KfW-Förderung Neubau 2026: Programme 300, 297/298 und KfW 55

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Aktuelle Zinslage

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute folgt Teil 2 unserer kleinen Reihe zum Thema Neubau. Bevor wir einsteigen, wie gewohnt erst einmal: Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Bevor wir in den Neubau einsteigen, wie gewohnt die aktuelle Zinslage. Der Swap liegt bei 3,44. Das ist im Vergleich zu den letzten Wochen beziehungsweise ein, zwei Monaten ja schon fast eine Abwärtsfahrt.

Elisabeth: Ich habe gerade daran gedacht: Ich würde mir eigentlich wünschen, wir hätten so eine Fernbedienung mit unterschiedlichen Special Effects. Ich stelle mir gerade jubelndes Publikum vor.

Marco: An den Special Effects müssen wir dann wohl noch arbeiten. Ist auf die To-do-Liste genommen, aber ich glaube, jeder hat verstanden, was damit gemeint war.

Elisabeth: Genau, wirklich positive Nachrichten vom Zinsmarkt. Es wird günstiger, besonders in den zehnjährigen Zinsbindungen sind fast alle Bankpartner runtergegangen. In den längeren Zinsbindungen, 15, 20 Jahre, ist die Bewegung nicht groß, dort ist sie aber generell auch nicht so volatil wie bei den zehnjährigen Zinsbindungen. Deswegen an alle, die vor kurzem, vor drei Wochen, eine Einreichung gemacht haben und aktuell noch in Verhandlungen oder in Prüfung sind: Schaut euch bitte noch mal die Zinssätze an. Ihr könnt den Unterschied von Einstand zu Einstand auch immer in etwa abschätzen. Und dann würde ich ganz klar meinen Finanzierungsberater ansprechen, ob da nicht noch etwas geht.

Marco: Dementsprechend haben die Banken auch schon nachgezogen, verstehe ich das richtig?

Elisabeth: Ja, wir hatten ja besprochen: Sparkassen und Volksbanken machen das meistens wöchentlich, und die Großen machen das in Wellen. Vor kurzem kam eine kleinere Welle bei der Commerzbank und auch bei der ING. Deswegen lohnt es sich für die meisten, die bei Regionalbanken sind, da noch mal reinzugehen. Und bei der HypoVereinsbank, die täglich preist, haben wir den Vorteil, dass zur Genehmigung immer der günstigste Einstand genommen wird. Das nimmt man dort also so oder so mit.

Marco: Sehr schön. Dann machen wir da einen Haken dran. Das sind in der Tat wieder bessere News nach angespannten Monaten. Hoffen wir, dass es so bleibt beziehungsweise die Richtung weiterhin nach unten geht.

Elisabeth: Also mir würde weiter unten noch mehr gefallen. Weiter, weiter, weiter. Das Thema ist ja: Wir sind von richtig teuer zu teuer gekommen. Es ist immer noch, finde ich, ein extrem hoher Einstand.

„Wir sind von richtig teuer zu teuer gekommen.“

Warum Förderungen im Neubau unverzichtbar sind

Marco: Das ist absolut richtig. Aber man lernt ja auch, mit kleinen Schritten zufrieden zu sein. Dann lass uns wieder in das Thema Neubau einsteigen. Wir hatten letzte Woche schon besprochen, wie das mit einem Generalunternehmer funktioniert, insbesondere die Baukostenaufstellung, welche Fallstricke es dabei gibt und wie es um das Thema Eigenleistung steht. Für alle, die das noch nicht gehört haben, lohnt es sich, damit zu starten. Wir hatten das bewusst in Teil 1 und Teil 2 aufgeteilt, um es nicht aufzublasen. Heute wollen wir uns – du hattest letzte Woche so schön gesagt, Bauen ist nie günstig – dem Thema Förderungen widmen, damit das Ganze möglichst erschwinglich wird. Wir haben hier drei KfW-Programme, die wir heute etwas detaillierter durchgehen wollen: die Nummer 300, die 297/298 und zum Schluss noch KfW 55. Damit kann jetzt wahrscheinlich erst einmal kaum jemand etwas anfangen, aber da gehen wir gleich rein. Bevor wir das tun, Eli, kurz von deiner Seite: Wieso ist das Thema Förderungen in diesem Zusammenhang besonders wichtig?

Elisabeth: Wir haben im Neubau extrem hohe Preise. Wir liegen mittlerweile deutlich über 2.000 Euro pro Quadratmeter, bei manchen Hausherstellern sogar schon deutlich über 3.000. Das muss man einfach hochrechnen, und dann ist man ganz schnell bei einer Million, wenn man das Grundstück noch mitnimmt. Das muss sich eine Familie erst einmal leisten können. Deswegen geht es eigentlich gar nicht mehr ohne Förderung, weil man es damit ein Stück weit wieder leistbar bekommt für die Familien, für die Bauherren. Der Neubau ist für mich deshalb immer mit einem Fördermittel-Mix verbunden.

„Der Neubau ist für mich deshalb immer mit einem Fördermittel-Mix verbunden.“

KfW 300: Voraussetzungen und Konditionen

Marco: Du hattest gerade schon speziell Familien angesprochen. Da starten wir auch direkt mit dem ersten Programm. Wir gliedern das heute nach Attraktivität, von oben nach unten sozusagen. Das ist das Programm KfW 300, Wohneigentum für Familien im Neubau. Erklär uns doch mal: Wie funktioniert das Programm?

Elisabeth: Man braucht auf jeden Fall mindestens ein Kind. Das ist die Grundvoraussetzung.

Marco: Das ist wahrscheinlich auch die Definition von Familie.

Elisabeth: Dünnes Eis. Für alle, die Vierbeiner haben: Ich glaube, ich kann für Marco und mich sprechen, ich sehe das auch schon als Familie, aber …

Marco: Sehe ich auch so.

Elisabeth: Die KfW tut das nicht. Wir sprechen hier also über Menschenkinder, Zwei-Beine-Familie. Und davon brauchen wir mindestens eins. Das darf auch nicht noch im Bauch der Mama sein, es muss geboren sein, weil die KfW den Nachweis verlangt. Bei manchen Landesförderungen habe ich den Vorteil, dass ich eine attestierte Schwangerschaft nutzen kann, um die Fördermöglichkeiten auszuweiten. Das ist hier nicht so.

Marco: Und es muss auch jünger als 18 sein, wie ich hier lese.

Elisabeth: Genau. Wir sprechen von einem Kind unter 18 im Haushalt. Und dann kann ich zinsvergünstigt ein Darlehen bis zu 220.000 Euro bekommen. Wieso „bis zu“? Da haben wir eine Unterscheidung. Es muss auf jeden Fall ein KfW-40-Standard sein, also der bestmögliche, den es gerade im KfW-Bereich gibt. Und wenn mein Hausbauer ein sogenanntes Nachhaltigkeitszertifikat, ein QNG, anbietet, kann ich statt 170.000 noch einmal 50.000 Euro mehr zu dem guten Zinssatz bekommen. Wenn er das nicht anbietet, verbleibt es bei den 170.000.

Marco: Verstanden. Kannst du uns kurz sagen, was QNG genau bedeutet?

Elisabeth: Das ist ein Nachhaltigkeitszertifikat, also ein Nachweis des Bauträgers oder Bauherrn, dass lückenlos in allen Gewerken gewisse Nachhaltigkeitskriterien eingehalten wurden. Es gibt manche Bauherren, Generalunternehmer, die das leisten können. Kleinere machen das nicht. Das kostet auch immer extra, da muss man schauen, ob sich das lohnt oder nicht. Wenn ein Bauträger das sehr oft macht, kann er Stückkostendegression betreiben, hat schlankere Prozesse und kann das ohne große Mehrkosten gut anbieten. Bei Kleineren entfällt das in der Regel. Aber das ist nur die Ausgestaltung, wie viel Geld ich bekomme. Und warum ist es so attraktiv? Aktuell liegt der Zinssatz bei einem Prozent.

Marco: Das ist sehr attraktiv, wenn man sich die aktuelle Zinslage anschaut.

Elisabeth: Und der Darlehensbetrag mit den 170.000 Euro macht natürlich auch Spaß. Wenn ich das eingebe, merkt man: Das bringt eine ordentliche Ratenersparnis, und die ist auch direkt spürbar. Besonders für Familien ist das super, weil man wirklich entlastet wird.

Marco: Ich nehme an, das gilt für den Neubau zur Eigennutzung.

Elisabeth: Ja, genau. Kapitalanleger, die Kinder haben, sind hier wie immer nicht eingeschlossen. Das ist meiner Meinung nach auch sinnig, weil der Gesetzgeber den Familien im Neubau ins Eigenheim verhelfen möchte.

KfW 300: die Einkommensgrenze

Elisabeth: Und mittlerweile ist die Förderung auch mit den Gehaltsgrenzen so ausgelegt, dass man sie auch erreichen kann. Das war nicht immer so. Die hat mit Einkommensgrenzen angefangen, bei denen eigentlich nur die Tochter vom reichen Papa die Förderung hätte bekommen können. Bei der KfW schauen wir uns immer das vorletzte und vorvorletzte Jahr an und ziehen dafür den Einkommensteuerbescheid. Wenn wir jetzt im Jahr 2026 sind, nehmen wir die Einkommensteuerbescheide 2023 und 2024 und schauen dort auf Seite 2 auf das zu versteuernde Einkommen. Das ist noch einmal etwas anderes als das Gesamteinkommen. Dieses zu versteuernde Einkommen darf im Durchschnitt dieser zwei Jahre nicht über 90.000 Euro liegen. Ein Beispiel: Wenn ich im Jahr 2023 bei 95.000 lag und im Jahr 2024, weil eine Elternzeit mit drin war, nur bei 60.000, dann liegt der Durchschnitt unter 90.000, auch wenn ich in einem Jahr drüber war, und ich wäre förderfähig.

„Dieses zu versteuernde Einkommen darf im Durchschnitt dieser zwei Jahre nicht über 90.000 Euro liegen.“

KfW 300 in der Praxis: Antrag und Bankpartner

Marco: Gibt es prozessual bei der Beantragung Punkte, die besonders zu beachten sind?

Elisabeth: Das ist meistens so: Wenn wir einen Haushersteller haben, sei es im Fertig- oder im Massivhausbereich, dann arbeiten die alle mit Energieberatern zusammen, die uns den Antrag zur Verfügung stellen, den ich brauche, um das Ganze bei der Bank zu beantragen. Das KfW-Darlehen wird dann von dem Bankpartner angeboten, mit dem wir auch das Bankdarlehen machen. Das ist ein Teil der Finanzierung, und die Käufer, Käuferinnen oder Bauherren müssen sich in dem Punkt nicht selbst darum kümmern. Das mache ich mit dem Bankpartner für die Bauherren.

Marco: Gibt es Bankpartner, die da nicht kompatibel sind?

Elisabeth: Ich müsste mich noch mal reinlesen, aber ich bin der Meinung, die ING zum Beispiel hat es nicht mit angeboten, weil sie dachten, das ist nur vorübergehend. Und bei denen dauert es fast sechs Monate, wenn sie so etwas einlesen wollen, bis es dann auf der Endseite zur Verfügung steht. Aber beim 300er-Programm gibt es nur ganz wenige Bankpartner, die das nicht anbieten.

Ausschluss bei bestehendem Eigentum

Marco: Sehr gut. Gibt es zu dem Programm noch Punkte, über die wir noch nicht gesprochen hatten?

Elisabeth: Wichtig für die, die schon Eigentümer von Immobilien sind: Auch das kann ein Ausschluss sein, wenn bereits wohnwirtschaftliches Eigentum besteht. Ein Beispiel: Man wohnt aktuell in der Eigentumswohnung und möchte in das Haus ziehen. Dann ist man nicht förderfähig, weil nur der Ersterwerb gefördert wird. Ich hatte jetzt einen Fall, da habe ich auch mit der KfW gesprochen: Das war ein Kunde, der gewerbliches Eigentum hatte, also Praxisräume, die genutzt wurden. Das führt nicht zum Ausschluss, weil wir wirklich über wohnwirtschaftlich genutztes Eigentum sprechen.

Marco: Das ist noch einmal eine wichtige Einschränkung an der Stelle.

Klimafreundlicher Neubau 297/298

Marco: Gut, sollen wir dann zum nächsten Programm weitergehen?

Elisabeth: Ja. Für alle, die das Familienprogramm nicht bekommen oder dort rausfallen, ist das Auffangbecken der Klimafreundliche Neubau 297/298, weil wir da keine Einkommensbegrenzung haben. Daran können sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer partizipieren. Dementsprechend liegt der Zinssatz auch nicht bei einem Prozent, sondern bei drei Prozent.

Marco: Immer noch attraktiver als die aktuellen Zinsen, oder?

Elisabeth: Ja, es ist ein Fördereffekt dabei. Aber ich finde, wenn man schon so ein zinsgünstiges Darlehen anbietet, dann sollte man das auch merklich fördern. Das ist so ein Tropfen auf den heißen Stein, nenne ich das immer ganz gerne.

Marco: Deswegen wird in Deutschland wahrscheinlich auch weniger gebaut, als man es gerne hätte.

Elisabeth: Auch die Darlehensbeträge sind geringer. Im Vergleich zum Familienprogramm sind es nur 100.000 ohne QNG und 150.000, wenn dieses Nachhaltigkeitszertifikat geliefert werden kann.

Marco: Sprich, in der Mischbetrachtung mit dem normalen Bankdarlehen fällt das dann wahrscheinlich auch deutlich weniger ins Gewicht.

Elisabeth: Exakt. 70.000 Euro mehr zu einem um zwei Prozent besseren Zinssatz sind noch einmal etwas anderes, als wenn ich über 100.000 Euro zu drei Prozent spreche. Klar, der normale Zinssatz liegt um einiges drüber, aber die Mischkalkulation wird das nicht rausreißen.

„Das ist so ein Tropfen auf den heißen Stein, nenne ich das immer ganz gerne.“

Die befristete KfW-55-Förderung

Elisabeth: Ich habe auch eine Theorie, und da kommen wir ein Stück weit zum nächsten Punkt: In diesem Programm wurde ganz kurzfristig herumgewurstelt. Normalerweise wird im Neubau immer nur der neueste Standard gefördert, und da sprechen wir über das KfW-40-Haus. Der nächstältere Standard war der KfW-55-Standard. Dafür gab es bis vor kurzem gar keine Förderung mehr, die wurde abgestellt. Dann hat aber der Gesetzgeber beziehungsweise die Bundesregierung gemerkt: Wir haben ganz viele Baugenehmigungen vergeben, aber die Leute fangen einfach nicht an zu bauen. Das kann auch daran liegen, dass man bei der alten KfW-55-Förderung an die 50.000 Euro Zuschuss bekommen hat – das war wirklich absolut cool –, und das wurde von heute auf morgen gestrichen, wenn man nicht schnell genug war. Das hat dazu geführt, dass bei vielen 55er-Förderungen, die 2023, 2024 nicht zustande gekommen sind, die Bauherren erst einmal gesagt haben: Wir müssen jetzt Stopp drücken. Auch die Zinsentwicklung hat ihr Übriges getan. Und dann sind viele Baugenehmigungen liegen geblieben, die nicht umgesetzt wurden. Da hat die Bundesregierung gesagt: Okay, wir wollen ein zeitlich befristetes Programm schaffen, das so attraktiv ist, dass die Bauherren, die eine Baugenehmigung in der Schublade haben, diese herausholen und anfangen zu bauen. So ist diese zeitlich befristete KfW-55-Förderung ins Leben gerufen worden, die aktuell keinen Zinssatz von 3 %, sondern von 2,19 % hat. Sie liegt also zwischen der Familienförderung und der KfW-40-Förderung.

Marco: Das ist dann die Nummer 297/298?

Elisabeth: Immer noch die gleiche Nummer. Sehr verwirrend, aber eben ein anderer Standard. Auf der einen Seite freut es mich für alle, die für den 55er-Standard eine Baugenehmigung haben und jetzt noch einmal den tollen Zinssatz mitnehmen können. Aber ich finde es auch echt einen Schlag ins Gesicht, dass man einen schlechteren Standard mit einem besseren Zinssatz versieht. Und was ist, denke ich, die Strategie dahinter? Eigentlich war das nur bis Mitte dieses Jahres geplant. Weil der Andrang so groß war, hat man gesagt: Okay, wir verlängern bis Ende des Jahres. Dann waren die Mittel sogar kurz davor auszugehen, und selbst da hat man sie noch einmal aufgestockt. Das Interesse seitens der Bundesregierung, von diesen Baugenehmigungen runterzukommen, ist also extrem hoch. Und damit nicht zu viel Konkurrenz besteht, oder vielleicht auch, weil im Haushalt nur Mittel für eines dieser Programme da waren, gehe ich davon aus, dass man, solange die 55er-Förderung besteht, dort den Zinssatz so gut hält, dass sie genutzt wird, und über einen schlechteren Zinssatz im 40er-Standard versucht, die Fördermengen für alle, die keine Kinder haben, erst einmal unten zu halten. Ich gehe ganz stark davon aus – das ist meine Hoffnung –, dass der Zinssatz für die KfW-40-Förderung für die ohne Kinder ab Januar, wenn die 55er ausgelaufen ist, deutlich besser wird.

„Ich finde es auch echt einen Schlag ins Gesicht, dass man einen schlechteren Standard mit einem besseren Zinssatz versieht.“

Marco: Wenn wir das noch einmal kurz zusammenfassen: Wir haben das 300er-Programm für Familien, das von den Konditionen her mit Abstand am attraktivsten ist. Dann haben wir die 297 und 298 – die 297 ist in dem Fall für den Eigennutz, die 298 für die Kapitalanleger. Und dann das KfW 55, benannt nach dem KfW-Standard 55, das in seinen Konditionen attraktiver ist als die 297 und 298.

Elisabeth: Genau, es ist auch die gleiche Nummer, es ist nur zeitlich befristet. Es läuft auch unter der Nummer 297/298.

Marco: Okay, das hatte ich bisher so nicht verstanden. An der Stelle würde ich mir etwas mehr Klarheit und Einfachheit wünschen.

Elisabeth: Ja, das ist auch die Verwirrung, die entsteht. Aber woher kommt das? Die Bundesregierung hat das kurzfristig entschieden, und weil es nur für ein halbes Jahr befristet war, wollte niemand eine eigene Seite kreieren oder groß etwas investieren. Deswegen hat man es in die bestehende 40er-Förderung reingefriemelt.

Marco: Damit wird es ja noch diffuser. Ich dachte, das wäre noch einmal eine eigene Nummer. Aber dann ist es tatsächlich die schlechtere Energieeffizienzklasse zu besseren Konditionen unter dem gleichen Dach.

Elisabeth: Ja, genau. Ich kann es verstehen: Es ist nur zeitlich befristet, sie wollten so wenig Aufwand wie möglich haben, und es ist ja auch toll, dass sie das so schnell wie möglich rausbringen wollten. Es ist aber sehr undurchsichtig und für die, die keine Kinder haben und in den besseren Standard investieren wollen, meiner Meinung nach einfach nicht fair.

Fristende KfW 55

Marco: Ja, absolut. Am Ende des Tages ist eine Betrachtung auf mehreren Ebenen möglich. Aus einem Effizienzgedanken wirft die Art und Weise durchaus Fragen auf. Wenn man sich allerdings anschaut, dass wir in Deutschland mehr Neubau, mehr Wohnraum brauchen, macht es durchaus Sinn, das vorhandene Potenzial jetzt auch zeitlich begrenzt auszuschöpfen. Was mich zu der Frage bringt: Gibt es momentan einen Stichtag, an dem 55 komplett ausläuft, oder ist das der 31.12.?

Elisabeth: Der 31.12. Wobei man immer bedenken muss, dass wir zum einen den Energieberater brauchen, der den Antrag erstellt. Das dauert schon mal zwei Wochen. Dann brauchen wir die kompletten Unterlagen, denn damit die Bank das beantragen kann, muss sie vorher die Kreditentscheidung getroffen haben. Auch da kann man noch einmal mindestens zwei Wochen rechnen. Und man muss die Unterlagen vollständig haben. Das bedeutet: Für alles, was nicht spätestens Mitte November spruchreif ist, sind die Aussichten sehr gering, dass es bis Ende des Jahres noch durchgebracht werden kann. Denn dann schließen die Banken die Einreichung für diese KfW-Programme, weil sie nicht mehr gewährleisten können, dass es durchgebracht wird.

Marco: Verstanden. Dementsprechend ist der Zug für die allermeisten schon durch.

Elisabeth: Bald. Für alle, die das noch offen haben, sollte jetzt nicht weiter gezockt werden. Weil der Zinssatz mit den 2,19 sehr attraktiv ist, sollten wir wirklich schauen, dass wir relativ fix Sicherheit bekommen.

„Für alle, die das noch offen haben, sollte jetzt nicht weiter gezockt werden.“

Förderzinsen und Haushaltslage

Marco: Alle, die nach 40er-Standard bauen, sollten besser auf Zeit spielen?

Elisabeth: Wenn das in der Familienförderung nicht abbildbar ist und man keinen Druck dahinter hat, würde ich mir schon bis Februar, April anschauen, wie die KfW reagiert. Denn das ist auch eine sehr interessante Sichtweise: Die KfW ist ein Laden, der von der Bundesregierung beziehungsweise aus dem aktuellen Haushalt mit Geld geflutet wird, je nachdem. Und je nachdem, wie die Haushaltslage ist, so ist auch ein Stück weit die Politik der KfW. Ein Beispiel: Bei der Sanierungsförderung im Bestand hatten wir, als das aufgerufen wurde, noch zu Habeck-Zeiten Zinssätze von 0,5, 0,6 Prozent. Der Zinssatz ist so angezogen worden, weil die Gelder einfach nicht da sind, um diese Förderung zur Verfügung zu stellen. Das ist immer ein Stück weit Planung der Politik, die Berechnungen durchführen lässt und sagt: Wir haben in etwa 100 Millionen, 200 Millionen, die wir für diesen Fördertopf zur Verfügung stellen. Dann wird ganz klar geschaut: Je niedriger ich diesen Zinssatz setze, desto attraktiver ist die Förderung und desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass sie stark in Anspruch genommen wird. Und wenn sie zu attraktiv ist, kann es sein, dass der Fördertopf nach einem Monat – wir hatten es auch schon nach drei Tagen – leer ist und ich die Förderung auf einmal einstampfen muss.

Elisabeth: Weil man sich politisch nicht die Blöße geben will, die Förderung alle vier bis acht Wochen einstampfen zu müssen, ist dieser Zinssatz zwar ein Stück weit klar abhängig vom Kapitalmarkt. Aber wir haben zum Beispiel bei der Familienförderung gesehen: Auch als der Kapitalmarkt durch die Decke gegangen ist, ist die Förderung bei einem Prozent geblieben. Die Förderung für alle, 297/298, hat dagegen extrem auf den Kapitalmarkt reagiert, da sind wir wirklich hoch- und runtergegangen. Da merkt man einfach: Je mehr Förderberechtigte wir haben, desto mehr schaut auch eine KfW und dahinter die Haushaltsplanung: Was können wir uns leisten? Und dann kann es auch sein, dass, wenn der Haushalt beschlossen ist, der Zinssatz von heute auf morgen wieder nach unten angepasst wird. Das sollte man sich einfach mal durchdenken, weil es wichtig ist, zu schauen: Wie ist die aktuelle politische Lage? Das ist immer ein ganz guter Indikator dafür, wie es mit den Förderungen weitergehen wird.

„Und je nachdem, wie die Haushaltslage ist, so ist auch ein Stück weit die Politik der KfW.“

Kombination mit Landesförderung

Marco: Alles klar. Sehr spannend. Wie sieht es denn – das wäre jetzt meine letzte Frage für heute – mit der Kombination mit Landesfördermitteln aus?

Elisabeth: Sehr gute Nachrichten. Ich sage immer zu den Familien, bei denen wir alles mitmachen können: Das ist der Dreiklang der Finanzierung, wenn wir zum einen die Förderung der KfW, also die Bundesförderung, nutzen können und dann auch die Landesförderung. Beides darf auch gleichzeitig beantragt werden. Da gibt es kein Ausschlusskriterium.

Marco: Geht das dann auch gleichzeitig, oder muss das eine vor dem anderen erfolgen?

Elisabeth: Nö. Die Landesbank gibt immer vorrangig dem Bankpartner ein Stück weit die Gesamtsumme frei. Und dadurch, dass der Bankpartner das Bank- und das KfW-Darlehen beantragt, haben wir da keine Schwierigkeiten.

Neubau im Niedrigpreissegment

Marco: Okay. Jetzt muss ich mich noch mal korrigieren. In der Vorbesprechung hattest du noch ein anderes, weniger relevantes, aber der Vollständigkeit halber dann doch relevantes Programm angesprochen. Lass uns da noch kurz drauf eingehen.

Elisabeth: Das schimpft sich „Neubau im Niedrigpreissegment“. Finde ich schon vom Namen her lachhaft, weil es im Neubau kein Niedrigpreissegment gibt.

Marco: Ich merke schon, du bist kein Fan.

Elisabeth: Absolut nicht. Ich hatte nicht einen einzigen Fall dort. Ich hatte mal einen auf dem Tisch, die hatten, bevor sie mich kennengelernt haben, ihr komplettes Haus nach dieser Förderung geplant. Das sind wirklich ganz schlimme Voraussetzungen: Da darfst du nur eine bestimmte Zimmeranzahl haben, es ist auf ganz einfachen Bau ausgelegt, nicht zu groß, also ganz kleine Flächen und ganz kleine Zimmer. Und das Problem war: Weil niemand diese Förderung nutzt, hat keine Bank sie angeboten, und bei den Banken, die sie angeboten haben, war der Bankzins so teuer, dass es insgesamt günstiger gewesen wäre, das Haus ohne diese Förderung zu planen. Deswegen ist das für mich eine Förderung, die eigentlich abgeschafft gehört. Die Mittel, die dort reserviert sind und die keiner nutzt, gehören auf die Förderungen aufgeteilt, die auch wirklich genutzt werden, damit wir vielleicht auch in dem Bereich den Zinssatz ein Stück weit vergünstigen können.

Marco: Ich glaube, da müssen wir in dem Fall auch gar nicht weiter drauf eingehen.

„Finde ich schon vom Namen her lachhaft, weil es im Neubau kein Niedrigpreissegment gibt.“

Förderung pro Wohneinheit

Elisabeth: Was noch ein wichtiger Zusatz für alle KfW-Förderungen ist – weniger für die Familienförderung, weil da zusätzliches wohnwirtschaftliches Eigentum nicht erlaubt ist: Bei der 55er-Förderung zum Beispiel kriege ich die 100.000 Euro pro Wohneinheit. Alle, die ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung planen, können also statt von 100.000 von der doppelten Fördersumme, also von 200.000 Euro, zu dem tollen Zinssatz partizipieren. Wichtig ist dort zum einen, dass es einen Küchenanschluss gibt – die Küche muss nicht verbaut sein –, dass ein eigenes Bad besteht und auch die ganzen Zugänge da sind. Es muss eine abgeschlossene Wohneinheit sein. Wenn dort für den Grundriss Wände gezogen wurden, ist es wichtig, dass die auch in echt so gebaut werden. Denn die KfW macht Stichproben, und wenn man das Zweifamilienhaus auf dem Papier geplant hat, aber dann ein Einfamilienhaus hat, kann ein Teil der Förderung wieder eingezogen werden.

Marco: Ist in meiner naiven Ansicht eigentlich selbstverständlich, scheint in der Praxis aber ab und zu auch mal anders zu laufen.

Elisabeth: Dazu werde ich jetzt keine Aussage treffen.

Fazit: Energiestandard nach Kosten und Nutzen

Marco: Gut. Hast du noch Punkte zu dem Thema, die wir teilen sollten?

Elisabeth: Vielleicht als Letztes ganz grundsätzlich: Ich würde mich von diesen Standards auch nicht verrückt machen lassen. Besonders wenn man keine Kinder hat und diese tolle 300er-Förderung nutzen kann, bin ich immer ein Freund davon, mit dem Bauträger zu klären: Was kostet mich der Standard? Denn man muss auch zugeben, das ist nicht das Gelbe vom Ei. Man muss sich immer fragen: Wo kommen diese Standards her? Die werden von der Politik gemacht. Und wenn man mit Menschen vom Fach spricht – man schließt sich mit diesen 40er-Häusern ja quasi im besten Falle noch mit Styropor luftdicht ab –, muss man immer schauen, zu welchem Preis. Wenn ich für 20 Zentimeter mehr Dämmstärke umfangreich mehr ausgebe, mein Fördereffekt für den 40er-Standard aber irgendwo bei 20.000 Euro liegt und ich für diesen 40er-Standard eher 60.000 Euro mehr ausgeben muss, dann muss ich mich fragen: Macht das wirklich Sinn? Da würde ich mich auf jemanden verlassen, der vom Fach ist und das im Auftrag der Bauherren entscheiden kann.

Elisabeth: Der Handelsvertreter, der euch das Fertighaus im 40er-Standard verkaufen will, wird natürlich immer sagen: ganz, ganz toll. Aber da würde ich mich im ersten Schritt so emotionsfrei und neutral wie möglich aufstellen und mir ein 55er-Angebot und ein 40er-Angebot geben lassen. Dann kann der Finanzierungsberater gegenüberstellen, wie groß die Ersparnis mit der Förderung ist und was ich spare, wenn ich einen einfacheren oder älteren Standard nehme. Und das ist dann immer noch ein Top-Haus, das darf man nicht vergessen. Deswegen ist es wichtig, das noch einmal in die Überlegung mit aufzunehmen.

„Ich würde mich von diesen Standards auch nicht verrückt machen lassen.“

Marco: Finde ich super. Super Schlusswort. Das sagen wir hier relativ häufig, ich würde sogar sagen fast in jeder Folge: Die Immobilie muss zu einem selbst und zur eigenen Lebenssituation passen, und dann sollte der Standard eher sekundär sein. Er ist eine Entscheidungshilfe, aber es muss zu einem selbst passen. Sehr schön. Dann machen wir für heute einen Haken dran. Damit haben wir das Thema Neubau vorerst abgeschlossen. Nächste Woche geht es mit einem neuen Thema weiter. Wenn euch das gefallen hat, lasst gerne ein Abo auf eurer Podcastplattform nach Wahl da. Wir sehen, es kommen immer mehr Leute auf den Podcast und hören zu. Damit ihn noch mehr Leute entdecken, hilft das enorm. Und ansonsten: Bleibt gesund, das Wetter wird stürmisch und kälter. Bis bald, bis nächste Woche.

Elisabeth: Bis dann. Ciao, ciao.

„Die Immobilie muss zu einem selbst und zur eigenen Lebenssituation passen, und dann sollte der Standard eher sekundär sein.“

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Aktuelle Zinslage

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute folgt Teil 2 unserer kleinen Reihe zum Thema Neubau. Bevor wir einsteigen, wie gewohnt erst einmal: Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Bevor wir in den Neubau einsteigen, wie gewohnt die aktuelle Zinslage. Der Swap liegt bei 3,44. Das ist im Vergleich zu den letzten Wochen beziehungsweise ein, zwei Monaten ja schon fast eine Abwärtsfahrt.

Elisabeth: Ich habe gerade daran gedacht: Ich würde mir eigentlich wünschen, wir hätten so eine Fernbedienung mit unterschiedlichen Special Effects. Ich stelle mir gerade jubelndes Publikum vor.

Marco: An den Special Effects müssen wir dann wohl noch arbeiten. Ist auf die To-do-Liste genommen, aber ich glaube, jeder hat verstanden, was damit gemeint war.

Elisabeth: Genau, wirklich positive Nachrichten vom Zinsmarkt. Es wird günstiger, besonders in den zehnjährigen Zinsbindungen sind fast alle Bankpartner runtergegangen. In den längeren Zinsbindungen, 15, 20 Jahre, ist die Bewegung nicht groß, dort ist sie aber generell auch nicht so volatil wie bei den zehnjährigen Zinsbindungen. Deswegen an alle, die vor kurzem, vor drei Wochen, eine Einreichung gemacht haben und aktuell noch in Verhandlungen oder in Prüfung sind: Schaut euch bitte noch mal die Zinssätze an. Ihr könnt den Unterschied von Einstand zu Einstand auch immer in etwa abschätzen. Und dann würde ich ganz klar meinen Finanzierungsberater ansprechen, ob da nicht noch etwas geht.

Marco: Dementsprechend haben die Banken auch schon nachgezogen, verstehe ich das richtig?

Elisabeth: Ja, wir hatten ja besprochen: Sparkassen und Volksbanken machen das meistens wöchentlich, und die Großen machen das in Wellen. Vor kurzem kam eine kleinere Welle bei der Commerzbank und auch bei der ING. Deswegen lohnt es sich für die meisten, die bei Regionalbanken sind, da noch mal reinzugehen. Und bei der HypoVereinsbank, die täglich preist, haben wir den Vorteil, dass zur Genehmigung immer der günstigste Einstand genommen wird. Das nimmt man dort also so oder so mit.

Marco: Sehr schön. Dann machen wir da einen Haken dran. Das sind in der Tat wieder bessere News nach angespannten Monaten. Hoffen wir, dass es so bleibt beziehungsweise die Richtung weiterhin nach unten geht.

Elisabeth: Also mir würde weiter unten noch mehr gefallen. Weiter, weiter, weiter. Das Thema ist ja: Wir sind von richtig teuer zu teuer gekommen. Es ist immer noch, finde ich, ein extrem hoher Einstand.

„Wir sind von richtig teuer zu teuer gekommen.“

Warum Förderungen im Neubau unverzichtbar sind

Marco: Das ist absolut richtig. Aber man lernt ja auch, mit kleinen Schritten zufrieden zu sein. Dann lass uns wieder in das Thema Neubau einsteigen. Wir hatten letzte Woche schon besprochen, wie das mit einem Generalunternehmer funktioniert, insbesondere die Baukostenaufstellung, welche Fallstricke es dabei gibt und wie es um das Thema Eigenleistung steht. Für alle, die das noch nicht gehört haben, lohnt es sich, damit zu starten. Wir hatten das bewusst in Teil 1 und Teil 2 aufgeteilt, um es nicht aufzublasen. Heute wollen wir uns – du hattest letzte Woche so schön gesagt, Bauen ist nie günstig – dem Thema Förderungen widmen, damit das Ganze möglichst erschwinglich wird. Wir haben hier drei KfW-Programme, die wir heute etwas detaillierter durchgehen wollen: die Nummer 300, die 297/298 und zum Schluss noch KfW 55. Damit kann jetzt wahrscheinlich erst einmal kaum jemand etwas anfangen, aber da gehen wir gleich rein. Bevor wir das tun, Eli, kurz von deiner Seite: Wieso ist das Thema Förderungen in diesem Zusammenhang besonders wichtig?

Elisabeth: Wir haben im Neubau extrem hohe Preise. Wir liegen mittlerweile deutlich über 2.000 Euro pro Quadratmeter, bei manchen Hausherstellern sogar schon deutlich über 3.000. Das muss man einfach hochrechnen, und dann ist man ganz schnell bei einer Million, wenn man das Grundstück noch mitnimmt. Das muss sich eine Familie erst einmal leisten können. Deswegen geht es eigentlich gar nicht mehr ohne Förderung, weil man es damit ein Stück weit wieder leistbar bekommt für die Familien, für die Bauherren. Der Neubau ist für mich deshalb immer mit einem Fördermittel-Mix verbunden.

„Der Neubau ist für mich deshalb immer mit einem Fördermittel-Mix verbunden.“

KfW 300: Voraussetzungen und Konditionen

Marco: Du hattest gerade schon speziell Familien angesprochen. Da starten wir auch direkt mit dem ersten Programm. Wir gliedern das heute nach Attraktivität, von oben nach unten sozusagen. Das ist das Programm KfW 300, Wohneigentum für Familien im Neubau. Erklär uns doch mal: Wie funktioniert das Programm?

Elisabeth: Man braucht auf jeden Fall mindestens ein Kind. Das ist die Grundvoraussetzung.

Marco: Das ist wahrscheinlich auch die Definition von Familie.

Elisabeth: Dünnes Eis. Für alle, die Vierbeiner haben: Ich glaube, ich kann für Marco und mich sprechen, ich sehe das auch schon als Familie, aber …

Marco: Sehe ich auch so.

Elisabeth: Die KfW tut das nicht. Wir sprechen hier also über Menschenkinder, Zwei-Beine-Familie. Und davon brauchen wir mindestens eins. Das darf auch nicht noch im Bauch der Mama sein, es muss geboren sein, weil die KfW den Nachweis verlangt. Bei manchen Landesförderungen habe ich den Vorteil, dass ich eine attestierte Schwangerschaft nutzen kann, um die Fördermöglichkeiten auszuweiten. Das ist hier nicht so.

Marco: Und es muss auch jünger als 18 sein, wie ich hier lese.

Elisabeth: Genau. Wir sprechen von einem Kind unter 18 im Haushalt. Und dann kann ich zinsvergünstigt ein Darlehen bis zu 220.000 Euro bekommen. Wieso „bis zu“? Da haben wir eine Unterscheidung. Es muss auf jeden Fall ein KfW-40-Standard sein, also der bestmögliche, den es gerade im KfW-Bereich gibt. Und wenn mein Hausbauer ein sogenanntes Nachhaltigkeitszertifikat, ein QNG, anbietet, kann ich statt 170.000 noch einmal 50.000 Euro mehr zu dem guten Zinssatz bekommen. Wenn er das nicht anbietet, verbleibt es bei den 170.000.

Marco: Verstanden. Kannst du uns kurz sagen, was QNG genau bedeutet?

Elisabeth: Das ist ein Nachhaltigkeitszertifikat, also ein Nachweis des Bauträgers oder Bauherrn, dass lückenlos in allen Gewerken gewisse Nachhaltigkeitskriterien eingehalten wurden. Es gibt manche Bauherren, Generalunternehmer, die das leisten können. Kleinere machen das nicht. Das kostet auch immer extra, da muss man schauen, ob sich das lohnt oder nicht. Wenn ein Bauträger das sehr oft macht, kann er Stückkostendegression betreiben, hat schlankere Prozesse und kann das ohne große Mehrkosten gut anbieten. Bei Kleineren entfällt das in der Regel. Aber das ist nur die Ausgestaltung, wie viel Geld ich bekomme. Und warum ist es so attraktiv? Aktuell liegt der Zinssatz bei einem Prozent.

Marco: Das ist sehr attraktiv, wenn man sich die aktuelle Zinslage anschaut.

Elisabeth: Und der Darlehensbetrag mit den 170.000 Euro macht natürlich auch Spaß. Wenn ich das eingebe, merkt man: Das bringt eine ordentliche Ratenersparnis, und die ist auch direkt spürbar. Besonders für Familien ist das super, weil man wirklich entlastet wird.

Marco: Ich nehme an, das gilt für den Neubau zur Eigennutzung.

Elisabeth: Ja, genau. Kapitalanleger, die Kinder haben, sind hier wie immer nicht eingeschlossen. Das ist meiner Meinung nach auch sinnig, weil der Gesetzgeber den Familien im Neubau ins Eigenheim verhelfen möchte.

KfW 300: die Einkommensgrenze

Elisabeth: Und mittlerweile ist die Förderung auch mit den Gehaltsgrenzen so ausgelegt, dass man sie auch erreichen kann. Das war nicht immer so. Die hat mit Einkommensgrenzen angefangen, bei denen eigentlich nur die Tochter vom reichen Papa die Förderung hätte bekommen können. Bei der KfW schauen wir uns immer das vorletzte und vorvorletzte Jahr an und ziehen dafür den Einkommensteuerbescheid. Wenn wir jetzt im Jahr 2026 sind, nehmen wir die Einkommensteuerbescheide 2023 und 2024 und schauen dort auf Seite 2 auf das zu versteuernde Einkommen. Das ist noch einmal etwas anderes als das Gesamteinkommen. Dieses zu versteuernde Einkommen darf im Durchschnitt dieser zwei Jahre nicht über 90.000 Euro liegen. Ein Beispiel: Wenn ich im Jahr 2023 bei 95.000 lag und im Jahr 2024, weil eine Elternzeit mit drin war, nur bei 60.000, dann liegt der Durchschnitt unter 90.000, auch wenn ich in einem Jahr drüber war, und ich wäre förderfähig.

„Dieses zu versteuernde Einkommen darf im Durchschnitt dieser zwei Jahre nicht über 90.000 Euro liegen.“

KfW 300 in der Praxis: Antrag und Bankpartner

Marco: Gibt es prozessual bei der Beantragung Punkte, die besonders zu beachten sind?

Elisabeth: Das ist meistens so: Wenn wir einen Haushersteller haben, sei es im Fertig- oder im Massivhausbereich, dann arbeiten die alle mit Energieberatern zusammen, die uns den Antrag zur Verfügung stellen, den ich brauche, um das Ganze bei der Bank zu beantragen. Das KfW-Darlehen wird dann von dem Bankpartner angeboten, mit dem wir auch das Bankdarlehen machen. Das ist ein Teil der Finanzierung, und die Käufer, Käuferinnen oder Bauherren müssen sich in dem Punkt nicht selbst darum kümmern. Das mache ich mit dem Bankpartner für die Bauherren.

Marco: Gibt es Bankpartner, die da nicht kompatibel sind?

Elisabeth: Ich müsste mich noch mal reinlesen, aber ich bin der Meinung, die ING zum Beispiel hat es nicht mit angeboten, weil sie dachten, das ist nur vorübergehend. Und bei denen dauert es fast sechs Monate, wenn sie so etwas einlesen wollen, bis es dann auf der Endseite zur Verfügung steht. Aber beim 300er-Programm gibt es nur ganz wenige Bankpartner, die das nicht anbieten.

Ausschluss bei bestehendem Eigentum

Marco: Sehr gut. Gibt es zu dem Programm noch Punkte, über die wir noch nicht gesprochen hatten?

Elisabeth: Wichtig für die, die schon Eigentümer von Immobilien sind: Auch das kann ein Ausschluss sein, wenn bereits wohnwirtschaftliches Eigentum besteht. Ein Beispiel: Man wohnt aktuell in der Eigentumswohnung und möchte in das Haus ziehen. Dann ist man nicht förderfähig, weil nur der Ersterwerb gefördert wird. Ich hatte jetzt einen Fall, da habe ich auch mit der KfW gesprochen: Das war ein Kunde, der gewerbliches Eigentum hatte, also Praxisräume, die genutzt wurden. Das führt nicht zum Ausschluss, weil wir wirklich über wohnwirtschaftlich genutztes Eigentum sprechen.

Marco: Das ist noch einmal eine wichtige Einschränkung an der Stelle.

Klimafreundlicher Neubau 297/298

Marco: Gut, sollen wir dann zum nächsten Programm weitergehen?

Elisabeth: Ja. Für alle, die das Familienprogramm nicht bekommen oder dort rausfallen, ist das Auffangbecken der Klimafreundliche Neubau 297/298, weil wir da keine Einkommensbegrenzung haben. Daran können sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer partizipieren. Dementsprechend liegt der Zinssatz auch nicht bei einem Prozent, sondern bei drei Prozent.

Marco: Immer noch attraktiver als die aktuellen Zinsen, oder?

Elisabeth: Ja, es ist ein Fördereffekt dabei. Aber ich finde, wenn man schon so ein zinsgünstiges Darlehen anbietet, dann sollte man das auch merklich fördern. Das ist so ein Tropfen auf den heißen Stein, nenne ich das immer ganz gerne.

Marco: Deswegen wird in Deutschland wahrscheinlich auch weniger gebaut, als man es gerne hätte.

Elisabeth: Auch die Darlehensbeträge sind geringer. Im Vergleich zum Familienprogramm sind es nur 100.000 ohne QNG und 150.000, wenn dieses Nachhaltigkeitszertifikat geliefert werden kann.

Marco: Sprich, in der Mischbetrachtung mit dem normalen Bankdarlehen fällt das dann wahrscheinlich auch deutlich weniger ins Gewicht.

Elisabeth: Exakt. 70.000 Euro mehr zu einem um zwei Prozent besseren Zinssatz sind noch einmal etwas anderes, als wenn ich über 100.000 Euro zu drei Prozent spreche. Klar, der normale Zinssatz liegt um einiges drüber, aber die Mischkalkulation wird das nicht rausreißen.

„Das ist so ein Tropfen auf den heißen Stein, nenne ich das immer ganz gerne.“

Die befristete KfW-55-Förderung

Elisabeth: Ich habe auch eine Theorie, und da kommen wir ein Stück weit zum nächsten Punkt: In diesem Programm wurde ganz kurzfristig herumgewurstelt. Normalerweise wird im Neubau immer nur der neueste Standard gefördert, und da sprechen wir über das KfW-40-Haus. Der nächstältere Standard war der KfW-55-Standard. Dafür gab es bis vor kurzem gar keine Förderung mehr, die wurde abgestellt. Dann hat aber der Gesetzgeber beziehungsweise die Bundesregierung gemerkt: Wir haben ganz viele Baugenehmigungen vergeben, aber die Leute fangen einfach nicht an zu bauen. Das kann auch daran liegen, dass man bei der alten KfW-55-Förderung an die 50.000 Euro Zuschuss bekommen hat – das war wirklich absolut cool –, und das wurde von heute auf morgen gestrichen, wenn man nicht schnell genug war. Das hat dazu geführt, dass bei vielen 55er-Förderungen, die 2023, 2024 nicht zustande gekommen sind, die Bauherren erst einmal gesagt haben: Wir müssen jetzt Stopp drücken. Auch die Zinsentwicklung hat ihr Übriges getan. Und dann sind viele Baugenehmigungen liegen geblieben, die nicht umgesetzt wurden. Da hat die Bundesregierung gesagt: Okay, wir wollen ein zeitlich befristetes Programm schaffen, das so attraktiv ist, dass die Bauherren, die eine Baugenehmigung in der Schublade haben, diese herausholen und anfangen zu bauen. So ist diese zeitlich befristete KfW-55-Förderung ins Leben gerufen worden, die aktuell keinen Zinssatz von 3 %, sondern von 2,19 % hat. Sie liegt also zwischen der Familienförderung und der KfW-40-Förderung.

Marco: Das ist dann die Nummer 297/298?

Elisabeth: Immer noch die gleiche Nummer. Sehr verwirrend, aber eben ein anderer Standard. Auf der einen Seite freut es mich für alle, die für den 55er-Standard eine Baugenehmigung haben und jetzt noch einmal den tollen Zinssatz mitnehmen können. Aber ich finde es auch echt einen Schlag ins Gesicht, dass man einen schlechteren Standard mit einem besseren Zinssatz versieht. Und was ist, denke ich, die Strategie dahinter? Eigentlich war das nur bis Mitte dieses Jahres geplant. Weil der Andrang so groß war, hat man gesagt: Okay, wir verlängern bis Ende des Jahres. Dann waren die Mittel sogar kurz davor auszugehen, und selbst da hat man sie noch einmal aufgestockt. Das Interesse seitens der Bundesregierung, von diesen Baugenehmigungen runterzukommen, ist also extrem hoch. Und damit nicht zu viel Konkurrenz besteht, oder vielleicht auch, weil im Haushalt nur Mittel für eines dieser Programme da waren, gehe ich davon aus, dass man, solange die 55er-Förderung besteht, dort den Zinssatz so gut hält, dass sie genutzt wird, und über einen schlechteren Zinssatz im 40er-Standard versucht, die Fördermengen für alle, die keine Kinder haben, erst einmal unten zu halten. Ich gehe ganz stark davon aus – das ist meine Hoffnung –, dass der Zinssatz für die KfW-40-Förderung für die ohne Kinder ab Januar, wenn die 55er ausgelaufen ist, deutlich besser wird.

„Ich finde es auch echt einen Schlag ins Gesicht, dass man einen schlechteren Standard mit einem besseren Zinssatz versieht.“

Marco: Wenn wir das noch einmal kurz zusammenfassen: Wir haben das 300er-Programm für Familien, das von den Konditionen her mit Abstand am attraktivsten ist. Dann haben wir die 297 und 298 – die 297 ist in dem Fall für den Eigennutz, die 298 für die Kapitalanleger. Und dann das KfW 55, benannt nach dem KfW-Standard 55, das in seinen Konditionen attraktiver ist als die 297 und 298.

Elisabeth: Genau, es ist auch die gleiche Nummer, es ist nur zeitlich befristet. Es läuft auch unter der Nummer 297/298.

Marco: Okay, das hatte ich bisher so nicht verstanden. An der Stelle würde ich mir etwas mehr Klarheit und Einfachheit wünschen.

Elisabeth: Ja, das ist auch die Verwirrung, die entsteht. Aber woher kommt das? Die Bundesregierung hat das kurzfristig entschieden, und weil es nur für ein halbes Jahr befristet war, wollte niemand eine eigene Seite kreieren oder groß etwas investieren. Deswegen hat man es in die bestehende 40er-Förderung reingefriemelt.

Marco: Damit wird es ja noch diffuser. Ich dachte, das wäre noch einmal eine eigene Nummer. Aber dann ist es tatsächlich die schlechtere Energieeffizienzklasse zu besseren Konditionen unter dem gleichen Dach.

Elisabeth: Ja, genau. Ich kann es verstehen: Es ist nur zeitlich befristet, sie wollten so wenig Aufwand wie möglich haben, und es ist ja auch toll, dass sie das so schnell wie möglich rausbringen wollten. Es ist aber sehr undurchsichtig und für die, die keine Kinder haben und in den besseren Standard investieren wollen, meiner Meinung nach einfach nicht fair.

Fristende KfW 55

Marco: Ja, absolut. Am Ende des Tages ist eine Betrachtung auf mehreren Ebenen möglich. Aus einem Effizienzgedanken wirft die Art und Weise durchaus Fragen auf. Wenn man sich allerdings anschaut, dass wir in Deutschland mehr Neubau, mehr Wohnraum brauchen, macht es durchaus Sinn, das vorhandene Potenzial jetzt auch zeitlich begrenzt auszuschöpfen. Was mich zu der Frage bringt: Gibt es momentan einen Stichtag, an dem 55 komplett ausläuft, oder ist das der 31.12.?

Elisabeth: Der 31.12. Wobei man immer bedenken muss, dass wir zum einen den Energieberater brauchen, der den Antrag erstellt. Das dauert schon mal zwei Wochen. Dann brauchen wir die kompletten Unterlagen, denn damit die Bank das beantragen kann, muss sie vorher die Kreditentscheidung getroffen haben. Auch da kann man noch einmal mindestens zwei Wochen rechnen. Und man muss die Unterlagen vollständig haben. Das bedeutet: Für alles, was nicht spätestens Mitte November spruchreif ist, sind die Aussichten sehr gering, dass es bis Ende des Jahres noch durchgebracht werden kann. Denn dann schließen die Banken die Einreichung für diese KfW-Programme, weil sie nicht mehr gewährleisten können, dass es durchgebracht wird.

Marco: Verstanden. Dementsprechend ist der Zug für die allermeisten schon durch.

Elisabeth: Bald. Für alle, die das noch offen haben, sollte jetzt nicht weiter gezockt werden. Weil der Zinssatz mit den 2,19 sehr attraktiv ist, sollten wir wirklich schauen, dass wir relativ fix Sicherheit bekommen.

„Für alle, die das noch offen haben, sollte jetzt nicht weiter gezockt werden.“

Förderzinsen und Haushaltslage

Marco: Alle, die nach 40er-Standard bauen, sollten besser auf Zeit spielen?

Elisabeth: Wenn das in der Familienförderung nicht abbildbar ist und man keinen Druck dahinter hat, würde ich mir schon bis Februar, April anschauen, wie die KfW reagiert. Denn das ist auch eine sehr interessante Sichtweise: Die KfW ist ein Laden, der von der Bundesregierung beziehungsweise aus dem aktuellen Haushalt mit Geld geflutet wird, je nachdem. Und je nachdem, wie die Haushaltslage ist, so ist auch ein Stück weit die Politik der KfW. Ein Beispiel: Bei der Sanierungsförderung im Bestand hatten wir, als das aufgerufen wurde, noch zu Habeck-Zeiten Zinssätze von 0,5, 0,6 Prozent. Der Zinssatz ist so angezogen worden, weil die Gelder einfach nicht da sind, um diese Förderung zur Verfügung zu stellen. Das ist immer ein Stück weit Planung der Politik, die Berechnungen durchführen lässt und sagt: Wir haben in etwa 100 Millionen, 200 Millionen, die wir für diesen Fördertopf zur Verfügung stellen. Dann wird ganz klar geschaut: Je niedriger ich diesen Zinssatz setze, desto attraktiver ist die Förderung und desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass sie stark in Anspruch genommen wird. Und wenn sie zu attraktiv ist, kann es sein, dass der Fördertopf nach einem Monat – wir hatten es auch schon nach drei Tagen – leer ist und ich die Förderung auf einmal einstampfen muss.

Elisabeth: Weil man sich politisch nicht die Blöße geben will, die Förderung alle vier bis acht Wochen einstampfen zu müssen, ist dieser Zinssatz zwar ein Stück weit klar abhängig vom Kapitalmarkt. Aber wir haben zum Beispiel bei der Familienförderung gesehen: Auch als der Kapitalmarkt durch die Decke gegangen ist, ist die Förderung bei einem Prozent geblieben. Die Förderung für alle, 297/298, hat dagegen extrem auf den Kapitalmarkt reagiert, da sind wir wirklich hoch- und runtergegangen. Da merkt man einfach: Je mehr Förderberechtigte wir haben, desto mehr schaut auch eine KfW und dahinter die Haushaltsplanung: Was können wir uns leisten? Und dann kann es auch sein, dass, wenn der Haushalt beschlossen ist, der Zinssatz von heute auf morgen wieder nach unten angepasst wird. Das sollte man sich einfach mal durchdenken, weil es wichtig ist, zu schauen: Wie ist die aktuelle politische Lage? Das ist immer ein ganz guter Indikator dafür, wie es mit den Förderungen weitergehen wird.

„Und je nachdem, wie die Haushaltslage ist, so ist auch ein Stück weit die Politik der KfW.“

Kombination mit Landesförderung

Marco: Alles klar. Sehr spannend. Wie sieht es denn – das wäre jetzt meine letzte Frage für heute – mit der Kombination mit Landesfördermitteln aus?

Elisabeth: Sehr gute Nachrichten. Ich sage immer zu den Familien, bei denen wir alles mitmachen können: Das ist der Dreiklang der Finanzierung, wenn wir zum einen die Förderung der KfW, also die Bundesförderung, nutzen können und dann auch die Landesförderung. Beides darf auch gleichzeitig beantragt werden. Da gibt es kein Ausschlusskriterium.

Marco: Geht das dann auch gleichzeitig, oder muss das eine vor dem anderen erfolgen?

Elisabeth: Nö. Die Landesbank gibt immer vorrangig dem Bankpartner ein Stück weit die Gesamtsumme frei. Und dadurch, dass der Bankpartner das Bank- und das KfW-Darlehen beantragt, haben wir da keine Schwierigkeiten.

Neubau im Niedrigpreissegment

Marco: Okay. Jetzt muss ich mich noch mal korrigieren. In der Vorbesprechung hattest du noch ein anderes, weniger relevantes, aber der Vollständigkeit halber dann doch relevantes Programm angesprochen. Lass uns da noch kurz drauf eingehen.

Elisabeth: Das schimpft sich „Neubau im Niedrigpreissegment“. Finde ich schon vom Namen her lachhaft, weil es im Neubau kein Niedrigpreissegment gibt.

Marco: Ich merke schon, du bist kein Fan.

Elisabeth: Absolut nicht. Ich hatte nicht einen einzigen Fall dort. Ich hatte mal einen auf dem Tisch, die hatten, bevor sie mich kennengelernt haben, ihr komplettes Haus nach dieser Förderung geplant. Das sind wirklich ganz schlimme Voraussetzungen: Da darfst du nur eine bestimmte Zimmeranzahl haben, es ist auf ganz einfachen Bau ausgelegt, nicht zu groß, also ganz kleine Flächen und ganz kleine Zimmer. Und das Problem war: Weil niemand diese Förderung nutzt, hat keine Bank sie angeboten, und bei den Banken, die sie angeboten haben, war der Bankzins so teuer, dass es insgesamt günstiger gewesen wäre, das Haus ohne diese Förderung zu planen. Deswegen ist das für mich eine Förderung, die eigentlich abgeschafft gehört. Die Mittel, die dort reserviert sind und die keiner nutzt, gehören auf die Förderungen aufgeteilt, die auch wirklich genutzt werden, damit wir vielleicht auch in dem Bereich den Zinssatz ein Stück weit vergünstigen können.

Marco: Ich glaube, da müssen wir in dem Fall auch gar nicht weiter drauf eingehen.

„Finde ich schon vom Namen her lachhaft, weil es im Neubau kein Niedrigpreissegment gibt.“

Förderung pro Wohneinheit

Elisabeth: Was noch ein wichtiger Zusatz für alle KfW-Förderungen ist – weniger für die Familienförderung, weil da zusätzliches wohnwirtschaftliches Eigentum nicht erlaubt ist: Bei der 55er-Förderung zum Beispiel kriege ich die 100.000 Euro pro Wohneinheit. Alle, die ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung planen, können also statt von 100.000 von der doppelten Fördersumme, also von 200.000 Euro, zu dem tollen Zinssatz partizipieren. Wichtig ist dort zum einen, dass es einen Küchenanschluss gibt – die Küche muss nicht verbaut sein –, dass ein eigenes Bad besteht und auch die ganzen Zugänge da sind. Es muss eine abgeschlossene Wohneinheit sein. Wenn dort für den Grundriss Wände gezogen wurden, ist es wichtig, dass die auch in echt so gebaut werden. Denn die KfW macht Stichproben, und wenn man das Zweifamilienhaus auf dem Papier geplant hat, aber dann ein Einfamilienhaus hat, kann ein Teil der Förderung wieder eingezogen werden.

Marco: Ist in meiner naiven Ansicht eigentlich selbstverständlich, scheint in der Praxis aber ab und zu auch mal anders zu laufen.

Elisabeth: Dazu werde ich jetzt keine Aussage treffen.

Fazit: Energiestandard nach Kosten und Nutzen

Marco: Gut. Hast du noch Punkte zu dem Thema, die wir teilen sollten?

Elisabeth: Vielleicht als Letztes ganz grundsätzlich: Ich würde mich von diesen Standards auch nicht verrückt machen lassen. Besonders wenn man keine Kinder hat und diese tolle 300er-Förderung nutzen kann, bin ich immer ein Freund davon, mit dem Bauträger zu klären: Was kostet mich der Standard? Denn man muss auch zugeben, das ist nicht das Gelbe vom Ei. Man muss sich immer fragen: Wo kommen diese Standards her? Die werden von der Politik gemacht. Und wenn man mit Menschen vom Fach spricht – man schließt sich mit diesen 40er-Häusern ja quasi im besten Falle noch mit Styropor luftdicht ab –, muss man immer schauen, zu welchem Preis. Wenn ich für 20 Zentimeter mehr Dämmstärke umfangreich mehr ausgebe, mein Fördereffekt für den 40er-Standard aber irgendwo bei 20.000 Euro liegt und ich für diesen 40er-Standard eher 60.000 Euro mehr ausgeben muss, dann muss ich mich fragen: Macht das wirklich Sinn? Da würde ich mich auf jemanden verlassen, der vom Fach ist und das im Auftrag der Bauherren entscheiden kann.

Elisabeth: Der Handelsvertreter, der euch das Fertighaus im 40er-Standard verkaufen will, wird natürlich immer sagen: ganz, ganz toll. Aber da würde ich mich im ersten Schritt so emotionsfrei und neutral wie möglich aufstellen und mir ein 55er-Angebot und ein 40er-Angebot geben lassen. Dann kann der Finanzierungsberater gegenüberstellen, wie groß die Ersparnis mit der Förderung ist und was ich spare, wenn ich einen einfacheren oder älteren Standard nehme. Und das ist dann immer noch ein Top-Haus, das darf man nicht vergessen. Deswegen ist es wichtig, das noch einmal in die Überlegung mit aufzunehmen.

„Ich würde mich von diesen Standards auch nicht verrückt machen lassen.“

Marco: Finde ich super. Super Schlusswort. Das sagen wir hier relativ häufig, ich würde sogar sagen fast in jeder Folge: Die Immobilie muss zu einem selbst und zur eigenen Lebenssituation passen, und dann sollte der Standard eher sekundär sein. Er ist eine Entscheidungshilfe, aber es muss zu einem selbst passen. Sehr schön. Dann machen wir für heute einen Haken dran. Damit haben wir das Thema Neubau vorerst abgeschlossen. Nächste Woche geht es mit einem neuen Thema weiter. Wenn euch das gefallen hat, lasst gerne ein Abo auf eurer Podcastplattform nach Wahl da. Wir sehen, es kommen immer mehr Leute auf den Podcast und hören zu. Damit ihn noch mehr Leute entdecken, hilft das enorm. Und ansonsten: Bleibt gesund, das Wetter wird stürmisch und kälter. Bis bald, bis nächste Woche.

Elisabeth: Bis dann. Ciao, ciao.

„Die Immobilie muss zu einem selbst und zur eigenen Lebenssituation passen, und dann sollte der Standard eher sekundär sein.“