KfW 308 „Jung kauft Alt“: was sich zum 3. August 2026 ändert

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Einstieg und aktuelle Zinslage

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute ordnen wir das Thema KfW 308 ein, besser bekannt als das Programm „Jung kauft Alt“. Da gibt es im August durchaus wichtige Änderungen. Warum es trotz eines sehr attraktiven Zinssatzes um die 1 % in der Vergangenheit kaum abgerufen wurde und was sich jetzt ändert, das ordnen wir heute ein. Bevor wir loslegen, wie gewohnt erst mal: Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Lass uns wie immer mit einer kurzen Einordnung der aktuellen Lage starten, der Swaps. Wir sind heute wieder am Dienstag in der Aufnahme. Gestern, Montag, ging es leicht runter im Vergleich zur Vorwoche. Wir sind jetzt bei 3,16. Das ist allerdings marginal, und ich nehme an, das hat noch nicht zu einer Zinssenkung geführt.

Elisabeth: Leider nicht. Wir sind wirklich auf einem extrem hohen Stand. Die Großen, ING und Commerzbank, haben jetzt dreimal in Folge zapfig erhöht. Und alles, was nicht bei drei auf den Bäumen war, hat da mitgezogen. Das heißt: Alle, die sich alte Angebote sichern konnten, haltet euch daran fest. Alles, was aktuell neu kalkuliert wird, liegt minimum 0,2 bis 0,3 % höher. Wir hatten ja auch in der letzten Folge darüber gesprochen, was das in Euro ausmachen kann. Deswegen wirklich für die Leute, die jetzt gerade neu suchen: Bindet das in eure Kaufpreisverhandlung ein. Wenn ihr mal alte Angebote bekommen habt, lasst euch die noch mal durchrechnen und schaut auch, welche Auswirkung das auf die monatliche Rate hat.

„Gerade ist es ganz schön zapfig am Zinshimmel.“

Kaum abgerufen: die Zahlen hinter „Jung kauft Alt“

Marco: Ich glaube, wir wiederholen uns da jetzt seit ein paar Wochen an der Zinsfront. Dementsprechend würde ich vorschlagen, wir belassen es dabei und enden mit dem freundlichen Hinweis auf unsere Folge von vor zwei Wochen. Da haben wir in 15 Minuten erklärt, worauf es in so einer Situation ankommt, wenn Zinsen steigen. Es gibt auch noch einen Deep Dive, der deutlich länger ist: „Wenn sich Bauzinsen bewegen“, hieß die Folge damals. Ansonsten lenken wir über in das Thema von heute: KfW 308, besser bekannt als „Jung kauft Alt“. Ein sehr attraktiver Zins, aber kaum abgerufen. Ich habe ein paar Zahlen mitgebracht: seit Start September 2024 bis Anfang 2026 wurde das Programm 913 Mal abgerufen. Zum Vergleich: Das Baukindergeld, der De-facto-Vorgänger, wurde allein in 2022 über 124.000 Mal beantragt. Wir sprechen hier wirklich von Welten an Unterschied, über hundertfache Multiples. Da stellt sich mir die recht einfache Frage: Woran liegt das?

Elisabeth: Ganz einfach: Sieht auf dem Papier gut aus, ist in der Umsetzung eine Katastrophe. Extrem hohe rechtliche Hürden, die für den Bankpartner bestehen. Wenn die Förderbedingungen nicht eingehalten werden, wird das von der KfW fälliggestellt. Dann steht man da viereinhalb Jahre später und muss sich die Finanzierung bei der Bank zu teuren Konditionen nachbesorgen. Im schlimmsten Fall kriegt man die Finanzierung nicht. Das ist ein extremes Problem.

Was das Programm eigentlich fördern soll

Marco: Das klingt nach einem großen Problem. Lass uns noch mal einen Schritt zurückgehen: Was ist das Programm überhaupt, und wozu wird es installiert? Was soll es fördern?

Elisabeth: Sehr gerne. Es ist wirklich ein tolles Programm auf dem Papier. Es sollen Familien mit Kindern gefördert werden, die in den Eigennutz gehen und sich sagen: Wir wollen einen Bestand kaufen. Der Gesetzgeber hat gesagt, die Familien sollen diesen Bestand nicht nur kaufen, sondern das soll dann auch in eine gute Energieeffizienzklasse überführt werden. Die schlechtesten Energieeffizienzklassen, also F-, G- und H-Häuser, sollen gefördert werden. Wir haben ja ganz viel Sanierungsförderung – das ist die erste Förderung, wo der Kaufpreis gefördert werden kann. Das ist eine sehr gute Förderung: dass man erst mal kaufen kann und eine gewisse Zeit bekommt, diese viereinhalb Jahre, um die Förderbedingungen einzuhalten, diese Sanierung durchzuführen. Und dann hat man ein super günstiges Darlehen, aktuell glaube ich bei einem Zinssatz von 0,5 %.

Vom Effizienzhaus-Standard zum Vier-Maßnahmen-Paket

Marco: Sprich, eigentlich eine sehr schöne und smarte Verquickung von Wohnraum- und Klimaförderung. In der Praxis dann nicht ganz so einfach, wie sich herausstellt. Lasst uns einmal durch die Kernbausteine des Programms durchgehen, vor allem mit einem Blick darauf, was sich zum 3.8., das ist der kommende Montag, ändern wird. Lasst uns einsteigen mit den Sanierungsstandards. Ursprünglich musste man da einen EH 70 erreichen. Vielleicht kannst du uns vorgelagert einordnen, was das überhaupt bedeutet.

Elisabeth: Das sind diese KfW-Standards. Da sind wir in unserer Sanierungsfolge im Detail drauf eingegangen. Ganz kurz zusammengefasst: Das sind Kataloge der KfW, wo bestimmte Voraussetzungen an die Ausstattung und die Umsetzung von so einem Gebäude gesetzt werden – die Dämmstärke, welche Fenster eingebaut sein müssen, damit das diesen Standard erreicht. Und ein F-, G- oder H-Haus in so einen 70er-Standard zu bekommen, das kostet extrem viel Geld, weil die Standards einfach sehr hoch sind. Da fand ich es schon gut, auch als ersten Schritt, dass dieser KfW-Standard von 70 auf 85 runtergesenkt wurde. Zum Vergleich: die KfW-55 und der 40er-Standard, besonders der KfW-40-Standard, das sind aktuell Neubauten. Also wirklich State-of-the-art-Neubau. Und da ist die 70 nicht mehr weit von entfernt.

Marco: Das ist richtig. Und das wurde jetzt zwischenzeitlich auf 85 angehoben, in dem Fall also, dass man sich mit einem etwas geringeren Standard zufriedengestellt hat. Und ich vermute, man hat auch da festgestellt, dass der Standard immer noch zu hoch ist. Deswegen gibt es jetzt eine der entscheidenden Anpassungen.

Elisabeth: Genau, es ist einfach keine Vollsanierung mehr nötig, sondern man hat vier Kernmaßnahmen, die man umsetzen muss. Das ist zum einen der Heizungstausch. Und dort ist es auch nicht mehr nötig, dass man zwingend eine Wärmepumpe einbaut, sondern diese Heizung muss sich zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien speisen. Es kann eine Wärmepumpe sein, es kann aber auch eine Brennstoffzellenheizung sein. Der Fenstertausch ist die zweite Maßnahme. Die dritte Maßnahme ist die Fassadendämmung und die vierte die Dach- und Geschossdeckendämmung.

Marco: Und das ist dann auch der entscheidende Unterschied: dass man keinen Effizienzhaus-Standard mehr erreichen muss, sondern über ein Maßnahmenpaket von vier Einzelmaßnahmen die Bedingungen für „Jung kauft Alt“ in Zukunft erfüllen kann. Ich glaube, da ist dann noch wichtig: Die sind aber Pflicht.

Elisabeth: Ja, ich gehe auch davon aus: Wenn jetzt beispielsweise in einem Haus die Fenster schon getauscht wurden und die Fenster auch diese Bedingungen erreichen, dann kann ich das auch nutzen, weil das Ziel ja ist, dass diese vier Bedingungen erfüllt sind. Und es gibt mir auch den großen Vorteil – weil das war ein Stück weit die Problematik in den vorherigen KfW-Standards: Wenn die Fenster vor 15 Jahren getauscht wurden und noch lange halten werden, aber diesem KfW-Standard nicht genügen, hatte man das Problem, dass man für dieses Programm die Fenster hätte rausnehmen und neu einbauen müssen. Das macht einfach keinen Sinn.

Förderhöhe und Einkommensgrenzen

Marco: Lass uns zum nächsten Punkt gehen. Und zwar ist das ja alles nicht günstig, so ein Haus dann auf Vordermann zu bringen beziehungsweise zu sanieren.

Elisabeth: Und zu kaufen.

Marco: Und zu kaufen, genau. Der Kauf wird ja hier gefördert. In welcher Höhe wird denn überhaupt gefördert?

Elisabeth: Vorher war es so, dass wir zwischen 100.000 und 150.000 Euro Förderung je nach Kind hatten. Also je mehr Kinder, desto mehr Fördersumme. Das wurde sehr, sehr gut angepasst. Wir haben jetzt mit einem Kind fast 40.000 Euro mehr Förderung. Da sind wir bei 140.000, zwei Kinder 160.000 und bei drei Kindern bis zu 180.000 Euro. Was natürlich ein erheblicher Hebel ist, weil man dann diesen günstigen Zinssatz von aktuell um die 0,5 Prozent für fast 30 Prozent mehr bekommt.

Marco: Der Punkt ist: Es gibt mehr Förderung, zwischen 30.000 und 40.000 Euro je nach Kinderanzahl. Vielleicht schließen wir hier noch kurz das Thema Einkommensgrenze an. An der Front bleibt alles unverändert, sprich bis zu 90.000 Euro zu versteuerndes Einkommen und 10.000 Euro je weiterem Kind.

Elisabeth: Werden gefördert, genau. Wichtig, ich sage es immer: Bei der KfW zählt immer das vorletzte und vorvorletzte Jahr des zu versteuernden Einkommens. Das heißt, für alle, die kurzfristig Kinder bekommen haben, wo Elternzeiten bestanden, die vielleicht aktuell dieses zu versteuernde Einkommen überschreiten würden: Die haben Glück, weil wir aktuell 2026 haben. Wenn man jetzt den Förderantrag stellt, dann würde der Durchschnitt des zu versteuernden Einkommens aus 2023 und 2024 genommen werden.

Marco: Vielleicht eine blöde Frage, aber warum ist das so?

Elisabeth: Weil die KfW das zu versteuernde Einkommen nur aus dem Einkommensteuerbescheid herausnehmen kann. Und wenn man bedenkt, wann man diesen Einkommensteuerbescheid mitunter bekommt, dann geht man relativ sicher, wenn man das vorletzte und vorvorletzte Jahr nimmt.

Marco: Da beißt sich dann die Bürokratiekatze in den Schwanz. Verstanden.

Elisabeth: Ist aber tatsächlich ein Vorteil.

Sanierungskosten und die Frage der Kombinierbarkeit

Marco: Dann lass uns einen Schritt weitergehen. Wir haben hier das Thema Sanierungskosten. Kannst du uns da einmal abholen?

Elisabeth: Sehr gerne. Also dieses „Jung kauft Alt“ ist wirklich nur die Förderung des Kaufes. Und da ist es so, dass aber Maßnahmen daran gekoppelt sind: dass man den Kauf nur gefördert bekommt, wenn etwas umgesetzt ist. Vorher waren es diese KfW-Standards, wo man selbst bei einem 85er-Standard locker 150.000 bis 200.000 Euro an Sanierungsbudget gebraucht hat, um überhaupt in diese Sphäre reinzukommen. Und selbst jetzt, auch mit diesen vier Maßnahmen – so eine Heizung ist nicht günstig, Fenster auch nicht –, kommt da gut was zusammen. Da finde ich es gut, dass weiterhin eine Kombinatorik stattfinden kann. Das heißt, dieses „Jung kauft Alt“ kann mit einer Sanierungsförderung kombiniert werden, das wäre das Programm 261. Oder wenn man sagt, diese KfW-Standards sind zu Recht einfach viel zu teuer und viel zu doof, kann man auch in die Einzelfördermaßnahmen gehen: Weil ich jetzt neu diese vier Maßnahmen habe, lasse ich einzeln die Fenster fördern, ich kann einzeln die Heizung fördern lassen. Das sind dann wirklich Förderungen oder Zuschüsse, die man für die Sanierung noch mal zusätzlich bekommt. Das heißt, man muss im besten Falle gleichzeitig zum Kauf dieses Sanierungsvorhaben machen und das Sanierungsbudget entweder über die Bank oder über Eigenkapital decken können. Und das ist jetzt ein Stück weit einfacher geworden, weil es sich wirklich auf diese vier Maßnahmen beschränkt.

Die 54-Monats-Frist und das Risiko der Banken

Marco: Sprich: Der Standard ist Grundvoraussetzung, um überhaupt das Programm einschalten zu können, was aber zwangsläufig dazu führt, dass man sanieren muss. Und diese Sanierung wird nicht durch „Jung kauft Alt“ finanziert. Da wird es etwas komplizierter, kann aber kombiniert werden mit anderen Förderprogrammen, die dann die Sanierung bezuschussen. Da kommen wir gleich noch drauf zu sprechen. Wir schließen aber erst mal das Programm „Jung kauft Alt“ ab. Wir haben hier noch die viereinhalb Jahre beziehungsweise 54-Monats-Frist. Du hattest die schon kurz angesprochen als einen der Kernpunkte, weshalb das Programm in der Vergangenheit nicht so gut abgerufen wurde. Kannst du das noch mal kurz erklären und dann auch sagen, was sich jetzt konkret ändert?

Elisabeth: Ja, also das absolute Totschlagargument. Das ist der Grund, warum diese Förderung weder viel beantragt wurde – noch, und das ist das Witzigste: 90 Prozent der Banken haben von sich aus gesagt, sie machen dieses Programm nicht. Also so eine Bank kann auch entscheiden: Wir bieten dieses KfW-Programm über unser Haus nicht an, weil das Risiko denen einfach zu hoch war. Was passiert, wenn die Familie das nicht macht oder nicht genug saniert, der KfW-Standard nicht erreicht wird und wir dann in eine Nachfinanzierung oder Umfinanzierung zu teuren Konditionen kommen? Und stellt euch mal vor, die Haushaltsrechnung würde nicht mehr aufgehen. Man muss dazu sagen: Wenn eine Haushaltsrechnung nicht aufgeht, weil das von Förderung in ein normales Bankdarlehen umgewandelt wird, dann muss man sich darüber Gedanken machen, ob so ein Kauf für diese Familie überhaupt von vornherein sinnig war. Aber das sind einfach Risikopunkte. Da habe ich auch jedes Mal, wenn ich diese Förderung beraten habe, ganz klar vorgewarnt, dass man zu dem Zeitpunkt gar nicht abschätzen konnte: Kommen da vielleicht Mehrkosten, um diesen Standard zu erreichen? Was machen wir, wenn wir ihn nicht erreichen? Deswegen bin ich jetzt froh, dass diese Frist ein Stück weit ausgehebelt wurde, indem man gesagt hat: Wenn wir diesen Standard nicht erreichen, dann gibt es nicht eine Kündigung, sondern dann wird das Darlehen mit einem Zinsaufschlag weitergeführt. Dann ist das immer noch gefördert, halt nicht mehr zu den Superkonditionen.

„Und das finde ich einen super Mittelweg, weil man dann wenigstens auch auf Bankenseite die Sicherheit hat, dass man im besten Falle in der Haushaltsrechnung mit dem Worst Case rechnen kann: aktueller Zinssatz plus Aufschlag.“

Elisabeth: Und wenn das aufgeht: Haken dahinter. Dann gehe ich auch davon aus, wenn das jetzt neu aufgelegt wird, dass wieder mehr Banken dieses KfW-Darlehen anbieten werden.

Marco: Klingt für mich auch ganz stark danach, dass einer der Kernpunkte, weshalb das Programm bisher nicht funktioniert hat und nicht abgerufen wurde, war, dass viele Banken gesagt haben, sie machen es nicht. Interessant. Und da erwartest du jetzt, das sollte sich durch diesen Mechanismus hoffentlich ändern.

Elisabeth: Ja, da gehe ich eigentlich fast sehr stark von aus.

Antrag vor dem Kauf: geringeres Planungsrisiko

Marco: Dann lass uns zum vorletzten Punkt bei „Jung kauft Alt“ kommen. Es gibt noch den Punkt Antrag vor dem Kauf, sprich der Antrag muss vor dem Kauf gestellt werden, was ein gewisses Risiko ist. Da ändert sich auch was.

Elisabeth: Grundsätzlich ist es so, dass, bevor der Kauf stattfindet, dieser Antrag gestellt werden muss. Aber jetzt habe ich nicht mehr dieses große Risiko. Denn zwischen „Ich habe ein Haus gefunden“ und dem Notartermin, zu dem ich die Finanzierung haben muss, ist die Zeit nicht extrem groß. Und da muss man ja so einen Sanierungsfahrplan aufstellen, um einen KfW-Standard zu erreichen. Das ist halt sportlich, das in der Zeit zu erreichen. So mussten viele diesen Antrag auf gut Glück stellen und sagen: Okay, wenn jetzt die Kostensteigerungen kommen, haben wir im besten Fall Eigenkapital, um das auszugleichen. Und dadurch, dass diese vier Maßnahmen jetzt übersichtlicher und schneller in den Kostenvoranschlag zu bekommen sind, sinkt das Risiko, dass man dieses Sanierungsvorhaben am Ende des Tages nicht umgesetzt bekommt.

„In meiner Beratung ist es immer wichtig, wenn ich diese Art Häuser habe, dann lasse ich Kunden nicht ohne Sanierungskonzept in die Finanzierung gehen.“

Elisabeth: Bedeutet: Entweder haben sie genug Eigenkapital für die Maßnahmen, die nötig sind, sodass man sagen kann, dann finanzieren wir jetzt erst mal nur den Bestand – macht für mich aber auch keinen Sinn. Klammer auf: Wir hatten eine Folge dazu gemacht, Bankpartner wie die ING, die jetzt dieses Baufi Energy aufgebracht haben, wo man extreme Vorteile hat, so eine Sanierung direkt mit im Kauf mitzuplanen. Und das wird in der Kombinatorik nur noch verstärkt und durch die vier Einzelmaßnahmen vereinfacht, dass ich jetzt wirklich auch mit gutem Gewissen diese Förderung beantragen kann.

Marco: An der Stelle ist es durchaus noch mal erwähnenswert, dass es insgesamt bei Altbauten und Häusern in der Kategorie F, G, H grundsätzlich sinnvoll ist, eine Sanierung durchzudenken, durchzurechnen und dann auch gegebenenfalls einen Fahrplan aufzustellen, weil vor allem auch für Banken das Thema ESG und Energieeffizienz wichtiger ist, als es im ersten Punkt erscheint.

Elisabeth: Die Banken machen das ja nicht freiwillig, die werden von der EU dazu gezwungen.

Zinssatz und die fehlende Planbarkeit der KfW

Marco: Das ist mir klar, aber trotzdem bleibt es für sie alternativlos und deswegen wichtig. Dann lass uns zum letzten Punkt kommen: der Zinssatz, da haben wir bisher noch gar nicht drüber gesprochen. Wo liegt der denn überhaupt bei „Jung kauft Alt“?

Elisabeth: Aktuell zwischen quasi 0 % und 0,5 %, also extrem attraktiv. Daran sieht man auch, das ist ein Anzeiger dafür, dass diese Förderung nie in Anspruch genommen wird. Man muss sich vorstellen: Die Politik hat gewisse Ideen, und die werden dann in Form dieser KfW-Programme als Förderung rausgegeben. Der Zinssatz ist auch ein Indikator dafür, wie viel Förderung da ist – es wird ja für jedes Programm ein gewisser Fördertopf freigegeben, bestimmte Millionen an Zuschüssen, die dann die Banken erhalten. Und dann gibt es Programme, jetzt beispielsweise eine Neubauförderung in der 55er, also das, was von heute auf morgen abgesetzt wurde. Wo dann aufgefallen ist: Wir haben keine Fördergelder mehr. Dann ist immer der erste Punkt in der Strategie, wie eine KfW vorgeht, erst mal die Zinssätze anheben.

„Wir machen dich so unattraktiv, dass dich eh keiner mehr nutzen möchte.“

Elisabeth: Und wenn das nichts bringt, dann wird es von heute auf morgen abgesetzt. Das sind so die Punkte, wo man immer schauen muss: Auf eine KfW ist gar kein Verlass, also wirklich mit Großbuchstaben gar kein Verlass. Weil da keine Planbarkeit besteht. Die KfW hat schon zuhauf Punkte gehabt, wo Programme von heute auf morgen gecancelt wurden. Und ganz schlimm in dieser Neubauförderung, wo es früher noch Zuschüsse bis zu 50.000 Euro gab: Von heute auf morgen waren Familien vor ihrem Bauvorhaben in Scherben gestellt worden, weil diese Zuschüsse nicht mehr beantragt werden konnten, die damit aber geplant hatten. Und genauso läuft das seit Jahren weiter. Wenn die KfW merkt, dass Gelder nicht mehr da sind, dann wird das sofort gekappt oder es werden Zinsen angehoben. Ich hatte auch schon Zinserhöhungen um über ein Prozent. Von heute auf morgen. Wenn bis morgen der Antrag nicht eingegangen ist, und die Mail kommt um 16 Uhr – da hat man gefühlt zwei, drei Stunden Zeit, um überhaupt noch was auf die Beine zu stellen, und wird dann vor vollendete Tatsachen gestellt. Deswegen: Dieser Zinssatz ist immer stichtagsbezogen. Da bin ich auch mal gespannt, wenn wir dann am 3.8. diese ganzen Änderungen haben, die dazu führen werden, wovon ich ausgehe, dass diese Förderung wieder beantragt wird – wie lange dieser Zinssatz von 0,5 Prozent gelten wird. Weil ich davon ausgehe, dass der Topf dann relativ schnell leer sein wird.

Bewertung: Wird das Programm jetzt attraktiver?

Marco: Das klingt fast nach: Schnell sein lohnt sich. Die Frage an dich: Wie schätzt du das jetzt ein mit den Änderungen, die bevorstehen? Wir wissen: kaum abgerufen, maximal unattraktiv, das Programm, außer in Ausnahmefällen, wenn man sich die Zahlen anschaut. Wird das Programm dadurch attraktiver?

Elisabeth: Es kommt drauf an. Ich bin schon mal echt begeistert, das hätte ich nicht gedacht. Da hat irgendjemand bei der KfW einen Arbeitskreis gebildet und …

Marco: In dem Fall wussten sie nicht mehr weiter.

Elisabeth: … und haben sich gedacht: Irgendwo muss es ja liegen, warum dieses Programm nicht abgerufen wird. Haben wahrscheinlich dann noch mit ein paar Bankpartnern gesprochen, die denen gesagt haben: Wir nutzen das eh nicht, oder bei uns gibt es das sowieso nicht. Und man sieht schon an den Änderungen, dass dort Pain Points erkannt wurden und ein Stück weit dagegen gearbeitet wird. Wo ich Herausforderungen sehe: Für mich hätte das auch ein Drei-Maßnahmen-Paket sein können. Aus diesen vier Maßnahmen – Heizungstausch, Fenstertausch, Fassadendämmung, Dach- und Geschossdeckendämmung – ist aus meiner Erfahrung die Fassadendämmung meistens hundeteuer, wirklich extrem teuer für einen überschaubaren Mehrwert. Ich finde, Fenstertausch ist eigentlich immer etwas, was super gut ist, was sehr gut funktionieren kann, und auch so eine Geschossdeckendämmung hat ein sehr gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Marco: Das haben wir in unserer Folge zum Thema energetisches Sanieren auch schon besprochen.

Elisabeth: Kann man auch super über eine Einzelmaßnahme bei der BAFA fördern lassen, kriegt da einen Teil wieder. Beim Heizungstausch finde ich es ein Stück weit schade für alle die, die ein Haus kaufen, das vielleicht nicht richtig schlecht ist, sondern ein bisschen was Gutes hat. Ich mache dir ein Beispiel: Da wurde 2015 eine Gasheizung eingebaut. Die wird gefühlt noch 20 Jahre halten. Da müsste ich jetzt die Heizung rausschmeißen, um diese Förderung einzuhalten. Und wenn man aber die drei anderen Maßnahmen macht oder vielleicht nur die anderen zwei Maßnahmen, hat man auch ein mega gutes Haus, würde aber jetzt aus der Förderung rausfallen, weil die Heizung nicht minimum 65 Prozent erneuerbare Energien hat. Da sehe ich die einzige Gefahr drin, dass diese Häuser im Bereich „Es wurde ein bisschen was gemacht“ sehr schnell doch rausfallen werden, weil die Kosten nicht im Verhältnis zum Nutzen stehen.

Kombinierbare Programme: 458, 261 und BAFA

Marco: An den Programmpunkt können wir einen Haken machen. Lass uns die letzten paar Minuten noch einmal das Thema Kombinatorik, wie du es so schön genannt hast, aufgreifen. Und zwar ändert sich auch bei den Programmen 458 und 261 was, die mit „Jung kauft Alt“ kombinierbar sind. BAFA hattest du auch schon angesprochen. Gib uns da doch mal einen kurzen Rap, was sich an der Front ändert.

Elisabeth: Also summa summarum kann man sagen: Die Sanierungsförderungen werden extrem zusammengestrichen. Man merkt, dass der Haushalt kein Geld hat und dass die liebe Frau Reiche da auch ein Stück weit extrem eindämmt. Über alles an Sanierungsförderungen, was jetzt erneuert wurde, kann man eigentlich reinschreiben, dass die Förderzuschüsse oder die Fördersumme gekappt wurden. Wenn wir mit der Heizungsförderung anfangen, das ist die 458: Da kann man einzeln den Heizungstausch fördern lassen. Da hat man früher bis zu 70 Prozent wiederbekommen, weil es eine Grundförderung gab, dazu einkommensspezifische Zuschüsse – und das wurde komplett umgestellt. Der erste große Pfeiler ist, dass die Kosten, die förderbar sind, jetzt reglementiert sind. Die liegen aktuell bei 28.000 Euro. Vorher war es so, dass, wenn eine Wärmepumpe 40.000 Euro gekostet hatte, die Kosten auch gefördert wurden. Es ist also nicht nur der Prozentanteil zusammengestrichen worden, sondern es wurde auch ganz klar gesagt: Wir fördern maximal 28.000 Euro für ein Familienhaus an Kosten. Und dann wurde der Druck erhöht, indem gesagt wird: Diese Kosten, die förderbar sind, werden jetzt pro Halbjahr immer geringer. Das heißt, die, die schnell sind, kriegen ein bisschen mehr Förderung. Auch bei den Prozentanteilen gilt: Je schneller man ist, desto höher ist der Prozentwert. Man merkt, dass da die Daumenschraube angezogen wird. Ich gehe davon aus, dass, wenn wir Ende 27 haben, dieses Programm so angepasst wurde, dass es nur noch zum Übergang laufen soll. Aber ich hatte schon mit ein paar Energieberatern gesprochen, die waren der Meinung, dass das komplett abgeschafft wird, dass dieses Programm dann in Richtung 2028 gecuttet wird.

Marco: Sprich, wer in absehbarer Zeit vorhat, seine Heizung zu tauschen, der sollte sich sputen, solange es noch Fördermittel gibt – in der Erwartungshaltung, dass die mindestens weiter eingegrenzt werden, wenn nicht sogar gekappt. Was für das Thema „Jung kauft Alt“ bedeutet, dass das vielleicht eine Kombination ist, auf die ich mich auf keinen Fall stützen würde.

Elisabeth: Genau. „Jung kauft Alt“ sagt ja: Du musst die Heizung austauschen, wenn die sich nicht zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien speist. Und man sollte nicht auf diese zusätzliche Förderung angewiesen sein. Wenn die von heute auf morgen wegfällt, muss man trotzdem die Heizung einbauen, um dieses Programm einzuhalten.

Marco: Ich sag ja: dann auch wieder eher sputen. Aber der Case darf nicht darauf aufgebaut sein, dass man die Förderung in der Höhe dann tatsächlich auch bekommt, sollte sich das noch ein bisschen nach hinten schieben.

Elisabeth: Exakt. Und da würden wir zu sehr ins Detail gehen, aber auch dieser Einkommensbonus: Wenn man ein niedriges Einkommen hat, kriegt man höhere Förderung, also wird ein Prozentanteil mehr gefördert. Das sind jetzt so kleine Einkommen, die dort reinpassen, wo ich sagen muss: Mit dem Einkommen kaufe ich mir auch keine neue Heizung. Da hat man es dann wieder an einer Stelle …

Marco: … komplizierter gemacht, wo man es nicht gebraucht hätte. Aber ich glaube, das schlägt eher in das Argument rein, dass man davon ausgehen muss, dass die Förderung insgesamt eingestutzt wird.

Elisabeth: Und dann die andere Förderung, das war das Energieeffiziente Sanieren, Programm Nummer 261, wo wir wirklich diese KfW-Standards einhalten müssen. Kurz zu den Änderungen: Zum einen gab es vorher eine Unterscheidung, ob ich eine Förderung habe, wo die Heizung mit ausgetauscht wird, oder ob ich einen KfW-Standard erreichen konnte, ohne die Heizung auszutauschen. Das wurde jetzt gekappt. Man muss jetzt zwingend auch da das Heizungssystem anfassen, weil man sonst die Förderung nicht kriegt. Und dann wird das auf diese 150.000 Euro gekappt. Es gibt nichts mehr darunter. Es wurde in Anführungsstrichen vereinfacht, aber zugunsten der Verschärfung: Der einfachere Case wurde weggestrichen. Diese Förderung bestand aus einem zinsgünstigeren Zinssatz plus einem Tilgungszuschuss. Das heißt, ich muss von dem Darlehen, das ich von der KfW bekomme, weniger zurückzahlen. Und diese Tilgungszuschüsse, die waren zu Anfang extrem cool gewesen, da hat man echt was zurückbekommen. Auch die wurden runtergestutzt. Da sind jetzt wirklich Sparmaßnahmen betrieben worden, weil man davon ausgeht, dass jetzt mehr saniert wird in den nächsten Jahren. Wenn wir uns den Bestand in Deutschland angucken und das hochrechnen, sind die Mittel einfach nicht da. Ich muss auch dazu sagen: Als dieses Programm 2022 neu aufgelegt wurde, lag der Zinssatz noch bei 0,6, 0,7 %. Da war das wirklich eine Förderung, weil man extrem günstig diese KfW-Standards sanieren und fördern lassen konnte. Wir liegen mittlerweile bei einem Zinssatz von 2,8 %. Und das ist par excellence mein Beispiel dafür, dass die KfW das vom Zinssatz her so unattraktiv macht, dass es dann eigentlich nicht genutzt wird. Weil wenn wir nur ein Prozent dazwischen haben, zwischen dem Bankzinssatz und der KfW-Förderung, und die Tilgungszuschüsse zusammengestrichen worden sind, dann muss ich wirklich gucken: Was kostet mich dieser KfW-Standard an Mehrkosten? Was muss ich dann vielleicht machen, was ich sonst noch ein paar Jahre lassen könnte?

Marco: Plus der ganze Admin und die Bürokratie, die damit verbunden sind.

Elisabeth: Exakt. Auch die ganzen Nachweise, die ich an die KfW liefern muss. Da komme ich sehr oft zu dem Schluss, dass ich dieses Programm eigentlich gar nicht nutze.

Förderdschungel oder Grunderwerbsteuer?

Marco: Eine Gegenseite kann ja auch sein, dass man sagt: Es wird jetzt in der Einzelförderung, KfW-seitig, zusammengestutzt im Sinne eines Programms wie „Jung kauft Alt“. Was dann gleichzeitig auch den Vorteil hat, dass man als junge Familie Vermögen aufbaut, was per se aus meiner persönlichen Sicht eigentlich sogar ein sehr gutes und wichtiges Förderinstrument ist – und im Zweifel, ohne das despektierlich zu meinen, besser, als wenn dem einen oder anderen Rentner eine Energieeffizienzklasse im Bestand geschenkt und gefördert wird.

Elisabeth: Ja, deswegen. Ich bin auch der größten Überzeugung: Die Programme sind alle so komplex, und es ist echt schwierig, sich da als Laie durchzufinden. Es wäre so viel einfacher für eine Politik, die Grunderwerbsteuer anzupacken und zu sagen: Wir schenken die Grunderwerbsteuer.

Marco: Wurde doch erst gemacht.

Elisabeth: Ja, in Hessen, aber dann auch nur für Arme, weil das über zehn Jahre verteilt wird.

Marco: In die andere Richtung wurde sie doch angepackt.

Elisabeth: Wenn man wirklich mal entlasten wollen würde, und das spürbar, dann wäre das einer der ersten Punkte, die so einfach sind: Wir erlassen für den Erstkauf für Familien die Grunderwerbsteuer. Weil das würde wirklich spürbar helfen, weil das auch ein Riesenteil ist, den man als Eigenkapital vorhalten muss. Und das könnte man sich dann sparen, um dann energetische Sanierung machen zu können.

„Also lasst diese ganzen Programme bleiben und erlasst dafür die Grunderwerbsteuer. Da würde ich mich mehr für die Familien freuen.“

Fazit und Outro

Marco: Dem würde ich mich anschließen. Lass uns da jetzt aber einen Cut machen, einen recht harten. Das ist aus meiner Sicht Stoff für eine zwingende weitere Podcast-Folge. Aber das Thema KfW und Politik wollen wir heute nicht miteinander vermischen. Hast du wie gewohnt noch Punkte zu dem Thema, die du gerne teilen möchtest?

Elisabeth: Sind heute gut durchgekommen.

Marco: Also wie gewohnt gut durchgekommen, sehe ich auch so. Ich würde sagen, das war’s. Wir haben wieder eine sehr heiße Woche vor uns. Deswegen: Stay hydrated, wieder als Tipp an alle da draußen. Ich hoffe, es hat euch gefallen. Vielen Dank fürs Zuhören, heute wieder mit einer längeren Folge im Vergleich zu den letzten zwei Wochen. Lasst gerne Kommentare und Anregungen da. Bis bald und macht’s gut.

Elisabeth: Und falls einer von euch am Sonntag in Frankfurt unterwegs ist: Marco und ich zwingen uns durch die Mitteldistanz von dem örtlichen Triathlon. Es ist ja gut, dass …

Marco: … der Podcast ohne Video ist und man uns gar nicht kennt.

Elisabeth: Also für alle, die es interessiert: Googelt uns, schaut euch das Video an.

Marco: Wir können jeglichen Support gebrauchen, insbesondere auf der Laufstrecke.

Elisabeth: Oh ja. Für alle, die in Frankfurt sind und die Podcast-Folge gehört haben: Ihr könnt uns dann ja auch berichten, ob euch irgendjemand entdeckt hat.

Marco: KfW auf vier Beinen. Ich würde sagen: Macht’s gut.

Elisabeth: Alles Gute. Ciao, ciao.

Das folgende Transkript wurde zur besseren Verständlichkeit redaktionell gekürzt und bearbeitet.

Einstieg und aktuelle Zinslage

Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute ordnen wir das Thema KfW 308 ein, besser bekannt als das Programm „Jung kauft Alt“. Da gibt es im August durchaus wichtige Änderungen. Warum es trotz eines sehr attraktiven Zinssatzes um die 1 % in der Vergangenheit kaum abgerufen wurde und was sich jetzt ändert, das ordnen wir heute ein. Bevor wir loslegen, wie gewohnt erst mal: Hallo Eli.

Elisabeth: Hallo Marco.

Marco: Lass uns wie immer mit einer kurzen Einordnung der aktuellen Lage starten, der Swaps. Wir sind heute wieder am Dienstag in der Aufnahme. Gestern, Montag, ging es leicht runter im Vergleich zur Vorwoche. Wir sind jetzt bei 3,16. Das ist allerdings marginal, und ich nehme an, das hat noch nicht zu einer Zinssenkung geführt.

Elisabeth: Leider nicht. Wir sind wirklich auf einem extrem hohen Stand. Die Großen, ING und Commerzbank, haben jetzt dreimal in Folge zapfig erhöht. Und alles, was nicht bei drei auf den Bäumen war, hat da mitgezogen. Das heißt: Alle, die sich alte Angebote sichern konnten, haltet euch daran fest. Alles, was aktuell neu kalkuliert wird, liegt minimum 0,2 bis 0,3 % höher. Wir hatten ja auch in der letzten Folge darüber gesprochen, was das in Euro ausmachen kann. Deswegen wirklich für die Leute, die jetzt gerade neu suchen: Bindet das in eure Kaufpreisverhandlung ein. Wenn ihr mal alte Angebote bekommen habt, lasst euch die noch mal durchrechnen und schaut auch, welche Auswirkung das auf die monatliche Rate hat.

„Gerade ist es ganz schön zapfig am Zinshimmel.“

Kaum abgerufen: die Zahlen hinter „Jung kauft Alt“

Marco: Ich glaube, wir wiederholen uns da jetzt seit ein paar Wochen an der Zinsfront. Dementsprechend würde ich vorschlagen, wir belassen es dabei und enden mit dem freundlichen Hinweis auf unsere Folge von vor zwei Wochen. Da haben wir in 15 Minuten erklärt, worauf es in so einer Situation ankommt, wenn Zinsen steigen. Es gibt auch noch einen Deep Dive, der deutlich länger ist: „Wenn sich Bauzinsen bewegen“, hieß die Folge damals. Ansonsten lenken wir über in das Thema von heute: KfW 308, besser bekannt als „Jung kauft Alt“. Ein sehr attraktiver Zins, aber kaum abgerufen. Ich habe ein paar Zahlen mitgebracht: seit Start September 2024 bis Anfang 2026 wurde das Programm 913 Mal abgerufen. Zum Vergleich: Das Baukindergeld, der De-facto-Vorgänger, wurde allein in 2022 über 124.000 Mal beantragt. Wir sprechen hier wirklich von Welten an Unterschied, über hundertfache Multiples. Da stellt sich mir die recht einfache Frage: Woran liegt das?

Elisabeth: Ganz einfach: Sieht auf dem Papier gut aus, ist in der Umsetzung eine Katastrophe. Extrem hohe rechtliche Hürden, die für den Bankpartner bestehen. Wenn die Förderbedingungen nicht eingehalten werden, wird das von der KfW fälliggestellt. Dann steht man da viereinhalb Jahre später und muss sich die Finanzierung bei der Bank zu teuren Konditionen nachbesorgen. Im schlimmsten Fall kriegt man die Finanzierung nicht. Das ist ein extremes Problem.

Was das Programm eigentlich fördern soll

Marco: Das klingt nach einem großen Problem. Lass uns noch mal einen Schritt zurückgehen: Was ist das Programm überhaupt, und wozu wird es installiert? Was soll es fördern?

Elisabeth: Sehr gerne. Es ist wirklich ein tolles Programm auf dem Papier. Es sollen Familien mit Kindern gefördert werden, die in den Eigennutz gehen und sich sagen: Wir wollen einen Bestand kaufen. Der Gesetzgeber hat gesagt, die Familien sollen diesen Bestand nicht nur kaufen, sondern das soll dann auch in eine gute Energieeffizienzklasse überführt werden. Die schlechtesten Energieeffizienzklassen, also F-, G- und H-Häuser, sollen gefördert werden. Wir haben ja ganz viel Sanierungsförderung – das ist die erste Förderung, wo der Kaufpreis gefördert werden kann. Das ist eine sehr gute Förderung: dass man erst mal kaufen kann und eine gewisse Zeit bekommt, diese viereinhalb Jahre, um die Förderbedingungen einzuhalten, diese Sanierung durchzuführen. Und dann hat man ein super günstiges Darlehen, aktuell glaube ich bei einem Zinssatz von 0,5 %.

Vom Effizienzhaus-Standard zum Vier-Maßnahmen-Paket

Marco: Sprich, eigentlich eine sehr schöne und smarte Verquickung von Wohnraum- und Klimaförderung. In der Praxis dann nicht ganz so einfach, wie sich herausstellt. Lasst uns einmal durch die Kernbausteine des Programms durchgehen, vor allem mit einem Blick darauf, was sich zum 3.8., das ist der kommende Montag, ändern wird. Lasst uns einsteigen mit den Sanierungsstandards. Ursprünglich musste man da einen EH 70 erreichen. Vielleicht kannst du uns vorgelagert einordnen, was das überhaupt bedeutet.

Elisabeth: Das sind diese KfW-Standards. Da sind wir in unserer Sanierungsfolge im Detail drauf eingegangen. Ganz kurz zusammengefasst: Das sind Kataloge der KfW, wo bestimmte Voraussetzungen an die Ausstattung und die Umsetzung von so einem Gebäude gesetzt werden – die Dämmstärke, welche Fenster eingebaut sein müssen, damit das diesen Standard erreicht. Und ein F-, G- oder H-Haus in so einen 70er-Standard zu bekommen, das kostet extrem viel Geld, weil die Standards einfach sehr hoch sind. Da fand ich es schon gut, auch als ersten Schritt, dass dieser KfW-Standard von 70 auf 85 runtergesenkt wurde. Zum Vergleich: die KfW-55 und der 40er-Standard, besonders der KfW-40-Standard, das sind aktuell Neubauten. Also wirklich State-of-the-art-Neubau. Und da ist die 70 nicht mehr weit von entfernt.

Marco: Das ist richtig. Und das wurde jetzt zwischenzeitlich auf 85 angehoben, in dem Fall also, dass man sich mit einem etwas geringeren Standard zufriedengestellt hat. Und ich vermute, man hat auch da festgestellt, dass der Standard immer noch zu hoch ist. Deswegen gibt es jetzt eine der entscheidenden Anpassungen.

Elisabeth: Genau, es ist einfach keine Vollsanierung mehr nötig, sondern man hat vier Kernmaßnahmen, die man umsetzen muss. Das ist zum einen der Heizungstausch. Und dort ist es auch nicht mehr nötig, dass man zwingend eine Wärmepumpe einbaut, sondern diese Heizung muss sich zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien speisen. Es kann eine Wärmepumpe sein, es kann aber auch eine Brennstoffzellenheizung sein. Der Fenstertausch ist die zweite Maßnahme. Die dritte Maßnahme ist die Fassadendämmung und die vierte die Dach- und Geschossdeckendämmung.

Marco: Und das ist dann auch der entscheidende Unterschied: dass man keinen Effizienzhaus-Standard mehr erreichen muss, sondern über ein Maßnahmenpaket von vier Einzelmaßnahmen die Bedingungen für „Jung kauft Alt“ in Zukunft erfüllen kann. Ich glaube, da ist dann noch wichtig: Die sind aber Pflicht.

Elisabeth: Ja, ich gehe auch davon aus: Wenn jetzt beispielsweise in einem Haus die Fenster schon getauscht wurden und die Fenster auch diese Bedingungen erreichen, dann kann ich das auch nutzen, weil das Ziel ja ist, dass diese vier Bedingungen erfüllt sind. Und es gibt mir auch den großen Vorteil – weil das war ein Stück weit die Problematik in den vorherigen KfW-Standards: Wenn die Fenster vor 15 Jahren getauscht wurden und noch lange halten werden, aber diesem KfW-Standard nicht genügen, hatte man das Problem, dass man für dieses Programm die Fenster hätte rausnehmen und neu einbauen müssen. Das macht einfach keinen Sinn.

Förderhöhe und Einkommensgrenzen

Marco: Lass uns zum nächsten Punkt gehen. Und zwar ist das ja alles nicht günstig, so ein Haus dann auf Vordermann zu bringen beziehungsweise zu sanieren.

Elisabeth: Und zu kaufen.

Marco: Und zu kaufen, genau. Der Kauf wird ja hier gefördert. In welcher Höhe wird denn überhaupt gefördert?

Elisabeth: Vorher war es so, dass wir zwischen 100.000 und 150.000 Euro Förderung je nach Kind hatten. Also je mehr Kinder, desto mehr Fördersumme. Das wurde sehr, sehr gut angepasst. Wir haben jetzt mit einem Kind fast 40.000 Euro mehr Förderung. Da sind wir bei 140.000, zwei Kinder 160.000 und bei drei Kindern bis zu 180.000 Euro. Was natürlich ein erheblicher Hebel ist, weil man dann diesen günstigen Zinssatz von aktuell um die 0,5 Prozent für fast 30 Prozent mehr bekommt.

Marco: Der Punkt ist: Es gibt mehr Förderung, zwischen 30.000 und 40.000 Euro je nach Kinderanzahl. Vielleicht schließen wir hier noch kurz das Thema Einkommensgrenze an. An der Front bleibt alles unverändert, sprich bis zu 90.000 Euro zu versteuerndes Einkommen und 10.000 Euro je weiterem Kind.

Elisabeth: Werden gefördert, genau. Wichtig, ich sage es immer: Bei der KfW zählt immer das vorletzte und vorvorletzte Jahr des zu versteuernden Einkommens. Das heißt, für alle, die kurzfristig Kinder bekommen haben, wo Elternzeiten bestanden, die vielleicht aktuell dieses zu versteuernde Einkommen überschreiten würden: Die haben Glück, weil wir aktuell 2026 haben. Wenn man jetzt den Förderantrag stellt, dann würde der Durchschnitt des zu versteuernden Einkommens aus 2023 und 2024 genommen werden.

Marco: Vielleicht eine blöde Frage, aber warum ist das so?

Elisabeth: Weil die KfW das zu versteuernde Einkommen nur aus dem Einkommensteuerbescheid herausnehmen kann. Und wenn man bedenkt, wann man diesen Einkommensteuerbescheid mitunter bekommt, dann geht man relativ sicher, wenn man das vorletzte und vorvorletzte Jahr nimmt.

Marco: Da beißt sich dann die Bürokratiekatze in den Schwanz. Verstanden.

Elisabeth: Ist aber tatsächlich ein Vorteil.

Sanierungskosten und die Frage der Kombinierbarkeit

Marco: Dann lass uns einen Schritt weitergehen. Wir haben hier das Thema Sanierungskosten. Kannst du uns da einmal abholen?

Elisabeth: Sehr gerne. Also dieses „Jung kauft Alt“ ist wirklich nur die Förderung des Kaufes. Und da ist es so, dass aber Maßnahmen daran gekoppelt sind: dass man den Kauf nur gefördert bekommt, wenn etwas umgesetzt ist. Vorher waren es diese KfW-Standards, wo man selbst bei einem 85er-Standard locker 150.000 bis 200.000 Euro an Sanierungsbudget gebraucht hat, um überhaupt in diese Sphäre reinzukommen. Und selbst jetzt, auch mit diesen vier Maßnahmen – so eine Heizung ist nicht günstig, Fenster auch nicht –, kommt da gut was zusammen. Da finde ich es gut, dass weiterhin eine Kombinatorik stattfinden kann. Das heißt, dieses „Jung kauft Alt“ kann mit einer Sanierungsförderung kombiniert werden, das wäre das Programm 261. Oder wenn man sagt, diese KfW-Standards sind zu Recht einfach viel zu teuer und viel zu doof, kann man auch in die Einzelfördermaßnahmen gehen: Weil ich jetzt neu diese vier Maßnahmen habe, lasse ich einzeln die Fenster fördern, ich kann einzeln die Heizung fördern lassen. Das sind dann wirklich Förderungen oder Zuschüsse, die man für die Sanierung noch mal zusätzlich bekommt. Das heißt, man muss im besten Falle gleichzeitig zum Kauf dieses Sanierungsvorhaben machen und das Sanierungsbudget entweder über die Bank oder über Eigenkapital decken können. Und das ist jetzt ein Stück weit einfacher geworden, weil es sich wirklich auf diese vier Maßnahmen beschränkt.

Die 54-Monats-Frist und das Risiko der Banken

Marco: Sprich: Der Standard ist Grundvoraussetzung, um überhaupt das Programm einschalten zu können, was aber zwangsläufig dazu führt, dass man sanieren muss. Und diese Sanierung wird nicht durch „Jung kauft Alt“ finanziert. Da wird es etwas komplizierter, kann aber kombiniert werden mit anderen Förderprogrammen, die dann die Sanierung bezuschussen. Da kommen wir gleich noch drauf zu sprechen. Wir schließen aber erst mal das Programm „Jung kauft Alt“ ab. Wir haben hier noch die viereinhalb Jahre beziehungsweise 54-Monats-Frist. Du hattest die schon kurz angesprochen als einen der Kernpunkte, weshalb das Programm in der Vergangenheit nicht so gut abgerufen wurde. Kannst du das noch mal kurz erklären und dann auch sagen, was sich jetzt konkret ändert?

Elisabeth: Ja, also das absolute Totschlagargument. Das ist der Grund, warum diese Förderung weder viel beantragt wurde – noch, und das ist das Witzigste: 90 Prozent der Banken haben von sich aus gesagt, sie machen dieses Programm nicht. Also so eine Bank kann auch entscheiden: Wir bieten dieses KfW-Programm über unser Haus nicht an, weil das Risiko denen einfach zu hoch war. Was passiert, wenn die Familie das nicht macht oder nicht genug saniert, der KfW-Standard nicht erreicht wird und wir dann in eine Nachfinanzierung oder Umfinanzierung zu teuren Konditionen kommen? Und stellt euch mal vor, die Haushaltsrechnung würde nicht mehr aufgehen. Man muss dazu sagen: Wenn eine Haushaltsrechnung nicht aufgeht, weil das von Förderung in ein normales Bankdarlehen umgewandelt wird, dann muss man sich darüber Gedanken machen, ob so ein Kauf für diese Familie überhaupt von vornherein sinnig war. Aber das sind einfach Risikopunkte. Da habe ich auch jedes Mal, wenn ich diese Förderung beraten habe, ganz klar vorgewarnt, dass man zu dem Zeitpunkt gar nicht abschätzen konnte: Kommen da vielleicht Mehrkosten, um diesen Standard zu erreichen? Was machen wir, wenn wir ihn nicht erreichen? Deswegen bin ich jetzt froh, dass diese Frist ein Stück weit ausgehebelt wurde, indem man gesagt hat: Wenn wir diesen Standard nicht erreichen, dann gibt es nicht eine Kündigung, sondern dann wird das Darlehen mit einem Zinsaufschlag weitergeführt. Dann ist das immer noch gefördert, halt nicht mehr zu den Superkonditionen.

„Und das finde ich einen super Mittelweg, weil man dann wenigstens auch auf Bankenseite die Sicherheit hat, dass man im besten Falle in der Haushaltsrechnung mit dem Worst Case rechnen kann: aktueller Zinssatz plus Aufschlag.“

Elisabeth: Und wenn das aufgeht: Haken dahinter. Dann gehe ich auch davon aus, wenn das jetzt neu aufgelegt wird, dass wieder mehr Banken dieses KfW-Darlehen anbieten werden.

Marco: Klingt für mich auch ganz stark danach, dass einer der Kernpunkte, weshalb das Programm bisher nicht funktioniert hat und nicht abgerufen wurde, war, dass viele Banken gesagt haben, sie machen es nicht. Interessant. Und da erwartest du jetzt, das sollte sich durch diesen Mechanismus hoffentlich ändern.

Elisabeth: Ja, da gehe ich eigentlich fast sehr stark von aus.

Antrag vor dem Kauf: geringeres Planungsrisiko

Marco: Dann lass uns zum vorletzten Punkt bei „Jung kauft Alt“ kommen. Es gibt noch den Punkt Antrag vor dem Kauf, sprich der Antrag muss vor dem Kauf gestellt werden, was ein gewisses Risiko ist. Da ändert sich auch was.

Elisabeth: Grundsätzlich ist es so, dass, bevor der Kauf stattfindet, dieser Antrag gestellt werden muss. Aber jetzt habe ich nicht mehr dieses große Risiko. Denn zwischen „Ich habe ein Haus gefunden“ und dem Notartermin, zu dem ich die Finanzierung haben muss, ist die Zeit nicht extrem groß. Und da muss man ja so einen Sanierungsfahrplan aufstellen, um einen KfW-Standard zu erreichen. Das ist halt sportlich, das in der Zeit zu erreichen. So mussten viele diesen Antrag auf gut Glück stellen und sagen: Okay, wenn jetzt die Kostensteigerungen kommen, haben wir im besten Fall Eigenkapital, um das auszugleichen. Und dadurch, dass diese vier Maßnahmen jetzt übersichtlicher und schneller in den Kostenvoranschlag zu bekommen sind, sinkt das Risiko, dass man dieses Sanierungsvorhaben am Ende des Tages nicht umgesetzt bekommt.

„In meiner Beratung ist es immer wichtig, wenn ich diese Art Häuser habe, dann lasse ich Kunden nicht ohne Sanierungskonzept in die Finanzierung gehen.“

Elisabeth: Bedeutet: Entweder haben sie genug Eigenkapital für die Maßnahmen, die nötig sind, sodass man sagen kann, dann finanzieren wir jetzt erst mal nur den Bestand – macht für mich aber auch keinen Sinn. Klammer auf: Wir hatten eine Folge dazu gemacht, Bankpartner wie die ING, die jetzt dieses Baufi Energy aufgebracht haben, wo man extreme Vorteile hat, so eine Sanierung direkt mit im Kauf mitzuplanen. Und das wird in der Kombinatorik nur noch verstärkt und durch die vier Einzelmaßnahmen vereinfacht, dass ich jetzt wirklich auch mit gutem Gewissen diese Förderung beantragen kann.

Marco: An der Stelle ist es durchaus noch mal erwähnenswert, dass es insgesamt bei Altbauten und Häusern in der Kategorie F, G, H grundsätzlich sinnvoll ist, eine Sanierung durchzudenken, durchzurechnen und dann auch gegebenenfalls einen Fahrplan aufzustellen, weil vor allem auch für Banken das Thema ESG und Energieeffizienz wichtiger ist, als es im ersten Punkt erscheint.

Elisabeth: Die Banken machen das ja nicht freiwillig, die werden von der EU dazu gezwungen.

Zinssatz und die fehlende Planbarkeit der KfW

Marco: Das ist mir klar, aber trotzdem bleibt es für sie alternativlos und deswegen wichtig. Dann lass uns zum letzten Punkt kommen: der Zinssatz, da haben wir bisher noch gar nicht drüber gesprochen. Wo liegt der denn überhaupt bei „Jung kauft Alt“?

Elisabeth: Aktuell zwischen quasi 0 % und 0,5 %, also extrem attraktiv. Daran sieht man auch, das ist ein Anzeiger dafür, dass diese Förderung nie in Anspruch genommen wird. Man muss sich vorstellen: Die Politik hat gewisse Ideen, und die werden dann in Form dieser KfW-Programme als Förderung rausgegeben. Der Zinssatz ist auch ein Indikator dafür, wie viel Förderung da ist – es wird ja für jedes Programm ein gewisser Fördertopf freigegeben, bestimmte Millionen an Zuschüssen, die dann die Banken erhalten. Und dann gibt es Programme, jetzt beispielsweise eine Neubauförderung in der 55er, also das, was von heute auf morgen abgesetzt wurde. Wo dann aufgefallen ist: Wir haben keine Fördergelder mehr. Dann ist immer der erste Punkt in der Strategie, wie eine KfW vorgeht, erst mal die Zinssätze anheben.

„Wir machen dich so unattraktiv, dass dich eh keiner mehr nutzen möchte.“

Elisabeth: Und wenn das nichts bringt, dann wird es von heute auf morgen abgesetzt. Das sind so die Punkte, wo man immer schauen muss: Auf eine KfW ist gar kein Verlass, also wirklich mit Großbuchstaben gar kein Verlass. Weil da keine Planbarkeit besteht. Die KfW hat schon zuhauf Punkte gehabt, wo Programme von heute auf morgen gecancelt wurden. Und ganz schlimm in dieser Neubauförderung, wo es früher noch Zuschüsse bis zu 50.000 Euro gab: Von heute auf morgen waren Familien vor ihrem Bauvorhaben in Scherben gestellt worden, weil diese Zuschüsse nicht mehr beantragt werden konnten, die damit aber geplant hatten. Und genauso läuft das seit Jahren weiter. Wenn die KfW merkt, dass Gelder nicht mehr da sind, dann wird das sofort gekappt oder es werden Zinsen angehoben. Ich hatte auch schon Zinserhöhungen um über ein Prozent. Von heute auf morgen. Wenn bis morgen der Antrag nicht eingegangen ist, und die Mail kommt um 16 Uhr – da hat man gefühlt zwei, drei Stunden Zeit, um überhaupt noch was auf die Beine zu stellen, und wird dann vor vollendete Tatsachen gestellt. Deswegen: Dieser Zinssatz ist immer stichtagsbezogen. Da bin ich auch mal gespannt, wenn wir dann am 3.8. diese ganzen Änderungen haben, die dazu führen werden, wovon ich ausgehe, dass diese Förderung wieder beantragt wird – wie lange dieser Zinssatz von 0,5 Prozent gelten wird. Weil ich davon ausgehe, dass der Topf dann relativ schnell leer sein wird.

Bewertung: Wird das Programm jetzt attraktiver?

Marco: Das klingt fast nach: Schnell sein lohnt sich. Die Frage an dich: Wie schätzt du das jetzt ein mit den Änderungen, die bevorstehen? Wir wissen: kaum abgerufen, maximal unattraktiv, das Programm, außer in Ausnahmefällen, wenn man sich die Zahlen anschaut. Wird das Programm dadurch attraktiver?

Elisabeth: Es kommt drauf an. Ich bin schon mal echt begeistert, das hätte ich nicht gedacht. Da hat irgendjemand bei der KfW einen Arbeitskreis gebildet und …

Marco: In dem Fall wussten sie nicht mehr weiter.

Elisabeth: … und haben sich gedacht: Irgendwo muss es ja liegen, warum dieses Programm nicht abgerufen wird. Haben wahrscheinlich dann noch mit ein paar Bankpartnern gesprochen, die denen gesagt haben: Wir nutzen das eh nicht, oder bei uns gibt es das sowieso nicht. Und man sieht schon an den Änderungen, dass dort Pain Points erkannt wurden und ein Stück weit dagegen gearbeitet wird. Wo ich Herausforderungen sehe: Für mich hätte das auch ein Drei-Maßnahmen-Paket sein können. Aus diesen vier Maßnahmen – Heizungstausch, Fenstertausch, Fassadendämmung, Dach- und Geschossdeckendämmung – ist aus meiner Erfahrung die Fassadendämmung meistens hundeteuer, wirklich extrem teuer für einen überschaubaren Mehrwert. Ich finde, Fenstertausch ist eigentlich immer etwas, was super gut ist, was sehr gut funktionieren kann, und auch so eine Geschossdeckendämmung hat ein sehr gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Marco: Das haben wir in unserer Folge zum Thema energetisches Sanieren auch schon besprochen.

Elisabeth: Kann man auch super über eine Einzelmaßnahme bei der BAFA fördern lassen, kriegt da einen Teil wieder. Beim Heizungstausch finde ich es ein Stück weit schade für alle die, die ein Haus kaufen, das vielleicht nicht richtig schlecht ist, sondern ein bisschen was Gutes hat. Ich mache dir ein Beispiel: Da wurde 2015 eine Gasheizung eingebaut. Die wird gefühlt noch 20 Jahre halten. Da müsste ich jetzt die Heizung rausschmeißen, um diese Förderung einzuhalten. Und wenn man aber die drei anderen Maßnahmen macht oder vielleicht nur die anderen zwei Maßnahmen, hat man auch ein mega gutes Haus, würde aber jetzt aus der Förderung rausfallen, weil die Heizung nicht minimum 65 Prozent erneuerbare Energien hat. Da sehe ich die einzige Gefahr drin, dass diese Häuser im Bereich „Es wurde ein bisschen was gemacht“ sehr schnell doch rausfallen werden, weil die Kosten nicht im Verhältnis zum Nutzen stehen.

Kombinierbare Programme: 458, 261 und BAFA

Marco: An den Programmpunkt können wir einen Haken machen. Lass uns die letzten paar Minuten noch einmal das Thema Kombinatorik, wie du es so schön genannt hast, aufgreifen. Und zwar ändert sich auch bei den Programmen 458 und 261 was, die mit „Jung kauft Alt“ kombinierbar sind. BAFA hattest du auch schon angesprochen. Gib uns da doch mal einen kurzen Rap, was sich an der Front ändert.

Elisabeth: Also summa summarum kann man sagen: Die Sanierungsförderungen werden extrem zusammengestrichen. Man merkt, dass der Haushalt kein Geld hat und dass die liebe Frau Reiche da auch ein Stück weit extrem eindämmt. Über alles an Sanierungsförderungen, was jetzt erneuert wurde, kann man eigentlich reinschreiben, dass die Förderzuschüsse oder die Fördersumme gekappt wurden. Wenn wir mit der Heizungsförderung anfangen, das ist die 458: Da kann man einzeln den Heizungstausch fördern lassen. Da hat man früher bis zu 70 Prozent wiederbekommen, weil es eine Grundförderung gab, dazu einkommensspezifische Zuschüsse – und das wurde komplett umgestellt. Der erste große Pfeiler ist, dass die Kosten, die förderbar sind, jetzt reglementiert sind. Die liegen aktuell bei 28.000 Euro. Vorher war es so, dass, wenn eine Wärmepumpe 40.000 Euro gekostet hatte, die Kosten auch gefördert wurden. Es ist also nicht nur der Prozentanteil zusammengestrichen worden, sondern es wurde auch ganz klar gesagt: Wir fördern maximal 28.000 Euro für ein Familienhaus an Kosten. Und dann wurde der Druck erhöht, indem gesagt wird: Diese Kosten, die förderbar sind, werden jetzt pro Halbjahr immer geringer. Das heißt, die, die schnell sind, kriegen ein bisschen mehr Förderung. Auch bei den Prozentanteilen gilt: Je schneller man ist, desto höher ist der Prozentwert. Man merkt, dass da die Daumenschraube angezogen wird. Ich gehe davon aus, dass, wenn wir Ende 27 haben, dieses Programm so angepasst wurde, dass es nur noch zum Übergang laufen soll. Aber ich hatte schon mit ein paar Energieberatern gesprochen, die waren der Meinung, dass das komplett abgeschafft wird, dass dieses Programm dann in Richtung 2028 gecuttet wird.

Marco: Sprich, wer in absehbarer Zeit vorhat, seine Heizung zu tauschen, der sollte sich sputen, solange es noch Fördermittel gibt – in der Erwartungshaltung, dass die mindestens weiter eingegrenzt werden, wenn nicht sogar gekappt. Was für das Thema „Jung kauft Alt“ bedeutet, dass das vielleicht eine Kombination ist, auf die ich mich auf keinen Fall stützen würde.

Elisabeth: Genau. „Jung kauft Alt“ sagt ja: Du musst die Heizung austauschen, wenn die sich nicht zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien speist. Und man sollte nicht auf diese zusätzliche Förderung angewiesen sein. Wenn die von heute auf morgen wegfällt, muss man trotzdem die Heizung einbauen, um dieses Programm einzuhalten.

Marco: Ich sag ja: dann auch wieder eher sputen. Aber der Case darf nicht darauf aufgebaut sein, dass man die Förderung in der Höhe dann tatsächlich auch bekommt, sollte sich das noch ein bisschen nach hinten schieben.

Elisabeth: Exakt. Und da würden wir zu sehr ins Detail gehen, aber auch dieser Einkommensbonus: Wenn man ein niedriges Einkommen hat, kriegt man höhere Förderung, also wird ein Prozentanteil mehr gefördert. Das sind jetzt so kleine Einkommen, die dort reinpassen, wo ich sagen muss: Mit dem Einkommen kaufe ich mir auch keine neue Heizung. Da hat man es dann wieder an einer Stelle …

Marco: … komplizierter gemacht, wo man es nicht gebraucht hätte. Aber ich glaube, das schlägt eher in das Argument rein, dass man davon ausgehen muss, dass die Förderung insgesamt eingestutzt wird.

Elisabeth: Und dann die andere Förderung, das war das Energieeffiziente Sanieren, Programm Nummer 261, wo wir wirklich diese KfW-Standards einhalten müssen. Kurz zu den Änderungen: Zum einen gab es vorher eine Unterscheidung, ob ich eine Förderung habe, wo die Heizung mit ausgetauscht wird, oder ob ich einen KfW-Standard erreichen konnte, ohne die Heizung auszutauschen. Das wurde jetzt gekappt. Man muss jetzt zwingend auch da das Heizungssystem anfassen, weil man sonst die Förderung nicht kriegt. Und dann wird das auf diese 150.000 Euro gekappt. Es gibt nichts mehr darunter. Es wurde in Anführungsstrichen vereinfacht, aber zugunsten der Verschärfung: Der einfachere Case wurde weggestrichen. Diese Förderung bestand aus einem zinsgünstigeren Zinssatz plus einem Tilgungszuschuss. Das heißt, ich muss von dem Darlehen, das ich von der KfW bekomme, weniger zurückzahlen. Und diese Tilgungszuschüsse, die waren zu Anfang extrem cool gewesen, da hat man echt was zurückbekommen. Auch die wurden runtergestutzt. Da sind jetzt wirklich Sparmaßnahmen betrieben worden, weil man davon ausgeht, dass jetzt mehr saniert wird in den nächsten Jahren. Wenn wir uns den Bestand in Deutschland angucken und das hochrechnen, sind die Mittel einfach nicht da. Ich muss auch dazu sagen: Als dieses Programm 2022 neu aufgelegt wurde, lag der Zinssatz noch bei 0,6, 0,7 %. Da war das wirklich eine Förderung, weil man extrem günstig diese KfW-Standards sanieren und fördern lassen konnte. Wir liegen mittlerweile bei einem Zinssatz von 2,8 %. Und das ist par excellence mein Beispiel dafür, dass die KfW das vom Zinssatz her so unattraktiv macht, dass es dann eigentlich nicht genutzt wird. Weil wenn wir nur ein Prozent dazwischen haben, zwischen dem Bankzinssatz und der KfW-Förderung, und die Tilgungszuschüsse zusammengestrichen worden sind, dann muss ich wirklich gucken: Was kostet mich dieser KfW-Standard an Mehrkosten? Was muss ich dann vielleicht machen, was ich sonst noch ein paar Jahre lassen könnte?

Marco: Plus der ganze Admin und die Bürokratie, die damit verbunden sind.

Elisabeth: Exakt. Auch die ganzen Nachweise, die ich an die KfW liefern muss. Da komme ich sehr oft zu dem Schluss, dass ich dieses Programm eigentlich gar nicht nutze.

Förderdschungel oder Grunderwerbsteuer?

Marco: Eine Gegenseite kann ja auch sein, dass man sagt: Es wird jetzt in der Einzelförderung, KfW-seitig, zusammengestutzt im Sinne eines Programms wie „Jung kauft Alt“. Was dann gleichzeitig auch den Vorteil hat, dass man als junge Familie Vermögen aufbaut, was per se aus meiner persönlichen Sicht eigentlich sogar ein sehr gutes und wichtiges Förderinstrument ist – und im Zweifel, ohne das despektierlich zu meinen, besser, als wenn dem einen oder anderen Rentner eine Energieeffizienzklasse im Bestand geschenkt und gefördert wird.

Elisabeth: Ja, deswegen. Ich bin auch der größten Überzeugung: Die Programme sind alle so komplex, und es ist echt schwierig, sich da als Laie durchzufinden. Es wäre so viel einfacher für eine Politik, die Grunderwerbsteuer anzupacken und zu sagen: Wir schenken die Grunderwerbsteuer.

Marco: Wurde doch erst gemacht.

Elisabeth: Ja, in Hessen, aber dann auch nur für Arme, weil das über zehn Jahre verteilt wird.

Marco: In die andere Richtung wurde sie doch angepackt.

Elisabeth: Wenn man wirklich mal entlasten wollen würde, und das spürbar, dann wäre das einer der ersten Punkte, die so einfach sind: Wir erlassen für den Erstkauf für Familien die Grunderwerbsteuer. Weil das würde wirklich spürbar helfen, weil das auch ein Riesenteil ist, den man als Eigenkapital vorhalten muss. Und das könnte man sich dann sparen, um dann energetische Sanierung machen zu können.

„Also lasst diese ganzen Programme bleiben und erlasst dafür die Grunderwerbsteuer. Da würde ich mich mehr für die Familien freuen.“

Fazit und Outro

Marco: Dem würde ich mich anschließen. Lass uns da jetzt aber einen Cut machen, einen recht harten. Das ist aus meiner Sicht Stoff für eine zwingende weitere Podcast-Folge. Aber das Thema KfW und Politik wollen wir heute nicht miteinander vermischen. Hast du wie gewohnt noch Punkte zu dem Thema, die du gerne teilen möchtest?

Elisabeth: Sind heute gut durchgekommen.

Marco: Also wie gewohnt gut durchgekommen, sehe ich auch so. Ich würde sagen, das war’s. Wir haben wieder eine sehr heiße Woche vor uns. Deswegen: Stay hydrated, wieder als Tipp an alle da draußen. Ich hoffe, es hat euch gefallen. Vielen Dank fürs Zuhören, heute wieder mit einer längeren Folge im Vergleich zu den letzten zwei Wochen. Lasst gerne Kommentare und Anregungen da. Bis bald und macht’s gut.

Elisabeth: Und falls einer von euch am Sonntag in Frankfurt unterwegs ist: Marco und ich zwingen uns durch die Mitteldistanz von dem örtlichen Triathlon. Es ist ja gut, dass …

Marco: … der Podcast ohne Video ist und man uns gar nicht kennt.

Elisabeth: Also für alle, die es interessiert: Googelt uns, schaut euch das Video an.

Marco: Wir können jeglichen Support gebrauchen, insbesondere auf der Laufstrecke.

Elisabeth: Oh ja. Für alle, die in Frankfurt sind und die Podcast-Folge gehört haben: Ihr könnt uns dann ja auch berichten, ob euch irgendjemand entdeckt hat.

Marco: KfW auf vier Beinen. Ich würde sagen: Macht’s gut.

Elisabeth: Alles Gute. Ciao, ciao.