ISB-Darlehen Wohneigentum Universell: Lohnt es sich wirklich für alle?

Begrüßung und Zinslage Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute haben wir wieder eine sehr spezielle Folge für euch, weil wir einen Gast bei uns sitzen haben: Marius. Wir wollen das Thema Versicherungen beim Immobilienkauf besprechen, weil wir das bisher noch nie angeschnitten haben – und das ist ein sehr wichtiger Teil der Finanzierung und der Betrachtung. Hallo Eli und heute auch hallo Marius. Marius: Hallo. Eli: Hallo. Marco: Wir starten wie immer mit der Lage. Eli, der Swap liegt heute – wir nehmen diese Woche an einem Sonntag auf – bei 3,44. Ich würde nach wie vor sagen: Side-Step, leicht in die richtige Richtung nach unten. Eli: Auf jeden Fall, und die Bankpartner nehmen auch alles mit, was bei drei nicht auf dem Baum ist. Die Sparda Südwest ist diese Woche zum Beispiel in der 10-jährigen Zinsbindung noch mal runtergegangen. Und was ich sehr cool finde: Zum Jahresende werden die langen Zinsbindungen noch bezuschusst. Ich hatte einen Kunden, da waren wir mit einer 15-jährigen Zinsbindung bei 4,51. Weil die 30-jährige Zinsbindung nur noch 0,1 % teurer ist als die 10-jährige, konnte ich ihm einen besseren Zinssatz und 15 Jahre mehr Zinsbindung anbieten: 30 Jahre bei der Sparda Südwest mit 4,41. Das gibt ganz viel Sicherheit. Marco: Würdest du sagen, man sollte in den nächsten Wochen einen besonderen Blick auf die Zinsbindung legen? Eli: Absolut, weil die Banken zum Jahresende, besonders im November, noch mal die Bücher voll machen wollen. Ich würde aber eher auf die 10-jährigen Zinsbindungen schauen. Wenn es nicht gerade eine Aktion ist, bewegen sich die langfristigen Zinsbindungen, also 15 oder 20 Jahre, aktuell weniger. Vorstellung Marius Marco: Kurz der Hinweis, bevor Marius sein Intro gibt: Er ist auch ein treuer Hörer unseres Podcasts, was uns extrem freut, und wir arbeiten im gleichen Co-Working-Space in Mainz. Marius, magst du dich kurz vorstellen? Marius: Sehr gerne, und vielen Dank für die Einladung. Mein Name ist Marius, ich habe eine Allianz-Versicherungsagentur in Frankfurt und in Mainz, hier auch im Co-Working-Space. Kurz gesagt: Ich sorge dafür, dass Geld das geringste Problem ist, wenn deinem teuersten Hab und Gut etwas passiert. Und der teuerste Gegenstand ist für die meisten Leute die Immobilie. Die Allianz ist im Gebäudeversicherungsbereich Marktführer: Es gibt knapp 20 Millionen Wohnimmobilien in Deutschland, die Allianz hat circa 2,3 Millionen davon versichert. Der Zweite hat, glaube ich, etwa 1,3 Millionen. Alles rund um die Versicherung von Immobilien ist also unser Tagesgeschäft – und in Frankfurt gibt es natürlich auch sehr viele große Immobilien. „Ich sorge im Prinzip dafür, dass Geld das geringste Problem ist, wenn deinem teuersten Hab und Gut etwas passiert.“ Marco: Wie viel macht das Thema Versicherung rund um die Immobilie prozentual in deinem Arbeitsalltag aus? Marius: Schwer zu sagen. Es gibt Tage, da beschäftigt man sich gar nicht damit, aber es ist jeden Tag präsent – auch weil jeden Tag Schadenfälle gemeldet werden. Ich habe ein kleines Team, eine Mitarbeiterin betreut sehr viele Schadenfälle. Wenn es kompliziert wird oder bei meinen wichtigsten Kunden, bin ich selbst dabei. Kapitaldienstfähigkeit absichern: Risikoleben und BU Marco: Wir wollen das heute in zwei grobe Blöcke gliedern: Versicherungen beim Bestandskauf und beim Neubau. Es wird Überschneidungen geben. Wenn wir mit dem Bestandskauf starten: Welche Versicherungen sind für mich potenziell relevant? Eli: Ich muss dazu sagen: Für mich sind Versicherungen ein Buch mit sieben Siegeln. Ich dürfte dazu beraten, habe mich aber ganz klar dagegen entschieden, weil es so ein komplexes Thema ist. Ich mache Baufinanzierung 24/7, und das Thema gebe ich gerne ab. Bei meinen Kunden ist der erste Zeitpunkt, an dem sie über Versicherungen nachdenken, wenn wir kurz vor der Genehmigung stehen und klar wird: Da kommt eine ganz schön große Darlehenssumme auf uns zu. Damit kommt das Thema Risikolebensversicherung: Wie sichere ich mich ab, wenn mir oder meinen Liebsten etwas passiert und ein Einkommen wegbricht? Zum Zweiten gebe ich immer einen Hinweis zur Wohngebäudeversicherung, die mit dem Notartermin übergeht und bei der man ein Sonderkündigungsrecht hat. Das sind die Punkte, an denen ich sage: Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, dich mit einem Versicherungsfachmann deines Vertrauens in Verbindung zu setzen. Das sind wahrscheinlich auch die Zeitpunkte, an denen Menschen auf dich zukommen, Marius. Marius: Absolut. Oft kommen die Leute etwas zu spät auf mich zu. Der optimale Zeitpunkt, auf mich oder generell auf den Berater seines Vertrauens zuzugehen, ist im Prinzip der gleiche Zeitpunkt, zu dem der Kunde mit dir spricht: wenn man die Finanzierung plant. Jeder denkt bei der Immobilie an das Bauwerk und wie man das absichert. Aber du redest bei der Baufinanzierung zum Beispiel über Kapitaldienstfähigkeit – also die Fähigkeit, die Rate durch mein Einkommen tragen zu können. Das prüft die Bank. Und das Thema Risikolebensversicherung kennen die meisten: Wenn man als Familie das Eigenheim bezieht, sagen wir Paar mit zwei Kindern, möchte man dafür sorgen, dass der Hinterbliebene das Haus halten kann, wenn man morgen Abend nicht mehr von der Arbeit nach Hause kommt. Marius: Was man aber nicht vergessen darf: Man muss ja nicht immer gleich tot sein. Risikolebensversicherung heißt, ich bin tot. Es gibt nicht halbtot, es gibt nur tot. Ich kann aber auch schlimm erkranken oder es passiert mir sonst etwas, und ich bin nicht mehr in der Lage zu arbeiten. Die Berufsunfähigkeitsversicherung wird ganz oft unter den Tisch gekehrt, ist aber mindestens genauso wichtig. Wenn ich meinen Job nicht machen kann, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ich meine Rate nicht mehr tragen kann. Meine Vorgehensweise ist ähnlich wie deine, Eli: Es geht weit darüber hinaus, jemandem einfach nur einen Zinssatz hinzuknallen und ein reines Produkt zu verkaufen. Es geht darum, ein Konzept zu erstellen. Und das Konzept beginnt mit der Sicherung der Kapitaldienstfähigkeit, also mit Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung – bevor man überhaupt in das Vorhaben geht. „Risikolebensversicherung heißt, ich bin tot. Es gibt nicht halbtot, es gibt nur tot.“ Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) oder Versicherung gegen schwere Krankheiten Eli: Die Bankpartner sind mittlerweile gesetzlich verpflichtet – und auch ich –, den Baustein Risikolebensversicherung anzusprechen. Für mich ist das selbstredend, weil das der Worst Case in der Finanzierung ist: Wenn ganz traditionell ein Einkommen da ist und das fällt weg, bricht das ganze Kartenhaus zusammen. Bei manchen Bankpartnern dokumentieren wir auch, dass wir das angesprochen haben. Witzigerweise ist die Berufsunfähigkeitsversicherung weder bei den Banken noch groß bei mir ein Thema, weil das eine Detailtiefe benötigt, die ins Versicherungsgespräch gehört. Viele Bankpartner bieten dafür die Absicherung von schweren Krankheiten an, für vielleicht noch mal 10.000 Euro extra, teils mitfinanzierbar. Was ist deine Erfahrung: Bringt das etwas, oder würde auch eine gute BU reichen? Marius: Man könnte sagen, die Berufsunfähigkeitsversicherung ist die Vollkaskoversicherung für einen selbst, weil es erst mal nicht um den Grund geht, warum ich berufsunfähig bin. Ob schwere Krankheit oder Unfall – es spielt keine Rolle, was passiert, sondern nur, dass ich aus gesundheitlichen Gründen meinen Job nicht mehr machen kann. Es gibt aber Voraussetzungen, um so eine Versicherung abzuschließen, genau wie bei der Risikoleben. Wir sagen im übertragenen Sinne: Wer den Kopf schon unterm Arm trägt, ist nicht mehr versicherbar. Oder, was man im ersten Lehrjahr lernt: Ein brennendes Haus kannst du nicht versichern. Die Versicherung prüft vorher das Risiko. Wenn ich Krebs im Endstadium habe, kriege ich keine Risikolebensversicherung mehr, und bei bestimmten chronischen Krankheiten wird es schwierig – es gibt zum Beispiel spezielle Risikolebensversicherungen für Diabetiker. Für jemanden, der ein bisschen zu krank für eine BU ist, gibt es eine abgeschwächte Variante: die Versicherung gegen schwere Krankheiten. Eli: Eigentlich eine BU light. Marius: BU light oder Teilkasko. Manche nennen es Dread Disease. Es geht nicht darum, generell nicht mehr fähig zu sein, meinen Job zu machen, sondern um spezielle Trigger, die in der Versicherung genannt werden. Nur wenn Krankheit A, B, C, D, E oder F zutrifft, greift die Versicherung. Und weil sie abgeschwächt ist, kommt man leichter rein. „Ein brennendes Haus kannst du nicht versichern.“ Früh anfangen: Kinder und Eintrittsalter Eli: So wie ich das verstehe, ist es besser, je jünger man beim Abschluss ist. Könnte ich für Kinder, die 16, 17 sind, eine BU plus Risikoleben abschließen, um sie auf einen zukünftigen Immobilienkauf vorzubereiten? Marius: Das geht. Ab dem neunten Lebensjahr – ein Kind ist ja noch nicht berufstätig … Eli: In Deutschland nicht. Marius: Richtig. Es nennt sich dann Schulunfähigkeitsversicherung. Auch wenn ein Kind krank wird und nicht zur Schule gehen kann, können Kosten auf die Eltern zukommen, etwa für Privatunterricht zu Hause. Diese Schulunfähigkeitsversicherung wird nach Ende der Schulzeit in eine Berufsunfähigkeitsversicherung umgewandelt. Viel zu wenige Leute denken daran, aber es ist eine super Idee. Eli: Und die Risikoprüfung würde beim Wechsel zur BU dann nicht stattfinden? Marius: Richtig. Das ist der Vorteil. Eli: Das finde ich faszinierend, weil mir das so noch nicht bekannt war. Die Familien, mit denen ich spreche, sind meist Anfang 30. Wenn es für sie selbst zu spät ist, ist das ein cooler Gedankenanstoß: Meine Kinder werden ja auch irgendwann finanzieren. Besonders wenn es eine Krankheit in der Familie gibt, kann es extrem viel Sinn machen, statt eines Sparplans für das Kind im ersten Schritt eine Absicherung zu machen, die das Kind dann übernehmen kann. Marco: Aus der Hüfte geschossen: Wenn man früh anfängt, zahlt man länger Beiträge. Meine Hypothese wäre aber, dass man früh ein ganz anderes Risikoprofil hat und es hinten raus eigentlich günstiger wird. Marius: Genau so ist es. Bei jeder Versicherung, die ein biometrisches Risiko abdeckt, also mit Gesundheit oder Körper zu tun hat, kommt es aufs Eintrittsalter an. Das Risiko, mit 20 zu erkranken, ist deutlich geringer als mit 50 oder 60. Marco: Irgendwann ist dann wahrscheinlich der Punkt erreicht, an dem es sinnvoller ist, privat vorzusorgen. Marius: Es kommt darauf an. Wenn man schon Mitte 50 ist, hängt es davon ab, wie viel Rente abgesichert werden muss und wie der Gesundheitszustand ist. Aber ab einem gewissen Alter kippt es, und dann wird es für die meisten nicht mehr bezahlbar. Marco: Das heißt, die pauschale Antwort gibt es schlicht nicht. Es hängt von der Lebenssituation ab – und deswegen gehört das Thema Versicherung in die Gesamtbetrachtung mit dazu. Beratung in Schritten statt Informationsflut Eli: Ich merke in meinem Prozess, wie viel ich den Käufern und Käuferinnen zumuten muss: Besichtigungen, was ist die Immobilie wert, was biete ich, habe ich alle Bonitätsunterlagen, wird die Bank genehmigen – und vom Notar kriege ich gefühlt 30 Seiten, die ich in kürzester Zeit verstehen muss. Da habe ich noch kein Gespräch mit einem Versicherungsfachmann geführt. Deshalb sage ich: Lasst euch rundum beraten, wenn ihr noch nie eine Beratung hattet, aber macht das bitte in Schritten. Was ich ganz schrecklich finde, ist, wenn jemand mit 36.000 Sachen um die Ecke kommt, obwohl es gerade nur um die Immobilie geht. Allein für die Absicherung der Rate sind es schon BU, Risikoleben und die Vollkasko-Teilkasko-Entscheidung. Marius: Absolut. Es geht nicht darum, jemanden zu überfrachten. Wenn jemand wirklich von null auf baut, teilen wir das Konzept in drei Phasen auf: die Planungsphase mit Baufinanzierung und Absicherung, also Risikoleben und BU; die Bauphase, in der spezielle Dinge nötig sind; und die Nutzungsphase, wenn das Bauen abgeschlossen ist. Das muss nicht alles in einem Termin stattfinden – bei dir sind es ja auch selten nur ein Gespräch, sondern viele einzelne, kurze Gespräche. Wohngebäudeversicherung: Notartermin, Grundbuch und Kündigungsrecht Eli: Wenn wir zusammenfassen: Das Einkommen haben wir abgesichert, das ist der erste große Block – Risikoleben, die Teilkasko über schwere Krankheiten und der Vollkaskoschutz über die Berufsunfähigkeit. Im besten Fall spricht man vor Abschluss der Finanzierung darüber, spätestens danach. Der zweite Punkt: Wie sichere ich das Haus ab, in das ich einziehe? Da haben die Leute meistens keine Ahnung. Erstens: Hat das Haus überhaupt eine Wohngebäudeversicherung? Das war auch schon mal nicht klar. Und zweitens geht die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers, egal wie alt, schlecht und teuer sie ist, mit dem Notartermin über, und zwei, drei Monate später, wenn die Eigentumseintragung stattfindet, hat man ein vierwöchiges Kündigungsrecht. Die meisten denken: Notartermin, ich bin jetzt Eigentümer – ist leider nicht so. Und die vier Wochen sind extrem schnell vorbei. Darauf sensibilisiere ich in unserem After-Sales-Call. Marius, ist das zu spät, wenn sie sich erst nach dem Notartermin kümmern? Und geht da die Versicherung über oder nur der Beitrag? Marius: Rechtlich geht die Versicherung mit dem Tag der Grundbucheintragung auf den Käufer über. In den meisten Standardnotarverträgen ist geregelt, dass der Käufer dem Verkäufer ab dem Kaufdatum die Beiträge erstattet, weil die Grundbucheintragung oft Wochen oder Monate dauert. Solange der alte Eigentümer im Grundbuch steht, ist er offiziell für die Versicherung zuständig. Ab der Eintragung des neuen Eigentümers geht sie auf ihn über, und er hat ein vierwöchiges Kündigungsrecht, wenn er etwas ändern oder eine andere Gesellschaft haben möchte. Eli: Das ist schon krass, weil sich auch da keiner im Prozess verantwortlich fühlt. Der Notar regelt, wer bezahlt. Aber was passiert, wenn zwischen Notartermin und Einzug bzw. Kaufpreiszahlung etwas passiert? Es gibt Versicherungen, die sind 50 Jahre alt, wurden nie angefasst, haben vielleicht nur eine Feuerversicherung – und dann kommt ein Sturmschaden. Dann habe ich ein Henne-Ei-Problem: Der Käufer will den Kaufpreis nicht zahlen, solange der Schaden nicht behoben ist, die Versicherung zahlt nicht, und dem Verkäufer fehlt vielleicht die Liquidität, um den Schaden vor der Kaufpreiszahlung zu beheben. Marius: Ganz genau. Deswegen ist es eine gute Idee, sich schon vor dem Kauf, bei der Unterlagenprüfung, damit zu befassen. Der Makler holt im Vorfeld die Unterlagen ein, dazu sollten auch die Versicherungsunterlagen gehören. Dann kann der Käufer entweder auf die jeweilige Gesellschaft zugehen oder die Unterlagen zum Berater seines Vertrauens bringen und sich eine Meinung holen. Eli: Das ist ein extremes Learning, auch für mich. Es ist ein seltener Fall, dass nur eine Feuerversicherung besteht und genau in diesem Zeitraum ein Schaden passiert – aber Murphy’s Law. Der Makler schaut, wenn überhaupt, dass eine Wohngebäudeversicherung besteht, und wenn vier Seiten der Police da sind, ist das für ihn abgehakt. Die Bank macht das Gleiche. Die guten Bankpartner sagen zwar, es darf nicht nur eine Feuerversicherung sein, aber geprüft wird das erst vor Auszahlung, nicht direkt nach dem Notartermin. Das heißt: Ich muss als Käufer dieses Thema in der Vorbereitung auf den Notartermin schon geklärt haben. Marius: Das wäre eine gute Idee. Eli: Im besten Fall bespricht man das direkt mit dem Versicherungsfachmann, oder man befragt, wenn man es vergessen hat, wenigstens mal eine KI, was dort abgesichert ist – und geht in der Verhandlung proaktiv auf den Verkäufer zu. Du hast auch angesprochen, dass man den Vertrag nach dem Notartermin übertragen kann. Dann würde das Sonderkündigungsrecht verfallen, weil ich den Vertrag ja übertragen bekomme. Marius: Von der Planung her sollte ich mich früh mit der Gebäudeversicherung auseinandersetzen, die Unterlagen anschauen und mich gegebenenfalls beraten lassen. Wenn der Versicherungsschutz gut ist oder mir die Gesellschaft passt, kann ich mich direkt nach dem Notarvertrag bereit erklären, den Vertrag frühzeitig zu übernehmen und ihn dann nach meinem Gusto gestalten. Der Verkäufer ist froh, wenn er aus der Nummer raus ist – beide wollen den bürokratischen Teil so schnell wie möglich hinter sich bringen. Aber der Teil dazwischen ist nun mal wichtig. Wenn gar nichts passiert, geht die Gebäudeversicherung spätestens mit der Grundbucheintragung gesetzlich auf den Käufer über, und dann habe ich das vierwöchige Kündigungsrecht. Eli: Und wenn der Versicherungsschutz zu klein ist, muss man in der Zwischenzeit auf den Verkäufer zugehen: Ich übernehme den Beitrag ja eh für dich, tu mir den Gefallen und versichere das hoch, damit es für die Zwischenzeit abgesichert ist. So hat man bis zum Sonderkündigungszeitpunkt ausreichend Schutz und kann es danach richtig aufbauen. Marius: Ganz genau. Der Verkäufer kann seine Versicherung einfach upgraden, weil er mit der Grundbuchumschreibung sowieso raus ist. Eli: Und beitragsmäßig ab Notartermin, weil das oft so vereinbart wird. Der Verkäufer hat also ein großes Interesse mitzumachen. Marco: Als praktisches Takeaway – aus meiner Perspektive, nicht aus Versicherung oder Finanzierung kommend: Ein essenzieller Bestandteil des Kaufprozesses muss sein, die Gebäudeversicherung zu prüfen, und zwar möglichst frühzeitig, nicht erst ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung, weil es dann wahrscheinlich zu spät ist. „Das heißt, ich muss als Käufer eigentlich in meiner Vorbereitung auf den Notartermin dieses Thema schon geklärt haben.“ Versicherte Risiken und Elementarschäden Marius: Dann ist die Frage: Worauf muss ich achten? Die drei Standardrisiken einer Gebäudeversicherung sind Feuer, Leitungswasser und Sturm bzw. Sturm und Hagel. Ganz wichtig ist dann noch der zusätzliche Baustein Elementarschäden, also Überschwemmungen und Wasserrückstau. Marco: Hier in Mainz am Fluss sollte man Überschwemmung wahrscheinlich mit drin haben. Marius: Wobei man dafür nicht mal an einem Fluss leben muss. Eine Überschwemmung kann schon passieren, wenn es sehr stark regnet. Das ist eins der großen Probleme der letzten Jahre, Stichwort Klimawandel. Eli: Ich sag nur Ahrtal. Marius: Ahrtal, richtig. Es häufen sich Ereignisse, bei denen es in sehr kurzer Zeit sehr viel regnet und das Erdreich das Wasser nicht schnell genug aufnehmen kann. Jeder kennt die Bilder, wo das Wasser aus den Gullis hochschießt, weil die Kanalisation nicht ausreicht. Dann steht das Wasser im Garten ein paar Zentimeter hoch und sucht sich seinen Weg, meistens in den Keller. Und diese Schäden sind sehr teuer: Allein den Keller auspumpen zu lassen, kostet mehrere tausend Euro, dazu kommt die Beseitigung der Feuchtigkeit. Die Schäden sind sehr oft ganz locker fünfstellig. Ich empfehle wirklich jedem, der ein Gebäude hat, es auch gegen Elementargefahren zu versichern. Hausrat und Abgrenzung zum Gebäude Marco: Wir haben die Absicherung der Kapitaldienstfähigkeit und die Wohngebäudeversicherung besprochen. Ich glaube, da sind wir gut durch – oder, Eli, du schüttelst den Kopf? Eli: Was mir noch wichtig ist, weil ich das immer meinen Käufern sage: Achtet darauf, dass die Hausratversicherung, also Möbel und Wertsachen, beim gleichen Versicherer ist wie die Wohngebäudeversicherung. Es gibt Grenzbereiche, in denen sich unterschiedliche Versicherer gegenseitig den Schwarzen Peter zuschieben. Marius: Es ist auf jeden Fall einfacher, wenn beides bei einem Anbieter ist, weil man dann nicht diskutieren muss, was Gebäudebestandteil ist. Die Gebäudeversicherung umfasst den Baukörper, also die vier Wände und das Dach, und alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist: Heizungsanlage, Fenster, Türen, alles, was angebaut ist. Hausrat sind die losen Gegenstände, die Einrichtung. Den Auszubildenden sagt man: Wenn du das Haus auf den Kopf drehst, ist alles, was rausfällt, Hausrat. Grenzbereiche sind oft Küchen. Eli: Markise. Marius: Markisen sind in der Regel Gebäudebestandteil, weil sie fest angebracht sind. Bei Küchen hast du immer ein bisschen den Streitfall. Eine Küche ist eigentlich nur dann Gebäudebestandteil, wenn sie vom Schreiner individuell auf diesen Raum angefertigt ist, sodass man nichts herausnehmen und in ein anderes Gebäude packen könnte. Das ist die Daumenregel. In den meisten Fällen ist das nicht so, dann wäre sie Teil des Hausrats. „Wenn du das Haus auf den Kopf drehst, ist alles, was rausfällt, Hausrat.“ Eli: Solche Fälle habe ich schon gesehen: In der Küche entsteht ein Brand am Herd oder an einem Elektrogerät. Die Hausratversicherung sagt: Das ist mit dem Gebäude verbunden, bitte Wohngebäude. Und die Wohngebäudeversicherung sagt genau das Gegenteil. Bei getrennten Versicherungen besteht genau diese Reibung. Ich würde das deshalb einfach immer beisammenhalten. Stimmst du mir zu? Marius: Macht es einfacher. Schadenfall, Schadenminderungspflicht und Schadenhäufigkeit Eli: Noch ein Schmankerl: Der Heilige Gral für meine Käufer ist tatsächlich, wenn es kurz vor dem Verkauf einen Wasserschaden gab, weil wir dann Böden und Wände komplett neu bekommen – quasi eine von der Versicherung bezahlte Halbsanierung. Wie schätzt du das ein? Marius: Schäden sind für die Versicherung nie wirklich gut. Und ganz klar: Eine Versicherung ist nicht dazu da, ein Gebäude zu sanieren, sondern sie wird immer nur den Ausgangszustand wiederherstellen. „Eine Versicherung ist nicht dazu da, ein Gebäude zu sanieren, sondern eine Versicherung wird immer nur den Ausgangszustand wiederherstellen.“ Eli: Und die werden nicht den Boden neu machen, wenn da eine Katze gelebt hat. Marius: Wenn du einen Wasserschaden an einer Ecke hattest und als Eigentümer sagst, wenn der Bodenleger schon kommt, soll er gleich das ganze Stockwerk machen, dann erstattet die Versicherung nur den Teil, der vom Schaden betroffen war. Eli: Aber wenn das Bad im zweiten Stock ist und die ganze Suppe durch das Gebäude geht, müssen die Wände ja erst getrocknet und abgetragen werden. Dann könnte ich Elektro- und Wasserleitungen gleich mit neu machen, weil sie eh freiliegen. Die Versicherung zahlt nur das, was kaputt war, aber ich nutze Synergien. Marius: Das ist dann Zufall, das sollte man nicht einplanen. Die Versicherung beschäftigt sich mit dem schadenbedingten Teil und erstattet dessen Wiederherstellung. Du darfst den Schadenfall natürlich nicht absichtlich herbeiführen, und du darfst auch nicht warten, bis etwas passiert. Man hat eine Schadenminderungspflicht. Viele denken: Ich lass es einfach verkommen, wenn was passiert, zahlt eh die Versicherung. Aber wenn du siehst, dass etwas schadenbehaftet ist, bist du verpflichtet, es nicht zum Schadenfall kommen zu lassen. Eli: Ein letzter Punkt zur Wohngebäudeversicherung: Stimmt es, dass man umgangssprachlich drei Strikes bei Wasserschäden hat? Marius: Das kann man auf gar keinen Fall pauschal sagen. Die Versicherung schaut auf die Schadenhöhe, aber genauso, wenn nicht wichtiger, auf die Schadenhäufigkeit: In welchem Zeitraum passieren wie viele Schäden? Und wichtig ist die Kundenverbindung. Wenn du nur die Gebäudeversicherung bei einer Gesellschaft hast und innerhalb von zwei Jahren vier Schäden meldest, wird die Versicherung ziemlich schnell entweder den Beitrag stark anpassen oder den Vertrag nicht verlängern. Wenn du ein guter Kunde bist und auch Hausrat und vielleicht alles andere dort hast, wird die Versicherung einen Teufel tun und dich fallen lassen. Ich bin in einer deutlich besseren Situation, wenn ich alles bei einer Gesellschaft habe. Marco: Und je nach Schadenstyp gibt es wahrscheinlich auch, auf gut Schwäbisch, das berühmte Geschmäckle, das bei höherer Frequenz zu einer sehr genauen Prüfung führt. Marius: Genau, je weniger Verträge der Kunde hat, desto genauer die Prüfung. Die Prüfung ist immer da, aber man wird nicht direkt nach einem Schaden gekündigt. Eli: Das ist ja auch fair, es ist eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wie bei einer Bank. Wenn ich einen Baufinanzierungskredit unter Markt bekomme, dann vielleicht, weil ich auf der anderen Seite ein großes Wertpapiervermögen habe. Und bei vielen Versicherern ist der Beitrag mit zwei, drei, vier Versicherungen geringer. Marius: Je mehr Versicherungen ich bei einer Gesellschaft habe, desto besser die Konditionen, und auch im Schadenfall bin ich besser gestellt. Es hat meiner Meinung nach nur Vorteile, und die Praxis zeigt das auch. Haftpflicht: Eigennutzung, Kapitalanlage und WEG Marco: Jetzt bist du mir kurz vorausgaloppiert, wie üblich, Eli. Zusätzlich zu Risikoleben, BU, Wohngebäude und Hausrat: Gibt es noch etwas, das für den Bestandskauf relevant sein könnte? Marius: Grundsätzlich sollte jeder eine private Haftpflichtversicherung haben. Bei einer selbstgenutzten Immobilie, etwa dem Einfamilienhaus der Familie, ist der Besitz in der Regel über die Privathaftpflicht mitversichert – vorausgesetzt, ich habe keinen 50 Jahre alten Vertrag. Eigentum verpflichtet, und der Besitz eines Gebäudes birgt Gefahren: Wenn ich der Streupflicht nicht nachkomme und jemand auf dem Gehweg ausrutscht, kann ich haftbar gemacht werden. Oder es bröckelt etwas von der Fassade, ein lockerer Dachziegel fällt auf ein parkendes Auto. Wenn ich mir dagegen eine Kapitalanlage kaufe, also eine vermietete Immobilie, die ich nicht selbst bewohne, brauche ich eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, weil auch von dieser Immobilie Gefahren ausgehen. Eli: Sobald ich mich erfolgreich mit dem Thema Kapitalanlage beschäftigt habe, ist das also eine Erweiterung meiner Haftpflicht, die ich mit meinem Versicherer besprechen muss. Marius: Für den Kapitalanleger gibt es grundsätzlich zwei relevante Versicherungen: die Gebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Dazu gibt es Unterkategorien. Wenn ein Haus noch einen Öltank hat, braucht man dafür eine Öltank-Haftpflicht. Manche machen dafür einen separaten Vertrag, wir schließen das Öltankrisiko in der Regel direkt in die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ein. Dabei kommt es darauf an, wie groß der Tank ist, ob 6.000 oder 10.000 Liter. Wenn ein Öltank leckt und Erdreich verseucht wird, wird es sehr teuer. Eli: Bei einem Haus ist man sein eigener Herr. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet man gemeinsam über die Gebäudeversicherung, und die Hausverwaltung kümmert sich. Wie ist das dann mit der Haus- und … wie du das genannt hast? Marius: Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Eli: Regelt das die Gemeinschaft, oder ist das jeder für sich? Marius: Die WEG kümmert sich um die Gebäudeversicherung und entscheidet per Abstimmung über Gesellschaft und Umfang, und auch über die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Diese Haftpflicht gilt aber nur für das gemeinschaftliche Eigentum, also etwa Treppenhaus oder Außenbereich, nicht für das Sondereigentum. Für das, was in der Wohnung passiert, hafte ich als Eigentümer selbst. Jeder Wohnungseigentümer sollte deshalb noch eine Haftpflichtversicherung für seine Wohnung abschließen. Neubau: Bauherrenhaftpflicht, Feuerrohbau und Bauleistung Marco: Dann machen wir mit dem Neubau weiter. Klarstellend: Die Sicherung der Kapitaldienstfähigkeit ist relevant, egal ob Bestand oder Neubau. Was ist beim Neubau zusätzlich relevant? Marius: Da wird es leider komplex. Es beginnt beim Haftungsrisiko, weil ich als Bauherr für die Baustelle hafte, also zum Beispiel dafür, die Baugrube richtig zu umzäunen. Von jeder Baustelle geht eine Gefahr aus. Kinder können auf die Baustelle kommen und zu Schaden kommen, oder beim Sägen und Flexen löst sich ein Teil und trifft fremdes Eigentum oder fremde Personen – dann haftet immer der Bauherr. Den Geschädigten interessiert nicht, welches Gewerk etwas verursacht hat. Deshalb brauche ich beim kompletten Neubau eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Wenn ich nur umbaue, etwa ein altes Einfamilienhaus entkerne und saniere, ohne den Charakter der Immobilie zu verändern, kann es sein, dass ich sie nicht brauche, weil das in einer modernen Privathaftpflicht mitversichert ist. Dann benötigt der Neubau an sich eine Feuerrohbauversicherung. Eli: Vergessen auch viele. Marius: Sie wird nach Fertigstellung zur Wohngebäudeversicherung. Eine Wohngebäudeversicherung gibt es nur für ein fertiggestelltes, bewohnbares Objekt. Wenn erst die Mauern oder der Keller stehen, ist das die Rohbauphase, und die Rohbaufeuerversicherung versichert das Bauwerk gegen Feuer. Eli: Faszinierenderweise möchte die Bank bei Neubaufinanzierungen immer erst nach Fertigstellung die Wohngebäudeversicherung haben. Eigentlich müsste sie ein Eigeninteresse haben, dass auch der Rohbau versichert ist. Mir fällt aber kein Vertragswerk ein, in dem eine Bank das zur Voraussetzung macht. Marius: Mich wundert es ehrlich gesagt auch. Für die Bank wäre es relevant, für den Käufer allemal. Und dann gibt es noch die Bauleistungsversicherung, die den Rest abdeckt. Die Rohbaufeuerversicherung ist für das Feuerrisiko, was auch Dinge wie Blitzeinschlag umfasst. Marco: Oder wenn es mir den Rohbau verhagelt? Vielleicht ein schlechtes Beispiel. Marius: Das deckt die Rohbaufeuerversicherung nicht unbedingt ab – das ist Teil der Bauleistungsversicherung. Sie ist eine Art Allgefahrendeckung gegen alle anderen Risiken außer Feuer. Eli: Meistens ist es ja auch Feuchtigkeit. Marius: Allgefahrendeckung heißt: Es ist alles versichert, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Man geht von hinten an die Sache ran. Marco: Werden diese Versicherungen von Bauherren durch die Bank weg abgeschlossen? Marius: Zu selten. Manche denken daran, manchen fällt es erst spät auf. Wenn du dir schon in der Planungsphase eine Beratung beim Berater deines Vertrauens holst, geht man die Phasen durch, und dann sollte er dir sagen: In der Bauphase achte auf Feuerrohbauversicherung, Bauleistungsversicherung und gegebenenfalls Bauherrenhaftpflicht. Eli: Wir hatten auch in der Folge zur Baukostenaufstellung im Neubau einen Block Versicherungen. Für mich sind das ganz klassische Baunebenkosten. Genauso wie ich den Strom auf der Baustelle bezahle, bezahle ich die Absicherung der Baustelle. Mit meinen Bauherren halte ich in der Baukostenaufstellung einen ordentlichen Betrag dafür zurück. Den Hausbauer oder Generalunternehmer interessiert es nicht, ob das Ding versichert ist. Und wenn wir auf der Finanzierungsseite nicht dafür sensibilisieren, wo hat derjenige dann den Kontakt zum Versicherer? Deswegen ist es wichtig, dass ich als Finanzierer diese Brücke bilde. „Für mich sind das ganz klassische Baunebenkosten. Genauso wie ich den Strom auf der Baustelle bezahle, bezahle ich die Absicherung der Baustelle.“ Bauleistungsversicherung in der Praxis Marius: Noch mal kurz zur Bauleistungsversicherung, weil sie sehr häufig unterschätzt wird: Als Allgefahrendeckung sind alle beteiligten Gewerke mitversichert, und man kann die Kosten auf die Gewerke umlegen. Jedes Gewerk hat zwar eine eigene Betriebshaftpflicht und muss geradestehen, wenn es Mist baut. Aber auf einer Baustelle ist so viel los, dass man manchmal gar nicht wissen kann, wer es war – und es will ja nie jemand gewesen sein. Der eine sagt, der Elektriker war es, der Elektriker sagt, das muss der Fliesenleger gewesen sein. Willst du dann mit allen Gewerken und deren Versicherungen diskutieren? Genau deshalb gibt es die Bauleistungsversicherung, die erst mal direkt greift. Wenn dann eine Haftung festgestellt werden kann, holt sie sich das Geld vom Gewerk zurück. Marco: Das ist also keine unnötige Doppelabsicherung. Marius: Ganz genau, weil du sonst Wochen oder Monate prozessieren oder diskutieren musst, und bis dahin steht vielleicht die Baustelle still. Dann kommt es häufig zu Verzug. Eli: Bestand ist schon komplex, aber Neubau ist wirklich die Königsklasse. Man sagt ja: Wenn man sich nach dem Bau immer noch lieb hat, hat man eine sehr gesunde Beziehung … Marco: Deshalb mieten wir. Eli: Wenn ich neben meinem Vollzeitjob und im schlimmsten Fall noch Kiddies auf der Baustelle bin, möchte ich mich nicht mit Prozessen auseinandersetzen. Dann macht so eine Versicherung extrem viel Sinn, weil sie erst mal bezahlt und sich dann selbst darum kümmert. Gerade weil man sie mitfinanzieren kann, würde ich das jedem empfehlen. Marius: Ein paar Beispiele dazu. Um es klarzustellen: Was eine Bauleistungsversicherung niemals kann, ist Baupfusch versichern. Jedes Gewerk ist für seine Arbeit selbst verantwortlich. Aber wenn durch den Pfusch ein Folgeschaden entsteht, übernimmt das die Versicherung. Ein Fall: In einer alten Villa in Frankfurt wurde eine riesige Glasscheibe als Raumtrenner eingebaut, ein paar hundert Kilo. Die Firma musste sie zu viert durch das enge Treppenhaus hochhieven und hat sie auf jeder Stufe mit der Kante abgesetzt. Das Treppenhaus war mit Stoff ausgekleidet, aber bei diesem Gewicht auf einem kleinen Punkt war danach jede Stufe zerstört. Die komplette Treppe musste vom Schreiner neu gemacht werden: 12.000 Euro. Die Firma sagt erst mal, das war vorher schon so, und ihre Haftpflicht hat den Schaden zunächst abgelehnt. Dann gehst du in eine ewige Diskussion – und genau da kann dir so eine Versicherung den Hintern retten. „Was eine Bauleistungsversicherung niemals kann, ist Baupfusch versichern.“ Marius: Ein anderer Fall: Das Gebäude war fertig, die Familie eingezogen, und zwei Monate später wurde die Decke nass. Der Dachdecker hatte bei einem innenliegenden Regenfallrohr vergessen, das Verbindungsstück von der Regenrinne zum Fallrohr anzuschließen, sodass das Wasser nach innen lief. Im Raum standen schöne Möbel vom Schreiner, alles musste wieder aufgemacht und die Schadenursache gesucht werden. Schaden: 100.000 Euro. Marco: Boah! Marius: In dem Fall war klar, dass der Dachdecker schuld ist, aber da musst du erst mal hinkommen. Eli: Und du kannst ja nicht nachprüfen, ob der Dachdecker ausreichend versichert ist. Wenn ich die Zeit habe, mir von jedem Gewerk die Policen geben zu lassen, kann ich darauf verzichten. Wenn nicht, ist das ein schönes Rundumpaket. Marius: Du hast nicht in der Hand, ob der Handwerker versichert ist. Er kann seinen Beitrag nicht bezahlt haben und rausgeworfen worden sein. Und wenn er den Schaden selbst bezahlen müsste, meldet er Insolvenz an, und du siehst gar nichts. Es ist ein großes Stück Sicherheit, das du dir damit einkaufst. Marco: Ich versuche mir gerade vorzustellen, wie ich als Bauherr meinem Dachdecker sage: Zeig mir mal deine Versicherungspolice. Umlage auf die Gewerke: vor Auftragserteilung klären Marius: Deswegen sind die Gewerke in der Regel gar nicht undankbar, dass es so etwas gibt: Wenn etwas passiert, gibt es keine großen Diskussionen. Ganz wichtig ist aber die Vorbereitung. Du musst mit den Gewerken vor Auftragserteilung darüber sprechen. Du kannst nicht hinterher sagen: Ich habe noch eine Bauleistungsversicherung, zieh das vom Rechnungsbetrag ab. Wenn man einen Architekten hat, organisiert das üblicherweise der Architekt. Eli: Und bei einem Generalunternehmer, also einem Fertighaus- oder Massivhaushersteller, der alle Gewerke anbietet, müsste das dann vor Unterschrift des Werkvertrags besprochen sein. Marius: Genau. Die meisten haben auch so etwas, es gibt extra Bauleistungsversicherungen für Bauträger. Ein Bauträger, der schlüsselfertig baut, sollte so etwas haben, und viele haben das auch. Eli: Ich hatte einen Kunden, der seinen Werkvertrag im März unterschrieben hat. Weil die Baugenehmigung gedauert hat und er erst danach finanzieren wollte, hat er die Finanzierung erst im Oktober gemacht. Dann wäre das Versicherungsthema eigentlich schon im März fällig gewesen, damit er es umlegen kann. Marius: Ja, es sollte vor Auftragserteilung an die Gewerke passieren. Eli: Und wenn der Werkvertrag noch nicht unterschrieben ist: Kann man mit dem Generalunternehmer verhandeln, oder sagen die eher, schön für dich, aber am Preis machen wir nichts? Marius: Versuchen kann man es auf jeden Fall. Es kommt auf die Kommunikation an. Alle, die regelmäßig am Bau beteiligt sind, kennen das Thema, und die meisten werden es von sich aus ansprechen. Einfach offen darüber kommunizieren, dann sollte das kein Problem sein. Eigenleistung und Bauhelferunfallversicherung Marco: Aus meiner Sicht haben wir ein schönes Gesamtbild gezeichnet, welche Versicherungen beim Kauf und beim Neubau relevant sind. Wenn ihr noch etwas habt, wäre jetzt ein guter Zeitpunkt. Marius: Ein kurzer Zusatz, der häufig unter den Tisch fällt: die Bauhelferunfallversicherung. Wenn man sehr viel in Eigenleistung macht – und wie Eli schon in einer früheren Neubau-Folge gesagt hat, wird Eigenleistung eigentlich immer überschätzt. Sag du noch mal was dazu, Eli. Eli: Wenn ich zwei Akademiker vor mir sitzen habe und es heißt: Ich verlege den Boden – dann denke ich mir schon: Leute. Marco: Guckst du jetzt mich an? Eli: Ich habe extra nicht dich angeguckt, aber ja, du wärst so ein Kandidat. Wenn man selbst Handwerker ist, zum Beispiel Sanitär macht, hatte man schon Berührungspunkte mit anderen Gewerken, dann habe ich keinen Stress mit viel Eigenleistung. Die Klassiker sind Böden und Wände. Und gefühlt hat alles, was älter ist als 50, irgendwann noch gelernt, Böden und Wände selbst zu machen. Aber wenn ich das selbst mache, ist das wahrscheinlich nicht mitversichert, und dann bräuchte man eine eigene Versicherung. Marius: Worum es mir geht: Wenn der komplette Freundes- und Familienkreis, Nachbarn oder Arbeitskollegen beim Bau mithelfen – und das ist gar nicht so selten –, will ich vielleicht dafür sorgen, dass die Leute abgesichert sind, wenn was passiert. Das sind die meisten ja keine Profis. Je nachdem, wie nah ich jemandem stehe, gibt es unter Umständen auch eine Pflicht, sie anzuzeigen. Private Bauhelfer bin ich eigentlich gesetzlich verpflichtet, bei der BG Bau anzumelden. Eli: Ich bin mal gespannt, wie oft das vorkommt. Marius: Ich befürchte, dass es selten passiert. Als Bauherr bin ich ein sogenannter Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten. Auch wenn ich privat agiere, kann ich als Bauunternehmer eingestuft werden. Es gibt Personengruppen, die ich nicht anzeigen muss, etwa den Ehepartner oder engere Verwandte, aber das ist eine fließende Geschichte. Marco: Da sind die Grenzen fließend. Marius: Genau. Mir geht es gar nicht so sehr darum, wem ich was melden muss, sondern dass es mir aus eigenem Antrieb wichtig sein kann, dass die Leute, die auf der Baustelle helfen, versorgt sind, wenn ihnen etwas passiert. Egal ob ich verpflichtet bin oder nicht, es wäre nicht schlecht, da eine kurze Gedankenschleife zu drehen. Marco: Das ist vor allem relevant für jemanden, der viel in Eigenleistung macht, weil er es kann – nicht wie ich als Akademiker, der vielleicht denkt, er kann es –, und vielleicht einen Freundeskreis hat, der Experte auf seinem Gebiet ist. Marius: Um es ganz klar zu sagen: Je mehr Eigenleistung geplant ist, desto relevanter wird die Bauhelferunfallversicherung. Eli: Und es wird schneller relevant, als man denkt. Wir sind von Böden und Wänden ausgegangen, aber das meiste an Eigenleistung passiert faszinierenderweise ganz am Anfang: beim Abriss der Bestandsimmobilie. Das macht man mit Familie, Freunden und Nachbarn, weil der Nachbar die Maschinen hat. Und schwuppdiwupp hast du ein paar Wochenenden mit einem extrem großen Risiko. Marco: Da haut man sich den Hammer auf den Fuß. Marius: Es gibt kaum eine Baustelle, auf der nicht irgendwas passiert. Früh informieren: die KKO-Phase Marco: Was ich heute mitnehme – das überrascht unsere Stammhörer wahrscheinlich nicht: Wir sind große Fans davon, sich auf den Fahrersitz zu setzen. Und die Planungsphase ist heute extrem gut rausgekommen, gerade im Bereich Versicherung. Wir sprechen ab und zu über die KKO-Beratung, kein konkretes Objekt – wenn man sich grundsätzlich informieren möchte. Macht ihr das in ähnlicher Form? Marius: Absolut. Beratung ist bei mir sowieso immer kostenlos, ich darf keine Rechnung für eine Beratung stellen. Wenn sich jemand informieren möchte, können wir ein Meeting machen, gerne online, oder einfach telefonieren und ein paar Tipps geben, worauf zu achten ist. Wir haben für Bauherren und Leute rund um die Immobilie auch eine kurze Infobroschüre, in der alle Punkte stehen, die wir heute besprochen haben, und noch ein bisschen mehr. Wenn man 10 bis 15 Minuten Zeit hat, weiß man danach schon ziemlich viel. Marco: Das einmal zu überfliegen, ist absolut empfehlenswert. Eli: Die KKO-Phase ist ein cooler Zeitpunkt: Man hat den Wunsch nach einer Immobilie, Neubau oder Bestand, aber noch nichts Konkretes. Und nichts Konkretes bedeutet auch noch keinen Stress. Dann verschafft man sich einen Überblick: Worauf muss ich achten, welche Bereiche werden für mich schlagend, und wann muss ich auf wen zugehen? Wenn es dann stressig wird und man kurz vor dem Notartermin steht, ist die Vorbereitung abgeschlossen, und man muss nur noch umsetzen. Marco: Gerade beim Neubau – ich baue mir mein eigenes Heim, das ist eine sehr emotionale Geschichte. Wenn man sich dann erst damit beschäftigen muss, welche Versicherung und welche Gesellschaft relevant ist, ist das Risiko relativ hoch, eine falsche Entscheidung zu treffen. Das gilt es zu mitigieren, indem man frühzeitig vorbereitet. Marius: Absolut. Es ist immer eine gute Entscheidung, nachdem der Kunde mit dir gesprochen hat, Eli, auch den Versicherungsberater seines Vertrauens direkt mit ins Boot zu holen. Der wird einen auf die Sachen aufmerksam machen, die wir heute besprochen haben. Und wenn du niemanden hast, such dir jemanden: Hat derjenige Erfahrung mit Immobilien? Bewertungen oder Erfahrungen von anderen in einer ähnlichen Situation können helfen. Und dann einfach Beratung holen. Spezialist oder Allfinanz? Eli: Ich mache mich wahrscheinlich bei den Strukkies extrem unbeliebt, aber ich bin gar kein Fan von diesen Allfinanzkonstrukten. Die machen alles: Versicherungsprodukte von Haftpflicht und Hausrat über private Krankenversicherung und Kapitaldienstabsicherung, am besten noch die Baufinanzierung und zum Schluss die Finanzanlageprodukte. Marco: Und Makler sind wir auch noch. Eli: Am besten auch noch. Allein der Baufinanzierungsteil ist so komplex. Wenn ich mir auch noch über Versicherungen Gedanken machen müsste, würde das meinen Rahmen sprengen. Ich sehe es als Signal: Wenn jemand zu viele Schubladen bedient, wird er nicht bei allen ins Detail gehen können. Das heißt nicht, dass eine Allianz nicht alles abdeckt – ihr macht ja auch Baufinanzierung –, aber das ist menschenspezifisch, jeder hat seinen Schwerpunkt. Wenn meine Käufer fragen, ob ich ihnen bei der Versicherung helfen kann, sage ich: Nee, kann ich nicht, weil ich euch nicht gerecht werden würde. „Wenn jemand zu viele Schubladen bedient, dann wird er nicht bei allen Schubladen ins Detail gehen können.“ Marius: Wir bieten im Versicherungsbereich natürlich alles an, und bei der Allianz gibt es auch Baufinanzierungen. Aber ich stecke im Thema Baufinanzierung nicht annähernd so tief drin wie du, weil es nicht mein Tagesgeschäft ist. Ich habe den 34i, also die Ausbildung, damit ich sprechfähig bin, aber ich würde das Thema einen Mitarbeiter oder einen externen Mitarbeiter machen lassen, weil ich es selbst nicht in der Qualität bedienen kann, die der Kunde verdient hat. Ich will es aber nicht pauschal sagen: Es gibt ganz kompetente Berater auch im Allfinanzbereich, die ein größeres Team haben und alles aus einer Hand fundiert abdecken. Einfach ein Gespräch mit dem Berater seines Vertrauens führen. Und wenn ein Vertrauensverhältnis besteht, wird er sagen, wenn er sich in einem Bereich nicht so gut auskennt und externe Hilfe holen muss. Marco: Das sagen wir auch bei der Baufinanzierungsberatung: einfach mehrere Gespräche führen. Dann bekommt man schnell ein Gefühl dafür, wo nur ein Produkt verkauft wird und wo sich jemand über Jahre tagein, tagaus mit dem Thema beschäftigt oder ein Team dahintersteckt, das jeden Punkt abdecken kann. Marius: Genau so ist es. Abschluss und Ausblick Marco: Blick auf die Uhr: Was schätzt ihr, wo liegen wir? Eli: Gute anderthalb Stunden. Marius: Hätte ich auch getippt. Marco: Sehr guter Tipp, genau da liegen wir. Diese Gästefolgen machen extrem viel Spaß, und auch heute mit dir, Marius, war es eine sehr spannende Folge. Habt ihr noch Punkte, die ihr loswerden möchtet? Marius: Erst mal vielen Dank, es hat mir sehr viel Spaß gemacht. Die wichtigsten Punkte haben wir besprochen. Über jedes einzelne Thema kann man deutlich tiefer einsteigen, aber das war heute nicht der Zweck. Wer sich tiefer damit befassen möchte, kann euch oder mich ansprechen oder sich im Internet oder über KI einlesen. Ich empfehle aber immer: Hol dir eine Beratung beim Berater deines Vertrauens. Marco: Wo erreicht man dich am besten? Marius: Gern übers Internet. Der Link kommt in die Shownotes, da könnt ihr mich anschreiben, Fragen stellen, und dann helfe ich jedem gerne weiter. Eli: Von meiner Seite, um das abzurunden: Es kann genauso wie in der Baufinanzierung sehr schnell in die Tiefe gehen. Versicherung ist nicht gleich Versicherung, es ist ein verdammt komplexes Thema und bedarf einer guten Beratung. Es gehört zusammen, es ist verwoben, man kommt nicht drum herum. Auch wenn man gerade viel Stress hat, muss man sich dazu zwingen. Für mich war es heute ein extremes Learning: Ich werde das Thema noch weiter vorne in meine Beratung ziehen, weil wir Einzelfälle besprochen haben, bei denen es schnell schiefgehen kann, und es noch enger zusammenhängt, als mir bewusst war. Marco: Ich richte an der Stelle eine Frage an alle Hörerinnen und Hörer: Welche Versicherung sollen wir in einer nächsten Folge mit dir, Marius, genauer betrachten? Wir haben heute einen guten Gesamtüberblick gegeben, aber dahinter steckt noch sehr viel Detail. Packt das gerne in die Kommentare oder schreibt uns direkt. Marius, vielen Dank, dass du dir an einem Sonntag die Zeit genommen hast. Bis bald und macht’s gut. Eli: Ciao, ciao! Marius: Ciao, ciao!

Aktuelle Zinslage Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute folgt Teil 2 unserer kleinen Reihe zum Thema Neubau. Bevor wir einsteigen, wie gewohnt erst einmal: Hallo Eli. Elisabeth: Hallo Marco. Marco: Bevor wir in den Neubau einsteigen, wie gewohnt die aktuelle Zinslage. Der Swap liegt bei 3,44. Das ist im Vergleich zu den letzten Wochen beziehungsweise ein, zwei Monaten ja schon fast eine Abwärtsfahrt. Elisabeth: Ich habe gerade daran gedacht: Ich würde mir eigentlich wünschen, wir hätten so eine Fernbedienung mit unterschiedlichen Special Effects. Ich stelle mir gerade jubelndes Publikum vor. Marco: An den Special Effects müssen wir dann wohl noch arbeiten. Ist auf die To-do-Liste genommen, aber ich glaube, jeder hat verstanden, was damit gemeint war. Elisabeth: Genau, wirklich positive Nachrichten vom Zinsmarkt. Es wird günstiger, besonders in den zehnjährigen Zinsbindungen sind fast alle Bankpartner runtergegangen. In den längeren Zinsbindungen, 15, 20 Jahre, ist die Bewegung nicht groß, dort ist sie aber generell auch nicht so volatil wie bei den zehnjährigen Zinsbindungen. Deswegen an alle, die vor kurzem, vor drei Wochen, eine Einreichung gemacht haben und aktuell noch in Verhandlungen oder in Prüfung sind: Schaut euch bitte noch mal die Zinssätze an. Ihr könnt den Unterschied von Einstand zu Einstand auch immer in etwa abschätzen. Und dann würde ich ganz klar meinen Finanzierungsberater ansprechen, ob da nicht noch etwas geht. Marco: Dementsprechend haben die Banken auch schon nachgezogen, verstehe ich das richtig? Elisabeth: Ja, wir hatten ja besprochen: Sparkassen und Volksbanken machen das meistens wöchentlich, und die Großen machen das in Wellen. Vor kurzem kam eine kleinere Welle bei der Commerzbank und auch bei der ING. Deswegen lohnt es sich für die meisten, die bei Regionalbanken sind, da noch mal reinzugehen. Und bei der HypoVereinsbank, die täglich preist, haben wir den Vorteil, dass zur Genehmigung immer der günstigste Einstand genommen wird. Das nimmt man dort also so oder so mit. Marco: Sehr schön. Dann machen wir da einen Haken dran. Das sind in der Tat wieder bessere News nach angespannten Monaten. Hoffen wir, dass es so bleibt beziehungsweise die Richtung weiterhin nach unten geht. Elisabeth: Also mir würde weiter unten noch mehr gefallen. Weiter, weiter, weiter. Das Thema ist ja: Wir sind von richtig teuer zu teuer gekommen. Es ist immer noch, finde ich, ein extrem hoher Einstand. „Wir sind von richtig teuer zu teuer gekommen.“ Warum Förderungen im Neubau unverzichtbar sind Marco: Das ist absolut richtig. Aber man lernt ja auch, mit kleinen Schritten zufrieden zu sein. Dann lass uns wieder in das Thema Neubau einsteigen. Wir hatten letzte Woche schon besprochen, wie das mit einem Generalunternehmer funktioniert, insbesondere die Baukostenaufstellung, welche Fallstricke es dabei gibt und wie es um das Thema Eigenleistung steht. Für alle, die das noch nicht gehört haben, lohnt es sich, damit zu starten. Wir hatten das bewusst in Teil 1 und Teil 2 aufgeteilt, um es nicht aufzublasen. Heute wollen wir uns – du hattest letzte Woche so schön gesagt, Bauen ist nie günstig – dem Thema Förderungen widmen, damit das Ganze möglichst erschwinglich wird. Wir haben hier drei KfW-Programme, die wir heute etwas detaillierter durchgehen wollen: die Nummer 300, die 297/298 und zum Schluss noch KfW 55. Damit kann jetzt wahrscheinlich erst einmal kaum jemand etwas anfangen, aber da gehen wir gleich rein. Bevor wir das tun, Eli, kurz von deiner Seite: Wieso ist das Thema Förderungen in diesem Zusammenhang besonders wichtig? Elisabeth: Wir haben im Neubau extrem hohe Preise. Wir liegen mittlerweile deutlich über 2.000 Euro pro Quadratmeter, bei manchen Hausherstellern sogar schon deutlich über 3.000. Das muss man einfach hochrechnen, und dann ist man ganz schnell bei einer Million, wenn man das Grundstück noch mitnimmt. Das muss sich eine Familie erst einmal leisten können. Deswegen geht es eigentlich gar nicht mehr ohne Förderung, weil man es damit ein Stück weit wieder leistbar bekommt für die Familien, für die Bauherren. Der Neubau ist für mich deshalb immer mit einem Fördermittel-Mix verbunden. „Der Neubau ist für mich deshalb immer mit einem Fördermittel-Mix verbunden.“ KfW 300: Voraussetzungen und Konditionen Marco: Du hattest gerade schon speziell Familien angesprochen. Da starten wir auch direkt mit dem ersten Programm. Wir gliedern das heute nach Attraktivität, von oben nach unten sozusagen. Das ist das Programm KfW 300, Wohneigentum für Familien im Neubau. Erklär uns doch mal: Wie funktioniert das Programm? Elisabeth: Man braucht auf jeden Fall mindestens ein Kind. Das ist die Grundvoraussetzung. Marco: Das ist wahrscheinlich auch die Definition von Familie. Elisabeth: Dünnes Eis. Für alle, die Vierbeiner haben: Ich glaube, ich kann für Marco und mich sprechen, ich sehe das auch schon als Familie, aber … Marco: Sehe ich auch so. Elisabeth: Die KfW tut das nicht. Wir sprechen hier also über Menschenkinder, Zwei-Beine-Familie. Und davon brauchen wir mindestens eins. Das darf auch nicht noch im Bauch der Mama sein, es muss geboren sein, weil die KfW den Nachweis verlangt. Bei manchen Landesförderungen habe ich den Vorteil, dass ich eine attestierte Schwangerschaft nutzen kann, um die Fördermöglichkeiten auszuweiten. Das ist hier nicht so. Marco: Und es muss auch jünger als 18 sein, wie ich hier lese. Elisabeth: Genau. Wir sprechen von einem Kind unter 18 im Haushalt. Und dann kann ich zinsvergünstigt ein Darlehen bis zu 220.000 Euro bekommen. Wieso „bis zu“? Da haben wir eine Unterscheidung. Es muss auf jeden Fall ein KfW-40-Standard sein, also der bestmögliche, den es gerade im KfW-Bereich gibt. Und wenn mein Hausbauer ein sogenanntes Nachhaltigkeitszertifikat, ein QNG, anbietet, kann ich statt 170.000 noch einmal 50.000 Euro mehr zu dem guten Zinssatz bekommen. Wenn er das nicht anbietet, verbleibt es bei den 170.000. Marco: Verstanden. Kannst du uns kurz sagen, was QNG genau bedeutet? Elisabeth: Das ist ein Nachhaltigkeitszertifikat, also ein Nachweis des Bauträgers oder Bauherrn, dass lückenlos in allen Gewerken gewisse Nachhaltigkeitskriterien eingehalten wurden. Es gibt manche Bauherren, Generalunternehmer, die das leisten können. Kleinere machen das nicht. Das kostet auch immer extra, da muss man schauen, ob sich das lohnt oder nicht. Wenn ein Bauträger das sehr oft macht, kann er Stückkostendegression betreiben, hat schlankere Prozesse und kann das ohne große Mehrkosten gut anbieten. Bei Kleineren entfällt das in der Regel. Aber das ist nur die Ausgestaltung, wie viel Geld ich bekomme. Und warum ist es so attraktiv? Aktuell liegt der Zinssatz bei einem Prozent. Marco: Das ist sehr attraktiv, wenn man sich die aktuelle Zinslage anschaut. Elisabeth: Und der Darlehensbetrag mit den 170.000 Euro macht natürlich auch Spaß. Wenn ich das eingebe, merkt man: Das bringt eine ordentliche Ratenersparnis, und die ist auch direkt spürbar. Besonders für Familien ist das super, weil man wirklich entlastet wird. Marco: Ich nehme an, das gilt für den Neubau zur Eigennutzung. Elisabeth: Ja, genau. Kapitalanleger, die Kinder haben, sind hier wie immer nicht eingeschlossen. Das ist meiner Meinung nach auch sinnig, weil der Gesetzgeber den Familien im Neubau ins Eigenheim verhelfen möchte. KfW 300: die Einkommensgrenze Elisabeth: Und mittlerweile ist die Förderung auch mit den Gehaltsgrenzen so ausgelegt, dass man sie auch erreichen kann. Das war nicht immer so. Die hat mit Einkommensgrenzen angefangen, bei denen eigentlich nur die Tochter vom reichen Papa die Förderung hätte bekommen können. Bei der KfW schauen wir uns immer das vorletzte und vorvorletzte Jahr an und ziehen dafür den Einkommensteuerbescheid. Wenn wir jetzt im Jahr 2026 sind, nehmen wir die Einkommensteuerbescheide 2023 und 2024 und schauen dort auf Seite 2 auf das zu versteuernde Einkommen. Das ist noch einmal etwas anderes als das Gesamteinkommen. Dieses zu versteuernde Einkommen darf im Durchschnitt dieser zwei Jahre nicht über 90.000 Euro liegen. Ein Beispiel: Wenn ich im Jahr 2023 bei 95.000 lag und im Jahr 2024, weil eine Elternzeit mit drin war, nur bei 60.000, dann liegt der Durchschnitt unter 90.000, auch wenn ich in einem Jahr drüber war, und ich wäre förderfähig. „Dieses zu versteuernde Einkommen darf im Durchschnitt dieser zwei Jahre nicht über 90.000 Euro liegen.“ KfW 300 in der Praxis: Antrag und Bankpartner Marco: Gibt es prozessual bei der Beantragung Punkte, die besonders zu beachten sind? Elisabeth: Das ist meistens so: Wenn wir einen Haushersteller haben, sei es im Fertig- oder im Massivhausbereich, dann arbeiten die alle mit Energieberatern zusammen, die uns den Antrag zur Verfügung stellen, den ich brauche, um das Ganze bei der Bank zu beantragen. Das KfW-Darlehen wird dann von dem Bankpartner angeboten, mit dem wir auch das Bankdarlehen machen. Das ist ein Teil der Finanzierung, und die Käufer, Käuferinnen oder Bauherren müssen sich in dem Punkt nicht selbst darum kümmern. Das mache ich mit dem Bankpartner für die Bauherren. Marco: Gibt es Bankpartner, die da nicht kompatibel sind? Elisabeth: Ich müsste mich noch mal reinlesen, aber ich bin der Meinung, die ING zum Beispiel hat es nicht mit angeboten, weil sie dachten, das ist nur vorübergehend. Und bei denen dauert es fast sechs Monate, wenn sie so etwas einlesen wollen, bis es dann auf der Endseite zur Verfügung steht. Aber beim 300er-Programm gibt es nur ganz wenige Bankpartner, die das nicht anbieten. Ausschluss bei bestehendem Eigentum Marco: Sehr gut. Gibt es zu dem Programm noch Punkte, über die wir noch nicht gesprochen hatten? Elisabeth: Wichtig für die, die schon Eigentümer von Immobilien sind: Auch das kann ein Ausschluss sein, wenn bereits wohnwirtschaftliches Eigentum besteht. Ein Beispiel: Man wohnt aktuell in der Eigentumswohnung und möchte in das Haus ziehen. Dann ist man nicht förderfähig, weil nur der Ersterwerb gefördert wird. Ich hatte jetzt einen Fall, da habe ich auch mit der KfW gesprochen: Das war ein Kunde, der gewerbliches Eigentum hatte, also Praxisräume, die genutzt wurden. Das führt nicht zum Ausschluss, weil wir wirklich über wohnwirtschaftlich genutztes Eigentum sprechen. Marco: Das ist noch einmal eine wichtige Einschränkung an der Stelle. Klimafreundlicher Neubau 297/298 Marco: Gut, sollen wir dann zum nächsten Programm weitergehen? Elisabeth: Ja. Für alle, die das Familienprogramm nicht bekommen oder dort rausfallen, ist das Auffangbecken der Klimafreundliche Neubau 297/298, weil wir da keine Einkommensbegrenzung haben. Daran können sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer partizipieren. Dementsprechend liegt der Zinssatz auch nicht bei einem Prozent, sondern bei drei Prozent. Marco: Immer noch attraktiver als die aktuellen Zinsen, oder? Elisabeth: Ja, es ist ein Fördereffekt dabei. Aber ich finde, wenn man schon so ein zinsgünstiges Darlehen anbietet, dann sollte man das auch merklich fördern. Das ist so ein Tropfen auf den heißen Stein, nenne ich das immer ganz gerne. Marco: Deswegen wird in Deutschland wahrscheinlich auch weniger gebaut, als man es gerne hätte. Elisabeth: Auch die Darlehensbeträge sind geringer. Im Vergleich zum Familienprogramm sind es nur 100.000 ohne QNG und 150.000, wenn dieses Nachhaltigkeitszertifikat geliefert werden kann. Marco: Sprich, in der Mischbetrachtung mit dem normalen Bankdarlehen fällt das dann wahrscheinlich auch deutlich weniger ins Gewicht. Elisabeth: Exakt. 70.000 Euro mehr zu einem um zwei Prozent besseren Zinssatz sind noch einmal etwas anderes, als wenn ich über 100.000 Euro zu drei Prozent spreche. Klar, der normale Zinssatz liegt um einiges drüber, aber die Mischkalkulation wird das nicht rausreißen. „Das ist so ein Tropfen auf den heißen Stein, nenne ich das immer ganz gerne.“ Die befristete KfW-55-Förderung Elisabeth: Ich habe auch eine Theorie, und da kommen wir ein Stück weit zum nächsten Punkt: In diesem Programm wurde ganz kurzfristig herumgewurstelt. Normalerweise wird im Neubau immer nur der neueste Standard gefördert, und da sprechen wir über das KfW-40-Haus. Der nächstältere Standard war der KfW-55-Standard. Dafür gab es bis vor kurzem gar keine Förderung mehr, die wurde abgestellt. Dann hat aber der Gesetzgeber beziehungsweise die Bundesregierung gemerkt: Wir haben ganz viele Baugenehmigungen vergeben, aber die Leute fangen einfach nicht an zu bauen. Das kann auch daran liegen, dass man bei der alten KfW-55-Förderung an die 50.000 Euro Zuschuss bekommen hat – das war wirklich absolut cool –, und das wurde von heute auf morgen gestrichen, wenn man nicht schnell genug war. Das hat dazu geführt, dass bei vielen 55er-Förderungen, die 2023, 2024 nicht zustande gekommen sind, die Bauherren erst einmal gesagt haben: Wir müssen jetzt Stopp drücken. Auch die Zinsentwicklung hat ihr Übriges getan. Und dann sind viele Baugenehmigungen liegen geblieben, die nicht umgesetzt wurden. Da hat die Bundesregierung gesagt: Okay, wir wollen ein zeitlich befristetes Programm schaffen, das so attraktiv ist, dass die Bauherren, die eine Baugenehmigung in der Schublade haben, diese herausholen und anfangen zu bauen. So ist diese zeitlich befristete KfW-55-Förderung ins Leben gerufen worden, die aktuell keinen Zinssatz von 3 %, sondern von 2,19 % hat. Sie liegt also zwischen der Familienförderung und der KfW-40-Förderung. Marco: Das ist dann die Nummer 297/298? Elisabeth: Immer noch die gleiche Nummer. Sehr verwirrend, aber eben ein anderer Standard. Auf der einen Seite freut es mich für alle, die für den 55er-Standard eine Baugenehmigung haben und jetzt noch einmal den tollen Zinssatz mitnehmen können. Aber ich finde es auch echt einen Schlag ins Gesicht, dass man einen schlechteren Standard mit einem besseren Zinssatz versieht. Und was ist, denke ich, die Strategie dahinter? Eigentlich war das nur bis Mitte dieses Jahres geplant. Weil der Andrang so groß war, hat man gesagt: Okay, wir verlängern bis Ende des Jahres. Dann waren die Mittel sogar kurz davor auszugehen, und selbst da hat man sie noch einmal aufgestockt. Das Interesse seitens der Bundesregierung, von diesen Baugenehmigungen runterzukommen, ist also extrem hoch. Und damit nicht zu viel Konkurrenz besteht, oder vielleicht auch, weil im Haushalt nur Mittel für eines dieser Programme da waren, gehe ich davon aus, dass man, solange die 55er-Förderung besteht, dort den Zinssatz so gut hält, dass sie genutzt wird, und über einen schlechteren Zinssatz im 40er-Standard versucht, die Fördermengen für alle, die keine Kinder haben, erst einmal unten zu halten. Ich gehe ganz stark davon aus – das ist meine Hoffnung –, dass der Zinssatz für die KfW-40-Förderung für die ohne Kinder ab Januar, wenn die 55er ausgelaufen ist, deutlich besser wird. „Ich finde es auch echt einen Schlag ins Gesicht, dass man einen schlechteren Standard mit einem besseren Zinssatz versieht.“ Marco: Wenn wir das noch einmal kurz zusammenfassen: Wir haben das 300er-Programm für Familien, das von den Konditionen her mit Abstand am attraktivsten ist. Dann haben wir die 297 und 298 – die 297 ist in dem Fall für den Eigennutz, die 298 für die Kapitalanleger. Und dann das KfW 55, benannt nach dem KfW-Standard 55, das in seinen Konditionen attraktiver ist als die 297 und 298. Elisabeth: Genau, es ist auch die gleiche Nummer, es ist nur zeitlich befristet. Es läuft auch unter der Nummer 297/298. Marco: Okay, das hatte ich bisher so nicht verstanden. An der Stelle würde ich mir etwas mehr Klarheit und Einfachheit wünschen. Elisabeth: Ja, das ist auch die Verwirrung, die entsteht. Aber woher kommt das? Die Bundesregierung hat das kurzfristig entschieden, und weil es nur für ein halbes Jahr befristet war, wollte niemand eine eigene Seite kreieren oder groß etwas investieren. Deswegen hat man es in die bestehende 40er-Förderung reingefriemelt. Marco: Damit wird es ja noch diffuser. Ich dachte, das wäre noch einmal eine eigene Nummer. Aber dann ist es tatsächlich die schlechtere Energieeffizienzklasse zu besseren Konditionen unter dem gleichen Dach. Elisabeth: Ja, genau. Ich kann es verstehen: Es ist nur zeitlich befristet, sie wollten so wenig Aufwand wie möglich haben, und es ist ja auch toll, dass sie das so schnell wie möglich rausbringen wollten. Es ist aber sehr undurchsichtig und für die, die keine Kinder haben und in den besseren Standard investieren wollen, meiner Meinung nach einfach nicht fair. Fristende KfW 55 Marco: Ja, absolut. Am Ende des Tages ist eine Betrachtung auf mehreren Ebenen möglich. Aus einem Effizienzgedanken wirft die Art und Weise durchaus Fragen auf. Wenn man sich allerdings anschaut, dass wir in Deutschland mehr Neubau, mehr Wohnraum brauchen, macht es durchaus Sinn, das vorhandene Potenzial jetzt auch zeitlich begrenzt auszuschöpfen. Was mich zu der Frage bringt: Gibt es momentan einen Stichtag, an dem 55 komplett ausläuft, oder ist das der 31.12.? Elisabeth: Der 31.12. Wobei man immer bedenken muss, dass wir zum einen den Energieberater brauchen, der den Antrag erstellt. Das dauert schon mal zwei Wochen. Dann brauchen wir die kompletten Unterlagen, denn damit die Bank das beantragen kann, muss sie vorher die Kreditentscheidung getroffen haben. Auch da kann man noch einmal mindestens zwei Wochen rechnen. Und man muss die Unterlagen vollständig haben. Das bedeutet: Für alles, was nicht spätestens Mitte November spruchreif ist, sind die Aussichten sehr gering, dass es bis Ende des Jahres noch durchgebracht werden kann. Denn dann schließen die Banken die Einreichung für diese KfW-Programme, weil sie nicht mehr gewährleisten können, dass es durchgebracht wird. Marco: Verstanden. Dementsprechend ist der Zug für die allermeisten schon durch. Elisabeth: Bald. Für alle, die das noch offen haben, sollte jetzt nicht weiter gezockt werden. Weil der Zinssatz mit den 2,19 sehr attraktiv ist, sollten wir wirklich schauen, dass wir relativ fix Sicherheit bekommen. „Für alle, die das noch offen haben, sollte jetzt nicht weiter gezockt werden.“ Förderzinsen und Haushaltslage Marco: Alle, die nach 40er-Standard bauen, sollten besser auf Zeit spielen? Elisabeth: Wenn das in der Familienförderung nicht abbildbar ist und man keinen Druck dahinter hat, würde ich mir schon bis Februar, April anschauen, wie die KfW reagiert. Denn das ist auch eine sehr interessante Sichtweise: Die KfW ist ein Laden, der von der Bundesregierung beziehungsweise aus dem aktuellen Haushalt mit Geld geflutet wird, je nachdem. Und je nachdem, wie die Haushaltslage ist, so ist auch ein Stück weit die Politik der KfW. Ein Beispiel: Bei der Sanierungsförderung im Bestand hatten wir, als das aufgerufen wurde, noch zu Habeck-Zeiten Zinssätze von 0,5, 0,6 Prozent. Der Zinssatz ist so angezogen worden, weil die Gelder einfach nicht da sind, um diese Förderung zur Verfügung zu stellen. Das ist immer ein Stück weit Planung der Politik, die Berechnungen durchführen lässt und sagt: Wir haben in etwa 100 Millionen, 200 Millionen, die wir für diesen Fördertopf zur Verfügung stellen. Dann wird ganz klar geschaut: Je niedriger ich diesen Zinssatz setze, desto attraktiver ist die Förderung und desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass sie stark in Anspruch genommen wird. Und wenn sie zu attraktiv ist, kann es sein, dass der Fördertopf nach einem Monat – wir hatten es auch schon nach drei Tagen – leer ist und ich die Förderung auf einmal einstampfen muss. Elisabeth: Weil man sich politisch nicht die Blöße geben will, die Förderung alle vier bis acht Wochen einstampfen zu müssen, ist dieser Zinssatz zwar ein Stück weit klar abhängig vom Kapitalmarkt. Aber wir haben zum Beispiel bei der Familienförderung gesehen: Auch als der Kapitalmarkt durch die Decke gegangen ist, ist die Förderung bei einem Prozent geblieben. Die Förderung für alle, 297/298, hat dagegen extrem auf den Kapitalmarkt reagiert, da sind wir wirklich hoch- und runtergegangen. Da merkt man einfach: Je mehr Förderberechtigte wir haben, desto mehr schaut auch eine KfW und dahinter die Haushaltsplanung: Was können wir uns leisten? Und dann kann es auch sein, dass, wenn der Haushalt beschlossen ist, der Zinssatz von heute auf morgen wieder nach unten angepasst wird. Das sollte man sich einfach mal durchdenken, weil es wichtig ist, zu schauen: Wie ist die aktuelle politische Lage? Das ist immer ein ganz guter Indikator dafür, wie es mit den Förderungen weitergehen wird. „Und je nachdem, wie die Haushaltslage ist, so ist auch ein Stück weit die Politik der KfW.“ Kombination mit Landesförderung Marco: Alles klar. Sehr spannend. Wie sieht es denn – das wäre jetzt meine letzte Frage für heute – mit der Kombination mit Landesfördermitteln aus? Elisabeth: Sehr gute Nachrichten. Ich sage immer zu den Familien, bei denen wir alles mitmachen können: Das ist der Dreiklang der Finanzierung, wenn wir zum einen die Förderung der KfW, also die Bundesförderung, nutzen können und dann auch die Landesförderung. Beides darf auch gleichzeitig beantragt werden. Da gibt es kein Ausschlusskriterium. Marco: Geht das dann auch gleichzeitig, oder muss das eine vor dem anderen erfolgen? Elisabeth: Nö. Die Landesbank gibt immer vorrangig dem Bankpartner ein Stück weit die Gesamtsumme frei. Und dadurch, dass der Bankpartner das Bank- und das KfW-Darlehen beantragt, haben wir da keine Schwierigkeiten. Neubau im Niedrigpreissegment Marco: Okay. Jetzt muss ich mich noch mal korrigieren. In der Vorbesprechung hattest du noch ein anderes, weniger relevantes, aber der Vollständigkeit halber dann doch relevantes Programm angesprochen. Lass uns da noch kurz drauf eingehen. Elisabeth: Das schimpft sich „Neubau im Niedrigpreissegment“. Finde ich schon vom Namen her lachhaft, weil es im Neubau kein Niedrigpreissegment gibt. Marco: Ich merke schon, du bist kein Fan. Elisabeth: Absolut nicht. Ich hatte nicht einen einzigen Fall dort. Ich hatte mal einen auf dem Tisch, die hatten, bevor sie mich kennengelernt haben, ihr komplettes Haus nach dieser Förderung geplant. Das sind wirklich ganz schlimme Voraussetzungen: Da darfst du nur eine bestimmte Zimmeranzahl haben, es ist auf ganz einfachen Bau ausgelegt, nicht zu groß, also ganz kleine Flächen und ganz kleine Zimmer. Und das Problem war: Weil niemand diese Förderung nutzt, hat keine Bank sie angeboten, und bei den Banken, die sie angeboten haben, war der Bankzins so teuer, dass es insgesamt günstiger gewesen wäre, das Haus ohne diese Förderung zu planen. Deswegen ist das für mich eine Förderung, die eigentlich abgeschafft gehört. Die Mittel, die dort reserviert sind und die keiner nutzt, gehören auf die Förderungen aufgeteilt, die auch wirklich genutzt werden, damit wir vielleicht auch in dem Bereich den Zinssatz ein Stück weit vergünstigen können. Marco: Ich glaube, da müssen wir in dem Fall auch gar nicht weiter drauf eingehen. „Finde ich schon vom Namen her lachhaft, weil es im Neubau kein Niedrigpreissegment gibt.“ Förderung pro Wohneinheit Elisabeth: Was noch ein wichtiger Zusatz für alle KfW-Förderungen ist – weniger für die Familienförderung, weil da zusätzliches wohnwirtschaftliches Eigentum nicht erlaubt ist: Bei der 55er-Förderung zum Beispiel kriege ich die 100.000 Euro pro Wohneinheit. Alle, die ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung planen, können also statt von 100.000 von der doppelten Fördersumme, also von 200.000 Euro, zu dem tollen Zinssatz partizipieren. Wichtig ist dort zum einen, dass es einen Küchenanschluss gibt – die Küche muss nicht verbaut sein –, dass ein eigenes Bad besteht und auch die ganzen Zugänge da sind. Es muss eine abgeschlossene Wohneinheit sein. Wenn dort für den Grundriss Wände gezogen wurden, ist es wichtig, dass die auch in echt so gebaut werden. Denn die KfW macht Stichproben, und wenn man das Zweifamilienhaus auf dem Papier geplant hat, aber dann ein Einfamilienhaus hat, kann ein Teil der Förderung wieder eingezogen werden. Marco: Ist in meiner naiven Ansicht eigentlich selbstverständlich, scheint in der Praxis aber ab und zu auch mal anders zu laufen. Elisabeth: Dazu werde ich jetzt keine Aussage treffen. Fazit: Energiestandard nach Kosten und Nutzen Marco: Gut. Hast du noch Punkte zu dem Thema, die wir teilen sollten? Elisabeth: Vielleicht als Letztes ganz grundsätzlich: Ich würde mich von diesen Standards auch nicht verrückt machen lassen. Besonders wenn man keine Kinder hat und diese tolle 300er-Förderung nutzen kann, bin ich immer ein Freund davon, mit dem Bauträger zu klären: Was kostet mich der Standard? Denn man muss auch zugeben, das ist nicht das Gelbe vom Ei. Man muss sich immer fragen: Wo kommen diese Standards her? Die werden von der Politik gemacht. Und wenn man mit Menschen vom Fach spricht – man schließt sich mit diesen 40er-Häusern ja quasi im besten Falle noch mit Styropor luftdicht ab –, muss man immer schauen, zu welchem Preis. Wenn ich für 20 Zentimeter mehr Dämmstärke umfangreich mehr ausgebe, mein Fördereffekt für den 40er-Standard aber irgendwo bei 20.000 Euro liegt und ich für diesen 40er-Standard eher 60.000 Euro mehr ausgeben muss, dann muss ich mich fragen: Macht das wirklich Sinn? Da würde ich mich auf jemanden verlassen, der vom Fach ist und das im Auftrag der Bauherren entscheiden kann. Elisabeth: Der Handelsvertreter, der euch das Fertighaus im 40er-Standard verkaufen will, wird natürlich immer sagen: ganz, ganz toll. Aber da würde ich mich im ersten Schritt so emotionsfrei und neutral wie möglich aufstellen und mir ein 55er-Angebot und ein 40er-Angebot geben lassen. Dann kann der Finanzierungsberater gegenüberstellen, wie groß die Ersparnis mit der Förderung ist und was ich spare, wenn ich einen einfacheren oder älteren Standard nehme. Und das ist dann immer noch ein Top-Haus, das darf man nicht vergessen. Deswegen ist es wichtig, das noch einmal in die Überlegung mit aufzunehmen. „Ich würde mich von diesen Standards auch nicht verrückt machen lassen.“ Marco: Finde ich super. Super Schlusswort. Das sagen wir hier relativ häufig, ich würde sogar sagen fast in jeder Folge: Die Immobilie muss zu einem selbst und zur eigenen Lebenssituation passen, und dann sollte der Standard eher sekundär sein. Er ist eine Entscheidungshilfe, aber es muss zu einem selbst passen. Sehr schön. Dann machen wir für heute einen Haken dran. Damit haben wir das Thema Neubau vorerst abgeschlossen. Nächste Woche geht es mit einem neuen Thema weiter. Wenn euch das gefallen hat, lasst gerne ein Abo auf eurer Podcastplattform nach Wahl da. Wir sehen, es kommen immer mehr Leute auf den Podcast und hören zu. Damit ihn noch mehr Leute entdecken, hilft das enorm. Und ansonsten: Bleibt gesund, das Wetter wird stürmisch und kälter. Bis bald, bis nächste Woche. Elisabeth: Bis dann. Ciao, ciao. „Die Immobilie muss zu einem selbst und zur eigenen Lebenssituation passen, und dann sollte der Standard eher sekundär sein.“

Begrüßung und Marktlage Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute nehmen wir uns, nachdem der Bauturbo in Deutschland noch nicht so ganz zündet, das Thema Neubau vor. Bevor wir das tun, wie gewohnt erst mal: Hallo, Eli. Elisabeth: Hallo, Marco. Marco: Lass uns mit der Lage starten, bevor wir ins Thema Neubau gehen: der Swap. Wir nehmen heute mal wieder an einem Samstag auf, er liegt bei 352. Dementsprechend nach wie vor eine Seitwärtsbewegung, nachdem ich letzte Woche schon gesagt hatte, wir hätten das schon seit Wochen – jetzt ist es eine Woche mehr. Zwischenzeitlich ging er im Laufe der Woche sogar kurz unter die 350. Wie schaut es bei den Banken aus? Wie ist die Stimmung? Elisabeth: Für die täglich preisenden Banken und auch für die wöchentlich preisenden Sparkassen und Volksbanken sieht das natürlich sehr gut aus. Wir sind günstiger als letzte Woche, wobei das wirklich nur Basispunkte sind, also 0,0er-Bereiche. Nichtsdestotrotz sollte man den Trend jetzt sehr scharf beobachten. Ich sehe hier wirklich einen leichten positiven Trend in die richtige Richtung und hoffe, dass sich das in den nächsten Wochen so weiterentwickelt, dass wir auch wieder humanere Zinssätze bekommen. Warum Neubau und Baukostenaufstellung Marco: Sehr gut, dann machen wir da heute einen schnellen Haken dran und steigen direkt in das Thema Neubau ein. Ein durchaus komplexeres Thema. Elisabeth: Ich glaube, in unserer Vorbereitung hattest du die Worte „Ist schon ein Brecher“ benutzt. Marco: Ja, ist es. Kommt halt drauf an, worauf man sich konzentriert. Das bringt mich direkt zum Punkt: Wir wollen uns heute auf Neubau durch Generalunternehmer konzentrieren. Vor allem auch, weil wir in Deutschland, um es diplomatisch zu formulieren, nach wie vor etwas unseren Zielen beim Neubau hinterherhinken. Ich habe mal eine Studie herausgesucht, denn die Frage ist ja relativ schnell: Woran hat es gelegen? Das Thema Zinsen und Marktlage ist allen bekannt, darüber sprechen wir jede Woche – das ist natürlich ein Aspekt. Der andere Aspekt ist beim Neubau aber durchaus relevant, und so hat es auch eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung identifiziert: nicht nur die finanziellen Hürden, sondern vor allem auch die Kosten und die Planungsunsicherheit. Genau darum soll es heute konkret gehen, nämlich um die Baukostenaufstellung. Wie gehe ich damit um? Wie schaffe ich es, dass in die Unsicherheit Sicherheit kommt, dass man Licht reinbekommt und es dann vielleicht gar nicht so kompliziert ist, wie es auf den ersten Blick wirkt? Vielleicht startest du, Eli, aber kurz mit der Unterscheidung beim Neubau. Es gibt drei verschiedene Arten des Neubaus, wir fokussieren uns heute auf den Generalunternehmer. Was sind da die Unterschiede? Drei Arten des Neubaus Elisabeth: Sehr gerne. Wir starten mit dem Neubau durch einen Bauträger. Da bekommt man Grundstück und Haus zusammen, erwirbt beides in einem Kaufvertrag, und der Bauträger baut das Haus schlüsselfertig. Nachteil ist meistens, dass man die Grunderwerbsteuer auf das gesamte Vorhaben zahlt, also auf Grundstück und Baukosten, und dadurch eine höhere Belastung bei den Nebenkosten hat. Man kann noch leichte Änderungen reinbringen, den Boden anders machen, die Wände ein bisschen verrücken, hat aber nicht so viel Spielraum. Dann kommen wir zum Neubau durch den Generalunternehmer. Da bringe ich mein Grundstück mit, das heißt, ich muss es vorab erworben haben, damit ein Häusle draufgebaut werden kann. Vorteil: Weil das zwei getrennte Vorgänge sind, zahle ich die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück und habe bei den Nebenkosten eine erhebliche Ersparnis. Und dann kommen wir zum letzten Punkt, dem Neubau über Einzelgewerksvergabe. Auch da bringe ich mein Grundstück selbst mit, aber keinen Generalunternehmer, der alle Gewerke für mich übernimmt, sondern ich schließe für jedes Gewerk einzelne Verträge ab. Marco: Virtuell gibt es dann wahrscheinlich noch eine vierte Möglichkeit: Ich bringe mein Grundstück mit und mache alles selbst. Elisabeth: Ja. Marco: Da hat man aber in der Regel keine Probleme, sich zurechtzufinden, wenn man es eh kann. Elisabeth: Ja, und ich glaube, der Prozentsatz ist so gering, dass ich das zu 99,999999 % als Suicide-Programm einschätzen würde. Die Festpreis-Illusion und die DIN 276 Marco: Sehr gut. Dann lass uns tiefer gehen. In dem Fall habe ich jetzt ein Grundstück und baue mit einem Generalunternehmer neu – das haben wir uns ja heute rausgepickt. Ist die Baukostenaufstellung dann im ersten Schritt ein hochrelevantes Thema? Warum ist das so? Elisabeth: Genau, die meisten Menschen, mit denen ich über das Thema spreche, haben die Vorstellung: Super, ich gehe zu einem Generalunternehmer wie einem Fertighaushersteller oder einem Massivhaushersteller, wie sie alle in diesen Musterhaussiedlungen sitzen, kriege ein Haus zum Festpreis und habe dann das Rundum-sorglos-Paket. Das ist leider nicht so, und deswegen ist es wichtig, dass wir heute über die Kostengruppen sprechen. Da gibt es nach der DIN 276 eine schöne Aufteilung. Und dann einfach mal einen Strich ziehen: Was ist in den Verträgen der Fertighaushersteller und Massivhaushersteller in der Regel mit dabei und was nicht? „Ich kriege ein Haus zum Festpreis und habe dann das Rundum-sorglos-Paket. Das ist leider nicht so.“ Marco: Ja, genau. Ich glaube, genau da gehen wir im ersten Schritt high level drüber, welche Items das beinhaltet. Der wichtigste Punkt vorab: Wir packen das auch in die Shownotes, dann kann sich das jeder, den es interessiert, selbst durchlesen. Denn wir werden nicht jeden einzelnen Punkt durchgehen – das ist eine DIN-Norm, damit könnten wir wahrscheinlich einen halbtägigen Podcast füllen. Aber es gibt acht große Blöcke in der Norm, und die gehen wir jetzt einfach mal von oben bis unten durch, soweit es interessant und relevant ist. Starten wir mit dem Grundstück. Die acht Kostengruppen der DIN 276 Elisabeth: Genau, das ist die Kostengruppe, die man selbst beschaffen muss. Es ist meistens sehr schwierig, in nichtländlichen Gegenden ein passendes Grundstück zu finden, aber deswegen ist das auch relativ schnell abgehakt. Da sind noch die Grundstücksnebenkosten mit enthalten, aber außer dem Kaufpreis fürs Grundstück gibt es da sonst nicht viel zu erzählen. Marco: Dann springen wir direkt weiter in die zweite Kostengruppe, die vorbereitenden Maßnahmen. Elisabeth: Darunter zählt alles, womit ich das gekaufte Grundstück für den Bau vorbereite. Wenn da noch riesige Bäume draufstehen, die wegmüssen, wenn Hausanschlüsse für Abwasser oder Strom reingelegt werden – all das, was vorbereitet werden muss, damit ich anfangen kann zu bauen. Marco: Ja, oder es muss sogar erst mal erschlossen werden. Elisabeth: Exakt. Marco: Sehr gut, dann sind wir auch schon in der dritten Kostengruppe, bei der Baukonstruktion. Elisabeth: Genau, wir haben jetzt alle Erschließungsmaßnahmen gemacht, das Grundstück ist gekauft, nun fangen wir an, die Hülle des Hauses zu bauen. Das sind wirklich die Außenwände, auch die Innenwände, Böden, all das, was das Haus trägt, und das Dach obendrauf. Das gehört zur dritten Kostengruppe, der Baukonstruktion. Marco: Sehr gut. Dann die vierte, da sind wir schon bei den technischen Anlagen. Elisabeth: Auch das ist meiner Meinung nach sehr verständlich. Das Haus steht jetzt, wir haben Böden, Wände, ein Dach, und jetzt füllen wir das Haus mit all den Anlagen, die gebraucht werden: sei es die Heizung, die Elektrik, das Smart-Home-System, die Wallbox. All das sind Punkte, die das Haus ein Stück weit zum Leben erwecken. Marco: Zum Leben erwecken hoffentlich auch außerhalb des Hauses – was für eine Überleitung. Kostengruppe 5, die Außenanlagen und Freiflächen. Elisabeth: Genau, das ist für mich schon ein erstes Sammelbecken: der Rollrasen, der Swimmingpool, alles, was außen stattfindet, Garagenstellplätze – das wird unter dieser Kostengruppe subsumiert. Marco: Sehr gut. Dann haben wir die sechste, das mache ich ganz kurz, ich kann ja lesen: die Ausstattung. Darunter fallen Küche, Einbauküche, Möblierung etc. Und dann sind wir bei der siebten, den Baunebenkosten. Elisabeth: Genau. Auch da werdet ihr merken, dass die Punkte, die dort drinstecken, bei den einzelnen Herstellern weit auseinanderlaufen. Aber ganz klassisch sind die Baunebenkosten all das, was gemacht werden muss, damit dieser Bau überhaupt umgesetzt werden kann. Ein klassisches Beispiel ist der Architekt, der überhaupt erst mal die Zeichnung macht, wie und wo gebaut wird und was genau umgesetzt wird. Aber auch die Energieeffizienz-Experten, die eventuelle Förderprogramme prüfen und umsetzen. Das fällt alles unter die klassischen Baunebenkosten. Marco: Sehr gut. Und dann schließen wir den Überflug auch schon ab mit der Finanzierung. Elisabeth: Die ist tatsächlich meistens auch nicht mit eingeplant. Ein großer Faktor sind die Bauzeitzinsen, also die Doppelbelastung während des Baus: Wenn man beispielsweise noch zur Miete wohnt, zahlt man gleichzeitig die Miete und die Zinsen auf das, was schon ausgezahlt ist. Fallstrick Abbruch- und Erdarbeiten Marco: Sehr gut. Da sind wir jetzt schnell drübergeflogen, um einen groben Überblick zu geben. Das klang aus meiner Sicht schon fast zu einfach. Lass uns jetzt in die Punkte einsteigen, weshalb wir die Folge tatsächlich machen. Es gibt ein paar Fallstricke, vor allem solche, die du in der Praxis gerne mal siehst. Wo liegen die beim Thema Kostenaufstellung, und wie geht man am besten damit um? Elisabeth: Beim ersten Fallstrick muss man sich im Klaren sein: Keiner dieser Hersteller arbeitet mit der DIN 276. Keiner. Die haben alle ein Stück weit ihre eigene Aufstellung. Wenn man dann mit Hausherstellern spricht und erste Werkverträge oder Vorschläge bekommt – und wir sprechen hier immer über ein schlüsselfertiges Haus, das heißt, die stellen mir das Ding wirklich komplett hierhin –, dann habe ich das Problem, dass bei jedem von denen unterschiedliche Sachen nicht drin sind. Und wenn die etwas nicht zum Festpreis anbieten, fangen sie an, Schätzungen zu betreiben. Die zwei Punkte, wo das Kind meistens in den Brunnen fällt, also Sachen, die nicht im Festpreis enthalten sind und vom Fertighaus- oder Massivhaushersteller geschätzt werden, sind zum einen die Abbrucharbeiten bzw. Abbruchmaßnahmen und zum anderen die Erdarbeiten. Das heißt: Wenn ich ein Grundstück mit einem Bestandshaus kaufe, was weg muss – so ein Abriss kostet extrem viel Geld, das muss man wirklich gut kalkuliert haben. „Keiner dieser Hersteller arbeitet mit der DIN 276. Keiner.“ Marco: Sprich, da sind wir in der Kostengruppe vorbereitende Maßnahmen. Elisabeth: Exakt. Das ist der erste Punkt, wo eine Kostenexplosion stattfinden kann. Denn wenn ich so ein Ding abreiße, muss das ja auch entsorgt werden. Wenn ich dann Schadstoffe habe, weil es ein Haus aus den 50ern, 60ern ist, dann muss das gut kalkuliert sein. Da würde ich mich niemals, niemals, niemals auf die Schätzung eines Fertighausherstellers verlassen, der das nicht selbst anbietet, weil er das aus Eigeninteresse immer zu tief schätzen wird. Genau dasselbe haben wir in der Kostengruppe 300 für die Erdarbeiten. Wenn da beispielsweise noch ein Hügel ist, der abgetragen werden muss, oder das Grundstück ein Stück weit im Hang liegt und wir für den Keller Erde rausnehmen müssen, dann werdet ihr merken: Das bieten diese Hersteller nicht selbst an. Dafür müsst ihr euch immer selbst ein Unternehmen suchen, und die Schätzungen der Hersteller sind immer zu niedrig. Ich kenne sehr wenige, die da wirklich mit einer ordentlichen Schätzung rangehen. Marco: Da kenne ich mich jetzt nicht aus, aber trifft das auch zu, wenn ich einen Keller baue? Elisabeth: Meistens haben die Hersteller einen Partner, mit dem sie den Keller bauen, und dann gibt es einen Kostenvoranschlag. Auch da lohnt es sich immer, noch mal einen Vergleich zu ziehen. Auch bei den Erdarbeiten hat ein guter Hersteller vielleicht Unternehmen, mit denen er gute Erfahrungen gemacht hat, und empfiehlt die. Das Thema ist nur: Wenn der Werkvertrag unterschrieben wird, ist man meistens noch nicht so weit, den Kostenvoranschlag für die Erdarbeiten wirklich in Auftrag zu geben. Die Entscheidung für den Hersteller und der Zeitpunkt, an dem ich wirklich Kostensicherheit habe, haben also einen zeitlichen Versatz. Und da wird es richtig gefährlich, weil der Haushersteller ein Ziel hat: dass er euch das Haus verkauft. Für ihn ist es wichtig, dass die Kosten so niedrig wie möglich sind oder niedrig genug, dass ihr das Gefühl habt, euch das leisten zu können. Das ist der Punkt, der mir besonders wichtig ist, und da schaue ich immer ganz genau hin: Abbrucharbeiten und Erdarbeiten. Das sind die zwei Punkte, die notorisch zu niedrig geschätzt werden. „Abbrucharbeiten und Erdarbeiten. Das sind die zwei Punkte, die notorisch zu niedrig geschätzt werden.“ Fallstrick Architekt, Baustrom und pauschale Baunebenkosten Marco: Ja, sehr spannend. Das sind wahrscheinlich zwei Punkte, bei denen man nicht sofort darauf gekommen wäre, dass sie die Fallstricke sind. Dementsprechend sagst du auch, dass an den anderen Punkten eigentlich gar nicht so viel falsch laufen kann, weil das ja letztendlich das Geschäft der Generalunternehmer ist. Elisabeth: Das sind die teuersten Punkte, wenn es falsch läuft. Wenn ich mir beispielsweise noch mal die Architektenleistungen anschaue – was die meisten auch nicht wissen: Die Haushersteller arbeiten zwar mit Architekturbüros zusammen, ihr seid aber nicht verpflichtet, die zu nehmen. Ein Stück weit. Ihr könnt euch auch euren eigenen Architekten raussuchen. Und ich habe die Erfahrung gemacht, dass manche Architekten von solchen Generalunternehmern nicht ganz so gut sind. Auch da ist es wichtig, dass diese Kosten nicht vergessen und nicht zu niedrig geschätzt werden. Ein ganz großer Klassiker, der den meisten vielleicht kein Begriff ist: Wenn auf der Baustelle gearbeitet wird, muss ich parallel auch den Baustrom zahlen. Auch das sind Kosten, die ich mitkalkulieren muss. Und die Hersteller machen es sich immer relativ einfach. Das Grundstück hatte einfach einen Preis, das ist klar. Dann haben sie ihren Festpreis, wo in einem 80-seitigen Werkvertrag steht, was drin ist und was nicht. Und dann haben sie ein riesiges Becken, für das sie ein Wort benutzen: Baunebenkosten. Da packen sie einfach rein: Okay, das sind 50.000 Euro. Wenn sie noch gut sind, nehmen sie einen Prozentwert von den Baukosten. Die einzelnen Unterpunkte nennen sie gar nicht erst. Bauherren, die sich damit nicht wirklich auseinandersetzen, ist deshalb gar nicht bewusst, was es da überhaupt gibt. Wenn ihr euch diese DIN anschaut, werden euch wahrscheinlich Positionen vollkommen neu sein: Ach Mist, da habe ich ja gar nicht dran gedacht – so ein Bodengutachten zum Beispiel. Da sind so viele Positionen drin, bei denen man vor Herausforderungen gestellt wird, wenn man in so einen Vergleich geht: Welcher Hersteller ist denn der beste für mich? Und zum Glück machen Claude und KI das ein bisschen einfacher, zu sagen: Okay, die DIN 276 und der Werkvertrag, den ich bekomme – Marco: – was ist abgedeckt – Elisabeth: – und was ist nicht abgedeckt. Marco: Ja, ich glaube, das ist auch eine der Kernmessages von heute, dass es eben diese DIN-Norm gibt. Ich bin vielleicht nicht an jeder Stelle ein großer Fan unserer DIN-Normen, aber hier hilft es in der Praxis, glaube ich, extrem gut – in einem Thema, in dem sich die wenigsten extrem gut auskennen. Wenn du mit zwei, drei Anbietern sprichst, sehen die Angebote alle gleich und doch anders aus. Was ist jetzt das Richtige für mich? Hier hat man eine grundsätzliche Orientierung, mit der man letztendlich einfach von oben bis unten abhaken kann: Was ist drin, was ist nicht drin? Oder man fragt einfach nach, wie man auf einen bestimmten Punkt oder Preis kommt. „Zu schön, um wahr zu sein“: Die Verantwortung liegt beim Bauherrn Elisabeth: Und der Tipp, den ich geben kann: Bauen ist nie günstig. Nie. Deswegen: Wenn ihr eine Gesamtkostenaufstellung bekommt, die zu schön ist, um wahr zu sein, dann ist das so. Das wird euch erst viel, viel später auffallen, zu einem Zeitpunkt, wo es richtig, richtig wehtun wird. Das heißt … „Bauen ist nie günstig. Nie.“ Marco: Das ist bei den Großprojekten auch so, habe ich das Gefühl. Elisabeth: Und das ist wirklich … Marco: Da scheint es keine DIN-Norm zu geben, bevor jemand gegencheckt. Elisabeth: Und du musst dir die Misere vorstellen, ich finde es wirklich schlimm: Da hat eine Familie nach Jahren endlich ein Grundstück gefunden, geht in diese Fertighaussiedlung und in drei, vier, fünf, sechs Musterhäuser rein. Und keiner von denen erstellt mal wirklich eine ordentliche Kostenaufstellung. Wenn uns jemand zuhört, der eine hat: gerne bei uns melden, ich freue mich auf den Austausch. Dann gehen sie meistens zu einem Finanzierer, ob das jetzt eine Bank oder einer der Großen ist, die auch keine eigene Aufstellung haben oder damit arbeiten können, geschweige denn wissen, dass es diese Kostengruppen überhaupt gibt. Und dann ist man als Bauherr wirklich komplett allein. Am Ende des Tages trägt aber der Bauherr die Verantwortung. Deswegen ist es mir auch in der Beratung beim Neubau extrem wichtig: Die Baukostenaufstellung muss passen. Und das führt manchmal dazu, dass ich sage: Ihr könnt euch das nicht leisten. Denn auch wenn der Hauspreis toll wirkt und man sagt, das kann ich mir doch leisten – wenn man dann alles mit reinnimmt, wird es sehr schnell sehr dünn. „Und das führt manchmal dazu, dass ich sage: Ihr könnt euch das nicht leisten.“ Eigene Kostenaufstellung mit Puffer Marco: Ja. Heute wollen wir gar nicht in die Finanzierung einsteigen, das ist schon der vorgezogene Cliffhanger. Das Thema besprechen wir nächste Woche zusammen mit den Förderungen, damit es heute nicht den Rahmen sprengt. Aber wenn ich mir das jetzt so vorstelle: Ich schaue mir ein paar Musterhäuser an, habe ein paar Angebote auf dem Tisch und sehe, mir ist irgendwas nicht klar, oder ich checke das im Zweifel sogar mithilfe der DIN-Norm gegen, und mir kommt irgendwo etwas mulmig vor. Und vielleicht ist es nicht nur bei einem Anbieter so, sondern bei mehreren. Oder es fehlt irgendwas. Wie funktioniert das in der Praxis? Was ist da der beste Prozess? Elisabeth: Leider wie bei den Fördermitteln: Entweder ich habe jemanden, der mir helfen kann und sich damit auskennt, oder Hilfe zur Selbsthilfe. Ich muss meine eigene Kostenaufstellung machen, am besten in Excel, und anhand dieser DIN schauen: Welche Kosten sind über den Generalunternehmer sicher? Wo kann ich überall einen Haken setzen? Und was ist noch offen? Für das, was offen ist, muss man entweder mit Schätzungen arbeiten – das sind Prozentwerte, dafür gibt es ganz viele Aufstellungen –, oder man hat am besten schon jemanden, der einen Kostenvoranschlag machen und sagen kann: Für die Bodenarbeiten kannst du für genau dieses Grundstück beispielsweise 50.000 Euro veranschlagen. Und das ist der Punkt: Je mehr Variablen man hat, desto mehr Puffer muss man planen und desto teurer wird es. Je weniger Budget man hat, desto sicherer muss man sein und desto mehr muss man im besten Fall mit Kostenvoranschlägen planen, damit wirklich nichts dazwischenkommen kann. Denn eine Nachfinanzierung – auch das wird ein Thema für das nächste Gespräch – ist das Schlimmste, was man sich vorstellen kann. Marco: Sprich: Ich lege selbst Hand an, mache die Kostenaufstellung und plane an allen unsicheren Punkten mehr Puffer ein, um dann mit meinem Finanzierer vielleicht auch mal zwei Szenarien durchrechnen zu können. Elisabeth: Exakt. Man muss sich wirklich von der Illusion lösen, dass der Fertighaushersteller die Kompetenz hat, eine ordentliche Kostenaufstellung zur Verfügung zu stellen. Das ist nicht so. Und man muss sich davon lösen, dass es bei den meisten Finanzierern die Kompetenz gibt, eine ordentliche Kostenaufstellung zu erstellen. Deswegen muss man sich selbst behelfen, weil man am Ende des Tages als Bauherr selbst der Leidtragende ist. „Je mehr Variablen man hat, desto mehr Puffer muss man planen und desto teurer wird es.“ Zwischenfazit und Bau- und Leistungsbeschreibung Marco: Gut. Um noch einmal abschließend zusammenzufassen, was ich mir zum Thema Baukostenaufstellung mitnehme: wie du gerade gesagt hast, sich selbst auf den Fahrersitz setzen. Es gibt Orientierung, nämlich die DIN 276 – verlinken wir –, damit man sich nicht komplett auf die Angebote der Generalunternehmer verlassen muss. Und dann sind es insbesondere die drei Punkte Abbruch, Erdarbeiten und Architekt, auf die man ein genaues Auge haben sollte. Elisabeth: Ja. Marco: Also ein noch genaueres Auge – auf alle Punkte sowieso. Und letztendlich ist das für jemanden, der selbst baut, ein sehr wichtiges Lebensprojekt. Da ist es mehr als gerechtfertigt, lieber zweimal draufzuschauen als einmal zu wenig. Elisabeth: Genau. Und wenn man wissen möchte, was in diesem Werkvertrag überhaupt drin ist, hilft auch die Bau- und Leistungsbeschreibung. Die gibt es bei jedem Werkvertrag mit dazu. Darin muss der Generalunternehmer minutiös darlegen, wie gebaut wird, welche Ausstattung und was genau verbaut wird. Da kann man sich, wie gesagt, mit KI behelfen, das dort reinlaufen lassen und gegen die DIN laufen lassen, um wirklich nachzuvollziehen, was drin ist und was nicht. Eigenleistungen: Was zählt für Generalunternehmer und Bank? Marco: Ja, oder zur Not auch einfach mal in eine verständliche Sprache übersetzen lassen – das würde ich als einen der ersten Punkte tun. Zum Abschluss der Folge haben wir heute noch das Thema Eigenleistungen im Gepäck, das ja auch stark mit der Kostenaufstellung verbunden ist. Wieso haben wir das im Gepäck? Elisabeth: Das war mir einfach noch mal wichtig, weil ich sehr viele Bauherren kennenlerne, mit denen wir erst mal grundsätzlich klären müssen: Was ist eine Eigenleistung, und was ist eine Eigenleistung für einen Generalunternehmer und was für eine Bank? Ganz klassisch finden wir Eigenleistungen in der Kostengruppe 3, also 300. Das sind beispielsweise Innentüren, Malerarbeiten oder Bodenbelagsarbeiten. Das kannst du dir so vorstellen, dass der Generalunternehmer sagt: Ich stelle das Haus so weit fertig, dass Böden und Wände, also ein Stück weit das Mauerwerk, da sind, aber du als Bauherr musst die Böden besorgen und selbst reinpacken. Oder der Generalunternehmer stellt das Material zur Verfügung, aber den Einbau mache ich selbst. Und da kommen wir schon zur Unterscheidung. Wichtig ist bei solchen Themen immer: Eine Leistung kann sich aus Materialkosten und Lohnkosten zusammensetzen. Machen wir ein Beispiel, die Bodenbelagsarbeiten. Ich habe das Material, beispielsweise das Parkett, das einen Wert hat, und dann habe ich die Lohnkosten, also die Zeit, die jemand braucht, um dieses Parkett zu verlegen. Wenn ein Bauträger oder Generalunternehmer von Eigenleistung spricht, nimmt er immer die Material- und die Lohnkosten zusammen raus. Mein Werkvertrag wird also günstiger, beim Boden beispielsweise um 20.000 Euro. Ich muss aber dafür sorgen, dass ich diesen Boden im Baumarkt kaufe und ihn dann auch noch verlege. Aus Bankensicht verschwinden die Kosten für den Boden aber nicht, das Material muss ja trotzdem gekauft werden. Ich muss also in meiner Kostenaufstellung – da sind wir wieder bei den Gesamtkosten – das Material für den Boden trotzdem auf den Werkvertrag obendrauf rechnen. Und wenn mein Bauherr den Boden selbst verlegen möchte, kann ich die Lohnkosten – man sagt ja immer, in etwa die Hälfte – als Eigenleistung wirklich rausrechnen. „Aus Bankensicht verschwinden die Kosten für den Boden aber nicht, das Material muss ja trotzdem gekauft werden.“ Marco: Mache ich es mir damit in der Finanzierung in der Praxis nicht deutlich komplizierter? Elisabeth: Naja, das ist natürlich ein komplexerer Schritt. Aber wenn ich – und wir haben ja am Anfang der Folge gesagt, Bauen ist teuer – nur ein gewisses Budget habe und der einzige Weg zu meinem Traum vom Eigenheim ist, dass ich gewisse Sachen selbst mache, dann führt da kein Weg dran vorbei. Eigenleistungen realistisch planen und Gewerke selbst vergeben Marco: Ja, verstehe. Gibt es zum Thema Eigenleistung noch Punkte? Elisabeth: Grundsätzlich noch zwei Sachen. Zum einen: Plant die Eigenleistung bitte nicht zu groß. Wenn ihr gefühlt die Sanitärsachen selbst einbaut, Böden und Wände macht, im besten Fall gerade frisch Eltern geworden seid und nebenbei zwei oder eineinhalb Vollzeitjobs habt, dann wird das nicht funktionieren, dann werdet ihr damit auch nicht glücklich. Dann lasst ihr euch während des Baus scheiden – das ist schon sehr oft vorgekommen. Deswegen würde ich von der Reihenfolge her immer mit einem schlüsselfertigen Haus rechnen und dann schauen: Wie weit müsste ich runtergehen, damit ich mir das leisten kann? Und dann wirklich ganz ehrlich zueinander sein: Warten wir vielleicht noch mal, bauen ein bisschen Eigenkapital auf, um dann unseren Schritt zu gehen. Das ist Thema eins. Und Thema zwei: Es kann immer Sinn machen, Sachen wie Böden und Wände ein Stück weit selbst zu vergeben, also zu sagen: Ich nehme das beim Generalunternehmer raus, weil die Kosten einfach günstiger sind. Dann kann man ja auch jemand Externen beauftragen und sagen: Ich habe jetzt den Boden gekauft, verleg mir den bitte. Das finde ich immer eine coole Sache. Wenn man ein Komplettpaket bucht, sollte man immer schauen, was der Bauträger für diese Boden- und Malerarbeiten ansetzt. Das ist wirklich etwas Klassisches, wie auch Innentüren: Wenn man das selbst kauft und jemanden findet, der es einbaut, bekommt man es viel günstiger. „Plant die Eigenleistung bitte nicht zu groß.“ Marco: Ich könnte mir auch vorstellen: Wenn man zu viel selbst macht oder zu viel rummacht, um es mal so zu formulieren, fängt das Vorhaben irgendwann an, für den Generalunternehmer nicht mehr ganz so attraktiv zu sein. Oder sehe ich das falsch? Elisabeth: Auch die sind vollkommen schmerzbefreit. Du kannst dir das so vorstellen: Es gibt meistens technikfertig, fast fertig und schlüsselfertig. Und für die ist das einfach: Wenn das Haus technikfertig ist, also bis zu den technischen Anlagen gebaut, dann sind sie als Erstes fertig. Dann ist es nur noch der Schritt von 80 bis 100 Prozent, der zu Ende gemacht werden muss. Für sie gibt es keinen Schritt danach. Deswegen ist das ihr Vorteil, deswegen sind sie tiefenentspannt. Die lassen dann einfach alles stehen und liegen, und am Ende des Tages kann es ihnen egal sein, ob das fertiggestellt wird oder nicht. Abschluss und Ausblick auf Teil 2 Marco: Okay, gut. Dann sehe ich es so, dass wir für heute durch sind. Elisabeth: Ja. Marco: Sehr schön. Ein sehr spannendes Thema und vor allem für alle, die im Prozess sind oder mit dem Gedanken spielen, glaube ich, extrem wichtig. Deswegen machen wir auch zwei Folgen daraus. Nächste Woche dann mit klarem Fokus auf die Finanzierung: Was sind da die möglichen Fallstricke? Was kostet es, wenn es zu lange dauert oder irgendwas nicht so läuft, wie es soll? Und vor allem auch das Thema Förderungen, die es ja durchaus gibt – damit wir irgendwann mal unsere Ziele in Deutschland erreichen und wieder genug gebaut wird. Das alles nächste Woche. Mir hat es Spaß gemacht. Danke euch fürs Zuhören und bis nächste Woche. Elisabeth: Bis dann. Ciao, ciao.