DIN 276 beim Neubau: Worauf man beim Generalunternehmer achten muss

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Begrüßung und Marktlage

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute nehmen wir uns, nachdem der Bauturbo in Deutschland noch nicht so ganz zündet, das Thema Neubau vor. Bevor wir das tun, wie gewohnt erst mal: Hallo, Eli.

Elisabeth: Hallo, Marco.

Marco: Lass uns mit der Lage starten, bevor wir ins Thema Neubau gehen: der Swap. Wir nehmen heute mal wieder an einem Samstag auf, er liegt bei 352. Dementsprechend nach wie vor eine Seitwärtsbewegung, nachdem ich letzte Woche schon gesagt hatte, wir hätten das schon seit Wochen – jetzt ist es eine Woche mehr. Zwischenzeitlich ging er im Laufe der Woche sogar kurz unter die 350. Wie schaut es bei den Banken aus? Wie ist die Stimmung?

Elisabeth: Für die täglich preisenden Banken und auch für die wöchentlich preisenden Sparkassen und Volksbanken sieht das natürlich sehr gut aus. Wir sind günstiger als letzte Woche, wobei das wirklich nur Basispunkte sind, also 0,0er-Bereiche. Nichtsdestotrotz sollte man den Trend jetzt sehr scharf beobachten. Ich sehe hier wirklich einen leichten positiven Trend in die richtige Richtung und hoffe, dass sich das in den nächsten Wochen so weiterentwickelt, dass wir auch wieder humanere Zinssätze bekommen.

Warum Neubau und Baukostenaufstellung

Marco: Sehr gut, dann machen wir da heute einen schnellen Haken dran und steigen direkt in das Thema Neubau ein. Ein durchaus komplexeres Thema.

Elisabeth: Ich glaube, in unserer Vorbereitung hattest du die Worte „Ist schon ein Brecher“ benutzt.

Marco: Ja, ist es. Kommt halt drauf an, worauf man sich konzentriert. Das bringt mich direkt zum Punkt: Wir wollen uns heute auf Neubau durch Generalunternehmer konzentrieren. Vor allem auch, weil wir in Deutschland, um es diplomatisch zu formulieren, nach wie vor etwas unseren Zielen beim Neubau hinterherhinken. Ich habe mal eine Studie herausgesucht, denn die Frage ist ja relativ schnell: Woran hat es gelegen? Das Thema Zinsen und Marktlage ist allen bekannt, darüber sprechen wir jede Woche – das ist natürlich ein Aspekt. Der andere Aspekt ist beim Neubau aber durchaus relevant, und so hat es auch eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung identifiziert: nicht nur die finanziellen Hürden, sondern vor allem auch die Kosten und die Planungsunsicherheit. Genau darum soll es heute konkret gehen, nämlich um die Baukostenaufstellung. Wie gehe ich damit um? Wie schaffe ich es, dass in die Unsicherheit Sicherheit kommt, dass man Licht reinbekommt und es dann vielleicht gar nicht so kompliziert ist, wie es auf den ersten Blick wirkt? Vielleicht startest du, Eli, aber kurz mit der Unterscheidung beim Neubau. Es gibt drei verschiedene Arten des Neubaus, wir fokussieren uns heute auf den Generalunternehmer. Was sind da die Unterschiede?

Drei Arten des Neubaus

Elisabeth: Sehr gerne. Wir starten mit dem Neubau durch einen Bauträger. Da bekommt man Grundstück und Haus zusammen, erwirbt beides in einem Kaufvertrag, und der Bauträger baut das Haus schlüsselfertig. Nachteil ist meistens, dass man die Grunderwerbsteuer auf das gesamte Vorhaben zahlt, also auf Grundstück und Baukosten, und dadurch eine höhere Belastung bei den Nebenkosten hat. Man kann noch leichte Änderungen reinbringen, den Boden anders machen, die Wände ein bisschen verrücken, hat aber nicht so viel Spielraum. Dann kommen wir zum Neubau durch den Generalunternehmer. Da bringe ich mein Grundstück mit, das heißt, ich muss es vorab erworben haben, damit ein Häusle draufgebaut werden kann. Vorteil: Weil das zwei getrennte Vorgänge sind, zahle ich die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück und habe bei den Nebenkosten eine erhebliche Ersparnis. Und dann kommen wir zum letzten Punkt, dem Neubau über Einzelgewerksvergabe. Auch da bringe ich mein Grundstück selbst mit, aber keinen Generalunternehmer, der alle Gewerke für mich übernimmt, sondern ich schließe für jedes Gewerk einzelne Verträge ab.

Marco: Virtuell gibt es dann wahrscheinlich noch eine vierte Möglichkeit: Ich bringe mein Grundstück mit und mache alles selbst.

Elisabeth: Ja.

Marco: Da hat man aber in der Regel keine Probleme, sich zurechtzufinden, wenn man es eh kann.

Elisabeth: Ja, und ich glaube, der Prozentsatz ist so gering, dass ich das zu 99,999999 % als Suicide-Programm einschätzen würde.

Die Festpreis-Illusion und die DIN 276

Marco: Sehr gut. Dann lass uns tiefer gehen. In dem Fall habe ich jetzt ein Grundstück und baue mit einem Generalunternehmer neu – das haben wir uns ja heute rausgepickt. Ist die Baukostenaufstellung dann im ersten Schritt ein hochrelevantes Thema? Warum ist das so?

Elisabeth: Genau, die meisten Menschen, mit denen ich über das Thema spreche, haben die Vorstellung: Super, ich gehe zu einem Generalunternehmer wie einem Fertighaushersteller oder einem Massivhaushersteller, wie sie alle in diesen Musterhaussiedlungen sitzen, kriege ein Haus zum Festpreis und habe dann das Rundum-sorglos-Paket. Das ist leider nicht so, und deswegen ist es wichtig, dass wir heute über die Kostengruppen sprechen. Da gibt es nach der DIN 276 eine schöne Aufteilung. Und dann einfach mal einen Strich ziehen: Was ist in den Verträgen der Fertighaushersteller und Massivhaushersteller in der Regel mit dabei und was nicht?

„Ich kriege ein Haus zum Festpreis und habe dann das Rundum-sorglos-Paket. Das ist leider nicht so.“

Marco: Ja, genau. Ich glaube, genau da gehen wir im ersten Schritt high level drüber, welche Items das beinhaltet. Der wichtigste Punkt vorab: Wir packen das auch in die Shownotes, dann kann sich das jeder, den es interessiert, selbst durchlesen. Denn wir werden nicht jeden einzelnen Punkt durchgehen – das ist eine DIN-Norm, damit könnten wir wahrscheinlich einen halbtägigen Podcast füllen. Aber es gibt acht große Blöcke in der Norm, und die gehen wir jetzt einfach mal von oben bis unten durch, soweit es interessant und relevant ist. Starten wir mit dem Grundstück.

Die acht Kostengruppen der DIN 276

Elisabeth: Genau, das ist die Kostengruppe, die man selbst beschaffen muss. Es ist meistens sehr schwierig, in nichtländlichen Gegenden ein passendes Grundstück zu finden, aber deswegen ist das auch relativ schnell abgehakt. Da sind noch die Grundstücksnebenkosten mit enthalten, aber außer dem Kaufpreis fürs Grundstück gibt es da sonst nicht viel zu erzählen.

Marco: Dann springen wir direkt weiter in die zweite Kostengruppe, die vorbereitenden Maßnahmen.

Elisabeth: Darunter zählt alles, womit ich das gekaufte Grundstück für den Bau vorbereite. Wenn da noch riesige Bäume draufstehen, die wegmüssen, wenn Hausanschlüsse für Abwasser oder Strom reingelegt werden – all das, was vorbereitet werden muss, damit ich anfangen kann zu bauen.

Marco: Ja, oder es muss sogar erst mal erschlossen werden.

Elisabeth: Exakt.

Marco: Sehr gut, dann sind wir auch schon in der dritten Kostengruppe, bei der Baukonstruktion.

Elisabeth: Genau, wir haben jetzt alle Erschließungsmaßnahmen gemacht, das Grundstück ist gekauft, nun fangen wir an, die Hülle des Hauses zu bauen. Das sind wirklich die Außenwände, auch die Innenwände, Böden, all das, was das Haus trägt, und das Dach obendrauf. Das gehört zur dritten Kostengruppe, der Baukonstruktion.

Marco: Sehr gut. Dann die vierte, da sind wir schon bei den technischen Anlagen.

Elisabeth: Auch das ist meiner Meinung nach sehr verständlich. Das Haus steht jetzt, wir haben Böden, Wände, ein Dach, und jetzt füllen wir das Haus mit all den Anlagen, die gebraucht werden: sei es die Heizung, die Elektrik, das Smart-Home-System, die Wallbox. All das sind Punkte, die das Haus ein Stück weit zum Leben erwecken.

Marco: Zum Leben erwecken hoffentlich auch außerhalb des Hauses – was für eine Überleitung. Kostengruppe 5, die Außenanlagen und Freiflächen.

Elisabeth: Genau, das ist für mich schon ein erstes Sammelbecken: der Rollrasen, der Swimmingpool, alles, was außen stattfindet, Garagenstellplätze – das wird unter dieser Kostengruppe subsumiert.

Marco: Sehr gut. Dann haben wir die sechste, das mache ich ganz kurz, ich kann ja lesen: die Ausstattung. Darunter fallen Küche, Einbauküche, Möblierung etc. Und dann sind wir bei der siebten, den Baunebenkosten.

Elisabeth: Genau. Auch da werdet ihr merken, dass die Punkte, die dort drinstecken, bei den einzelnen Herstellern weit auseinanderlaufen. Aber ganz klassisch sind die Baunebenkosten all das, was gemacht werden muss, damit dieser Bau überhaupt umgesetzt werden kann. Ein klassisches Beispiel ist der Architekt, der überhaupt erst mal die Zeichnung macht, wie und wo gebaut wird und was genau umgesetzt wird. Aber auch die Energieeffizienz-Experten, die eventuelle Förderprogramme prüfen und umsetzen. Das fällt alles unter die klassischen Baunebenkosten.

Marco: Sehr gut. Und dann schließen wir den Überflug auch schon ab mit der Finanzierung.

Elisabeth: Die ist tatsächlich meistens auch nicht mit eingeplant. Ein großer Faktor sind die Bauzeitzinsen, also die Doppelbelastung während des Baus: Wenn man beispielsweise noch zur Miete wohnt, zahlt man gleichzeitig die Miete und die Zinsen auf das, was schon ausgezahlt ist.

Fallstrick Abbruch- und Erdarbeiten

Marco: Sehr gut. Da sind wir jetzt schnell drübergeflogen, um einen groben Überblick zu geben. Das klang aus meiner Sicht schon fast zu einfach. Lass uns jetzt in die Punkte einsteigen, weshalb wir die Folge tatsächlich machen. Es gibt ein paar Fallstricke, vor allem solche, die du in der Praxis gerne mal siehst. Wo liegen die beim Thema Kostenaufstellung, und wie geht man am besten damit um?

Elisabeth: Beim ersten Fallstrick muss man sich im Klaren sein: Keiner dieser Hersteller arbeitet mit der DIN 276. Keiner. Die haben alle ein Stück weit ihre eigene Aufstellung. Wenn man dann mit Hausherstellern spricht und erste Werkverträge oder Vorschläge bekommt – und wir sprechen hier immer über ein schlüsselfertiges Haus, das heißt, die stellen mir das Ding wirklich komplett hierhin –, dann habe ich das Problem, dass bei jedem von denen unterschiedliche Sachen nicht drin sind. Und wenn die etwas nicht zum Festpreis anbieten, fangen sie an, Schätzungen zu betreiben. Die zwei Punkte, wo das Kind meistens in den Brunnen fällt, also Sachen, die nicht im Festpreis enthalten sind und vom Fertighaus- oder Massivhaushersteller geschätzt werden, sind zum einen die Abbrucharbeiten bzw. Abbruchmaßnahmen und zum anderen die Erdarbeiten. Das heißt: Wenn ich ein Grundstück mit einem Bestandshaus kaufe, was weg muss – so ein Abriss kostet extrem viel Geld, das muss man wirklich gut kalkuliert haben.

„Keiner dieser Hersteller arbeitet mit der DIN 276. Keiner.“

Marco: Sprich, da sind wir in der Kostengruppe vorbereitende Maßnahmen.

Elisabeth: Exakt. Das ist der erste Punkt, wo eine Kostenexplosion stattfinden kann. Denn wenn ich so ein Ding abreiße, muss das ja auch entsorgt werden. Wenn ich dann Schadstoffe habe, weil es ein Haus aus den 50ern, 60ern ist, dann muss das gut kalkuliert sein. Da würde ich mich niemals, niemals, niemals auf die Schätzung eines Fertighausherstellers verlassen, der das nicht selbst anbietet, weil er das aus Eigeninteresse immer zu tief schätzen wird. Genau dasselbe haben wir in der Kostengruppe 300 für die Erdarbeiten. Wenn da beispielsweise noch ein Hügel ist, der abgetragen werden muss, oder das Grundstück ein Stück weit im Hang liegt und wir für den Keller Erde rausnehmen müssen, dann werdet ihr merken: Das bieten diese Hersteller nicht selbst an. Dafür müsst ihr euch immer selbst ein Unternehmen suchen, und die Schätzungen der Hersteller sind immer zu niedrig. Ich kenne sehr wenige, die da wirklich mit einer ordentlichen Schätzung rangehen.

Marco: Da kenne ich mich jetzt nicht aus, aber trifft das auch zu, wenn ich einen Keller baue?

Elisabeth: Meistens haben die Hersteller einen Partner, mit dem sie den Keller bauen, und dann gibt es einen Kostenvoranschlag. Auch da lohnt es sich immer, noch mal einen Vergleich zu ziehen. Auch bei den Erdarbeiten hat ein guter Hersteller vielleicht Unternehmen, mit denen er gute Erfahrungen gemacht hat, und empfiehlt die. Das Thema ist nur: Wenn der Werkvertrag unterschrieben wird, ist man meistens noch nicht so weit, den Kostenvoranschlag für die Erdarbeiten wirklich in Auftrag zu geben. Die Entscheidung für den Hersteller und der Zeitpunkt, an dem ich wirklich Kostensicherheit habe, haben also einen zeitlichen Versatz. Und da wird es richtig gefährlich, weil der Haushersteller ein Ziel hat: dass er euch das Haus verkauft. Für ihn ist es wichtig, dass die Kosten so niedrig wie möglich sind oder niedrig genug, dass ihr das Gefühl habt, euch das leisten zu können. Das ist der Punkt, der mir besonders wichtig ist, und da schaue ich immer ganz genau hin: Abbrucharbeiten und Erdarbeiten. Das sind die zwei Punkte, die notorisch zu niedrig geschätzt werden.

„Abbrucharbeiten und Erdarbeiten. Das sind die zwei Punkte, die notorisch zu niedrig geschätzt werden.“

Fallstrick Architekt, Baustrom und pauschale Baunebenkosten

Marco: Ja, sehr spannend. Das sind wahrscheinlich zwei Punkte, bei denen man nicht sofort darauf gekommen wäre, dass sie die Fallstricke sind. Dementsprechend sagst du auch, dass an den anderen Punkten eigentlich gar nicht so viel falsch laufen kann, weil das ja letztendlich das Geschäft der Generalunternehmer ist.

Elisabeth: Das sind die teuersten Punkte, wenn es falsch läuft. Wenn ich mir beispielsweise noch mal die Architektenleistungen anschaue – was die meisten auch nicht wissen: Die Haushersteller arbeiten zwar mit Architekturbüros zusammen, ihr seid aber nicht verpflichtet, die zu nehmen. Ein Stück weit. Ihr könnt euch auch euren eigenen Architekten raussuchen. Und ich habe die Erfahrung gemacht, dass manche Architekten von solchen Generalunternehmern nicht ganz so gut sind. Auch da ist es wichtig, dass diese Kosten nicht vergessen und nicht zu niedrig geschätzt werden. Ein ganz großer Klassiker, der den meisten vielleicht kein Begriff ist: Wenn auf der Baustelle gearbeitet wird, muss ich parallel auch den Baustrom zahlen. Auch das sind Kosten, die ich mitkalkulieren muss. Und die Hersteller machen es sich immer relativ einfach. Das Grundstück hatte einfach einen Preis, das ist klar. Dann haben sie ihren Festpreis, wo in einem 80-seitigen Werkvertrag steht, was drin ist und was nicht. Und dann haben sie ein riesiges Becken, für das sie ein Wort benutzen: Baunebenkosten. Da packen sie einfach rein: Okay, das sind 50.000 Euro. Wenn sie noch gut sind, nehmen sie einen Prozentwert von den Baukosten. Die einzelnen Unterpunkte nennen sie gar nicht erst. Bauherren, die sich damit nicht wirklich auseinandersetzen, ist deshalb gar nicht bewusst, was es da überhaupt gibt. Wenn ihr euch diese DIN anschaut, werden euch wahrscheinlich Positionen vollkommen neu sein: Ach Mist, da habe ich ja gar nicht dran gedacht – so ein Bodengutachten zum Beispiel. Da sind so viele Positionen drin, bei denen man vor Herausforderungen gestellt wird, wenn man in so einen Vergleich geht: Welcher Hersteller ist denn der beste für mich? Und zum Glück machen Claude und KI das ein bisschen einfacher, zu sagen: Okay, die DIN 276 und der Werkvertrag, den ich bekomme –

Marco: – was ist abgedeckt –

Elisabeth: – und was ist nicht abgedeckt.

Marco: Ja, ich glaube, das ist auch eine der Kernmessages von heute, dass es eben diese DIN-Norm gibt. Ich bin vielleicht nicht an jeder Stelle ein großer Fan unserer DIN-Normen, aber hier hilft es in der Praxis, glaube ich, extrem gut – in einem Thema, in dem sich die wenigsten extrem gut auskennen. Wenn du mit zwei, drei Anbietern sprichst, sehen die Angebote alle gleich und doch anders aus. Was ist jetzt das Richtige für mich? Hier hat man eine grundsätzliche Orientierung, mit der man letztendlich einfach von oben bis unten abhaken kann: Was ist drin, was ist nicht drin? Oder man fragt einfach nach, wie man auf einen bestimmten Punkt oder Preis kommt.

„Zu schön, um wahr zu sein“: Die Verantwortung liegt beim Bauherrn

Elisabeth: Und der Tipp, den ich geben kann: Bauen ist nie günstig. Nie. Deswegen: Wenn ihr eine Gesamtkostenaufstellung bekommt, die zu schön ist, um wahr zu sein, dann ist das so. Das wird euch erst viel, viel später auffallen, zu einem Zeitpunkt, wo es richtig, richtig wehtun wird. Das heißt …

„Bauen ist nie günstig. Nie.“

Marco: Das ist bei den Großprojekten auch so, habe ich das Gefühl.

Elisabeth: Und das ist wirklich …

Marco: Da scheint es keine DIN-Norm zu geben, bevor jemand gegencheckt.

Elisabeth: Und du musst dir die Misere vorstellen, ich finde es wirklich schlimm: Da hat eine Familie nach Jahren endlich ein Grundstück gefunden, geht in diese Fertighaussiedlung und in drei, vier, fünf, sechs Musterhäuser rein. Und keiner von denen erstellt mal wirklich eine ordentliche Kostenaufstellung. Wenn uns jemand zuhört, der eine hat: gerne bei uns melden, ich freue mich auf den Austausch. Dann gehen sie meistens zu einem Finanzierer, ob das jetzt eine Bank oder einer der Großen ist, die auch keine eigene Aufstellung haben oder damit arbeiten können, geschweige denn wissen, dass es diese Kostengruppen überhaupt gibt. Und dann ist man als Bauherr wirklich komplett allein. Am Ende des Tages trägt aber der Bauherr die Verantwortung. Deswegen ist es mir auch in der Beratung beim Neubau extrem wichtig: Die Baukostenaufstellung muss passen. Und das führt manchmal dazu, dass ich sage: Ihr könnt euch das nicht leisten. Denn auch wenn der Hauspreis toll wirkt und man sagt, das kann ich mir doch leisten – wenn man dann alles mit reinnimmt, wird es sehr schnell sehr dünn.

„Und das führt manchmal dazu, dass ich sage: Ihr könnt euch das nicht leisten.“

Eigene Kostenaufstellung mit Puffer

Marco: Ja. Heute wollen wir gar nicht in die Finanzierung einsteigen, das ist schon der vorgezogene Cliffhanger. Das Thema besprechen wir nächste Woche zusammen mit den Förderungen, damit es heute nicht den Rahmen sprengt. Aber wenn ich mir das jetzt so vorstelle: Ich schaue mir ein paar Musterhäuser an, habe ein paar Angebote auf dem Tisch und sehe, mir ist irgendwas nicht klar, oder ich checke das im Zweifel sogar mithilfe der DIN-Norm gegen, und mir kommt irgendwo etwas mulmig vor. Und vielleicht ist es nicht nur bei einem Anbieter so, sondern bei mehreren. Oder es fehlt irgendwas. Wie funktioniert das in der Praxis? Was ist da der beste Prozess?

Elisabeth: Leider wie bei den Fördermitteln: Entweder ich habe jemanden, der mir helfen kann und sich damit auskennt, oder Hilfe zur Selbsthilfe. Ich muss meine eigene Kostenaufstellung machen, am besten in Excel, und anhand dieser DIN schauen: Welche Kosten sind über den Generalunternehmer sicher? Wo kann ich überall einen Haken setzen? Und was ist noch offen? Für das, was offen ist, muss man entweder mit Schätzungen arbeiten – das sind Prozentwerte, dafür gibt es ganz viele Aufstellungen –, oder man hat am besten schon jemanden, der einen Kostenvoranschlag machen und sagen kann: Für die Bodenarbeiten kannst du für genau dieses Grundstück beispielsweise 50.000 Euro veranschlagen. Und das ist der Punkt: Je mehr Variablen man hat, desto mehr Puffer muss man planen und desto teurer wird es. Je weniger Budget man hat, desto sicherer muss man sein und desto mehr muss man im besten Fall mit Kostenvoranschlägen planen, damit wirklich nichts dazwischenkommen kann. Denn eine Nachfinanzierung – auch das wird ein Thema für das nächste Gespräch – ist das Schlimmste, was man sich vorstellen kann.

Marco: Sprich: Ich lege selbst Hand an, mache die Kostenaufstellung und plane an allen unsicheren Punkten mehr Puffer ein, um dann mit meinem Finanzierer vielleicht auch mal zwei Szenarien durchrechnen zu können.

Elisabeth: Exakt. Man muss sich wirklich von der Illusion lösen, dass der Fertighaushersteller die Kompetenz hat, eine ordentliche Kostenaufstellung zur Verfügung zu stellen. Das ist nicht so. Und man muss sich davon lösen, dass es bei den meisten Finanzierern die Kompetenz gibt, eine ordentliche Kostenaufstellung zu erstellen. Deswegen muss man sich selbst behelfen, weil man am Ende des Tages als Bauherr selbst der Leidtragende ist.

„Je mehr Variablen man hat, desto mehr Puffer muss man planen und desto teurer wird es.“

Zwischenfazit und Bau- und Leistungsbeschreibung

Marco: Gut. Um noch einmal abschließend zusammenzufassen, was ich mir zum Thema Baukostenaufstellung mitnehme: wie du gerade gesagt hast, sich selbst auf den Fahrersitz setzen. Es gibt Orientierung, nämlich die DIN 276 – verlinken wir –, damit man sich nicht komplett auf die Angebote der Generalunternehmer verlassen muss. Und dann sind es insbesondere die drei Punkte Abbruch, Erdarbeiten und Architekt, auf die man ein genaues Auge haben sollte.

Elisabeth: Ja.

Marco: Also ein noch genaueres Auge – auf alle Punkte sowieso. Und letztendlich ist das für jemanden, der selbst baut, ein sehr wichtiges Lebensprojekt. Da ist es mehr als gerechtfertigt, lieber zweimal draufzuschauen als einmal zu wenig.

Elisabeth: Genau. Und wenn man wissen möchte, was in diesem Werkvertrag überhaupt drin ist, hilft auch die Bau- und Leistungsbeschreibung. Die gibt es bei jedem Werkvertrag mit dazu. Darin muss der Generalunternehmer minutiös darlegen, wie gebaut wird, welche Ausstattung und was genau verbaut wird. Da kann man sich, wie gesagt, mit KI behelfen, das dort reinlaufen lassen und gegen die DIN laufen lassen, um wirklich nachzuvollziehen, was drin ist und was nicht.

Eigenleistungen: Was zählt für Generalunternehmer und Bank?

Marco: Ja, oder zur Not auch einfach mal in eine verständliche Sprache übersetzen lassen – das würde ich als einen der ersten Punkte tun. Zum Abschluss der Folge haben wir heute noch das Thema Eigenleistungen im Gepäck, das ja auch stark mit der Kostenaufstellung verbunden ist. Wieso haben wir das im Gepäck?

Elisabeth: Das war mir einfach noch mal wichtig, weil ich sehr viele Bauherren kennenlerne, mit denen wir erst mal grundsätzlich klären müssen: Was ist eine Eigenleistung, und was ist eine Eigenleistung für einen Generalunternehmer und was für eine Bank? Ganz klassisch finden wir Eigenleistungen in der Kostengruppe 3, also 300. Das sind beispielsweise Innentüren, Malerarbeiten oder Bodenbelagsarbeiten. Das kannst du dir so vorstellen, dass der Generalunternehmer sagt: Ich stelle das Haus so weit fertig, dass Böden und Wände, also ein Stück weit das Mauerwerk, da sind, aber du als Bauherr musst die Böden besorgen und selbst reinpacken. Oder der Generalunternehmer stellt das Material zur Verfügung, aber den Einbau mache ich selbst. Und da kommen wir schon zur Unterscheidung. Wichtig ist bei solchen Themen immer: Eine Leistung kann sich aus Materialkosten und Lohnkosten zusammensetzen. Machen wir ein Beispiel, die Bodenbelagsarbeiten. Ich habe das Material, beispielsweise das Parkett, das einen Wert hat, und dann habe ich die Lohnkosten, also die Zeit, die jemand braucht, um dieses Parkett zu verlegen. Wenn ein Bauträger oder Generalunternehmer von Eigenleistung spricht, nimmt er immer die Material- und die Lohnkosten zusammen raus. Mein Werkvertrag wird also günstiger, beim Boden beispielsweise um 20.000 Euro. Ich muss aber dafür sorgen, dass ich diesen Boden im Baumarkt kaufe und ihn dann auch noch verlege. Aus Bankensicht verschwinden die Kosten für den Boden aber nicht, das Material muss ja trotzdem gekauft werden. Ich muss also in meiner Kostenaufstellung – da sind wir wieder bei den Gesamtkosten – das Material für den Boden trotzdem auf den Werkvertrag obendrauf rechnen. Und wenn mein Bauherr den Boden selbst verlegen möchte, kann ich die Lohnkosten – man sagt ja immer, in etwa die Hälfte – als Eigenleistung wirklich rausrechnen.

„Aus Bankensicht verschwinden die Kosten für den Boden aber nicht, das Material muss ja trotzdem gekauft werden.“

Marco: Mache ich es mir damit in der Finanzierung in der Praxis nicht deutlich komplizierter?

Elisabeth: Naja, das ist natürlich ein komplexerer Schritt. Aber wenn ich – und wir haben ja am Anfang der Folge gesagt, Bauen ist teuer – nur ein gewisses Budget habe und der einzige Weg zu meinem Traum vom Eigenheim ist, dass ich gewisse Sachen selbst mache, dann führt da kein Weg dran vorbei.

Eigenleistungen realistisch planen und Gewerke selbst vergeben

Marco: Ja, verstehe. Gibt es zum Thema Eigenleistung noch Punkte?

Elisabeth: Grundsätzlich noch zwei Sachen. Zum einen: Plant die Eigenleistung bitte nicht zu groß. Wenn ihr gefühlt die Sanitärsachen selbst einbaut, Böden und Wände macht, im besten Fall gerade frisch Eltern geworden seid und nebenbei zwei oder eineinhalb Vollzeitjobs habt, dann wird das nicht funktionieren, dann werdet ihr damit auch nicht glücklich. Dann lasst ihr euch während des Baus scheiden – das ist schon sehr oft vorgekommen. Deswegen würde ich von der Reihenfolge her immer mit einem schlüsselfertigen Haus rechnen und dann schauen: Wie weit müsste ich runtergehen, damit ich mir das leisten kann? Und dann wirklich ganz ehrlich zueinander sein: Warten wir vielleicht noch mal, bauen ein bisschen Eigenkapital auf, um dann unseren Schritt zu gehen. Das ist Thema eins. Und Thema zwei: Es kann immer Sinn machen, Sachen wie Böden und Wände ein Stück weit selbst zu vergeben, also zu sagen: Ich nehme das beim Generalunternehmer raus, weil die Kosten einfach günstiger sind. Dann kann man ja auch jemand Externen beauftragen und sagen: Ich habe jetzt den Boden gekauft, verleg mir den bitte. Das finde ich immer eine coole Sache. Wenn man ein Komplettpaket bucht, sollte man immer schauen, was der Bauträger für diese Boden- und Malerarbeiten ansetzt. Das ist wirklich etwas Klassisches, wie auch Innentüren: Wenn man das selbst kauft und jemanden findet, der es einbaut, bekommt man es viel günstiger.

„Plant die Eigenleistung bitte nicht zu groß.“

Marco: Ich könnte mir auch vorstellen: Wenn man zu viel selbst macht oder zu viel rummacht, um es mal so zu formulieren, fängt das Vorhaben irgendwann an, für den Generalunternehmer nicht mehr ganz so attraktiv zu sein. Oder sehe ich das falsch?

Elisabeth: Auch die sind vollkommen schmerzbefreit. Du kannst dir das so vorstellen: Es gibt meistens technikfertig, fast fertig und schlüsselfertig. Und für die ist das einfach: Wenn das Haus technikfertig ist, also bis zu den technischen Anlagen gebaut, dann sind sie als Erstes fertig. Dann ist es nur noch der Schritt von 80 bis 100 Prozent, der zu Ende gemacht werden muss. Für sie gibt es keinen Schritt danach. Deswegen ist das ihr Vorteil, deswegen sind sie tiefenentspannt. Die lassen dann einfach alles stehen und liegen, und am Ende des Tages kann es ihnen egal sein, ob das fertiggestellt wird oder nicht.

Abschluss und Ausblick auf Teil 2

Marco: Okay, gut. Dann sehe ich es so, dass wir für heute durch sind.

Elisabeth: Ja.

Marco: Sehr schön. Ein sehr spannendes Thema und vor allem für alle, die im Prozess sind oder mit dem Gedanken spielen, glaube ich, extrem wichtig. Deswegen machen wir auch zwei Folgen daraus. Nächste Woche dann mit klarem Fokus auf die Finanzierung: Was sind da die möglichen Fallstricke? Was kostet es, wenn es zu lange dauert oder irgendwas nicht so läuft, wie es soll? Und vor allem auch das Thema Förderungen, die es ja durchaus gibt – damit wir irgendwann mal unsere Ziele in Deutschland erreichen und wieder genug gebaut wird. Das alles nächste Woche. Mir hat es Spaß gemacht. Danke euch fürs Zuhören und bis nächste Woche.

Elisabeth: Bis dann. Ciao, ciao.

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Begrüßung und Marktlage

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute nehmen wir uns, nachdem der Bauturbo in Deutschland noch nicht so ganz zündet, das Thema Neubau vor. Bevor wir das tun, wie gewohnt erst mal: Hallo, Eli.

Elisabeth: Hallo, Marco.

Marco: Lass uns mit der Lage starten, bevor wir ins Thema Neubau gehen: der Swap. Wir nehmen heute mal wieder an einem Samstag auf, er liegt bei 352. Dementsprechend nach wie vor eine Seitwärtsbewegung, nachdem ich letzte Woche schon gesagt hatte, wir hätten das schon seit Wochen – jetzt ist es eine Woche mehr. Zwischenzeitlich ging er im Laufe der Woche sogar kurz unter die 350. Wie schaut es bei den Banken aus? Wie ist die Stimmung?

Elisabeth: Für die täglich preisenden Banken und auch für die wöchentlich preisenden Sparkassen und Volksbanken sieht das natürlich sehr gut aus. Wir sind günstiger als letzte Woche, wobei das wirklich nur Basispunkte sind, also 0,0er-Bereiche. Nichtsdestotrotz sollte man den Trend jetzt sehr scharf beobachten. Ich sehe hier wirklich einen leichten positiven Trend in die richtige Richtung und hoffe, dass sich das in den nächsten Wochen so weiterentwickelt, dass wir auch wieder humanere Zinssätze bekommen.

Warum Neubau und Baukostenaufstellung

Marco: Sehr gut, dann machen wir da heute einen schnellen Haken dran und steigen direkt in das Thema Neubau ein. Ein durchaus komplexeres Thema.

Elisabeth: Ich glaube, in unserer Vorbereitung hattest du die Worte „Ist schon ein Brecher“ benutzt.

Marco: Ja, ist es. Kommt halt drauf an, worauf man sich konzentriert. Das bringt mich direkt zum Punkt: Wir wollen uns heute auf Neubau durch Generalunternehmer konzentrieren. Vor allem auch, weil wir in Deutschland, um es diplomatisch zu formulieren, nach wie vor etwas unseren Zielen beim Neubau hinterherhinken. Ich habe mal eine Studie herausgesucht, denn die Frage ist ja relativ schnell: Woran hat es gelegen? Das Thema Zinsen und Marktlage ist allen bekannt, darüber sprechen wir jede Woche – das ist natürlich ein Aspekt. Der andere Aspekt ist beim Neubau aber durchaus relevant, und so hat es auch eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung identifiziert: nicht nur die finanziellen Hürden, sondern vor allem auch die Kosten und die Planungsunsicherheit. Genau darum soll es heute konkret gehen, nämlich um die Baukostenaufstellung. Wie gehe ich damit um? Wie schaffe ich es, dass in die Unsicherheit Sicherheit kommt, dass man Licht reinbekommt und es dann vielleicht gar nicht so kompliziert ist, wie es auf den ersten Blick wirkt? Vielleicht startest du, Eli, aber kurz mit der Unterscheidung beim Neubau. Es gibt drei verschiedene Arten des Neubaus, wir fokussieren uns heute auf den Generalunternehmer. Was sind da die Unterschiede?

Drei Arten des Neubaus

Elisabeth: Sehr gerne. Wir starten mit dem Neubau durch einen Bauträger. Da bekommt man Grundstück und Haus zusammen, erwirbt beides in einem Kaufvertrag, und der Bauträger baut das Haus schlüsselfertig. Nachteil ist meistens, dass man die Grunderwerbsteuer auf das gesamte Vorhaben zahlt, also auf Grundstück und Baukosten, und dadurch eine höhere Belastung bei den Nebenkosten hat. Man kann noch leichte Änderungen reinbringen, den Boden anders machen, die Wände ein bisschen verrücken, hat aber nicht so viel Spielraum. Dann kommen wir zum Neubau durch den Generalunternehmer. Da bringe ich mein Grundstück mit, das heißt, ich muss es vorab erworben haben, damit ein Häusle draufgebaut werden kann. Vorteil: Weil das zwei getrennte Vorgänge sind, zahle ich die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück und habe bei den Nebenkosten eine erhebliche Ersparnis. Und dann kommen wir zum letzten Punkt, dem Neubau über Einzelgewerksvergabe. Auch da bringe ich mein Grundstück selbst mit, aber keinen Generalunternehmer, der alle Gewerke für mich übernimmt, sondern ich schließe für jedes Gewerk einzelne Verträge ab.

Marco: Virtuell gibt es dann wahrscheinlich noch eine vierte Möglichkeit: Ich bringe mein Grundstück mit und mache alles selbst.

Elisabeth: Ja.

Marco: Da hat man aber in der Regel keine Probleme, sich zurechtzufinden, wenn man es eh kann.

Elisabeth: Ja, und ich glaube, der Prozentsatz ist so gering, dass ich das zu 99,999999 % als Suicide-Programm einschätzen würde.

Die Festpreis-Illusion und die DIN 276

Marco: Sehr gut. Dann lass uns tiefer gehen. In dem Fall habe ich jetzt ein Grundstück und baue mit einem Generalunternehmer neu – das haben wir uns ja heute rausgepickt. Ist die Baukostenaufstellung dann im ersten Schritt ein hochrelevantes Thema? Warum ist das so?

Elisabeth: Genau, die meisten Menschen, mit denen ich über das Thema spreche, haben die Vorstellung: Super, ich gehe zu einem Generalunternehmer wie einem Fertighaushersteller oder einem Massivhaushersteller, wie sie alle in diesen Musterhaussiedlungen sitzen, kriege ein Haus zum Festpreis und habe dann das Rundum-sorglos-Paket. Das ist leider nicht so, und deswegen ist es wichtig, dass wir heute über die Kostengruppen sprechen. Da gibt es nach der DIN 276 eine schöne Aufteilung. Und dann einfach mal einen Strich ziehen: Was ist in den Verträgen der Fertighaushersteller und Massivhaushersteller in der Regel mit dabei und was nicht?

„Ich kriege ein Haus zum Festpreis und habe dann das Rundum-sorglos-Paket. Das ist leider nicht so.“

Marco: Ja, genau. Ich glaube, genau da gehen wir im ersten Schritt high level drüber, welche Items das beinhaltet. Der wichtigste Punkt vorab: Wir packen das auch in die Shownotes, dann kann sich das jeder, den es interessiert, selbst durchlesen. Denn wir werden nicht jeden einzelnen Punkt durchgehen – das ist eine DIN-Norm, damit könnten wir wahrscheinlich einen halbtägigen Podcast füllen. Aber es gibt acht große Blöcke in der Norm, und die gehen wir jetzt einfach mal von oben bis unten durch, soweit es interessant und relevant ist. Starten wir mit dem Grundstück.

Die acht Kostengruppen der DIN 276

Elisabeth: Genau, das ist die Kostengruppe, die man selbst beschaffen muss. Es ist meistens sehr schwierig, in nichtländlichen Gegenden ein passendes Grundstück zu finden, aber deswegen ist das auch relativ schnell abgehakt. Da sind noch die Grundstücksnebenkosten mit enthalten, aber außer dem Kaufpreis fürs Grundstück gibt es da sonst nicht viel zu erzählen.

Marco: Dann springen wir direkt weiter in die zweite Kostengruppe, die vorbereitenden Maßnahmen.

Elisabeth: Darunter zählt alles, womit ich das gekaufte Grundstück für den Bau vorbereite. Wenn da noch riesige Bäume draufstehen, die wegmüssen, wenn Hausanschlüsse für Abwasser oder Strom reingelegt werden – all das, was vorbereitet werden muss, damit ich anfangen kann zu bauen.

Marco: Ja, oder es muss sogar erst mal erschlossen werden.

Elisabeth: Exakt.

Marco: Sehr gut, dann sind wir auch schon in der dritten Kostengruppe, bei der Baukonstruktion.

Elisabeth: Genau, wir haben jetzt alle Erschließungsmaßnahmen gemacht, das Grundstück ist gekauft, nun fangen wir an, die Hülle des Hauses zu bauen. Das sind wirklich die Außenwände, auch die Innenwände, Böden, all das, was das Haus trägt, und das Dach obendrauf. Das gehört zur dritten Kostengruppe, der Baukonstruktion.

Marco: Sehr gut. Dann die vierte, da sind wir schon bei den technischen Anlagen.

Elisabeth: Auch das ist meiner Meinung nach sehr verständlich. Das Haus steht jetzt, wir haben Böden, Wände, ein Dach, und jetzt füllen wir das Haus mit all den Anlagen, die gebraucht werden: sei es die Heizung, die Elektrik, das Smart-Home-System, die Wallbox. All das sind Punkte, die das Haus ein Stück weit zum Leben erwecken.

Marco: Zum Leben erwecken hoffentlich auch außerhalb des Hauses – was für eine Überleitung. Kostengruppe 5, die Außenanlagen und Freiflächen.

Elisabeth: Genau, das ist für mich schon ein erstes Sammelbecken: der Rollrasen, der Swimmingpool, alles, was außen stattfindet, Garagenstellplätze – das wird unter dieser Kostengruppe subsumiert.

Marco: Sehr gut. Dann haben wir die sechste, das mache ich ganz kurz, ich kann ja lesen: die Ausstattung. Darunter fallen Küche, Einbauküche, Möblierung etc. Und dann sind wir bei der siebten, den Baunebenkosten.

Elisabeth: Genau. Auch da werdet ihr merken, dass die Punkte, die dort drinstecken, bei den einzelnen Herstellern weit auseinanderlaufen. Aber ganz klassisch sind die Baunebenkosten all das, was gemacht werden muss, damit dieser Bau überhaupt umgesetzt werden kann. Ein klassisches Beispiel ist der Architekt, der überhaupt erst mal die Zeichnung macht, wie und wo gebaut wird und was genau umgesetzt wird. Aber auch die Energieeffizienz-Experten, die eventuelle Förderprogramme prüfen und umsetzen. Das fällt alles unter die klassischen Baunebenkosten.

Marco: Sehr gut. Und dann schließen wir den Überflug auch schon ab mit der Finanzierung.

Elisabeth: Die ist tatsächlich meistens auch nicht mit eingeplant. Ein großer Faktor sind die Bauzeitzinsen, also die Doppelbelastung während des Baus: Wenn man beispielsweise noch zur Miete wohnt, zahlt man gleichzeitig die Miete und die Zinsen auf das, was schon ausgezahlt ist.

Fallstrick Abbruch- und Erdarbeiten

Marco: Sehr gut. Da sind wir jetzt schnell drübergeflogen, um einen groben Überblick zu geben. Das klang aus meiner Sicht schon fast zu einfach. Lass uns jetzt in die Punkte einsteigen, weshalb wir die Folge tatsächlich machen. Es gibt ein paar Fallstricke, vor allem solche, die du in der Praxis gerne mal siehst. Wo liegen die beim Thema Kostenaufstellung, und wie geht man am besten damit um?

Elisabeth: Beim ersten Fallstrick muss man sich im Klaren sein: Keiner dieser Hersteller arbeitet mit der DIN 276. Keiner. Die haben alle ein Stück weit ihre eigene Aufstellung. Wenn man dann mit Hausherstellern spricht und erste Werkverträge oder Vorschläge bekommt – und wir sprechen hier immer über ein schlüsselfertiges Haus, das heißt, die stellen mir das Ding wirklich komplett hierhin –, dann habe ich das Problem, dass bei jedem von denen unterschiedliche Sachen nicht drin sind. Und wenn die etwas nicht zum Festpreis anbieten, fangen sie an, Schätzungen zu betreiben. Die zwei Punkte, wo das Kind meistens in den Brunnen fällt, also Sachen, die nicht im Festpreis enthalten sind und vom Fertighaus- oder Massivhaushersteller geschätzt werden, sind zum einen die Abbrucharbeiten bzw. Abbruchmaßnahmen und zum anderen die Erdarbeiten. Das heißt: Wenn ich ein Grundstück mit einem Bestandshaus kaufe, was weg muss – so ein Abriss kostet extrem viel Geld, das muss man wirklich gut kalkuliert haben.

„Keiner dieser Hersteller arbeitet mit der DIN 276. Keiner.“

Marco: Sprich, da sind wir in der Kostengruppe vorbereitende Maßnahmen.

Elisabeth: Exakt. Das ist der erste Punkt, wo eine Kostenexplosion stattfinden kann. Denn wenn ich so ein Ding abreiße, muss das ja auch entsorgt werden. Wenn ich dann Schadstoffe habe, weil es ein Haus aus den 50ern, 60ern ist, dann muss das gut kalkuliert sein. Da würde ich mich niemals, niemals, niemals auf die Schätzung eines Fertighausherstellers verlassen, der das nicht selbst anbietet, weil er das aus Eigeninteresse immer zu tief schätzen wird. Genau dasselbe haben wir in der Kostengruppe 300 für die Erdarbeiten. Wenn da beispielsweise noch ein Hügel ist, der abgetragen werden muss, oder das Grundstück ein Stück weit im Hang liegt und wir für den Keller Erde rausnehmen müssen, dann werdet ihr merken: Das bieten diese Hersteller nicht selbst an. Dafür müsst ihr euch immer selbst ein Unternehmen suchen, und die Schätzungen der Hersteller sind immer zu niedrig. Ich kenne sehr wenige, die da wirklich mit einer ordentlichen Schätzung rangehen.

Marco: Da kenne ich mich jetzt nicht aus, aber trifft das auch zu, wenn ich einen Keller baue?

Elisabeth: Meistens haben die Hersteller einen Partner, mit dem sie den Keller bauen, und dann gibt es einen Kostenvoranschlag. Auch da lohnt es sich immer, noch mal einen Vergleich zu ziehen. Auch bei den Erdarbeiten hat ein guter Hersteller vielleicht Unternehmen, mit denen er gute Erfahrungen gemacht hat, und empfiehlt die. Das Thema ist nur: Wenn der Werkvertrag unterschrieben wird, ist man meistens noch nicht so weit, den Kostenvoranschlag für die Erdarbeiten wirklich in Auftrag zu geben. Die Entscheidung für den Hersteller und der Zeitpunkt, an dem ich wirklich Kostensicherheit habe, haben also einen zeitlichen Versatz. Und da wird es richtig gefährlich, weil der Haushersteller ein Ziel hat: dass er euch das Haus verkauft. Für ihn ist es wichtig, dass die Kosten so niedrig wie möglich sind oder niedrig genug, dass ihr das Gefühl habt, euch das leisten zu können. Das ist der Punkt, der mir besonders wichtig ist, und da schaue ich immer ganz genau hin: Abbrucharbeiten und Erdarbeiten. Das sind die zwei Punkte, die notorisch zu niedrig geschätzt werden.

„Abbrucharbeiten und Erdarbeiten. Das sind die zwei Punkte, die notorisch zu niedrig geschätzt werden.“

Fallstrick Architekt, Baustrom und pauschale Baunebenkosten

Marco: Ja, sehr spannend. Das sind wahrscheinlich zwei Punkte, bei denen man nicht sofort darauf gekommen wäre, dass sie die Fallstricke sind. Dementsprechend sagst du auch, dass an den anderen Punkten eigentlich gar nicht so viel falsch laufen kann, weil das ja letztendlich das Geschäft der Generalunternehmer ist.

Elisabeth: Das sind die teuersten Punkte, wenn es falsch läuft. Wenn ich mir beispielsweise noch mal die Architektenleistungen anschaue – was die meisten auch nicht wissen: Die Haushersteller arbeiten zwar mit Architekturbüros zusammen, ihr seid aber nicht verpflichtet, die zu nehmen. Ein Stück weit. Ihr könnt euch auch euren eigenen Architekten raussuchen. Und ich habe die Erfahrung gemacht, dass manche Architekten von solchen Generalunternehmern nicht ganz so gut sind. Auch da ist es wichtig, dass diese Kosten nicht vergessen und nicht zu niedrig geschätzt werden. Ein ganz großer Klassiker, der den meisten vielleicht kein Begriff ist: Wenn auf der Baustelle gearbeitet wird, muss ich parallel auch den Baustrom zahlen. Auch das sind Kosten, die ich mitkalkulieren muss. Und die Hersteller machen es sich immer relativ einfach. Das Grundstück hatte einfach einen Preis, das ist klar. Dann haben sie ihren Festpreis, wo in einem 80-seitigen Werkvertrag steht, was drin ist und was nicht. Und dann haben sie ein riesiges Becken, für das sie ein Wort benutzen: Baunebenkosten. Da packen sie einfach rein: Okay, das sind 50.000 Euro. Wenn sie noch gut sind, nehmen sie einen Prozentwert von den Baukosten. Die einzelnen Unterpunkte nennen sie gar nicht erst. Bauherren, die sich damit nicht wirklich auseinandersetzen, ist deshalb gar nicht bewusst, was es da überhaupt gibt. Wenn ihr euch diese DIN anschaut, werden euch wahrscheinlich Positionen vollkommen neu sein: Ach Mist, da habe ich ja gar nicht dran gedacht – so ein Bodengutachten zum Beispiel. Da sind so viele Positionen drin, bei denen man vor Herausforderungen gestellt wird, wenn man in so einen Vergleich geht: Welcher Hersteller ist denn der beste für mich? Und zum Glück machen Claude und KI das ein bisschen einfacher, zu sagen: Okay, die DIN 276 und der Werkvertrag, den ich bekomme –

Marco: – was ist abgedeckt –

Elisabeth: – und was ist nicht abgedeckt.

Marco: Ja, ich glaube, das ist auch eine der Kernmessages von heute, dass es eben diese DIN-Norm gibt. Ich bin vielleicht nicht an jeder Stelle ein großer Fan unserer DIN-Normen, aber hier hilft es in der Praxis, glaube ich, extrem gut – in einem Thema, in dem sich die wenigsten extrem gut auskennen. Wenn du mit zwei, drei Anbietern sprichst, sehen die Angebote alle gleich und doch anders aus. Was ist jetzt das Richtige für mich? Hier hat man eine grundsätzliche Orientierung, mit der man letztendlich einfach von oben bis unten abhaken kann: Was ist drin, was ist nicht drin? Oder man fragt einfach nach, wie man auf einen bestimmten Punkt oder Preis kommt.

„Zu schön, um wahr zu sein“: Die Verantwortung liegt beim Bauherrn

Elisabeth: Und der Tipp, den ich geben kann: Bauen ist nie günstig. Nie. Deswegen: Wenn ihr eine Gesamtkostenaufstellung bekommt, die zu schön ist, um wahr zu sein, dann ist das so. Das wird euch erst viel, viel später auffallen, zu einem Zeitpunkt, wo es richtig, richtig wehtun wird. Das heißt …

„Bauen ist nie günstig. Nie.“

Marco: Das ist bei den Großprojekten auch so, habe ich das Gefühl.

Elisabeth: Und das ist wirklich …

Marco: Da scheint es keine DIN-Norm zu geben, bevor jemand gegencheckt.

Elisabeth: Und du musst dir die Misere vorstellen, ich finde es wirklich schlimm: Da hat eine Familie nach Jahren endlich ein Grundstück gefunden, geht in diese Fertighaussiedlung und in drei, vier, fünf, sechs Musterhäuser rein. Und keiner von denen erstellt mal wirklich eine ordentliche Kostenaufstellung. Wenn uns jemand zuhört, der eine hat: gerne bei uns melden, ich freue mich auf den Austausch. Dann gehen sie meistens zu einem Finanzierer, ob das jetzt eine Bank oder einer der Großen ist, die auch keine eigene Aufstellung haben oder damit arbeiten können, geschweige denn wissen, dass es diese Kostengruppen überhaupt gibt. Und dann ist man als Bauherr wirklich komplett allein. Am Ende des Tages trägt aber der Bauherr die Verantwortung. Deswegen ist es mir auch in der Beratung beim Neubau extrem wichtig: Die Baukostenaufstellung muss passen. Und das führt manchmal dazu, dass ich sage: Ihr könnt euch das nicht leisten. Denn auch wenn der Hauspreis toll wirkt und man sagt, das kann ich mir doch leisten – wenn man dann alles mit reinnimmt, wird es sehr schnell sehr dünn.

„Und das führt manchmal dazu, dass ich sage: Ihr könnt euch das nicht leisten.“

Eigene Kostenaufstellung mit Puffer

Marco: Ja. Heute wollen wir gar nicht in die Finanzierung einsteigen, das ist schon der vorgezogene Cliffhanger. Das Thema besprechen wir nächste Woche zusammen mit den Förderungen, damit es heute nicht den Rahmen sprengt. Aber wenn ich mir das jetzt so vorstelle: Ich schaue mir ein paar Musterhäuser an, habe ein paar Angebote auf dem Tisch und sehe, mir ist irgendwas nicht klar, oder ich checke das im Zweifel sogar mithilfe der DIN-Norm gegen, und mir kommt irgendwo etwas mulmig vor. Und vielleicht ist es nicht nur bei einem Anbieter so, sondern bei mehreren. Oder es fehlt irgendwas. Wie funktioniert das in der Praxis? Was ist da der beste Prozess?

Elisabeth: Leider wie bei den Fördermitteln: Entweder ich habe jemanden, der mir helfen kann und sich damit auskennt, oder Hilfe zur Selbsthilfe. Ich muss meine eigene Kostenaufstellung machen, am besten in Excel, und anhand dieser DIN schauen: Welche Kosten sind über den Generalunternehmer sicher? Wo kann ich überall einen Haken setzen? Und was ist noch offen? Für das, was offen ist, muss man entweder mit Schätzungen arbeiten – das sind Prozentwerte, dafür gibt es ganz viele Aufstellungen –, oder man hat am besten schon jemanden, der einen Kostenvoranschlag machen und sagen kann: Für die Bodenarbeiten kannst du für genau dieses Grundstück beispielsweise 50.000 Euro veranschlagen. Und das ist der Punkt: Je mehr Variablen man hat, desto mehr Puffer muss man planen und desto teurer wird es. Je weniger Budget man hat, desto sicherer muss man sein und desto mehr muss man im besten Fall mit Kostenvoranschlägen planen, damit wirklich nichts dazwischenkommen kann. Denn eine Nachfinanzierung – auch das wird ein Thema für das nächste Gespräch – ist das Schlimmste, was man sich vorstellen kann.

Marco: Sprich: Ich lege selbst Hand an, mache die Kostenaufstellung und plane an allen unsicheren Punkten mehr Puffer ein, um dann mit meinem Finanzierer vielleicht auch mal zwei Szenarien durchrechnen zu können.

Elisabeth: Exakt. Man muss sich wirklich von der Illusion lösen, dass der Fertighaushersteller die Kompetenz hat, eine ordentliche Kostenaufstellung zur Verfügung zu stellen. Das ist nicht so. Und man muss sich davon lösen, dass es bei den meisten Finanzierern die Kompetenz gibt, eine ordentliche Kostenaufstellung zu erstellen. Deswegen muss man sich selbst behelfen, weil man am Ende des Tages als Bauherr selbst der Leidtragende ist.

„Je mehr Variablen man hat, desto mehr Puffer muss man planen und desto teurer wird es.“

Zwischenfazit und Bau- und Leistungsbeschreibung

Marco: Gut. Um noch einmal abschließend zusammenzufassen, was ich mir zum Thema Baukostenaufstellung mitnehme: wie du gerade gesagt hast, sich selbst auf den Fahrersitz setzen. Es gibt Orientierung, nämlich die DIN 276 – verlinken wir –, damit man sich nicht komplett auf die Angebote der Generalunternehmer verlassen muss. Und dann sind es insbesondere die drei Punkte Abbruch, Erdarbeiten und Architekt, auf die man ein genaues Auge haben sollte.

Elisabeth: Ja.

Marco: Also ein noch genaueres Auge – auf alle Punkte sowieso. Und letztendlich ist das für jemanden, der selbst baut, ein sehr wichtiges Lebensprojekt. Da ist es mehr als gerechtfertigt, lieber zweimal draufzuschauen als einmal zu wenig.

Elisabeth: Genau. Und wenn man wissen möchte, was in diesem Werkvertrag überhaupt drin ist, hilft auch die Bau- und Leistungsbeschreibung. Die gibt es bei jedem Werkvertrag mit dazu. Darin muss der Generalunternehmer minutiös darlegen, wie gebaut wird, welche Ausstattung und was genau verbaut wird. Da kann man sich, wie gesagt, mit KI behelfen, das dort reinlaufen lassen und gegen die DIN laufen lassen, um wirklich nachzuvollziehen, was drin ist und was nicht.

Eigenleistungen: Was zählt für Generalunternehmer und Bank?

Marco: Ja, oder zur Not auch einfach mal in eine verständliche Sprache übersetzen lassen – das würde ich als einen der ersten Punkte tun. Zum Abschluss der Folge haben wir heute noch das Thema Eigenleistungen im Gepäck, das ja auch stark mit der Kostenaufstellung verbunden ist. Wieso haben wir das im Gepäck?

Elisabeth: Das war mir einfach noch mal wichtig, weil ich sehr viele Bauherren kennenlerne, mit denen wir erst mal grundsätzlich klären müssen: Was ist eine Eigenleistung, und was ist eine Eigenleistung für einen Generalunternehmer und was für eine Bank? Ganz klassisch finden wir Eigenleistungen in der Kostengruppe 3, also 300. Das sind beispielsweise Innentüren, Malerarbeiten oder Bodenbelagsarbeiten. Das kannst du dir so vorstellen, dass der Generalunternehmer sagt: Ich stelle das Haus so weit fertig, dass Böden und Wände, also ein Stück weit das Mauerwerk, da sind, aber du als Bauherr musst die Böden besorgen und selbst reinpacken. Oder der Generalunternehmer stellt das Material zur Verfügung, aber den Einbau mache ich selbst. Und da kommen wir schon zur Unterscheidung. Wichtig ist bei solchen Themen immer: Eine Leistung kann sich aus Materialkosten und Lohnkosten zusammensetzen. Machen wir ein Beispiel, die Bodenbelagsarbeiten. Ich habe das Material, beispielsweise das Parkett, das einen Wert hat, und dann habe ich die Lohnkosten, also die Zeit, die jemand braucht, um dieses Parkett zu verlegen. Wenn ein Bauträger oder Generalunternehmer von Eigenleistung spricht, nimmt er immer die Material- und die Lohnkosten zusammen raus. Mein Werkvertrag wird also günstiger, beim Boden beispielsweise um 20.000 Euro. Ich muss aber dafür sorgen, dass ich diesen Boden im Baumarkt kaufe und ihn dann auch noch verlege. Aus Bankensicht verschwinden die Kosten für den Boden aber nicht, das Material muss ja trotzdem gekauft werden. Ich muss also in meiner Kostenaufstellung – da sind wir wieder bei den Gesamtkosten – das Material für den Boden trotzdem auf den Werkvertrag obendrauf rechnen. Und wenn mein Bauherr den Boden selbst verlegen möchte, kann ich die Lohnkosten – man sagt ja immer, in etwa die Hälfte – als Eigenleistung wirklich rausrechnen.

„Aus Bankensicht verschwinden die Kosten für den Boden aber nicht, das Material muss ja trotzdem gekauft werden.“

Marco: Mache ich es mir damit in der Finanzierung in der Praxis nicht deutlich komplizierter?

Elisabeth: Naja, das ist natürlich ein komplexerer Schritt. Aber wenn ich – und wir haben ja am Anfang der Folge gesagt, Bauen ist teuer – nur ein gewisses Budget habe und der einzige Weg zu meinem Traum vom Eigenheim ist, dass ich gewisse Sachen selbst mache, dann führt da kein Weg dran vorbei.

Eigenleistungen realistisch planen und Gewerke selbst vergeben

Marco: Ja, verstehe. Gibt es zum Thema Eigenleistung noch Punkte?

Elisabeth: Grundsätzlich noch zwei Sachen. Zum einen: Plant die Eigenleistung bitte nicht zu groß. Wenn ihr gefühlt die Sanitärsachen selbst einbaut, Böden und Wände macht, im besten Fall gerade frisch Eltern geworden seid und nebenbei zwei oder eineinhalb Vollzeitjobs habt, dann wird das nicht funktionieren, dann werdet ihr damit auch nicht glücklich. Dann lasst ihr euch während des Baus scheiden – das ist schon sehr oft vorgekommen. Deswegen würde ich von der Reihenfolge her immer mit einem schlüsselfertigen Haus rechnen und dann schauen: Wie weit müsste ich runtergehen, damit ich mir das leisten kann? Und dann wirklich ganz ehrlich zueinander sein: Warten wir vielleicht noch mal, bauen ein bisschen Eigenkapital auf, um dann unseren Schritt zu gehen. Das ist Thema eins. Und Thema zwei: Es kann immer Sinn machen, Sachen wie Böden und Wände ein Stück weit selbst zu vergeben, also zu sagen: Ich nehme das beim Generalunternehmer raus, weil die Kosten einfach günstiger sind. Dann kann man ja auch jemand Externen beauftragen und sagen: Ich habe jetzt den Boden gekauft, verleg mir den bitte. Das finde ich immer eine coole Sache. Wenn man ein Komplettpaket bucht, sollte man immer schauen, was der Bauträger für diese Boden- und Malerarbeiten ansetzt. Das ist wirklich etwas Klassisches, wie auch Innentüren: Wenn man das selbst kauft und jemanden findet, der es einbaut, bekommt man es viel günstiger.

„Plant die Eigenleistung bitte nicht zu groß.“

Marco: Ich könnte mir auch vorstellen: Wenn man zu viel selbst macht oder zu viel rummacht, um es mal so zu formulieren, fängt das Vorhaben irgendwann an, für den Generalunternehmer nicht mehr ganz so attraktiv zu sein. Oder sehe ich das falsch?

Elisabeth: Auch die sind vollkommen schmerzbefreit. Du kannst dir das so vorstellen: Es gibt meistens technikfertig, fast fertig und schlüsselfertig. Und für die ist das einfach: Wenn das Haus technikfertig ist, also bis zu den technischen Anlagen gebaut, dann sind sie als Erstes fertig. Dann ist es nur noch der Schritt von 80 bis 100 Prozent, der zu Ende gemacht werden muss. Für sie gibt es keinen Schritt danach. Deswegen ist das ihr Vorteil, deswegen sind sie tiefenentspannt. Die lassen dann einfach alles stehen und liegen, und am Ende des Tages kann es ihnen egal sein, ob das fertiggestellt wird oder nicht.

Abschluss und Ausblick auf Teil 2

Marco: Okay, gut. Dann sehe ich es so, dass wir für heute durch sind.

Elisabeth: Ja.

Marco: Sehr schön. Ein sehr spannendes Thema und vor allem für alle, die im Prozess sind oder mit dem Gedanken spielen, glaube ich, extrem wichtig. Deswegen machen wir auch zwei Folgen daraus. Nächste Woche dann mit klarem Fokus auf die Finanzierung: Was sind da die möglichen Fallstricke? Was kostet es, wenn es zu lange dauert oder irgendwas nicht so läuft, wie es soll? Und vor allem auch das Thema Förderungen, die es ja durchaus gibt – damit wir irgendwann mal unsere Ziele in Deutschland erreichen und wieder genug gebaut wird. Das alles nächste Woche. Mir hat es Spaß gemacht. Danke euch fürs Zuhören und bis nächste Woche.

Elisabeth: Bis dann. Ciao, ciao.