Welche Versicherungen man beim Immobilienkauf und Neubau braucht

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Begrüßung und Zinslage

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute haben wir wieder eine sehr spezielle Folge für euch, weil wir einen Gast bei uns sitzen haben: Marius. Wir wollen das Thema Versicherungen beim Immobilienkauf besprechen, weil wir das bisher noch nie angeschnitten haben – und das ist ein sehr wichtiger Teil der Finanzierung und der Betrachtung. Hallo Eli und heute auch hallo Marius.

Marius: Hallo.

Eli: Hallo.

Marco: Wir starten wie immer mit der Lage. Eli, der Swap liegt heute – wir nehmen diese Woche an einem Sonntag auf – bei 3,44. Ich würde nach wie vor sagen: Side-Step, leicht in die richtige Richtung nach unten.

Eli: Auf jeden Fall, und die Bankpartner nehmen auch alles mit, was bei drei nicht auf dem Baum ist. Die Sparda Südwest ist diese Woche zum Beispiel in der 10-jährigen Zinsbindung noch mal runtergegangen. Und was ich sehr cool finde: Zum Jahresende werden die langen Zinsbindungen noch bezuschusst. Ich hatte einen Kunden, da waren wir mit einer 15-jährigen Zinsbindung bei 4,51. Weil die 30-jährige Zinsbindung nur noch 0,1 % teurer ist als die 10-jährige, konnte ich ihm einen besseren Zinssatz und 15 Jahre mehr Zinsbindung anbieten: 30 Jahre bei der Sparda Südwest mit 4,41. Das gibt ganz viel Sicherheit.

Marco: Würdest du sagen, man sollte in den nächsten Wochen einen besonderen Blick auf die Zinsbindung legen?

Eli: Absolut, weil die Banken zum Jahresende, besonders im November, noch mal die Bücher voll machen wollen. Ich würde aber eher auf die 10-jährigen Zinsbindungen schauen. Wenn es nicht gerade eine Aktion ist, bewegen sich die langfristigen Zinsbindungen, also 15 oder 20 Jahre, aktuell weniger.

Vorstellung Marius

Marco: Kurz der Hinweis, bevor Marius sein Intro gibt: Er ist auch ein treuer Hörer unseres Podcasts, was uns extrem freut, und wir arbeiten im gleichen Co-Working-Space in Mainz. Marius, magst du dich kurz vorstellen?

Marius: Sehr gerne, und vielen Dank für die Einladung. Mein Name ist Marius, ich habe eine Allianz-Versicherungsagentur in Frankfurt und in Mainz, hier auch im Co-Working-Space. Kurz gesagt: Ich sorge dafür, dass Geld das geringste Problem ist, wenn deinem teuersten Hab und Gut etwas passiert. Und der teuerste Gegenstand ist für die meisten Leute die Immobilie. Die Allianz ist im Gebäudeversicherungsbereich Marktführer: Es gibt knapp 20 Millionen Wohnimmobilien in Deutschland, die Allianz hat circa 2,3 Millionen davon versichert. Der Zweite hat, glaube ich, etwa 1,3 Millionen. Alles rund um die Versicherung von Immobilien ist also unser Tagesgeschäft – und in Frankfurt gibt es natürlich auch sehr viele große Immobilien.

„Ich sorge im Prinzip dafür, dass Geld das geringste Problem ist, wenn deinem teuersten Hab und Gut etwas passiert.“

Marco: Wie viel macht das Thema Versicherung rund um die Immobilie prozentual in deinem Arbeitsalltag aus?

Marius: Schwer zu sagen. Es gibt Tage, da beschäftigt man sich gar nicht damit, aber es ist jeden Tag präsent – auch weil jeden Tag Schadenfälle gemeldet werden. Ich habe ein kleines Team, eine Mitarbeiterin betreut sehr viele Schadenfälle. Wenn es kompliziert wird oder bei meinen wichtigsten Kunden, bin ich selbst dabei.

Kapitaldienstfähigkeit absichern: Risikoleben und BU

Marco: Wir wollen das heute in zwei grobe Blöcke gliedern: Versicherungen beim Bestandskauf und beim Neubau. Es wird Überschneidungen geben. Wenn wir mit dem Bestandskauf starten: Welche Versicherungen sind für mich potenziell relevant?

Eli: Ich muss dazu sagen: Für mich sind Versicherungen ein Buch mit sieben Siegeln. Ich dürfte dazu beraten, habe mich aber ganz klar dagegen entschieden, weil es so ein komplexes Thema ist. Ich mache Baufinanzierung 24/7, und das Thema gebe ich gerne ab. Bei meinen Kunden ist der erste Zeitpunkt, an dem sie über Versicherungen nachdenken, wenn wir kurz vor der Genehmigung stehen und klar wird: Da kommt eine ganz schön große Darlehenssumme auf uns zu. Damit kommt das Thema Risikolebensversicherung: Wie sichere ich mich ab, wenn mir oder meinen Liebsten etwas passiert und ein Einkommen wegbricht? Zum Zweiten gebe ich immer einen Hinweis zur Wohngebäudeversicherung, die mit dem Notartermin übergeht und bei der man ein Sonderkündigungsrecht hat. Das sind die Punkte, an denen ich sage: Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, dich mit einem Versicherungsfachmann deines Vertrauens in Verbindung zu setzen. Das sind wahrscheinlich auch die Zeitpunkte, an denen Menschen auf dich zukommen, Marius.

Marius: Absolut. Oft kommen die Leute etwas zu spät auf mich zu. Der optimale Zeitpunkt, auf mich oder generell auf den Berater seines Vertrauens zuzugehen, ist im Prinzip der gleiche Zeitpunkt, zu dem der Kunde mit dir spricht: wenn man die Finanzierung plant. Jeder denkt bei der Immobilie an das Bauwerk und wie man das absichert. Aber du redest bei der Baufinanzierung zum Beispiel über Kapitaldienstfähigkeit – also die Fähigkeit, die Rate durch mein Einkommen tragen zu können. Das prüft die Bank. Und das Thema Risikolebensversicherung kennen die meisten: Wenn man als Familie das Eigenheim bezieht, sagen wir Paar mit zwei Kindern, möchte man dafür sorgen, dass der Hinterbliebene das Haus halten kann, wenn man morgen Abend nicht mehr von der Arbeit nach Hause kommt.

Marius: Was man aber nicht vergessen darf: Man muss ja nicht immer gleich tot sein. Risikolebensversicherung heißt, ich bin tot. Es gibt nicht halbtot, es gibt nur tot. Ich kann aber auch schlimm erkranken oder es passiert mir sonst etwas, und ich bin nicht mehr in der Lage zu arbeiten. Die Berufsunfähigkeitsversicherung wird ganz oft unter den Tisch gekehrt, ist aber mindestens genauso wichtig. Wenn ich meinen Job nicht machen kann, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ich meine Rate nicht mehr tragen kann. Meine Vorgehensweise ist ähnlich wie deine, Eli: Es geht weit darüber hinaus, jemandem einfach nur einen Zinssatz hinzuknallen und ein reines Produkt zu verkaufen. Es geht darum, ein Konzept zu erstellen. Und das Konzept beginnt mit der Sicherung der Kapitaldienstfähigkeit, also mit Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung – bevor man überhaupt in das Vorhaben geht.

„Risikolebensversicherung heißt, ich bin tot. Es gibt nicht halbtot, es gibt nur tot.“

Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) oder Versicherung gegen schwere Krankheiten

Eli: Die Bankpartner sind mittlerweile gesetzlich verpflichtet – und auch ich –, den Baustein Risikolebensversicherung anzusprechen. Für mich ist das selbstredend, weil das der Worst Case in der Finanzierung ist: Wenn ganz traditionell ein Einkommen da ist und das fällt weg, bricht das ganze Kartenhaus zusammen. Bei manchen Bankpartnern dokumentieren wir auch, dass wir das angesprochen haben. Witzigerweise ist die Berufsunfähigkeitsversicherung weder bei den Banken noch groß bei mir ein Thema, weil das eine Detailtiefe benötigt, die ins Versicherungsgespräch gehört. Viele Bankpartner bieten dafür die Absicherung von schweren Krankheiten an, für vielleicht noch mal 10.000 Euro extra, teils mitfinanzierbar. Was ist deine Erfahrung: Bringt das etwas, oder würde auch eine gute BU reichen?

Marius: Man könnte sagen, die Berufsunfähigkeitsversicherung ist die Vollkaskoversicherung für einen selbst, weil es erst mal nicht um den Grund geht, warum ich berufsunfähig bin. Ob schwere Krankheit oder Unfall – es spielt keine Rolle, was passiert, sondern nur, dass ich aus gesundheitlichen Gründen meinen Job nicht mehr machen kann. Es gibt aber Voraussetzungen, um so eine Versicherung abzuschließen, genau wie bei der Risikoleben. Wir sagen im übertragenen Sinne: Wer den Kopf schon unterm Arm trägt, ist nicht mehr versicherbar. Oder, was man im ersten Lehrjahr lernt: Ein brennendes Haus kannst du nicht versichern. Die Versicherung prüft vorher das Risiko. Wenn ich Krebs im Endstadium habe, kriege ich keine Risikolebensversicherung mehr, und bei bestimmten chronischen Krankheiten wird es schwierig – es gibt zum Beispiel spezielle Risikolebensversicherungen für Diabetiker. Für jemanden, der ein bisschen zu krank für eine BU ist, gibt es eine abgeschwächte Variante: die Versicherung gegen schwere Krankheiten.

Eli: Eigentlich eine BU light.

Marius: BU light oder Teilkasko. Manche nennen es Dread Disease. Es geht nicht darum, generell nicht mehr fähig zu sein, meinen Job zu machen, sondern um spezielle Trigger, die in der Versicherung genannt werden. Nur wenn Krankheit A, B, C, D, E oder F zutrifft, greift die Versicherung. Und weil sie abgeschwächt ist, kommt man leichter rein.

„Ein brennendes Haus kannst du nicht versichern.“

Früh anfangen: Kinder und Eintrittsalter

Eli: So wie ich das verstehe, ist es besser, je jünger man beim Abschluss ist. Könnte ich für Kinder, die 16, 17 sind, eine BU plus Risikoleben abschließen, um sie auf einen zukünftigen Immobilienkauf vorzubereiten?

Marius: Das geht. Ab dem neunten Lebensjahr – ein Kind ist ja noch nicht berufstätig …

Eli: In Deutschland nicht.

Marius: Richtig. Es nennt sich dann Schulunfähigkeitsversicherung. Auch wenn ein Kind krank wird und nicht zur Schule gehen kann, können Kosten auf die Eltern zukommen, etwa für Privatunterricht zu Hause. Diese Schulunfähigkeitsversicherung wird nach Ende der Schulzeit in eine Berufsunfähigkeitsversicherung umgewandelt. Viel zu wenige Leute denken daran, aber es ist eine super Idee.

Eli: Und die Risikoprüfung würde beim Wechsel zur BU dann nicht stattfinden?

Marius: Richtig. Das ist der Vorteil.

Eli: Das finde ich faszinierend, weil mir das so noch nicht bekannt war. Die Familien, mit denen ich spreche, sind meist Anfang 30. Wenn es für sie selbst zu spät ist, ist das ein cooler Gedankenanstoß: Meine Kinder werden ja auch irgendwann finanzieren. Besonders wenn es eine Krankheit in der Familie gibt, kann es extrem viel Sinn machen, statt eines Sparplans für das Kind im ersten Schritt eine Absicherung zu machen, die das Kind dann übernehmen kann.

Marco: Aus der Hüfte geschossen: Wenn man früh anfängt, zahlt man länger Beiträge. Meine Hypothese wäre aber, dass man früh ein ganz anderes Risikoprofil hat und es hinten raus eigentlich günstiger wird.

Marius: Genau so ist es. Bei jeder Versicherung, die ein biometrisches Risiko abdeckt, also mit Gesundheit oder Körper zu tun hat, kommt es aufs Eintrittsalter an. Das Risiko, mit 20 zu erkranken, ist deutlich geringer als mit 50 oder 60.

Marco: Irgendwann ist dann wahrscheinlich der Punkt erreicht, an dem es sinnvoller ist, privat vorzusorgen.

Marius: Es kommt darauf an. Wenn man schon Mitte 50 ist, hängt es davon ab, wie viel Rente abgesichert werden muss und wie der Gesundheitszustand ist. Aber ab einem gewissen Alter kippt es, und dann wird es für die meisten nicht mehr bezahlbar.

Marco: Das heißt, die pauschale Antwort gibt es schlicht nicht. Es hängt von der Lebenssituation ab – und deswegen gehört das Thema Versicherung in die Gesamtbetrachtung mit dazu.

Beratung in Schritten statt Informationsflut

Eli: Ich merke in meinem Prozess, wie viel ich den Käufern und Käuferinnen zumuten muss: Besichtigungen, was ist die Immobilie wert, was biete ich, habe ich alle Bonitätsunterlagen, wird die Bank genehmigen – und vom Notar kriege ich gefühlt 30 Seiten, die ich in kürzester Zeit verstehen muss. Da habe ich noch kein Gespräch mit einem Versicherungsfachmann geführt. Deshalb sage ich: Lasst euch rundum beraten, wenn ihr noch nie eine Beratung hattet, aber macht das bitte in Schritten. Was ich ganz schrecklich finde, ist, wenn jemand mit 36.000 Sachen um die Ecke kommt, obwohl es gerade nur um die Immobilie geht. Allein für die Absicherung der Rate sind es schon BU, Risikoleben und die Vollkasko-Teilkasko-Entscheidung.

Marius: Absolut. Es geht nicht darum, jemanden zu überfrachten. Wenn jemand wirklich von null auf baut, teilen wir das Konzept in drei Phasen auf: die Planungsphase mit Baufinanzierung und Absicherung, also Risikoleben und BU; die Bauphase, in der spezielle Dinge nötig sind; und die Nutzungsphase, wenn das Bauen abgeschlossen ist. Das muss nicht alles in einem Termin stattfinden – bei dir sind es ja auch selten nur ein Gespräch, sondern viele einzelne, kurze Gespräche.

Wohngebäudeversicherung: Notartermin, Grundbuch und Kündigungsrecht

Eli: Wenn wir zusammenfassen: Das Einkommen haben wir abgesichert, das ist der erste große Block – Risikoleben, die Teilkasko über schwere Krankheiten und der Vollkaskoschutz über die Berufsunfähigkeit. Im besten Fall spricht man vor Abschluss der Finanzierung darüber, spätestens danach. Der zweite Punkt: Wie sichere ich das Haus ab, in das ich einziehe? Da haben die Leute meistens keine Ahnung. Erstens: Hat das Haus überhaupt eine Wohngebäudeversicherung? Das war auch schon mal nicht klar. Und zweitens geht die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers, egal wie alt, schlecht und teuer sie ist, mit dem Notartermin über, und zwei, drei Monate später, wenn die Eigentumseintragung stattfindet, hat man ein vierwöchiges Kündigungsrecht. Die meisten denken: Notartermin, ich bin jetzt Eigentümer – ist leider nicht so. Und die vier Wochen sind extrem schnell vorbei. Darauf sensibilisiere ich in unserem After-Sales-Call. Marius, ist das zu spät, wenn sie sich erst nach dem Notartermin kümmern? Und geht da die Versicherung über oder nur der Beitrag?

Marius: Rechtlich geht die Versicherung mit dem Tag der Grundbucheintragung auf den Käufer über. In den meisten Standardnotarverträgen ist geregelt, dass der Käufer dem Verkäufer ab dem Kaufdatum die Beiträge erstattet, weil die Grundbucheintragung oft Wochen oder Monate dauert. Solange der alte Eigentümer im Grundbuch steht, ist er offiziell für die Versicherung zuständig. Ab der Eintragung des neuen Eigentümers geht sie auf ihn über, und er hat ein vierwöchiges Kündigungsrecht, wenn er etwas ändern oder eine andere Gesellschaft haben möchte.

Eli: Das ist schon krass, weil sich auch da keiner im Prozess verantwortlich fühlt. Der Notar regelt, wer bezahlt. Aber was passiert, wenn zwischen Notartermin und Einzug bzw. Kaufpreiszahlung etwas passiert? Es gibt Versicherungen, die sind 50 Jahre alt, wurden nie angefasst, haben vielleicht nur eine Feuerversicherung – und dann kommt ein Sturmschaden. Dann habe ich ein Henne-Ei-Problem: Der Käufer will den Kaufpreis nicht zahlen, solange der Schaden nicht behoben ist, die Versicherung zahlt nicht, und dem Verkäufer fehlt vielleicht die Liquidität, um den Schaden vor der Kaufpreiszahlung zu beheben.

Marius: Ganz genau. Deswegen ist es eine gute Idee, sich schon vor dem Kauf, bei der Unterlagenprüfung, damit zu befassen. Der Makler holt im Vorfeld die Unterlagen ein, dazu sollten auch die Versicherungsunterlagen gehören. Dann kann der Käufer entweder auf die jeweilige Gesellschaft zugehen oder die Unterlagen zum Berater seines Vertrauens bringen und sich eine Meinung holen.

Eli: Das ist ein extremes Learning, auch für mich. Es ist ein seltener Fall, dass nur eine Feuerversicherung besteht und genau in diesem Zeitraum ein Schaden passiert – aber Murphy’s Law. Der Makler schaut, wenn überhaupt, dass eine Wohngebäudeversicherung besteht, und wenn vier Seiten der Police da sind, ist das für ihn abgehakt. Die Bank macht das Gleiche. Die guten Bankpartner sagen zwar, es darf nicht nur eine Feuerversicherung sein, aber geprüft wird das erst vor Auszahlung, nicht direkt nach dem Notartermin. Das heißt: Ich muss als Käufer dieses Thema in der Vorbereitung auf den Notartermin schon geklärt haben.

Marius: Das wäre eine gute Idee.

Eli: Im besten Fall bespricht man das direkt mit dem Versicherungsfachmann, oder man befragt, wenn man es vergessen hat, wenigstens mal eine KI, was dort abgesichert ist – und geht in der Verhandlung proaktiv auf den Verkäufer zu. Du hast auch angesprochen, dass man den Vertrag nach dem Notartermin übertragen kann. Dann würde das Sonderkündigungsrecht verfallen, weil ich den Vertrag ja übertragen bekomme.

Marius: Von der Planung her sollte ich mich früh mit der Gebäudeversicherung auseinandersetzen, die Unterlagen anschauen und mich gegebenenfalls beraten lassen. Wenn der Versicherungsschutz gut ist oder mir die Gesellschaft passt, kann ich mich direkt nach dem Notarvertrag bereit erklären, den Vertrag frühzeitig zu übernehmen und ihn dann nach meinem Gusto gestalten. Der Verkäufer ist froh, wenn er aus der Nummer raus ist – beide wollen den bürokratischen Teil so schnell wie möglich hinter sich bringen. Aber der Teil dazwischen ist nun mal wichtig. Wenn gar nichts passiert, geht die Gebäudeversicherung spätestens mit der Grundbucheintragung gesetzlich auf den Käufer über, und dann habe ich das vierwöchige Kündigungsrecht.

Eli: Und wenn der Versicherungsschutz zu klein ist, muss man in der Zwischenzeit auf den Verkäufer zugehen: Ich übernehme den Beitrag ja eh für dich, tu mir den Gefallen und versichere das hoch, damit es für die Zwischenzeit abgesichert ist. So hat man bis zum Sonderkündigungszeitpunkt ausreichend Schutz und kann es danach richtig aufbauen.

Marius: Ganz genau. Der Verkäufer kann seine Versicherung einfach upgraden, weil er mit der Grundbuchumschreibung sowieso raus ist.

Eli: Und beitragsmäßig ab Notartermin, weil das oft so vereinbart wird. Der Verkäufer hat also ein großes Interesse mitzumachen.

Marco: Als praktisches Takeaway – aus meiner Perspektive, nicht aus Versicherung oder Finanzierung kommend: Ein essenzieller Bestandteil des Kaufprozesses muss sein, die Gebäudeversicherung zu prüfen, und zwar möglichst frühzeitig, nicht erst ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung, weil es dann wahrscheinlich zu spät ist.

„Das heißt, ich muss als Käufer eigentlich in meiner Vorbereitung auf den Notartermin dieses Thema schon geklärt haben.“

Versicherte Risiken und Elementarschäden

Marius: Dann ist die Frage: Worauf muss ich achten? Die drei Standardrisiken einer Gebäudeversicherung sind Feuer, Leitungswasser und Sturm bzw. Sturm und Hagel. Ganz wichtig ist dann noch der zusätzliche Baustein Elementarschäden, also Überschwemmungen und Wasserrückstau.

Marco: Hier in Mainz am Fluss sollte man Überschwemmung wahrscheinlich mit drin haben.

Marius: Wobei man dafür nicht mal an einem Fluss leben muss. Eine Überschwemmung kann schon passieren, wenn es sehr stark regnet. Das ist eins der großen Probleme der letzten Jahre, Stichwort Klimawandel.

Eli: Ich sag nur Ahrtal.

Marius: Ahrtal, richtig. Es häufen sich Ereignisse, bei denen es in sehr kurzer Zeit sehr viel regnet und das Erdreich das Wasser nicht schnell genug aufnehmen kann. Jeder kennt die Bilder, wo das Wasser aus den Gullis hochschießt, weil die Kanalisation nicht ausreicht. Dann steht das Wasser im Garten ein paar Zentimeter hoch und sucht sich seinen Weg, meistens in den Keller. Und diese Schäden sind sehr teuer: Allein den Keller auspumpen zu lassen, kostet mehrere tausend Euro, dazu kommt die Beseitigung der Feuchtigkeit. Die Schäden sind sehr oft ganz locker fünfstellig. Ich empfehle wirklich jedem, der ein Gebäude hat, es auch gegen Elementargefahren zu versichern.

Hausrat und Abgrenzung zum Gebäude

Marco: Wir haben die Absicherung der Kapitaldienstfähigkeit und die Wohngebäudeversicherung besprochen. Ich glaube, da sind wir gut durch – oder, Eli, du schüttelst den Kopf?

Eli: Was mir noch wichtig ist, weil ich das immer meinen Käufern sage: Achtet darauf, dass die Hausratversicherung, also Möbel und Wertsachen, beim gleichen Versicherer ist wie die Wohngebäudeversicherung. Es gibt Grenzbereiche, in denen sich unterschiedliche Versicherer gegenseitig den Schwarzen Peter zuschieben.

Marius: Es ist auf jeden Fall einfacher, wenn beides bei einem Anbieter ist, weil man dann nicht diskutieren muss, was Gebäudebestandteil ist. Die Gebäudeversicherung umfasst den Baukörper, also die vier Wände und das Dach, und alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist: Heizungsanlage, Fenster, Türen, alles, was angebaut ist. Hausrat sind die losen Gegenstände, die Einrichtung. Den Auszubildenden sagt man: Wenn du das Haus auf den Kopf drehst, ist alles, was rausfällt, Hausrat. Grenzbereiche sind oft Küchen.

Eli: Markise.

Marius: Markisen sind in der Regel Gebäudebestandteil, weil sie fest angebracht sind. Bei Küchen hast du immer ein bisschen den Streitfall. Eine Küche ist eigentlich nur dann Gebäudebestandteil, wenn sie vom Schreiner individuell auf diesen Raum angefertigt ist, sodass man nichts herausnehmen und in ein anderes Gebäude packen könnte. Das ist die Daumenregel. In den meisten Fällen ist das nicht so, dann wäre sie Teil des Hausrats.

„Wenn du das Haus auf den Kopf drehst, ist alles, was rausfällt, Hausrat.“

Eli: Solche Fälle habe ich schon gesehen: In der Küche entsteht ein Brand am Herd oder an einem Elektrogerät. Die Hausratversicherung sagt: Das ist mit dem Gebäude verbunden, bitte Wohngebäude. Und die Wohngebäudeversicherung sagt genau das Gegenteil. Bei getrennten Versicherungen besteht genau diese Reibung. Ich würde das deshalb einfach immer beisammenhalten. Stimmst du mir zu?

Marius: Macht es einfacher.

Schadenfall, Schadenminderungspflicht und Schadenhäufigkeit

Eli: Noch ein Schmankerl: Der Heilige Gral für meine Käufer ist tatsächlich, wenn es kurz vor dem Verkauf einen Wasserschaden gab, weil wir dann Böden und Wände komplett neu bekommen – quasi eine von der Versicherung bezahlte Halbsanierung. Wie schätzt du das ein?

Marius: Schäden sind für die Versicherung nie wirklich gut. Und ganz klar: Eine Versicherung ist nicht dazu da, ein Gebäude zu sanieren, sondern sie wird immer nur den Ausgangszustand wiederherstellen.

„Eine Versicherung ist nicht dazu da, ein Gebäude zu sanieren, sondern eine Versicherung wird immer nur den Ausgangszustand wiederherstellen.“

Eli: Und die werden nicht den Boden neu machen, wenn da eine Katze gelebt hat.

Marius: Wenn du einen Wasserschaden an einer Ecke hattest und als Eigentümer sagst, wenn der Bodenleger schon kommt, soll er gleich das ganze Stockwerk machen, dann erstattet die Versicherung nur den Teil, der vom Schaden betroffen war.

Eli: Aber wenn das Bad im zweiten Stock ist und die ganze Suppe durch das Gebäude geht, müssen die Wände ja erst getrocknet und abgetragen werden. Dann könnte ich Elektro- und Wasserleitungen gleich mit neu machen, weil sie eh freiliegen. Die Versicherung zahlt nur das, was kaputt war, aber ich nutze Synergien.

Marius: Das ist dann Zufall, das sollte man nicht einplanen. Die Versicherung beschäftigt sich mit dem schadenbedingten Teil und erstattet dessen Wiederherstellung. Du darfst den Schadenfall natürlich nicht absichtlich herbeiführen, und du darfst auch nicht warten, bis etwas passiert. Man hat eine Schadenminderungspflicht. Viele denken: Ich lass es einfach verkommen, wenn was passiert, zahlt eh die Versicherung. Aber wenn du siehst, dass etwas schadenbehaftet ist, bist du verpflichtet, es nicht zum Schadenfall kommen zu lassen.

Eli: Ein letzter Punkt zur Wohngebäudeversicherung: Stimmt es, dass man umgangssprachlich drei Strikes bei Wasserschäden hat?

Marius: Das kann man auf gar keinen Fall pauschal sagen. Die Versicherung schaut auf die Schadenhöhe, aber genauso, wenn nicht wichtiger, auf die Schadenhäufigkeit: In welchem Zeitraum passieren wie viele Schäden? Und wichtig ist die Kundenverbindung. Wenn du nur die Gebäudeversicherung bei einer Gesellschaft hast und innerhalb von zwei Jahren vier Schäden meldest, wird die Versicherung ziemlich schnell entweder den Beitrag stark anpassen oder den Vertrag nicht verlängern. Wenn du ein guter Kunde bist und auch Hausrat und vielleicht alles andere dort hast, wird die Versicherung einen Teufel tun und dich fallen lassen. Ich bin in einer deutlich besseren Situation, wenn ich alles bei einer Gesellschaft habe.

Marco: Und je nach Schadenstyp gibt es wahrscheinlich auch, auf gut Schwäbisch, das berühmte Geschmäckle, das bei höherer Frequenz zu einer sehr genauen Prüfung führt.

Marius: Genau, je weniger Verträge der Kunde hat, desto genauer die Prüfung. Die Prüfung ist immer da, aber man wird nicht direkt nach einem Schaden gekündigt.

Eli: Das ist ja auch fair, es ist eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wie bei einer Bank. Wenn ich einen Baufinanzierungskredit unter Markt bekomme, dann vielleicht, weil ich auf der anderen Seite ein großes Wertpapiervermögen habe. Und bei vielen Versicherern ist der Beitrag mit zwei, drei, vier Versicherungen geringer.

Marius: Je mehr Versicherungen ich bei einer Gesellschaft habe, desto besser die Konditionen, und auch im Schadenfall bin ich besser gestellt. Es hat meiner Meinung nach nur Vorteile, und die Praxis zeigt das auch.

Haftpflicht: Eigennutzung, Kapitalanlage und WEG

Marco: Jetzt bist du mir kurz vorausgaloppiert, wie üblich, Eli. Zusätzlich zu Risikoleben, BU, Wohngebäude und Hausrat: Gibt es noch etwas, das für den Bestandskauf relevant sein könnte?

Marius: Grundsätzlich sollte jeder eine private Haftpflichtversicherung haben. Bei einer selbstgenutzten Immobilie, etwa dem Einfamilienhaus der Familie, ist der Besitz in der Regel über die Privathaftpflicht mitversichert – vorausgesetzt, ich habe keinen 50 Jahre alten Vertrag. Eigentum verpflichtet, und der Besitz eines Gebäudes birgt Gefahren: Wenn ich der Streupflicht nicht nachkomme und jemand auf dem Gehweg ausrutscht, kann ich haftbar gemacht werden. Oder es bröckelt etwas von der Fassade, ein lockerer Dachziegel fällt auf ein parkendes Auto. Wenn ich mir dagegen eine Kapitalanlage kaufe, also eine vermietete Immobilie, die ich nicht selbst bewohne, brauche ich eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, weil auch von dieser Immobilie Gefahren ausgehen.

Eli: Sobald ich mich erfolgreich mit dem Thema Kapitalanlage beschäftigt habe, ist das also eine Erweiterung meiner Haftpflicht, die ich mit meinem Versicherer besprechen muss.

Marius: Für den Kapitalanleger gibt es grundsätzlich zwei relevante Versicherungen: die Gebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Dazu gibt es Unterkategorien. Wenn ein Haus noch einen Öltank hat, braucht man dafür eine Öltank-Haftpflicht. Manche machen dafür einen separaten Vertrag, wir schließen das Öltankrisiko in der Regel direkt in die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ein. Dabei kommt es darauf an, wie groß der Tank ist, ob 6.000 oder 10.000 Liter. Wenn ein Öltank leckt und Erdreich verseucht wird, wird es sehr teuer.

Eli: Bei einem Haus ist man sein eigener Herr. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet man gemeinsam über die Gebäudeversicherung, und die Hausverwaltung kümmert sich. Wie ist das dann mit der Haus- und … wie du das genannt hast?

Marius: Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung.

Eli: Regelt das die Gemeinschaft, oder ist das jeder für sich?

Marius: Die WEG kümmert sich um die Gebäudeversicherung und entscheidet per Abstimmung über Gesellschaft und Umfang, und auch über die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Diese Haftpflicht gilt aber nur für das gemeinschaftliche Eigentum, also etwa Treppenhaus oder Außenbereich, nicht für das Sondereigentum. Für das, was in der Wohnung passiert, hafte ich als Eigentümer selbst. Jeder Wohnungseigentümer sollte deshalb noch eine Haftpflichtversicherung für seine Wohnung abschließen.

Neubau: Bauherrenhaftpflicht, Feuerrohbau und Bauleistung

Marco: Dann machen wir mit dem Neubau weiter. Klarstellend: Die Sicherung der Kapitaldienstfähigkeit ist relevant, egal ob Bestand oder Neubau. Was ist beim Neubau zusätzlich relevant?

Marius: Da wird es leider komplex. Es beginnt beim Haftungsrisiko, weil ich als Bauherr für die Baustelle hafte, also zum Beispiel dafür, die Baugrube richtig zu umzäunen. Von jeder Baustelle geht eine Gefahr aus. Kinder können auf die Baustelle kommen und zu Schaden kommen, oder beim Sägen und Flexen löst sich ein Teil und trifft fremdes Eigentum oder fremde Personen – dann haftet immer der Bauherr. Den Geschädigten interessiert nicht, welches Gewerk etwas verursacht hat. Deshalb brauche ich beim kompletten Neubau eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Wenn ich nur umbaue, etwa ein altes Einfamilienhaus entkerne und saniere, ohne den Charakter der Immobilie zu verändern, kann es sein, dass ich sie nicht brauche, weil das in einer modernen Privathaftpflicht mitversichert ist. Dann benötigt der Neubau an sich eine Feuerrohbauversicherung.

Eli: Vergessen auch viele.

Marius: Sie wird nach Fertigstellung zur Wohngebäudeversicherung. Eine Wohngebäudeversicherung gibt es nur für ein fertiggestelltes, bewohnbares Objekt. Wenn erst die Mauern oder der Keller stehen, ist das die Rohbauphase, und die Rohbaufeuerversicherung versichert das Bauwerk gegen Feuer.

Eli: Faszinierenderweise möchte die Bank bei Neubaufinanzierungen immer erst nach Fertigstellung die Wohngebäudeversicherung haben. Eigentlich müsste sie ein Eigeninteresse haben, dass auch der Rohbau versichert ist. Mir fällt aber kein Vertragswerk ein, in dem eine Bank das zur Voraussetzung macht.

Marius: Mich wundert es ehrlich gesagt auch. Für die Bank wäre es relevant, für den Käufer allemal. Und dann gibt es noch die Bauleistungsversicherung, die den Rest abdeckt. Die Rohbaufeuerversicherung ist für das Feuerrisiko, was auch Dinge wie Blitzeinschlag umfasst.

Marco: Oder wenn es mir den Rohbau verhagelt? Vielleicht ein schlechtes Beispiel.

Marius: Das deckt die Rohbaufeuerversicherung nicht unbedingt ab – das ist Teil der Bauleistungsversicherung. Sie ist eine Art Allgefahrendeckung gegen alle anderen Risiken außer Feuer.

Eli: Meistens ist es ja auch Feuchtigkeit.

Marius: Allgefahrendeckung heißt: Es ist alles versichert, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Man geht von hinten an die Sache ran.

Marco: Werden diese Versicherungen von Bauherren durch die Bank weg abgeschlossen?

Marius: Zu selten. Manche denken daran, manchen fällt es erst spät auf. Wenn du dir schon in der Planungsphase eine Beratung beim Berater deines Vertrauens holst, geht man die Phasen durch, und dann sollte er dir sagen: In der Bauphase achte auf Feuerrohbauversicherung, Bauleistungsversicherung und gegebenenfalls Bauherrenhaftpflicht.

Eli: Wir hatten auch in der Folge zur Baukostenaufstellung im Neubau einen Block Versicherungen. Für mich sind das ganz klassische Baunebenkosten. Genauso wie ich den Strom auf der Baustelle bezahle, bezahle ich die Absicherung der Baustelle. Mit meinen Bauherren halte ich in der Baukostenaufstellung einen ordentlichen Betrag dafür zurück. Den Hausbauer oder Generalunternehmer interessiert es nicht, ob das Ding versichert ist. Und wenn wir auf der Finanzierungsseite nicht dafür sensibilisieren, wo hat derjenige dann den Kontakt zum Versicherer? Deswegen ist es wichtig, dass ich als Finanzierer diese Brücke bilde.

„Für mich sind das ganz klassische Baunebenkosten. Genauso wie ich den Strom auf der Baustelle bezahle, bezahle ich die Absicherung der Baustelle.“

Bauleistungsversicherung in der Praxis

Marius: Noch mal kurz zur Bauleistungsversicherung, weil sie sehr häufig unterschätzt wird: Als Allgefahrendeckung sind alle beteiligten Gewerke mitversichert, und man kann die Kosten auf die Gewerke umlegen. Jedes Gewerk hat zwar eine eigene Betriebshaftpflicht und muss geradestehen, wenn es Mist baut. Aber auf einer Baustelle ist so viel los, dass man manchmal gar nicht wissen kann, wer es war – und es will ja nie jemand gewesen sein. Der eine sagt, der Elektriker war es, der Elektriker sagt, das muss der Fliesenleger gewesen sein. Willst du dann mit allen Gewerken und deren Versicherungen diskutieren? Genau deshalb gibt es die Bauleistungsversicherung, die erst mal direkt greift. Wenn dann eine Haftung festgestellt werden kann, holt sie sich das Geld vom Gewerk zurück.

Marco: Das ist also keine unnötige Doppelabsicherung.

Marius: Ganz genau, weil du sonst Wochen oder Monate prozessieren oder diskutieren musst, und bis dahin steht vielleicht die Baustelle still. Dann kommt es häufig zu Verzug.

Eli: Bestand ist schon komplex, aber Neubau ist wirklich die Königsklasse. Man sagt ja: Wenn man sich nach dem Bau immer noch lieb hat, hat man eine sehr gesunde Beziehung …

Marco: Deshalb mieten wir.

Eli: Wenn ich neben meinem Vollzeitjob und im schlimmsten Fall noch Kiddies auf der Baustelle bin, möchte ich mich nicht mit Prozessen auseinandersetzen. Dann macht so eine Versicherung extrem viel Sinn, weil sie erst mal bezahlt und sich dann selbst darum kümmert. Gerade weil man sie mitfinanzieren kann, würde ich das jedem empfehlen.

Marius: Ein paar Beispiele dazu. Um es klarzustellen: Was eine Bauleistungsversicherung niemals kann, ist Baupfusch versichern. Jedes Gewerk ist für seine Arbeit selbst verantwortlich. Aber wenn durch den Pfusch ein Folgeschaden entsteht, übernimmt das die Versicherung. Ein Fall: In einer alten Villa in Frankfurt wurde eine riesige Glasscheibe als Raumtrenner eingebaut, ein paar hundert Kilo. Die Firma musste sie zu viert durch das enge Treppenhaus hochhieven und hat sie auf jeder Stufe mit der Kante abgesetzt. Das Treppenhaus war mit Stoff ausgekleidet, aber bei diesem Gewicht auf einem kleinen Punkt war danach jede Stufe zerstört. Die komplette Treppe musste vom Schreiner neu gemacht werden: 12.000 Euro. Die Firma sagt erst mal, das war vorher schon so, und ihre Haftpflicht hat den Schaden zunächst abgelehnt. Dann gehst du in eine ewige Diskussion – und genau da kann dir so eine Versicherung den Hintern retten.

„Was eine Bauleistungsversicherung niemals kann, ist Baupfusch versichern.“

Marius: Ein anderer Fall: Das Gebäude war fertig, die Familie eingezogen, und zwei Monate später wurde die Decke nass. Der Dachdecker hatte bei einem innenliegenden Regenfallrohr vergessen, das Verbindungsstück von der Regenrinne zum Fallrohr anzuschließen, sodass das Wasser nach innen lief. Im Raum standen schöne Möbel vom Schreiner, alles musste wieder aufgemacht und die Schadenursache gesucht werden. Schaden: 100.000 Euro.

Marco: Boah!

Marius: In dem Fall war klar, dass der Dachdecker schuld ist, aber da musst du erst mal hinkommen.

Eli: Und du kannst ja nicht nachprüfen, ob der Dachdecker ausreichend versichert ist. Wenn ich die Zeit habe, mir von jedem Gewerk die Policen geben zu lassen, kann ich darauf verzichten. Wenn nicht, ist das ein schönes Rundumpaket.

Marius: Du hast nicht in der Hand, ob der Handwerker versichert ist. Er kann seinen Beitrag nicht bezahlt haben und rausgeworfen worden sein. Und wenn er den Schaden selbst bezahlen müsste, meldet er Insolvenz an, und du siehst gar nichts. Es ist ein großes Stück Sicherheit, das du dir damit einkaufst.

Marco: Ich versuche mir gerade vorzustellen, wie ich als Bauherr meinem Dachdecker sage: Zeig mir mal deine Versicherungspolice.

Umlage auf die Gewerke: vor Auftragserteilung klären

Marius: Deswegen sind die Gewerke in der Regel gar nicht undankbar, dass es so etwas gibt: Wenn etwas passiert, gibt es keine großen Diskussionen. Ganz wichtig ist aber die Vorbereitung. Du musst mit den Gewerken vor Auftragserteilung darüber sprechen. Du kannst nicht hinterher sagen: Ich habe noch eine Bauleistungsversicherung, zieh das vom Rechnungsbetrag ab. Wenn man einen Architekten hat, organisiert das üblicherweise der Architekt.

Eli: Und bei einem Generalunternehmer, also einem Fertighaus- oder Massivhaushersteller, der alle Gewerke anbietet, müsste das dann vor Unterschrift des Werkvertrags besprochen sein.

Marius: Genau. Die meisten haben auch so etwas, es gibt extra Bauleistungsversicherungen für Bauträger. Ein Bauträger, der schlüsselfertig baut, sollte so etwas haben, und viele haben das auch.

Eli: Ich hatte einen Kunden, der seinen Werkvertrag im März unterschrieben hat. Weil die Baugenehmigung gedauert hat und er erst danach finanzieren wollte, hat er die Finanzierung erst im Oktober gemacht. Dann wäre das Versicherungsthema eigentlich schon im März fällig gewesen, damit er es umlegen kann.

Marius: Ja, es sollte vor Auftragserteilung an die Gewerke passieren.

Eli: Und wenn der Werkvertrag noch nicht unterschrieben ist: Kann man mit dem Generalunternehmer verhandeln, oder sagen die eher, schön für dich, aber am Preis machen wir nichts?

Marius: Versuchen kann man es auf jeden Fall. Es kommt auf die Kommunikation an. Alle, die regelmäßig am Bau beteiligt sind, kennen das Thema, und die meisten werden es von sich aus ansprechen. Einfach offen darüber kommunizieren, dann sollte das kein Problem sein.

Eigenleistung und Bauhelferunfallversicherung

Marco: Aus meiner Sicht haben wir ein schönes Gesamtbild gezeichnet, welche Versicherungen beim Kauf und beim Neubau relevant sind. Wenn ihr noch etwas habt, wäre jetzt ein guter Zeitpunkt.

Marius: Ein kurzer Zusatz, der häufig unter den Tisch fällt: die Bauhelferunfallversicherung. Wenn man sehr viel in Eigenleistung macht – und wie Eli schon in einer früheren Neubau-Folge gesagt hat, wird Eigenleistung eigentlich immer überschätzt. Sag du noch mal was dazu, Eli.

Eli: Wenn ich zwei Akademiker vor mir sitzen habe und es heißt: Ich verlege den Boden – dann denke ich mir schon: Leute.

Marco: Guckst du jetzt mich an?

Eli: Ich habe extra nicht dich angeguckt, aber ja, du wärst so ein Kandidat. Wenn man selbst Handwerker ist, zum Beispiel Sanitär macht, hatte man schon Berührungspunkte mit anderen Gewerken, dann habe ich keinen Stress mit viel Eigenleistung. Die Klassiker sind Böden und Wände. Und gefühlt hat alles, was älter ist als 50, irgendwann noch gelernt, Böden und Wände selbst zu machen. Aber wenn ich das selbst mache, ist das wahrscheinlich nicht mitversichert, und dann bräuchte man eine eigene Versicherung.

Marius: Worum es mir geht: Wenn der komplette Freundes- und Familienkreis, Nachbarn oder Arbeitskollegen beim Bau mithelfen – und das ist gar nicht so selten –, will ich vielleicht dafür sorgen, dass die Leute abgesichert sind, wenn was passiert. Das sind die meisten ja keine Profis. Je nachdem, wie nah ich jemandem stehe, gibt es unter Umständen auch eine Pflicht, sie anzuzeigen. Private Bauhelfer bin ich eigentlich gesetzlich verpflichtet, bei der BG Bau anzumelden.

Eli: Ich bin mal gespannt, wie oft das vorkommt.

Marius: Ich befürchte, dass es selten passiert. Als Bauherr bin ich ein sogenannter Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten. Auch wenn ich privat agiere, kann ich als Bauunternehmer eingestuft werden. Es gibt Personengruppen, die ich nicht anzeigen muss, etwa den Ehepartner oder engere Verwandte, aber das ist eine fließende Geschichte.

Marco: Da sind die Grenzen fließend.

Marius: Genau. Mir geht es gar nicht so sehr darum, wem ich was melden muss, sondern dass es mir aus eigenem Antrieb wichtig sein kann, dass die Leute, die auf der Baustelle helfen, versorgt sind, wenn ihnen etwas passiert. Egal ob ich verpflichtet bin oder nicht, es wäre nicht schlecht, da eine kurze Gedankenschleife zu drehen.

Marco: Das ist vor allem relevant für jemanden, der viel in Eigenleistung macht, weil er es kann – nicht wie ich als Akademiker, der vielleicht denkt, er kann es –, und vielleicht einen Freundeskreis hat, der Experte auf seinem Gebiet ist.

Marius: Um es ganz klar zu sagen: Je mehr Eigenleistung geplant ist, desto relevanter wird die Bauhelferunfallversicherung.

Eli: Und es wird schneller relevant, als man denkt. Wir sind von Böden und Wänden ausgegangen, aber das meiste an Eigenleistung passiert faszinierenderweise ganz am Anfang: beim Abriss der Bestandsimmobilie. Das macht man mit Familie, Freunden und Nachbarn, weil der Nachbar die Maschinen hat. Und schwuppdiwupp hast du ein paar Wochenenden mit einem extrem großen Risiko.

Marco: Da haut man sich den Hammer auf den Fuß.

Marius: Es gibt kaum eine Baustelle, auf der nicht irgendwas passiert.

Früh informieren: die KKO-Phase

Marco: Was ich heute mitnehme – das überrascht unsere Stammhörer wahrscheinlich nicht: Wir sind große Fans davon, sich auf den Fahrersitz zu setzen. Und die Planungsphase ist heute extrem gut rausgekommen, gerade im Bereich Versicherung. Wir sprechen ab und zu über die KKO-Beratung, kein konkretes Objekt – wenn man sich grundsätzlich informieren möchte. Macht ihr das in ähnlicher Form?

Marius: Absolut. Beratung ist bei mir sowieso immer kostenlos, ich darf keine Rechnung für eine Beratung stellen. Wenn sich jemand informieren möchte, können wir ein Meeting machen, gerne online, oder einfach telefonieren und ein paar Tipps geben, worauf zu achten ist. Wir haben für Bauherren und Leute rund um die Immobilie auch eine kurze Infobroschüre, in der alle Punkte stehen, die wir heute besprochen haben, und noch ein bisschen mehr. Wenn man 10 bis 15 Minuten Zeit hat, weiß man danach schon ziemlich viel.

Marco: Das einmal zu überfliegen, ist absolut empfehlenswert.

Eli: Die KKO-Phase ist ein cooler Zeitpunkt: Man hat den Wunsch nach einer Immobilie, Neubau oder Bestand, aber noch nichts Konkretes. Und nichts Konkretes bedeutet auch noch keinen Stress. Dann verschafft man sich einen Überblick: Worauf muss ich achten, welche Bereiche werden für mich schlagend, und wann muss ich auf wen zugehen? Wenn es dann stressig wird und man kurz vor dem Notartermin steht, ist die Vorbereitung abgeschlossen, und man muss nur noch umsetzen.

Marco: Gerade beim Neubau – ich baue mir mein eigenes Heim, das ist eine sehr emotionale Geschichte. Wenn man sich dann erst damit beschäftigen muss, welche Versicherung und welche Gesellschaft relevant ist, ist das Risiko relativ hoch, eine falsche Entscheidung zu treffen. Das gilt es zu mitigieren, indem man frühzeitig vorbereitet.

Marius: Absolut. Es ist immer eine gute Entscheidung, nachdem der Kunde mit dir gesprochen hat, Eli, auch den Versicherungsberater seines Vertrauens direkt mit ins Boot zu holen. Der wird einen auf die Sachen aufmerksam machen, die wir heute besprochen haben. Und wenn du niemanden hast, such dir jemanden: Hat derjenige Erfahrung mit Immobilien? Bewertungen oder Erfahrungen von anderen in einer ähnlichen Situation können helfen. Und dann einfach Beratung holen.

Spezialist oder Allfinanz?

Eli: Ich mache mich wahrscheinlich bei den Strukkies extrem unbeliebt, aber ich bin gar kein Fan von diesen Allfinanzkonstrukten. Die machen alles: Versicherungsprodukte von Haftpflicht und Hausrat über private Krankenversicherung und Kapitaldienstabsicherung, am besten noch die Baufinanzierung und zum Schluss die Finanzanlageprodukte.

Marco: Und Makler sind wir auch noch.

Eli: Am besten auch noch. Allein der Baufinanzierungsteil ist so komplex. Wenn ich mir auch noch über Versicherungen Gedanken machen müsste, würde das meinen Rahmen sprengen. Ich sehe es als Signal: Wenn jemand zu viele Schubladen bedient, wird er nicht bei allen ins Detail gehen können. Das heißt nicht, dass eine Allianz nicht alles abdeckt – ihr macht ja auch Baufinanzierung –, aber das ist menschenspezifisch, jeder hat seinen Schwerpunkt. Wenn meine Käufer fragen, ob ich ihnen bei der Versicherung helfen kann, sage ich: Nee, kann ich nicht, weil ich euch nicht gerecht werden würde.

„Wenn jemand zu viele Schubladen bedient, dann wird er nicht bei allen Schubladen ins Detail gehen können.“

Marius: Wir bieten im Versicherungsbereich natürlich alles an, und bei der Allianz gibt es auch Baufinanzierungen. Aber ich stecke im Thema Baufinanzierung nicht annähernd so tief drin wie du, weil es nicht mein Tagesgeschäft ist. Ich habe den 34i, also die Ausbildung, damit ich sprechfähig bin, aber ich würde das Thema einen Mitarbeiter oder einen externen Mitarbeiter machen lassen, weil ich es selbst nicht in der Qualität bedienen kann, die der Kunde verdient hat. Ich will es aber nicht pauschal sagen: Es gibt ganz kompetente Berater auch im Allfinanzbereich, die ein größeres Team haben und alles aus einer Hand fundiert abdecken. Einfach ein Gespräch mit dem Berater seines Vertrauens führen. Und wenn ein Vertrauensverhältnis besteht, wird er sagen, wenn er sich in einem Bereich nicht so gut auskennt und externe Hilfe holen muss.

Marco: Das sagen wir auch bei der Baufinanzierungsberatung: einfach mehrere Gespräche führen. Dann bekommt man schnell ein Gefühl dafür, wo nur ein Produkt verkauft wird und wo sich jemand über Jahre tagein, tagaus mit dem Thema beschäftigt oder ein Team dahintersteckt, das jeden Punkt abdecken kann.

Marius: Genau so ist es.

Abschluss und Ausblick

Marco: Blick auf die Uhr: Was schätzt ihr, wo liegen wir?

Eli: Gute anderthalb Stunden.

Marius: Hätte ich auch getippt.

Marco: Sehr guter Tipp, genau da liegen wir. Diese Gästefolgen machen extrem viel Spaß, und auch heute mit dir, Marius, war es eine sehr spannende Folge. Habt ihr noch Punkte, die ihr loswerden möchtet?

Marius: Erst mal vielen Dank, es hat mir sehr viel Spaß gemacht. Die wichtigsten Punkte haben wir besprochen. Über jedes einzelne Thema kann man deutlich tiefer einsteigen, aber das war heute nicht der Zweck. Wer sich tiefer damit befassen möchte, kann euch oder mich ansprechen oder sich im Internet oder über KI einlesen. Ich empfehle aber immer: Hol dir eine Beratung beim Berater deines Vertrauens.

Marco: Wo erreicht man dich am besten?

Marius: Gern übers Internet. Der Link kommt in die Shownotes, da könnt ihr mich anschreiben, Fragen stellen, und dann helfe ich jedem gerne weiter.

Eli: Von meiner Seite, um das abzurunden: Es kann genauso wie in der Baufinanzierung sehr schnell in die Tiefe gehen. Versicherung ist nicht gleich Versicherung, es ist ein verdammt komplexes Thema und bedarf einer guten Beratung. Es gehört zusammen, es ist verwoben, man kommt nicht drum herum. Auch wenn man gerade viel Stress hat, muss man sich dazu zwingen. Für mich war es heute ein extremes Learning: Ich werde das Thema noch weiter vorne in meine Beratung ziehen, weil wir Einzelfälle besprochen haben, bei denen es schnell schiefgehen kann, und es noch enger zusammenhängt, als mir bewusst war.

Marco: Ich richte an der Stelle eine Frage an alle Hörerinnen und Hörer: Welche Versicherung sollen wir in einer nächsten Folge mit dir, Marius, genauer betrachten? Wir haben heute einen guten Gesamtüberblick gegeben, aber dahinter steckt noch sehr viel Detail. Packt das gerne in die Kommentare oder schreibt uns direkt. Marius, vielen Dank, dass du dir an einem Sonntag die Zeit genommen hast. Bis bald und macht’s gut.

Eli: Ciao, ciao!

Marius: Ciao, ciao!

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Begrüßung und Zinslage

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute haben wir wieder eine sehr spezielle Folge für euch, weil wir einen Gast bei uns sitzen haben: Marius. Wir wollen das Thema Versicherungen beim Immobilienkauf besprechen, weil wir das bisher noch nie angeschnitten haben – und das ist ein sehr wichtiger Teil der Finanzierung und der Betrachtung. Hallo Eli und heute auch hallo Marius.

Marius: Hallo.

Eli: Hallo.

Marco: Wir starten wie immer mit der Lage. Eli, der Swap liegt heute – wir nehmen diese Woche an einem Sonntag auf – bei 3,44. Ich würde nach wie vor sagen: Side-Step, leicht in die richtige Richtung nach unten.

Eli: Auf jeden Fall, und die Bankpartner nehmen auch alles mit, was bei drei nicht auf dem Baum ist. Die Sparda Südwest ist diese Woche zum Beispiel in der 10-jährigen Zinsbindung noch mal runtergegangen. Und was ich sehr cool finde: Zum Jahresende werden die langen Zinsbindungen noch bezuschusst. Ich hatte einen Kunden, da waren wir mit einer 15-jährigen Zinsbindung bei 4,51. Weil die 30-jährige Zinsbindung nur noch 0,1 % teurer ist als die 10-jährige, konnte ich ihm einen besseren Zinssatz und 15 Jahre mehr Zinsbindung anbieten: 30 Jahre bei der Sparda Südwest mit 4,41. Das gibt ganz viel Sicherheit.

Marco: Würdest du sagen, man sollte in den nächsten Wochen einen besonderen Blick auf die Zinsbindung legen?

Eli: Absolut, weil die Banken zum Jahresende, besonders im November, noch mal die Bücher voll machen wollen. Ich würde aber eher auf die 10-jährigen Zinsbindungen schauen. Wenn es nicht gerade eine Aktion ist, bewegen sich die langfristigen Zinsbindungen, also 15 oder 20 Jahre, aktuell weniger.

Vorstellung Marius

Marco: Kurz der Hinweis, bevor Marius sein Intro gibt: Er ist auch ein treuer Hörer unseres Podcasts, was uns extrem freut, und wir arbeiten im gleichen Co-Working-Space in Mainz. Marius, magst du dich kurz vorstellen?

Marius: Sehr gerne, und vielen Dank für die Einladung. Mein Name ist Marius, ich habe eine Allianz-Versicherungsagentur in Frankfurt und in Mainz, hier auch im Co-Working-Space. Kurz gesagt: Ich sorge dafür, dass Geld das geringste Problem ist, wenn deinem teuersten Hab und Gut etwas passiert. Und der teuerste Gegenstand ist für die meisten Leute die Immobilie. Die Allianz ist im Gebäudeversicherungsbereich Marktführer: Es gibt knapp 20 Millionen Wohnimmobilien in Deutschland, die Allianz hat circa 2,3 Millionen davon versichert. Der Zweite hat, glaube ich, etwa 1,3 Millionen. Alles rund um die Versicherung von Immobilien ist also unser Tagesgeschäft – und in Frankfurt gibt es natürlich auch sehr viele große Immobilien.

„Ich sorge im Prinzip dafür, dass Geld das geringste Problem ist, wenn deinem teuersten Hab und Gut etwas passiert.“

Marco: Wie viel macht das Thema Versicherung rund um die Immobilie prozentual in deinem Arbeitsalltag aus?

Marius: Schwer zu sagen. Es gibt Tage, da beschäftigt man sich gar nicht damit, aber es ist jeden Tag präsent – auch weil jeden Tag Schadenfälle gemeldet werden. Ich habe ein kleines Team, eine Mitarbeiterin betreut sehr viele Schadenfälle. Wenn es kompliziert wird oder bei meinen wichtigsten Kunden, bin ich selbst dabei.

Kapitaldienstfähigkeit absichern: Risikoleben und BU

Marco: Wir wollen das heute in zwei grobe Blöcke gliedern: Versicherungen beim Bestandskauf und beim Neubau. Es wird Überschneidungen geben. Wenn wir mit dem Bestandskauf starten: Welche Versicherungen sind für mich potenziell relevant?

Eli: Ich muss dazu sagen: Für mich sind Versicherungen ein Buch mit sieben Siegeln. Ich dürfte dazu beraten, habe mich aber ganz klar dagegen entschieden, weil es so ein komplexes Thema ist. Ich mache Baufinanzierung 24/7, und das Thema gebe ich gerne ab. Bei meinen Kunden ist der erste Zeitpunkt, an dem sie über Versicherungen nachdenken, wenn wir kurz vor der Genehmigung stehen und klar wird: Da kommt eine ganz schön große Darlehenssumme auf uns zu. Damit kommt das Thema Risikolebensversicherung: Wie sichere ich mich ab, wenn mir oder meinen Liebsten etwas passiert und ein Einkommen wegbricht? Zum Zweiten gebe ich immer einen Hinweis zur Wohngebäudeversicherung, die mit dem Notartermin übergeht und bei der man ein Sonderkündigungsrecht hat. Das sind die Punkte, an denen ich sage: Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, dich mit einem Versicherungsfachmann deines Vertrauens in Verbindung zu setzen. Das sind wahrscheinlich auch die Zeitpunkte, an denen Menschen auf dich zukommen, Marius.

Marius: Absolut. Oft kommen die Leute etwas zu spät auf mich zu. Der optimale Zeitpunkt, auf mich oder generell auf den Berater seines Vertrauens zuzugehen, ist im Prinzip der gleiche Zeitpunkt, zu dem der Kunde mit dir spricht: wenn man die Finanzierung plant. Jeder denkt bei der Immobilie an das Bauwerk und wie man das absichert. Aber du redest bei der Baufinanzierung zum Beispiel über Kapitaldienstfähigkeit – also die Fähigkeit, die Rate durch mein Einkommen tragen zu können. Das prüft die Bank. Und das Thema Risikolebensversicherung kennen die meisten: Wenn man als Familie das Eigenheim bezieht, sagen wir Paar mit zwei Kindern, möchte man dafür sorgen, dass der Hinterbliebene das Haus halten kann, wenn man morgen Abend nicht mehr von der Arbeit nach Hause kommt.

Marius: Was man aber nicht vergessen darf: Man muss ja nicht immer gleich tot sein. Risikolebensversicherung heißt, ich bin tot. Es gibt nicht halbtot, es gibt nur tot. Ich kann aber auch schlimm erkranken oder es passiert mir sonst etwas, und ich bin nicht mehr in der Lage zu arbeiten. Die Berufsunfähigkeitsversicherung wird ganz oft unter den Tisch gekehrt, ist aber mindestens genauso wichtig. Wenn ich meinen Job nicht machen kann, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ich meine Rate nicht mehr tragen kann. Meine Vorgehensweise ist ähnlich wie deine, Eli: Es geht weit darüber hinaus, jemandem einfach nur einen Zinssatz hinzuknallen und ein reines Produkt zu verkaufen. Es geht darum, ein Konzept zu erstellen. Und das Konzept beginnt mit der Sicherung der Kapitaldienstfähigkeit, also mit Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung – bevor man überhaupt in das Vorhaben geht.

„Risikolebensversicherung heißt, ich bin tot. Es gibt nicht halbtot, es gibt nur tot.“

Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) oder Versicherung gegen schwere Krankheiten

Eli: Die Bankpartner sind mittlerweile gesetzlich verpflichtet – und auch ich –, den Baustein Risikolebensversicherung anzusprechen. Für mich ist das selbstredend, weil das der Worst Case in der Finanzierung ist: Wenn ganz traditionell ein Einkommen da ist und das fällt weg, bricht das ganze Kartenhaus zusammen. Bei manchen Bankpartnern dokumentieren wir auch, dass wir das angesprochen haben. Witzigerweise ist die Berufsunfähigkeitsversicherung weder bei den Banken noch groß bei mir ein Thema, weil das eine Detailtiefe benötigt, die ins Versicherungsgespräch gehört. Viele Bankpartner bieten dafür die Absicherung von schweren Krankheiten an, für vielleicht noch mal 10.000 Euro extra, teils mitfinanzierbar. Was ist deine Erfahrung: Bringt das etwas, oder würde auch eine gute BU reichen?

Marius: Man könnte sagen, die Berufsunfähigkeitsversicherung ist die Vollkaskoversicherung für einen selbst, weil es erst mal nicht um den Grund geht, warum ich berufsunfähig bin. Ob schwere Krankheit oder Unfall – es spielt keine Rolle, was passiert, sondern nur, dass ich aus gesundheitlichen Gründen meinen Job nicht mehr machen kann. Es gibt aber Voraussetzungen, um so eine Versicherung abzuschließen, genau wie bei der Risikoleben. Wir sagen im übertragenen Sinne: Wer den Kopf schon unterm Arm trägt, ist nicht mehr versicherbar. Oder, was man im ersten Lehrjahr lernt: Ein brennendes Haus kannst du nicht versichern. Die Versicherung prüft vorher das Risiko. Wenn ich Krebs im Endstadium habe, kriege ich keine Risikolebensversicherung mehr, und bei bestimmten chronischen Krankheiten wird es schwierig – es gibt zum Beispiel spezielle Risikolebensversicherungen für Diabetiker. Für jemanden, der ein bisschen zu krank für eine BU ist, gibt es eine abgeschwächte Variante: die Versicherung gegen schwere Krankheiten.

Eli: Eigentlich eine BU light.

Marius: BU light oder Teilkasko. Manche nennen es Dread Disease. Es geht nicht darum, generell nicht mehr fähig zu sein, meinen Job zu machen, sondern um spezielle Trigger, die in der Versicherung genannt werden. Nur wenn Krankheit A, B, C, D, E oder F zutrifft, greift die Versicherung. Und weil sie abgeschwächt ist, kommt man leichter rein.

„Ein brennendes Haus kannst du nicht versichern.“

Früh anfangen: Kinder und Eintrittsalter

Eli: So wie ich das verstehe, ist es besser, je jünger man beim Abschluss ist. Könnte ich für Kinder, die 16, 17 sind, eine BU plus Risikoleben abschließen, um sie auf einen zukünftigen Immobilienkauf vorzubereiten?

Marius: Das geht. Ab dem neunten Lebensjahr – ein Kind ist ja noch nicht berufstätig …

Eli: In Deutschland nicht.

Marius: Richtig. Es nennt sich dann Schulunfähigkeitsversicherung. Auch wenn ein Kind krank wird und nicht zur Schule gehen kann, können Kosten auf die Eltern zukommen, etwa für Privatunterricht zu Hause. Diese Schulunfähigkeitsversicherung wird nach Ende der Schulzeit in eine Berufsunfähigkeitsversicherung umgewandelt. Viel zu wenige Leute denken daran, aber es ist eine super Idee.

Eli: Und die Risikoprüfung würde beim Wechsel zur BU dann nicht stattfinden?

Marius: Richtig. Das ist der Vorteil.

Eli: Das finde ich faszinierend, weil mir das so noch nicht bekannt war. Die Familien, mit denen ich spreche, sind meist Anfang 30. Wenn es für sie selbst zu spät ist, ist das ein cooler Gedankenanstoß: Meine Kinder werden ja auch irgendwann finanzieren. Besonders wenn es eine Krankheit in der Familie gibt, kann es extrem viel Sinn machen, statt eines Sparplans für das Kind im ersten Schritt eine Absicherung zu machen, die das Kind dann übernehmen kann.

Marco: Aus der Hüfte geschossen: Wenn man früh anfängt, zahlt man länger Beiträge. Meine Hypothese wäre aber, dass man früh ein ganz anderes Risikoprofil hat und es hinten raus eigentlich günstiger wird.

Marius: Genau so ist es. Bei jeder Versicherung, die ein biometrisches Risiko abdeckt, also mit Gesundheit oder Körper zu tun hat, kommt es aufs Eintrittsalter an. Das Risiko, mit 20 zu erkranken, ist deutlich geringer als mit 50 oder 60.

Marco: Irgendwann ist dann wahrscheinlich der Punkt erreicht, an dem es sinnvoller ist, privat vorzusorgen.

Marius: Es kommt darauf an. Wenn man schon Mitte 50 ist, hängt es davon ab, wie viel Rente abgesichert werden muss und wie der Gesundheitszustand ist. Aber ab einem gewissen Alter kippt es, und dann wird es für die meisten nicht mehr bezahlbar.

Marco: Das heißt, die pauschale Antwort gibt es schlicht nicht. Es hängt von der Lebenssituation ab – und deswegen gehört das Thema Versicherung in die Gesamtbetrachtung mit dazu.

Beratung in Schritten statt Informationsflut

Eli: Ich merke in meinem Prozess, wie viel ich den Käufern und Käuferinnen zumuten muss: Besichtigungen, was ist die Immobilie wert, was biete ich, habe ich alle Bonitätsunterlagen, wird die Bank genehmigen – und vom Notar kriege ich gefühlt 30 Seiten, die ich in kürzester Zeit verstehen muss. Da habe ich noch kein Gespräch mit einem Versicherungsfachmann geführt. Deshalb sage ich: Lasst euch rundum beraten, wenn ihr noch nie eine Beratung hattet, aber macht das bitte in Schritten. Was ich ganz schrecklich finde, ist, wenn jemand mit 36.000 Sachen um die Ecke kommt, obwohl es gerade nur um die Immobilie geht. Allein für die Absicherung der Rate sind es schon BU, Risikoleben und die Vollkasko-Teilkasko-Entscheidung.

Marius: Absolut. Es geht nicht darum, jemanden zu überfrachten. Wenn jemand wirklich von null auf baut, teilen wir das Konzept in drei Phasen auf: die Planungsphase mit Baufinanzierung und Absicherung, also Risikoleben und BU; die Bauphase, in der spezielle Dinge nötig sind; und die Nutzungsphase, wenn das Bauen abgeschlossen ist. Das muss nicht alles in einem Termin stattfinden – bei dir sind es ja auch selten nur ein Gespräch, sondern viele einzelne, kurze Gespräche.

Wohngebäudeversicherung: Notartermin, Grundbuch und Kündigungsrecht

Eli: Wenn wir zusammenfassen: Das Einkommen haben wir abgesichert, das ist der erste große Block – Risikoleben, die Teilkasko über schwere Krankheiten und der Vollkaskoschutz über die Berufsunfähigkeit. Im besten Fall spricht man vor Abschluss der Finanzierung darüber, spätestens danach. Der zweite Punkt: Wie sichere ich das Haus ab, in das ich einziehe? Da haben die Leute meistens keine Ahnung. Erstens: Hat das Haus überhaupt eine Wohngebäudeversicherung? Das war auch schon mal nicht klar. Und zweitens geht die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers, egal wie alt, schlecht und teuer sie ist, mit dem Notartermin über, und zwei, drei Monate später, wenn die Eigentumseintragung stattfindet, hat man ein vierwöchiges Kündigungsrecht. Die meisten denken: Notartermin, ich bin jetzt Eigentümer – ist leider nicht so. Und die vier Wochen sind extrem schnell vorbei. Darauf sensibilisiere ich in unserem After-Sales-Call. Marius, ist das zu spät, wenn sie sich erst nach dem Notartermin kümmern? Und geht da die Versicherung über oder nur der Beitrag?

Marius: Rechtlich geht die Versicherung mit dem Tag der Grundbucheintragung auf den Käufer über. In den meisten Standardnotarverträgen ist geregelt, dass der Käufer dem Verkäufer ab dem Kaufdatum die Beiträge erstattet, weil die Grundbucheintragung oft Wochen oder Monate dauert. Solange der alte Eigentümer im Grundbuch steht, ist er offiziell für die Versicherung zuständig. Ab der Eintragung des neuen Eigentümers geht sie auf ihn über, und er hat ein vierwöchiges Kündigungsrecht, wenn er etwas ändern oder eine andere Gesellschaft haben möchte.

Eli: Das ist schon krass, weil sich auch da keiner im Prozess verantwortlich fühlt. Der Notar regelt, wer bezahlt. Aber was passiert, wenn zwischen Notartermin und Einzug bzw. Kaufpreiszahlung etwas passiert? Es gibt Versicherungen, die sind 50 Jahre alt, wurden nie angefasst, haben vielleicht nur eine Feuerversicherung – und dann kommt ein Sturmschaden. Dann habe ich ein Henne-Ei-Problem: Der Käufer will den Kaufpreis nicht zahlen, solange der Schaden nicht behoben ist, die Versicherung zahlt nicht, und dem Verkäufer fehlt vielleicht die Liquidität, um den Schaden vor der Kaufpreiszahlung zu beheben.

Marius: Ganz genau. Deswegen ist es eine gute Idee, sich schon vor dem Kauf, bei der Unterlagenprüfung, damit zu befassen. Der Makler holt im Vorfeld die Unterlagen ein, dazu sollten auch die Versicherungsunterlagen gehören. Dann kann der Käufer entweder auf die jeweilige Gesellschaft zugehen oder die Unterlagen zum Berater seines Vertrauens bringen und sich eine Meinung holen.

Eli: Das ist ein extremes Learning, auch für mich. Es ist ein seltener Fall, dass nur eine Feuerversicherung besteht und genau in diesem Zeitraum ein Schaden passiert – aber Murphy’s Law. Der Makler schaut, wenn überhaupt, dass eine Wohngebäudeversicherung besteht, und wenn vier Seiten der Police da sind, ist das für ihn abgehakt. Die Bank macht das Gleiche. Die guten Bankpartner sagen zwar, es darf nicht nur eine Feuerversicherung sein, aber geprüft wird das erst vor Auszahlung, nicht direkt nach dem Notartermin. Das heißt: Ich muss als Käufer dieses Thema in der Vorbereitung auf den Notartermin schon geklärt haben.

Marius: Das wäre eine gute Idee.

Eli: Im besten Fall bespricht man das direkt mit dem Versicherungsfachmann, oder man befragt, wenn man es vergessen hat, wenigstens mal eine KI, was dort abgesichert ist – und geht in der Verhandlung proaktiv auf den Verkäufer zu. Du hast auch angesprochen, dass man den Vertrag nach dem Notartermin übertragen kann. Dann würde das Sonderkündigungsrecht verfallen, weil ich den Vertrag ja übertragen bekomme.

Marius: Von der Planung her sollte ich mich früh mit der Gebäudeversicherung auseinandersetzen, die Unterlagen anschauen und mich gegebenenfalls beraten lassen. Wenn der Versicherungsschutz gut ist oder mir die Gesellschaft passt, kann ich mich direkt nach dem Notarvertrag bereit erklären, den Vertrag frühzeitig zu übernehmen und ihn dann nach meinem Gusto gestalten. Der Verkäufer ist froh, wenn er aus der Nummer raus ist – beide wollen den bürokratischen Teil so schnell wie möglich hinter sich bringen. Aber der Teil dazwischen ist nun mal wichtig. Wenn gar nichts passiert, geht die Gebäudeversicherung spätestens mit der Grundbucheintragung gesetzlich auf den Käufer über, und dann habe ich das vierwöchige Kündigungsrecht.

Eli: Und wenn der Versicherungsschutz zu klein ist, muss man in der Zwischenzeit auf den Verkäufer zugehen: Ich übernehme den Beitrag ja eh für dich, tu mir den Gefallen und versichere das hoch, damit es für die Zwischenzeit abgesichert ist. So hat man bis zum Sonderkündigungszeitpunkt ausreichend Schutz und kann es danach richtig aufbauen.

Marius: Ganz genau. Der Verkäufer kann seine Versicherung einfach upgraden, weil er mit der Grundbuchumschreibung sowieso raus ist.

Eli: Und beitragsmäßig ab Notartermin, weil das oft so vereinbart wird. Der Verkäufer hat also ein großes Interesse mitzumachen.

Marco: Als praktisches Takeaway – aus meiner Perspektive, nicht aus Versicherung oder Finanzierung kommend: Ein essenzieller Bestandteil des Kaufprozesses muss sein, die Gebäudeversicherung zu prüfen, und zwar möglichst frühzeitig, nicht erst ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung, weil es dann wahrscheinlich zu spät ist.

„Das heißt, ich muss als Käufer eigentlich in meiner Vorbereitung auf den Notartermin dieses Thema schon geklärt haben.“

Versicherte Risiken und Elementarschäden

Marius: Dann ist die Frage: Worauf muss ich achten? Die drei Standardrisiken einer Gebäudeversicherung sind Feuer, Leitungswasser und Sturm bzw. Sturm und Hagel. Ganz wichtig ist dann noch der zusätzliche Baustein Elementarschäden, also Überschwemmungen und Wasserrückstau.

Marco: Hier in Mainz am Fluss sollte man Überschwemmung wahrscheinlich mit drin haben.

Marius: Wobei man dafür nicht mal an einem Fluss leben muss. Eine Überschwemmung kann schon passieren, wenn es sehr stark regnet. Das ist eins der großen Probleme der letzten Jahre, Stichwort Klimawandel.

Eli: Ich sag nur Ahrtal.

Marius: Ahrtal, richtig. Es häufen sich Ereignisse, bei denen es in sehr kurzer Zeit sehr viel regnet und das Erdreich das Wasser nicht schnell genug aufnehmen kann. Jeder kennt die Bilder, wo das Wasser aus den Gullis hochschießt, weil die Kanalisation nicht ausreicht. Dann steht das Wasser im Garten ein paar Zentimeter hoch und sucht sich seinen Weg, meistens in den Keller. Und diese Schäden sind sehr teuer: Allein den Keller auspumpen zu lassen, kostet mehrere tausend Euro, dazu kommt die Beseitigung der Feuchtigkeit. Die Schäden sind sehr oft ganz locker fünfstellig. Ich empfehle wirklich jedem, der ein Gebäude hat, es auch gegen Elementargefahren zu versichern.

Hausrat und Abgrenzung zum Gebäude

Marco: Wir haben die Absicherung der Kapitaldienstfähigkeit und die Wohngebäudeversicherung besprochen. Ich glaube, da sind wir gut durch – oder, Eli, du schüttelst den Kopf?

Eli: Was mir noch wichtig ist, weil ich das immer meinen Käufern sage: Achtet darauf, dass die Hausratversicherung, also Möbel und Wertsachen, beim gleichen Versicherer ist wie die Wohngebäudeversicherung. Es gibt Grenzbereiche, in denen sich unterschiedliche Versicherer gegenseitig den Schwarzen Peter zuschieben.

Marius: Es ist auf jeden Fall einfacher, wenn beides bei einem Anbieter ist, weil man dann nicht diskutieren muss, was Gebäudebestandteil ist. Die Gebäudeversicherung umfasst den Baukörper, also die vier Wände und das Dach, und alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist: Heizungsanlage, Fenster, Türen, alles, was angebaut ist. Hausrat sind die losen Gegenstände, die Einrichtung. Den Auszubildenden sagt man: Wenn du das Haus auf den Kopf drehst, ist alles, was rausfällt, Hausrat. Grenzbereiche sind oft Küchen.

Eli: Markise.

Marius: Markisen sind in der Regel Gebäudebestandteil, weil sie fest angebracht sind. Bei Küchen hast du immer ein bisschen den Streitfall. Eine Küche ist eigentlich nur dann Gebäudebestandteil, wenn sie vom Schreiner individuell auf diesen Raum angefertigt ist, sodass man nichts herausnehmen und in ein anderes Gebäude packen könnte. Das ist die Daumenregel. In den meisten Fällen ist das nicht so, dann wäre sie Teil des Hausrats.

„Wenn du das Haus auf den Kopf drehst, ist alles, was rausfällt, Hausrat.“

Eli: Solche Fälle habe ich schon gesehen: In der Küche entsteht ein Brand am Herd oder an einem Elektrogerät. Die Hausratversicherung sagt: Das ist mit dem Gebäude verbunden, bitte Wohngebäude. Und die Wohngebäudeversicherung sagt genau das Gegenteil. Bei getrennten Versicherungen besteht genau diese Reibung. Ich würde das deshalb einfach immer beisammenhalten. Stimmst du mir zu?

Marius: Macht es einfacher.

Schadenfall, Schadenminderungspflicht und Schadenhäufigkeit

Eli: Noch ein Schmankerl: Der Heilige Gral für meine Käufer ist tatsächlich, wenn es kurz vor dem Verkauf einen Wasserschaden gab, weil wir dann Böden und Wände komplett neu bekommen – quasi eine von der Versicherung bezahlte Halbsanierung. Wie schätzt du das ein?

Marius: Schäden sind für die Versicherung nie wirklich gut. Und ganz klar: Eine Versicherung ist nicht dazu da, ein Gebäude zu sanieren, sondern sie wird immer nur den Ausgangszustand wiederherstellen.

„Eine Versicherung ist nicht dazu da, ein Gebäude zu sanieren, sondern eine Versicherung wird immer nur den Ausgangszustand wiederherstellen.“

Eli: Und die werden nicht den Boden neu machen, wenn da eine Katze gelebt hat.

Marius: Wenn du einen Wasserschaden an einer Ecke hattest und als Eigentümer sagst, wenn der Bodenleger schon kommt, soll er gleich das ganze Stockwerk machen, dann erstattet die Versicherung nur den Teil, der vom Schaden betroffen war.

Eli: Aber wenn das Bad im zweiten Stock ist und die ganze Suppe durch das Gebäude geht, müssen die Wände ja erst getrocknet und abgetragen werden. Dann könnte ich Elektro- und Wasserleitungen gleich mit neu machen, weil sie eh freiliegen. Die Versicherung zahlt nur das, was kaputt war, aber ich nutze Synergien.

Marius: Das ist dann Zufall, das sollte man nicht einplanen. Die Versicherung beschäftigt sich mit dem schadenbedingten Teil und erstattet dessen Wiederherstellung. Du darfst den Schadenfall natürlich nicht absichtlich herbeiführen, und du darfst auch nicht warten, bis etwas passiert. Man hat eine Schadenminderungspflicht. Viele denken: Ich lass es einfach verkommen, wenn was passiert, zahlt eh die Versicherung. Aber wenn du siehst, dass etwas schadenbehaftet ist, bist du verpflichtet, es nicht zum Schadenfall kommen zu lassen.

Eli: Ein letzter Punkt zur Wohngebäudeversicherung: Stimmt es, dass man umgangssprachlich drei Strikes bei Wasserschäden hat?

Marius: Das kann man auf gar keinen Fall pauschal sagen. Die Versicherung schaut auf die Schadenhöhe, aber genauso, wenn nicht wichtiger, auf die Schadenhäufigkeit: In welchem Zeitraum passieren wie viele Schäden? Und wichtig ist die Kundenverbindung. Wenn du nur die Gebäudeversicherung bei einer Gesellschaft hast und innerhalb von zwei Jahren vier Schäden meldest, wird die Versicherung ziemlich schnell entweder den Beitrag stark anpassen oder den Vertrag nicht verlängern. Wenn du ein guter Kunde bist und auch Hausrat und vielleicht alles andere dort hast, wird die Versicherung einen Teufel tun und dich fallen lassen. Ich bin in einer deutlich besseren Situation, wenn ich alles bei einer Gesellschaft habe.

Marco: Und je nach Schadenstyp gibt es wahrscheinlich auch, auf gut Schwäbisch, das berühmte Geschmäckle, das bei höherer Frequenz zu einer sehr genauen Prüfung führt.

Marius: Genau, je weniger Verträge der Kunde hat, desto genauer die Prüfung. Die Prüfung ist immer da, aber man wird nicht direkt nach einem Schaden gekündigt.

Eli: Das ist ja auch fair, es ist eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wie bei einer Bank. Wenn ich einen Baufinanzierungskredit unter Markt bekomme, dann vielleicht, weil ich auf der anderen Seite ein großes Wertpapiervermögen habe. Und bei vielen Versicherern ist der Beitrag mit zwei, drei, vier Versicherungen geringer.

Marius: Je mehr Versicherungen ich bei einer Gesellschaft habe, desto besser die Konditionen, und auch im Schadenfall bin ich besser gestellt. Es hat meiner Meinung nach nur Vorteile, und die Praxis zeigt das auch.

Haftpflicht: Eigennutzung, Kapitalanlage und WEG

Marco: Jetzt bist du mir kurz vorausgaloppiert, wie üblich, Eli. Zusätzlich zu Risikoleben, BU, Wohngebäude und Hausrat: Gibt es noch etwas, das für den Bestandskauf relevant sein könnte?

Marius: Grundsätzlich sollte jeder eine private Haftpflichtversicherung haben. Bei einer selbstgenutzten Immobilie, etwa dem Einfamilienhaus der Familie, ist der Besitz in der Regel über die Privathaftpflicht mitversichert – vorausgesetzt, ich habe keinen 50 Jahre alten Vertrag. Eigentum verpflichtet, und der Besitz eines Gebäudes birgt Gefahren: Wenn ich der Streupflicht nicht nachkomme und jemand auf dem Gehweg ausrutscht, kann ich haftbar gemacht werden. Oder es bröckelt etwas von der Fassade, ein lockerer Dachziegel fällt auf ein parkendes Auto. Wenn ich mir dagegen eine Kapitalanlage kaufe, also eine vermietete Immobilie, die ich nicht selbst bewohne, brauche ich eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, weil auch von dieser Immobilie Gefahren ausgehen.

Eli: Sobald ich mich erfolgreich mit dem Thema Kapitalanlage beschäftigt habe, ist das also eine Erweiterung meiner Haftpflicht, die ich mit meinem Versicherer besprechen muss.

Marius: Für den Kapitalanleger gibt es grundsätzlich zwei relevante Versicherungen: die Gebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Dazu gibt es Unterkategorien. Wenn ein Haus noch einen Öltank hat, braucht man dafür eine Öltank-Haftpflicht. Manche machen dafür einen separaten Vertrag, wir schließen das Öltankrisiko in der Regel direkt in die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ein. Dabei kommt es darauf an, wie groß der Tank ist, ob 6.000 oder 10.000 Liter. Wenn ein Öltank leckt und Erdreich verseucht wird, wird es sehr teuer.

Eli: Bei einem Haus ist man sein eigener Herr. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet man gemeinsam über die Gebäudeversicherung, und die Hausverwaltung kümmert sich. Wie ist das dann mit der Haus- und … wie du das genannt hast?

Marius: Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung.

Eli: Regelt das die Gemeinschaft, oder ist das jeder für sich?

Marius: Die WEG kümmert sich um die Gebäudeversicherung und entscheidet per Abstimmung über Gesellschaft und Umfang, und auch über die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Diese Haftpflicht gilt aber nur für das gemeinschaftliche Eigentum, also etwa Treppenhaus oder Außenbereich, nicht für das Sondereigentum. Für das, was in der Wohnung passiert, hafte ich als Eigentümer selbst. Jeder Wohnungseigentümer sollte deshalb noch eine Haftpflichtversicherung für seine Wohnung abschließen.

Neubau: Bauherrenhaftpflicht, Feuerrohbau und Bauleistung

Marco: Dann machen wir mit dem Neubau weiter. Klarstellend: Die Sicherung der Kapitaldienstfähigkeit ist relevant, egal ob Bestand oder Neubau. Was ist beim Neubau zusätzlich relevant?

Marius: Da wird es leider komplex. Es beginnt beim Haftungsrisiko, weil ich als Bauherr für die Baustelle hafte, also zum Beispiel dafür, die Baugrube richtig zu umzäunen. Von jeder Baustelle geht eine Gefahr aus. Kinder können auf die Baustelle kommen und zu Schaden kommen, oder beim Sägen und Flexen löst sich ein Teil und trifft fremdes Eigentum oder fremde Personen – dann haftet immer der Bauherr. Den Geschädigten interessiert nicht, welches Gewerk etwas verursacht hat. Deshalb brauche ich beim kompletten Neubau eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Wenn ich nur umbaue, etwa ein altes Einfamilienhaus entkerne und saniere, ohne den Charakter der Immobilie zu verändern, kann es sein, dass ich sie nicht brauche, weil das in einer modernen Privathaftpflicht mitversichert ist. Dann benötigt der Neubau an sich eine Feuerrohbauversicherung.

Eli: Vergessen auch viele.

Marius: Sie wird nach Fertigstellung zur Wohngebäudeversicherung. Eine Wohngebäudeversicherung gibt es nur für ein fertiggestelltes, bewohnbares Objekt. Wenn erst die Mauern oder der Keller stehen, ist das die Rohbauphase, und die Rohbaufeuerversicherung versichert das Bauwerk gegen Feuer.

Eli: Faszinierenderweise möchte die Bank bei Neubaufinanzierungen immer erst nach Fertigstellung die Wohngebäudeversicherung haben. Eigentlich müsste sie ein Eigeninteresse haben, dass auch der Rohbau versichert ist. Mir fällt aber kein Vertragswerk ein, in dem eine Bank das zur Voraussetzung macht.

Marius: Mich wundert es ehrlich gesagt auch. Für die Bank wäre es relevant, für den Käufer allemal. Und dann gibt es noch die Bauleistungsversicherung, die den Rest abdeckt. Die Rohbaufeuerversicherung ist für das Feuerrisiko, was auch Dinge wie Blitzeinschlag umfasst.

Marco: Oder wenn es mir den Rohbau verhagelt? Vielleicht ein schlechtes Beispiel.

Marius: Das deckt die Rohbaufeuerversicherung nicht unbedingt ab – das ist Teil der Bauleistungsversicherung. Sie ist eine Art Allgefahrendeckung gegen alle anderen Risiken außer Feuer.

Eli: Meistens ist es ja auch Feuchtigkeit.

Marius: Allgefahrendeckung heißt: Es ist alles versichert, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Man geht von hinten an die Sache ran.

Marco: Werden diese Versicherungen von Bauherren durch die Bank weg abgeschlossen?

Marius: Zu selten. Manche denken daran, manchen fällt es erst spät auf. Wenn du dir schon in der Planungsphase eine Beratung beim Berater deines Vertrauens holst, geht man die Phasen durch, und dann sollte er dir sagen: In der Bauphase achte auf Feuerrohbauversicherung, Bauleistungsversicherung und gegebenenfalls Bauherrenhaftpflicht.

Eli: Wir hatten auch in der Folge zur Baukostenaufstellung im Neubau einen Block Versicherungen. Für mich sind das ganz klassische Baunebenkosten. Genauso wie ich den Strom auf der Baustelle bezahle, bezahle ich die Absicherung der Baustelle. Mit meinen Bauherren halte ich in der Baukostenaufstellung einen ordentlichen Betrag dafür zurück. Den Hausbauer oder Generalunternehmer interessiert es nicht, ob das Ding versichert ist. Und wenn wir auf der Finanzierungsseite nicht dafür sensibilisieren, wo hat derjenige dann den Kontakt zum Versicherer? Deswegen ist es wichtig, dass ich als Finanzierer diese Brücke bilde.

„Für mich sind das ganz klassische Baunebenkosten. Genauso wie ich den Strom auf der Baustelle bezahle, bezahle ich die Absicherung der Baustelle.“

Bauleistungsversicherung in der Praxis

Marius: Noch mal kurz zur Bauleistungsversicherung, weil sie sehr häufig unterschätzt wird: Als Allgefahrendeckung sind alle beteiligten Gewerke mitversichert, und man kann die Kosten auf die Gewerke umlegen. Jedes Gewerk hat zwar eine eigene Betriebshaftpflicht und muss geradestehen, wenn es Mist baut. Aber auf einer Baustelle ist so viel los, dass man manchmal gar nicht wissen kann, wer es war – und es will ja nie jemand gewesen sein. Der eine sagt, der Elektriker war es, der Elektriker sagt, das muss der Fliesenleger gewesen sein. Willst du dann mit allen Gewerken und deren Versicherungen diskutieren? Genau deshalb gibt es die Bauleistungsversicherung, die erst mal direkt greift. Wenn dann eine Haftung festgestellt werden kann, holt sie sich das Geld vom Gewerk zurück.

Marco: Das ist also keine unnötige Doppelabsicherung.

Marius: Ganz genau, weil du sonst Wochen oder Monate prozessieren oder diskutieren musst, und bis dahin steht vielleicht die Baustelle still. Dann kommt es häufig zu Verzug.

Eli: Bestand ist schon komplex, aber Neubau ist wirklich die Königsklasse. Man sagt ja: Wenn man sich nach dem Bau immer noch lieb hat, hat man eine sehr gesunde Beziehung …

Marco: Deshalb mieten wir.

Eli: Wenn ich neben meinem Vollzeitjob und im schlimmsten Fall noch Kiddies auf der Baustelle bin, möchte ich mich nicht mit Prozessen auseinandersetzen. Dann macht so eine Versicherung extrem viel Sinn, weil sie erst mal bezahlt und sich dann selbst darum kümmert. Gerade weil man sie mitfinanzieren kann, würde ich das jedem empfehlen.

Marius: Ein paar Beispiele dazu. Um es klarzustellen: Was eine Bauleistungsversicherung niemals kann, ist Baupfusch versichern. Jedes Gewerk ist für seine Arbeit selbst verantwortlich. Aber wenn durch den Pfusch ein Folgeschaden entsteht, übernimmt das die Versicherung. Ein Fall: In einer alten Villa in Frankfurt wurde eine riesige Glasscheibe als Raumtrenner eingebaut, ein paar hundert Kilo. Die Firma musste sie zu viert durch das enge Treppenhaus hochhieven und hat sie auf jeder Stufe mit der Kante abgesetzt. Das Treppenhaus war mit Stoff ausgekleidet, aber bei diesem Gewicht auf einem kleinen Punkt war danach jede Stufe zerstört. Die komplette Treppe musste vom Schreiner neu gemacht werden: 12.000 Euro. Die Firma sagt erst mal, das war vorher schon so, und ihre Haftpflicht hat den Schaden zunächst abgelehnt. Dann gehst du in eine ewige Diskussion – und genau da kann dir so eine Versicherung den Hintern retten.

„Was eine Bauleistungsversicherung niemals kann, ist Baupfusch versichern.“

Marius: Ein anderer Fall: Das Gebäude war fertig, die Familie eingezogen, und zwei Monate später wurde die Decke nass. Der Dachdecker hatte bei einem innenliegenden Regenfallrohr vergessen, das Verbindungsstück von der Regenrinne zum Fallrohr anzuschließen, sodass das Wasser nach innen lief. Im Raum standen schöne Möbel vom Schreiner, alles musste wieder aufgemacht und die Schadenursache gesucht werden. Schaden: 100.000 Euro.

Marco: Boah!

Marius: In dem Fall war klar, dass der Dachdecker schuld ist, aber da musst du erst mal hinkommen.

Eli: Und du kannst ja nicht nachprüfen, ob der Dachdecker ausreichend versichert ist. Wenn ich die Zeit habe, mir von jedem Gewerk die Policen geben zu lassen, kann ich darauf verzichten. Wenn nicht, ist das ein schönes Rundumpaket.

Marius: Du hast nicht in der Hand, ob der Handwerker versichert ist. Er kann seinen Beitrag nicht bezahlt haben und rausgeworfen worden sein. Und wenn er den Schaden selbst bezahlen müsste, meldet er Insolvenz an, und du siehst gar nichts. Es ist ein großes Stück Sicherheit, das du dir damit einkaufst.

Marco: Ich versuche mir gerade vorzustellen, wie ich als Bauherr meinem Dachdecker sage: Zeig mir mal deine Versicherungspolice.

Umlage auf die Gewerke: vor Auftragserteilung klären

Marius: Deswegen sind die Gewerke in der Regel gar nicht undankbar, dass es so etwas gibt: Wenn etwas passiert, gibt es keine großen Diskussionen. Ganz wichtig ist aber die Vorbereitung. Du musst mit den Gewerken vor Auftragserteilung darüber sprechen. Du kannst nicht hinterher sagen: Ich habe noch eine Bauleistungsversicherung, zieh das vom Rechnungsbetrag ab. Wenn man einen Architekten hat, organisiert das üblicherweise der Architekt.

Eli: Und bei einem Generalunternehmer, also einem Fertighaus- oder Massivhaushersteller, der alle Gewerke anbietet, müsste das dann vor Unterschrift des Werkvertrags besprochen sein.

Marius: Genau. Die meisten haben auch so etwas, es gibt extra Bauleistungsversicherungen für Bauträger. Ein Bauträger, der schlüsselfertig baut, sollte so etwas haben, und viele haben das auch.

Eli: Ich hatte einen Kunden, der seinen Werkvertrag im März unterschrieben hat. Weil die Baugenehmigung gedauert hat und er erst danach finanzieren wollte, hat er die Finanzierung erst im Oktober gemacht. Dann wäre das Versicherungsthema eigentlich schon im März fällig gewesen, damit er es umlegen kann.

Marius: Ja, es sollte vor Auftragserteilung an die Gewerke passieren.

Eli: Und wenn der Werkvertrag noch nicht unterschrieben ist: Kann man mit dem Generalunternehmer verhandeln, oder sagen die eher, schön für dich, aber am Preis machen wir nichts?

Marius: Versuchen kann man es auf jeden Fall. Es kommt auf die Kommunikation an. Alle, die regelmäßig am Bau beteiligt sind, kennen das Thema, und die meisten werden es von sich aus ansprechen. Einfach offen darüber kommunizieren, dann sollte das kein Problem sein.

Eigenleistung und Bauhelferunfallversicherung

Marco: Aus meiner Sicht haben wir ein schönes Gesamtbild gezeichnet, welche Versicherungen beim Kauf und beim Neubau relevant sind. Wenn ihr noch etwas habt, wäre jetzt ein guter Zeitpunkt.

Marius: Ein kurzer Zusatz, der häufig unter den Tisch fällt: die Bauhelferunfallversicherung. Wenn man sehr viel in Eigenleistung macht – und wie Eli schon in einer früheren Neubau-Folge gesagt hat, wird Eigenleistung eigentlich immer überschätzt. Sag du noch mal was dazu, Eli.

Eli: Wenn ich zwei Akademiker vor mir sitzen habe und es heißt: Ich verlege den Boden – dann denke ich mir schon: Leute.

Marco: Guckst du jetzt mich an?

Eli: Ich habe extra nicht dich angeguckt, aber ja, du wärst so ein Kandidat. Wenn man selbst Handwerker ist, zum Beispiel Sanitär macht, hatte man schon Berührungspunkte mit anderen Gewerken, dann habe ich keinen Stress mit viel Eigenleistung. Die Klassiker sind Böden und Wände. Und gefühlt hat alles, was älter ist als 50, irgendwann noch gelernt, Böden und Wände selbst zu machen. Aber wenn ich das selbst mache, ist das wahrscheinlich nicht mitversichert, und dann bräuchte man eine eigene Versicherung.

Marius: Worum es mir geht: Wenn der komplette Freundes- und Familienkreis, Nachbarn oder Arbeitskollegen beim Bau mithelfen – und das ist gar nicht so selten –, will ich vielleicht dafür sorgen, dass die Leute abgesichert sind, wenn was passiert. Das sind die meisten ja keine Profis. Je nachdem, wie nah ich jemandem stehe, gibt es unter Umständen auch eine Pflicht, sie anzuzeigen. Private Bauhelfer bin ich eigentlich gesetzlich verpflichtet, bei der BG Bau anzumelden.

Eli: Ich bin mal gespannt, wie oft das vorkommt.

Marius: Ich befürchte, dass es selten passiert. Als Bauherr bin ich ein sogenannter Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten. Auch wenn ich privat agiere, kann ich als Bauunternehmer eingestuft werden. Es gibt Personengruppen, die ich nicht anzeigen muss, etwa den Ehepartner oder engere Verwandte, aber das ist eine fließende Geschichte.

Marco: Da sind die Grenzen fließend.

Marius: Genau. Mir geht es gar nicht so sehr darum, wem ich was melden muss, sondern dass es mir aus eigenem Antrieb wichtig sein kann, dass die Leute, die auf der Baustelle helfen, versorgt sind, wenn ihnen etwas passiert. Egal ob ich verpflichtet bin oder nicht, es wäre nicht schlecht, da eine kurze Gedankenschleife zu drehen.

Marco: Das ist vor allem relevant für jemanden, der viel in Eigenleistung macht, weil er es kann – nicht wie ich als Akademiker, der vielleicht denkt, er kann es –, und vielleicht einen Freundeskreis hat, der Experte auf seinem Gebiet ist.

Marius: Um es ganz klar zu sagen: Je mehr Eigenleistung geplant ist, desto relevanter wird die Bauhelferunfallversicherung.

Eli: Und es wird schneller relevant, als man denkt. Wir sind von Böden und Wänden ausgegangen, aber das meiste an Eigenleistung passiert faszinierenderweise ganz am Anfang: beim Abriss der Bestandsimmobilie. Das macht man mit Familie, Freunden und Nachbarn, weil der Nachbar die Maschinen hat. Und schwuppdiwupp hast du ein paar Wochenenden mit einem extrem großen Risiko.

Marco: Da haut man sich den Hammer auf den Fuß.

Marius: Es gibt kaum eine Baustelle, auf der nicht irgendwas passiert.

Früh informieren: die KKO-Phase

Marco: Was ich heute mitnehme – das überrascht unsere Stammhörer wahrscheinlich nicht: Wir sind große Fans davon, sich auf den Fahrersitz zu setzen. Und die Planungsphase ist heute extrem gut rausgekommen, gerade im Bereich Versicherung. Wir sprechen ab und zu über die KKO-Beratung, kein konkretes Objekt – wenn man sich grundsätzlich informieren möchte. Macht ihr das in ähnlicher Form?

Marius: Absolut. Beratung ist bei mir sowieso immer kostenlos, ich darf keine Rechnung für eine Beratung stellen. Wenn sich jemand informieren möchte, können wir ein Meeting machen, gerne online, oder einfach telefonieren und ein paar Tipps geben, worauf zu achten ist. Wir haben für Bauherren und Leute rund um die Immobilie auch eine kurze Infobroschüre, in der alle Punkte stehen, die wir heute besprochen haben, und noch ein bisschen mehr. Wenn man 10 bis 15 Minuten Zeit hat, weiß man danach schon ziemlich viel.

Marco: Das einmal zu überfliegen, ist absolut empfehlenswert.

Eli: Die KKO-Phase ist ein cooler Zeitpunkt: Man hat den Wunsch nach einer Immobilie, Neubau oder Bestand, aber noch nichts Konkretes. Und nichts Konkretes bedeutet auch noch keinen Stress. Dann verschafft man sich einen Überblick: Worauf muss ich achten, welche Bereiche werden für mich schlagend, und wann muss ich auf wen zugehen? Wenn es dann stressig wird und man kurz vor dem Notartermin steht, ist die Vorbereitung abgeschlossen, und man muss nur noch umsetzen.

Marco: Gerade beim Neubau – ich baue mir mein eigenes Heim, das ist eine sehr emotionale Geschichte. Wenn man sich dann erst damit beschäftigen muss, welche Versicherung und welche Gesellschaft relevant ist, ist das Risiko relativ hoch, eine falsche Entscheidung zu treffen. Das gilt es zu mitigieren, indem man frühzeitig vorbereitet.

Marius: Absolut. Es ist immer eine gute Entscheidung, nachdem der Kunde mit dir gesprochen hat, Eli, auch den Versicherungsberater seines Vertrauens direkt mit ins Boot zu holen. Der wird einen auf die Sachen aufmerksam machen, die wir heute besprochen haben. Und wenn du niemanden hast, such dir jemanden: Hat derjenige Erfahrung mit Immobilien? Bewertungen oder Erfahrungen von anderen in einer ähnlichen Situation können helfen. Und dann einfach Beratung holen.

Spezialist oder Allfinanz?

Eli: Ich mache mich wahrscheinlich bei den Strukkies extrem unbeliebt, aber ich bin gar kein Fan von diesen Allfinanzkonstrukten. Die machen alles: Versicherungsprodukte von Haftpflicht und Hausrat über private Krankenversicherung und Kapitaldienstabsicherung, am besten noch die Baufinanzierung und zum Schluss die Finanzanlageprodukte.

Marco: Und Makler sind wir auch noch.

Eli: Am besten auch noch. Allein der Baufinanzierungsteil ist so komplex. Wenn ich mir auch noch über Versicherungen Gedanken machen müsste, würde das meinen Rahmen sprengen. Ich sehe es als Signal: Wenn jemand zu viele Schubladen bedient, wird er nicht bei allen ins Detail gehen können. Das heißt nicht, dass eine Allianz nicht alles abdeckt – ihr macht ja auch Baufinanzierung –, aber das ist menschenspezifisch, jeder hat seinen Schwerpunkt. Wenn meine Käufer fragen, ob ich ihnen bei der Versicherung helfen kann, sage ich: Nee, kann ich nicht, weil ich euch nicht gerecht werden würde.

„Wenn jemand zu viele Schubladen bedient, dann wird er nicht bei allen Schubladen ins Detail gehen können.“

Marius: Wir bieten im Versicherungsbereich natürlich alles an, und bei der Allianz gibt es auch Baufinanzierungen. Aber ich stecke im Thema Baufinanzierung nicht annähernd so tief drin wie du, weil es nicht mein Tagesgeschäft ist. Ich habe den 34i, also die Ausbildung, damit ich sprechfähig bin, aber ich würde das Thema einen Mitarbeiter oder einen externen Mitarbeiter machen lassen, weil ich es selbst nicht in der Qualität bedienen kann, die der Kunde verdient hat. Ich will es aber nicht pauschal sagen: Es gibt ganz kompetente Berater auch im Allfinanzbereich, die ein größeres Team haben und alles aus einer Hand fundiert abdecken. Einfach ein Gespräch mit dem Berater seines Vertrauens führen. Und wenn ein Vertrauensverhältnis besteht, wird er sagen, wenn er sich in einem Bereich nicht so gut auskennt und externe Hilfe holen muss.

Marco: Das sagen wir auch bei der Baufinanzierungsberatung: einfach mehrere Gespräche führen. Dann bekommt man schnell ein Gefühl dafür, wo nur ein Produkt verkauft wird und wo sich jemand über Jahre tagein, tagaus mit dem Thema beschäftigt oder ein Team dahintersteckt, das jeden Punkt abdecken kann.

Marius: Genau so ist es.

Abschluss und Ausblick

Marco: Blick auf die Uhr: Was schätzt ihr, wo liegen wir?

Eli: Gute anderthalb Stunden.

Marius: Hätte ich auch getippt.

Marco: Sehr guter Tipp, genau da liegen wir. Diese Gästefolgen machen extrem viel Spaß, und auch heute mit dir, Marius, war es eine sehr spannende Folge. Habt ihr noch Punkte, die ihr loswerden möchtet?

Marius: Erst mal vielen Dank, es hat mir sehr viel Spaß gemacht. Die wichtigsten Punkte haben wir besprochen. Über jedes einzelne Thema kann man deutlich tiefer einsteigen, aber das war heute nicht der Zweck. Wer sich tiefer damit befassen möchte, kann euch oder mich ansprechen oder sich im Internet oder über KI einlesen. Ich empfehle aber immer: Hol dir eine Beratung beim Berater deines Vertrauens.

Marco: Wo erreicht man dich am besten?

Marius: Gern übers Internet. Der Link kommt in die Shownotes, da könnt ihr mich anschreiben, Fragen stellen, und dann helfe ich jedem gerne weiter.

Eli: Von meiner Seite, um das abzurunden: Es kann genauso wie in der Baufinanzierung sehr schnell in die Tiefe gehen. Versicherung ist nicht gleich Versicherung, es ist ein verdammt komplexes Thema und bedarf einer guten Beratung. Es gehört zusammen, es ist verwoben, man kommt nicht drum herum. Auch wenn man gerade viel Stress hat, muss man sich dazu zwingen. Für mich war es heute ein extremes Learning: Ich werde das Thema noch weiter vorne in meine Beratung ziehen, weil wir Einzelfälle besprochen haben, bei denen es schnell schiefgehen kann, und es noch enger zusammenhängt, als mir bewusst war.

Marco: Ich richte an der Stelle eine Frage an alle Hörerinnen und Hörer: Welche Versicherung sollen wir in einer nächsten Folge mit dir, Marius, genauer betrachten? Wir haben heute einen guten Gesamtüberblick gegeben, aber dahinter steckt noch sehr viel Detail. Packt das gerne in die Kommentare oder schreibt uns direkt. Marius, vielen Dank, dass du dir an einem Sonntag die Zeit genommen hast. Bis bald und macht’s gut.

Eli: Ciao, ciao!

Marius: Ciao, ciao!