlichen Vorteil. Wenn beispielsweise der Grundriss nur gezeichnet vorliegt, kann ich in Zusammenarbeit mit der Sparda einen Gutachter rausschicken, der ein Aufmaß macht und die Wohnflächenberechnung für die Sparda erstellt. Das entlastet den Kunden und mich, weil wir diese Unterlagen dann nicht selbst besorgen müssen. Das ist ein echter Vorteil gegenüber anderen Banken, weil man dort keine Zeit verliert. Und da kann es auch mal sein, dass eine ältere, nicht perfekt gestempelte Unterlage trotzdem ausreicht, wenn sie die wesentlichen Kriterien erfüllt.

Bilder, KI und Datenschutz in Exposés

Marco: Ich habe hier auf der Liste noch die zwei Punkte Fotos entdeckt. Kannst du dazu noch etwas sagen?

Elisabeth: Ja, das Thema hatte ich jüngst erst wieder. KI ist ein spannendes Thema, und Makler freuen sich natürlich, dass sie mit KI mittlerweile tolle Bilder in Exposés packen können. Das Problem ist: Die Bank akzeptiert keine KI-generierten oder bearbeiteten Bilder. Deshalb sage ich meinen Kunden auch immer: Bitte besichtigt erst eine Immobilie, bevor ihr mir ein Exposé schickt oder wir darüber sprechen wollen. Neun von zehn Immobilien sehen in der Realität nicht so aus wie im Exposé.

Marco: Spätestens die Bank schaut es dann genau an.

Elisabeth: Genau. Ein typischer Fall: Eine Immobilie ist noch vermietet, die neuen Eigentümer wollen Eigenbedarf anmelden und die Mieter müssten raus. Das ist eine emotionale Situation, und der Makler hat die Herausforderung, Bilder von innen und außen zu erstellen. Außen ist das meist kein Problem, aber innen sind da die Habseligkeiten der Mieter. Die möchten in den meisten Fällen nicht, dass im Internet zu sehen ist, wie es bei ihnen zuhause aussieht.

Marco: Klar, da geht es um Privatsphäre und Datenschutz.

Elisabeth: Genau. Dann ist die Versuchung groß, mit KI in zehn Sekunden die Möbel aus den Räumen zu entfernen und schöne leere Räume zu erzeugen. Die Herausforderung für die Bank ist aber: Das sind bearbeitete Bilder, und das kann schon als Fälschung gewertet werden, wenn ich solche KI-generierten Bilder einfach weiterleite. Deswegen ist es wichtig, auch als Kunde oder Finanzierungsberater darauf zu achten: Was sind das für Bilder? Sieht man, dass sie per KI generiert wurden? Wenn ja, dann bitte die Originalbilder anfragen. Und wenn Datenschutzthemen bestehen, dann sollte man ins Gespräch gehen, sodass vielleicht eine direkte Übertragung zwischen Makler und Bank für die Gutachtenerstellung stattfindet. Denn dafür brauchen wir diese Bilder. Für Außenbilder gilt übrigens: Wenn gerade keins vorliegt, kann man sich notfalls oft mit Google Street View behelfen und dort einen Screenshot machen.

Wer den Unterlagenprozess trägt – und warum Käufer oft selbst aktiv werden müssen

Marco: Okay, also gibt es bei mehreren Punkten auf der Liste durchaus die Möglichkeit, dass der Berater unterstützt, Aufgaben übernimmt oder zumindest an die Hand nimmt, damit das gegenüber der Bank richtig aufbereitet ist und die entsprechende Qualität ankommt.

Elisabeth: Ja. Ich merke das bei mir selbst: Je detaillierter ich Checklisten schreibe und je mehr ich versuche, dem Gegenüber als Laien in diesem Prozess abzunehmen, desto besser wird die Unterlagenqualität. Ich mache beim Eigenkapitalnachweis zum Beispiel mittlerweile Folgendes: Ich schreibe „Kontoauszug Eigenkapitalnachweis“ und dann darunter: mit Ausweis von IBAN, Kontoinhaber, Bank und Datum. So versteht der Laie direkt, was er liefern muss. Das ist bei Bonitätsunterlagen, bei denen jeder weiß, was eine Gehaltsabrechnung ist, einfacher als bei Objektunterlagen. Und wenn ich dann das große Pech habe – das werden einige vielleicht nicht hören wollen –, dass kein Makler involviert ist, also wirklich ein Privatverkauf vorliegt, dann ist das für mich das Schwierigste. Nicht, weil ich mich nicht freue, dass die Kunden die Maklergebühr sparen, sondern weil irgendwer diese Arbeit machen muss. In der Regel übernehme ich dann den Maklerjob bei meinen Kunden – kostenfrei.

Elisabeth: Denn am Ende des Tages sind Privatverkäufer auch Laien. Auch sie machen im Zweifel den Prozess zum ersten Mal. Sie gehen nicht aufs Bauamt, ziehen die Bauakte und haben dann ein komplettes Unterlagenset. Meistens haben sie höchstens einen veralteten Grundbuchauszug, wenn überhaupt, und sagen: Hier sind die Innen- und Außenbilder der Immobilie, schau, was du damit machst.

Marco: Das bedeutet am Ende des Tages auch: Die Unterlagen sind alternativlos. Der Satz „Die Unterlage ist nicht da“ hilft im Zweifel nicht, sondern sie muss beschafft werden. Ansonsten gibt es keine Finanzierung. Dementsprechend ist es im Interesse aller Beteiligten – Verkäufer, Käufer, Berater, Bank –, dass man möglichst schnell die richtigen Unterlagen beschafft und in annehmbarer Qualität zur Verfügung stellt.

Elisabeth: Genau. Und dafür verdient ein Makler am Ende des Tages ja auch sein Geld. Meine Erfahrung ist: Wenn ich mit Maklern zusammenarbeite, bekomme ich ein vollständiges Unterlagenset. Ich bekomme alle Unterlagen, die ich brauche, Nachträge zur Teilungserklärung, wirklich auch die Spezialitäten. Wenn ich Nachfragen zur Immobilie oder zum Kaufvertrag habe, bekomme ich fundierte Antworten. Denn wenn der Makler gut ist, hat sich jemand mit dieser Immobilie auseinandergesetzt und führt den Prozess. Wenn kein Makler involviert ist, fehlt meist dieser Prozessführer. Und dann muss ich das neben meinen ganzen anderen Tätigkeiten übernehmen. Das ist natürlich nicht der eigentliche Sinn der Sache.

Marco: Nicht, um dich groß zu loben, aber ich kann mir vorstellen: Nicht jeder Berater wird diese Kapazitäten aufwenden können oder wollen. Dann bleibt es am Käufer hängen. Und genau deshalb machen wir diese Folge so früh, weil das ein super großer Teil des gesamten Finanzierungsprozesses ist.

Elisabeth: Auf jeden Fall. Ich habe oft Käufer, die die Immobilie am Ende gerade deshalb bekommen, weil sie jemanden an der Hand haben, der ihnen bei dieser Unterlagenflut hilft – besonders bei Privatverkäufern. Denn dann akzeptiert man eben: Beim Privatverkauf können wir nicht mit einem tollen Unterlagenset rechnen. Also müssen wir selbst tätig werden. Das Ziel ist ja nicht, die Unterlagen zwingend vom Eigentümer zu bekommen. Das Ziel ist, die Immobilie zu bekommen. Wenn der Eigentümer das nicht leisten kann, muss ich mir selbst helfen. Und je besser ich da proaktiv vorgehe, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass ich die Immobilie bekomme. Oder ich investiere das Geld in einen Makler, gebe die Arbeit ab und erleichtere den Prozess. Dann läuft es mit jemandem mit Fachhintergrund eben auch.

Marco: Sehr schön. Wir sind jetzt einmal recht detailliert durch die wichtigsten Unterlagen bei Bonität und Objekt gegangen.

Unterlagen als Entscheidungsgrundlage, nicht nur für die Bank

Marco: Gibt es noch irgendetwas, was wir vergessen haben? Ansonsten noch mal der Hinweis: Weil das ein komplexeres Thema ist, verlinken wir die Checkliste in den Shownotes, sodass sich das jeder noch einmal schwarz auf weiß und strukturiert anschauen kann.

Elisabeth: Ein letzter Hinweis vielleicht noch: Objektunterlagen sind nicht nur für die Finanzierung wichtig, sondern grundsätzlich auch die Grundlage dafür, dass ich als Käufer entscheiden kann, ob ich die Immobilie überhaupt kaufen möchte oder nicht. Red Flags sind beispielsweise Protokolle von Eigentümerversammlungen bei einer Eigentumswohnung, in denen steht, dass ein immenser Sanierungsstau besteht und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft im schlimmsten Fall sehr gering sind. Wenn ich diese Objektunterlagen nicht anfrage oder nicht richtig lese – oder Pech habe, dass mein Finanzierungsberater das auch nicht tut –, dann kann es sein, dass eine Bank das trotzdem finanziert, wenn ich genug Eigenkapital mitbringe. Aber es war vielleicht gar nicht die richtige Entscheidung, die Immobilie überhaupt zu kaufen. Auch die Wohnfläche hat Auswirkungen auf den Wert.

„Objektunterlagen sind nicht nur für die Finanzierung wichtig, sondern grundsätzlich auch die Grundlage dafür, ob ich die Immobilie überhaupt kaufen möchte.“

Elisabeth: Wenn ich also eine selbst erstellte, nicht kontrollierte Wohnfläche vom Eigentümer habe, der sagt, das sind 200 Quadratmeter und ich mir dann nicht die Mühe mache, ein Aufmaß in Auftrag zu geben, kann es sein, dass am Ende nur 170 Quadratmeter herauskommen. Und wie oft hatte ich genau diesen Fall? Dann ist das natürlich ein Unterschied, ob ich einen Kaufpreis für 200 oder für 170 Quadratmeter zahle. Das heißt: Auch einen Schritt zurück, unabhängig von der Finanzierung, ist es extrem wichtig, diese Objektunterlagen genau anzuschauen, um überhaupt eine tragfähige Entscheidungsgrundlage zu haben.

Marco: Extrem wichtiger Punkt. Lass uns in dem Zusammenhang noch einmal auf die Bank blicken. Wenn ich als Bank zwei größtenteils gleichwertige Finanzierungen auf dem Tisch habe – die eine mit schön aufbereiteten, vollständigen und sauber strukturierten Unterlagen, die andere eher vogelwild –, macht das in der Praxis einen Unterschied?

Elisabeth: Absolut. Es gibt bei Banken eine sogenannte Blacklist. Das sind gewisse Vermittlerkollegen, bei deren Namen sich der Banker denkt: Ich hole mir erst mal einen Kaffee und mache das irgendwann am Nachmittag. Weil man weiß: Das ist ein Haufen Arbeit, das ist nicht strukturiert, und da hat sich jemand nicht richtig angeschaut, was er da gemacht hat. Da wird einfach weitergeleitet, was der Kunde eingereicht hat, nach dem Motto: Die Bank wird mir schon sagen, was daran falsch ist. Wenn man die Unterlagen dagegen wirklich gut aufbereitet, selbst weiß, was man da gemacht hat, und proaktiv schon Kommentare zu Unterlagen schreibt – zum Beispiel: Ein aktueller Grundriss liegt noch nicht vor, wurde aber bereits in Auftrag gegeben –, dann hat man im besten Fall bei der Bank einen guten Namen. Und dann wird man schneller und lieber bearbeitet. Das hat natürlich für den Kunden den Vorteil, dass Finanzierungen schneller durchgehen.

Marco: Und das ist nicht nur ein Berater-Thema. Auch wenn man als Kunde die Unterlagen „wie sau“ zur Verfügung stellt, behindert das den Prozess und verhindert einen reibungslosen, zügigen Ablauf.

Elisabeth: Ja. Wir Menschen sind emotionale Wesen. Wenn ich tagtäglich von einer Person schlecht aufbereitete Anträge bekomme, dann habe ich irgendwann die Erwartung, dass von dieser Person eben schlechte Qualität kommt. Dann tut man dem Kunden Unrecht. Denn vielleicht ist das ein guter Antrag, der einfach nur erklärungsbedürftig ist. Aber er wird negativer gesehen, weil die Unterlagenaufbereitung des Beraters schlecht ist. Mir ist es wirklich schon passiert, dass ich abgelehnte Anträge von Kunden aus anderen Beratungsverhältnissen bekommen habe und wir allein durch eine gute Aufbereitung und Erklärung doch noch eine Genehmigung erreicht haben, weil die Bank den Fall dadurch überhaupt erst verstanden hat.

Marco: Krass. Wenn ich mich in die Käuferperspektive versetze, ist es natürlich in meinem Interesse, das richtig zu machen.

Praktische Tipps für Käuferinnen und Käufer

Marco: Jetzt habe ich aber vielleicht zum ersten Mal damit zu tun und keine Ahnung: Wo fange ich an? Wie mache ich das? Kannst du ein paar Tipps geben – für Käuferinnen und Käufer, die zum ersten Mal in diesem Prozess sind? Wo fange ich an, worauf muss ich achten, was sind die größten Stellschrauben, damit ich meinem Berater und am Ende der Bank das Leben so einfach wie möglich mache?

Elisabeth: Wenn ich schon aktiv auf Immobiliensuche bin, sollte ich bei meinen eigenen Unterlagen anfangen. Also zum Beispiel schon mal schauen: Wo bekomme ich meine Gehaltsabrechnungen her? Meistens kann ich sie online einsehen. Dann würde ich anfangen, auf meinem OneDrive oder wo auch immer eine Ordnerstruktur zu bilden. Anhand der Liste, die wir veröffentlichen, kann ich dann zum Beispiel schon eine Kopie des Personalausweises ablegen, die Gehaltsabrechnungen ablegen und so weiter. Wenn es dann soweit ist, bin ich gut vorbereitet. Auch Einkommenssteuerbescheide oder andere wichtige persönliche Unterlagen sollten nicht irgendwo verschwinden, sondern direkt eingescannt und abgelegt werden, damit sie verfügbar sind.

Marco: Im Zweifel also einfach eine grundsätzlich gute Struktur in den eigenen wichtigen Unterlagen.

Elisabeth: Genau, wenigstens für die Finanzierung. Bei den Objektunterlagen ist es natürlich super, wenn ein Makler involviert ist, der seinen Job ernst nimmt und diese Unterlagenqualität schon mitbringt. Dann hat man nicht viele Sorgen. Wenn man mit einem Privatverkäufer zu tun hat und die Unterlagen nicht vorliegen, muss man Glück haben, dass der Finanzierungsberater einspringt und den Maklerjob übernimmt. Wenn man sich komplett selbst helfen muss, dann muss man sich an der Unterlagenliste entlanghangeln und im Internet nach Dingen wie Bauakte und zuständigen Stellen suchen. Also: Wo kann ich eine Bauakte einsehen? Wo komme ich an diese Unterlagen? Es gibt auch ein paar pragmatische Wege. Wenn ich eine Wohnungseigentümergemeinschaft habe und eine Teilungserklärung brauche, dann gilt ja nicht nur für eine Einheit, wie die Gemeinschaft aufgeteilt ist. Dann kann man vielleicht auch mal bei Nachbarn klingeln und fragen, ob sie die Unterlagen vorliegen haben. Im Idealfall hat auch die Hausverwaltung diese Unterlagen.

Marco: Beim Thema Hausverwaltung bin ich ein gebranntes Kind, da hätte ich jetzt auch nicht die größten Hoffnungen. Aber es gibt hoffentlich auch gute hier irgendwo in Deutschland. Schreibt uns bitte.

Elisabeth: Ja, wirklich. Ich hätte ein paar Empfehlungen auszusprechen.

Marco: Nur als kleine Randnotiz. Sehr schön. Ich glaube, wir sind sehr gut durch das Thema gekommen. Wie gewohnt die Frage: Gibt es noch irgendeinen Punkt, den du gerne loswerden möchtest beziehungsweise den du den Hörerinnen und Hörern an die Hand geben willst?

Elisabeth: Auch wenn es unangenehm ist: Ihr müsst euch leider um die Unterlagen kümmern. Wenn es nicht proaktiv von Eigentümern, Finanzierungsberatern oder Maklern gemacht wird, dann müsst ihr das Heft in die Hand nehmen. Am Ende des Tages wollt ihr die Immobilie haben. Ihr müsst auch darauf bestehen, weil da super viel Geld über die Ladentheke geht. Da will man eine richtige Entscheidung treffen. Man sollte sich nicht mit schlechten Unterlagen abspeisen lassen oder das unter den Tisch kehren, sondern wirklich standhaft bleiben. Es ist ein unangenehmes Thema, aber leider ein echt wichtiges.

Marco: Sehr schön zusammengefasst. Wenn ich es für mich in einem Bild zusammenfassen würde: Am Ende des Tages sind die Unterlagen wie eine Visitenkarte, die ich als Käufer bei der Bank abgebe. Und ich glaube, es ist im Interesse von uns allen, dass diese Visitenkarte nicht ranzig und kaputt aussieht, sondern schön und sauber. Das führt dann dazu, dass der Prozess möglichst reibungslos ist und man sich auf die Inhalte konzentrieren kann. Dann würde ich sagen, machen wir hier einen Strich drunter. Schreibt uns doch gerne in die Kommentare, welche Erfahrungen ihr schon mit dem Thema Unterlagen, Unterlagenqualität und Prozess gemacht habt. Die Checkliste ist in den Shownotes, und wir bedanken uns wieder bei allen, die zugehört haben. Bis bald und macht's gut.