Die 3 häufigsten Fehler im Erstgespräch beim Finanzierungsvermittler

Einstieg und aktuelle Zinslage Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute ordnen wir das Thema KfW 308 ein, besser bekannt als das Programm „Jung kauft Alt“. Da gibt es im August durchaus wichtige Änderungen. Warum es trotz eines sehr attraktiven Zinssatzes um die 1 % in der Vergangenheit kaum abgerufen wurde und was sich jetzt ändert, das ordnen wir heute ein. Bevor wir loslegen, wie gewohnt erst mal: Hallo Eli. Elisabeth: Hallo Marco. Marco: Lass uns wie immer mit einer kurzen Einordnung der aktuellen Lage starten, der Swaps. Wir sind heute wieder am Dienstag in der Aufnahme. Gestern, Montag, ging es leicht runter im Vergleich zur Vorwoche. Wir sind jetzt bei 3,16. Das ist allerdings marginal, und ich nehme an, das hat noch nicht zu einer Zinssenkung geführt. Elisabeth: Leider nicht. Wir sind wirklich auf einem extrem hohen Stand. Die Großen, ING und Commerzbank, haben jetzt dreimal in Folge zapfig erhöht. Und alles, was nicht bei drei auf den Bäumen war, hat da mitgezogen. Das heißt: Alle, die sich alte Angebote sichern konnten, haltet euch daran fest. Alles, was aktuell neu kalkuliert wird, liegt minimum 0,2 bis 0,3 % höher. Wir hatten ja auch in der letzten Folge darüber gesprochen, was das in Euro ausmachen kann. Deswegen wirklich für die Leute, die jetzt gerade neu suchen: Bindet das in eure Kaufpreisverhandlung ein. Wenn ihr mal alte Angebote bekommen habt, lasst euch die noch mal durchrechnen und schaut auch, welche Auswirkung das auf die monatliche Rate hat. „Gerade ist es ganz schön zapfig am Zinshimmel.“ Kaum abgerufen: die Zahlen hinter „Jung kauft Alt“ Marco: Ich glaube, wir wiederholen uns da jetzt seit ein paar Wochen an der Zinsfront. Dementsprechend würde ich vorschlagen, wir belassen es dabei und enden mit dem freundlichen Hinweis auf unsere Folge von vor zwei Wochen. Da haben wir in 15 Minuten erklärt, worauf es in so einer Situation ankommt, wenn Zinsen steigen. Es gibt auch noch einen Deep Dive, der deutlich länger ist: „Wenn sich Bauzinsen bewegen“, hieß die Folge damals. Ansonsten lenken wir über in das Thema von heute: KfW 308, besser bekannt als „Jung kauft Alt“. Ein sehr attraktiver Zins, aber kaum abgerufen. Ich habe ein paar Zahlen mitgebracht: seit Start September 2024 bis Anfang 2026 wurde das Programm 913 Mal abgerufen. Zum Vergleich: Das Baukindergeld, der De-facto-Vorgänger, wurde allein in 2022 über 124.000 Mal beantragt. Wir sprechen hier wirklich von Welten an Unterschied, über hundertfache Multiples. Da stellt sich mir die recht einfache Frage: Woran liegt das? Elisabeth: Ganz einfach: Sieht auf dem Papier gut aus, ist in der Umsetzung eine Katastrophe. Extrem hohe rechtliche Hürden, die für den Bankpartner bestehen. Wenn die Förderbedingungen nicht eingehalten werden, wird das von der KfW fälliggestellt. Dann steht man da viereinhalb Jahre später und muss sich die Finanzierung bei der Bank zu teuren Konditionen nachbesorgen. Im schlimmsten Fall kriegt man die Finanzierung nicht. Das ist ein extremes Problem. Was das Programm eigentlich fördern soll Marco: Das klingt nach einem großen Problem. Lass uns noch mal einen Schritt zurückgehen: Was ist das Programm überhaupt, und wozu wird es installiert? Was soll es fördern? Elisabeth: Sehr gerne. Es ist wirklich ein tolles Programm auf dem Papier. Es sollen Familien mit Kindern gefördert werden, die in den Eigennutz gehen und sich sagen: Wir wollen einen Bestand kaufen. Der Gesetzgeber hat gesagt, die Familien sollen diesen Bestand nicht nur kaufen, sondern das soll dann auch in eine gute Energieeffizienzklasse überführt werden. Die schlechtesten Energieeffizienzklassen, also F-, G- und H-Häuser, sollen gefördert werden. Wir haben ja ganz viel Sanierungsförderung – das ist die erste Förderung, wo der Kaufpreis gefördert werden kann. Das ist eine sehr gute Förderung: dass man erst mal kaufen kann und eine gewisse Zeit bekommt, diese viereinhalb Jahre, um die Förderbedingungen einzuhalten, diese Sanierung durchzuführen. Und dann hat man ein super günstiges Darlehen, aktuell glaube ich bei einem Zinssatz von 0,5 %. Vom Effizienzhaus-Standard zum Vier-Maßnahmen-Paket Marco: Sprich, eigentlich eine sehr schöne und smarte Verquickung von Wohnraum- und Klimaförderung. In der Praxis dann nicht ganz so einfach, wie sich herausstellt. Lasst uns einmal durch die Kernbausteine des Programms durchgehen, vor allem mit einem Blick darauf, was sich zum 3.8., das ist der kommende Montag, ändern wird. Lasst uns einsteigen mit den Sanierungsstandards. Ursprünglich musste man da einen EH 70 erreichen. Vielleicht kannst du uns vorgelagert einordnen, was das überhaupt bedeutet. Elisabeth: Das sind diese KfW-Standards. Da sind wir in unserer Sanierungsfolge im Detail drauf eingegangen. Ganz kurz zusammengefasst: Das sind Kataloge der KfW, wo bestimmte Voraussetzungen an die Ausstattung und die Umsetzung von so einem Gebäude gesetzt werden – die Dämmstärke, welche Fenster eingebaut sein müssen, damit das diesen Standard erreicht. Und ein F-, G- oder H-Haus in so einen 70er-Standard zu bekommen, das kostet extrem viel Geld, weil die Standards einfach sehr hoch sind. Da fand ich es schon gut, auch als ersten Schritt, dass dieser KfW-Standard von 70 auf 85 runtergesenkt wurde. Zum Vergleich: die KfW-55 und der 40er-Standard, besonders der KfW-40-Standard, das sind aktuell Neubauten. Also wirklich State-of-the-art-Neubau. Und da ist die 70 nicht mehr weit von entfernt. Marco: Das ist richtig. Und das wurde jetzt zwischenzeitlich auf 85 angehoben, in dem Fall also, dass man sich mit einem etwas geringeren Standard zufriedengestellt hat. Und ich vermute, man hat auch da festgestellt, dass der Standard immer noch zu hoch ist. Deswegen gibt es jetzt eine der entscheidenden Anpassungen. Elisabeth: Genau, es ist einfach keine Vollsanierung mehr nötig, sondern man hat vier Kernmaßnahmen, die man umsetzen muss. Das ist zum einen der Heizungstausch. Und dort ist es auch nicht mehr nötig, dass man zwingend eine Wärmepumpe einbaut, sondern diese Heizung muss sich zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien speisen. Es kann eine Wärmepumpe sein, es kann aber auch eine Brennstoffzellenheizung sein. Der Fenstertausch ist die zweite Maßnahme. Die dritte Maßnahme ist die Fassadendämmung und die vierte die Dach- und Geschossdeckendämmung. Marco: Und das ist dann auch der entscheidende Unterschied: dass man keinen Effizienzhaus-Standard mehr erreichen muss, sondern über ein Maßnahmenpaket von vier Einzelmaßnahmen die Bedingungen für „Jung kauft Alt“ in Zukunft erfüllen kann. Ich glaube, da ist dann noch wichtig: Die sind aber Pflicht. Elisabeth: Ja, ich gehe auch davon aus: Wenn jetzt beispielsweise in einem Haus die Fenster schon getauscht wurden und die Fenster auch diese Bedingungen erreichen, dann kann ich das auch nutzen, weil das Ziel ja ist, dass diese vier Bedingungen erfüllt sind. Und es gibt mir auch den großen Vorteil – weil das war ein Stück weit die Problematik in den vorherigen KfW-Standards: Wenn die Fenster vor 15 Jahren getauscht wurden und noch lange halten werden, aber diesem KfW-Standard nicht genügen, hatte man das Problem, dass man für dieses Programm die Fenster hätte rausnehmen und neu einbauen müssen. Das macht einfach keinen Sinn. Förderhöhe und Einkommensgrenzen Marco: Lass uns zum nächsten Punkt gehen. Und zwar ist das ja alles nicht günstig, so ein Haus dann auf Vordermann zu bringen beziehungsweise zu sanieren. Elisabeth: Und zu kaufen. Marco: Und zu kaufen, genau. Der Kauf wird ja hier gefördert. In welcher Höhe wird denn überhaupt gefördert? Elisabeth: Vorher war es so, dass wir zwischen 100.000 und 150.000 Euro Förderung je nach Kind hatten. Also je mehr Kinder, desto mehr Fördersumme. Das wurde sehr, sehr gut angepasst. Wir haben jetzt mit einem Kind fast 40.000 Euro mehr Förderung. Da sind wir bei 140.000, zwei Kinder 160.000 und bei drei Kindern bis zu 180.000 Euro. Was natürlich ein erheblicher Hebel ist, weil man dann diesen günstigen Zinssatz von aktuell um die 0,5 Prozent für fast 30 Prozent mehr bekommt. Marco: Der Punkt ist: Es gibt mehr Förderung, zwischen 30.000 und 40.000 Euro je nach Kinderanzahl. Vielleicht schließen wir hier noch kurz das Thema Einkommensgrenze an. An der Front bleibt alles unverändert, sprich bis zu 90.000 Euro zu versteuerndes Einkommen und 10.000 Euro je weiterem Kind. Elisabeth: Werden gefördert, genau. Wichtig, ich sage es immer: Bei der KfW zählt immer das vorletzte und vorvorletzte Jahr des zu versteuernden Einkommens. Das heißt, für alle, die kurzfristig Kinder bekommen haben, wo Elternzeiten bestanden, die vielleicht aktuell dieses zu versteuernde Einkommen überschreiten würden: Die haben Glück, weil wir aktuell 2026 haben. Wenn man jetzt den Förderantrag stellt, dann würde der Durchschnitt des zu versteuernden Einkommens aus 2023 und 2024 genommen werden. Marco: Vielleicht eine blöde Frage, aber warum ist das so? Elisabeth: Weil die KfW das zu versteuernde Einkommen nur aus dem Einkommensteuerbescheid herausnehmen kann. Und wenn man bedenkt, wann man diesen Einkommensteuerbescheid mitunter bekommt, dann geht man relativ sicher, wenn man das vorletzte und vorvorletzte Jahr nimmt. Marco: Da beißt sich dann die Bürokratiekatze in den Schwanz. Verstanden. Elisabeth: Ist aber tatsächlich ein Vorteil. Sanierungskosten und die Frage der Kombinierbarkeit Marco: Dann lass uns einen Schritt weitergehen. Wir haben hier das Thema Sanierungskosten. Kannst du uns da einmal abholen? Elisabeth: Sehr gerne. Also dieses „Jung kauft Alt“ ist wirklich nur die Förderung des Kaufes. Und da ist es so, dass aber Maßnahmen daran gekoppelt sind: dass man den Kauf nur gefördert bekommt, wenn etwas umgesetzt ist. Vorher waren es diese KfW-Standards, wo man selbst bei einem 85er-Standard locker 150.000 bis 200.000 Euro an Sanierungsbudget gebraucht hat, um überhaupt in diese Sphäre reinzukommen. Und selbst jetzt, auch mit diesen vier Maßnahmen – so eine Heizung ist nicht günstig, Fenster auch nicht –, kommt da gut was zusammen. Da finde ich es gut, dass weiterhin eine Kombinatorik stattfinden kann. Das heißt, dieses „Jung kauft Alt“ kann mit einer Sanierungsförderung kombiniert werden, das wäre das Programm 261. Oder wenn man sagt, diese KfW-Standards sind zu Recht einfach viel zu teuer und viel zu doof, kann man auch in die Einzelfördermaßnahmen gehen: Weil ich jetzt neu diese vier Maßnahmen habe, lasse ich einzeln die Fenster fördern, ich kann einzeln die Heizung fördern lassen. Das sind dann wirklich Förderungen oder Zuschüsse, die man für die Sanierung noch mal zusätzlich bekommt. Das heißt, man muss im besten Falle gleichzeitig zum Kauf dieses Sanierungsvorhaben machen und das Sanierungsbudget entweder über die Bank oder über Eigenkapital decken können. Und das ist jetzt ein Stück weit einfacher geworden, weil es sich wirklich auf diese vier Maßnahmen beschränkt.     Die 54-Monats-Frist und das Risiko der Banken Marco: Sprich: Der Standard ist Grundvoraussetzung, um überhaupt das Programm einschalten zu können, was aber zwangsläufig dazu führt, dass man sanieren muss. Und diese Sanierung wird nicht durch „Jung kauft Alt“ finanziert. Da wird es etwas komplizierter, kann aber kombiniert werden mit anderen Förderprogrammen, die dann die Sanierung bezuschussen. Da kommen wir gleich noch drauf zu sprechen. Wir schließen aber erst mal das Programm „Jung kauft Alt“ ab. Wir haben hier noch die viereinhalb Jahre beziehungsweise 54-Monats-Frist. Du hattest die schon kurz angesprochen als einen der Kernpunkte, weshalb das Programm in der Vergangenheit nicht so gut abgerufen wurde. Kannst du das noch mal kurz erklären und dann auch sagen, was sich jetzt konkret ändert? Elisabeth: Ja, also das absolute Totschlagargument. Das ist der Grund, warum diese Förderung weder viel beantragt wurde – noch, und das ist das Witzigste: 90 Prozent der Banken haben von sich aus gesagt, sie machen dieses Programm nicht. Also so eine Bank kann auch entscheiden: Wir bieten dieses KfW-Programm über unser Haus nicht an, weil das Risiko denen einfach zu hoch war. Was passiert, wenn die Familie das nicht macht oder nicht genug saniert, der KfW-Standard nicht erreicht wird und wir dann in eine Nachfinanzierung oder Umfinanzierung zu teuren Konditionen kommen? Und stellt euch mal vor, die Haushaltsrechnung würde nicht mehr aufgehen. Man muss dazu sagen: Wenn eine Haushaltsrechnung nicht aufgeht, weil das von Förderung in ein normales Bankdarlehen umgewandelt wird, dann muss man sich darüber Gedanken machen, ob so ein Kauf für diese Familie überhaupt von vornherein sinnig war. Aber das sind einfach Risikopunkte. Da habe ich auch jedes Mal, wenn ich diese Förderung beraten habe, ganz klar vorgewarnt, dass man zu dem Zeitpunkt gar nicht abschätzen konnte: Kommen da vielleicht Mehrkosten, um diesen Standard zu erreichen? Was machen wir, wenn wir ihn nicht erreichen? Deswegen bin ich jetzt froh, dass diese Frist ein Stück weit ausgehebelt wurde, indem man gesagt hat: Wenn wir diesen Standard nicht erreichen, dann gibt es nicht eine Kündigung, sondern dann wird das Darlehen mit einem Zinsaufschlag weitergeführt. Dann ist das immer noch gefördert, halt nicht mehr zu den Superkonditionen. „Und das finde ich einen super Mittelweg, weil man dann wenigstens auch auf Bankenseite die Sicherheit hat, dass man im besten Falle in der Haushaltsrechnung mit dem Worst Case rechnen kann: aktueller Zinssatz plus Aufschlag.“ Elisabeth: Und wenn das aufgeht: Haken dahinter. Dann gehe ich auch davon aus, wenn das jetzt neu aufgelegt wird, dass wieder mehr Banken dieses KfW-Darlehen anbieten werden. Marco: Klingt für mich auch ganz stark danach, dass einer der Kernpunkte, weshalb das Programm bisher nicht funktioniert hat und nicht abgerufen wurde, war, dass viele Banken gesagt haben, sie machen es nicht. Interessant. Und da erwartest du jetzt, das sollte sich durch diesen Mechanismus hoffentlich ändern. Elisabeth: Ja, da gehe ich eigentlich fast sehr stark von aus. Antrag vor dem Kauf: geringeres Planungsrisiko Marco: Dann lass uns zum vorletzten Punkt bei „Jung kauft Alt“ kommen. Es gibt noch den Punkt Antrag vor dem Kauf, sprich der Antrag muss vor dem Kauf gestellt werden, was ein gewisses Risiko ist. Da ändert sich auch was. Elisabeth: Grundsätzlich ist es so, dass, bevor der Kauf stattfindet, dieser Antrag gestellt werden muss. Aber jetzt habe ich nicht mehr dieses große Risiko. Denn zwischen „Ich habe ein Haus gefunden“ und dem Notartermin, zu dem ich die Finanzierung haben muss, ist die Zeit nicht extrem groß. Und da muss man ja so einen Sanierungsfahrplan aufstellen, um einen KfW-Standard zu erreichen. Das ist halt sportlich, das in der Zeit zu erreichen. So mussten viele diesen Antrag auf gut Glück stellen und sagen: Okay, wenn jetzt die Kostensteigerungen kommen, haben wir im besten Fall Eigenkapital, um das auszugleichen. Und dadurch, dass diese vier Maßnahmen jetzt übersichtlicher und schneller in den Kostenvoranschlag zu bekommen sind, sinkt das Risiko, dass man dieses Sanierungsvorhaben am Ende des Tages nicht umgesetzt bekommt. „In meiner Beratung ist es immer wichtig, wenn ich diese Art Häuser habe, dann lasse ich Kunden nicht ohne Sanierungskonzept in die Finanzierung gehen.“ Elisabeth: Bedeutet: Entweder haben sie genug Eigenkapital für die Maßnahmen, die nötig sind, sodass man sagen kann, dann finanzieren wir jetzt erst mal nur den Bestand – macht für mich aber auch keinen Sinn. Klammer auf: Wir hatten eine Folge dazu gemacht, Bankpartner wie die ING, die jetzt dieses Baufi Energy aufgebracht haben, wo man extreme Vorteile hat, so eine Sanierung direkt mit im Kauf mitzuplanen. Und das wird in der Kombinatorik nur noch verstärkt und durch die vier Einzelmaßnahmen vereinfacht, dass ich jetzt wirklich auch mit gutem Gewissen diese Förderung beantragen kann. Marco: An der Stelle ist es durchaus noch mal erwähnenswert, dass es insgesamt bei Altbauten und Häusern in der Kategorie F, G, H grundsätzlich sinnvoll ist, eine Sanierung durchzudenken, durchzurechnen und dann auch gegebenenfalls einen Fahrplan aufzustellen, weil vor allem auch für Banken das Thema ESG und Energieeffizienz wichtiger ist, als es im ersten Punkt erscheint. Elisabeth: Die Banken machen das ja nicht freiwillig, die werden von der EU dazu gezwungen. Zinssatz und die fehlende Planbarkeit der KfW Marco: Das ist mir klar, aber trotzdem bleibt es für sie alternativlos und deswegen wichtig. Dann lass uns zum letzten Punkt kommen: der Zinssatz, da haben wir bisher noch gar nicht drüber gesprochen. Wo liegt der denn überhaupt bei „Jung kauft Alt“? Elisabeth: Aktuell zwischen quasi 0 % und 0,5 %, also extrem attraktiv. Daran sieht man auch, das ist ein Anzeiger dafür, dass diese Förderung nie in Anspruch genommen wird. Man muss sich vorstellen: Die Politik hat gewisse Ideen, und die werden dann in Form dieser KfW-Programme als Förderung rausgegeben. Der Zinssatz ist auch ein Indikator dafür, wie viel Förderung da ist – es wird ja für jedes Programm ein gewisser Fördertopf freigegeben, bestimmte Millionen an Zuschüssen, die dann die Banken erhalten. Und dann gibt es Programme, jetzt beispielsweise eine Neubauförderung in der 55er, also das, was von heute auf morgen abgesetzt wurde. Wo dann aufgefallen ist: Wir haben keine Fördergelder mehr. Dann ist immer der erste Punkt in der Strategie, wie eine KfW vorgeht, erst mal die Zinssätze anheben. „Wir machen dich so unattraktiv, dass dich eh keiner mehr nutzen möchte.“ Elisabeth: Und wenn das nichts bringt, dann wird es von heute auf morgen abgesetzt. Das sind so die Punkte, wo man immer schauen muss: Auf eine KfW ist gar kein Verlass, also wirklich mit Großbuchstaben gar kein Verlass. Weil da keine Planbarkeit besteht. Die KfW hat schon zuhauf Punkte gehabt, wo Programme von heute auf morgen gecancelt wurden. Und ganz schlimm in dieser Neubauförderung, wo es früher noch Zuschüsse bis zu 50.000 Euro gab: Von heute auf morgen waren Familien vor ihrem Bauvorhaben in Scherben gestellt worden, weil diese Zuschüsse nicht mehr beantragt werden konnten, die damit aber geplant hatten. Und genauso läuft das seit Jahren weiter. Wenn die KfW merkt, dass Gelder nicht mehr da sind, dann wird das sofort gekappt oder es werden Zinsen angehoben. Ich hatte auch schon Zinserhöhungen um über ein Prozent. Von heute auf morgen. Wenn bis morgen der Antrag nicht eingegangen ist, und die Mail kommt um 16 Uhr – da hat man gefühlt zwei, drei Stunden Zeit, um überhaupt noch was auf die Beine zu stellen, und wird dann vor vollendete Tatsachen gestellt. Deswegen: Dieser Zinssatz ist immer stichtagsbezogen. Da bin ich auch mal gespannt, wenn wir dann am 3.8. diese ganzen Änderungen haben, die dazu führen werden, wovon ich ausgehe, dass diese Förderung wieder beantragt wird – wie lange dieser Zinssatz von 0,5 Prozent gelten wird. Weil ich davon ausgehe, dass der Topf dann relativ schnell leer sein wird. Bewertung: Wird das Programm jetzt attraktiver? Marco: Das klingt fast nach: Schnell sein lohnt sich. Die Frage an dich: Wie schätzt du das jetzt ein mit den Änderungen, die bevorstehen? Wir wissen: kaum abgerufen, maximal unattraktiv, das Programm, außer in Ausnahmefällen, wenn man sich die Zahlen anschaut. Wird das Programm dadurch attraktiver? Elisabeth: Es kommt drauf an. Ich bin schon mal echt begeistert, das hätte ich nicht gedacht. Da hat irgendjemand bei der KfW einen Arbeitskreis gebildet und … Marco: In dem Fall wussten sie nicht mehr weiter. Elisabeth: … und haben sich gedacht: Irgendwo muss es ja liegen, warum dieses Programm nicht abgerufen wird. Haben wahrscheinlich dann noch mit ein paar Bankpartnern gesprochen, die denen gesagt haben: Wir nutzen das eh nicht, oder bei uns gibt es das sowieso nicht. Und man sieht schon an den Änderungen, dass dort Pain Points erkannt wurden und ein Stück weit dagegen gearbeitet wird. Wo ich Herausforderungen sehe: Für mich hätte das auch ein Drei-Maßnahmen-Paket sein können. Aus diesen vier Maßnahmen – Heizungstausch, Fenstertausch, Fassadendämmung, Dach- und Geschossdeckendämmung – ist aus meiner Erfahrung die Fassadendämmung meistens hundeteuer, wirklich extrem teuer für einen überschaubaren Mehrwert. Ich finde, Fenstertausch ist eigentlich immer etwas, was super gut ist, was sehr gut funktionieren kann, und auch so eine Geschossdeckendämmung hat ein sehr gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis. Marco: Das haben wir in unserer Folge zum Thema energetisches Sanieren auch schon besprochen. Elisabeth: Kann man auch super über eine Einzelmaßnahme bei der BAFA fördern lassen, kriegt da einen Teil wieder. Beim Heizungstausch finde ich es ein Stück weit schade für alle die, die ein Haus kaufen, das vielleicht nicht richtig schlecht ist, sondern ein bisschen was Gutes hat. Ich mache dir ein Beispiel: Da wurde 2015 eine Gasheizung eingebaut. Die wird gefühlt noch 20 Jahre halten. Da müsste ich jetzt die Heizung rausschmeißen, um diese Förderung einzuhalten. Und wenn man aber die drei anderen Maßnahmen macht oder vielleicht nur die anderen zwei Maßnahmen, hat man auch ein mega gutes Haus, würde aber jetzt aus der Förderung rausfallen, weil die Heizung nicht minimum 65 Prozent erneuerbare Energien hat. Da sehe ich die einzige Gefahr drin, dass diese Häuser im Bereich „Es wurde ein bisschen was gemacht“ sehr schnell doch rausfallen werden, weil die Kosten nicht im Verhältnis zum Nutzen stehen. Kombinierbare Programme: 458, 261 und BAFA Marco: An den Programmpunkt können wir einen Haken machen. Lass uns die letzten paar Minuten noch einmal das Thema Kombinatorik, wie du es so schön genannt hast, aufgreifen. Und zwar ändert sich auch bei den Programmen 458 und 261 was, die mit „Jung kauft Alt“ kombinierbar sind. BAFA hattest du auch schon angesprochen. Gib uns da doch mal einen kurzen Rap, was sich an der Front ändert. Elisabeth: Also summa summarum kann man sagen: Die Sanierungsförderungen werden extrem zusammengestrichen. Man merkt, dass der Haushalt kein Geld hat und dass die liebe Frau Reiche da auch ein Stück weit extrem eindämmt. Über alles an Sanierungsförderungen, was jetzt erneuert wurde, kann man eigentlich reinschreiben, dass die Förderzuschüsse oder die Fördersumme gekappt wurden. Wenn wir mit der Heizungsförderung anfangen, das ist die 458: Da kann man einzeln den Heizungstausch fördern lassen. Da hat man früher bis zu 70 Prozent wiederbekommen, weil es eine Grundförderung gab, dazu einkommensspezifische Zuschüsse – und das wurde komplett umgestellt. Der erste große Pfeiler ist, dass die Kosten, die förderbar sind, jetzt reglementiert sind. Die liegen aktuell bei 28.000 Euro. Vorher war es so, dass, wenn eine Wärmepumpe 40.000 Euro gekostet hatte, die Kosten auch gefördert wurden. Es ist also nicht nur der Prozentanteil zusammengestrichen worden, sondern es wurde auch ganz klar gesagt: Wir fördern maximal 28.000 Euro für ein Familienhaus an Kosten. Und dann wurde der Druck erhöht, indem gesagt wird: Diese Kosten, die förderbar sind, werden jetzt pro Halbjahr immer geringer. Das heißt, die, die schnell sind, kriegen ein bisschen mehr Förderung. Auch bei den Prozentanteilen gilt: Je schneller man ist, desto höher ist der Prozentwert. Man merkt, dass da die Daumenschraube angezogen wird. Ich gehe davon aus, dass, wenn wir Ende 27 haben, dieses Programm so angepasst wurde, dass es nur noch zum Übergang laufen soll. Aber ich hatte schon mit ein paar Energieberatern gesprochen, die waren der Meinung, dass das komplett abgeschafft wird, dass dieses Programm dann in Richtung 2028 gecuttet wird. Marco: Sprich, wer in absehbarer Zeit vorhat, seine Heizung zu tauschen, der sollte sich sputen, solange es noch Fördermittel gibt – in der Erwartungshaltung, dass die mindestens weiter eingegrenzt werden, wenn nicht sogar gekappt. Was für das Thema „Jung kauft Alt“ bedeutet, dass das vielleicht eine Kombination ist, auf die ich mich auf keinen Fall stützen würde. Elisabeth: Genau. „Jung kauft Alt“ sagt ja: Du musst die Heizung austauschen, wenn die sich nicht zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien speist. Und man sollte nicht auf diese zusätzliche Förderung angewiesen sein. Wenn die von heute auf morgen wegfällt, muss man trotzdem die Heizung einbauen, um dieses Programm einzuhalten. Marco: Ich sag ja: dann auch wieder eher sputen. Aber der Case darf nicht darauf aufgebaut sein, dass man die Förderung in der Höhe dann tatsächlich auch bekommt, sollte sich das noch ein bisschen nach hinten schieben. Elisabeth: Exakt. Und da würden wir zu sehr ins Detail gehen, aber auch dieser Einkommensbonus: Wenn man ein niedriges Einkommen hat, kriegt man höhere Förderung, also wird ein Prozentanteil mehr gefördert. Das sind jetzt so kleine Einkommen, die dort reinpassen, wo ich sagen muss: Mit dem Einkommen kaufe ich mir auch keine neue Heizung. Da hat man es dann wieder an einer Stelle … Marco: … komplizierter gemacht, wo man es nicht gebraucht hätte. Aber ich glaube, das schlägt eher in das Argument rein, dass man davon ausgehen muss, dass die Förderung insgesamt eingestutzt wird. Elisabeth: Und dann die andere Förderung, das war das Energieeffiziente Sanieren, Programm Nummer 261, wo wir wirklich diese KfW-Standards einhalten müssen. Kurz zu den Änderungen: Zum einen gab es vorher eine Unterscheidung, ob ich eine Förderung habe, wo die Heizung mit ausgetauscht wird, oder ob ich einen KfW-Standard erreichen konnte, ohne die Heizung auszutauschen. Das wurde jetzt gekappt. Man muss jetzt zwingend auch da das Heizungssystem anfassen, weil man sonst die Förderung nicht kriegt. Und dann wird das auf diese 150.000 Euro gekappt. Es gibt nichts mehr darunter. Es wurde in Anführungsstrichen vereinfacht, aber zugunsten der Verschärfung: Der einfachere Case wurde weggestrichen. Diese Förderung bestand aus einem zinsgünstigeren Zinssatz plus einem Tilgungszuschuss. Das heißt, ich muss von dem Darlehen, das ich von der KfW bekomme, weniger zurückzahlen. Und diese Tilgungszuschüsse, die waren zu Anfang extrem cool gewesen, da hat man echt was zurückbekommen. Auch die wurden runtergestutzt. Da sind jetzt wirklich Sparmaßnahmen betrieben worden, weil man davon ausgeht, dass jetzt mehr saniert wird in den nächsten Jahren. Wenn wir uns den Bestand in Deutschland angucken und das hochrechnen, sind die Mittel einfach nicht da. Ich muss auch dazu sagen: Als dieses Programm 2022 neu aufgelegt wurde, lag der Zinssatz noch bei 0,6, 0,7 %. Da war das wirklich eine Förderung, weil man extrem günstig diese KfW-Standards sanieren und fördern lassen konnte. Wir liegen mittlerweile bei einem Zinssatz von 2,8 %. Und das ist par excellence mein Beispiel dafür, dass die KfW das vom Zinssatz her so unattraktiv macht, dass es dann eigentlich nicht genutzt wird. Weil wenn wir nur ein Prozent dazwischen haben, zwischen dem Bankzinssatz und der KfW-Förderung, und die Tilgungszuschüsse zusammengestrichen worden sind, dann muss ich wirklich gucken: Was kostet mich dieser KfW-Standard an Mehrkosten? Was muss ich dann vielleicht machen, was ich sonst noch ein paar Jahre lassen könnte? Marco: Plus der ganze Admin und die Bürokratie, die damit verbunden sind. Elisabeth: Exakt. Auch die ganzen Nachweise, die ich an die KfW liefern muss. Da komme ich sehr oft zu dem Schluss, dass ich dieses Programm eigentlich gar nicht nutze. Förderdschungel oder Grunderwerbsteuer? Marco: Eine Gegenseite kann ja auch sein, dass man sagt: Es wird jetzt in der Einzelförderung, KfW-seitig, zusammengestutzt im Sinne eines Programms wie „Jung kauft Alt“. Was dann gleichzeitig auch den Vorteil hat, dass man als junge Familie Vermögen aufbaut, was per se aus meiner persönlichen Sicht eigentlich sogar ein sehr gutes und wichtiges Förderinstrument ist – und im Zweifel, ohne das despektierlich zu meinen, besser, als wenn dem einen oder anderen Rentner eine Energieeffizienzklasse im Bestand geschenkt und gefördert wird. Elisabeth: Ja, deswegen. Ich bin auch der größten Überzeugung: Die Programme sind alle so komplex, und es ist echt schwierig, sich da als Laie durchzufinden. Es wäre so viel einfacher für eine Politik, die Grunderwerbsteuer anzupacken und zu sagen: Wir schenken die Grunderwerbsteuer. Marco: Wurde doch erst gemacht. Elisabeth: Ja, in Hessen, aber dann auch nur für Arme, weil das über zehn Jahre verteilt wird. Marco: In die andere Richtung wurde sie doch angepackt. Elisabeth: Wenn man wirklich mal entlasten wollen würde, und das spürbar, dann wäre das einer der ersten Punkte, die so einfach sind: Wir erlassen für den Erstkauf für Familien die Grunderwerbsteuer. Weil das würde wirklich spürbar helfen, weil das auch ein Riesenteil ist, den man als Eigenkapital vorhalten muss. Und das könnte man sich dann sparen, um dann energetische Sanierung machen zu können. „Also lasst diese ganzen Programme bleiben und erlasst dafür die Grunderwerbsteuer. Da würde ich mich mehr für die Familien freuen.“ Fazit und Outro Marco: Dem würde ich mich anschließen. Lass uns da jetzt aber einen Cut machen, einen recht harten. Das ist aus meiner Sicht Stoff für eine zwingende weitere Podcast-Folge. Aber das Thema KfW und Politik wollen wir heute nicht miteinander vermischen. Hast du wie gewohnt noch Punkte zu dem Thema, die du gerne teilen möchtest? Elisabeth: Sind heute gut durchgekommen. Marco: Also wie gewohnt gut durchgekommen, sehe ich auch so. Ich würde sagen, das war’s. Wir haben wieder eine sehr heiße Woche vor uns. Deswegen: Stay hydrated, wieder als Tipp an alle da draußen. Ich hoffe, es hat euch gefallen. Vielen Dank fürs Zuhören, heute wieder mit einer längeren Folge im Vergleich zu den letzten zwei Wochen. Lasst gerne Kommentare und Anregungen da. Bis bald und macht’s gut. Elisabeth: Und falls einer von euch am Sonntag in Frankfurt unterwegs ist: Marco und ich zwingen uns durch die Mitteldistanz von dem örtlichen Triathlon. Es ist ja gut, dass … Marco: … der Podcast ohne Video ist und man uns gar nicht kennt. Elisabeth: Also für alle, die es interessiert: Googelt uns, schaut euch das Video an. Marco: Wir können jeglichen Support gebrauchen, insbesondere auf der Laufstrecke. Elisabeth: Oh ja. Für alle, die in Frankfurt sind und die Podcast-Folge gehört haben: Ihr könnt uns dann ja auch berichten, ob euch irgendjemand entdeckt hat. Marco: KfW auf vier Beinen. Ich würde sagen: Macht’s gut. Elisabeth: Alles Gute. Ciao, ciao.

Fehler 1: Fokus nur auf den Zins Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute sprechen wir über die drei häufigsten Fehler beim Erstgespräch mit Vermittlern aus der Kundenperspektive. […] Rein mit dem ersten Punkt. Wenn man in so ein Erstgespräch geht, will man verständlicherweise wissen: Welchen Zins bekomme ich? Aber ist das nicht schon der erste Fehler? Elisabeth: Ja, es ist ein Stück weit der falsche Fokus. Am Ende kommt es auch darauf an, wo ich mich gerade im Kaufprozess befinde. Komplett fehl am Platz finde ich es, über den genauen Zins zu sprechen, wenn ich in einem KKO bin, also noch kein konkretes Objekt habe. Da ist es viel wichtiger, darüber zu sprechen, welches Budget ich habe und was ich mir leisten kann. Wenn ich dann eine konkrete Immobilie habe, bei der auch der Kaufpreis verhandelt ist, dann ist im Erstgespräch wichtig, dass ich alle Investitionen geplant habe, die in den nächsten Jahren anstehen. Sind die mit in die Finanzierung reinstrukturiert? Habe ich auf Besonderheiten geachtet? Habe ich die Finanzierungsstruktur so angepasst, dass ich den bestmöglichen Zinssatz bekommen kann? Wenn euch ein Vermittler sofort einen Zinssatz rüberruft — im schlimmsten Fall die erstbeste Bank ganz oben —, dann könnt ihr euch sicher sein, dass er seine Zinssätze nicht persönlich mit den Banken bespricht, sondern nur nach Plattform, nach System arbeitet. Wenn er sehr schnell bei dieser Übersicht ist, keine Rückfragen kommen und sofort ein Zinssatz rausgehauen wird, ist das kein Qualitätsmerkmal. Deswegen sollte man das nicht aktiv befeuern, sondern schauen: Wie baut er das Gespräch auf, was ist ihm wichtig, wie lange hält er sich an der Immobilie auf? Marco: Ja, Thema Immobilie — dazu kommen wir gleich nochmal. Der einleitende Satz war bewusst provokativ gewählt. Letztlich will man natürlich wissen, zumindest in welcher Gegend man liegt, und das ist mehr als valide. Die Quintessenz ist, sich nicht ausschließlich auf den Zinssatz zu fokussieren, sondern auf die Finanzierungsstruktur, die dann zum Zinssatz führt. Elisabeth: Genau. Ich habe jetzt viele Gespräche: Wenn jemand vor drei Wochen ein Angebot gelegt bekommen hat, bin ich jetzt einfach teurer, weil wir gerade 0,25 im Zins hochgegangen sind. Da kann ich per se nichts dafür, das ist einfach die Zinsentwicklung. Wenn Menschen mich dann erst jetzt kennenlernen, ist das total normal, und dann muss auch eine gewisse Erklärung geliefert werden: Wo ist der Unterschied? Marco: Alright, hast du da noch praktische Tipps für Kunden? Elisabeth: Lasst euch eine Range geben. Das ist auch ein Qualitätsmerkmal, für euren Auslauf, das heißt die Darlehenssumme im Verhältnis zum Kaufpreis und den Modernisierungen. Da haben wir unsere 60, 70, 80, 90, 100 Prozent, und da sollte euer Vermittler euch schon eine gewisse Range nennen können. Denn wenn man das tagtäglich macht, dann hat man das. Wenn da nichts kommt, würde ich schon ein Fragezeichen dahintersetzen. Fehler 2: Unvollständige Selbstauskunft Marco: Würdest du mit der Aussage mitgehen: Fehler Nummer eins ist, sich ausschließlich auf die Zinszahl zu fokussieren und nicht auf die Finanzierungsstruktur, die dann die Zinsrange ergibt? Dann lass uns zum zweiten häufigen Fehler übergehen. Als kurzer Hinweis für alle, die es interessiert: Wir hatten eine vollumfängliche Folge zum Thema Erstgespräch gemacht, die deutlich länger ist als das, was wir heute tun, und aus der die Fehler dann entstanden sind. Punkt Nummer zwei ist die unvollständige Selbstauskunft bzw. die mangelnde Offenheit dem Vermittler gegenüber. Warum ist das ein Problem? Elisabeth: Das kann man in zwei Sachen aufteilen. Die unvollständige Selbstauskunft hat meist den Hintergrund, dass Kunden nicht ihr komplettes Vermögen offenlegen wollen — beispielsweise Aktiendepots oder Immobilien, die in der Familie sind — aus verständlicher Angst, dass die Bank hingeht und sagt: „Das wollen wir aber jetzt haben.“ Und das kann bei manchen Banken tatsächlich sein: dass, wenn gewisses Vermögen nachgewiesen wird, eine sehr enge Entscheidung positiv votiert wird. Oder man kann eine Finanzierungsstruktur mit diesen Infos bilden, die zu einem besseren Zinssatz führt — Thema Zusatzsicherheit, Thema Eigenkapital. Oder wir sagen: Wir zeigen Eigenkapital, verwenden es aber nicht, und bekommen dadurch eine Sonderkondition, die vorher nicht möglich gewesen wäre. Das sind alles Punkte, wo es extrem wichtig ist, dass man — wenn das Vertrauensverhältnis da ist — auch die Hosen runterlässt. Denn je mehr Infos ich als Berater habe, desto bessere Qualität kann ich liefern. „Je mehr Infos ich als Berater habe, desto bessere Qualität kann ich am Ende des Tages liefern.“ Transparenz und Commitment Elisabeth: Die zweite Ebene hatte ich jetzt wieder mit einigen Kunden. Wenn Kunden mit Vermittler 1 ins Rennen gegangen sind und es dort nicht gut gelaufen ist, und schon Vorfragen an Banken gestellt wurden — mit unvollständigen Infos, weil der Vermittler schlampig gearbeitet hat —, dann macht es das extrem schwer für mich, wenn ich die auf den Tisch bekomme. Denn wenn ein erster Eindruck bei einer Bank entstanden ist, ist es schwierig, das wieder umzukehren. Deswegen ist wichtig, dass ihr Überblick und Transparenz behaltet: Wo werden Anfragen gestellt, und was habe ich zugesagt? Wirklich schon Einreichungen — so nennen wir das im Fachjargon —, da brauche ich normalerweise die Unterschrift vom Kunden, dass er mir die Schufa unterschreibt, weil da wirklich eine Bank arbeitet und prüfungsrelevante Unterlagen bekommt. Deswegen: Seid vorsichtig mit dem Einreichen der Unterlagen oder mit dem Unterschreiben, wenn ihr noch keine verbindlichen Angebote auf dem Tisch habt. Die Unterschrift sollte immer erst folgen, wenn das Angebot da ist. Der dritte Faktor ist die qualitative Arbeit von mir als Vermittler. Wenn ich mit drei, vier anderen Vermittlern im Rennen bin und das Becken bei den Bankpartnern übersichtlich ist — es sind keine 400 Bankpartner, sondern ausgewählte, wegen Regionalitätsprinzip; man kann das auf vielleicht 20 Banken zusammenstutzen —, dann ist es so: Wenn drei Vermittler denselben Bankpartner anschreiben, im schlimmsten Fall mit unterschiedlichen Infos, zeugt das nicht von Qualität. Das kann schnell zu einer Nichtvergabe von Sonderkonditionen führen oder zu einer Ablehnung, wenn es ein enger Fall ist, der falsch vorgestellt wurde. Deswegen ist wichtig, dass man sich nach dem Erstgespräch für einen Vermittler committet. Einen Zins rauszuwerfen ist einfach; aber wirklich die Immobilie zu verstehen, das Projekt zu verstehen — da liegt die Qualität. Was nicht funktioniert — auch wenn es toll klingt —: „Ich nehme fünf, und die stechen sich gegenseitig aus.“ Da wird die Qualität leiden. „Ich nehme fünf, und die werden sich dann gegenseitig ausstechen – da wird die Qualität leiden.“ Marco: Genau. Um das zusammenzufassen: Wir sprechen hier über das Erstgespräch, und auf jeden Fall mehrere Erstgespräche führen, um zu filtern, welcher Berater am besten zu mir passt. Fehler zwei nochmal kurz zusammengefasst — die unvollständige Selbstauskunft und mangelnde Offenheit —: Das ist schlicht notwendig, um wirklich helfen und beraten zu können. Wenn Infos nicht oder falsch zur Verfügung gestellt werden, ist das vergleichbar mit einem Anwalt, der nicht alle Informationen hat — dann kann auch der nicht helfen. Fehler 3: Die ausgeblendete Immobilie Marco: Dann lass uns zum dritten Fehler gehen: dass man die Immobilie nicht entsprechend prüft und beleuchtet, oder dass sie im Erstgespräch gar nicht zur Sprache kommt. Das war für mich der Punkt aus unserer ersten Folge, den ich sehr wichtig fand. Und dass man am Ende eine Immobilie möchte und keine Finanzierung — hast du, glaube ich, so schön gesagt. Warum ist es ein Fehler, wenn man das im Erstgespräch nicht thematisiert, und warum kommt das überhaupt vor? Elisabeth: Das Problem ist, dass wir Vermittler provisionsbasiert bezahlt werden. Ich bekomme von der Bank eine Provision, wenn der Darlehensvertrag unterschrieben ist. Das lädt Kollegen links und rechts dazu ein, sehr produktzentriert zu denken: „Mein Ziel ist kurzfristig, dass mein Gegenüber so schnell wie möglich einen Darlehensvertrag bekommt, und solange die Bank Ja sagt, ist es okay.“ Wenn ein Gespräch sehr schnell darin mündet — „Hier ist die Selbstauskunft mit eurem Eigenkapitaleinsatz, der Bankpartner …“ — und nicht mal gefragt wird, was eure Wunschrate ist, sondern nur „Die Haushaltsrechnung ist positiv, Bank ABC macht das perfekt, wann kann der Notartermin stattfinden?“, dann schrillen ganz viele Alarmglocken. Ich habe schon Beratungen übernehmen müssen, wo die Rate, die der Bankpartner bereit war zu machen, deutlich über 35 bis 40 Prozent lag. Marco: Was ist da eine gesunde Range? Elisabeth: 30 bis 35 Prozent max. Das ist eine gesunde Range. Und dann muss man — es sind immer Einzelfallentscheidungen — schauen: Wie ist die Entwicklung vom Gehalt, wie viele Gehälter haben wir aktuell, auf die wir rechnen, Thema Elternzeit. Das sind Punkte: Wenn euch euer Berater nicht nach eurer Wunschrate fragt und einordnet, ob sie zu euch passt, erste Red Flag. Da ganz doll aufhorchen, weil ihr dann wisst: Der hat nicht eure Zukunft im Blick, sondern nur den schnellen Abschluss. „Wenn euch euer Berater nicht nach eurer Wunschrate fragt und einordnet, ob die Wunschrate zu euch passt, erste Red Flag.“ Elisabeth: Der zweite Punkt ist, dass man sich null für die Immobilie interessiert. Manche denken, die Bank prüft, ob die Immobilie Sanierungsstau hat. Aber am Ende kann da schon einiger Instandhaltungs- und Sanierungsstau bestehen, und eine Bank würde es trotzdem finanzieren, je nach Eigenkapitaleinsatz. Aber ich greife viel früher ein und sage: Leute, ihr müsst in zehn Jahren vielleicht die Fenster machen, die Dämmung — das sind Kosten. Wie wollt ihr die bezahlen, wenn keine Rücklagen da sind? Das merkt man, wenn ein Vermittler sich lange mit der Immobilie beschäftigt. Ein Beispiel: Wenn ich 60 Minuten Beratung habe, geht es bei mir die erste halbe Stunde fast nur um die Selbstauskunft — ist alles aktuell, haben wir alles gut reingegeben? Und dann geht es fast 30 Minuten nur um die Immobilie: Wie sind die Bilder, haben wir vielleicht schon einen Gutachter drin, was haben wir an Sanierungsstau, wo ist der Kaufpreis, passt der zum Quadratmeterpreis, wo ist der Bodenrichtwert des Grundstücks? Da geht es so lange um die Immobilie, und erst dann, im zweiten Teil, kommen wir überhaupt dazu, wie eine Finanzierungsstruktur aussieht. Ich habe andere Beratungen erlebt, wo es gefühlt nach zehn Minuten, sobald die Selbstauskunft vervollständigt war, sofort um die Finanzierung ging. Da unterscheidet sich der Projektbegleiter vom Produktverkäufer. Oder ein Pärchen, das ich diese Woche in der Beratung hatte: Der Vermittler hat fachlich nichts falsch gemacht, gute Bank, guter Zinssatz — nur hat er den Prozess links und rechts komplett ignoriert. Der Makler hatte noch keine Reservierung gegeben, die Kunden hatten die ganze Zeit Angst, die Immobilie zu verlieren, weil der Bearbeitungsprozess bei Bank A so lange dauert. Auch das musst du als Vermittler leisten: Du bist nicht nur für die Finanzierung zuständig, sondern Bindeglied für Notar und Makler, für den kompletten Prozess. „Du bist nicht nur für die Finanzierung zuständig, sondern du bist Bindeglied für Notar und Makler, für den kompletten Prozess.“ Marco: Der entscheidende Fakt ist, aus Käuferbrille gesprochen: Wenn im Erstgespräch das Thema Immobilie nicht besprochen wird oder nur kurz darüber hinweggegangen wird, dann ist das ein Anker dafür, wie der Prozess zu den Maklern und weiteren Stakeholdern laufen wird. Produktverkäufer vs. Projektbegleiter Elisabeth: Man kann noch eine andere Sichtweise reinbringen: Man muss sich im Klaren sein, was man am Ende möchte. Wenn man einen reinen Produktverkäufer haben möchte, muss man sich im Klaren sein, dass man die Punkte rund um die Immobilie anderweitig abdecken muss. Auch das ist fein, aber dann darf man keine Erwartungshaltung an mein Gegenüber haben. Jetzt ein System bedienen und die erstbeste Bank oben nehmen — wenn das das Einzige ist, was ich mache, also ein Produkt verkaufen, dann müsste man mit absoluter Mindestprovision drangehen. Und die Vermittler, die so beraten, gehen eher mit mehr Provision als mit zu wenig dran. Da steht es nicht im Verhältnis. Da muss man für sich die Maßgabe finden: Wenn von einer Stunde Gespräch nicht mindestens die Hälfte auf die Immobilie verwendet wird, dann ist etwas falsch gelaufen. Und wenn der Bildschirm nicht geteilt wird oder man keinen Eindruck bekommt, mit welcher Provision derjenige drangegangen ist — wenn er das nicht offen teilen möchte … bei mir sieht man das immer ganz offen, ich verstecke da nichts —, dann weiß ich: Da hat jemand etwas zu verstecken, oder da arbeitet jemand nicht transparent. Marco: Ja, ansonsten auch gerne mal fragen, was der Provisionssatz ist, mit dem man rangeht. Und wenn man dann die Antwort „2 Prozent“ für einen halbstündigen Call, rein raus, bekommt, dann muss man sich überlegen, ob das passt. Abschluss Marco: Gut, ich würde sagen, die drei Fehler haben wir durch. Fällt dir sonst noch etwas dazu ein, was du loswerden möchtest? Elisabeth: Haben wir gut zusammengefasst. Marco: Dann würde ich sagen: Haken dran. Ich hoffe, es hat euch gefallen. Vielen Dank fürs Zuhören. Bis nächste Woche, bis bald und macht’s gut. Elisabeth: Alles Gute. Ciao, ciao.

Aktuelle Lage bei Swap und Banken Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute haben wir eine sehr wichtige Folge für euch. Wir wollen das Thema Zinserhöhung ganz kurz und knapp auf den Punkt bringen, als kleinen Ratgeber. Bevor wir das tun, erstmal: Hallo Eli. Elisabeth: Hallo Marco. Marco: Es gibt einen Aufhänger, weshalb wir uns das Thema heute rausgesucht haben: Die Zinsen steigen wieder, auch relativ zappig, durch die neuen Bewegungen im Iran-Krieg. Lasst uns vorweg einmal wie gewohnt in die Lage gehen. Der Swap ist in der letzten Woche stark angestiegen. Wir sind jetzt bei 3,14, heute am Dienstag. Letzte Woche waren wir sogar bei 3,0. Wie schaut es denn an der Bankenfront aus? Gab es schon Bewegung? Elisabeth: Ja, gab leider Bewegung. Wir haben letzte Woche schon eine Zinserhöhung von etwa 0,1 zu verbuchen gehabt, bei mehr oder minder fast allen Bankpartnern. Das heißt für alle, die es jetzt nicht geschafft haben: Der Zinsaufschlag ist auf jeden Fall drin. Und man kann fast sagen: Nach der Zinserhöhung ist vor der Zinserhöhung. Dadurch, dass die Zinsen jetzt wirklich zappig steigen, haben wir schon wieder direkt die nächste Zinserhöhung hinten drangesetzt. Das ist schon erheblich, wenn man sich das mal anschaut. „Nach der Zinserhöhung ist vor der Zinserhöhung.“ Bankspezifische Sicherungsfristen Marco: Bis wann hat man Zeit, die Zinsen noch zu sichern, wenn wir jetzt davon ausgehen, dass der Podcast Mittwoch rausgeht? Elisabeth: Wenn wir uns beispielsweise die Commerzbank anschauen: Die erhöht per Freitag, das heißt bis dahin muss das Angebot ein Stück weit gesichert sein. Das bedeutet, dass der Berater das Angebot erstellt hat. Und die ING erhöht zu Mittwoch. Dann kommt es darauf an, mit welchem Berater ihr zusammenarbeitet – ob der eine Clearingstelle hat oder direkt einreicht. Dann könnt ihr die Unterlagen bis Donnerstag vollständig an die ING geben, um den Zinssatz zu sichern. Marco: Banken, die noch nicht reagiert haben? Elisabeth: Eine Sparda Südwest hat noch nicht reagiert, aber die waren generell auch noch eher hoch gewesen. Da gehe ich aber davon aus, dass die kurz oder lang ebenfalls darauf reagieren. Ist es zu spät zum Kaufen? Marco: Dann würde ich sagen, machen wir hier einen Punkt, weil wir jetzt etwas tiefer in genau dieses Thema reinsteigen wollen – heute wirklich kurz und knapp auf den Punkt gebracht. Und da gehe ich direkt mal in die erste, etwas provokativere Frage: Ist es denn jetzt schon zu spät für mich, wenn ich gerade kaufen möchte? Elisabeth: Ja und nein. Natürlich, die erste Zinswelle ist jetzt hinter uns, da ist es zu spät. Und deswegen müssen wir schauen: Wie entwickelt sich der Markt weiter? Dadurch, dass es jetzt weiter hochgeht, und auch wirklich zappig hochgeht, haben wir jetzt noch die Chance, von der 100-prozentigen Zinserhöhung nur 50 Prozent abzubekommen. Das heißt, für alle, die sich schon entschieden haben oder kurz davor sind, kann man nochmal 0,1 bis 0,15 Prozent sparen. Marco: Okay, das ist dann im Granularen. Ich glaube, das sollte aber in den meisten Fällen kein K.-o.-Kriterium für die komplette Finanzierung beziehungsweise das Kaufvorhaben sein. Das ist auch eine wichtige Message. Es wird halt leider Gottes teurer. 0,1 Prozent in Euro übersetzt Marco: Was macht das denn konkret bei einer Rate aus, um den Hörerinnen und Hörern ein bisschen Gefühl zu geben? Wir sprechen jetzt beim Swap von einem Anstieg von 3,0 auf 3,14. Was bedeutet das in Euro? Elisabeth: Machen wir mal das Beispiel: Wir haben eine Darlehenssumme von 500.000 Euro und sagen jetzt beispielsweise, eine Commerzbank steigt um 0,1 Prozent, um es einfach rechenbar zu bekommen. Dann haben wir eine Erhöhung der Zinskosten pro Jahr von 500 Euro, was im Monat 41 Euro ausmacht. Auf den Monat gesehen ist das jetzt natürlich nicht extrem, aber wenn ich die 500 Euro auf die nächsten zehn Jahre hochrechne, sind das 5.000 Euro. Das tut dann schon weh. Marco: Genau, also es ist dann doch Geld und das kann ins Gewicht fallen. Und ich würde sogar behaupten: 40 Euro plus/minus – so auf Kante genäht sollte der Case natürlich nicht gerechnet sein, aber auch das darf man nicht vernachlässigen. Elisabeth: Ja, und das ist einfach der Punkt: Wenn man das mit der Zinserhöhung von letzter Woche zusammenrechnet, also wenn wir über 0,2 rechnen, dann war es vor zwei Wochen noch 80 Euro günstiger. Das ist schon ein Punkt. Ich bin kein Fan davon, in die Vergangenheit zu schauen und „hätte, könnte, wenn“ zu machen. Denn am Ende des Tages: Wenn es dann an 40 Euro scheitert, dann war man schon sehr eng dran. Es tut natürlich extrem weh, wenn man vorher vielleicht auch Angebote gehabt hat. Marco: Ja. Weshalb machen wir das? Das ist ja nichts anderes als eine Übersetzung der sehr ungriffigen, sperrigen Zinszahl in einen wirklich konkreten Eurobetrag. Und mit 40 Euro plus/minus im Monat kann jeder etwas anfangen. Elisabeth: Und 500.000 sind ja jetzt auch schon eine gute Finanzierungssumme. Der Betrag ist dann auch geringer, wenn die Darlehenssumme geringer ist. Marco: Genau, aber auch entsprechend höher, wenn sie höher ist. Aber genau darum geht es: um diese Übersetzung und dann eben auch die Verdeutlichung. Es ist gerade eine zappige Phase. Wer kann, sollte alles dafür tun, entsprechend Zinsen noch zu sichern. Warum die Zinsen steigen Marco: Lass uns kurz einen Schritt zurückgehen und uns einmal damit beschäftigen: Warum steigen Zinsen denn überhaupt? Oder gibt es Frühindikatoren, an denen ich das sehen kann? Elisabeth: Ja, also ich beobachte aktuell extrem eng den Iran-Konflikt. Die Ukraine warbelt ja so vor sich hin. Aber man hat ganz klar gesehen: In dem Moment, wo vor drei Wochen Trump und der Iran sich für eine sehr kurze Frist geeinigt hatten – oder es schien, dass sie sich einigen –, hat sich der Markt sofort entspannt. Und wir waren beim Swap wirklich schon an die 2,90 herangekommen. Das war super, weil dann sofort die Zinssätze nachgegeben haben. Ich hatte bei den ganzen Bankpartnern zwei Zinserniedrigungen hintereinander, die ich richtig schön weitergeben konnte. Und sobald das dort wieder eskaliert ist, hat man sofort gemerkt: Okay, das geht wieder hoch. Und bei mir ist es dann so, dass ich Kunden aktiv anrufe und sage: Ey, mein Bauch krummelt, wir müssen jetzt reagieren, weil in den nächsten Tagen wird da was kommen. Und dann habe ich nochmal so diese Mü mehr Zeit. Elisabeth: Und das ist tatsächlich etwas: Wenn man sich diesen Swap anschaut, im besten Fall den 10-Jahres-Swap – den Link können wir auch gut in die Shownotes packen –, dann hat man schon so ein bisschen ein Gefühl, auch wenn man nicht so viel davon versteht: Okay, wenn das hochgeht, dann sollte ich auf jeden Fall Zeit mit meinem Berater sprechen. Denn ich kann davon ausgehen, dass ein paar Tage später auch Zinserhöhungsankündigungen kommen werden. „Mein Bauch krummelt, wir müssen jetzt reagieren, weil in den nächsten Tagen wird da was kommen.“ Die Rolle der EZB Marco: Ja, alles klar. Es gibt in dem Zusammenhang ja auch die EZB. Hat das da auch was mit zu tun? Elisabeth: Weniger. Wir haben aktuell einfach eine sehr vorsichtige EZB. Die hat jetzt ganz leicht erhöht, hätte meiner Meinung nach eigentlich viel mehr erhöhen müssen. Warum sie das nicht macht, ist eine politische Entscheidung, weil der Iran-Konflikt noch als kurzfristig erachtet wird. Und deswegen sieht man einfach, dass die EZB-Entscheidungen bereits in den Markt eingepreist waren, also erwartet waren, und deswegen keine große Auswirkung hatten. Marco: Du hattest das ja auch gesagt, und die regelmäßigen Hörer werden es sowieso wissen: Deswegen machen wir die Lage immer anhand der Swaps. Der Kapitalmarkt preist das entsprechend vorher ein, und die EZB zieht in der Regel eher nach. Das aber nur kurz der Vollständigkeit halber. Sichern oder warten? Marco: Lass uns einen Schritt weitergehen. Eine Frage, die viele jetzt mit Sicherheit beschäftigen wird, ist: Soll ich jetzt direkt abschließen oder soll ich nochmal warten? Elisabeth: In der aktuellen Phase, so wie sich Iran jetzt entwickelt, würde ich jedem empfehlen, der wirklich die Entscheidungsfähigkeit hat, lieber jetzt zuzuschlagen. Denn solange der Vertrag nicht unterschrieben ist, und die Widerrufsfrist von zwei Wochen nicht abgelaufen ist, kann man bei allem auch noch nein sagen – besonders bei solchen Darlehensverträgen. Ohne dass man sich jetzt unter Druck setzen soll: Wenn man bei einem Haus keine Entscheidungsfähigkeit hat – das ist eine riesige Entscheidung –, dann ist es egal, wie hoch der Zinssatz ist. Am Ende des Tages ist es dann nicht mal eine Immobilie. Aber für alle Entscheidungswilligen würde ich auf jeden Fall sagen: ab zur Zinssicherung. Marco: Alles klar. Ich glaube, das ist eine klare Message, vor allem für den aktuellen Fall. Den Punkt, den du zum Ende gemacht hast, finde ich sehr wichtig, und den hatten wir auch in der längeren Folge zu dem Thema gemacht: Man sollte sich dadurch jetzt aber auch nicht in eine Entscheidung drängen lassen. Wenn der Bauch krummelt, dann liegt das meistens an etwas anderem und nicht an der Zinslage. „Für alle Entscheidungswilligen würde ich auf jeden Fall sagen: ab zur Zinssicherung.“ Kaufpreis nachverhandeln Marco: Gut. Was kann ich denn als Käufer oder Käuferin tun, um trotz höherer Zinsen noch so günstig und gut wie möglich wegzukommen? Elisabeth: Also wenn jetzt jemand die Zinserhöhung komplett mitnimmt, dann sind 0,2 bis 0,25 schon ein erheblicher Unterschied. Und da würde ich tatsächlich auch – wenn der Kaufpreis auf Basis des niedrigeren Zinsniveaus verhandelt wurde – das ganz klar aufrechnen und ein Stück weit vielleicht in meiner Kaufpreisverhandlung nochmal mitnehmen. Also zu sagen: Hey, externes Ereignis, unsere Zinskonditionen haben sich merklich geändert, und wir müssen jetzt unser Preisangebot revaluieren. Das ist natürlich immer sehr gefährlich, weil so eine Immobilie dann auch schnell weg sein kann. Wenn einem die Immobilie aber nicht so wichtig ist – also wenn jemand der Einstellung ist, es kommen auch noch andere Immobilien auf den Markt –, dann ist das auf jeden Fall ein sehr wertvoller Weg, um die Kosten ein Stück weit zu kompensieren. Und dann muss man sich halt Gedanken machen: Ist einem das Haus, die Wohnung, das mit der höheren Rate wert? Unterlagen, Unterlagen, Unterlagen Marco: Ein Gedanke, den ich hierzu noch aus unserer ersten Folge habe: Thema Unterlagen. Elisabeth: Ja, das sowieso. Ich glaube, das sage ich wirklich jedem. Marco: Ich glaube, das kann man nicht oft genug sagen. Besonders in solchen Situationen ist das nachweislich mit das Wichtigste. Elisabeth: Da hast du recht: Unterlagen, Unterlagen, Unterlagen. Marco: Weil das halt Zeit kostet. Elisabeth: Je früher man sein Unterlagenpaket feinsäuberlich aufgearbeitet hat, desto besser. Es gibt nichts Schlimmeres in so einer Phase, als wenn du irgendwelche Unterlagen nicht auf dem Schirm gehabt hast oder dein Berater dich nicht genug aufgeklärt hat und du dann auf einmal 80 Euro mehr im Monat zahlst, einfach nur, weil du etwas verschusselt hast. Das sollten wir auf jeden Fall vermeiden. Und das kann man vermeiden, wenn man weiß: Okay, was muss ich liefern, bis wann muss ich das liefern, und wo kann ich das herbekommen? Wenn ich mich vorbereitet habe, habe ich es einfacher. Wenn ich das nicht gemacht habe, dann kommt halt der Druck rein. Und diese zwei Wochen sind auch für uns Berater extrem unangenehm, weil natürlich eine unheimliche Verantwortung auf unseren Schultern hängt. Denn wir wissen: Wenn wir es nicht schaffen, den Kunden rechtzeitig zu informieren, dann sind wir ja auch ein Stück weit mit im Boot, dass er jetzt 40 Euro mehr zahlen muss. „Je früher man sein Unterlagenpaket feinsäuberlich aufgearbeitet hat, desto besser.“ Fazit Marco: Sehr gut. Hast du noch weitere abschließende Gedanken zum Thema? Elisabeth: Nicht verrückt machen lassen, trotzdem ruhig bleiben. Und wir sehen auch in der Gesamtentwicklung, wenn ich mir den Anfang des Jahres anschaue: Wir müssen wirklich alle hoffen, dass Trump und der Iran sich ein Stück weit einigen werden. Denn dann gehe ich wirklich stark davon aus, dass wir auch wieder Entspannung an den Märkten haben. Solange das ein Thema ist, wird es jetzt leider eine Achterbahnfahrt. Marco: Ich würde sagen, da machen wir heute einen Haken dran. Die regelmäßigen Hörer werden feststellen: heute eine vergleichsweise schnelle Folge. Mit Absicht – wir wollten das Thema einmal super verdichten auf die wichtigsten Punkte, weil es mit Sicherheit gerade bei vielen top auf der Prioliste steht. Gebt uns gerne Feedback, wie euch das gefallen hat, ob ihr mehr davon hören möchtet, auch für andere Themenbereiche. Noch ein kurzer Hinweis: „Bauzinsen bewegen sich“ – dazu haben wir eine Folge gemacht, da ist das Thema nochmal etwas mehr im Detail beleuchtet. Und für alle, die beim Thema Unterlagen Support brauchen: Unsere Folge zum Thema Unterlagenqualität wird ebenfalls verlinkt, so wie der Swap in den Shownotes. Dann würde ich sagen: Wir wünschen euch allen eine gute Restwoche. Danke fürs Zuhören, bis bald und macht’s gut. Elisabeth: Ciao, ciao!